올 들어 처음 쓰는 글입니다. 늦었지만 이 글을 읽는 모든 분들 새해에 건강하시고 행복하시길 기원합니다. 그리고 이 땅의 많은 서민들이 함께 행복하기 위해 각자의 자리에서 최선을 다하시길 바랍니다. 저도 올 한 해 더욱 열심히 노력하겠습니다. ^^

지난해말과 올초에 수도권 부동산 가격을 전망하는 기사들이 많이 나오고 있습니다.

지난해 집값이 오르던 8~9월까지는 "내년에 대세 상승한다"고 주장하던 많은 부동산 투기 선동가들이

이제는 시간이 지날수록 '예상치'를 낮추더니 이제는 보합세가 될 것이라는 주장도 종종 나오는군요.

이들은 자신들의 전망이 전망인지, 현상 설명인지 명확히 해야 합니다.

도대체 집값이 떨어질 때는 앞으로도 떨어진다고 했다가 집값이 떨어질 때는 '한동안 조정기를 거친다'고 표현하는 것이 전망입니까? 부동산 시장과 이를 둘러싼 거시경제의 구조적 흐름을 모르니 늘 현상 추종적이 될 수밖에 없는 것입니다. (이 사람들의 특징 중  또 다른 하나는 결코 '집값이 떨어진다'고 하지 않고 늘 '조정' '보합'이라는 표현을 쓰죠. 늘 집값은 오르기만 하고 집값이 떨어지는 것은 다음 집값 상승을 위한 휴지기 정도라는 것입니다. 그런 식으로 자연스럽게 사람들로 하여금 '한국의 집값은 계속 오른다'는 식으로 세뇌를 시키는 것이지요. 하지만 그것은 결국 그들의 희망 사항일뿐입니다.)

그런데 아직도 제 정신 아닌 엉터리들 가운데는 여전히 내년 집값이 큰 폭으로 오른다고 주장하는 모양입니다. 우리 김광수경제연구소포럼 게시판에 회원들이 퍼오는 글들을 보면 이들이 내놓는 새로운 레파토리 가운데 하나가 토지보상금 문제인 모양입니다. 사실 길게 설명할 가치도 없을 만큼 어처구니 없는 주장이지만, 일반 독자들 중에는 그런 주장에 또 혹하는 분들이 있을까봐 간단히 설명드립니다.

우선, 토지보상금이 풀린다 해도 부동산 시장의 흐름에 따라 그 돈의 부동산시장 유입 여부는 크게 달라질 수 있습니다.

여러분이 토지보상금을 받은 지주라고 하면 부동산 폭등기 때는 덩달아 상대적으로 부동산 투자를 많이 할 것입니다.

하지만 부동산이 가라앉으면 부동산 투자에 쉽사리 덤벼들까요?

그런데 부동산 투기선동가들은 2006년 부동산 폭등기 때의 부동산 투자 비율이

올해에도 그대로 이어질 것처럼 언급하고 있군요.

올해가 2006년과 같은 폭등기가 될까요?

이와 관련해 한 가지 더 고려할 것은 지금까지 대부분의 부동산 투기는

가계의 주택 담보 대출을 통한 투기였지, 토지 보상금을 기반으로 한 투기가 아닙니다.

토지 보상금은 부동산 대출 투기에 더한 플러스 알파 정도의 변수였습니다.

이를 설명하기 위해 간단히 도표 두 개만 소개하겠습니다.

아래 <도표1>은 지난해(2009년) 강남구 은마아파트 재건축 단지 매입자의 거주지별 비율을

나타낸 것입니다.

보시다시피 강남3구 56%를 포함해 서울 거주자가 74%를 차지합니다.

그리고 수도권이 17%, 지방이 8% 정도였습니다.

그런데 이 가운데 토지 보상금을 받은 사람들로 보이는 비율(수도권과 지방 거주자 가운데

금융권에서 빚을 2억원 이하로 얻은 사람들)은 전체 거래의 3%도 되지 않았습니다. 

이는 토지보상을 받은 지방 사람들이 대부분 현금 보유를 하거나 부동산을 사더라도

인근 부동산을 사기 때문이지 언론에서 떠드는 것처럼 수도권 원정 매매를 잘 하지 않습니다.

순진한 시골 사람들이 조상 땅 팔아 받은 보상금으로 잘 알지도 못하는, 그것도 겨우 수도권의

아파트 한 채를 산다고요?

대부분은 아래 <도표2>에서 보는 것처럼 금융권에서 잔뜩 빚을 내서 집을 산 사람들입니다.

금융권 대출로 집을 산 사람들의 비율을 보면 2006년 같은 폭등기 때는 약 70%였다가,

지난해 경우에는 60% 가량 됩니다.

그리고 이들의 평균 주택 대출액은 전월세를 끼고도 평균 3.4억원 가량 됐습니다.

그런데 경제 전반의 상황을 고려하면 DTI규제는 해제되기 어렵습니다.

(이에 대해서는 제가 여러 차례 설명한 바 있지만, DTI규제를 해제한다는 것은

기준금리 인상 시기를 앞당기는 여건을 조성한다는 의미입니다.

집값 부양에 올인하는 정부나 다주택 투기자 입장에서 그나마 어느쪽을 선호할까요?)

이런 식으로 이제 추가 주택대출은 어려운 상황이 됐습니다.

주택 구매자의 60%가 주택대출로 매매를 하는데 이게 묶여 있는 가운데,

불과 전체 거래의 2~3% 정도밖에 차지하지 않는 토지보상금 거래가 늘어난다고

집값이 얼마나 뛸까요?

지난해 집값이 그래도 가장 많이 뛰는 축에 든 은마아파트가 이 정도인데

집값이 움츠려든다면 얼마나 토지보상금이 몰려들까요?

참고로, 지난해 초에 환율효과로 미국 거주 교포들이 강남아파트 대거 매수에

나섰다는 보도가 여러 차례 나왔는데, 적어도 은마아파트는 아니었나 봅니다.

전체 2백수십건의 매매사례 가운데 딱 두 건 뿐이었으니까요.

그리고 내년에 정말 그 많은 토지 보상금이 일시에 다 풀릴까요?

제가 여러차례 우리 연구소가 발행하는 <경제시평>에서 다뤘지만 이미 정부 재정이나 공기업 재무구조도

굉장히 취약한 상태입니다. 특히 공기업의 자금 여력도 크게 줄어든 상태입니다.

이런 상태에서 계획대로 보상금 집행을 하기는 어렵습니다.

특히 토지보상금의 대부분을 집행하는 통합 토지주택공사는 막대한 부채에 시달리고 있는 가운데

구조조정을 진행해야 해서 자금 여력이 바닥난 상태입니다.

이 때문에 각종 공공택지나 신도시 지역의 토지보상을 뒤로 미루거나

그나마 현금 보상도 어려워 채권 보상을 하겠다고 하는 것입니다.

부동산 투기 선동가들은 올해 토지보상액을 40조 정도로 주장하고,

정부는 25조 정도로 이야기하지만 그것은 어디까지나 목표치일뿐

현금으로 실제 집행되는 액수는 그보다 훨씬 더 적을 가능성이 높습니다.  

이미 우리 연구소가 전국 각 지역의 부동산 실태를 조사하는 과정에서

정부나 지자체, 공기업의 자금 부족으로 토지 보상이 계속

지연되고 있는 사태를 곳곳에서 확인했습니다.

일부 언론에서 집값 투기 선동 소재로 삼기 위해

토지 보상금 집행이 최대한 내년에 몰릴 것으로 소설을 쓰지만

이처럼 현실은 그렇게 녹록지 않습니다.

그리고 설사 정부 발표대로 25조원이 다 집행된다고 하더라도

예년에는 없던 돈이 갑자기 한꺼번에 '25조원'이 생겨나는 것이 아닙니다.

2006년 29조, 2007년 25조 정도였던 수준과 크게 다르지 않습니다. 

2007년에 25조원이나 토지보상금이 풀렸는데, 왜 수도권 집값은 가라앉았나요?

수도권 주택 가격이 빠르게 가라앉으니 또 하나의 투기 선동 재료로 만들어낸

궤변에 속지 마시길 당부드립니다.

급하게 쓴 글이니 나중에 기회가 될 때 다시 좀더 자세히 써보겠습니다.

 정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

국토해양부가 올 상반기에 발표하겠다고 하던 실거래가 지수를 미루고 미루다 내일부터 공개하는 모양입니다.

내일 공개를 앞두고 오늘 보도자료를 통해 관련 기사가 나오고 있는데요.

한 마디로 기사 내용을 보니 어이가 없습니다.

기사 가운데 그래프가 나와 있는 '뉴스토마토' 의 기사 내용 가운데 실거래가 가격 지수의 변화 추이를 설명한 부분만 옮겨봤습니다. 전문은 아래 링크를 참조하십시오.

 

http://news.etomato.com/news/etomato_news_read.asp?no=72165

그래프를 보시면 아시겠지만, 호가 위주로 작성되는 국민은행 가격지수보다 전국이나 서울, 수도권의 주택 가격이 더 많이 뛰어오른 것으로 나타나고 있습니다. 이는 터무니없는 사기라고 할 수밖에 없습니다.

제가 며칠 전에 띄웠던 수도권 주요 아파트단지의 실거래가 추이를 한 번 살펴보십시오. 아래 그래프는 

12월 16일 발표된 국토부 실거래가 자료를 토대로 수도권 주요 아파트 단지의 실거래가 사례를 도표로 그려본 것입니다.

도표에는 11월 일부 신고분까지 반영돼 있습니다.

보시면 아시겠지만, 인천과 서울 강북 외곽, 경기도 외곽을 제외하고는 2006년말이

대체로 고점이었고, 이후 거래가 끊어지면서 실거래가가 꾸준히 하락했습니다.

2008년 하반기 경제위기가 겹치면서 거래가 실종되다시피하여 실거래가가 수도권 대부분 주요 도시의 아파트 중대형 평형의 경우 -20~-35%가량 떨어진 뒤 올초부터 재건축 단지들을 중심으로 반등했습니다.

하지만 일부 지역에서는 5,6월, 또 다른 지역에서는 7~9월부터 반등세가 꺾이면서

가격이 뒷걸음질치다가 9월 이후부터는 다시 거래가 끊기고 있습니다.

그러면서 2007년~2008년 하반기까지 나타났던 '거래 급감+실거래가 하락'이라는 패턴이

다시 나타날 조짐을 보이고 있습니다.

아래 실거래가 사례는 제가 지면의 한계상 6개의 사례만 뽑은 것이지만, 저희 연구소는

수도권 주요 아파트단지의 실거래가 패턴 변화를 상당수 분석해봤습니다.

'버블세븐' 등 수도권 핵심도시와 외곽 지역의 추이가 좀 다르지만 전반적으로

아래 사례와 거의 비슷한 양상을 보이고 있습니다.

자 수도권의 아파트 실거래가 추이가 이런데, 이런 실거래가 추이들을 종합해

통계화한 실거래가 지수가 2006년 대비 큰 폭으로 오른 것으로 나타났다는 것은 도저히 이해할 수 없는 노릇입니다.

제가 국토부가 발표한 실거래가 가격지수는 한 마디로 건설족 학자들에게 의뢰해 '집값은 계속 오른다'는

환상을 심어주기 위해 대놓고 대국민 사기극을 벌이고 있는 것이라고 볼 수밖에 없습니다.

여러분들이 스스로 한 번 판단해보시기 바랍니다.

나중에 시간이 될 때 다시 한 번 글을 써보도록 하겠습니다.   

 (주) 국토해양부 자료로부터 KSERI 작성

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

12월 16일 발표된 국토부 실거래가를 토대로 수도권 주요 아파트 단지의 실거래가 사례를 도표로 그려봤습니다.

실제 도표는 11월 일부 신고분까지 반영이 돼 있습니다.

보시면 아시겠지만, 인천과 서울 강북 외곽, 경기도 외곽을 제외하고는 2006년말이

대체로 고점이었고, 이후 거래가 끊어지면서 실거래가가 꾸준히 하락했습니다.

2008년 하반기 경제위기가 겹치면서 거래가 실종되다시피하며 실거래가가 더욱 급락한 뒤

올초부터 다시 반등했습니다.

하지만 일부 지역에서는 5,6월, 또 다른 지역에서는 7~9월부터 반등세가 꺾이면서

가격이 뒷걸음질치다가 9월 이후부터는 다시 거래가 끊기고 있습니다.

대부분 DTI규제 때문에 집값이 꺾였다고 하는데, DTI규제 도입 이전에도

올해의 집값 상승 여력도 점차 사라지고 있었습니다.

그런 상황에서 DTI규제가 '울고 싶은데 뺨 때린 격'으로 쐐기를 박은 정도로 봐야 합니다.

이런 상황에서 9월 이후부터 거래가 끊어지면서 실거래가도 다시 하락하고 있는데,

2007년~2008년 하반기까지 '거래 급감+실거래가 하락'이라는 패턴(자주색 테두리 부분)이 다시

나타나고 있는 조짐(하늘색 테두리 부분)으로 보입니다.

이를 그래프로 그려보면 오른쪽이 낮은 쌍봉이 나타난 뒤 하락세가 지속되는

패턴으로 갈 가능성이 높아 보입니다.

물론 향후 추이를 좀더 지켜봐야 하기는 합니다.

참고해보시기 바랍니다.

 (주) 국토해양부 자료로부터 KSERI 작성

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

편의상 국토부 보도자료 상에 나와 있는 아파트 거래량 자료를 가지고 도표화했기에

2008년 10월 이전 데이터는 거래량 고점이었던 2006년 11월밖에 없습니다.

2006년 11월 거래량과 비교해보면 올 들어 최고로 늘어났을 때도

수도권의 경우 고점 때 거래량의 3분의 1수준에 불과했다는 것을 알 수 있을 것입니다. 

그나마도 몇 달 전 설명드린 바 있듯이 이미 수도권과 서울 거래량은 5,6월 이후 거의 늘어나지 않는

흐름을 보이고 있다가 10월부터 다시 줄어들고 있습니다.

강남3구와 5개 신도시의 거래량도 6월 이후 줄어들고 있는 모습이 보입니다.

수도권 주요 아파트 단지의 실거래가 추이와 함께 보면

이미 5,6월부터 추가 집값 상승의 여력이 점차 바닥나고 있었던 것을 알 수 있습니다.

정부 DTI규제 때문에 갑자기 부동산시장이 위축된 것처럼 착각하지만

실제로는 약간의 시차는 있었겠지만, 부동산 시장은 가라앉을 수밖에 없는 상태였다고 봅니다.

물론 DTI규제가 주택 시장 침체를 가속화한 것은 분명합니다.

참고 바랍니다.

저희 연구소 김광수소장님 개인 명의의 첫 책 <경제학 3.0>이 출간됐습니다. 이번 책은 한국경제 전반에 대한 소장님의 통찰과 혜안을 대중적으로 널리 알리기 위해 기획한 책입니다. 12월 2일 열렸던 <2010년 경제전망> 공개세미나 동영상도 첨부돼 있어 한 해를 정리하고 새해를 준비하는 시점에 선물로도 좋은 책이 될 것으로 믿습니다. 관심 있는 분들의 많은 성원을 바랍니다. 

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

조선일보가 아래와 같은 제목의 기사를 보도했네요.

이 기사는 전형적인 건설업체 판촉용 기사입니다.

왜 그런지를 짧게 짚어보겠습니다.

우선, 기사 제목과 아래 링크를 통해 조선일보 기사를 한 번 살펴보십시오.

서울 '분양 가뭄' 계속… 강북 재개발·경기 신도시 노려라

새해 내집 마련 전략
강남은 보금자리 2곳 대기 경기도는 분양 3배 증가
2기 신도시 눈여겨볼 만

http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2009/12/16/2009121601956.html

여기에서 제가 주목하는 부분은 아래와 같습니다.

서울 '분양 가뭄' 계속

“주택 수요가 가장 많은 서울은 내년에도 '분양 가뭄' 현상이 지속될 전망이다. 올해 2만8000가구 수준이던 새 아파트 분양이 내년엔 20% 가까이 줄어든다. 신규 주택 공급의 양대 축 중 하나인 재건축 시장이 규제에 묶여 있는 탓이다.”

늘 서울은 공급이 부족하다는 인상을 주는 제목과 기사 내용입니다. 그런데 서울의 주택 수요가 그렇게 많은데 왜 지금 주택 계약률이 50%도 안 되는 거지요. 주택 가격의 수준을 전혀 감안하지 않고 수요, 공급을 논하는 것 자체가 웃기는 것입니다. 그리고 수도권의 경우 광역적으로 거주지 이동이 매우 활발하게 일어나는데 그런 특성을 전혀 무시하고 매번 서울로 주택 수요가 집중될 것처럼 표현하며 주택 공급이 부족하다는 인상을 심는 것입니다. ‘집값이 오른다’는 사람들 계산법으로 ‘주택 수요가 가장 많다’는 서울 강남 3구의 주택보급률은 2009년 기준으로 평균 110%에 육박하는데도 여전히 공급이 부족하답니다. 그 분들 계산법대로라면 주택보급률이 가장 낮은 금천구, 강북구 같은 곳의 집값이 가장 높아야 할 텐데 현실은 정반대입니다.

그리고 분양을 거의 하지 않았던 올해 상반기를 포함한 연간 기준으로 잡으니 그렇지 올해 하반기와 내년 상반기까지 서울에서 쏟아지는 총 공급 물량은 연간 기준으로 6만호에 이를 정도로 서울에서도 공급이 넘쳐납니다. 닥터아파트 같은 곳에서는 주로 대단지 위주로 집계를 하는데 이 경우 경기도와 인천의 경우 택지가 넓어 대부분 아파트가 집계되는 반면 서울의 경우에는 집계에서 빠져나가는 아파트가 많습니다.

그리고 재건축 시장이 규제에 묶여 있어서 공급이 안 된다고요? 지금보다 규제가 더 심했을 때도 재건축이 이뤄졌습니다. 규제 때문이 아니라 이미 대부분의 강남 재건축 단지가 사업성이 없어졌을 정도로 가격이 너무 올라 사업 추진이 도저히 이뤄질 수 없는 단계까지 와 버렸기 때문에 공급이 이뤄지지 않는 것입니다. 마치 규제를 풀면 사업이 추진될 것처럼 말하지만, 규제를 풀어도 예를 들어, 용적률을 300%까지 허용해도 사업성이 없을 정도로 이미 집값이 올라있습니다. 이달초 열렸던 우리 연구소 강연회에 오셨던 분들은 소장님께서 보여드린 은마아파트 재건축 사업성 시뮬레이션 결과를 보셨을 테니 잘 아실 것입니다.

그리고 서울은 ‘분양 가뭄’이라면서 경기도 물량이 3배나 증가하는 것을 두고는 절대 ‘공급 과잉’이라는 표현을 쓰지 않지요. 그럴 때 이들 언론사들은 항상 위의 기사에서 보는 것처럼 ‘청약 기회’ ‘내 집 마련의 기회’라는 식으로 표현하죠.

저는 신문기자 출신으로서 왜 이런 메커니즘이 작동하는지 잘 알고 있습니다. 제가 이전 글들에서 여러 차례 말씀드린 바 있습니다. 이건 정말 제대로 된 언론 보도라기보다는 건설업자들의 분양 물량 판촉 기사일 뿐입니다. 

하지만 이런 기사들이 하도 쏟아지니 많은 분들이 이를 당연하게 받아들이게 됩니다. 그렇게 해서 많은 분들이 자연스럽게 '세뇌'가 되지요. 매트릭스는 영화에만 나오는 게 아닙니다. 이 땅에도 정도의 차이는 있지만 '매트릭스' 구조가 자리잡고 있습니다. 매트릭스에서 빠져나올 수 있기를 바랍니다.

제가 강연을 하면서 즉석에서 물어보는 몇 가지 질문이 있습니다.

그 단골 질문 가운데 하나는 "자신의 소득 수준에 비해 수도권 집값이 비싼가, 싼가, 적절한가?"입니다.

예를 들어, <위험한 경제학> 출간 기념 첫 강연회에 500분 정도가 참석하셨는데 그분들께 같은 질문을 던진 결과,

집값이 싸다고 한 응답자는 한 분도 없었고, 적정한 수준이라고 응답하신 분은 딱 한 분 계셨습니다.

그외 절대 다수의 분들은 비싸다고 답하셨습니다. (제가 절대 다수라고 표현한 것은 일부이지만 손을 안 드신 분들도 계셨을 것 같아서입니다.)

얼마 전 지역주민들에 대한 지식 봉사 차원에서 고양시 화정도서관에서 열었던 강연회에는

150분 정도가 참석했는데 싸다, 적정하다라는 응답은 단 한 분도 없었고, 비싸라고 응답한 분들이 절대 다수였습니다.

그래도 이 글을 읽는 분들 가운데 혹 의심많은 분들은 제 강연회 오신 분들이니 이미 '성향'이

정해져 있는 것 아니냐고 하실 수 있겠습니다.

그래서 다른 예를 들어드리면, 모 증권사 임원과 간부직원 30분을 대상으로 한 강연회의 경우

딱 두 분이 적정하다고 하셨고, 나머지 분들은 모두 비싸다고 하셨습니다.

소득이 상당히 높은 분들일텐데 답변이 일반인들과 크게 다르지 않았습니다.

이처럼 거의 절대 다수의 국민들이 지금의 집값이 비싸다고 인식하고 있습니다.

어떤 재화의 가격이 너무 올라 대다수 잠재 수요자들이 그 재화의 가격이 비싸다고 생각할 지경이 되면

그 재화의 가격은 일정한 시간은 걸릴지언정 떨어지게 돼 있습니다.

도요타의 렉서스가 아무리 명품이라도 5000만원 하던 것이 1억원으로 치솟으면

더 이상 추가 수요가 없어서 거래가 줄어들면서 다시 가격이 떨어질 수밖에 없는 원리와 마찬가지입니다.

이 같은 현상은 이미 2007년 이후 수도권 주택시장에서도 꾸준히 진행되고 있는 현상입니다.

올해 정부의 막대한 투기 부양책으로 인해 마지막 남은 투기 가수요로 일시적으로 집값이

국지적으로 뛰는 현상이 나타났지만, 다시 거래가 끊어지면서 집값이 가라앉고 있는 것도 마찬가지입니다.

수요와 공급은 기본적으로 가격의 함수입니다.

지금의 높은 집값이 유지되는 한 현재 가계 소득 수준에서는 절대로 충분한 수요가 생기지 않습니다.

지금은 건설업체들이 정부의 부양책으로 버티며 고분양가로 바람몰이를 해보려 하지만 쉽지 않을 것입니다.

이런 식으로 얼마나 더 버틸 수 있을지 미지수지만 오래가지는 못할 것입니다.

올 봄에 집을 산 사람들도 일시적으로 집값이 오르면서 잠시 기분이 좋았겠지만,

자신들이 산 집값 수준에서 집을 사줄 사람들을 찾기가 매우 어려울 것입니다.

이 분들도 아직은 부동산 투기 선동가들의 말을 믿으면서 "조금 더 지나면 오를 거야"라고

호가 거품을 유지해보려 하겠지만, 오래 더 버티기 힘들 것입니다.

거액의 빚을 내서 집을 산 사람들의 비중이 너무 높기 때문입니다.

그래서 국민경제나 일반가계의 평균 소득에 비해 너무 오른 집값은

어떤 식으로든 유지할 수 없는 것입니다.

그래서 부동산 버블은 부풀어올랐다가 꺼지는 사이클을 그리게 되는 것입니다.

자본주의가 시작된 이래 과도한 버블이 어떤 식으로든 꺼지지 않은 적이 없었던 것은 그래서입니다.

그래서 저도 언론 인터뷰에서 가끔 "집값이 떨어지는 주된 이유"를 물어볼 때 가장

먼저 내놓는 답변이 "대부분 가계의 평균 소득 대비 집값이 너무 높기 때문"이라고 말합니다.

이밖에 공급 과잉이니, 주택 수요 인구층의 감소니 소득 기반 악화니 하는 것들은

'너무 높은 집값'을 설명하기 위한 부가적 설명이자 중장기적 관점의 설명일 뿐입니다.

그만큼 시장경제에서 가격은 모든 자원을 배분하는 핵심적인 메커니즘입니다.

집값이 끝없이 오르기만 한다는 것은 착각이고 환상일 뿐입니다.

집값이 끝없이 오르기만 한다면 시장경제는 아예 성립할 수 없습니다.

그것은 한 국민경제의 모든 자원이 주택으로만 몰린다는 뜻이기 때문입니다.

공장도 없어지고, 기업도 없어지고, 일자리도 없어지는데

아파트만 바벨탑처럼 솟아있는 경제는 불가능합니다.

그런 방향으로 경제가 계속 움직이다가는 결국은 붕괴할 수밖에 없습니다.

국민경제의 자원이 그런 방향으로 너무 과도하게 쏠리기 전에

자산경제와 생산경제가 균형을 잡을 수 있도록 해야 합니다.

하지만 한국은 이미 부동산 거품을 너무 키워왔습니다.

그렇지만 지금이라도 부동산 거품을 더 키우지 않고

해소해가는 것이 거품 붕괴의 충격을 최소화하는 길입니다.

그것이 사실은 부동산 투기로 몰렸던 돈을 생산경제로 돌게 하고

일자리를 바탕으로 지속가능한 경제구조를 만드는 첫 걸음입니다.

그것이 우리 부모님들의 노후 부담을 최소화하고

우리 아이들에게 빚을 물려주지 않는 방법입니다.

부동산 거품, 지금이라도 해소해가야 합니다.

늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 법입니다.

저희 연구소 김광수소장님 개인 명의의 첫 책 <경제학 3.0>이 출간됐습니다. 이번 책은 한국경제 전반에 대한 소장님의 통찰과 혜안을 대중적으로 널리 알리기 위해 기획한 책입니다. 12월 2일 열렸던 <2010년 경제전망> 공개세미나 동영상도 첨부돼 있어 한 해를 정리하고 새해를 준비하는 시점에 선물로도 좋은 책이 될 것으로 믿습니다. 관심 있는 분들의 많은 성원을 바랍니다. 

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

저희 연구소 김광수 소장님께서 처음으로 개인 명의의 책을 내셨습니다.

제목은 <경제학 3.0>(더난 출판사)으로 오늘(12월 15일)부터 시중 서점에서 구입하실 수 있습니다.

관심 있는 분들께서는 아래와 같이 예스24와 인터넷 교보문고의 책 링크를 참고 바랍니다. 

교보문고

http://www.kyobobook.co.kr/product/detailViewKor.laf?ejkGb=KOR&mallGb=KOR&barcode=9788984054998&orderClick=LAG

예스24

http://www.yes24.com/24/goods/3625375?scode=032&srank=1

아시다시피 지금까지 <현실과 이론의 한국경제>1~3권과 <부동산 투기와 한국경제>, <위기의 한국경제>, <끝나지 않은 경제위기> 등 사실 소장님께서 집필하셨지만 연구소 명의로 나온 책들은 여러 권 있습니다. 이들 책은 소장님께서 많은 시간과 공력을 들여서 집필한 명저들로 한 권, 한 권이 피가 되고 살이 되는 책이라고 자부합니다. (개인적으로 저는 이 책들을 읽고 제 인생이 바뀌었다고 생각하는 사람입니다.^^)

하지만 한편으로는 이들 책이 소장님의 전반적인 시각과 철학을 읽는 데는 다소 딱딱하고 부담된다는 분들이 상당히 있었습니다. 그래서 소장님의 지혜와 통찰이 좀 더 많은 일반인들께 알려질 수 있도록 대중적으로 기획한 책이 바로 <경제학 3.0>이라고 할 수 있습니다.

<경제학 3.0>은 기존에 좌우의 이념적 틀과 이해관계에 사로잡힌 엉터리 경제정책결정 구조나 정경관언 유착에 의한 낡은 경제패러다임을 극복하고 건전하고 지속가능한 민주주의 시장경제의 틀을 올곧게 세우고자 하는 소장님의 철학을 가감 없이 보여줄 수 있도록 구성했습니다. 지금처럼 경제적 불안정성이 매우 높은 시기에 한국의 현실을 어떻게 바라봐야 할 지 혼란스러워하시는 분들께는 ‘어둠 속의 등불’이 될 것이라고 감히 말씀드립니다.

특히 이번 책에는 12월 2일 개최된 <2010 경제전망> 공개세미나 강연 동영상이 부록으로 첨부돼 있어 연말연시에 주위 친지분들께 선물로 주셔도 좋은 책이라고 생각됩니다. 좀더 자세한 내용은 아래에 더난출판사가 제작한 광고페이지를 참조하십시오. 많은 분들이 소장님의 책을 읽고 우리 부모님들의 노후 부담과 우리 자녀들의 일자리 걱정을 덜 수 있는 사회를 만드는 일을 앞당길 수 있기를 소망합니다. 여러분들의 많은 격려와 성원을 부탁드립니다. 감사합니다. 

올해 제가 재미있게 읽은 책 가운데 하나가 <비즈니스 사이클>(위즈덤하우스)이라는 책입니다.

비즈니스 사이클을 중심으로 경제학설을 정리하고, 각종 경기 및 자산, 상품 사이클에 관한 가장 최신의 

경제적 발견과 분석 등을 담고 있는 책입니다.

이 책의 23장은 '모든 사이클들의 모체: 부동산'인데,

이미 알고 있던 내용이 많았지만 새롭게 알게 된 내용도 꽤 있었습니다.

이 책 468쪽에 보면 영국의 세 경제학자가 작성한 논문 내용을 인용한 부분에 다음과 같은 내용이 나옵니다.

우리의 마지막 질문은 아마 부동산 경기가 곧 고점에 도달하게 될 것이라는 사실을 경고해줄 수 있는 선행지수들이 과연 존재하느냐가 될 것이다. 다음의 여섯 가지 경고 신호가 유용하게 작용하는 경향을 보였다.

1. 매물이 시장에서 팔리지 않고 대기하는 기간의 증가

2. 특정 도시에서 팔리지 않은 주택 수의 증가

3. 제시가격/거래 가격의 비율 하락

4. 시장에 매물로 나온 일수가 120일 넘는 주택의 증가

5. 투자 목적의 부동산 매입 증가

6. 주택담보대출의 하락

이를 지금 국내 부동산 시장에 대입해보면

1. 주택 매물을 파는데까지 걸리는 시간의 증가와 거래 침체로 인한 거래량 감소

2. 미분양, 미입주 물량의 증가 및 계약률 하락

3. 매도호가와 국토부 실거래가의 괴리(2007년부터 점점 괴리가 커지고 있습니다)

4. 팔리지 않고 쌓인 급매물, 급급매물의 증가

5. 실수요는 줄고 거액의 빚을 내서 사는 투자성/투기성 수요의 증가(올해 강남 은마아파트 재건축 단지의 실거주율 및 이들의 평균 부채 규모 등에 대해서는 이미 여러 글에서 설명드렸습니다.)

6. 사실 현상적으로는 이 부분만이 조금 어긋나는 것처럼 보일 것입니다. 그래서 좀 설명이 필요합니다. 사실 2007년 이후 2008년 10월까지 전체 예금은행 대출 가운데 주택담보대출 비중이 줄어들었는데, 지난해 10월 정부의 주택대출 규제를 풀어서 부동산 투기부양을 했습니다. 올 들어서 강남 재건축 위주로 집값이 반등했던 것도 이 영향이 컸습니다. 하지만 정부도 더 이상 주택대출을 더 이상 풀어둘 수 없는 한계상황에 이르고 있습니다. 안 그러면 기준금리를 인상할 수밖에 없는 상황으로 내몰리기 때문이지요. 따라서 2007년 이후 주택담보대출 하락이 일시적으로 늘었다 하더라도 다시 줄어드는 상황으로 가고 있다고 봐야 합니다.

사실 언론들의 선동보도나 올해의 일시적인 집값 반등 때문에 많은 분들이 현실을 잘못 알고 있어서 그렇지, 이미 1~6번의 현상이 진행된지 상당 기간이 흘렀습니다. 이런 현상은 갈수록 더욱 심해지고 있고요. 이미 고점을 지난지 꽤 된다는 이야기이지요. 실제로 수도권 주요 도시의 경우 2006년말, 수도권 다른 외곽은 2008년 상반기가 고점이었습니다. 이제 점점 더 부동산 시장이 더 버티기 힘든 상황에 접어들고 있다는 뜻입니다.

그리고 '비즈니스 사이클' 17장은 '군중심리'입니다. 이 가운데 행태경제학의 내용을 인용해 '비합리적으로 되는 열여섯 가지'를 열거하고 있습니다. 이른바 집값이 오른다는 사람들은 잠재 수요자들의 심리가 집값이 오르는 방향으로만 작용하는 것처럼 궤변을 늘어놓습니다. 예를 들면, "한국인들은 집에 대한 애착이 강해서 심리가 한 번 확 쏠리면 집값은 언제든지 폭등할 수 있다"는 식입니다. 이들은 부동산시장의 각종 구조나 펀더멘털도, 이를 설명할 논리도 필요없다고 주장합니다. '투기심리설' 한 방이면 모든 논란을 잠재우고 집값이 얼마든지 오를 수 있다고 주장할 수 있는 것입니다. 이 정도면 거의 신앙의 수준이 돼버립니다. 그리고 저 같은 사람도 도저히 논박할 수 없게 돼버립니다. 신앙이나 종교를 과학과 논리로 어떻게 논박하겠습니까?

하지만 그 잠재 수요자들의 심리는 한 방향으로만 작용하지 않습니다. 이 책에서도 "감정 가속자는 양방향으로 작용한다"고 분명히 말하고 있습니다. 로버트 실러 교수의 '야성적 충동' 또한 양 방향으로 작용하는 경제의 힘들을 설명하고 있습니다. 집값이 오를 때도 심리가 작용하지만, 집값이 떨어질 때도 심리가 작용합니다. 오를 때만 심리가 작용하는 것처럼 호도하는 사기꾼들을 조심하십시오. 그리고 심리는 어디까지는 꼬리일 뿐, 몸통은 펀더멘털입니다.

마지막으로 <비즈니스 사이클> 17장의 몇 구절의 인용하면서 글을 마칩니다. 아직도 '부동산 불패'라는 신기루에 사로잡혀 있는 분들이 계시다면 혹시 자신이 이런 인식을 갖고 있지는 않은지 점검해볼 때가 아닌가 합니다.

"시장이 상승세에 있는 동안 우리는 시장이 상승하기 전 시장이 상승하리라는 사실을 미리 알았다는 잘못된 믿음을 갖는다. 그래서 뼈저린 후회를 하며 가격이 조금이라도 뒷걸음질치면 곧바로 매수해 우리가 실수라고 인식하는 행동을 고치려 할 것이다.

주가가 더욱 오르면 대표성 효과가 우리 마음 속에 자리잡기 시작할 것이다. 이는 최근 동향이 미래 상황을 대표할 것임을 당연하게 생각하는 효과다. 그러므로 우리는 더욱 매수하려는 경향을 띤다.

도박에서 돈을 많이 딴 사람 중에는 다시 돈을 잃을 때가지 계속 도박을 하는 사람들이 맣다. 왜냐하면 그 돈이 실제 돈이 아니라 '하우스 머니'라 느끼기 때문이다.

언론은 주로 현재 분위기를 보고하는 데 여념이 없는 만큼 그 내용은 강세장을 합리화하는 것처럼 보인다. 금융 분석가들도 (집단의 압박을 심하게 느끼며) 매도 권유보다 매수 권유를 훨씬 많이 하면서 그런 분위기를 뒷받침한다.

강세장이 금융 버블로 확장되면 경고 신호는 점점 더 많이 나타날 것이다. 하지만 허구적 일치성 효과로 인해 사람들은 자신처럼 시장을 강세로 평가하는 사람이 실제보다 더 많다는 잘못된 인상을 가진다."

저희 연구소 김광수소장님 개인 명의의 첫 책 <경제학 3.0>이 출간됐습니다. 이번 책은 한국경제 전반에 대한 소장님의 통찰과 혜안을 대중적으로 널리 알리기 위해 기획한 책입니다. 12월 2일 열렸던 <2010년 경제전망> 공개세미나 동영상도 첨부돼 있어 한 해를 정리하고 새해를 준비하는 시점에 선물로도 좋은 책이 될 것으로 믿습니다. 관심 있는 분들의 많은 성원을 바랍니다. 

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

아래 기사들 참고해 보시기 바랍니다.

제가 이미 투기적 가수요도 고갈돼 하반기 20만호에 이르는 분양 물량을 모두 받아줄 여력이 없어

추가로 미분양이 대량으로 발생할 가능성이 높다고 경고한 바 있습니다.

이미 간간이 전해오는 뉴스들만 봐도 사실상 미분양과 미계약, 미입주 물량이 엄청나게 쌓이고 있습니다.

건설업체들이 아직 쉬쉬하며 속이고 있으니 공식적인 통계에는 크게 반영이 안 되고 있겠지만 말입니다.

그리고 올 들어 청약 수요의 절반 이상은 전매 제한 완화와 부동산 떳다방 등을 이용한 

단기 차익을 노린 수요였다고 봅니다. 그런데 프리미엄 거품이 꺼진다는 것은 

투기성 청약 수요마저도 급감하는 사태로 이어지게 될 것입니다.

한 번 지켜보십시오. 

참고로, 제가 세달 전쯤에 아래와 같은 글을 썼었네요.

제가 지금의 사태를 맞췄네, 안 맞췄네 유세 떨려는 게 아닙니다.

제가 아래 글을 쓸 때도 '예측'한 게 아니라, 수도권 주택시장의 구조와

이에 따른 상황 전개 가능성을 '설명'한 것입니다. 

그래서 언론이 부동산 투기 선동가들의 입을 빌려 시시각각 전하는 선동성 현상 보도에 휘둘리지 말고 주택시장의 구조적 흐름을 보라고 제가 되풀이해서 설명한 것입니다.

그 구조적 흐름을 보면 일시적 기복이 있지만 부동산시장이 장기 대세하락 흐름에 들어있음이

분명하니 신중에 신중을 거듭하라고 말씀드린 것입니다.  

물론 저도 사람인 이상 앞날을 정확히 내다볼 수는 없지만, 부동산 시장 안팎의 구조적 흐름을 보면

이처럼 큰 흐름을 파악하는 데는 큰 도움이 됩니다. 

참고로, 지금은 대부분의 언론들이 수도권 주택시장 침체가 마치 정부의 DTI 규제 도입 때문인 것으로 보도하고 있습니다. 그 아래에 있는 현재 주택시장이 얼마나 취약한 구조인지는 거의 설명하지 않지요. 그리고 더 웃기는 것은 DTI규제 도입 초기에 상당수 투기 선동가들과 투기 선동 언론들이 "DTI 규제 별 효과 없다. 내년까지 집값 계속 상승한다"고 떠들었지요.

지금은 '그때 그사람들'이 언제 그랬느냐는 듯이 "DTI규제 때문에 집값이 일시적으로 떨어지는 것일뿐 DTI규제가 풀리면 언제든지 다시 집값이 확 뛸 것"이라고 입을 모으고 있지요.

글쎄요. 이 분들이 한국경제의 유기적 구조를 모르기에 왜 이 '건설족 정부'가 울며 겨자먹기 식으로 DTI규제를 도입했는지 아직도 이해를 못하고 있는가 봅니다. 

아래 글이 포함돼 있던 원문 링크도 걸어드리니 시간이 허락하는 분들은 원문의 글도 함께 읽어보시길 바랍니다.

부동산 버블 붕괴 압력이 다시 커지는 7가지 이유(9월 13일)

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=137712

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'풍선터진 수도권 아파트분양권시장'(머니투데이)

수도권 아파트 분양권시장의 거품이 급속도로 꺼지고 있다. 청약 과열, 경기회복 기대감 등 여파로 수천만원에서 수억원씩 웃돈이 붙었던 신규분양아파트 분양권의 가격이 급락하고 있는 것.

당첨자 발표직후 1억원까지 웃돈이 형성됐던 분양권 시세가 2000만원으로 뚝 떨어졌는가 하면, 4000만∼5000만원을 줘도 구할 수 없다던 분양권 웃돈이 1∼2개월새 500만원으로 추락했다. 떴다방들이 투자금 회수 등을 위해 웃돈을 조작한 불법 폭탄 매물도 돌고 있다.

아파트 청약때 투자 수요가 몰려 불법 분양권 거래가 극심했던 수도권 외곽 일수록 상황이 심각하다. 경기 남양주시 별내지구의 경우 지난 9∼10월 분양권에 4000만∼5000만원 안팎의 형성됐지만 현재는 1000만∼2000만원에도 거래가 안된다.

남양주시 한 중개업자는 "몇달 동안 별내지구 분양권을 불법 거래했던 떴다방들이 남양휴튼 모델하우스에 모였다"며 "쌍용예가, 아이파크 등 앞서 공급된 분양권 매물이 한차례씩 손이 바뀐뒤 거래가 끊기자 마지막 발악을 하는 것 같다"고 분위기를 전했다.

그는 이어 "분양 당시 분위기에 휩쓸려 분양권을 불법 매입했다가 애를 먹는 사람들도 있다"며 "대부분 계약 직후 웃돈을 더 붙여서 팔 계획이었지만 매수세가 없어 (웃돈이 붙지 않은) 무피 매물도 팔리지 않고 있다"고 덧붙였다.

http://media.daum.net/economic/view.html?cateid=100019&newsid=20091210070812172&p=moneytoday(머니투데이)

건설사 고분양값 배짱 ‘소비자 반격’ 시작됐다(한겨레)

http://media.daum.net/economic/view.html?cateid=100019&newsid=20091209212007610&p=hani

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

제가 왜 수도권 주택시장이 대세 하락 기조에 접어들었는지에 대해서는 물가 상승률을 반영한 실질 주택 가격 그래프 등을 통해 설명드린 적이 있습니다. 그런데 이렇게 대세 하락 기조 속에서도 올해 상반기와 같은 일시적, 국지적 반등 흐름이 나타날 수 있습니다. 특히 현 정부처럼 부동산 경기 부양에 목을 매단 정부가 부동산 부양 총력전을 펼칠 때는 그렇지요. 하지만 누누이 말씀드린 바 있지만 결코 대세하락 흐름을 벗어날 수 없습니다.

그런데 부동산 투기 선동가들은 이 같은 대세하락 흐름을 눈속임하기 위해 말을 바꿔가며 계속 선동합니다. 불과 두 달여전까지 연말까지 오른다, 내년 상반기까지 오른다던 많은 전문가라는 양반들이 말을 바꾸고 있습니다. 그리고 과거에는 수도권은 오른다고 하더니, 언젠가부터는 서울은 오른다, 그리고...강남은 오른다는 식으로 계속 말을 바꾸고 있습니다. 그들이 생각하기에도 점점 집값 상승이 일어나는 지역적 범위와 상승의 강도가 줄어드는 것이 눈에 띠니 이런 식으로 말을 바꿀 수밖에 없을 것입니다.

이렇게 해서 요즘 나오는 말이 '오를 곳은 오른다'는 식의 말입니다.  그런데 한 번 생각해보십시오. 수요와 공급은 기본적으로 가격의 함수입니다. 집값이 오르면 공급은 늘고 수요는 줄게 돼 있습니다. 실제로 그 같은 현상이 2000년대 내내 진행된 결과 서울 강남 지역 주택보급률은 105%를 넘어 서울지역 안에서도 가장 높은 지역입니다. 그리고 이미 강남 불패는 깨졌습니다. 과거 명품아파트, 강남불패의 상징이던 타워팰리스, 동부센트레빌 중대형 평형들이 모두 고점 대비 20~30% 낮은 가격을 형성하고 있습니다. 분당, 용인, 평촌 등 버블 세븐 대부분 지역도 마찬가지입니다. 2006년 고점 대비 고점 가격을 회복한 것은 강남 재건축 가운데도 저층 재건축밖에 없고 그나마도 지금 꺾이고 있습니다. 일부에서는 ‘그래도 오를 곳은 오른다’고 주장하는데, 그 말을 뒤집어보년 ‘내릴 곳은 내린다’인데 그 이면을 말하는 부동산 전문가라는 사람은 거의 없습니다.

지금 상황을 조금 재미 있게 보여드리자면 아래 이미지들과 같습니다. 아래 사진은 뉴욕 맨하탄이 지구 온난화로 사라져 물에 잠기는 모습을 묘사하는 가상의 이미지들입니다. 제가 여러 군데에서 가져와 편집했습니다.

해수면 높이를 기준으로 해수면 아래쪽은 집값이 점점 떨어지는 지역, 수면 위는 여전히 집값이 오르고 있는 지역이라고 상상해봅시다. 시계방향에서 왼쪽 위 사진부터 보면,

왼쪽 위: 수도권의 2005~2006년 정도의 상황이라고 할 수 있습니다. 거의 모든 수도권 지역 집값이 올랐습니다.

오른쪽 위: 버블 세븐 등 수도권 주요 도시의 집값은 2007~2008년부터 점점 떨어져 서울 변두리와 수도권 외곽을 중심으로 일부 지역만 오릅니다.

오른쪽 아래: 그리고 올 들어서는 강남 재건축 위주로 올랐습니다. 많은 사람들이 호가 위주의 가격 지수 발표와 언론의 선동 보도 때문에 착각하고 있지만, 이미 수도권의 부동산 시장 에너지는 유효수요의 고갈로 대다수 지역의 집값이 더 이상 오르기 힘든  이미 지경까지 와 있습니다. 그런데도 여전히 부동산 선동가들은 "오르는 곳은 오른다"고 외칩니다. 물론 맞는 말이지요. 하지만  그들은 ‘과거에 자신들이 오른다고 했던 버블 세븐 같은 곳이 이미 고점 대비 크게 내렸고, 오르는 곳이 사실은 급속도로 줄고 있다’는 사실은 말하지 않습니다. 그들은 또 ‘지금 집을 사서 잘 되면 돈을 벌 수 있다’고 말하지만, 지금 집을 사서 돈을 잃을 가능성이 훨씬 높다는 말은 하지 않습니다. 지금은 대세하락기이기여서 돈을 잃을 가능성이 훨씬 높은데도 말입니다. 물론 이 분들 말을 믿고 있는 분들은 오른쪽 아래 사진 속의 두 남녀들처럼 호텔 옥상에서 희희낙락하고 있을지도 모르지요. 다른 곳을 떨어져도 우리 집은 오른다면서 말입니다. 조금만 더 물이 불어나면 자신들의 옥상마저도 잠길지도 모르는데 말입니다. (사진이 다소 선정적인 점 죄송하게 생각합니다.)

왼쪽 아래: 부동산 거품이 본격적으로 붕괴해 거의 모든 지역의 집값이 내리고 더 이상 오르는 지역이 거의 나타나지 않을 미래의 어느 시점이라고 봐야 할 것입니다. 아마 '지금 오를 곳은 오른다'고 말씀하시는 분들은 왼쪽 아래 사진 정도의 상황이 돼야 아마 "집값이 내린다"라고 주장하실지 모르겠습니다. 아니면 그때에도 '자유의 여신상' 머리 꼭대기를 가리키며 대중들을 향해 여전히 "오를 곳은 오른다"고 소리칠지도 모르겠습니다. 자신들은 구명보트를 타고 피신하고 있으면서 말입니다. 

사진에 맞춘 설명이기에 지금의 수도권 부동산 시장 흐름과 다소 다르게 느껴질지도 모르겠습니다. 다만 '오를 곳은 오른다'라는 주장이 얼마나 현실을 왜곡, 호도하는 주장인지를 시각적으로 보여드리기 위한 장치로 이해해 주시길 바랍니다. 

좀더 현실에 정확하게 부합하는 설명은 제가 <위험한 경제학> 1권의 머리말에 썼던 아래 내용을 참고하시기 바랍니다. 

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(앞 부분 생략)

그런 점에서 현재의 집값 반등은 언제든지 재급락으로 이어질 수밖에 없는 단기 버블이다. 부동산 버블 붕괴 과정에서 일어나는 ‘마지막 폭탄 돌리기’인 셈이다. 2000년대 부동산 버블의 진행과정을 큰 틀에서 생각해보면 왜 그런지를 감 잡을 수 있다. 2000년대 부동산 버블은 2001~2003년의 1차 폭등, 2005~2006년의 2차 폭등을 거치면서 크게 부풀어 올랐다. 특히 2006년 하반기의 집값 폭등은 거의 광풍 수준이었다. 당시 거의 모든 수도권 사람들이 집값이 오른다고 생각했고 실제로 집값은 2006년 말까지 폭등했다. 하지만 이후 서울 강남과 경기도 대부분 지역들은 내리막길을 걷기 시작했다. 더 이상 재미를 보기 힘들어진 투기 세력들은 2007년부터 서울 강북의 일부 지역과 인천, 경기 외곽 지역으로 투기 대상을 옮겨갔다. 그조차도 시들해질 무렵 2008년초 ‘노도강’ 등 강북 3구와 뉴타운 지역을 중심으로 또 한 번 투기 불꽃을 태웠다. 그러다 2008년 하반기 이후 급락세를 탔다가 2009년 들어 반등세를 보이고 있는 것이다.

그런데 정부의 사력을 다한 부동산 부양 총력전에도 불구하고 현재의 집값 반등은 재건축 위주의 집값 상승이라고 할 수 있다. 물론 재건축 집값 상승에 영향을 받아 점차 호가 위주의 상승세를 나타내는 지역이 수도권에서 늘어가는 것 또한 사실이다. 하지만 집값 상승의 폭과 거래량, 매도-매수세 동향, 거래동향, 국토부 실거래가 추이 등을 종합해보면 2006년 이후 집값 상승 움직임이 나타날 때마다 전반적인 집값 상승 에너지는 갈수록 약해지고 있다.

또한 집값 상승 지역의 범위 또한 갈수록 줄고 있다. 1차 폭등기까지는 전국 대부분 지역의 집값이 함께 상승했지만, 2005~2006년의 2차 폭등기에는 수도권 지역만이 폭등했다. 또 2007년 이후에는 집값 상승이 수도권의 잔여 지역들로, 2008년 초에는 서울 강북 3구 등 뉴타운 지역으로 축소됐다. 2009년의 반등기에는 재건축이 집중된 강남 3구와 강동구, 과천 등에 집값 반등세가 집중되고 있다. 언론의 선동보도와 왜곡 과장 보도로 수도권 전 지역에서 엄청난 집값 상승세가 일어나고 있는 것처럼 생각되지만 실제로는 상당한 괴리가 있는 것이다.

이 같은 양상을 속이기 위해 부동산 투기선동가들과 엉터리 언론들은 이를 ‘지역별 차별화’라고 포장하고 있다. 집값 상승 지역의 범위가 점점 줄고 있다는 점을 ‘눈 가리고 아웅’식으로 속이고 있을 뿐이다. 물론 그들 말대로 단기적으로 오를 곳은 오를 수 있다. 하지만 그들은 자신들이 지금 거론하고 있는 지역들의 실거래가가 사실은 2006년 말 이후 약 30~40%씩 급락했던 사실은 말하지 않는다. 현재 상황을 더 정확히 표현하는 말은 부동산 버블이 심한 지역일수록 가격이 더 크게 급등락한다는 말일 것이다. (이하 생략)

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.