11월 25일 <부동산 패러다임 전환기의 생존법> 특강에 대한 반응이 뜨겁습니다. 현재까지 370여 명 신청.

오늘(31일)까지 신청해주시는 분들께는 <국내 주택시장의 현재와 미래> PDF리포트(3만9천원)를 제공합니다.

http://www.sdinomics.com/data/notice/1349

내가 어딘가에서 짧게 쓴 두세 문장의 글을 보고 이데일리 기자가 착안해 이런 기사를 썼다고 한다. 100% 마음에 드는 건 아니지만, 그래도 문제 제기는 한 기사로 평가한다. 

http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=JD11&newsid=03014326602977512&DCD=A00401&OutLnkChk=Y

사실 부동산정보업체는 말할 것도 없고 정부가 주택가격 통계 작성을 맡긴 한국감정원조차 집값을 주 단위로 발표하는 것은 실은 기적 같은 일이다. 부동산이 주식도 아니고, 주간 단위로 집값 출렁임을 집계하는 것은 불가능에 가깝기 때문이다. 어떤 물건이든 호가는 엄밀한 의미에서 시장 가격이 아니며 시장 가격은 거래가 체결될 때 일어난다. 주택 계약부터 거래 사실을 집계하는 데만 두 달이 걸리는 건 기본이다. 그런데 주택 가격을 주간 단위로 집계해 발표한다는 게 가능한 일인가. 더구나 주택 거래가 극도로 침체된 상황에서 실제 거래가 일어나지 않는 경우가 대부분이다. 이처럼 지금처럼 부동산 침체기에 실제 거래가 활발하지 않은데도 주간 단위로 주택가격 추이를 발표하고 있으니 기적이 아닌가. 이는 한 마디로 이들 부동산정보업체들이 내놓는 주택 가격지수가 사기에 가깝다는 반증이다.

거래가 없을 경우 부동산정보업체들은 적정하다고 판단한 매도호가를 중심으로 가격 지수를 보고한다. 예를 들면, 정부 대책 발표 이후 6억 5000만원에 나와 있던 어떤 급매물을 매도자가 걷어들이고 6억 8000만원 짜리만 남았다고 하자. 부동산 상승기 때면 몰라도 이 가격에는 사실 거래가 이뤄지지 않는데도, 부동산 중개업소는 정보업체에다 6억 8000만원으로 보고하는 식이다. 불가능을 가능하게 만드는 노력은 가상하지만, 이건 사실 정보조작에 가깝다.

미국의 대표적 주택가격지수인 S&P케이스실러지수는 2개월 가량 지난 시점에 월간 단위로 공표된다. 미국의 전문가들이 한국의 부동산정보업체들보다 지수 작성과 산출 역량이 떨어져서 그런 게 절대 아니다. 국내에서 유일하게 실거래 사례들을 바탕으로 작성되는 국토교통부 실거래가 지수도 마찬가지다. 실제 거래를 바탕으로 하면 그럴 수밖에 없기 때문이다.

그런데도 대다수 언론들은 이를 비판하기는커녕 이 같은 호가 지수를 바탕으로 온갖 자극적 제목을 동원해 기사를 쏟아낸다. 심지어 진보신문이라는 곳조차도 이런 주간 단위 엉터리 발표를 비판하기는커녕 주간단위 시세표를 싣고 기사화한다. 또 정부나 교수라는 사람들조차 이를 비판적 검토 없이 무분별하게 인용하고 있으니 개탄스러운 상황이다. 기사에 인용된 국토부 주택정책과장이라는 양반도 "적시성 있는 정책판단을 위한 참고자료의 하나"라니 참 어이없다. 엉터리 자료는 몇 천 개가 있어도 garbage일 뿐이다. 이런 엉터리 자료들에 혹해 속지 마시길.

<부동산 패러다임 전환기의 생존법> 특강(11월 25일 저녁)

10월 31일까지 신청자께 <국내 주택시장의 현재와 미래> 제공

http://www.sdinomics.com/data/notice/1349 

토요일(26일) 재테크카페인 '부산텐인텐' 초청으로 강연 다녀왔습니다. 워낙 언론들 엉터리 정보들에 많이 노출된 분들이라 다른 시각을 보여주려고 일부러 갔습니다. 강연 시작 전 "5년 후 집값 올라 있을 것 같으냐"는 즉석 질문에 150여 명 중 3분의 2 가량이 "그렇다"고 손 들더군요. 그런데 한 시간 반 강연 끝난 후 같은 질문에 단 한 사람만 손을 들었습니다. 그 분도 장난 같았습니다만. 

이처럼 현재 부동산시장의 위험성을 제대로만 알아도 달리 판단할 사람들이 굉장히 많을 텐데...재테크 카페에 참여하는 분들은 잘 사는 분들도 아니고 일자리와 소득이 부족한 시대에 그래도 한 푼이라도 더 벌어보겠다고 아등바등하는 평범한 일반 가계들로 보입니다. 그런데 이런 분들이 언론들의 엉터리 정보에 휘둘려 오히려 돈을 벌기보다는 판판이 돈을 잃고 고생하기 십상입니다. 

저는 재테크를 권하지 않는 사람이지만, 기업이든 가계든 재무 관리의 기본은 리스크 관리입니다. 그런데 이런 분들이 리스크를 고려하지 않는 무리한 투자(또는 투기)를 하게 되는 것입니다. 많은 분들이 하우스푸어로 전락해 있는 것도 그 때문이고요. 동양그룹사태만 봐도 일반 개인들의 탐욕을 탓하기 이전에 올바론 정보가 유통되지 못해 입는 일반 투자자의 피해가 얼마나 클 수 있는지 알 수 있죠. 이처럼 정직하고 정확한 정보가 부족해 소비자로서, 투자자로서, 유권자로서 입는 피해가 극심합니다. 

저는 이런 상황이 너무 안타깝습니다. 그래서 선대인경제연구소를 만든 것이기도 하고요. 지금도 급하게 책을 쓰고 있는 이유도 한 사람이라도 더 위험한 상황에 대비할 수 있도록 하려는 것이기도 합니다. 뭐가 됐던 팟캐스트를 새로 시작해보려 합니다. 내가 바쁘다고 핑계대고 있을 상황은 아니라는 생각이 다시 들었습니다. 강연도 많이 다닐 생각입니다. 특히 잘못된 정보에 휘둘리는 재테크카페 같은 데서 불러주면 언제든지 달려갈 생각입니다. 그제 강연으로 더더욱 절실히 느꼈습니다만, 그런 분들이야말로 제대로 된 정보가 필요한 분들이라고 생각되니까요. 책 원고 쓰느라 바쁜 와중에 부산까지 강연가는 게 썪 내키지는 않았는데, 다녀오고 나서 오히려 자극제가 됐네요. 그런 의미에서 오늘도 점심 먹고 열심히 책 원고를 쓰렵니다.

이번 한 주도 잘 보내시기 바랍니다. 저는 이번 주 내내 책 원고와 씨름하겠지만, 이 글 읽는 분들은 이 가을의 빛깔들 마음껏 즐기길 바랍니다. 제 몫까지요^^

국내 건설업계의 경영상황을 알아보기 위해 상위 50위권 건설업체의 경영현황을 살펴보자. 이를 보면 상위 10개 건설업체를 제외한 중견건설업체들이 평균적으로 이미 부실업체 수준에 다가가고 있음을 알 수 있다. 상위 50위권 건설업체(참고로, 건설부문 매출 비중이 50% 미만인 삼성물산, 두산중공업, 삼성에버랜드, 삼성중공업, 서브원, 효성 등 6개 업체는 제외했다)가 국내 건설업계의 향방을 좌우하는 업체들이라고 볼 수 있기 때문이다. 상위 50위권 건설업체들의 매출액은 2006년 67.9조원에서 2012년 118조원으로 증가했다. 상위 50위권 건설업체의 영업이익은 2006년 5.1조원에서 2012년에는 2조원으로 절반 이상 감소했다. 또한 당기순이익은 2007년에 6조원을 기록했으나 2012년에는 -2.3조원으로 대규모 적자가 발생했다. 상위 50위권 업체들의 이익 감소 원인은 과당 경쟁으로 인한 원가율 상승과 PF사업 중단에 따른 부실사업장 증가로 인한 이자부담과 부실채권 등이 급증했기 때문이다. 또한 상위 대기업 건설사들이 적극적으로 추진했던 해외 건설 사업에서 저가 수주로 인한 대규모 손실이 발생한 것도 원인이다.

이 중에서도 상위 10위 건설사들은 정부의 각종 토목사업을 수주하고 해외 진출 등을 통해 어느 정도 버티고 있으나, 11~50위권 중견 건설업체들의 경영 상황은 훨씬 빠르게 악화되고 있다. 상위 10위 업체의 당기순이익은 2007년 3.2조원에서 2012년에는 1.7조원으로 거의 절반 수준으로 감소했다. 그런데 같은 기간 11위~50위권 업체의 당기순이익은 3.2조원 흑자에서 -4조원까지 반전했다.

건설업체들의 경영 상태가 악화되면서 중견건설업체들의 부채가 위험 수위에 근접했다. 시공능력평가 순위 그룹별 부채비율을 <그림 1>에서 보면, 상위 10위권 업체의 부채 비율은 2006년 162%에서 2012년에는 193%로 소폭 증가했다. 그러나 11~50위권 업체(법정관리 및 워크아웃 업체 제외)의 부채 비율은 2006년 155%에서 2012년에는 317%로 두 배 가까이 증가했다. 이 비율은 상위 50위 업체 가운데 현재 법정관리 및 워크아웃을 진행하고 있는 업체들이 부실업체로 지정되기 직전인 2008년 평균 부채 비율인 341%에 육박하는 수준이다. 상위 10위 업체를 제외한 50위권 이내 건설업체가 사실은 거의 대부분 부실업체 수준임을 보여주는 것이다.

<그림 1>

               주) 전자공시시스템 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

지금까지 본 것처럼 건설업계는 부동산 호황기에 앞 다투어 과잉 투자를 했던 건설업계는 구조적인 부동산 침체기를 맞아 심각한 경영 위기를 맞고 있다. 아직 국내 부동산 시장의 거품이 본격적으로 빠지지도 않았는데 이렇게 경영 악화가 심각한 것이다.

이처럼 건설업계의 전반적인 경영 사정이 악화된 것은 정부 차원에서 추진한 각종 구조조정 실패와 부동산 및 건설 부양책과 관련 있다. 경제위기 이후 정부의 각종 부동산 부양책과 건설업계에 대한 직∙간접적인 자금 지원 등으로 시장에서 퇴출돼야 할 부실 건설사들이 계속 살아남았다. 워크아웃이나 법정관리 등을 통해 경쟁력 없는 이른바 '좀비기업' 상태에서 건설시장 파이를 잠식했다. 그 결과 그나마 양호했던 다른 중견 건설업체들의 체력이 계속 약화되면서 부실 건설사로 전락하고 있다.

연착륙론에 기댄 정부의 부동산 부양책이 가계부채를 증가시키는 등 경착륙 위험성을 높인 것과 똑 같은 현상이 건설시장에서 벌어지고 있는 것이다. 건설 부양책으로 당장 일부 건설업체들이 도산하는 것은 막았지만, 결국 시장파이에 비해 비대한 건설업계 전체가 공멸할 위험성이 더 높아진 것이다. 상위 50위 내 대다수 중견건설업체들의 부채 비율이 지난 몇 년 동안 계속 높아져 이들 업체 대부분의 부채비율이 부실업체 수준에 이른 것이 이를 단적으로 보여준다.

지금의 건설업계는 개발연대와 주택 투기 붐이 일던 시대에 급속도로 몸집을 불려왔다. 그러나 언제까지 개발과 투기가 이어질 수는 없다. 국내 건설업 비중은 OECD 국가들 평균의 두 배 수준을 유지하고 있다. 이를 언제까지 유지하며 건설업체들을 모두 먹여살리는 것은 불가능하다. 특히 부동산 시장이 침체하고 4대강사업과 같은 대규모 공공토건사업을 통한 건설 부양책도 한계에 이른 마당이다. 구조조정이 지지부진해지면 건설업계는 지금보다도 훨씬 심각한 줄도산 사태를 맞을 위험이 점점 커지고 있다. 퇴출되어야 할 기업들조차도 ‘좀비’처럼 살아남아 영업활동을 전개하다 보니 시장 상황은 갈수록 어지러워지고 있다. 이른바 ‘핸드폰 컴퍼니’라고 부르는 업체들이 ‘일단 살고 보자’는 심산으로 건설 입찰 과정에서 덤핑 수주를 남발해 건실한 업체들까지 함께 무너지고 있는 상황이다. 또한 회생가능성이 거의 없는 부실 건설사들에게 채권단이 추가 자금을 지원하게 되면 장기적으로는 부실 규모와 손실액이 커질 수 있다.

지금 한국은 일본의 전철을 피한다고 하면서 실은 일본의 전철을 되밟아가고 있다. 일본도 부실 건설업체와 부실 채권 정리를 미루면서 대규모 건설부양책을 동원하는 바람에 오히려 큰 위기를 맞았다. 일본에서는 1990년대 부동산 거품이 붕괴하자 이를 막기 위해서 1992~1995년 동안 무려 66.9조 엔에 이르는 경기부양 대책을 쏟아냈다. 경기부양 대책 말고도 2조 엔씩 세 차례 보완 대책이 나왔다는 점을 감안하면 총 재정투입은 73조 엔에 이른다. 이는 1994년 일본 정부의 일반예산 규모와 맞먹는 액수였다.

이처럼 막대한 재정을 경기부양 대책에 투입했지만 결국에는 버블 붕괴를 막지 못했다. 오히려 시장에서 퇴출돼야 할 부실 건설업체들의 상당수가 ‘재정호흡기’에 매달려 목숨을 부지했다. 그 결과 버블 붕괴 초기 건설업체의 도산이 일어나다가 1990년대 중반까지 일본의 건설업체 수는 오히려 늘어났다. 이에 따라 업체들간 과당 경쟁이 벌어졌고 부실기업의 퇴출이 제대로 이뤄졌더라면 살 수 있었던 기업들조차 시간이 흐르면서 점점 좀비기업으로 전락했다. 그 결과 건설사의 부실은 <그림2>에서 보는 것처럼 1991년 버블 붕괴 후 시간이 지나면서 오히려 계속 증가했다. 결국 금융권의 부실 증가로 번져 장기 침체를 가져오는 원인으로 작용했다.

<그림2>

주) 일본 총무성 통계국 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

따라서 건설업계에 대한 정부 정책 방향이 근본적으로 바뀌어야 한다. 국민의 혈세를 동원한 대기업 건설업체 퍼주기를 중단하고 부실 건설사들을 과감히 시장에서 퇴출시켜 건실한 건설업체들이라도 살리는 ‘옥석 가리기’를 지금이라도 진행해야 한다. 만약 이런 상태로 시장 퇴출이 일어나는 본격적인 구조조정을 계속 미룰 경우 수익 악화와 유동성 위기로 수 년 안에 중견건설업체들이 줄도산하는 것은 피할 수 없을 것이다. 그리고 정부 정책은 이 같은 건설업 구조조정과 부동산 시장 축소로 발생할 충격을 최소화하는 정책에 재정을 투입해야 한다. 퇴출 건설업체 임직원들과 관련 종사자들에 대한 실업 대책, 그리고 제조업이나 서비스업에서 새로운 일자리가 창출될 수 있도록 재정지출의 우선순위를 바꿔야 하는 것이다.

건설업계 역시 뼈를 깎는 구조조정을 진행해야 한다. 지금까지 선분양제와 분양가 폭리로 손쉽게 돈을 벌어오던 아파트 건설에 치중된 사업 비중을 줄여야 한다. 각종 로비나 비리, 담합, 불법하도급과 같은 부패 경영에서 벗어나야 하며, 특히 재벌 계열 건설사는 ‘대기업의 비자금 창구’라는 오명을 씻어야 한다. 시대의 변화에 따른 사업 영역의 변화도 필요하다. 친환경 에너지 절감 빌딩, 재생에너지 및 관련 플랜트 산업을 비롯해서 기술력 향상과 신규 사업영역 확대를 통해서 변신하려는 노력이 절실하다.

제가 한 달 전에 분명히  아래 글을 써서 말씀드렸습니다.

또 집값 바닥? 3개월짜리 대책에 속지 마시길

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=710392

얼마 전까지 '집값 바닥'이라며 너스레 떨던 언론들 슬슬 꽁무니 빼는 기사들을 아래와 같이 쓰기 시작하는군요.

http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20131019170712272.daum 

수도권은 '급매물'만 거래..매매시장은 보합세

집값 바닥치고 대세상승한다던 분들, 벌써 이렇게 기운 빠져서야 그렇게 되겠습니까? 그것도 매도호가 위주의 부동산정보업체 지수로 이 지경이니...

http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20131023184913139.daum 

두 달도 못버티고.. 부동산대책 약발 다했나

얼마 전까지 '집값 바닥'이라고 해놓고 벌써 천정 찍을 기세면 어떻게 하나요? 이러면 게임이 너무 싱겁잖아. 이제 제발 환각에서 깨어나시길. 지금의 아파트 거품은 지탱할 수 없습니다.

제가 아래 글에서 설명했습니다.

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=710644 

수도권 부동산이 대세하락기에 접어든 2009년 이후 찌라시들의 보도 행태는 늘 이랬다: 정부 부동산 대책→“집값 꿈틀”(부동산이 무슨 벌레냐? 맨날 꿈틀거리게)→“집값 바닥론 고개”(숙이고 있던 고개는 언제 들리나? 얼굴 좀 보자)→몇 개월 후 집값 재하락→"정부정치권이 필요한 조치 안 해서 부동산 무너진다"→"새 대책 내놔라".

이 지겨운 레파토리의 사이클이 또 돌아가기 시작하는군요. 선동보도에 혹하지 마시고요. 즐거운 하루들 되세요.

<부동산 패러다임 전환기의 생존법> 특강(11월 25일 저녁)

http://www.sdinomics.com/data/notice/1349 

아직 안 읽으신 분들은 사전 이해를 위해 아래에 링크한 글을 먼저 읽기를 바랍니다.

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=710644 

또 다시 집값 바닥? 언론 선동보도의 속임수들

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8.28대책을 통해 박근혜정부는 이명박정부 이래의 부동산 부양책 기조를 지속하겠다는 신호를 4.1대책에 이어 재확인했다. 과도한 부동산 거품을 빼고 중장기적 관점에서 서민 주거 안정을 위한 근본적인 주택정책 마련과 시장개혁에 나설 뜻은 빈약해 보인다. 이처럼 부양책기조 자체는 이명박정부 때와 닮았지만, 구체적 정책방향에서는 이명박정부 때와 다른 점도 많다. 이는 달라진 주택시장 및 정부 재정 상황 및 정치적 계산을 반영하고 있기 때문이다.

우선, 이명박정부는 세계 경제위기를 임기 초기에 맞았다. 또한 상대적으로 재정 여력이 나쁘지 않았다. 그래서 경제위기를 핑계로 재정이나 공기업 자금을 대규모로 동원하는 정책이 적지 않았다. 또한 주택시장 상황에 대한 인식에서는 부동산시장 침체가 일시적이라고 보았다. 이 때문에 여전히 주택 공급이 부족해서 집값이 뛰게 된다는 착각 속에 보금자리 주택 공급 정책을 밀어붙였다. 이명박정부 후반으로 갈수록 부동산시장 침체 지속에 따른 각종 부양책이 남발됐지만, 보금자리 주택정책 등의 기조는 거의 수정되지 않았다.

반면 박근혜정부는 주택시장 침체가 몇 년간 지속된 이후에 집권했다. 따라서 이명박정부 때와는 달리 적어도 현상적으로는 주택 공급이 과잉이라는 점을 인정하고 있다. 그래서 주택 공급 축소를 유도하는 게 정책 수단으로 등장했다는 점에서는 다르다. 하지만 두 정부 모두 ‘집값은 비싸지 않다’ ‘집값이 떨어지면 안 된다. 적어도 급락해서는 안 된다’라는 인식은 똑같이 공유하고 있다. 또한 큰 틀에서 부동산 기득권세력의 입장을 대변하고 있다는 점도 똑같다. 물론 이명박정부의 흔적을 지우려는 정치적 의도와 주택공급 축소라는 명분이 맞물리면서 보금자리주택 공급은 점차 축소하고 있다. 대신 ‘국민행복주택’이라는 박근혜정부의 브랜드를 다져나가려 하고 있다는 점이 차이라고 볼 수 있다.

그런데 이 같은 시기와 정권 이동에 따른 변화와 상관없이 정부 재정 여력 등이 변하면서 차이점이 나타나는 부분도 있다. 이명박정부 때는 정부 재정이나 공기업 부채에 기반한 공공토건사업이 대규모로 동원됐다. 하지만 그 과정에서 공공부채는 급증했고, 박근혜정부는 세수부족에 시달리고 있다. 급속한 고령화에 따라 치솟는 복지 요구를 무작정 외면할 수도 없어 공공토건사업은 더더욱 엄두를 낼 수 없는 처지다. 즉 직접적인 재정지출을 통한 건설 및 부동산 시장 떠받치기는 이명박정부에 비해 매우 어려워진 상황이다.

그래서 박근혜정부는 취득세 감면과 같은 세제 혜택이나 각종 규제 완화책 및 가계부채 조장책이 부양책의 주를 이루고 있다. 정부 재정이 많이 필요하지 않거나 들지 않는 정책을 쓰거나 가계를 동원한 부동산 부양 사업을 실시하고 있는 것이다. 사실 이런 경향은 재정 여력이 소진되고 공공부채가 급증한 이명박정부 후반부터 나타났다. DTI규제를 해제한 2010년 8.29대책과 20~30대 무주택자에 대한 대출기준을 완화해준 2012년의 8.21대책이 대표적이다. 하지만 박근혜정부는 여기에서 한 걸음 더 나아가 8.28대책을 통해 세입자들까지 부동산 부양책을 위한 제물로 삼으려 하고 있다. 이미 하우스푸어로 넘쳐나는데 전월세푸어까지 양산하는 위험한 시도다. 1%대의 초저금리 모기지대출 상품까지 제시하면서 ‘빚 내서 집 사라’고 유혹하고 있으니 말이다. 그만큼 정부 부양책도 더 이상 내놓을 게 없는 한계에 가까워지고 있다는 뜻이다.

가계 입장에서는 무리하게 빚을 내 집을 샀다면 냉철한 판단 아래 손절매를 하든가 다른 방식으로 부채 다이어트를 해야 한다. 하지만 정부의 부양책은 가계차원의 부채 다이어트를 유도하기는커녕 오히려 버티라는 신호를 주고 있는 것이다. 또한 빚 내서 집 사게 하는 방식의 부양책을 통해 잠재적 하우스푸어들을 계속 양산하고 있는 것이다.

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하우스푸어로도 모자라 이제 전월세푸어들까지 양산하는 단계에 들어가고 있다. 현재 전세난의 상당 부분은 정부의 부동산 부양책이 초래한 측면이 매우 크다. 정부의 집값 떠받치기 대책에 기댄 집주인들이 자신들의 이자 부담을 만회하기 위해 보증부 월세 등으로 돌리거나, 부실주택의 구조조정을 막아 ‘안전한 전세’ 물량의 공급이 줄어들게 한 탓이 크다. 무주택 서민들 입장에서는 여전히 집값이 높아 박탈감을 느끼는데, 전월세까지 치솟으니 그 서러움을 어떻게 달래겠는가. 그리고 그 같은 고통을 경제적 가치로 환산한다면 실로 엄청날 것이다. 그런데 정부 부양책은 주택시장의 자연스러운 흐름을 교란시켜 전세난을 오히려 계속 악화시키고 있는 것이다. 그러면서 전세 살이가 서러우면 '빚 내서 집 사라'고 토끼몰이를 하고 있는 셈이다.

부동산 기득권 입장에 서 있는 정부야 그럴 수 있겠지만 정부의 가계부채 동원 부동산 부양책에 희생양이 될 필요가 뭐가 있겠는가. 일본도 부동산 거품이 붕괴한 1991년 이후 1992~1994년부터 막대한 공공 부양책을 동원했으나 부동산 거품 붕괴를 막지 못하자, 1994년 이후 가계를 동원한 민간 주택 분양 거품을 조장했다. 각종 주택 관련 세금 부담을 줄여주고, 주택대출 금리를 인위적으로 떨어트렸다. 과거에 비해 상대적으로 집값이 싸졌다고 생각한 많은 일본 가계들이  빚을 지고 주택을 분양받았다. 하지만 그 이후 집값은 다시 반 토막 이하로 떨어지면서 숱한 가계들이 하우스푸어로 전락했다. 한국은 이미 가계부채가 심각하고 하우스푸어가 엄청나게 양산돼 있는데, 전월세푸어까지 양산할 정도로 가계부채를 동원한 부양책에 나서고 있다는 점에서 한국 정부는 더 악질적일 수도 있다.

이런 정부의 무리한 토끼몰이에 당하지 마라. 그렇게 당하면 일반 가계들만 손해 볼 뿐 아무도 책임져 주지 않는다. 어제 인터뷰한 MBC 시사매거진 2580팀 PD가 전해준 사례가 그렇다. 2011년 파주에서 분양한 건설업체는 아파트를 2년 여 만에 미분양 물량을 30% 할인했다. 2011년 분양가가 과거보다 떨어졌다고 아파트를 분양 받은 후 30%나 가격이 떨어진 셈이 돼 기존 입주자들이 반발하고 있지만, 건설업체는 '나 몰라라' 하고 있다고 한다. 이 곳 말고도 이미 '집값 바닥'이라는 언론의 선동보도에 혹해 2,3년 전에 무리하게 빚을 내 아파트를 분양받은 사람들이 이미 분양가 이하로 집값이 떨어지면서 하우스푸어로 전락한 사례가 곳곳에 널려 있다.안타깝지만 이 같은 사례는 일회성으로 끝나지 않고 앞으로 이런 일은 계속될 것이다. 정부-건설/부동산업계-언론 등으로 연결돼 있는 부동산 기득권 구조는 일반 가계를 제물로 삼으려 할 뿐이다. 왜 이들에게 속아 부동산 거품을 떠받치는 제물이 되려 하나. 

<부동산 패러다임 전환기의 생존법> 특강(11월 25일 저녁).

10월 31일까지 신청자에게는 '국내 주택시장의 현재와 미래' PDF판을 제공합니다.

http://www.sdinomics.com/data/notice/1349 

올해 9월에 발표된 수도권 주택 거래량이 82%나 늘어 8.28대책의 효과가 나타나고 있다는 보도가 많았다. 이것을 집값 바닥론의 근거로 삼는 부동산 전문가로 포장한 이해관계자들의 목소리도 커졌다. 정말 거래량이 크게 는 것이고, 향후 집값이 바닥을 치고 상승하게 될까?

언론의 엉터리 왜곡보도와는 달리 거래량 측면에서 아직 집값 바닥을 논하기에는 너무 이르다. <그림>을 보면 확연히 드러난다. 취득세 감면을 해주면 일시적으로 거래가 늘었다가 해당 기간이 끝나면 거래절벽이 발생하는 현상이 되풀이되고 있다. 사실 취득세 감면에 따라 막달에 거래가 몰리는 현상과 거래절벽 현상의 효과를 상쇄하면 취득세 감면에 따른 거래 증가 효과는 거의 없었다. 결국 취득세감면에 따라 거래가 일시적으로 요동칠 뿐 2007년 이후 주택 거래가 구조적 침체기에 들어가 있다. 특히 수도권의 주택거래 침체가 심각한데, 2006년의 경우 월 평균 3.6만 호 가량의 거래가 일어났으나 2007년 이후로는 매년 1.4만~2.1만호 전후 수준의 거래가 일어나고 있다. 부동산 경기 침체 이전에 비해 약 절반 수준의 거래만 일어나고 있는 것이다. 그나마 2009년이나 2011년처럼 대규모 부양책이나 취득세 감면 및 양도세 중과 유예 등 세제 혜택이 쏟아질 때는 거래가 조금 늘다가 약발이 다하면 다시 가라앉는 상황이 되풀이되고 있다.

2006년 이후 아파트 거래량이 집계된 이후 시점부터 거래량을 나타냈지만, 좀 더 긴 흐름에서 보면 구조적 침체 양상은 더욱 확연히 드러난다. 2000년 이후 아파트 거래량 추이를 가계부채와 아파트 거래량 간의 상관관계분석을 통해 2000년 이후 아파트 거래량을 추정해본 결과 <그림> 맨 아래 그래프에서 보는 것처럼 거래량이 구조적 침체기에 접어들었음을 확인할 수 있다. 이는 지금의 주택 거래량 감소는 현재 주택가격 수준에서 집을 사줄 수 있는 수요층의 구조적 감소에 따른 것으로 경기가 일시적으로 회복된다거나 정부 부양책 등으로 반등할 가능성이 크지 않다는 점을 나타내는 것이다. 즉, 정부의 8.28대책 정도로 집값이 바닥을 찍을 만한 수요량이 남아 있지 않다는 뜻이다. 최근의 주택매매 거래량도 이 같은 구조적 거래 침체 양상을 전혀 벗어나지 못하고 있는 것이다. 

<그림>

주) 한국은행 및 온나라부동산통합포털 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

더구나 8.28대책 이후 ‘집값 바닥론’의 근거로 삼는 주택매매 거래량 증가는 6월에 취득세 감면 종료와 함께 거래절벽이 온 뒤 다시 거래량이 회복되는 과정으로 보는 것이 더 정확하다. 취득세 감면으로 인해 주택 거래는 전혀 늘지 않는다. 어차피 집을 사려고 했던 사람들이 취득세 감면 직전에 집을 사려고 몰리는 ‘막달현상’과 직후의 ‘거래절벽’ 현상만 일으키고 있을 뿐이다. 이번에도 4.1부동산대책으로 일시적으로 풀렸던 취득세 감면효과가 6월말로 종료되면서 다시 급감했던 거래량이 시간이 지나면서 조금씩 회복되는 과정으로 볼 수 있다. 이 같은 양상은 수도권과 지방으로 나누어 봐도 똑같이 나타난다.

이런 사실을 모른 채 국토교통부의 보도자료를 보거나 이를 거의 그대로 옮기는 언론 보도만 보면 일반인들은 혹하기 쉽다. 지금의 구조적 거래 침체 양상이나 거래절벽 이후 거래량 회복 과정이라는 측면은 전혀 언급하지 않은 채 ‘거래량 급증’ 등의 제목 아래 마치 주택시장에 큰 변화가 나타나는 것처럼 침소봉대하기 때문이다.

이 같은 침소봉대의 대표격이 바로 처음에 언급한 9월 주택거래량에 관한 보도다. 국토교통부는 9월 주택거래량에 관한 보도자료를 14일 내면서 ‘전국 기준으로 전년 동월대비 42.5% 증가, 수도권은 81.1% 증가’를 제목으로 뽑았다. 이 같은 제목을 그대로 옮긴 기사들도 양산됐다. 제목만 보면 주택 거래량이 엄청나게 증가하는 것처럼 착각할 수 있다. 주택매매 거래량은 구조적 침체기가 시작된 2007년 이후 많게는 200%에 이를 정도로 증가율을 보인 적도 있었고, 이번처럼 수도권과 서울의 경우 80~90%를 넘는 증가율을 보인 적도 있었다. 물론 주택 거래량이 늘어나면서 일시적으로 반등세를 보이기도 했으나, 그 같은 반등세가 지속되지 못했음은 주지의 사실이다. 이는 주택 거래가 워낙 위축돼 있는 상태에서 일시적으로 거래가 늘면 비율로는 크게 나타나지만 여전히 침체의 바닥을 헤매고 있기 때문이다. 실제로 <그림1>의 첫 번째와 두 번째 그래프는 9월 거래량까지 나타낸 그래프다. 6월 취득세 감면 종료 후 미미하게 거래량이 늘어난 것에 불과하지만, 비율로 표시해 마치 엄청난 거래량 증가가 일어난 것처럼 호도하는 것이다.

이런 상황인데도 마치 주택 거래량이 급증하는 것처럼 선동하며, 일반 가계들을 선동하고 있다. 하지만 8.28대책의 약발도 오래 가기 어렵다.  아래 기사를 보면 이미 그런 징후가 나타나고 있다.

http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20131019170712272.daum 수도권은 '급매물'만 거래...매매시장은 보합세

집값 바닥치고 대세상승한다던 분들, 벌써 이렇게 기운 빠져서야 그렇게 될 수 있을까? 그것도 매도호가 위주의 부동산정보업체 지수로 이 지경이니 말 다한 것 아닌가. 부동산업계나 부동산 광고에 목 맨 언론들이야 계속 집값이 오른다고 주장해야 자신들이 먹고 산다. 하지만 이해관계에서 사로잡힌 그들의 선동성 주장에 일반 가계가 넘어가면 위험하다는 점을 다시 한 번 명심하기 바란다.

<부동산 패러다임 전환기의 생존법> 특강(11월 25일 저녁)

http://www.sdinomics.com/data/notice/1349