글
수익형 부동산이란 매매 거래를 통한 이익보다는 임대 수익을 목적으로 투자하는 부동산을 뜻하며, 오피스텔, 상가, 빌딩, 원룸 다세대 주택, 도시형 생활주택 같은 것들이 여기에 속한다. 이들 역시도 매매를 통한 시세 차익을 노릴 수 있지만 주택과 비교한다면 기본적으로는 임대 수익이 주 수입원인 부동산이다. 주택의 경우에는 집값이 떨어지면 앉아서 손해를 보는 구조지만 수익형 부동산은 임대 수익은 계속 나오기 때문에 상대적으로 안전하다는 것이 수익형 부동산을 추천하는 사람들의 기본 논리다.
이 가운데 가장 적은 돈으로 투자할 수 있는 것이 오피스텔이다. 오피스텔은 아파트처럼 각 호실을 따로따로 분양하는 것이 보통이다. 오피스텔은 최근 급증하는 1~2인 가구의 주거 공간으로 많이 활용되고 있기 때문에 경기 흐름을 덜 타면서 상대적으로 안전한 투자처로 주목받고 있다. 특히 은퇴 뒤 노후 생활 자금을 정기적으로 얻을 수 있다는 생각에 노후세대의 관심이 쏠리고 있다.
이처럼 수익형부동산에 대한 관심과 수요가 늘어나면서 이에 따라 공급도 최근 몇 년 동안 지속적으로 늘어났다. 오피스텔만이 아니라 원룸 다세대 주택, 그리고 새로 등장한 도시형 생활주택까지 가세하면서 1~2인 가구에 초점을 맞춘 수익형 부동산의 건설 붐이 일어났다. 부동산114에 따르면 오피스텔 입주 물량은 2010년 1만2,981 가구에서 2011년 3만2,572 가구로, 2012년에는 4만5,377 가구로 급증했다. 도시형 생활 주택도 2010년 2만529가구, 2011년 8만 3,859가구, 지난해에는 12만 3,949가구의 건축이 인허가됐다. 주택시장 침체에 따라 대규모 아파트 분양이 시들해지면서 이를 만회하기 위해 임대용 부동산이 대규모로 공급된 것이다.
이처럼 임대용 부동산 공급이 급증하면서 최근으로 오면서는 오히려 공급 과잉 양상을 나타내고 있다. 부동산114에 따르면 오피스텔의 수익률은 <그림 1>에서 보는 것과 같이 계속해서 하락세를 나타내고 있다. 2012년 하반기 수익률은 전국 평균 5.95%, 서울 평균은 5.50%로 최근 4년 동안 최저 수준을 기록했다. 2013년에도 하락 추세가 계속되어 2013년 3분기 기준으로는 전국 평균 5.90%, 서울 평균은 5.45%를 기록했다. 4분기에도 1만 2,002실의 신규 입주물량이 공급되고 1만 3,148실이 분양되는 것을 비롯, 아직도 신규 물량이 대기하고 있기 때문에 하락 추세는 한동안 더 이어질 가능성이 높다.
<그림 1>
사정이 좋지 않자 오피스텔 사업 시행사에서는 갖가지 광고 마케팅 공세를 벌이고 있다. 최근에는 ‘○○만 원 수익 보장’과 같은 광고 문구가 자주 눈에 뜨이고 있다. 우리 연구소에서 이미 경고한 바 있지만 절대로 법적으로 수익을 보장해 주는 부동산 투자 상품은 없다. 만약 그와 같은 고수익이 안정적으로 보장될 것 같으면 시행사가 분양하지 말고 직접 임대사업을 하는 게 훨씬 유리하다. 사실상 사기성 광고라고 보면 된다. 이처럼 사기성 광고까지 동원해서 오피스텔을 분양하려고 할 정도로 공급 과잉이 가속화되고 있다고 보면 된다. 한편에서는 오피스텔의 공실률이 높아지고 임대를 하지 못하고 비어 있는 기간도 길어지자 월세 임대료를 내려서라도 입주자를 받으려는 경쟁이 치열해지고 있다.
입지 조건 등을 내세우며 벌이는 광고 마케팅에도 주의할 필요가 있다. 가장 많이 내세우는 단골메뉴는 ‘역세권’이다. 물론 인근에 지하철역이 있으면 유리한 조건이라고 볼 수 있지만 ‘○○역에서 도보 7분’과 같은 문구에는 주의할 필요가 있다. 실제로 도보로 걸어보면 명시한 시간보다 더 걸리는 경우가 많으며 실제로도 도보 7분 정도 거리라고 해도 역에서 1 킬로미터 가까이 떨어져 있어 역세권으로 보기 어려운 경우가 허다하다. 오피스텔을 직접 방문해 꼼꼼하게 확인해 보지 않고 광고 문구나 시행사, 또는 중개업자의 말만 믿고 투자할 경우에는 큰 낭패를 볼 수도 있다.
아파트 등 주택 경기 침체에 비하면 상대적으로 수익형 부동산 경기는 여전히 괜찮은 것처럼 보일 수도 있다. 그러나 정도는 덜하지만 시간이 흐를수록 공급 과잉으로 주택시장 침체 양상을 따라갈 가능성이 높다. 수도권 주택 경기 침체로 투자처를 찾지 못한 자금이 지방 부동산으로, 수익형 부동산으로 옮겨 다니면서 일시적으로 반짝 상승세나 상대적 호조를 보일 수 있지만 부동산 대세하락의 흐름을 피해가기는 어렵다. 물론 향후 1~2인 가구는 꾸준히 늘어날 것이므로 임대수요가 증가할 가능성이 높다. 하지만 이들 1~2인 가구의 소득 수준은 평균 가구 소득에 비해 상당히 낮아(1인 가구의 경우 평균 가구소득의 43% 수준) 높은 임대료를 지속적으로 지불할 여력이 없는 가구가 많다. 또한 여전히 건설업체 수가 위축된 건설시장 규모에 비해 과포화상태에서 이들이 살아남기 위해 임대용 주택 공급을 무분별하게 지어댈 가능성이 높다. 따라서 노후에 임대 소득을 통해서 안정적으로 생활 자금을 마련하겠다는 생각으로 오피스텔 투자를 고민하고 있는 분들은 투자에 신중할 필요가 있다.
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