지난 6월 9일 방영된 KBS 추적60분 <아파트 실거래가 분석 보고, 대세하락 시작됐나>편을 본 뒤 저희 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)의 부동산문제 게시판에 '애기엄마'님이 띄워주신 글입니다. 짧지만 가슴에 와닿는 말씀을 차분하게 쓰셔서 포럼회원분들께 많은 호응을 얻은 글입니다. 좀 더 많은 분들이 읽어보시길 바라는 마음에서 이곳에도 소개합니다.

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아무것도 모르던 시절에 결혼을 하면, 남편이 30평대 아파트는 사 오는 것이 당연한 것이다 생각하던 진짜 철없는 전문직 여성 이었습니다. 처녀시절에 아파트 대출받아 사는 친구들도 있었는데, 저는 그 대출금 갚으려면 1년에 1억을 갚아도, 몇 년은 걸릴 것 같아서  간이 작아 못 샀는데, 친구들은 대출금을 갚을 생각으로 집을 사는 것은 아니었더군요. 나중에 시세차익을 내려고, 레버리지를 이용한 것이었습니다. (저는 그 때 레버리지가 뭔지도 모르는 경제깡통이었습니다. )

결론은 남편이 30평대 아파트를 사오지는 못해도, 시댁에서 전세는 구해 주셨지요.

결혼 전에는 집은 사 주시겠다고 하시곤,  결혼 후에는 사 주실 형편이 못 된다고 하셨습니다. 그래서, 뭐, 우리 둘이서 한번 집을 사봐야겠다고 생각하고 공부를 시작했습니다. 아파트가 무엇인지에 대해서. 내가 살고 싶은 동네에 적당한 아파트에 살려고 하는데, 왜 그아파트가 7년 사이에 8배가 값이 뛰는 가에 관해서 알고 싶었습니다. 대체 남들은 어떻게 그 집을 사고 파는 것일까 하구요.

그 때 이 카페를 알게 되면서, 얼마나 맘이 편해졌는지 모릅니다.

상식적으로 집값이 너무 비싸니 사지 못했고, 대출금은 갚아야 하는 것이라고 생각해서 빚갚으면서 인생 보내기가 싫었고, 집이란 삶의 터전이라고 생각해 왔던 저의 상식이 틀린 것이 아니라는 것을 알게 되었습니다.

또한 지극히 상식적이었던 내가 바보였던 것이 아니라, 남의 돈으로 사서, 나보다 더한 바보에게 이익을 남기겠다는 그들이 탐욕스러웠다는 것을, 그리고 그런 개인적인 탐욕과 무지와 초조함을 언론을 이용하여, 대중을 착취하는 시스템을 구축하고, 그것을 꾸준히 재생산해내며, 대대손손 유지 시키려는 세력이 있고, 그들이 여전히 지배계층이라는 것도 알게 되었습니다.

이건 단순히 집을 한 채 가지려는데 너무 비싸니까, 값이 정상화 되어야 한다는 문제가 아닌것 같습니다.

불건전한 경제 시스템을 세습시키려는 세력과의 전방위의 싸움 같은 것이라고 생각됩니다.

추적60분에서 어떤 분이 말씀하신 것처럼, 집은 삶의 터전이고, 경제발전은 머리를 써서 다른 곳에서 찾아야 한다는 그 말씀을 생각합니다.

내일도 일하러 나가야 합니다. 제가 열심히 일해서 나라에 기쁘게 내고 있는 저의 갑근세가 기득권의 시스템 구축에 쓰이는 일이 없었으면 좋겠습니다.

희망은 희망하는 사람에게 온다고 하더군요.

안녕히 주무십시오.

트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

경남은행에서 수천억원 규모의 부동산 PF대출 사고가 발생하면서 언론 보도가 요란하다. 물론 이번 PF대출 사고는 저축은행이 아닌 시중은행권에서 발생했다는 점에서 우려의 목소리가 커지는 것은 이해할 수 있다. 하지만 일부 언론들이 이를 ‘PF대란’ 등의 제목을 달며 곧바로 공적자금을 투입하라는 식의 부양책을 주문하는 것은 정도가 지나친 요구다. 꼭 이 때문만은 아니지만 국토해양부가 건설업계와 부동산시장 전문가를 만나 현재 주택시장 상황에 대해 청취하고 부양책에 대한 건의를 들었다고 한다. 도대체 왜 이들은 주택정책을 마련할 때 이해관계가 명백한 업계의 이야기만 듣는지, 그리고 버블이 아니라면서 왜 조금만 주택시장이 가라앉으면 부양책을 쓰려 하는지 이해가 안 된다. 어쨌든 이 글에서는 PF대출 위기를 거론하며 가계 부채를 더 일으켜서라도 주택시장을 부양하라는 주장에 대해서 검토해보자.  

우선, 일부 언론이 걱정하는 시나리오 대로 건설업계의 연쇄도산으로 PF대출이 부실화될 경우 금융권에 미칠 파장은 얼마나 클까. 도표에서 보는 것처럼 금융권 PF대출 잔고는 2009년 말 현재 82.4조원에 이르며 이 가운데 은행권이 51.0조원으로 가장 많다. 이어 저축은행 11.8조원, 보험사 5.7조원, 증권사 2.7조원 등이다. 이들 PF대출의 연체율을 보면 금융권 전체로 3.58%에서 6.37%로 계속 증가하고 있어 시간이 지날수록 PF대출의 부실이 수면 위로 드러나고 있음을 알 수 있다. 금융권별로 세분화해 살펴보면, 증권사 연체율이 2008년 6월 6.57%에서 30.28%로 급등했고, 보험사는 2.37%에서 4.55%로 증가했다. 하지만 보험사와 증권사의 PF대출 비중이 8.4조원 정도로 크지 않고 보험사와 증권사의 자본금 및 자산 규모 등을 감안할 때 크게 우려할 상황은 아니라고 할 수 있다. 또 PF대출의 60% 가량을 차지하는 은행권의 경우 연체율이 2008년 6월에 비해서는 올랐으나 1.67% 정도로 비교적 낮을 뿐만 아니라 2009년 6월에 비해 떨어지고 있다.

이 가운데 건설업체 자금난의 직접적 타격을 받을 것으로 집중 거론되고 있는 저축은행의 경우 연체율이 2009년 말 10.6%로 2009년 6월말에 비해서는 소폭 상승했으나 2008년 6월 14.28%보다는 낮아졌다. 물론 이 같은 연체율이 저축은행 실태를 그대로 드러내는 것이라고 하기는 어렵다. 저축은행들이 PF대출 부실이 드러나는 것을 막기 위해 부실 PF대출을 회수하지 않고, 추가 대출 등을 통해 연체율을 낮추고 있고 자산관리공사가 저축은행 전체 PF대출의 15%가량에 해당하는 1.7조원 가량의 부실 PF대출 자산을 매입해준 점 등을 감안하면 실제 PF대출 부실율은 이보다 훨씬 더 높을 가능성이 높다. 따라서 주택시장 침체가 지속되고 있는 가운데 PF대출 부실과 주택가격 하락에 따른 가계대출 연체 증가가 현실화할 경우 상당수 저축은행 또한 도산할 가능성이 높아지고 있는 것은 사실이다. 하지만 저축은행 PF대출 규모와 연체율 등을 종합적으로 감안해도 이것이 금융시스템 전반에 큰 충격을 줄 가능성은 그리 크지 않다고 할 수 있다. 오히려 그 동안 부동산 버블에 기대 무분별하게 난립하며 PF대출과 주택대출을 늘려온 저축은행 또한 부동산 버블이 꺼지는 과정에서 구조조정이 불가피하다고 할 수 있다. 그런 점에서 현재의 저축은행 위기는 업계 안에서 구조조정이 이뤄지도록 하는 것이 순리다.

<도표> 비은행예금취급기관 및 저축은행 대출 현황

(주)한국은행 자료로부터 KSERI 작성

안녕하세요? 어제 KBS 추적60분 <아파트 실거래가 분석 보고, 대세하락 시작됐나?>편을 보셨는지요?

솔직히 제 성에는 충분히 차지는 않습니다.

하지만 제작팀이 주어진 시간에 최선을 다해서 현재 부동산시장의 실상을

제대로 보여주려고 많이 애쓴 것 같았습니다.

다만, 저로서는 부동산정보업체들이 호가 부풀리기를 하는 실태와 이를 통해

사람들을 선동하는 일부 언론의 작태를 좀 더 강하게 고발해주길 바랐는데,

거기까지는 여러 여건상 어려웠던 모양입니다.

그러나 어려운 여건 속에서도 전반적으로는 부동산 시장의 실상을 잘

전해준 프로그램이었다고 생각합니다.

여기에서 길게는 못 쓰지만 이미 저희 연구소가 분석해서 보여준

실거래가 패턴을 보셨으면 아시겠지만, 이미 대세하락은 전망이 아닌 현실입니다.

사실 추적60분에서 보여준 실거래가 패턴에는 가격 비중이 크면서도 낙폭이 큰 115제곱미터

이상 아파트의 가격 변화는 저희가 시간 부족 문제로 넣지 못했습니다. 

따라서 실제 아파트 가격의 고점 대비 하락폭은 더 클 것입니다.

또한 실거래가는 올해 4월초까지 이뤄진 거래 사례들을 분석한 것인데,

아마 최근 두 달 동안에는 가격 하락폭이 더 가팔라졌을 것이라고 생각합니다.

불과 몇 달 만에도 이 정도로 가격이 뚝뚝 떨어지고 있는 것입니다.

아마 국민은행이나 부동산정보업체들의 호가 위주 가격지수가 아니라

정말 제대로 된 가격지수가 있다면(실제로 우리 연구소가 자체 아파트 가격지수를

만드는 작업을 진행하고 있습니다) 이미 

수도권 아파트의 60%가 소재해 있는 수도권 주요 도시들의 아파트 가격은

20% 가량은 떨어진 것으로 나타날 것입니다.

그런데 이것은 이제 시작일 뿐입니다.

부동산 시장은 보통 10~20년에 걸친 긴 파동을 그리는데,

아직 하락폭은 머리에서 어깨 정도에 와 있는 것으로 보시면 될 겁니다.

앞으로 장기간에 걸쳐서 발바닥까지 내려갈 일이 남아 있다는 뜻입니다.

따라서 혹시라도 '집값이 떨어진 지금이 집을 살 적기'라는 식의

선동에 휘둘리시는 일이 없기를 바랍니다.

마지막으로 이번 방영분을 만든 김민희 PD님을 비롯해

김문수, 윤인아 작가님께 수고하셨다는 말씀을 전해드리고 싶습니다.

처음에 부동산문제에 대해 잘 모르는 상태에서 시작했음에도 불구하고 

일반 가계들을 위해 제대로 된 정보를 제공하겠다는 열의로 뭉쳐 

상당히 알찬 프로그램을 만들어낸 것 같습니다.

약간의 아쉬움이 있음에도 불구하고 힘찬 격려의 박수를 보냅니다.

그리고 이번 작업을 하느라고 저희 연구소 정남수 센터장님과 이동철

연구원이 2주가량 큰 수고를 하셨습니다.

그 분들께도 격려의 박수를 보내주시길 바랍니다.

그리고 저희 연구소를 성원해주시는 많은 분들께도 깊은 감사의 말씀 올립니다.

트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

각종 언론에 보도된 내용을 토대로 방송3사 출구 조사 결과 연령대별 서울시장 후보의 지지율을 살펴보면 40대 이하 젊은 층의 민주당 지지와 50대 이상의 한나라당 지지 경향이 확연히 드러난다. 특히 20대의 56.7%, 30대의 64.2%, 40대의 54.2%가 민주당 한명숙 후보를 지지한 것으로 나타나고 있다.

20~40대의 인구수는 2010년 현재 2,331만 명이며, 50대 이상 인구 1,426만 명보다 훨씬 많다. 물론 향후 급속한 저출산 고령화 추세로 40대 이전 인구는 줄고 50대 이상 인구는 급증 하지만 2020년 정도까지는 여전히 40대 이전 인구가 더 많은 수를 차지하고 있다.

안녕하세요? 이미 상당히 무더워진 느낌입니다. 더운 날씨에 건강들 유념하시기 바랍니다.

오늘 방영되는 KBS 추적60분팀에서 실거래가 추이 분석 내용을 보도할 예정입니다. 

그 동안 저희 연구소가 분석해온 서울과 수도권 주요 도시의 아파트 실거래가 추이를

바탕으로 가격 패턴을 만들어 기존 호가 위주의 국민은행 및 부동산정보업체 가격지수와 비교해봤습니다.

그 결과 서울 강남 3구와 분당, 용인, 일산 등지에서 매우 심각한 괴리가 나타났습니다.

그동안 '부동산 불패신화'에 빠져 있던 분들에게는 상당히 큰 충격으로 다가갈 수도 있을 것입니다.

본 방송이 얼마나 충실히 방송될지는 모르겠지만, 지금까지 느낌으로는

꽤 괜찮은 프로그램이 되지 않을까 합니다. 한 번 시청해 보시길 바라며 주위분들에게 알려주시기 바랍니다.

참고로, 제가 다소 피곤한 모습으로 방송에 나오더라도 양해해 주십시오.

사실 이 작업 때문에 2주 정도 무척 힘들었고, 눈다래끼까지 났을 정도입니다. 

아래 KBS추적60분의 자체 안내 내용을 참고해 보시기 바랍니다.

트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Seattlelite님께서 띄워주신 글입니다. 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 다만 제 의견이Seattlelite님의 견해와 동일한 것으로 읽지는 마십시오. 물론 많은 부분 공감하지만요.^^ 

최근 한국도 부동산 거래가 끊어지고 급매물이 나타나면서

부동산 대세 하락을 이야기하는 사람들이 부쩍 많아졌다.

이번 중간선거 결과, 한나라당 패배의 원인이 집값하락이라는 말도 안되는 주장은,

부동산에 의한 부동산을 위한 부동산 정부였다는 사실을 다시 한번 확인시켜 주는 대목이다.

결국 그들이 주장하는 바는, 모든 규제를 다시 풀고,

다시 한번 신바람나게 집값 한번 폭등시켜 보자는 말이다.

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부동산이 하락하고 있는 이유는 어쩌면 단순하다.

살사람은 없는데 팔사람은 많기 때문이다. 수요보다 공급이 많다는 말이다.

수요보다 공급이 많으면 당연히 가격이 떨어져야 하는데,

부동산의 특성상 가격이 하락하는데는 다들 아시다시피 시간이 좀 걸린다.

바야흐로 한국도 이제는 전형적인 '바이어스 마켓(Buyer's Market)' 이다.

부동산 급락을 자극하는, 공급증가 원인은 여러가지가 있겠지만,

가장 큰 이유가 '집을 빨리 팔아야할 이유'가 생겼기 때문이다.

그렇지 않다면 느긋하게 다시 상승세가 올때까지 기다리면 된다.

그런데 문제는 이게 쉽지 않다는 것이다.

부동산 하락기에 가장 큰 위기를 느끼는 개인은 '투자용(혹은 투기용) 집'을 가진 사람들이다.

하락초기에는 임대수요의 증가와 임대공급의 부족으로 인한, 렌트(월세) 상승으로 그나마 버틸만 하지만

시간이 지날수록 그 시간은 임대인(집주인) 편이 아니라 세입자 편이 되어 간다.

미국의 경우, 부동산이 하락기에 접어들면서 임대주택 공급이 늘어난다.

실제 최근 몇년 동안 분양용 콘도들이 임대용 아파트로 바꾼 경우가 부지기 수다.

이렇게 빠른 속도로 임대주택공급이 늘어나면, 렌트비는 다시 하락하기 시작한다.

그런데..

문제는 바로 투자용으로 집을 한채 두채 더 사둔 사람들이다.

하락초기, 쉽게 구한 세입자들이 계약기간이 끝나고 나가면서, 다시 다른 세입자를 쉽게 채울수가 없다는 것이다.

임대주택 공급이 늘어나면서 세입자들은 보다 싸고 깨끗한 임대주택을 선호하게 되는데

이때 버블 이전 아주 오래전에 투자용 주택을 사둔 사람들은 문제 없다.

렌트 가격을 대폭 내리면 그나마 세입자를 쉽게 구할수 있기 때문이다.

문제는 버블기간 중에 비싼 돈 주고 투자용 주택을 구입한 사람들이다.

이들은 렌트비 내리기가 너무 힘들다. 집을 구입하기 위해 융자낸 돈이 너무 많기 때문이다.

한인들 중에는 직장에 짤려 모기지 낼돈이 없어 집을 차압당하는 경우보다,

투자로 산 주택이 세입자를 받을수가 없어 투자용 주택은 물론

자기가 사는 집까지 차압당한 사례가 더 많을 지경이다.

이렇게 집값은 벼랑 아래로 급격히 폭락하기 시작한다.

미국주택들은 차압, 숏세일 덕분에 꽤 빠른 속도로 급락하기 시작했다.

부동산 하락기에 라스베가스라던가 피닉스, 혹은 LA 외곽 지역의

부동산이 제일 빠르게 하락한 가장 큰 이유가 바로,

이러한 투기용 주택들이 많았기 때문이다.

라스베가스의 경우는 50% 이상 하락하였음에도 불구하고 아직도 계속 떨어지고 있으니

잘못된 부동산 투기 혹은 투자가 얼마나 큰 고통을 주는지 알수 있다.

우리가 부동산 버블에 대해 이야기 할때,

PIR(Price Income ratio) 와 PRR(Price Rent Ratio)를 자주 언급하곤 하는데

부동산 하락이 언제쯤 멈출것인가를 추정하는데는 PRR을 자주 인용한다.

투자용 주택의 가격이 안정을 찾으려면 PRR이 무척이나 중요하기 때문이다.

예를 들어, 어떤 집을 사서 렌트를 놓는 투자자 입장에서

그 집을 사서 들어가는 월 모기지 비용보다 세입자로 부터 받는 렌트비가 높아야 투자가치가 있을 것이다.

특히 요즘처럼 집값이 폭등한다는 보장이 없을 때는 더더욱 그렇다.

집값이 하염없이 떨어지다 보면 PRR(집값대 렌트비율)이 매력적인 수치가 될때가 온다.

이 때가 되면 부동산 투자자자들이 서서히 집을 사기 시작한다.

LA  근교의 많은 새집들이 차압을 통해 다시 투자주택이 되어, 렌트소유(Renter-occupied)로 바뀐 곳이 부지기 수다.

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미국의 경우 버블당시 70% 가까이 되던 홈오너쉽(자가주택보유율)이 67%로 떨어졌다.

작년 2009년도 집을 새로 구입한 사람들의 절반이 퍼스트타임 홈바이어 (생애최초주택구입자) 라고 하니,

실제 집을 잃어 버린 사람들의 숫자는 엄청날 것이다.

버블 막바지에 무리해서 막차탄 사람들은 상당수가 집을 잃었다고 보아야한다.

또한 투자용 주택에 뒤늦게 투자한 어설픈 투기꾼들도 대부분이 고통속에 신음하고 있을 것이다.

67%가 홈오너이니 33%의 가구들이 렌트로 살고 있다는 말이다.

렌트 주택중 70%는 임대사업자들이 맡고 있다.

개인이 아니라 회사가 직접 대규모 임대사업을 하고 있다는 말이다.

우리나라 처럼 개인이 투자주택을 구입하여 임대를 주는 경우는

렌트 가구의 30% 밖에 되지 않는다는 말이다.

포럼에 올라온 글중 "바보야, 문제는 바로 집값이야" 라는 칼럼을 읽어보니

서울의 자가주택보유율이 55%이고, 전국으로는 70%에 육박한다고 하니

전국적으로는 미국의 자가주택보유율과 비슷하다고 보인다.

(아.. 미국은 최고점이 70% 가까이고 최근은 67%로 떨어졌으니, 한국이 더 높다.)

어쨋든 자가보유율은 비슷하다고 보고,

문제는 세입자가 입주해 살고 있는 주택의 소유자가 확연히 미국과는 다르다.

미국은 이 세입자 주택의 30%를 개인이 소유하는데 반해, 한국은 아마도 90% 이상을 개인이 소유하고 있을 것이다.

미국은 이 30%를 소유한 개인투자자들이 부동산 하락기에 무척 힘들었다.

아니 부동산 폭락을 주도했다고 봐도 과언이 아닐 정도다.

만약, 앞으로의 한국의 미래가 계속적으로 인구가 줄어들고

주택 구매를 원하는 수요에 비해 공급이 지속적으로 많을 가능성이 높다고 볼때,

향후 장기적으로 한국 부동산은 물가상승율 이상 상승할 가능성이 거의 없을 것이다.

모두들 그렇게 예측하고 그렇게 생각이 된다면,

아마도 '전세'라는 제도가 없어질 가능성이 농후하다.

우리나라의 '전세'제도는 상당히 독특하다. 전세가가 매매가 보다 싸다면 외국인들은 다들 의아해 한다.

향후 부동산의 가치가 올라갈 가치가 없다면, 전세가는 매매가 보다 최소한 몇십퍼센트 높거나

외국처럼 월세로 갈수 밖에 없을 것이다.

내가 알기로 지금도 월세비율이 갈수록 증가하고 있다고 한다.

문제는 바로 이 전세의 월세 전환에 있을 수도 있다.

..........................

지금부터 제가 하는 말은 '소설'이라고 생각하시고 들어야 할것이다.

아무리 우리나라가 수치상 미국이나 타국가에 비해 LTV가 낮다고 말하지만

부동산 가격을 좌지우지하는 투자용주택의 경우는

전세금을 포함시키면 그 수치가 만만치 않을 것이다.

더군다나 임대수요자들은 융자없는 안전한 주택을 선호할것이고

위험부담을 더 줄이기 위해 아예 월세를 원하는 임대수요자도 늘 것이다.

이때 융자도 있고, 전세도 있는 한국의 평범한 투자자들이 곤란에 빠지게 된다.

내가 아는 한국의 지인들중 상당수는 2가구이상 주택자이다.

그들 대부분이 아주 잘사는 사람들이 아니라 흔히 볼수 있는 갑남을녀들이다.

미국이 7가구중 한가구가 평균 한채의 집을 더 갖고 있다면,

한국은 2가구중 한가구 이상이 평균 한채의 집을 더 갖고 있다고 봐야한다.

현실은 한가구가 더 많은 주택을 가지고 있겠지만, 단순 산술 평균으로 그렇다는 것이다.

미국의 경우도 버블이전에 투자용주택을 사둔 사람은 비교적 안전했고, 지금도 다주택을 유지하고 있다.

한국도 융자도 없고, 자금의 여유가 있는 투자자는 별문제가 없을 것이다.

반면에 융자가 있거나 자금의 여유가 없어 월세로 돌릴수 없는 사람들은

심각한 자금 문제에 봉착하게 될 가능성이 높다.

결국 이들이 아파트 투매에 나설 것이고 부동산 급락은 더 가속페달을 밟을수 있다.

그렇게 하염없이 추락하다가

한국에서도 PRR의 개념이 정립될것이고

구매하는 것과 임대로 사는 것과의 금융비용을 따져보고 결정하는 시점이 도달했을때

버블 붕괴는 멈출 것으로 보인다.

그런데..

미국에 비해 한국이 개인 투자자가 많기 때문에 급락의 속도는 더 빨라질 가능성이 보이고

전세위주의 한국 임대주택이 부동산 가격 하락을 막아주는 것이 아니라

부동산 버블 붕괴의 심각한 '뇌관'이 될수도 있다는 생각이 든다.

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

최근 수도권 주택시장의 침체가 가속화되고 주택시장의 대세하락세가 완연해지자, 이 같은 현실을 호도하는 각종 부동산 투기 선동가들의 궤변과 부동산 광고에 목을 맨 언론들의 ‘물타기 주장’이 난무하고 있습니다. 이들 주장 가운데 대표적인 주장 10가지를 골라 검증해 보겠습니다.

1. DTI규제 때문에 주택 거래 침체가 왔다?

아니다. 지나치게 높은 집값 때문이다. 현재 수준에서 빚을 내서 집을 살 수 있는 사람도 다 사버려 투기적 가수요마저 고갈됐기 때문이다. 이미 지난해 9월 DTI규제 시행 두세 달 전부터 거래 침체는 시작되고 있었다.

지금 거래가 없는 것은 집값이 일반 가계의 소득 수준 대비 너무 높아 더 이상 집을 살 수 있는 여력이 거의 고갈됐기 때문이다. 예를 들어, 도요타 렉서스 자동차가 5000만원 하던 것이 1억원으로 뛰어버리면 수요가 확 줄어들고 공급은 늘어나듯이 지금의 주택시장도 그런 상황에 봉착해 있다. 지금 국내 주택시장에서는 빚을 내서라도 지금의 높은 집값을 떠받쳐줄 수 있는 수요가 거의 고갈됐다. 마지막 남아 있던 잠재 수요마저도 지난해 정부가 부동산 시장을 부양하면서 거의 다 소진해 버렸다.

그리고 세계 어느 나라나 부동산 버블의 정점기나 버블 붕괴의 초기에는 이렇게 집값은 높이 유지되는 반면 거래는 확 줄어드는 부동산 스태그플레이션 현상이 일어난다. 이처럼 주택 수요자가 고갈돼 있는데도 정부 부양책과 신문들의 선동책으로 잠재적 매도자들은 매도가 조정에 인색하다. 여전히 실거래가 하락을 부인하고 부동산 정보업체들의 호가 위주 시세에 세뇌돼 충분한 가격 조정을 하지 않는다. 또한 직간접적으로 수백조원의 부동산 및 건설 경기 부양책을 써서 살려준 건설업체들도 계속 과거처럼 투기심리를 불러일으켜 수요를 메울 수 있는 착각에 사로잡혀 여전히 고분양가를 고집하고 있다. 이런 높은 가격에서는 더 이상 기존 주택이든 신규 분양주택이든 집을 사줄 수 있는 수요는 거의 남아 있지 않다. 

지금 거래가 활성화되지 않는 것은 이처럼 정부와 언론 등이 나서서 자산시장의 가격 조절 메커니즘을 교란시켜 잠재적 매도자와 매수자의 기대가격 간에 매우 큰 괴리가 생겨 있기 때문이다. 또한 부동산 버블 붕괴 초기 단계이기 때문에 많은 이들이 가격이 더 떨어질 것이라고 생각하기 때문에 그나마 남아 있는 수요도 주택시장에 뛰어들지 않는 것이다.

결국 지금 단계에서는 가계 부채를 더 늘리고 국민 세금으로 건설업계를 더 도와주는 식의 임시 미봉책으로 주택 거래는 활성화되지 않는다. 단적으로 정부가 4.23미분양 해소 대책을 내놓았지만 전혀 거래가 활성화되지 않는 이유도 그 때문이다. 

오히려 일정한 수준까지 자산시장의 가격 조절 메커니즘에 맡겨서 지금 남아 있는 수요자들이 반응할 수 있을 때까지 부동산 가격이 떨어지도록 하는 것이 오히려 거래를 가장 빨리 활성화하는 방법이다. 자산시장의 가격 조절 메커니즘을 교란할수록 시장의 침체는 길어질 뿐이다. 물론 그 과정에서 한국경제가 파탄나는 상황은 막아야 하겠지만, 세계 어느 나라가 금융권도 아닌 건설업체를 먹여 살리기 위해 온갖 재정력과 행정력을 거품이 해소되기도 전에 다 써버리는가?

2. 건설업계 위기는 한국경제 위기로 이어진다. 따라서 주택시장과 건설업계를 부양해야 한다?

아니다. 지금 가계 부채가 730조원을 넘어섰는데, 또 다시 건설업체들을 먹여 살리기 위해 가계 부채를 더 늘려야 하는가. 지금 한국경제 위기의 핵심은 가계부채 위기이지 건설업계의 위기가 아니다. 건설업계는 주택시장이 침체에 빠져 있는데도 정부의 막대한 부양책에 힘입어 지난해 경우 부도업체수가 사상 최저를 기록했고, 평균 수주액은 사상 최고 수준이었습니다. 외환위기 이후 3.5배 가량 늘어난 건설업체 수는 지금 현재도 거의 그대로 유지되고 있다.

지금 사상 최저금리, 주택담보대출 만기 상환 연장, 미분양 물량 매입 등 각종 미분양 해소책, 종부세/양도세/상속세 등 부동산 세금 감면 혜택, 용적률 등 각종 재건축 규제 완화, 공공토건사업 예산 30조 이상 추가 등등 어디까지 풀어주고 떠받쳐 줘야 건설업계가 살아난다는 말인가. 지금은 규제를 더 풀어 건설업계를 부양해줘야 하는 시점이 아니라 너무 부풀어 오른 집값 거품을 빼나가야 하는 시기다. 건설업계의 구조조정을 서둘러야 할 시점이며 가계 부채 다이어트를 유도할 시기이지 부채를 더 늘려야 할 시기가 아니다. 더구나 부동산 거품은 DTI규제를 푼다고 해서 해결될 수 있는 상황이 아니다.

또 이런 부동산 부양책과 건설 부양책을 주장하는 이들은 부동산 시장의 버블을 부인한다. 이들 주장대로라면 현재의 주택시장 침체는 지극히 정상적인 시장 상황으로 위기로 치달을 가능성이 없는데 왜 부양책을 써야 하는가.

3. 전세가 상승은 주택 수요가 얼마든지 있다는 증거다. 일정한 시기가 지나면 매매가 상승으로 이어진다?

아니다. 현재의 전세가 상승은 향후의 집값 상승에 대한 기대감이 급감하면서 매매 포기자와 주택 매도 후 전세 전환자가 늘어나면서 일시적으로 생겨난 ‘병목현상’이다. 또한 이자 부담을 줄이려는 집 주인들과 언론의 선동보도의 결과물이다. 필자는 오히려 향후 집값 대세하락의 강력한 전조라고 경고했다. 과거 미국과 일본에서도 주택 가격 하락 직전과 본격 하락 초기에 임대료가 고공비행하는 시기가 있었다. 하지만 주택 가격이 하락하면서 임대료도 급락했다. 국내에서도 넘쳐나는 미분양과 미입주 물량을 감안하면 전세가 상승은 지속되기 어렵다. 이미 서울 지역에서도 더 이상 전세가 상승행진이 멈추고 있다는 뉴스가 나오고 있다.

4. 2000년대 초반부터 집값 거품 붕괴를 경고한 연구기관이 있었지만, 이후 주택 가격은 계속 올랐다. 그러니 현재 경제연구소들의 경고와는 달리 앞으로도 주택 가격은 오른다?

2000년대 초반과 지금은 상황이 근본적으로 다르다. 그때는 주택 가격이 외환위기 시점의 바닥에서 출발해 기나긴 대세상승기로 접어드는 초기 단계였고, 지금은 주택 가격이 꼭지점을 찍고 대세하락기에 접어드는 초기 단계다. 2000년대 초반에는 금융기관의 대출 여력과 가계의 대출 여력이 충분했으나 이제는 더 이상 무분별한 대출을 하면 한국경제가 정말 경착륙하게 된다.

그리고 사실 당시에는 LG경제연구소 등 일부 연구소에서만 그 같은 주장을 했지, 지금처럼 다수의 경제연구소들이 이처럼 동시다발적으로 비슷한 주장을 내놓지 않았다.

이런 주장을 하는 사람들은 부동산 문제에 이해관계를 가진 부동산 정보 업체 관계자나 건설업체 부설 연구소가 전망했던 내용이 현실과 심하게 어긋났던 점부터 지적해야 한다. 2008년 중반까지 집값 하락을 전혀 경고하지 않던 수많은 부동산 정보업체 관계자들이 2008년 하반기에 경기가 급락하자 뒤늦게 부랴부랴 "향후 한동안은 부동산이 하락할 수밖에 없다"고 입을 모았다. 그러던 사람들이 정부의 막대한 부양책에 힘입어 부동산 시장이 2009년 4, 5월 이후 일시 반등하자 "연말까지 집값이 오를 가능성이 높다" “대세상승으로 이어진다”고 말을 바꾸었다. 그러던 사람들이 지난해 말 이후 주택시장 침체가 이어지는 올 초에는 ‘상저하고’, 즉 상반기에는 집값이 약세이다가 하반기에 올라간다고 선동하더니 최근에는 집값이 더 떨어지니 상당수가 대세하락을 인정하거나 ‘긴 조정’을 겪을 것이라고 태도를 바꾸고 있는 것이다.

5. 거꾸로 김광수경제연구소를 비롯해 민간 경제연구소들의 부동산 버블 경고 때문에 사람들의 주택 구매 심리가 위축돼 집값이 가라앉고 있는 것 아닌가.

주택시장의 현실을 제대로 인식하지 못하고 부동산 투기를 선동하던 사람들이 주택시장 침체가 가속화되니 자신들의 책임을 면피하기 위해 희생양을 찾는 매우 파렴치한 주장이다. 부동산 버블 붕괴론과 같은 주장이 나왔다고 해서 심리적으로 위축돼 집값이 떨어질 수 있을까? 예를 들어, 일부에서는 버블론 경고가 나온 3월 이후 실거래가가 떨어졌다는 것을 근거로 제시하는데 이는 오비이락일 뿐, 인과관계를 입증하는 것이 아니다. 만약 그런 버블 붕괴론 주장의 영향이 있었다면 이미 부동산시장의 체력이 바닥나있기에 그런 것일 뿐이다. 만약, 2005년, 2006년과 같은 부동산 급등기에 그런 경고가 나왔다고 해서 부동산 시장이 이렇게 급격히 무너질 수 있을 것 같은가.

특히 지금 수도권에 생겨나고 있는 미분양, 미입주 사태가 폭넓게 확산되고 건설업체가 연쇄 부도 위기에 몰리며, 수많은 이들이 연체이자까지 물어가면서 울며 겨자 먹기로 입주하게 되는 사태가 당장 몇 달 사이에 나타난 현상인가. 이미 부동산 시장은 2007년 이후부터 서서히 무너지고 있었던 것이다. 그리고 지금까지는 그런 부동산 버블에 대한 경고가 없어서 집값이 꾸준히 올랐나. 전혀 그렇지 않다. 당장 지난해 집값이 일시 반등할 때 한국은행이 금융안정보고서를 통해, 그리고 현대경제연구원이 비슷한 내용으로 버블을 경고했다. 그런데도 지난해 9월까지 집값은 올랐던 것이다.

그리고 이른바 대다수의 부동산 재테크 전문가(라고 쓰고 부동산 투기 선동가라고 읽습니다)라는 사람들은 지금의 하락이 일시적이며 올 하반기나 내년 상반기에는 집값이 오른다고 주장하고 있다. 부동산 시장에서는 그런 주장을 하는 사람들이 아직도 집값이 버블이어서 내린다는 주장보다 양적으로는 훨씬 더 많다. 그렇다면 그 사람들이 주장하듯이 지금이 집을 살 적기인데, 왜 일반 가계는 집을 살 생각을 하지 않는가.

또 우리 연구소를 비롯해서 그런 일부 연구기관의 발표가 수단방법을 가리지 않고 부동산 부양책을 쓰고 있는 ‘강부자 정권’의 정책보다 더 강력하다는 말인가. 민간 연구기관들의 발표 내용이 심리적으로 영향을 미쳤다면, 그것은 그런 발표들을 설득력 있게 받아들일 수밖에 없는 부동산시장의 엄혹한 현실이 있기 때문입니다. 현실이 몸통이요, 심리는 꼬리일 뿐이라는 것을 명심해야 한다.

6. 주택시장 침체가 온 요즘이 집을 살 적기다?

주택거래 침체가 이어지면서 상당수 지역에서 집값이 급매물 위주로 급락하자 지금이 집을 살 적기인 것처럼 선동하는 주장이 난무하고 있다. 하지만 부동산시장은 주식시장과 달리 사이클이 매우 길다. 부동산 시장의 사이클은 보통 10~20년 정도의 장기 파동을 그린다. 지금 집값이 조금 떨어졌다고는 하나 현재의 집값은 고점 대비 여전히 어깨 정도 수준일 뿐이다. 일시적 기복은 있겠지만 장기간에 걸쳐 발바닥까지 내려갈 일이 남아 있다. 지금 집을 샀다가 1990년대 일본 버블 붕괴 초기에 집값이 싸다고 무리하게 빚을 내 덤벼들었다가 장기간에 걸쳐 자산 가치 하락을 경험하게 될 수도 있다. 

7. 주택유효 연령대 인구가 줄어도 1인가구 증가로 주택 수요는 계속 증가하니 집값은 오른다?

1인가구가 빠른 속도로 증가하는 것은 맞다. 하지만 1인가구의 대부분은 변변한 일자리를 찾지 못한 가운데 집값이 너무 높아 결혼하지 못하는 노처녀 노총각이거나 급속한 고령화로 배우자와 사별한 독거노인들이다. 1인가구의 평균 소득은 2인가구 이상 소득의 40%에 불과하고, 그들의 76%는 월 소득 200만원 이하다. 이른바 고소득 1인가구로 볼 수 있는 월 소득 300만원 이상은 8%에 불과하다. 그나마도 추가 주택 구매 유인이 없는 ‘기러기아빠’ 같은 부류가 다수다. 따라서 1인가구 대부분은 전월세 시장의 수요층이며 주거복지 대상이지 최소 3,4억 이상 되는 수도권 매매 아파트의 수요자가 아니다. 1인 가구 증가 때문에 집값이 오른다면 왜 1인 가구 비중이 30%를 상회했던 일본 도쿄에서 10여년 이상 집값이 떨어졌나?

최근에는 1인가구 증가로 인한 주택 가격 상승론이 더 이상 먹히지 않으니 남북통일을 통한 인구 유입과 외국인 이민 수요를 들먹이고 있다. 현 정부의 정책 기조를 볼 때 남북한 통일이나 대규모 인구 유입이 조만간 이뤄질 가능성은 매우 낮아 보이지만, 설사 그렇게 된다고 하더라도 ‘북한 인민’과 ‘동남아 노동자’들이 수도권의 최소 3억~4억대 이상 되는 집값을 감당할 경제력을 갖출 수 있겠는가. 유효수요는 단순히 사람 수뿐만 아니라 구매력이 동반돼야 한다는 것을 전혀 이해하지 못하고 있는 주장이다.

8. 오를 곳은 오른다?(‘지역적 차별화’ ‘지역적 양극화’도 같은 주장의 다른 표현이다.)

현재 주택시장의 압도적 현실을 눈속임하기 위한 하나 마나한 주장이다. 주식 폭등장에도 하한가를 치는 종목이 있고, 폭락장에도 상한가를 치는 종목이 있다. 그렇다고 폭락장이 폭등장으로 바뀌는가. 이미 ‘강남 불패’는 깨졌다. 과거 명품아파트, 강남불패의 상징이던 타워팰리스, 동부센트레빌 중대형 평형들이 모두 고점 대비 20~30% 낮은 가격을 형성하고 있는 것을 물론이고 강남 재건축 단지들이 오히려 하락세를 주도하고 있다. 분당, 용인, 평촌 등 버블 세븐은 이미 ‘하락 세븐’으로 바뀌었다. ‘오를 곳은 오른다’는 주장을 뒤집어 보면 ‘내릴 곳은 내린다’인데 그 이면을 말하는 부동산 전문가라는 사람은 거의 없다. 시간이 가면 갈수록 오르는 곳보다는 내리는 곳이 점점 더 많아지는 국면에서도 이들은 절대 ‘내린다’는 말은 절대 입에 담지 않습니다. 이는 절대 매도 의견 보고서를 내놓지 않는 국내 증권사 리포트와 비슷하다고 보면 된다.

정확한 표현은 이렇다. 거품이 많이 낀 곳일수록 오를 때 많이 오르지만, 내릴 때 더 많이 내린다. 물론 절대 가격은 서울 강남이 다른 지역보다 더 비싸겠지만, 거품기 고점 대비 낙폭은 상대적으로 더 크다.

9. 토지보상금 40조원이 유입되면 금방이라도 주택가격은 치솟을 수 있다?

올 초 부동산 투기를 선동하기 위해 많이 나왔다가 지금은 많이 수그러들었지만 여전히 일부에서 이런 주장을 하고 있다. 2000년대 주택 가격 상승 패턴을 보면 주택 가격은 가계 부채가 급증할 때 상승했다. 주택 대출 증가율이 급감한 지금 과거 같은 주택 가격 상승은 불가능하다. 또한 토지보상금 40조원이 아니라 국토부 계획 상으로도 27조원에 불과하다. 더구나 통합한 토지주택공사가 자금난에 시달리며 사업대상지를 계속 줄이고 있다. 지방 각 공기업들도 마찬가지다. 실제 토지보상금은 27조원도 안 풀릴 가능성이 높다. 설사 27조원이 풀린다 해도 2007~2008년에도 25조원 가량 풀렸다. 그때 토지보상금 때문에 집값이 뛰었나? 또한 필자가 판교와 은마아파트 매입자 실태를 분석해본 결과 토지보상금을 받아 투자한 것으로 추정되는 경우(해당 지역에 살지 않으면서 차입액이 1억원 이하인 경우)는 불과2%에도 지나지 않았다. 집값이 계속 떨어지니 심리전 차원에서 집값을 떠받치려는 부동산 투기 선동가들의 새로운 선동술일 뿐이다.  

10. 노무현 정부가 올린 집값을 이명박 정부가 잡고 있다?

노무현 정부의 부동산 정책 실패에 대해서는 우리 연구소가 이미 수도 없이 언급했다. 노무현 대통령은 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 내세웠지만, 실제로는 건설족 관료들과 정치인들에게 마구 휘둘렸다. 또한 어떻게 해야 주택 투기를 잠재울 수 있는지 몰랐다. 무능했고, 무기력했고, 도덕적해이로 넘쳐났다.

이명박 정부가 집값을 잡는 것처럼 보이는 것은 오비이락일 뿐이다. 이명박 정부 임기가 시작된 뒤 주택 시장 주택시장 침체가 오다 보니 일어나는 착시현상이다. 앞서 설명했듯이 현재의 주택시장 침체는 주택의 추가 수요 고갈로 일어나는 현상이며 시장 압력에 따라 대세하락기에 접어들었기 때문이다. 지금의 주택가격 하락이 현 정부의 각종 정책 때문이라는 것은 터무니없다. 오히려 현 정부는 내각의 상당수가 부동산 부자들이며, 자신들의 핵심 정치적 기반 또한 부동산 부자들이어서 부동산 거품 떠받치기에 사활을 건 정부다. 경제 위기 이후 투기 조장책과 대규모 토건 부양책, 부동산 감세 정책에서 이미 봐온 바다. 지금도 부동산 거품 붕괴를 최대한 막기 위해 향후 한국경제에 닥칠 부담을 뻔히 예상할 수 있는데도, 출구 전략을 지연시키기 위해 한국은행 총재까지 꼭두각시를 내세웠다. 요약하자면, 현재 집값은 이명박 정부 ‘ 때문에’ 잡히고 있는 것이 아니고, 이명박 정부의 부양책에도 ‘불구하고’ 시장의 자기 조절 기제 때문에 잡히고 있는 것이다.

마찬가지로 보금자리 주택 공급 때문에 미분양이 늘고 주택 시장이 가라앉고 있다는 주장도 설득력이 없다. 이 또한 보금자리 주택 공급 추진과 주택시장 침체가 동시에 일어나고 있는 과정에서 생겨난 착시일 뿐이다. 미분양이 느는 것은 기본적으로 2000년대 내내 건설업체들이 여전히 미몽에서 깨어나지 못한 채 분양가를 너무 높게 책정하고 있기 때문이다.

정부 스스로 밝혔듯이 보금자리 주택과 민간 아파트는 청약 대상부터가 다르다. 또한 수도권 외곽의 민간 분양과 달리 상대적으로 주변 시세보다 싼 강남권을 제외한 대부분의 수도권 보금자리 주택 청약률이 저조하거나 미분양이 발생하고 있다. 과거 같으면 강남권 보금자리 주택처럼 한두 군데 청약률이 좋다고 다른 대부분 아파트의 청약률이 낮아지는 현상이 있었나? 더구나 입주할 수 있는 보금자리 주택이 단 한 채도 공급되지 않은 사전예약 단계에서 무슨 시장 영향력을 발휘하는가? 그런 식이라면 분당에 비해 입지도 더 좋고 당초 분양가도 훨씬 저렴한 것으로 발표된 판교신도시 공급 때는 왜 집값이 잡히지 않고, 오히려 집값이 폭등했나? 보금자리 주택 도입 초기에 ‘보금자리 로또’로 주변 집값이 더 오를 것이라고 선동했던 건설업계와 부동산 정보업계, 그리고 부동산 광고에 목을 맨 언론들이 이제는 ‘보금자리 때문에 집값이 떨어진다’고 하니 이들의 표변은 종잡을 수가 없다.

참고로, 보금자리 주택은 절대 ‘반값 아파트’가 아니다. 오히려 ‘토지 조기 보상+턴키 입찰 시공’ 방식으로 진행되는 고비용 구조 아파트다. 다만 정부가 그린벨트 싼 땅을 풀어서 짓는데다 서울 강남 지역의 경우 주변 지역에 워낙 거품이 많이 끼어 상대적으로 싸 보일 뿐이다. 이미 사전예약 단계에서도 서울 강남 이외 지역에서는 분양가가 이미 주변 지역 시세애 육박하고 있다. 보금자리 주택 공급 구조로 볼 때 향후 분양가는 더 올라갈 가능성이 높다. 또한 집값 거품이 계속 빠질 가능성이 높다고 본다면 몇 년 후 입주 시점에는 보금자리 주택은 ‘반값 아파트’가 아니라 ‘시세 초과 아파트’가 될 가능성이 농후하다.

트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

지방선거가 막을 내렸다. 4대강 사업 등 민의를 무시하고 막무가내로 폭주하던 현 정부에 상당한 경종을 울렸다는 점에서 상당히 의미 있는 결과다. 하지만 '북풍'과 '노풍'이라는 중앙정치 차원의 세몰이가 맞부딪치면서 지자체의 재원 사용에 관한 협치구조(governance)를 만드는 지방선거의 의미는 뒷전으로 밀렸다. 이제 차분하게 지역 살림을 어떻게 꾸릴 것인지에 대해 한 번 짚어보자.

지역 살림을 잘 하려면 지방재정 상황을 알아야 한다. 우선, 전국 지자체 총세입은 순계 기준으로 2008년 144.5조원에서 지난해에는 137.5조원으로 줄었다. 이는 경기침체 여파로 세외수입이 줄어든 탓도 있지만 중앙 정부 감세정책 등의 영향으로 지방교부세가 줄어든 탓이 크다. 지방교부세는 종합부동산세 등을 바탕으로 한 부동산 교부금 증가 등으로 2008년 30.7조원까지 증가했다가 2009년에는 26.5조원까지 줄었다. 이에 따라 전체 지방 세수 가운데 자체 지방세 수입이 차지하는 비중이 점점 커지고 있다.

그런데 이 같은 지방세수는 향후 줄어들 가능성이 높다. 지자체 세수의 30% 이상을 차지하는 취등록세 수입이 부동산 대세하락 흐름이 지속되면 계속 줄어들 가능성이 높은 것이다. 이미 2003년 전체 지방세수의 39.4%를 차지하던 취등록세 비중이 2008년에는 30.9%까지 줄었다. 불과 5년 만의 변화다.

이렇게 세수가 줄다 보니 지자체 재정이 급속히 악화되며 지자체 채무도 크게 늘고 있다. 지방정부의 지방채권 발행 및 차입금 잔액을 나타내는 자치단체 채무는 2008년 19조 486억원에서 2009년에는 25조8,700억원으로 늘어났다. 정부는 올해는 이보다 15% 더 늘어난 29조9,000억원에 이를 것으로 추산하고 있다.

세수가 줄다 보니 지방채 발행을 통한 빚 끌어 쓰기도 급증하고 있는데 광역 지자체별로 지방채 발행액은 2007~2008년 연속 2.62조원이던 것이 2009년에는 4.73조원으로 급증했다.  이뿐만 아니다. 지자체가 지방 공기업을 통해 발행하는 지방공기업 채권 발행액은 2007년 이후 모두 16.17조원이다. 2007년 0.67조원이던 채권 발행액이 2008년 2.59조원, 2009년 12.39조원으로 기하급수적으로 늘고 있다.

그런데 지자체의 세입(수입) 사정이 악화되고 있더라도 각 지자체가 세출(지출)을 줄여 적재적소에 실속 있게 쓴다면 그나마 다행이다. 그런데 상황은 정반대다. 이런 상황에서도 상당수 자치단체장들이 호화청사를 지어 올리는 등 무분별한 과시형 개발사업을 벌이며 세출 구조조정은 뒷전이다.

향후 저출산 고령화의 여파로 경제 활력이 떨어지고 지방 세수도 줄어들 가능성에 대비해 사전에 주민들의 삶의 질을 끌리는데 적극 투자해야 한다. 실제로 주민들의 문화, 교육 및 복지 인프라에 대한 수요도 급증하고 있다. 그런데 상당수 지자체장들은 당장 ‘뒷돈’을 마련하려고 건설업계 유착에만 골몰하고 있다. 이미 민선4기의 많은 지자체장들이 각종 뇌물 수수 등 비리에 휘말려 검찰 수사를 받거나 유죄 판결을 받은 사실이 이를 단적으로 보여주고 있다.

따라서 민선5기 지자체의 핵심 과제 중 하나는 토건삽질 행정을 끝내는 일이다. 무분별한 토건삽질 행정을 끝내고 문화, 교육, 복지 인프라 구축에 제대로 돈을 쓰지 않으면 시민들의 삶의 질은 올라가지 않는다.

다만, ‘유사 상품’으로 시민들의 눈을 속이려 해서는 안 된다. 예를 들어, 서울시의 경우 ‘문화시정’이라는 이름 아래 설계비만 수백억원을 들여 동대문디자인파크를 짓고 한강예술섬을 띄우고 홍대 앞을 정비한다고 했다. 하지만 이들 사업은 문화라는 이름으로 포장한 토건사업일 뿐이다. 시민들의 문화 향수 기회를 확대하기보다는 건설업체들 배 불리는데 주로 돈이 가는 사업들이다. 오세훈 서울시장을 비롯한 전국 각 지자체장들의 초심과 환골탈태를 기대해 본다.      

트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

초박빙의 접전 끝에 서울시장 선거가 오세훈 시장의 승리로 막을 내리는 것 같습니다. 이번 서울시장 선거, 더 나아가 이번 지방선거의 결과에 대해 할 말이 많습니다. 하지만 지금 당장 하고 싶은 말은 이번 서울시장 선거 결과는 시대착오적인 법령이 국민의 정치적 의사를 왜곡한 대표적 사례에 속한다는 것입니다. 현재 공직 선거법상의 여론조사 결과 공표 금지 조항은 매우 시대착오적인 조항입니다. 왜곡된 여론조사 결과 등으로 국민들의 정치적 의사를 왜곡할 가능성을 방지하겠다고 도입한 조항이지만, 이는 득보다는 실이 훨씬 큰 법조항입니다. 이번 선거 결과에서 본 것처럼 투표일 전 6일 동안 여론조사 결과 공표를 금지한 탓에 오히려 상당수의 유권자들이 이번 선거판세에 대해 잘못된 상황 인식을 갖고 투표에 임했을 것으로 짐작됩니다. 오히려 6일간 여론조사 결과 공표가 금지됨으로써 공표 금지 전 현 정부의 정략적인 '북풍' 바람몰이에 의한 여론조사 결과가 국민의 정치적 의사를 왜곡한 꼴이 됐습니다. 

더구나 이 조항은 더 큰 문제를 안고 있습니다. 유권자들이 선거에서 충분히 정보를 접한 상태에서 내리는 결정, 즉 informed decision을 할 여지를 확연히 줄여버립니다. 미국 등의 선진국처럼 여론조사 결과 공표 금지 조항이 아예 없거나 2일 정도로 매우 짧았다면 상당수의 서울시민들이 전략적 투표를 했을 것입니다. 경우에 따라서는 진보신당의 노회찬 후보가 전략적 사퇴를 진지하게 고민했을 수도 있었을 것입니다. 만약 여론조사 결과가 끝까지 공표됐다면 서울시민들의 전략적 투표 행위로 인해 한명숙 후보가 당선됐을 가능성이 상당히 높았다고 생각합니다. 그런 점에서 이번 선거는 한명숙 후보와 그의 지지자들에게는 억울하게 승리를 빼앗긴 것이라고 봐야 합니다. 또한 그런 점에서 선거 막판까지 노회찬 후보가 후보를 사퇴하지 않은 것을 비난할 일도 아니라고 봅니다. 따라서 이번 선거가 끝난 뒤 이런 시대착오적이고, 국민의 참정권과 알권리를 빼앗는 법령은 폐지해야 마땅하다고 봅니다. 이에 관한 정치권의 논의가 있기를 바랍니다.

그리고 잘못된 게임 규칙에 따라 어쨌든 운 좋게 재선된 오세훈 후보는 이번 재선 성공이 서울시민 전체의 뜻으로 이뤄진 게 아니라는 점을 깨닫고 민심을 충분히 헤아려 시정을 펼치기 바랍니다. 오세훈 당선자를 비롯해 이번 지방선거 당선자들 모두에게 영화 '스파이더맨'에 나오는 명대사를 인용하면서 짧은 글을 맺을까 합니다.

"Great power comes with great responsibility. 막중한 권한에는 막중한 책임감이 따른다."

트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

오늘은 지방선거 투표일이다. 이번 지방선거 역시 중앙 정치 차원의 ‘북풍’과 ‘노풍’ 바람에 묻혀 그 의미가 상당히 퇴색된 느낌이 없지 않다. 특히 현 정부는 자신들의 지지세력 결집을 위해 천안함 조사 결과 발표를 비판한 인사들과 민주노동당에 후원금을 낸 전교조 교사들을 해임하겠다고 밝히는 등 정부 주도의 이벤트를 여러 차례 벌였다. 한마디로 지방선거 승리를 위해 행정력을 노골적으로 동원한 것으로 제대로 된 민주주의 국가라면 상상도 할 수 없는 작태들을 벌였다. 이 정도면 행정부처가 국민을 위한 행정을 하는 것이 아니라 정권을 위한 행정을 하고 있는 것이라고 해도 과언이 아니다.

물론 이미 정권을 잃고도 환골탈태한 모습으로 국민들의 지지를 끌어내려 하기보다는 이미 고인이 된 전임 대통령에 기대 지방선거에 임한 민주당의 태도 또한 한심하기 짝이 없다. 유권자에게 새로운 미래를 선택하게 하는 선거에서 이미 선거에서 심판 받은 과거 정권에 기대고 있는 것이다. 이러니 국민들이 이명박 정부의 거듭된 실정과 시대착오적인 온갖 패악에도 불구하고 적극적인 민주당 지지로 돌아서지 않는 것이다.

하지만 이 땅의 현실에서 현재의 선거는 최선이 없으면 차선을 고르는 선택이며, 그도 안 된다면 최악을 징벌하기 위해 차악이라도 골라야 하는 고민스러운 선택일 수밖에 없다. 그리고 그 같은 선택이 조금이라도 이 땅의 미래를 새롭게 여는데 도움이 될 수 있는 방향이어야 한다. 하지만 이처럼 유권자로서는 선뜻 내키지않는 선택을 해야 하는 상황에서도 판단 기준을 정하기는 매우 어렵다.

필자는 그 판단기준 중 하나가 ‘삽질경제 패러다임’ 극복이라고 생각한다. 알다시피 필자는 세금과 예산, 교육과 보육, 일자리, 경쟁구조, 언론 문제 등 많은 사회경제적 이슈에 관심을 갖고 있음에도 불구하고 당장은 부동산 문제에 대해 줄기차게 글을 써왔다.   

이유는 여러 가지다. 우선, 부동산 문제가 지금 한국경제 전반에 미치는 영향과 규모가 너무나 크기 때문이다. 과거 일본이나 현재 미국 등 전세계 대부분 국가들의 부동산 버블 붕괴 사태에서 볼 수 있는 것처럼 부동산 문제는 한 나라의 경제 전체를 뒤흔들 수 있는 파괴력을 갖고 있다. 또한 부동산 문제는 한국경제를 지배하고 있는 낡은 패러다임과 기득권 위주의 게임 규칙을 극명하게 드러내는 문제이다. 현 정부는 사실상 집값을 올려주겠다는 공약으로 집권했고, 이를 철저히 실행에 옮기고 있다. 또한 삽질경제학에 근거한 기득권 중심적이고 시대착오적인 정책 대응으로 일반 가계의 고통이 누적되고 있다. 그뿐만 아니라 4대강 사업 등 막대한 건설토목 사업에 소중한 자원들을 탕진함으로써 미래세대의 부담 또한 늘리고 있다.

한국경제는 지금까지 계속 부동산과 대규모 토건사업에 기반한 경제성장을 지속해왔다. 한국의 대표적 재벌들이 모두 건설업체들을 거느리고 있는 점에서 알 수 있듯이 건설업은 한국 재벌들의 모태였다. 거기에서 각종 부패와 담합, 사기와 불공정 거래가 만연했다. 각종 부패사건의 절반 이상이 건설사업을 매개로 일어났다. 재벌기업들의 비자금과 정치권 검은 돈의 젖줄이었다. 또한 민간 부문에서는 고분양가로 일반 가계들의 주름살을 늘리고, 공공 부문에서는 뇌물 거래와 음성적 로비 공세에 따라 잔뜩 부풀려진 공사 발주로 예산을 탕진하는 주범이었다. 정치인들은 개발공약을 내세우고 유권자들은 개발공약이 집값을 올려줄 것이라는 환상에 젖어 개발붐에 편승한다. 또한 부동산 광고를 매개로 한국 언론의 왜곡보도가 가장 만연한 영역이기도 하다.

이처럼 부동산과 토건사업을 중심으로 한 삽질경제는 한국의 산업구조가 그동안 노동집약 → 자본집약 → 기술집약적 산업구조로 이행하는 동안 줄기차게 지속돼온 패러다임이다. 정권의 좌우에 상관없이 일관되게 한국사회를 지배해온 패러다임이었다. 또한 일반 서민들의 부동산 재테크에서부터 최고위 경제관료들의 경제 정책에 이르기까지 한국사회와 경제를 좌우해온 패러다임이었다. 이렇게 해서 삽질경제는 한국의 사회경제 구석구석을 지배하는 가장 강력하면서도 끈질긴 패러다임이 되었다. 이 같은 삽질경제 패러다임은 이것을 극복해야 할 시점에 가장 극적으로 확대 재생산되고 있다. 바로 현대건설 사장 출신의 대통령을 수반으로 한 ‘건설족 정부’에 의해서 말이다.

물론 사회 인프라를 구축하고, 자본의 규모를 키우며 삶의 질을 일정하게 높이는 등 삽질경제의 긍정적 효과 또한 적지는 않았다. 하지만 이제 삽질경제는 시대적 소명을 다했다. 한국경제가 여전히 개발연대의 삽질경제에 묶여 있는 가운데 발생하는 폐해가 너무나 크다.

삽질경제를 폐기해야 할 시점에 부동산 버블에 편승해 더욱 기승을 부린 삽질경제는 자산양극화와 국토의 황폐화, 민간 부담 증가와 국가 자원 낭비를 낳는 주범이다. 지식정보화 창의경제시대로 도약해야 할 한국의 앞길을 가로막고 있는 최대 걸림돌이다. 부패와 반칙, 사기, 불공정 거래로 상징되는 삽질경제로는 한국경제의 미래를 기약할 수 없다. 콘크리트에 투자하는 삽질경제가 아니라 인적 자원에 투자하는 경제로 패러다임을 바꿔야 한다. 그런데 지금의 이명박 정부는 이 같은 전환을 준비하기는커녕 오히려 시대착오적인 삽질경제학의 끝자락을 부여잡고 삽질경제로 한국경제가 계속 발전할 수 있다는 환상을 불러일으키기에 여념이 없다. 그러는 사이 수면 아래에서 한국경제는 점점 무너져 내리고 있다. 서민중산층과 20~40대 젊은 세대의 피해 또한 갈수록 커지고 있다. 이것이 필자가 줄기차게 부동산 문제를 중심으로 글을 쓰는 이유이다. 삽질경제 패러다임을 극복하지 않으면 한국경제에 앞날은 없다고 믿기 때문이다.

또한 필자가 지방선거를 앞두고 그 동안 계속 연재해온 지방재정 분석 시리즈에서 설명한 것처럼 전국 지자체의 재정 상태가 빠르게 악화되고 복지와 문화, 교육 분야의 사회적 투자 요구가 커지고 있는데도 여전히 각 지자체들이 각종 개발사업에 무분별하게 나서며 예산을 탕진하고 있다. 그런데도 우리는 여전히 이에 대한 최소한의 문제 의식도 없이 온갖 막가파식 개발공약을 내세운 후보들을 이번 선거에서 보고 있다. 이미  ‘토건국가’라 불리던 일본을 훨씬 능가해 OECD 국가들 가운데 가장 높은 건설업 비중을 유지하고 있으면서도 여전히 개발사업을 벌여야 한다고 목소리를 높이고 있는 것이다. 이미 토건사업 위주의 개발사업에 지나치게 많은 재정이 투입되면서 지식정보화와 첨단기술 개발, 교육 및 사회복지 등 소프트 부문에 대한 투자 여력을 소진시켜 한국의 성장 잠재력이 크게 약화되고 있는 상황인데도 말이다.

필자가 지방재정 분석 시리즈 마지막 편에서 왜 지금 한국이 삽질경제 패러다임에서 벗어나야 하는지를 설명한 부분을 인용한다.  

“토건사업과 지식서비스업, 두 가지 산업에만 자원을 배분할 수 있는 경제에서 경제구조 변화에 따라 자원 배분이 어떻게 달라져야 하는지를 생각해보자. 이를 위해 두 산업에 배분할 수 있는 자원은 100이라고 가정하자. 먼저 토건사업에 75, 지식서비스업에 25를 쓸 때 경제 발전에도 가장 효과적이면서도 국민경제 전체의 효용, 즉 후생수준을 극대화할 수 있는 경우가 개발연대 시절의 자원배분 모델이라고 할 수 있다. 반면 토건사업에 25, 지식서비스업에 75를 쓸 때 경제 발전에도 가장 효과적이면서 국민들의 후생 수준을 극대화할 수 있는 경우가 현대의 첨단지식정보화시대의 자원배분 모델이라고 할 수 있다.

그런데 지금의 한국경제는 후자와 같은 자원 배분을 해야 상황인데도 불구하고 개발연대 시절의 관성이 강하게 남아 각종 토건사업에 여전히 60, 지식서비스업에 40 정도의 자원이 배분되고 있다고 할 수 있다. 개발연대 시절에 비해서는 25에서 40으로 지식서비스업에 자원이 좀더 배분되고는 있으나 자원의 최적배분 면에서 볼 때 여전히 토건사업에는 과도하게, 지식서비스업에는 과소하게 자원이 배분되고 있는 것이다. 이런 식의 자원 배분은 국민경제의 잠재력을 극대화하지 못하게 하고 비효율적으로 자원을 탕진하는 한편 결과적으로 국민경제 전체의 후생 수준도 시간이 갈수록 떨어뜨린다.”

이처럼 삽질경제의 결과가 너무나 뻔한데도 개발연대 시절의 자원배분 방식이 강력히 남아 있는 것은 개발연대 시절의 정부주도 정책 및 제도 등의 틀이 바뀌지 않았기 때문이라고 할 수 있다. 특히 시대가 변하고 경제상황이 변했음에도 불구하고 정책 및 제도의 틀이 바뀌지 않았다는 것은 사람이 변하지 않았다는 것을 의미한다. 정책 및 제도를 결정하는 사람들은 크게 정부 관료들과 선출직 공직자들이다. 정부 관료들은 국민이 직접 바꿀 수 없다. 하지만 선출직 공직자들은 얼마든지 국민이 바꿀 수 있다.

오늘 투표장에 가실 분들은 한 번 생각해 보기 바란다. 삽질경제, 토건경제가 한국 경제의 미래를 열 패러다임인지 지식창의 경제가 새로운 미래패러다임이 돼야 하는지 말이다. 개발연대의 낡고 칙칙한 개발 공약을 남발하면서도 우리 아이들의 교육과 우리 부모들의 노후와 우리 세대의 삶의 질을 이야기하지 않는 후보는 우리의 미래가 아니다. 여기에는 말로는 지식창의경제를 외치면서도 실제로 예산은 각종 토건개발사업에 퍼붓는 겉포장 후보도 포함된다. 말보다 행동이 그 사람의 본질을 훨씬 더 정확하게 보여주기 때문이다. 그들은 역사의 뒷무대로 퇴장해야 하는 낡은 세력이며 이 땅의 미래를 후퇴시키는 사람들이다. 각종 개발 공약으로 부동산 거품을 더욱 띄우겠다는 후보야말로 우리 아이들의 미래를 가장 철저히 짓밟고 가뜩이나 부족한 우리 젊은이들의 일자리를 가장 확실히 없애는 후보다. 가장 반서민적인 후보다. 오늘 투표에 임하는 분들은 여야를 떠나 ‘삽질경제 패러다임’을 끝내는데 조금이라도 도움이 되는 후보가 누군인가를 심사숙고해줄 것을 진심으로 바란다.

트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

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