정부가 8.28대책에서 내놓았던 1%대 초저금리 공유형 모기지대출을 12.3대책에서는 더욱 확대했다. 당초 3000억원, 3000호 지원에서 이번에는 2조원, 1만5000호 지원까지 규모를 크게 늘린 것이다. 이들 모기지대출은 워낙 저금리여서 많은 이들이 관심을 가지고 있다. 그리고 많은 이들이 1%대 초저금리이니 ‘그저네, 그저’ 이런 말까지 나오는 모양이다. 하지만 아무리 저금리 대출이어도 빚은 빚을 뿐이다.

왜 그럴까? 우선 이들 공유형 모기지대출의 내용을 살펴보자.

먼저, 수익공유형은 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5% 금리로 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치) 조건으로 최대 2억 원까지 빌려주겠다는 것이다. 다만, 향후 매각차익 또는 평가차익이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금이 배분 받는 조건이 달려 있으며, 손실이 발생할 경우에는 주택 매입자가 모두 떠안아야 한다.

손익공유형은 주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분 성격의 저리(초기 5년 1%, 6년차부터 2%, 20년 만기 일시상환) 모기지를 역시 최대 2억원 한도로 공급하는 대신 주택 매입자와 매각 차익뿐만 아니라 손실까지 공유하는 제도다. 매입자와 국민주택기금이 손익을 배분하는 비율은 집값에 차지하는 지분 비율에 따른다. 예를 들어, 매입자가 자기자본 2억원과 주택기금 1억원을 합쳐 3억원짜리 주택을 사서 향후 매각 또는 만기시에 1억원의 수익이나 손실이 발생할 경우 매입자와 주택기금이 각각 주택 매입에 기여한 자금의 비율인 2 대 1로 수익과 손실을 나눠 갖게 하겠다는 것이다.

이처럼 유례를 찾기 어려운 모기지 대출을 내놓은 정부의 의도는 집값 차익에 대한 기대는 크지 않고 집값 하락에 따른 손실 가능성이 큰 시대에 정부가 든든히 받쳐줄 테니 안심(?)하고 집을 사라는 메시지인 셈이다. 무주택자라면 물가상승률이나 시중 주택대출금리(신규 취급액 기준 2013년 7월 현재 3.77% 전후)는 말할 것도 없고, 현행 생애최초 주택구입자금의 지원금리(2.6~3.4%)보다도 더 싼 금리로 대출을 받고, 선택에 따라 국민주택기금과 손실 위험까지 나눌 수 있으니 조건에 해당하는 많은 무주택자들이 관심을 가질 만 하다. 실제로 자격조건에 해당되고 어차피 조만간 주택을 살 계획을 갖고 있던 사람이라면 최대한 이 제도를 활용하는 게 좋아 보인다. 시중의 어떤 주택자금 대출보다 좋은 조건을 갖추고 있기 때문이다.

하지만 집을 살 계획이 없었던 사람이 무리하게 이 모기지 대출과 다른 대출까지 얻어 집을 사려고 한다면 좀더 신중해야 한다. 우리 연구소가 지속적으로 경고했듯이 향후 집값이 추가 하락할 가능성이 매우 높기 때문이다. 아무리 금리가 낮다 하더라도 빚은 빚이기에 일정한 이자를 부담해야 하는데, 집값이 한 번 하락하게 되면 단순히 이자 부담이 조금 적어진다고 해서 만회할 수 있는 수준이 아니기 때문이다. 예를 들어, 집값이 향후 5년간에 걸쳐서 30% 가량 떨어지게 되면 매년 시중의 일반적인 주택자금 대출 금리보다 매년 2~3% 가량 낮은 유리한 조건이라고 해서 30%의 집값 하락을 감당할 수 있는 게 아니라는 뜻이다.

좀 더 구체적인 가상의 사례를 바탕으로 생각해보자. 계산의 편의상 현재 무주택자인 A씨가 전세보증금 3억 원에 세 들어 살다가 전세보증금 3억 원에 주택기금 모기지 대출 최대 한도인 2억 원을 얻어 총액 5억 원짜리 집을 샀다고 생각해 보자. 5년 정도 기간만 따져보면 A씨는 그 동안 발생한 이자 추정액 약 1400만원(수익공유형), 1000만원(손익공유형)을 내야 한다. 일반적인 주택대출에 비해 같은 기간 3500만원이 넘는 이자를 부담해야 하는 것에 비하면 매우 적은 부담이기는 하다. 하지만 그래도 빚은 빚이다.

그런데 이 집의 가격이 5년 후 4억 원으로 1억 원 떨어졌다고 가정하자. 그러면 A씨는 그 사이 자신의 돈 3억 원 가운데 1억 원을 날리게 된 셈이지만 부채는 여전히 2억 원이 남게 된다. 수익공유형 모기지를 이용했을 경우 그는 이 손실을 고스란히 떠안아야 하고, 손익공유형이라도 집값의 60%(3억원)에 비례해 6000만원의 손실을 떠안아야 한다. 명목 가격으로 1억 원이 날아가는 것이지만, 그 동안 물가 상승률이 매년 3%라고 하면 물가 상승률을 반영한 그 주택의 실질 가격은 5년 후 3억 5411만원 정도로 떨어진다. 물가 상승률을 감안한 실질적인 손실은 약 1억 4600만원 수준으로 늘어난다는 뜻이다. 자기 돈 3억 원을 갖고 있던 사람이 절반 가까이를 까먹게 된다는 뜻이다. 물론 집값이 뛴다면 사정은 다를 수 있지만, 미안하지만 그럴 가능성은 상당히 낮다.

기간을 연장해 모기지 대출 기간인 향후 20년 후쯤으로 잡으면 어떨까. 우리 연구소가 추산한 바 있듯이, 2030년경 전국 기준 부동산 구매력 총량 지수는 2000년 대비 4분의 1 수준, 수도권의 경우 40% 수준으로 떨어지게 된다. 급격한 인구감소와 고령화 추세로 인해 현재와 같은 주택 구매력을 유지하게 어렵게 된다는 것이다. 따라서 그 때가 된다고 하더라도 주택 가격이 올라줄 것이라고 장담하기 어렵다. 물론 명목가격으로는 주택 가격이 오를 수 있다. 하지만 연간 물가 상승률이 3%라고 가정할 때 주택 가격이 현재 가치를 유지하려면 명목 가격이 20년 후 8억 7675만원이 돼야 한다. 물론 지난 수십 년처럼 주택 가격이 상승해준다면 그 정도는 아무 일도 아닐지도 모른다. 하지만, 한국의 주택시장은 과거와 같은 패러다임으로 생각해서는 결코 안 된다.

더구나 정부가 내놓은 모기지 대출의 조건을 생각해보면 정부 또한 주택 가격 하락에 대해 어느 정도는 우려하고 있음을 알 수 있다. 수익만 공유하는 경우에 비해 손실을 함께 공유하는 모기지 대출의 경우에는 집값 대비 대출 금액의 비율도 낮고 금리도 5년 이후에는 2%로 높아지도록 설계한 것은 집값 하락으로 인한 손실을 최소화하기 위해 고안된 것으로 보인다. 정부가 일정한 범위 안에서 일어날 손실은 감당하겠지만, 손실이 너무 확대되는 경우는 피하겠다는 계산이 깔려 있는 것이다.

그러면 개별 가계 차원을 넘어 주택시장에 미치는 효과는 어떨까? 이 제도가 나온 뒤 상당수 신문들은 이 제도 도입으로 주택시장이 상승세로 전환하는데 꽤 도움이 될 것처럼 말하지만, 나는 설득력 없는 주장이라고 말한 바 있다. 실제로 8.28대책의 약발도 오래가지 않아 바닥나자 정부가 12.3 대책을 부랴부랴 내놓은 것 아닌가. 그에 앞서 4.1부동산 대책 직후에도 많은 신문들이 그 같은 선동 보도를 쏟아냈지만, 두 달도 채 약발이 가지 않았던 점을 상기할 필요가 있다. 이미 여러 차례 설명한 바 있듯이 이미 1000조원에 육박한 가계부채를 동반한 부동산 거품, 자산가치로 6500조원이 넘는 부동산 시장의 대세하락을 이 정도 대책으로 막는 것은 불가능에 가깝다. 정부가 신종 모기지 대출에 투입하겠다는 자금 규모가 올해의 2조원이라고 해봤자, 물이 가득 찬 욕조에 물 한 국자 떠 넣는 정도밖에 안 된다. 또 그 같은 모기지 자금 지원으로 주택을 살 것으로 추정되는 1만5천 호의 주택 거래량은 2011년과 2012년 2년 간의 연간 주택 거래량 평균 60.4만 가구의 2.5% 수준에 지나지 않는다. 더구나 1만5천 호의 주택 거래량조차도 상당 부분은 그 같은 주택 모기지 자금 대출이 없었어도 발생했을 가능성이 높다.

따라서 이 자체로서는 무너지는 집값을 떠받치는데 별다른 효과를 나타내기 어려울 것이다. 기껏해야 중소형, 저가 주택의 가격 하락세를 잠시 막는 정도에 그칠 공산이 크다. 하지만 그렇게 빌린 대출은 아무리 초저금리라 해도 평생 갚아야 하는 빚이다. 그리고 초저금리까지 내려왔으니 집값이 오르지 않을까라고 생각하는 분들이 있는데, 지금과 같은 시대에는 거꾸로 생각해야 한다. 그만큼 주택시장이 어렵기 때문에 1%대 초저금리 모기지대출까지 내놓은 것이다. 신중하길 바란다.

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보신 분들 계시겠지만, 어제 오랜만에 MBC 백분토론에 출연했습니다. 한 1년반 정도 만인 것 같습니다. 잘 몰랐는데, 밤늦게까지 많은 분들께서 시청하면서 응원해 주신 모양이더군요. 다음에서 실시간 검색어 1위까지 올려 주시고. 오늘 아침 저의 페북과 트위터에 남겨주신 댓글과 멘션들을 읽으면서 감동(?) 먹었습니다. 이렇게 많은 분들 성원해주시고 아껴주셨는데, 어제 시간 제약이 많아 충분히 말씀 드리기 어려웠습니다.

말은 ‘백분토론’인데 실제로는 시간이 80분 토론이었고, 시민패널 발언과 사회자 발언 시간까지 포함하면 70분쯤 토론했을까요? 더구나 시간이 짧으니 토론을 주고받기보다는 한 사람씩 짤막하게 돌아가면서 말하게 하는 포맷으로 사회자가 진행하더군요. 정관용교수님의 잘못이라고 하기는 어렵겠지만, 바로바로 반박하고 싶은데 그러기가 어려워 토론하면서도 갑갑해지는 토론방식이었습니다.

그나저나 나성린의원이나 두성규 연구원이 내놓은 ‘부동산시장 정상화’ 발언, 결국 집값 올리겠다는 것 스스로 폭로한 것 아닌가요? 자신들은 ‘부동산시장 정상화=거래 활성화’라고 얘기해놓고는, 지금 상황에서 집값 상승 기대감이 없어서 거래가 안 되는 것이니 거래를 활성화하려면 결국 집값 상승 기대감을 심어줘야 한다고 하더군요. 이게 결국 정부 대책이 집값 떠받치기 대책이라는 고백 아닌가요?

그리고 두성규박사 주장한대로 그 동안 집값 오른 게 주택 품질이 좋아져서라고 하는데, 그럼 지금까지 품질 안 좋아진 물건 있나요? 요즘 세상에 품질을 업그레이드 안 하고 가격 올리면 욕 먹죠? 문제는 한국의 집값은 품질이 좋아진 것 대비해 주택만큼 가격 급등한 재화가 어디에 있나요? 자산과 일반 공산품과의 비교이긴 하나 컴퓨터 등은 품질이 엄청나게 좋아져도 값이 더 떨어졌죠.

그리고, 마지막에 나성린의원 취득세 인하 효과가 있다는 주장도, 이미 제가 글로 쓰기도 했고 <선대인, 미친 부동산을 말하다>에서도 자세히 설명하고 있습니다. 어제도 판넬을 준비해갔는데, 사용할 시간이 없더군요. 이런 식으로 바로바로 반박하고 싶은 말이 많았는데, 할 수가 없어서 많이 아쉬웠습니다.

지금 간단히 말씀드리면 아래 <그림>에서 보는 바와 같습니다. 점선으로 된 부분이 실제 거래량인데, 취득세 감면을 해주면 일시적으로 거래가 몰리는 효과는 있습니다. 하지만 곧 그만큼 거래절벽이 오죠. 그래서 취득세 감면 종료를 포함한 전후 4개월 평균치를 내보면 실선에서 보는 것처럼 거래 증가 효과가 거의 나타나질 않습니다. 이는 당연할 수밖에 없죠. 집을 사는데 들어가는 수억 원의 비용에서 세금으로 집값의 1%를 깎아준다고 안 살 물건을 사겠습니까? 그런데 나성린의원은 이렇게 일시적으로 거래가 몰렸다 끊겼다 하는 걸 '효과가 있다'고 눈속임한 겁니다. 이처럼 효과도 없는데 2조 40000억 원의 멀쩡한 지자체 세수를 날려서 우리 아이들 무상복지를 비롯해 삶의 질을 올릴 수 있는 기회를 날리는 겁니다. 이 얼마나 한심한 짓입니까?

<그림1>

주) 국토교통부 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

그리고 어제 취득세 영구 인하안이 국회에서 통과됐지만, 효과 없을 겁니다. 취득세 감면 때는 감면 종료 전에 거래가 몰리는 효과라도 있었지만, 이제는 취득세 인하된 상태가 평상시 가격이 되는데 일시적 진폭조차 사라질 겁니다.

말이 나온 김에 함께 통과된 수직증축 리모델링 법안에도 너무 기대하지 마세요.원래 주택 리모델링은 거주자가 자비로 자신의 낡은 주택을 수선하거나 개비해서 쓰는 것을 말합니다. 하지만 수도권 1기 신도시들을 중심으로 거론되는 아파트 리모델링사업은 소유자들이 자기 부담을 최소화하면서 낡은 아파트를 새 아파트로 바꾸면서 평수를 넓히려는 시도입니다. 물론 이 같은 소유자들의 욕구는 주택시장 침체 속에서 건설사들이 새로운 사업물량을 확보하기 위한 시도와 맞물려 증폭돼왔죠.

하지만 수직증축 리모델링 허용 방침에도 불구하고 수직증축 리모델링 사업의 대부분은 사업성이 떨어집니다. 우리 연구소가 한 신문에 소개된 안양시 평촌동 A아파트 전용면적 58m²의 사례를 분석해본 결과 수직증축 리모델링을 해도 가구당 분담금이 1억원이 넘었습니다. 이보다 넓은 아파트일수록 분담금은 더 커져 대형 아파트의 경우 2억~3억원에 이를 수도 있다. 이렇게 비용을 들여 리모델링해서 얻을 수 있는 예상 시세 차익은 현재 가격 수준에서도 4500여만 원에 불과했습니다. 향후 집값이 더 내린다고 생각하면 시세차익은 없이 분담금 비용만 더 커질 수 있습니다. 오히려 손해를 볼 수도 있다는 거죠. 물론 이 정도 비용과 예상 차익에도 불구하고 리모델링을 추진하려는 사람들도 있을 것입니다. 하지만 거기에 반대하는 사람들도 많아 사업 추진은 시간이 지나면 지지부진해질 가능성이 높을 겁니다.

어쨌거나 정부여당이 추진한 부동산 관련 입법들이 하나둘씩 통과되고 있네요. 그래서 이런 보도가 나오자 마자 또 ‘1기신도시 지역들 들썩’ 이런 식의 보도가 나오고 있네요. 무슨 주식도 아니고 법안 통과되자마자 주택이 들썩인답니까? 그냥 바람잡는 보도이지요. 하지만 속지 마세요. 결코 오래 못 갑니다. 8.28대책 나오고 11월 들어 집값이 다시 가라앉은 게 정말 법안 통과 안 될 거라고 생각해서 그랬을까요? 더 이상 빚 내서라도 집을 사줄 사람들이 없어서일 뿐입니다. 제 평소 정책적 지향과는 다르지만 차라리 이렇게 빨리 정부여당이 추진하는 부동산 관련 입법들 마저 다 통과됐으면 좋겠네요. 부동산 입법이 통과 안 돼 집값 떨어진다는 얘기 안 나오도록 말입니다. 결국 이들 입법 다 통과돼봐야 최대 2~3개월 정도도 약발이 지속되기 어려울 겁니다. 그러니 여기에 현혹되지 마시기 바랍니다.

그나저나 어제 백분토론에서 확인한 것처럼 이명박정부 때 훨씬 더 가계부채와 공공부채가 많이 늘었는데도, 그런 사실을 외면하고 왜곡하는 사람이 집권당의 정책통이랍시고 나대고, 건설산업연구원 등 건설업계 이해를 대변하는 연구원들만 친하게 지내니 이 나라 부동산정책이 제대로 될 리가 있나요? 대책이라고 내놓아 봐야 늘 부동산 부자들 위한 대책이니 서민들은 늘 고생만 하게 되죠. 그런 현실 모르는 건 아닌데, 어제 백분토론 하고 나서 그런 마음에 더 씁쓸해졌답니다. 그래도 힘내려 합니다. 여러분들이 같이 힘내주시고 격려해주시니 외롭지도 않습니다. 언젠가는 저들도 더 이상 이대로 버틸 수 없다는 걸 깨달을 때가 올 거라 믿으며.

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집값이 오르고 부동산 경기가 살아나야 우리 경제가 좋아지고 일자리도 늘어나며 서민들의 살림살이도 나아진다는 주장이 흔히 들린다. 더구나 부동산 침체와 경기 침체가 겹치니 많은 이들이 부동산 경기가 살아야 우리 경제가 좋아질 것이라고 생각한다. ‘집이라도 팔려야 대출 빚이라도 갚을 텐데’ 하고 한숨짓는 하우스푸어들 입장에서는 이런 기대가 더욱 간절할 것이다.

그러나 부동산 가격이 오르면 우리 경제에 생기가 돌고, 일자리가 늘어날까? 현상만 보면 그럴 것 같지만 지금 한국경제가 악화된 근원을 생각하면 오히려 정반대에 가깝다. 실은 부동산 가격이 너무 올라서 결국 경제가 침체와 위기에 빠지고 일자리와 소득도 줄었다고 할 수 있기 때문이다. 땅값, 집값이 오르면 사람 값이 떨어지기 때문이다. 이게 무슨 소리일까?

가상의 예를 들어 보자. 50대 중반반인 김중화씨는 2년 전 정규직장에서 퇴직한 뒤 동네에서 중화요리식당을 차렸다. 김씨는 한 달에 5,000원짜리 짜장면을 4천 그릇 정도 팔고 있다. 그러면 매출은 2000만 원이다. 이 가운데 식재료비로 30%인 600만 원을 쓰고 주방장과 주방 보조 월급으로 500만 원을, 홀에서 서빙을 보는 아르바이트생 두 명에게 월 200만 원을 지급한다. 그리고 전기료, 수도료 등 각종 공과금 비용이 100만 원 정도 나간다. 그리고 가게 임대료를 월 200만 원정도 내고 있다. 그러면 김씨에게 남는 돈은 월 400만 원 정도다.

그런데 가계 임대 계약을 연장하려고 하니 건물주가 요즘 주변 시세가 많이 뛰었다면서 임대료를 300만 원으로 올리겠다고 했다. 베이비부머들의 대거 은퇴로 자영업을 차려 들어올 사람들은 줄을 섰으니 싫으면 나가라고 한다. 김씨는 고민해봤지만 다른 곳의 임대료도 이미 올라있고 인테리어와 이사 비용을 감안하니 다른 곳으로 옮기기가 마땅치 않았다. 결국 주인 요구에 따라 100만원을 더 올려 주기로 했다.

그런데 오른 임대료를 보상하기 위해 자장면 값을 올릴 수는 없었다. 그랬다간 사람들은 비슷한 다른 중국식당으로 발길을 돌릴 것이 뻔했다. 식재료비도 이미 더 아낄 수 없을 만큼 아끼고 있었다. 식재료비를 아끼기 위해 중국산, 동남아산 식재료까지 사다 쓴 지 오래다. 그렇다고 자신의 노후비용은커녕 아직 대학에 다니는 두 자녀 학비와 당장의 생활비를 생각하면 수입이 월 100만원 씩 줄어드는 것을 감당할 수 없었다. 그는 결국 아르바이트생 두 명 중 한 명을 내보내기로 했다.

부동산 가격 상승의 여파가 김씨의 경우에는 임대료 상승으로 나타난 경우다. 그런데 임대료 상승에 따라 다른 비용을 아끼다 보니 결국 인건비를 줄일 수밖에 없다. 이것이 김씨의 경우뿐만 아니라 경제 전체로 생각해보자. 2000년대 부동산 가격이 계속 오르는 동안 김씨와 같은 결정을 내려야 할 사람이 한두 사람이 아니었을 것이다. 그러면 김씨처럼 두 명 쓸 걸 한 사람으로 줄이는 상황이 계속되면 경제 전체로는 실업난과 고용 불안으로 나타나는 것이다. 또는 김씨가 같은 상황에서 두 명의 알바생을 고용하되 알바비를 깎는 식으로 대응한다고 생각해보자. 이런 상황이 경제 전체로 확대되면 비정규직과 ‘88만원세대’가 급증하는 것이다. 2000년대 내내 정규직은 줄고 비정규직은 늘었고 ‘고용의 알바화’ 현상이 나타난 것이 이와 무관하지 않다. 

이상의 내용을 매우 기본적이지만 동시에 매우 중요한 경제학적 원리로 풀어보자. 완전경쟁을 전제로 하는 시장경제에서 자원은 시장가격에 의해 자연스레 배분된다. 그런데 이 때 시장가격은 단순한 명목가격을 말하는 것이 아니라 각 재화의 상대가격을 말한다. 현실에서는 무수한 재화가 있지만 설명의 편의를 위해 고전적인 경제학에서 말하는 생산의 3요소인 노동과 자본, 토지(부동산) 만으로 구성된 시장경제가 있다고 생각해보자.

우선, A라는 나라에서는 부동산 가격이 엄청나게 올라 노동과 자본, 부동산의 상대가격이 100 대 200 대 300이라고 해보자. 시장경제에서는 이 같은 상대가격에 비례해 자원이 돌아간다. 따라서 A는 부동산의 상대적 가치가 가장 높은 부동산 중심의 경제이고 부동산 투기가 수시로 일어난다. 대신 자본의 가치는 떨어지고, 더더욱 노동, 즉 사람값은 가장 떨어진다. 이런 나라에서는 부동산이라는 자산을 가진 사람들만이 승승장구하고 웬만한 사람들은 일자리를 찾기도 어렵고 임금도 높지 않다. 임금이 높지 않으니 소득이 늘지 않고 저축과 소비도 많이 할 수가 없다. 사람들이 저축을 많이 할 수 없으니 경제 전체적으로 투자재원을 마련하기 어렵고 소비를 줄이니 내수가 갈수록 위축된다. 결국 시간이 갈수록 그 경제는 침체될 수밖에 없다. 그런데 이런 경제가 지속될 수 있을까? 경제가 침체되면 결국 비싼 부동산을 사줄 수 있는 사람들도 점점 줄어 결국 부동산 가격도 어느 시점에는 하락할 수밖에 없다.

지금 한국은 이런 상황으로 치닫고 있는 것이다. 이처럼 부동산 가격이 오르면 사람값이 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 한국은 원래도 사람값이 선진국에 비해 낮은 나라였는데, 2000년대 부동산 가격이 올라가면서 사람값은 더 낮아질 수 없는 수준까지 떨어졌다. 그것이 고용불안과 비정규직 양산으로 나타난 것이다. 결국 부동산 가격이 오르면 단기적으로는 몰라도 중장기적으로는 내수가 침체하고 일자리가 사라지며 임금도 떨어지거나 정체될 수밖에 없다. 지금 우리 젊은이들이 일자리가 없어 헤매고 있는 이유의 상당 부분도 바로 부동산 가격 거품 때문이라고 보면 된다. 김씨가 경영하는 중국식당 사례에서 봤듯이 부동산 임대료가 100만원씩 올라갈수록 알바 일자리 하나씩이 사라지고, 200만원 오르면 정규직 일자리가 어딘가에서 하나씩 사라지고 있다고 생각하면 된다. 

이번에는 A의 경우와는 상반되는 경우를 생각해보자. B라는 나라에서는 노동과 자본, 부동산의 상대가격이 300 대 200 대 100이라고 해보자. 이런 나라에서는 사람값이 가장 높은 경제다. 이런 나라에서는 노동의 질적 부가가치가 매우 높은 나라로 일자리도 풍부하고 임금도 높다. 이런 나라에서 노동자는 부동산 투기를 통해 한 탕을 노리기보다는 자신의 직무 역량을 높이는 등 자기계발에 치중한다. 자기계발에 치중해 높은 임금을 받는 것이 가계경제를 확실히 개선하는 방법이기 때문이다. 또 가계는 높은 소득으로 저축과 소비를 하게 되고 결국 경제 전체가 계속 활발해진다.

과거 일본이나 미국이나 유럽 등에서도 부동산 투기 거품이 심각했지만, 적어도 이들 선진국의 공통점은 인건비가 매우 비싸다는 것이다. 가장 대표적인 지표로 이들 나라에선 국민소득 대비 최저임금의 비중이 상당히 높다. 그래서 이들 나라에서는 식당 알바나 청소부로 일해도 일정한 생활이 가능해진다. 이런 경제는 시간이 지날수록 경제가 건강해지고 전반적인 가계의 살림살이가 윤택해진다. 또한 부동산 거품이 꺼지고 나면 더 이상 기댈 데가 없는 경제가 아니라 지속 가능한 경제가 된다.

우리 연구소가 토건과 부동산을 상징하는 콘크리트가 아니라 사람에 투자하자고 주장하는 데는 이 같은 배경이 깔려 있는 것이다. 이는 지식정보화, 창의경제 시대의 흐름에 부합하는 것이기도 하다. 지식을 생산하고 정보를 가공하고 창의성을 발현하는 주체가 누구인가? 바로 사람이다. 사람에 투자하지 않고는 이 나라의 미래를 기약하기 어렵다. 그리고 그렇게 해야 바로 사람 값이 올라가고 우리 젊은이들 일자리가 늘어나고 소득이 증가한다. 그래야 내수가 활성화되고 경제가 건강해지고 지속 가능해진다.

그런데 외환위기 이후 주식 투자와 부동산 투기 열풍이 몰아치면서 우리 경제는 사람을 중심으로 한 생산경제에서 돈이 돈을 낳는 투기적인 자산 경제로 급속하게 바뀌었다. 특히 부동산 가격이 뛰면서 전반적인 고비용 구조가 형성됐고, 제품과 서비스 가격은 계속 올랐다. 이는 지속적인 물가 상승 요인으로 작용했다. 일자리가 없어 소득은 늘지 않는데 물가까지 오르니 경기 사이클과 상관없이 서민경제는 늘 만성불황이었다.

그리고 이제는 아무리 해도 너무 높아진 부동산 가격을 떠받칠 수 없는 상황에 이르렀다. 이렇게 해서 부동산 시장 침체가 왔는데도, 정부와 상당수 언론들은 여전히 부동산시장을 살려야 경기가 좋아진다는 식의 인식과 처방을 내놓고 있다. 그렇게 부동산 가격을 억지로 떠받치면 떠받칠수록 가계부채가 늘어나고 내수가 침체되는 등 나라 전체적으로 기회비용은 막대하게 커진다. 물론 부동산 거품이 꺼질 때는 충격이 따르지만 그것은 이미 부동산 가격이 오를 때 이미 생겨난 것이라고 봐야 한다. 단기적으로는 일정한 충격이 있더라도 질서정연한 형태로 부동산 거품을 빼고 가계부채 다이어트를 유도하는 것이 길게 보면 우리 경제에 돌아올 충격을 최소화하는 길이다. 또한 그것이 장기적으로 사람값을 올려서 일자리와 소득이 늘어나는 건전한 경제로 가는 길이기도 하다.

우리 연구소는 지난해 ‘지연된 구조조정이 초래한 건설업계 줄도산 위기: 시공능력 순위 상위 50위 건설업체 위험도 평가’라는 심층분석리포트를 통해 두산건설, 쌍용건설, 삼환기업, 삼부토건, 극동건설 등 이후 줄줄이 위기를 맞은 건설업체들을 정확히 예측했습니다.

올해도 지난해 연장선상에서 새롭게 작업해 보고서를 작성했는데요, 건설업계의 상황은 전반적으로 더 악화되고 있습니다. 특히 상위 50위 건설업체들 가운데도 절반 정도는 주의하거나 위험한 상황에 놓여 있습니다. 물론 그 중에는 이미 워크아웃이나 법정관리에 들어간 업체들도 많죠. 

여기서 건설업체들 등급별 분류를 밝힐 수는 없지만, 할인 분양 많이 하고, 전세형 아파트라며 사기성 아파트 분양 계약(분명히 전세계약이 아닌 분양계약입니다) 유도하는 건설업체들을 조심하십시오. 그들 기업들이 그렇게까지 꼼수 분양을 하는 것은 그만큼 자금 사정이 절박하다는 뜻입니다. 그런데 그들 업체들을 온갖 건설 및 부동산 부양책으로 떠받쳐주니 좀비 상태로 살아남아 건설업계 전반의 침체를 가중시키고 가계들에까지 피해를 주게 됩니다. 이런 부분들에 대해 부동산 광고에 목 맨 언론들이든, 토건족 정부든 제대로 경고하지 않습니다. 그래서 저라도 할 수밖에 없네요. 제발 조심들 하시길 바랍니다.

<선대인, 미친 부동산을 말하다> 출간 일주일 만에 예스24, 교보문고, 알라딘에서 모두 베스트셀러에 올랐습니다. 특히 알라딘에서는 종합 6위까지 올라갔습니다. 성원해주신 분들께 감사드립니다.

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제가 연예인도 아닌데 저에 대한 루머나 유언비어가 꽤나 많이 돌아다닙니다. 최근에는 제가 화성 동탄에서 아파트를 분양받았다는 소문을 내고 다니는 부동산 업자들이 있더군요. 전혀 사실이 아닙니다. <선대인, 미친 부동산을 말하다>에서 수도권 외곽의 2기 신도시는 시간이 갈수록 경쟁력이 떨어질 거라고 말한 사람이 다른 지역도 아니고 왜 동탄에서 아파트를 사겠습니까? 그런데도 부동산 업자들이 이런 헛소문을 퍼뜨리는 이유는 제 주장의 신빙성을 깎아내리는 한편 제가 말과는 달리 행동으로는 집값 상승에 베팅하고 있다는 식으로 선동하는 거지요. 물론 특정 지역의 아파트를 분양받게 하려는 업자들의 속셈도 있을 거고요.

일일이 다 거론 못하지만 이밖에도 저에 대한 인신공격과 제 주장에 대한 왜곡이 한두 가지가 아닙니다. 대표적으로는, 제가 10년 동안 부동산 폭락을 주장했다는 겁니다. 10년 동안 무조건 내린다고 주장해서 어쩌다가 지금 맞췄다는 식입니다. 역시 제 주장의 신뢰성을 떨어뜨리려는 모함이지요. 제가 2007년 여름 귀국해서 2008년 가을에 첫 부동산 전망서를 냈는데 어떻게 10년 동안 폭락론을 주장합니까? 그리고 모두가 ‘집값은 계속 오른다’고 할 때 2008년 말의 폭락도 예견했고, 이후의 부동산 대세하락도 경고했는데 제 예측력에 뭐가 문제가 있다는 겁니까? 그 동안 숱하게 ‘집값 바닥론’을 들먹여 하우스푸어를 양산한 사람들이 반성해야 할 문제 아닌가요?

얼마 전에는 누가 제가 지금 사는 집의 공시가격이 어떻게 변해왔는지 다 분석했더군요. 뭐 눈에는 뭐만 보인다더니, 한심합니다. 자신의 이해관계에 맞춰서 주장하는 사람들 눈에야 그 문제가 중요할지 모르겠지만, 저는 집의 소유 여부와 저의 공개적인 주장을 연관지어 생각해본 적이 없습니다. 집을 소유하고 있든 없든 저는 똑같은 주장을 했을 겁니다. 그런데 왜 안 밝히냐고요? 제가 집을 소유하고 있다고 그러면 부동산업자들이 "자기는 집값 떨어진다면서 집을 갖고 있으니 말과 행동이 다르다"고 공격할 테고, 집이 없다면 "배 아파서 집값 떨어진다고 주장하는 것 아니냐"고 할 테고...어떤 식으로든 저를 공격할 텐데 왜 밝혀야 합니까? 그에 앞서 제가 공직자도 아닌데 왜 제 프라이버시에 관한 걸 공개해야 합니까?

다만 몇 가지는 확실히 밝힐 수 있습니다. 저는 최대한 이해관계에 휘둘리지 않고 언행이 일치되도록 노력하는 사람입니다. 제 이해관계에 따라서 주장을 왜곡해본 적이 없습니다. 돈 있는자, 권력을 가진 자들 눈치 보느라고 안 할 말 해본 적도, 할 말 안 한 적도 없습니다. 신혼초 동아일보 기자시절에는 저도 부동산을 재테크 차원에서 접근했지만 제가 부동산 문제의 심각성을 깨달은 2004년 이후에는 그런 차원에서 접근해 본 적이 없습니다. 저는 2001년 이래로 빚을 져본 적이 없습니다. 신혼집을 무리하게 장만해 빚 문제로 밤잠을 설치다가 2001년에 빚을 다 갚고 나서는 빚 때문에 걱정하고 산 적이 없습니다. 지금은 충분한 소득을 벌고 있으며, 전체 자산에서 현금을 비롯한 유동성 자산 비중이 매우 높습니다. 그리고 무엇보다 아이들과 아내와 오순도순 행복하게 살고 있습니다.

그리고 저더러 '책장사'라고 하는 분들 계신 모양인데요. 그럼 책 쓰는 사람이 책 팔리는 수입으로 살지 공구리 아파트 팔아서 삽니까? 그리고 저자가 체계적으로 전하고 싶은 말이 있어서 책을 썼는데, 자기 책을 내고 선전도 안 합니까? 한국 부동산 문제의 많은 문제는 부동산 광고에 목을 맨 기득권 언론들의 선동보도 때문에 생깁니다. 저만큼 그런 기득권 언론들을 정면으로 비판하는 사람도 없을 겁니다. 동아일보 기자 출신으로 언론의 구조적 문제점을 잘 아는데 제 양심상 그냥 넘어갈 수 없습니다. 그렇게 기득권 언론들 비판하니 그들 언론에는 제 책에 관한 기사 한 줄도 안 납니다. <선대인, 미친 부동산을 말하다>가 출간 일주일만에 베스트셀러가 돼 서점가에서 돌풍을 일으켜도 걔네들은 전혀 거론도 안 합니다. 오히려 직간접적으로 저를 공격하기 바쁘죠.

상관없습니다. 애초부터 그들 언론과 맞서 싸운다는 생각으로 연구소를 꾸리고 책을 내는 거니까요. 하지만 제 메시지 널리 알려서 위험한 선택하려는 가계들에게 조금이라도 더 정직한 정보를 전달해 드리고 싶은 마음은 간절합니다. 그래서 제가 기댈 곳은 아고라나 페북, 트위터 같은 곳들뿐입니다. 지금까지 제가 쓴 책들 가운데 아무런 목적의식 없이 책을 쓴 적이 없습니다. 저는 제 책을 기득권 정보만 판치는 세상에서 싸움의 무기로 생각합니다. 책으로 사람들에게 선택받고, 이슈를 만들어서 언론의 선동보도를 견제하고, 기득권세력의 문제점을 알리려 합니다. 그래서 저의 신간이 나온 사실을 널리 알리고, 가급적 좀 사서 읽어달라고 부탁했습니다. 주위 분들께도 권해달라고 했습니다. 그리고 오늘도 앞으로도 저는 제 책을 알릴 겁니다. 그게 제가 힘들여 책을 쓴 취지이자 목적이니까요.

제가 먹고 살기 힘들어서 돈 벌려고 그러냐고요? 그런 서운한 소리 하지 마세요. 저는 책 수입이 없어도 충분히 먹고 사는 사람입니다. 이번 책도 원래는 쉬고 싶어서 쓸까 말까 망설이다가 사회적 책무감으로 썼습니다. 박근혜정부 들어 언론들의 엉터리 선동보도가 다시 난무하는데, 그런 보도에 다시 혹하는 사람들이 주변에 보여서 정말 안타까운 마음에 쓴 겁니다. 지난해 나꼽살을 종방한 뒤 올해는 좀 쉬는 모드로 가려고 했는데, 그 덕에 올 가을을 통째로 날려버렸습니다. 저 원래 놀고, 쉬고, 여행 다니는 것 좋아하는 사람입니다. 사회적 책무감 때문에 그 황금 같은 가을 햇볕 다 버리고 주말과 밤낮 가리지 않고 작업해서 이 책 낸 겁니다.  

그리고 썩어가는 공구리 아파트를 10억씩 주는 것이나 아직도 거품 잔뜩 끼어 있는 분양 아파트 사는 것은 안 아깝고 겨우 책값 1만, 2만원이 비싸다는 분들은 제발 부탁이니 제 책 사보지 마세요. 4년간의 제 공력이 담긴 제 책 그렇게 수준 낮은 책 아닙니다. 그 동안 비슷한 내용을 연간 10만~20만원씩 내가며 구독해온 저희 연구소 회원분들께는 미안할 정도로 저는 책값이 싸다고 생각합니다. 거기에 담긴 값어치는 어떤 분들에게는 매우 클 수 있습니다. 실제로 저 때문에 하우스푸어를 면했다는 분들로부터 감사의 인사를 종종 듣습니다. 그런 분들도 얼마든지 있으니, 이 정도 책 값이 아깝다는 분들은 제발 사보지 마세요. 그런 분들은 제 책을 읽을 자격이 안 됩니다. 돼지 목에 진주목걸이 걸치지 마세요. 

하지만 이 세상 대부분 재화들 가운데 정말 제 값 하는 것은 역시 책입니다. 물론 좋은 책이어야 하겠지요. 제 책을 염두에 두고 하는 말 아니니 오해는 마십시오. 정말 좋은 책들 많습니다. 저는 책을 구입하는 데는 절대 돈을 아끼지 않습니다. 매년 책 사는 데만 수백만 원을 씁니다. 잘 읽은 책들은 저의 지식을 넓혀주고 통찰력을 키워줍니다. 올바르게 사는 길이 뭔가, 행복하게 사는 방법이 뭔가를 알려줍니다. 정말 좋은 책들은 한 사람의 엄청난 공력이 그대로 녹아 있습니다. 그런 내용들을 잘만 소화하면 평생의 삶을 바꿀 수 있는 좋은 자양분이 됩니다.

그리고 책을 아이들과 함께 읽으십시오. 아이들한테 '공부하라'고 닥달만 하지 말고 아이의 독서 습관을 키워주면 그 아이는 훨씬 지혜로운 아이가 될 겁니다. 한국의 잘못된 교육구조가 근본적으로 문제가 있지만, 그런 왜곡된 구조 속에서도 뒤떨어지지 않는 아이가 될 겁니다. 제가 미국 유학 시절 놀란 건 미국 대학생들 독서량이 엄청나다는 사실입니다. 저도 꽤나 책을 읽는다는 사람인데, 그들 앞에서는 창피할 정도였습니다. 지식정보화시대라고 하면서 지식과 정보의 산물인 책을 멀리하면서 어떻게 성공하기를 바라겠습니까?

그리고 당신 자신만이 아니라 이 사회의 발전을 위해서라도 좋은 책을 많이 읽어주십시오. 한국 사회에 이해관계에 오염되지 않은 정직한 정보가 부족한 것은 바로 독립적인 저술가와 전문가들이 부족한 탓이 큽니다. 재벌이나 정부에 잘 보이기 어려운 대부분의 독립적인 저술가와 전문가들이 먹고살기 어렵습니다. 미국이나 일본 등은 워낙 출판시장이 두터워서 그런 사람들도 꽤 먹고 살고 그 힘으로 독립적인 목소리를 냅니다. 그래서 그런 사람들이 정말 투철한 비판의식과 소신으로 좋은 저술을 생산하는 선순환이 이뤄집니다. 그런데 한국에서는 그런 책들은 대부분 사장되니 대다수 전문 저술가들의 처지가 열악해집니다. 그러니 정직한 정보의 생산과 유통은 더더욱 위축되는 악순환이 거듭됩니다. 제발 그 분들을 위해서라도 그 분들의 좋은 책들을 골라 읽는 안목을 발휘해 주시길 바랍니다. 짧게 쓰려했던 글이 길어졌네요. 편안한 휴일 보내시기 바랍니다.

기득권 언론사와 정부, 건설업체들이 합작해 서민들을 속이고 선동해봐야 이미 한국의 부동산 버블은 지탱하기 어려운 한계점에 도달해 있다. 다만, 건설사들과 기득권 언론들이 삼각 편대를 이뤄 그 같은 사실을 속이고 있으니, 일반 가계들이 헷갈려 하고 있을 뿐이다. 그들은 권력과 금력을 가졌고, 서민들을 후릴 수 있는 언론과 전문가로 포장된 부동산 이해관계자들을 가지고 있다. 이들은 “지금이 집값 바닥”이라며 탐욕을 자극하고, “지금 집을 사지 않으면 영원히 집을 살 수 없다”며 공포심을 조장한다. 현상의 이면을 들여다볼 능력이 부족한 일반인들은 집값이 한 번 오르면 계속 오를 것 같은 착각에 사로잡힌다. 탐욕과 공포심을 이기지 못하고 무리하게 지금 집을 사는 사람들은 막차를 타게 된다. 그 막차가 가는 길은 계속 내리막길뿐이다.

부동산 거품과 그 거품에 편승한 과욕의 폐해가 어떠한지는 이미 우리가 생생히 목도했다. 이제 우리도 부동산 거품이 꺼지는 것을 더 이상 피할 수 없다. 그 과정에서 상당한 충격이 있겠지만, 한국경제가 정상궤도로 돌아가기 위해서는 감내해야 하는 충격이다. 근본적 수술을 통해 부동산 거품이라는 악성 종양을 떼 내지 않으면 한국경제는 사망에 이를 수도 있다. 그런데 지금 정부가 하고 있는 것은 근본 수술을 미루면서 오히려 악성 종양을 더욱 키우고 있다. 부동산 경기와 이와 연관된 건설경기를 띄운다는 명목으로 일반 가계와 한국 경제 전체를 제물로 삼고 있다. 한 번 생각해보라. 부동산시장에 묶인 수천 조원의 돈이 풀려나 생산경제로 흘러들지 않으면 무슨 재주로 내수가 살아난다는 말인가. 수억 원짜리 은행 빚의 노예로 전락해 빚에 쪼들려 사는데 어떻게 민생경제가 살아난다는 말인가. 그동안 땅값, 집값이 너무 높았고 사람값은 똥값이었으므로 이제 사람값을 높이고 땅값, 집값은 낮추는 조정 과정을 거쳐야 하는데 정부와 부동산 기득권세력은 이를 정면으로 거부하고 있다.

나는 지금까지 여러 차례 되풀이해서 집값 거품을 빼자고 했다. 집값 거품이 빠지면 한국 경제에 일대 시련기가 닥칠 것이다. 하지만 부채 폭탄이 본격적으로 폭발하기 전에 선제적으로 부동산 거품을 빼가고 스웨덴처럼 질서정연하게 부실을 정리하면 3~4년 고생하면 새로운 경제궤도로 돌아갈 수 있다. 하지만 끝까지 부동산 거품을 빼지 않고 질질 끈다면 결국 한국은 일본처럼 향후 20년은 더 고생해야 할지도 모른다. (왜 이렇게 될 가능성이 높은지에 대해서는 며칠 전에 내가 쓴 아래 글을 참고하기 바란다 http://www.sdinomics.com/data/blog/1556 ) 계속 이런 식으로 부동산 거품 떠받치기에 목을 맨다면 이미 1000조원에 이른 가계부채 문제에서 알 수 있듯이 부동산 거품은 점점 더 커질 뿐이다. 일시적으로 판단을 그르친 하우스푸어 집주인들의 고통에서 끝날 일을 전세난을 가중시켜 세입자들까지 물귀신처럼 끌어들인 것처럼, 현 세대의 고생으로 끝날 일을 우리의 후배와 자식 세대에까지 연장하는 일이 된다. 이 나라는 특정한 정권 5년 동안만 존속되는 나라가 아니라 우리와 우리의 후손들이 자자손손 살아가야 할 나라다. 당장은 충격이 있더라도 길게 봐서 한국경제와 일반가계에 돌아올 충격을 최소화하기 위해 지금은 거품을 빼야 한다.

그런데 이명박정부와 뒤이은 박근혜정부는 어떤까? 집값 거품을 빼나가기는커녕 여전히 폭탄 돌리기에 급급하다. 공공부채를 잔뜩 늘려서라도 부동산 거품 붕괴를 막지 못하자 가계부채와 세입자들의 전세자금까지 끌어들여 부동산 거품을 떠받치려 하고 있다. 비정규직 양산과 저임금으로 사람은 천대하면서 땅과 집만 신주단지 모시듯 하면 경제가 사는가? 정규직장에서 나온 뒤 자영업을 차린 베이비부머들이 비싼 임대료를 내느라 그들의 절반가량이 월 소득 100만원 이하로 살고 있는 현실이 과연 우리가 원하는 경제인가? 우리 젊은이들은 쥐꼬리 만한 월급을 받아 비싼 임대료로 내고 나면 언제 저축하고, 미래를 설계할 수 있나? 정부부터 부동산에 돈을 잔뜩 집어넣고, 가계와 기업까지 덩달아 부동산 시장에 돈을 꼴아 박게 하면 경제가 사는가? 이미 전국의 각종 사회간접자본이 과포화 상태이고 주택수요 연령대 인구가 줄고 있는데, OECD국가 평균에 비해 두 배 이상 높은 건설업 비중을 계속 유지하는 게 선진국이 되는 길인가?

지금 정부가 하는 것은 실제로는 기득권층을 위한 집값 거품 유지 정책이다. 하지만 그런 속셈은 감추고 경기를 살린다는 명목을 내세우고 있다. 하지만 지금과 같은 부동산 부양책은 오히려 한국 경제를 죽이는 길이다. 이미 지난 5년 동안에만 공공부채가 400조원, 가계부채가 300조원 가량 늘어난 사실만 봐도 뻔하다. 2000년대 부동산 거품기에 세 배 가량 늘어난 건설업체들을 계속 먹여 살린다며 4대강 사업과 같은 무리한 토건부양책을 펼친 결과 경제가 나아졌는가? 이미 시장에서 퇴출돼야 할 건설업체들이 ‘좀비’처럼 살아남아 건설업계 전체의 줄도산 위기로 치닫고 있지 않는가? 지식정보화 창의경제 시대이고, 급속한 고령화에 따라 선제적으로 빈약한 복지를 확충해야 하는 시대에는 사람과 복지에 돈을 써야 한다. 그것이 한국 경제의 성장 잠재력을 키우고, 한국 경제의 미래인 인재를 키우는 길이다. 그런데 그런 돈들을 부동산 거품을 떠받치는데 탕진하고 있으니 이게 도대체 무엇 하는 짓인가?

당장은 어렵더라도 자식 세대가 살 수 있는, 한국 경제가 미래를 기약할 수 있는 새로운 게임 규칙을 만들어야 한다. 상류층만이 아니라 모두가 저렴한 비용으로 누릴 수 있는 질 좋은 교육을 만들어야 한다. 초중고 과정에서는 살인적인 입시경쟁에서 벗어나 창의성을 강화하는 교육을 만들고, 오히려 ‘경쟁의 무풍지대’인 대학이 경쟁하도록 해야 한다. 재벌 기업들의 독과점적 이익을 보장해주는 구조 대신 국내시장에서도 국제무대에서와 마찬가지로 치열한 경쟁을 펼치게 해 소비자 중심의 경제를 건설해야 한다. 충분히 타당성이 검증되지 않은 각종 건설토목사업에 돈을 쏟아 붓는 과거 일본과 같은 토건국가적 행태도 멈춰야 한다. 대신 우리 아이들이 마음껏 몸과 마음을 키울 수 있는 더 많은 도서관을, 더 많은 문화공연장을, 더 많은 체육시설을 만들어야 한다. 시설만 만들 게 아니라 우수한 사서, 좋은 강사와 트레이너들이 좋은 프로그램을 운영하고 아이들이 저렴하게 이용할 수 있게 해야 한다. 저소득층과 노후세대를 위한 더 많은 복지 혜택을 체계적으로 마련해가야 한다. 제대로 된 공공건설사업 발주 시스템을 만들면 이를 위한 예산은 얼마든지 확보할 수 있다.

국민들이 큰 걱정 없이 살 수 있는 주택 및 부동산 구조를 만들어야 한다. 5%도 안 되는 공공주택 재고를 OECD가입국 평균 수준인 20~30% 수준까지 높여 저소득층뿐만 아니라 중산층까지 이용할 수 있어야 한다. 후분양제 확대와 공공부문의 원가 공개 등 소비자 중심의 주택 시장을 만들어야 한다. 그리고 가장 중요한 것은 이제는 부동산 기득권세력을 해체해야 한다. 건설업체와 관련 정부 관료, 산하 공기업과 연구기관, 정치권은 거대한 이권 집단화돼 있다. 이제는 구시대의 유물인 ‘삽질 경제학’을 폐기해야 한다. 이런 세력들이 내놓는 시대착오적인 정책들을 경계하고 견제해야 한다. 이런 세력이 주도하는 부동산 거품 경제, 콘크리트 중심의 경제로는 희망이 없다. 콘크리트가 아닌 사람에게 투자하는 경제에 희망이 있다. 그렇게 하기 위해 지금 가장 먼저 해야 할 일은 부동산거품을 빼는 것이다. 그렇지 않고 지금까지처럼 ‘폭탄돌리기’ 모드로 간다면 2~3년 안에 부채 폭탄이 터지고 결국 2010년대 후반의 인구감소 및 고령화 충격과 맞물리면서 20년 장기 침체에 빠져들 가능성이 높아진다. 그런 미래를 원하는가? 제발 이제라도 부동산 거품을 단계적으로 빼면서 한국경제가, 그리고 우리 후배와 아이들이 좀 더 편안히 살 수 있는 건전하고 지속가능한 경제구조를 만들자. 새로운 세상은 가능하다. 

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<선대인, 미친 부동산을 말하다>가 초판 5천부에 이어 며칠 전 출간 6일 만에 추가 5천부를 인쇄했는데, 내일 다시 5천부를 추가 인쇄하게 됐습니다. 그리고 출간 9일 만인 오늘 교보문고 13위, 예스24 17위, 알라딘 14위까지 올라갔습니다. 저도 어리둥절할 정도로 반응이 뜨겁네요. 성원에 감사드립니다. 

그리고 성원에 보답하고자 다음주 수요일(11일) 저녁 7시 대학로 벙커원에서 <선대인, 미친 부동산을 말하다> Q&A 특강 겸 사인회를 하기로 급하게 결정했습니다. 제목 그대로 강연은 짧게 하고 책을 읽으신 분들께서 추가로 궁금하신 내용들을 중심으로 질의응답을 많이 하겠습니다. 많은 분들 참여해서 지금의 미친 부동산에 대한 궁금증을 풀어보시기 바랍니다. 감사합니다. 


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금리 인상 시간문제...1000조 가계부채 뇌관 건드리나
realestate.daum.net/news/detail/ma…

미국 출구전략은 시간의 문제이고, 가계 부채는 산더미인데도 '집값 바닥'이라는 언론 보도를 믿는 분들 보면 아찔합니다. 제발 속지 마시길요. <선대인, 미친 부동산을 말하다>가 기존 언론이 말하지 않는 이런 위험을 경고하고 있습니다.

아래 기사도 읽어보시기 바랍니다. 

"재건축 급매물 나와도 거래는커녕 문의도 없어".

기사에서 부동산 입법 핑계 대고 있지만, 원래 이렇게 되게 돼 있었습니다. 이제라도 현실을 직시해야 할 때 입니다. 
http://mbn.mk.co.kr/pages/news/newsView.php?category=mbn00003&news_seq_no=1567025

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<선대인, 미친 부동산을 말하다>가 교보문고 오늘의 책에 선정됐습니다. 또 출간 일주일만인 오늘 현재 종합 22위에 오를 정도로 뜨거운 반응을 얻고 있습니다. 

http://www.kyobobook.co.kr/index.laf?OV_REFFER=http://search.daum.net/search?w=tot&DA=YZRR&t__nil_searchbox=btn&sug=&sq=&o=&q=%EA%B5%90%EB%B3%B4%EB%AC%B8%EA%B3%A0

초판 5000부를 찍었는데, 일주일도 안돼 어제 다시 5000부 인쇄에 들어갔습니다. 지금까지 기득권언론의 보도 한 줄 없이 순수하게 다음 아고라를 비롯한 일반 독자분들의 힘만으로 여기까지 왔습니다. 출판사도 이런 경우가 잘 없다며 신기해 할 정도입니다. 이 책에 성원을 보내주신 많은 분들의 힘 때문입니다. 머리 숙여 깊이 감사드립니다. 

부동산 광고에 목을 맨 기득권언론들과 부동산 전문가로 포장된 이해관계자들은 2009년부터 매년 '집값 바닥론'을 되풀이하고 있습니다. 거기에 속아 많은 이들이 하우스푸어로 전락해 고통받고 있는데도 그들은 반성할 줄도 신중한 보도를 할 줄도 모릅니다. 8.28대책 이후 '때는 이 때다'하고 러시를 이루는 건설업체들의 분양 물량을 빚 내서라도 받아주라는 메시지 일색입니다. 

그런 언론의 엉터리 왜곡보도를 견제하고 실은 매우 위험한 부동산시장의 현실을 경고하고자 이 책을 썼습니다. 그리고 기득권 언론이나 부동산 기득권 세력과 맞서 싸우기 위해 이 책을 냈습니다. 그 같은 목적이 조금씩 이뤄지고 있는 것 같아 기쁩니다. 

부동산 기득권세력의 입장에서 보면 저는 눈엣가시 같을 겁니다. 하지만 저는 굴하지 않겠습니다. 제가 하지도 않은 말이나 있지도 않은 사실까지 지어내며 온갖 흠집내기나 인신공격을 하더라도 결코 물러서지 않겠습니다.

저는 지금까지 책을 아무런 목적의식 없이 써본 적이 없습니다. 하지만 이번 책만큼 제가 결연한 의지로 쓴 책은 없습니다. 이 책은 대다수 언론과 부동산 기득권이라는 거대한 세력에 맞서는 저의 무기입니다. 저는 이 책의 내용이 최대한 많은 분들께 알려져 일반가계들과 공동체로서 우리가 어떤 길을 선택하는 게 더 현명한지에 관해 토론하고 싶습니다. 부채 시한폭탄을 계속 돌리면서 지금 당장 "괜찮다, 괜찮다" 하는 무책임한 정부의 태도와 이를 요구하는 언론의 압박이 실은 한국 사회와 경제 전체를 얼마나 위태롭게 하는지를 많은 분들이 깨달았으면 합니다. 

그 때까지 저는 가는 길을 멈추지 않겠습니다. 솔직히는 이 책을 끝으로 다시는 부동산 관련한 책을 쓰지 않을 수 있기를 바랍니다. 더 이상 제가 경고하지 않아도 되는 시대가 오면 좋겠습니다. 하지만 아직은 그런 상황을 바라는 건 사치처럼 보입니다. 그래서 오늘도 저는 계속 경고의 목소리를 울릴 겁니다.

제 목소리가 아직도 무리하게 빚 지고 집을 사려는 위험한 선택을 하려는 분들, 또 전월세난으로 고통받으면서도 왜 고통받는지 이유를 모르는 분들께 전해졌으면  좋겠습니다. 그래서 그런 분들이 다시 한 번 생각해보고, 언론의 왜곡보도에 속지 않고, 우리 대다수가 저렴한 비용으로 쾌적한 주거를 누릴 수 있는 환경을 어떻게 만들수 있을지 머리를 맞댈 수 있기를 바랍니다. 그렇게 해서 우리 후배 세대나 자식세대만큼은 이처럼 거대한 집값 거품 때문에 집이 있는 가계든 없는 가계든 고통받지 않는 미래를 만들었으면 합니다. 그렇게 될 수 있도록 많은 응원 부탁드립니다. 저도 그런 미래를 여는데 끝까지 최선을 다하겠습니다. 감사합니다.

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그동안 필자는 무리하게 빚을 내 집을 사지 말 것을 당부했다. 집값 거품이 일정하게 빠졌다고는 하나 여전히 집값이 고점에 가깝고, 집값 바닥과는 거리가 멀며 가계부채 문제가 해소되지 않은 상황에서 빚을 내서 집을 사는 것은 매우 위험한 일이기 때문이다. '집값 바닥론'으로 무책임하게 선동하는 언론들을 견제하기 위해서라도 그런 말을 되풀이해서 강조했다. 그런 탓인지, "그럼 집은 도대체 언제 사란 말이냐?"라는 질문이 심심찮게 올라온다. 심지어는 "그럼 평생 집을 사지 말란 말이냐?" 이런 질문도 나온다. 무리하게 빚 내서 집을 사지 말라고 한 것이지, 평생 집 사지 말라거나 한 적은 없다. 거꾸로 소득이 충분하고 빚을 안 내도 된다면 집값이 10억, 20억을 가든 필자는 절대 말리지 않는다. 소득이 충분해서 자기 가족이 살고 싶은 집을 마련해서 살겠다는데 그걸 왜 말리나? 그런데 대부분의 사람들은 그런 경우가 아니기 때문에 말리는 것이다. 소득이 부족한 가운데 지금 집을 안 사면 또 집값이 뛰지 않을까, 불안해서 몇 억원씩 빚을 내서 무리하게 집을 사려는 사람들이 많기 때문에 말리는 것이다.

그런 분들이 모두 실수요자라고 주장한다. 그럴 것이다. 요즘 같은 분위기에 집 사서 대박을 노리는 사람은 드물 것이다. 그러나 그런 분들 마음 한 켠에는 그래도 지금 집 사면 집값이 오르지 않을까, 하는 헛된 기대나 과거처럼 집값이 뛰지 않을까 하는 막연한 불안감 같은 게 없다면 그토록 무리하게 집을 사지는 않을 것이다. 그래서 도대체 언제 집을 사야 하는지에 대한 글을 소개한다. 이 글을 읽기 전에 향후 집값 전망에 관한 지난 글을 반드시 읽고 아래 글을 읽어주시길 바란다. 향후 집값이 어떻게 흘러갈 것인지에 대한 사전 이해가 없으면 아래 글이 주는 의미는 뜬 구름 잡기처럼 느껴질 수 있을 것이기 때문이다.

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=729180

더 나아가서는 <선대인, 미친 부동산을 말한다>를 꼭 읽어주시길 바란다. 지금 부동산이 얼마나 위태로운지 제발 좀 자세히 알기를 바라는 마음에서 드리는 말이다. 사실 그 책을 읽으면 자신의 처지에서 어떻게 행동해야 할지 자연스레 답을 얻을 수 있을 것이라고 믿는다. 최대한 많은 사람들에게 널리 알리기 위해 필자는 꾸준히 다음 아고라에 글을 써왔다. 하지만 아무래도 그 때 그 때 단편적인 의견 피력에 그칠 수밖에 없다. 이 책에서 체계적으로 현재 상황과 위기 요인을 분석하고, 미래를 전망하고, 정부와 개인 차원에서 어떻게 대응해야 할지 설명했다. 제발 수억 원 짜리 집을 살까 말까 고민하는 분들이라면 꼭 필자의 생각에 모두 동의하지 않는다 해도 상반되는 여러 정보를 취합해봐야 할 생각은 해야 할 것 아닌가. 그냥 부동산 광고에 목을 맨 언론들이나 부동산 전문가로 포장된 이해관계자들의 말만 듣고 덥썩 집을 살 것인가. 그 동안 그렇게 집을 샀던 사람들이 지금 하우스푸어로 전락해 얼마나 많은 고통을 겪고 있나. 지금 빚을 내 무리하게 집을 사려는 사람들은 아마도 평생을 좌우하는 선택이 될 수도 있다. 제발 신중하게 정보를 따져보고 움직이시길 간곡히 부탁드린다.

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거주 목적으로 주택을 꼭 사고 싶은 사람들이 무한정 주택 구입을 미룰 수만은 없다. 앞으로는 투자 가치보다는 실제 내가 살아가는 공간으로서 효용 가치에 초점을 두고, 집을 사기보다는 장기 임대 등의 방법으로 살아가는 생활방식도 늘어날 것이다. 그렇다고 해서 꼭 집을 사고 싶은 개인도 있을 것이다. 자신이 꼭 필요해서, 원해서 상품을 구매하는 것을 나쁘다고 할 수는 없다. 그렇다고 무턱대고 아무 때나 집을 살 수는 없는 노릇이 아닌가. 그래서 내 집을 꼭 가지고 싶은 분들 입장에서 언제 집을 사야 할지 생각해보자.

내가 지속적으로 설명했듯이 향후 몇 년 동안에는 집값이 오를 가능성은 희박하다. 설령 시간이 흐르고 거품이 빠져서 바닥을 친다고 해도 과거와 같은 집값 상승세가 나타날 확률은 더더욱 희박하다. 이는 가격이 충분히 떨어질 때까지 기다렸다가 집값이 명확하게 바닥을 찍고 상승 반전하는 시기에 집을 사도 늦지 않다는 것이다.

그리고 집값이 실제로 바닥을 찍을 조짐이 언제인지는 경제 지표를 주기적으로 확인해 봄으로써 짐작할 수 있다. 일단 가계부채가 줄어들어야 한다. 부채가 줄어들어야 구매 여력이 생기고 매매 수요가 생긴다. 전 세계적인 사례를 봐도 부동산 거품이 터진 뒤에는 가계부채가 일정 정도 줄어든 다음에야 다시 부동산 경기가 본격적인 회복 조짐을 보인다. 지금처럼 정부가 집값을 떠받치면서 가계부채를 더욱 키우는 상황에서 부동산 경기는 정부 대책 등으로 반짝 상승 이후에 장기 하락하는 패턴을 상당기간 되풀이할 수밖에 없다. 가계의 소득과 구매력도 늘어나야 부동산 경기도 상승할 수 있다. 이러한 경제 지표의 추세를 확인한 다음에 주택 구입을 고려해도 손해를 보지 않는다.

상당수 가계들이 서둘러 집을 사려는 이유 중에 하나는 집값이 일단 반등하면 과거처럼 순식간에 급등하면서 매물이 씨가 마를 것이라는 불안감 때문이다. 하지만 향후에는 집값이 바닥을 다지고 반등하는 시기가 와도 과거처럼 단기간에 급등하는 현상은 일어나지 않을 것이다. 특히 외환위기 직후와 같은 V자형 반등은 결코 일어나지 않을 것이다.

따라서 내 집을 마련하려는 사람들은 바닥을 충분히 확인한 다음에 사도 늦지 않다. 집값 바닥 시기를 엄동설한인 1월이라고 본다면 2월이나 3월초쯤 산다는 생각을 하라는 뜻이다. 과거와 같은 주택 가격 급등 현상은 없기에 2월이나 3월초라고 해도 바닥에 상당히 근접한 가격일 것이다.

주변 사람들의 의견을 물어보고 바닥을 판단하는 방법도 있다. 주변 사람들 10명에게 물어봐서 적어도 절반 이상이 “소득 대비 집값이 싸거나 적정하다”고 답할 때면 바닥에 가까워졌다고 볼 수 있다. 시장에서 어떤 물건의 가격은 잠재적 수요자의 기대가격 수준으로 언젠가는 수렴하게 돼 있기 때문이다. 대다수 사람들이 비싸다고 여기는 물건들은 비싼 것이고, 결국 시기의 문제일 뿐 떨어지게 돼 있다. (“지금 집을 사면 좋을 것 같으냐?” “지금 집값이 바닥인 것 같으냐?”라는 식으로 물으면 안 된다. 그렇게 물으면 일반인들은 대체로 언론에서 보고 들은 내용을 자신의 생각인 것처럼 말한다. 그렇게 물어서는 유용한 정보를 얻을 수 없다. 주택의 잠재적 수요자로서 소득 대비 집값의 수준이 어느 정도라고 느끼는지를 물어야 정확한 감을 잡을 수 있다. 참고로 현재까지는 필자가 대부분의 강연에서 해당 질문을 던져보면 청중들의 소득수준과 상관없이 거의 대다수가 집값이 비싸다고 손을 든다. 집을 살 때가 아닌 것이다. 심지어 건설업체 임직원들도 비슷한 반응을 보인다.)

집값이 많이 떨어졌다고 모든 가계가 집을 사도 된다는 것은 아니다. 객관적 조건뿐만 아니라 개별 가계의 구체적 사정도 생각해야 한다. 우선 아무리 집값이 충분히 내렸더라도 자신이 준비되지 않았다면 무리하게 일을 벌여서는 안 된다. 빚을 크게 내지 않고 자신의 소득으로 감당할 준비가 돼 있어야 한다. ‘빚 권하는 사회’의 분위기 속에서 2억~3억원씩 빚 내는 게 아무렇지도 않은 것처럼 여겨졌지만, 자산 가격이 오르지 않는 시대에 그만한 빚은 매우 큰 부담이다. 일반적으로 집값의 30%까지 빚을 내는 건 괜찮다는 식의 조언이 신문지상에 많이 등장하는데 그것도 과한 기준이다. 아주 고액연봉자가 아니라면 가급적 1억 원을 넘지 말아야 한다. 또한 이자뿐만 아니라 원리금까지 함께 상환할 때 가계 생활에 부담이 되지 않는 수준이어야 한다. 그렇게 원리금을 빼고 생활이 잘 될까, 걱정된다면 아직 준비가 되지 않은 것이다.

또한 단기적 투자 개념이 아니라 10년 정도 단위의 중장기적 재무설계 관점에서 판단해보라. 예를 들어, 30대 전반의 무주택자를 가정해보자. 무리하게 주택 투자를 통해 돈을 벌겠다는 생각이 아니라면 자녀들을 위해서나 노후의 안정된 주거공간이 필요한 시기는 10년 후쯤이 될 것이다. 지금 전세를 살더라도 차곡차곡 돈을 모았다가 충분히 집값 거품이 걷힌 시기에 자신의 경제력에 맞는 집을 사면 된다. 그때가 언제일지 콕 집어 말할 수는 없다. 하지만, 은행 빚을 크게 지지 않고도 그 동안 모은 돈으로 크게 무리하지 않고 집을 살 수 있다고 느낄 때가 올 것이다. 그 때가 집을 사도 괜찮을 때다.

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