안녕하세요? 이미 상당히 무더워진 느낌입니다. 더운 날씨에 건강들 유념하시기 바랍니다.

오늘 방영되는 KBS 추적60분팀에서 실거래가 추이 분석 내용을 보도할 예정입니다. 

그 동안 저희 연구소가 분석해온 서울과 수도권 주요 도시의 아파트 실거래가 추이를

바탕으로 가격 패턴을 만들어 기존 호가 위주의 국민은행 및 부동산정보업체 가격지수와 비교해봤습니다.

그 결과 서울 강남 3구와 분당, 용인, 일산 등지에서 매우 심각한 괴리가 나타났습니다.

그동안 '부동산 불패신화'에 빠져 있던 분들에게는 상당히 큰 충격으로 다가갈 수도 있을 것입니다.

본 방송이 얼마나 충실히 방송될지는 모르겠지만, 지금까지 느낌으로는

꽤 괜찮은 프로그램이 되지 않을까 합니다. 한 번 시청해 보시길 바라며 주위분들에게 알려주시기 바랍니다.

참고로, 제가 다소 피곤한 모습으로 방송에 나오더라도 양해해 주십시오.

사실 이 작업 때문에 2주 정도 무척 힘들었고, 눈다래끼까지 났을 정도입니다. 

아래 KBS추적60분의 자체 안내 내용을 참고해 보시기 바랍니다.

트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Seattlelite님께서 띄워주신 글입니다. 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 다만 제 의견이Seattlelite님의 견해와 동일한 것으로 읽지는 마십시오. 물론 많은 부분 공감하지만요.^^ 

최근 한국도 부동산 거래가 끊어지고 급매물이 나타나면서

부동산 대세 하락을 이야기하는 사람들이 부쩍 많아졌다.

이번 중간선거 결과, 한나라당 패배의 원인이 집값하락이라는 말도 안되는 주장은,

부동산에 의한 부동산을 위한 부동산 정부였다는 사실을 다시 한번 확인시켜 주는 대목이다.

결국 그들이 주장하는 바는, 모든 규제를 다시 풀고,

다시 한번 신바람나게 집값 한번 폭등시켜 보자는 말이다.

............................

부동산이 하락하고 있는 이유는 어쩌면 단순하다.

살사람은 없는데 팔사람은 많기 때문이다. 수요보다 공급이 많다는 말이다.

수요보다 공급이 많으면 당연히 가격이 떨어져야 하는데,

부동산의 특성상 가격이 하락하는데는 다들 아시다시피 시간이 좀 걸린다.

바야흐로 한국도 이제는 전형적인 '바이어스 마켓(Buyer's Market)' 이다.

부동산 급락을 자극하는, 공급증가 원인은 여러가지가 있겠지만,

가장 큰 이유가 '집을 빨리 팔아야할 이유'가 생겼기 때문이다.

그렇지 않다면 느긋하게 다시 상승세가 올때까지 기다리면 된다.

그런데 문제는 이게 쉽지 않다는 것이다.

부동산 하락기에 가장 큰 위기를 느끼는 개인은 '투자용(혹은 투기용) 집'을 가진 사람들이다.

하락초기에는 임대수요의 증가와 임대공급의 부족으로 인한, 렌트(월세) 상승으로 그나마 버틸만 하지만

시간이 지날수록 그 시간은 임대인(집주인) 편이 아니라 세입자 편이 되어 간다.

미국의 경우, 부동산이 하락기에 접어들면서 임대주택 공급이 늘어난다.

실제 최근 몇년 동안 분양용 콘도들이 임대용 아파트로 바꾼 경우가 부지기 수다.

이렇게 빠른 속도로 임대주택공급이 늘어나면, 렌트비는 다시 하락하기 시작한다.

그런데..

문제는 바로 투자용으로 집을 한채 두채 더 사둔 사람들이다.

하락초기, 쉽게 구한 세입자들이 계약기간이 끝나고 나가면서, 다시 다른 세입자를 쉽게 채울수가 없다는 것이다.

임대주택 공급이 늘어나면서 세입자들은 보다 싸고 깨끗한 임대주택을 선호하게 되는데

이때 버블 이전 아주 오래전에 투자용 주택을 사둔 사람들은 문제 없다.

렌트 가격을 대폭 내리면 그나마 세입자를 쉽게 구할수 있기 때문이다.

문제는 버블기간 중에 비싼 돈 주고 투자용 주택을 구입한 사람들이다.

이들은 렌트비 내리기가 너무 힘들다. 집을 구입하기 위해 융자낸 돈이 너무 많기 때문이다.

한인들 중에는 직장에 짤려 모기지 낼돈이 없어 집을 차압당하는 경우보다,

투자로 산 주택이 세입자를 받을수가 없어 투자용 주택은 물론

자기가 사는 집까지 차압당한 사례가 더 많을 지경이다.

이렇게 집값은 벼랑 아래로 급격히 폭락하기 시작한다.

미국주택들은 차압, 숏세일 덕분에 꽤 빠른 속도로 급락하기 시작했다.

부동산 하락기에 라스베가스라던가 피닉스, 혹은 LA 외곽 지역의

부동산이 제일 빠르게 하락한 가장 큰 이유가 바로,

이러한 투기용 주택들이 많았기 때문이다.

라스베가스의 경우는 50% 이상 하락하였음에도 불구하고 아직도 계속 떨어지고 있으니

잘못된 부동산 투기 혹은 투자가 얼마나 큰 고통을 주는지 알수 있다.

우리가 부동산 버블에 대해 이야기 할때,

PIR(Price Income ratio) 와 PRR(Price Rent Ratio)를 자주 언급하곤 하는데

부동산 하락이 언제쯤 멈출것인가를 추정하는데는 PRR을 자주 인용한다.

투자용 주택의 가격이 안정을 찾으려면 PRR이 무척이나 중요하기 때문이다.

예를 들어, 어떤 집을 사서 렌트를 놓는 투자자 입장에서

그 집을 사서 들어가는 월 모기지 비용보다 세입자로 부터 받는 렌트비가 높아야 투자가치가 있을 것이다.

특히 요즘처럼 집값이 폭등한다는 보장이 없을 때는 더더욱 그렇다.

집값이 하염없이 떨어지다 보면 PRR(집값대 렌트비율)이 매력적인 수치가 될때가 온다.

이 때가 되면 부동산 투자자자들이 서서히 집을 사기 시작한다.

LA  근교의 많은 새집들이 차압을 통해 다시 투자주택이 되어, 렌트소유(Renter-occupied)로 바뀐 곳이 부지기 수다.

.........................

미국의 경우 버블당시 70% 가까이 되던 홈오너쉽(자가주택보유율)이 67%로 떨어졌다.

작년 2009년도 집을 새로 구입한 사람들의 절반이 퍼스트타임 홈바이어 (생애최초주택구입자) 라고 하니,

실제 집을 잃어 버린 사람들의 숫자는 엄청날 것이다.

버블 막바지에 무리해서 막차탄 사람들은 상당수가 집을 잃었다고 보아야한다.

또한 투자용 주택에 뒤늦게 투자한 어설픈 투기꾼들도 대부분이 고통속에 신음하고 있을 것이다.

67%가 홈오너이니 33%의 가구들이 렌트로 살고 있다는 말이다.

렌트 주택중 70%는 임대사업자들이 맡고 있다.

개인이 아니라 회사가 직접 대규모 임대사업을 하고 있다는 말이다.

우리나라 처럼 개인이 투자주택을 구입하여 임대를 주는 경우는

렌트 가구의 30% 밖에 되지 않는다는 말이다.

포럼에 올라온 글중 "바보야, 문제는 바로 집값이야" 라는 칼럼을 읽어보니

서울의 자가주택보유율이 55%이고, 전국으로는 70%에 육박한다고 하니

전국적으로는 미국의 자가주택보유율과 비슷하다고 보인다.

(아.. 미국은 최고점이 70% 가까이고 최근은 67%로 떨어졌으니, 한국이 더 높다.)

어쨋든 자가보유율은 비슷하다고 보고,

문제는 세입자가 입주해 살고 있는 주택의 소유자가 확연히 미국과는 다르다.

미국은 이 세입자 주택의 30%를 개인이 소유하는데 반해, 한국은 아마도 90% 이상을 개인이 소유하고 있을 것이다.

미국은 이 30%를 소유한 개인투자자들이 부동산 하락기에 무척 힘들었다.

아니 부동산 폭락을 주도했다고 봐도 과언이 아닐 정도다.

만약, 앞으로의 한국의 미래가 계속적으로 인구가 줄어들고

주택 구매를 원하는 수요에 비해 공급이 지속적으로 많을 가능성이 높다고 볼때,

향후 장기적으로 한국 부동산은 물가상승율 이상 상승할 가능성이 거의 없을 것이다.

모두들 그렇게 예측하고 그렇게 생각이 된다면,

아마도 '전세'라는 제도가 없어질 가능성이 농후하다.

우리나라의 '전세'제도는 상당히 독특하다. 전세가가 매매가 보다 싸다면 외국인들은 다들 의아해 한다.

향후 부동산의 가치가 올라갈 가치가 없다면, 전세가는 매매가 보다 최소한 몇십퍼센트 높거나

외국처럼 월세로 갈수 밖에 없을 것이다.

내가 알기로 지금도 월세비율이 갈수록 증가하고 있다고 한다.

문제는 바로 이 전세의 월세 전환에 있을 수도 있다.

..........................

지금부터 제가 하는 말은 '소설'이라고 생각하시고 들어야 할것이다.

아무리 우리나라가 수치상 미국이나 타국가에 비해 LTV가 낮다고 말하지만

부동산 가격을 좌지우지하는 투자용주택의 경우는

전세금을 포함시키면 그 수치가 만만치 않을 것이다.

더군다나 임대수요자들은 융자없는 안전한 주택을 선호할것이고

위험부담을 더 줄이기 위해 아예 월세를 원하는 임대수요자도 늘 것이다.

이때 융자도 있고, 전세도 있는 한국의 평범한 투자자들이 곤란에 빠지게 된다.

내가 아는 한국의 지인들중 상당수는 2가구이상 주택자이다.

그들 대부분이 아주 잘사는 사람들이 아니라 흔히 볼수 있는 갑남을녀들이다.

미국이 7가구중 한가구가 평균 한채의 집을 더 갖고 있다면,

한국은 2가구중 한가구 이상이 평균 한채의 집을 더 갖고 있다고 봐야한다.

현실은 한가구가 더 많은 주택을 가지고 있겠지만, 단순 산술 평균으로 그렇다는 것이다.

미국의 경우도 버블이전에 투자용주택을 사둔 사람은 비교적 안전했고, 지금도 다주택을 유지하고 있다.

한국도 융자도 없고, 자금의 여유가 있는 투자자는 별문제가 없을 것이다.

반면에 융자가 있거나 자금의 여유가 없어 월세로 돌릴수 없는 사람들은

심각한 자금 문제에 봉착하게 될 가능성이 높다.

결국 이들이 아파트 투매에 나설 것이고 부동산 급락은 더 가속페달을 밟을수 있다.

그렇게 하염없이 추락하다가

한국에서도 PRR의 개념이 정립될것이고

구매하는 것과 임대로 사는 것과의 금융비용을 따져보고 결정하는 시점이 도달했을때

버블 붕괴는 멈출 것으로 보인다.

그런데..

미국에 비해 한국이 개인 투자자가 많기 때문에 급락의 속도는 더 빨라질 가능성이 보이고

전세위주의 한국 임대주택이 부동산 가격 하락을 막아주는 것이 아니라

부동산 버블 붕괴의 심각한 '뇌관'이 될수도 있다는 생각이 든다.

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

최근 수도권 주택시장의 침체가 가속화되고 주택시장의 대세하락세가 완연해지자, 이 같은 현실을 호도하는 각종 부동산 투기 선동가들의 궤변과 부동산 광고에 목을 맨 언론들의 ‘물타기 주장’이 난무하고 있습니다. 이들 주장 가운데 대표적인 주장 10가지를 골라 검증해 보겠습니다.

1. DTI규제 때문에 주택 거래 침체가 왔다?

아니다. 지나치게 높은 집값 때문이다. 현재 수준에서 빚을 내서 집을 살 수 있는 사람도 다 사버려 투기적 가수요마저 고갈됐기 때문이다. 이미 지난해 9월 DTI규제 시행 두세 달 전부터 거래 침체는 시작되고 있었다.

지금 거래가 없는 것은 집값이 일반 가계의 소득 수준 대비 너무 높아 더 이상 집을 살 수 있는 여력이 거의 고갈됐기 때문이다. 예를 들어, 도요타 렉서스 자동차가 5000만원 하던 것이 1억원으로 뛰어버리면 수요가 확 줄어들고 공급은 늘어나듯이 지금의 주택시장도 그런 상황에 봉착해 있다. 지금 국내 주택시장에서는 빚을 내서라도 지금의 높은 집값을 떠받쳐줄 수 있는 수요가 거의 고갈됐다. 마지막 남아 있던 잠재 수요마저도 지난해 정부가 부동산 시장을 부양하면서 거의 다 소진해 버렸다.

그리고 세계 어느 나라나 부동산 버블의 정점기나 버블 붕괴의 초기에는 이렇게 집값은 높이 유지되는 반면 거래는 확 줄어드는 부동산 스태그플레이션 현상이 일어난다. 이처럼 주택 수요자가 고갈돼 있는데도 정부 부양책과 신문들의 선동책으로 잠재적 매도자들은 매도가 조정에 인색하다. 여전히 실거래가 하락을 부인하고 부동산 정보업체들의 호가 위주 시세에 세뇌돼 충분한 가격 조정을 하지 않는다. 또한 직간접적으로 수백조원의 부동산 및 건설 경기 부양책을 써서 살려준 건설업체들도 계속 과거처럼 투기심리를 불러일으켜 수요를 메울 수 있는 착각에 사로잡혀 여전히 고분양가를 고집하고 있다. 이런 높은 가격에서는 더 이상 기존 주택이든 신규 분양주택이든 집을 사줄 수 있는 수요는 거의 남아 있지 않다. 

지금 거래가 활성화되지 않는 것은 이처럼 정부와 언론 등이 나서서 자산시장의 가격 조절 메커니즘을 교란시켜 잠재적 매도자와 매수자의 기대가격 간에 매우 큰 괴리가 생겨 있기 때문이다. 또한 부동산 버블 붕괴 초기 단계이기 때문에 많은 이들이 가격이 더 떨어질 것이라고 생각하기 때문에 그나마 남아 있는 수요도 주택시장에 뛰어들지 않는 것이다.

결국 지금 단계에서는 가계 부채를 더 늘리고 국민 세금으로 건설업계를 더 도와주는 식의 임시 미봉책으로 주택 거래는 활성화되지 않는다. 단적으로 정부가 4.23미분양 해소 대책을 내놓았지만 전혀 거래가 활성화되지 않는 이유도 그 때문이다. 

오히려 일정한 수준까지 자산시장의 가격 조절 메커니즘에 맡겨서 지금 남아 있는 수요자들이 반응할 수 있을 때까지 부동산 가격이 떨어지도록 하는 것이 오히려 거래를 가장 빨리 활성화하는 방법이다. 자산시장의 가격 조절 메커니즘을 교란할수록 시장의 침체는 길어질 뿐이다. 물론 그 과정에서 한국경제가 파탄나는 상황은 막아야 하겠지만, 세계 어느 나라가 금융권도 아닌 건설업체를 먹여 살리기 위해 온갖 재정력과 행정력을 거품이 해소되기도 전에 다 써버리는가?

2. 건설업계 위기는 한국경제 위기로 이어진다. 따라서 주택시장과 건설업계를 부양해야 한다?

아니다. 지금 가계 부채가 730조원을 넘어섰는데, 또 다시 건설업체들을 먹여 살리기 위해 가계 부채를 더 늘려야 하는가. 지금 한국경제 위기의 핵심은 가계부채 위기이지 건설업계의 위기가 아니다. 건설업계는 주택시장이 침체에 빠져 있는데도 정부의 막대한 부양책에 힘입어 지난해 경우 부도업체수가 사상 최저를 기록했고, 평균 수주액은 사상 최고 수준이었습니다. 외환위기 이후 3.5배 가량 늘어난 건설업체 수는 지금 현재도 거의 그대로 유지되고 있다.

지금 사상 최저금리, 주택담보대출 만기 상환 연장, 미분양 물량 매입 등 각종 미분양 해소책, 종부세/양도세/상속세 등 부동산 세금 감면 혜택, 용적률 등 각종 재건축 규제 완화, 공공토건사업 예산 30조 이상 추가 등등 어디까지 풀어주고 떠받쳐 줘야 건설업계가 살아난다는 말인가. 지금은 규제를 더 풀어 건설업계를 부양해줘야 하는 시점이 아니라 너무 부풀어 오른 집값 거품을 빼나가야 하는 시기다. 건설업계의 구조조정을 서둘러야 할 시점이며 가계 부채 다이어트를 유도할 시기이지 부채를 더 늘려야 할 시기가 아니다. 더구나 부동산 거품은 DTI규제를 푼다고 해서 해결될 수 있는 상황이 아니다.

또 이런 부동산 부양책과 건설 부양책을 주장하는 이들은 부동산 시장의 버블을 부인한다. 이들 주장대로라면 현재의 주택시장 침체는 지극히 정상적인 시장 상황으로 위기로 치달을 가능성이 없는데 왜 부양책을 써야 하는가.

3. 전세가 상승은 주택 수요가 얼마든지 있다는 증거다. 일정한 시기가 지나면 매매가 상승으로 이어진다?

아니다. 현재의 전세가 상승은 향후의 집값 상승에 대한 기대감이 급감하면서 매매 포기자와 주택 매도 후 전세 전환자가 늘어나면서 일시적으로 생겨난 ‘병목현상’이다. 또한 이자 부담을 줄이려는 집 주인들과 언론의 선동보도의 결과물이다. 필자는 오히려 향후 집값 대세하락의 강력한 전조라고 경고했다. 과거 미국과 일본에서도 주택 가격 하락 직전과 본격 하락 초기에 임대료가 고공비행하는 시기가 있었다. 하지만 주택 가격이 하락하면서 임대료도 급락했다. 국내에서도 넘쳐나는 미분양과 미입주 물량을 감안하면 전세가 상승은 지속되기 어렵다. 이미 서울 지역에서도 더 이상 전세가 상승행진이 멈추고 있다는 뉴스가 나오고 있다.

4. 2000년대 초반부터 집값 거품 붕괴를 경고한 연구기관이 있었지만, 이후 주택 가격은 계속 올랐다. 그러니 현재 경제연구소들의 경고와는 달리 앞으로도 주택 가격은 오른다?

2000년대 초반과 지금은 상황이 근본적으로 다르다. 그때는 주택 가격이 외환위기 시점의 바닥에서 출발해 기나긴 대세상승기로 접어드는 초기 단계였고, 지금은 주택 가격이 꼭지점을 찍고 대세하락기에 접어드는 초기 단계다. 2000년대 초반에는 금융기관의 대출 여력과 가계의 대출 여력이 충분했으나 이제는 더 이상 무분별한 대출을 하면 한국경제가 정말 경착륙하게 된다.

그리고 사실 당시에는 LG경제연구소 등 일부 연구소에서만 그 같은 주장을 했지, 지금처럼 다수의 경제연구소들이 이처럼 동시다발적으로 비슷한 주장을 내놓지 않았다.

이런 주장을 하는 사람들은 부동산 문제에 이해관계를 가진 부동산 정보 업체 관계자나 건설업체 부설 연구소가 전망했던 내용이 현실과 심하게 어긋났던 점부터 지적해야 한다. 2008년 중반까지 집값 하락을 전혀 경고하지 않던 수많은 부동산 정보업체 관계자들이 2008년 하반기에 경기가 급락하자 뒤늦게 부랴부랴 "향후 한동안은 부동산이 하락할 수밖에 없다"고 입을 모았다. 그러던 사람들이 정부의 막대한 부양책에 힘입어 부동산 시장이 2009년 4, 5월 이후 일시 반등하자 "연말까지 집값이 오를 가능성이 높다" “대세상승으로 이어진다”고 말을 바꾸었다. 그러던 사람들이 지난해 말 이후 주택시장 침체가 이어지는 올 초에는 ‘상저하고’, 즉 상반기에는 집값이 약세이다가 하반기에 올라간다고 선동하더니 최근에는 집값이 더 떨어지니 상당수가 대세하락을 인정하거나 ‘긴 조정’을 겪을 것이라고 태도를 바꾸고 있는 것이다.

5. 거꾸로 김광수경제연구소를 비롯해 민간 경제연구소들의 부동산 버블 경고 때문에 사람들의 주택 구매 심리가 위축돼 집값이 가라앉고 있는 것 아닌가.

주택시장의 현실을 제대로 인식하지 못하고 부동산 투기를 선동하던 사람들이 주택시장 침체가 가속화되니 자신들의 책임을 면피하기 위해 희생양을 찾는 매우 파렴치한 주장이다. 부동산 버블 붕괴론과 같은 주장이 나왔다고 해서 심리적으로 위축돼 집값이 떨어질 수 있을까? 예를 들어, 일부에서는 버블론 경고가 나온 3월 이후 실거래가가 떨어졌다는 것을 근거로 제시하는데 이는 오비이락일 뿐, 인과관계를 입증하는 것이 아니다. 만약 그런 버블 붕괴론 주장의 영향이 있었다면 이미 부동산시장의 체력이 바닥나있기에 그런 것일 뿐이다. 만약, 2005년, 2006년과 같은 부동산 급등기에 그런 경고가 나왔다고 해서 부동산 시장이 이렇게 급격히 무너질 수 있을 것 같은가.

특히 지금 수도권에 생겨나고 있는 미분양, 미입주 사태가 폭넓게 확산되고 건설업체가 연쇄 부도 위기에 몰리며, 수많은 이들이 연체이자까지 물어가면서 울며 겨자 먹기로 입주하게 되는 사태가 당장 몇 달 사이에 나타난 현상인가. 이미 부동산 시장은 2007년 이후부터 서서히 무너지고 있었던 것이다. 그리고 지금까지는 그런 부동산 버블에 대한 경고가 없어서 집값이 꾸준히 올랐나. 전혀 그렇지 않다. 당장 지난해 집값이 일시 반등할 때 한국은행이 금융안정보고서를 통해, 그리고 현대경제연구원이 비슷한 내용으로 버블을 경고했다. 그런데도 지난해 9월까지 집값은 올랐던 것이다.

그리고 이른바 대다수의 부동산 재테크 전문가(라고 쓰고 부동산 투기 선동가라고 읽습니다)라는 사람들은 지금의 하락이 일시적이며 올 하반기나 내년 상반기에는 집값이 오른다고 주장하고 있다. 부동산 시장에서는 그런 주장을 하는 사람들이 아직도 집값이 버블이어서 내린다는 주장보다 양적으로는 훨씬 더 많다. 그렇다면 그 사람들이 주장하듯이 지금이 집을 살 적기인데, 왜 일반 가계는 집을 살 생각을 하지 않는가.

또 우리 연구소를 비롯해서 그런 일부 연구기관의 발표가 수단방법을 가리지 않고 부동산 부양책을 쓰고 있는 ‘강부자 정권’의 정책보다 더 강력하다는 말인가. 민간 연구기관들의 발표 내용이 심리적으로 영향을 미쳤다면, 그것은 그런 발표들을 설득력 있게 받아들일 수밖에 없는 부동산시장의 엄혹한 현실이 있기 때문입니다. 현실이 몸통이요, 심리는 꼬리일 뿐이라는 것을 명심해야 한다.

6. 주택시장 침체가 온 요즘이 집을 살 적기다?

주택거래 침체가 이어지면서 상당수 지역에서 집값이 급매물 위주로 급락하자 지금이 집을 살 적기인 것처럼 선동하는 주장이 난무하고 있다. 하지만 부동산시장은 주식시장과 달리 사이클이 매우 길다. 부동산 시장의 사이클은 보통 10~20년 정도의 장기 파동을 그린다. 지금 집값이 조금 떨어졌다고는 하나 현재의 집값은 고점 대비 여전히 어깨 정도 수준일 뿐이다. 일시적 기복은 있겠지만 장기간에 걸쳐 발바닥까지 내려갈 일이 남아 있다. 지금 집을 샀다가 1990년대 일본 버블 붕괴 초기에 집값이 싸다고 무리하게 빚을 내 덤벼들었다가 장기간에 걸쳐 자산 가치 하락을 경험하게 될 수도 있다. 

7. 주택유효 연령대 인구가 줄어도 1인가구 증가로 주택 수요는 계속 증가하니 집값은 오른다?

1인가구가 빠른 속도로 증가하는 것은 맞다. 하지만 1인가구의 대부분은 변변한 일자리를 찾지 못한 가운데 집값이 너무 높아 결혼하지 못하는 노처녀 노총각이거나 급속한 고령화로 배우자와 사별한 독거노인들이다. 1인가구의 평균 소득은 2인가구 이상 소득의 40%에 불과하고, 그들의 76%는 월 소득 200만원 이하다. 이른바 고소득 1인가구로 볼 수 있는 월 소득 300만원 이상은 8%에 불과하다. 그나마도 추가 주택 구매 유인이 없는 ‘기러기아빠’ 같은 부류가 다수다. 따라서 1인가구 대부분은 전월세 시장의 수요층이며 주거복지 대상이지 최소 3,4억 이상 되는 수도권 매매 아파트의 수요자가 아니다. 1인 가구 증가 때문에 집값이 오른다면 왜 1인 가구 비중이 30%를 상회했던 일본 도쿄에서 10여년 이상 집값이 떨어졌나?

최근에는 1인가구 증가로 인한 주택 가격 상승론이 더 이상 먹히지 않으니 남북통일을 통한 인구 유입과 외국인 이민 수요를 들먹이고 있다. 현 정부의 정책 기조를 볼 때 남북한 통일이나 대규모 인구 유입이 조만간 이뤄질 가능성은 매우 낮아 보이지만, 설사 그렇게 된다고 하더라도 ‘북한 인민’과 ‘동남아 노동자’들이 수도권의 최소 3억~4억대 이상 되는 집값을 감당할 경제력을 갖출 수 있겠는가. 유효수요는 단순히 사람 수뿐만 아니라 구매력이 동반돼야 한다는 것을 전혀 이해하지 못하고 있는 주장이다.

8. 오를 곳은 오른다?(‘지역적 차별화’ ‘지역적 양극화’도 같은 주장의 다른 표현이다.)

현재 주택시장의 압도적 현실을 눈속임하기 위한 하나 마나한 주장이다. 주식 폭등장에도 하한가를 치는 종목이 있고, 폭락장에도 상한가를 치는 종목이 있다. 그렇다고 폭락장이 폭등장으로 바뀌는가. 이미 ‘강남 불패’는 깨졌다. 과거 명품아파트, 강남불패의 상징이던 타워팰리스, 동부센트레빌 중대형 평형들이 모두 고점 대비 20~30% 낮은 가격을 형성하고 있는 것을 물론이고 강남 재건축 단지들이 오히려 하락세를 주도하고 있다. 분당, 용인, 평촌 등 버블 세븐은 이미 ‘하락 세븐’으로 바뀌었다. ‘오를 곳은 오른다’는 주장을 뒤집어 보면 ‘내릴 곳은 내린다’인데 그 이면을 말하는 부동산 전문가라는 사람은 거의 없다. 시간이 가면 갈수록 오르는 곳보다는 내리는 곳이 점점 더 많아지는 국면에서도 이들은 절대 ‘내린다’는 말은 절대 입에 담지 않습니다. 이는 절대 매도 의견 보고서를 내놓지 않는 국내 증권사 리포트와 비슷하다고 보면 된다.

정확한 표현은 이렇다. 거품이 많이 낀 곳일수록 오를 때 많이 오르지만, 내릴 때 더 많이 내린다. 물론 절대 가격은 서울 강남이 다른 지역보다 더 비싸겠지만, 거품기 고점 대비 낙폭은 상대적으로 더 크다.

9. 토지보상금 40조원이 유입되면 금방이라도 주택가격은 치솟을 수 있다?

올 초 부동산 투기를 선동하기 위해 많이 나왔다가 지금은 많이 수그러들었지만 여전히 일부에서 이런 주장을 하고 있다. 2000년대 주택 가격 상승 패턴을 보면 주택 가격은 가계 부채가 급증할 때 상승했다. 주택 대출 증가율이 급감한 지금 과거 같은 주택 가격 상승은 불가능하다. 또한 토지보상금 40조원이 아니라 국토부 계획 상으로도 27조원에 불과하다. 더구나 통합한 토지주택공사가 자금난에 시달리며 사업대상지를 계속 줄이고 있다. 지방 각 공기업들도 마찬가지다. 실제 토지보상금은 27조원도 안 풀릴 가능성이 높다. 설사 27조원이 풀린다 해도 2007~2008년에도 25조원 가량 풀렸다. 그때 토지보상금 때문에 집값이 뛰었나? 또한 필자가 판교와 은마아파트 매입자 실태를 분석해본 결과 토지보상금을 받아 투자한 것으로 추정되는 경우(해당 지역에 살지 않으면서 차입액이 1억원 이하인 경우)는 불과2%에도 지나지 않았다. 집값이 계속 떨어지니 심리전 차원에서 집값을 떠받치려는 부동산 투기 선동가들의 새로운 선동술일 뿐이다.  

10. 노무현 정부가 올린 집값을 이명박 정부가 잡고 있다?

노무현 정부의 부동산 정책 실패에 대해서는 우리 연구소가 이미 수도 없이 언급했다. 노무현 대통령은 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 내세웠지만, 실제로는 건설족 관료들과 정치인들에게 마구 휘둘렸다. 또한 어떻게 해야 주택 투기를 잠재울 수 있는지 몰랐다. 무능했고, 무기력했고, 도덕적해이로 넘쳐났다.

이명박 정부가 집값을 잡는 것처럼 보이는 것은 오비이락일 뿐이다. 이명박 정부 임기가 시작된 뒤 주택 시장 주택시장 침체가 오다 보니 일어나는 착시현상이다. 앞서 설명했듯이 현재의 주택시장 침체는 주택의 추가 수요 고갈로 일어나는 현상이며 시장 압력에 따라 대세하락기에 접어들었기 때문이다. 지금의 주택가격 하락이 현 정부의 각종 정책 때문이라는 것은 터무니없다. 오히려 현 정부는 내각의 상당수가 부동산 부자들이며, 자신들의 핵심 정치적 기반 또한 부동산 부자들이어서 부동산 거품 떠받치기에 사활을 건 정부다. 경제 위기 이후 투기 조장책과 대규모 토건 부양책, 부동산 감세 정책에서 이미 봐온 바다. 지금도 부동산 거품 붕괴를 최대한 막기 위해 향후 한국경제에 닥칠 부담을 뻔히 예상할 수 있는데도, 출구 전략을 지연시키기 위해 한국은행 총재까지 꼭두각시를 내세웠다. 요약하자면, 현재 집값은 이명박 정부 ‘ 때문에’ 잡히고 있는 것이 아니고, 이명박 정부의 부양책에도 ‘불구하고’ 시장의 자기 조절 기제 때문에 잡히고 있는 것이다.

마찬가지로 보금자리 주택 공급 때문에 미분양이 늘고 주택 시장이 가라앉고 있다는 주장도 설득력이 없다. 이 또한 보금자리 주택 공급 추진과 주택시장 침체가 동시에 일어나고 있는 과정에서 생겨난 착시일 뿐이다. 미분양이 느는 것은 기본적으로 2000년대 내내 건설업체들이 여전히 미몽에서 깨어나지 못한 채 분양가를 너무 높게 책정하고 있기 때문이다.

정부 스스로 밝혔듯이 보금자리 주택과 민간 아파트는 청약 대상부터가 다르다. 또한 수도권 외곽의 민간 분양과 달리 상대적으로 주변 시세보다 싼 강남권을 제외한 대부분의 수도권 보금자리 주택 청약률이 저조하거나 미분양이 발생하고 있다. 과거 같으면 강남권 보금자리 주택처럼 한두 군데 청약률이 좋다고 다른 대부분 아파트의 청약률이 낮아지는 현상이 있었나? 더구나 입주할 수 있는 보금자리 주택이 단 한 채도 공급되지 않은 사전예약 단계에서 무슨 시장 영향력을 발휘하는가? 그런 식이라면 분당에 비해 입지도 더 좋고 당초 분양가도 훨씬 저렴한 것으로 발표된 판교신도시 공급 때는 왜 집값이 잡히지 않고, 오히려 집값이 폭등했나? 보금자리 주택 도입 초기에 ‘보금자리 로또’로 주변 집값이 더 오를 것이라고 선동했던 건설업계와 부동산 정보업계, 그리고 부동산 광고에 목을 맨 언론들이 이제는 ‘보금자리 때문에 집값이 떨어진다’고 하니 이들의 표변은 종잡을 수가 없다.

참고로, 보금자리 주택은 절대 ‘반값 아파트’가 아니다. 오히려 ‘토지 조기 보상+턴키 입찰 시공’ 방식으로 진행되는 고비용 구조 아파트다. 다만 정부가 그린벨트 싼 땅을 풀어서 짓는데다 서울 강남 지역의 경우 주변 지역에 워낙 거품이 많이 끼어 상대적으로 싸 보일 뿐이다. 이미 사전예약 단계에서도 서울 강남 이외 지역에서는 분양가가 이미 주변 지역 시세애 육박하고 있다. 보금자리 주택 공급 구조로 볼 때 향후 분양가는 더 올라갈 가능성이 높다. 또한 집값 거품이 계속 빠질 가능성이 높다고 본다면 몇 년 후 입주 시점에는 보금자리 주택은 ‘반값 아파트’가 아니라 ‘시세 초과 아파트’가 될 가능성이 농후하다.

트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

안녕하세요. 선대인 부소장입니다. 어제 MBC 시사매거진 2580에서 방영한 ‘버블 붕괴의 시작인가’편을 잘 보았습니다. 사실 본방송은 보지 못하고 MBC 동영상을 통해 보았습니다. 일주일 전쯤 이번 방송분을 담당한 신기원 기자님께서 인터뷰를 요청하셨기에 일부러 챙겨 보았습니다.

우선 짧은 시간에 많은 내용을 취재했다는 느낌은 들지만 역시나 우려했던 대로 피상적 보도에 그치고 있다는 느낌이 듭니다. 물론 최근의 미분양 사태 및 미입주사태에 대해서 짚고 이 과정에서 무리하게 빚을 내 투자했던 가계들의 실태를 보여줌으로써 일정하게 많은 시청자들의 경각심을 높였다고 생각합니다. 적어도 상당수 신문 보도들처럼 부동산 광고에 눈이 어두워 선동보도를 한 것은 아님이 확실합니다.

하지만 어제 방송 내용을 보고 역시 신기자님이 인터뷰 요청을 해왔을 때 거절하기를 잘 했다는 생각을 하게 됐습니다. 처음 인터뷰 요청을 하셨을 때부터 서로 대척점에 놓인 주장을 하는 사람들을 맞세워서 흥미 위주의 보도를 할 것 같아서였습니다. 그러면서 기자는 이런 주장, 이런 주장을 함께 소개했으니 판단은 시청자가 알아서 하라는 식으로 결론을 내리는 경우가 많습니다. 물론 현재 부동산 시장 상황에 대한 깊은 이해가 없으면 성급하게 결론을 내리지 않는 것이 맞을 수도 있습니다. 그래서 제가 차라리 부동산 시장의 구조적 흐름만 제대로 보여주라고 말씀드렸던 것입니다. 그런데 역시나 예상과 다르지 않게 끝에 가서 두 사람의 전문가를 맞세우는 식으로 구성했습니다. 그러면서도 현재 부동산 문제에 대한 잘못된 인식을 심어주는 내용을 상당 부분 포함하고 있었습니다.

따라서 이 부분에 대해서는 향후 좀 더 프로그램의 질을 높일 수 있기를 바라는 마음에서 지적하지 않을 수 없습니다. 그래서 바쁜 와중에도 이 공개편지를 쓰게 된 것입니다.

몇 가지만 간단히 코멘트 해보겠습니다.

먼저, 아무리 어떤 주장이 있다고 하더라도 그것이 사리에 맞지 않으면 언론은 그런 엉터리 주장을 걸러주어야 합니다. 그것이 언론이 수행해야 하는 합당한 사회적 필터링 기능입니다. 그런데 어제 방송에서는 그러지 못했습니다. 한양대 모 교수님께서 주장한 대로 부동산 버블 붕괴론과 같은 주장이 나왔다고 해서 심리적으로 위축돼 집값이 떨어졌다는 게 가능한가요? 해당 교수가 이야기한 버블론이 나온 3월 이후 실거래가가 떨어졌다는 것은 오비이락일 뿐, 그것이 인과관계를 입증하는 것이 아닙니다. 그리고 그런 버블 붕괴론 주장의 영향이 있었다면 이미 부동산시장의 체력이 바닥나있기에 그런 것입니다. 만약, 2005년, 2006년과 같은 부동산 급등기에 그런 경고가 나왔다고 해서 부동산 시장이 이렇게 급격히 무너질 수 있을 것 같은가요?

그리고 기자님이 직접 취재한 현장에서 볼 수 있듯이 빚을 지고 연체이자까지 물어가면서 울며 겨자 먹기로 입주하게 되는 사태가 당장 몇 달 사이에 나타난 현상이었나요? 이미 부동산 시장은 2007년 이후부터 서서히 무너지고 있었던 것입니다. 그리고 지금까지는 그런 부동산 버블에 대한 경고가 없어서 올랐나요? 전혀 그렇지 않습니다.

그리고 2007년 이후에도 집값이 오른다는 주장이 훨씬 많았는데, 왜 가라앉고 있나요? 지금도 이른바 대다수의 부동산 재테크 전문가(라고 쓰고 부동산 투기 선동가라고 읽습니다)라는 사람들은 지금의 하락이 일시적이며 올 하반기나 내년 상반기에는 집값이 오른다고 주장하고 있습니다. 부동산 시장에서는 그런 주장을 하는 사람들이 아직도 집값이 버블이어서 내린다는 주장보다 양적으로는 훨씬 더 많습니다. 그렇다면 그 사람들이 주장하듯이 지금이 집을 살 적기인데, 왜 일반 가계는 집을 살 생각을 하지 않을까요?

또 우리 연구소를 비롯해서 그런 일부 연구기관의 발표가 수단방법을 가리지 않고 부동산 부양책을 쓰고 있는 ‘강부자 정권’의 정책보다 더 강력하다는 말인가요? 그런 민간 연구기관들의 발표가 심리적으로 영향을 미쳤다면, 그것은 그런 발표들을 설득력 있게 받아들일 수밖에 없는 부동산시장의 엄혹한 현실이 있기 때문입니다. 현실이 몸통이요, 심리는 꼬리일 뿐이라는 것을 명심하시기 바랍니다. 이처럼 조금만 생각해 보면 한양대 모 교수의 주장은 터무니없는 것입니다. 이런 터무니없는 주장을 언론이 걸러주지 않으면 엉터리 주장이 계속 난무해 사람들의 판단력을 흐리게 되는 것입니다.

둘째. DTI규제를 선별적으로 완화할 필요가 있다고 어제 방송 내용에서 주장했습니다. DTI규제는 가계소득을 넘어서서 각 가계에 무리하게 대출해 폭리를 취하는 금융기관들의 '약탈적 대출(predatory lending)' 관행을 막기 위한 금융소비자 보호 조치입니다. 미국의 서브프라임론 사태도 결국은 금융자유화 흐름 속에서 미국 금융기관들이 저소득층에게 무리하게 약탈적 대출을 일삼았기 때문에 비롯된 것입니다. 국내의 경우에도 금융기관의 부실을 막기 위한 LTV 규제에 비해 DTI규제는 너무 늦게 도입됐습니다. 그만큼 정부가 부동산 붐을 지속하면서도 금융기관은 일정하게 보호막을 치면서도 일반 가계에 대한 보호막은 매우 늦게 도입한 것입니다. 이마저도 2008년말 이후 풀었던 바람에 또 다시 지난해 무리하게 대출을 받아 뛰어든 가계들이 부지기수입니다. 그렇게 해서 지난 한 해에만 가계부채 45조원이 늘어났습니다. '부동산 연착륙'을 명목으로 내세웠지만, 결국 가계부채 45조원이라는 부동산 거품의 에너지만 키운 것입니다.

그런데 이런 상황에서 또 다시 선별적이기는 하지만 DTI규제를 완화하라고요. 지금 가계 부채가 800조원까지 늘어났는데, 또 다시 건설업체들을 먹여 살리기 위해 가계 부채를 더 늘려야 한다는 겁니까? 지금 한국경제 위기의 핵심은 가계부채 위기이지 건설업계의 위기가 아닙니다. 건설업계는 주택시장이 침체에 빠져 있는데도 정부의 막대한 부양책에 힘입어 지난해 경우 부도업체수가 사상 최저를 기록했고, 평균 수주액은 사상 최고 수준이었습니다.

지금 사상 최저금리에 주택담보대출 만기 상환 연장에, 각종 미분양 해소책에 종부세, 양도세, 상속세 등 부동산 세금 감면 혜택에다가 이미 더 이상 건물이 들어설 수 없는 수준인 서울에 각종 재건축 용적률 완화, 연간 30조원의 건설공공사업 추가  등등 어디까지 풀어주고 떠받쳐 줘야 건설업계가 살아난다는 말입니까? 지금은 규제를 더 풀어 건설업계를 부양해줘야 하는 시점이 아니라 너무 부풀어 오른 집값 거품을 빼나가야 하는 시기입니다. 건설업계의 구조조정을 서둘러야 할 시점이며 가계 부채 다이어트를 유도할 시기이지 부채를 더 늘려야 할 시기가 아닙니다. 더구나 부동산 거품은 DTI규제를 푼다고 해서 해결될 수 있는 상황이 아닙니다.

셋째로, 주택 가격은 안정시키면서 거래는 활성화해야 한다고요. ‘가격 안정’을 ‘가격 하향 안정화’로 받아들여서 그 부분은 따로 문제 삼지 않겠습니다. 그런데 지금 주택 거래가 활성화되지 않는 이유는 무엇일까요? 단순히 심리적인 것 때문에 그럴까요? 아닙니다. 지금 거래가 없는 것은 집값이 일반 가계의 소득 수준 대비 너무 높아 더 이상 집을 살 수 있는 여력이 거의 고갈됐기 때문입니다. 도요타 렉서스 자동차가 5000만원 하던 것이 1억원으로 뛰어버리면 수요가 확 줄어들고 공급은 늘어나듯이 지금의 주택시장도 그런 상황인 것입니다. 지금 국내 주택시장에서는 빚을 내서라도 지금의 높은 집값을 떠받쳐줄 수 있는 수요가 거의 고갈됐습니다. 마지막 남아 있던 잠재 수요마저도 지난해 부동산 거품을 띄우면서 거의 다 소진해 버렸습니다.

그리고 세계 어느 나라나 부동산 버블의 정점기나 버블 붕괴의 초기에는 이렇게 집값은 높이 유지되는 반면 거래는 확 줄어드는 부동산 스태그플레이션 현상이 일어납니다. 이처럼 주택 수요자가 고갈돼 있는데도 정부 부양책과 신문들의 선동책으로 잠재적 매도자들은 매도가 조정에 인색합니다. 여전히 실거래가 하락을 부인하고 부동산 정보업체들의 호가 위주 시세에 세뇌돼 있습니다. 또한 직간접적으로 수백조원의 부동산 및 건설 경기 부양책을 써서 살려준 건설업체들도 계속 과거처럼 투기심리를 불러일으켜 수요를 메울 수 있는 착각에 사로잡혀 여전히 고분양가를 고집하고 있습니다. 이런 높은 가격에서 더 이상 집을 사줄 수 있는 수요는 거의 남아 있지 않은 것입니다.

지금 거래가 활성화되지 않는 것은 이처럼 정부와 언론 등이 나서서 자산시장의 가격 조절 메커니즘을 교란시켜 잠재적 매도자와 매수자의 기대가격 간에 매우 큰 괴리가 생겨 있기 때문입니다. 또한 부동산 버블 붕괴 초기 단계이기 때문에 많은 이들이 가격이 더 떨어질 것이라고 생각하기 때문에 그나마 남아 있는 수요도 주택시장에 뛰어들지 않는 것입니다.

결국 지금 단계에서는 가계 부채를 더 늘리고 국민 세금으로 건설업계를 더 도와주는 식의 임시 미봉책으로 주택 거래는 활성화되지 않습니다. 단적으로 정부가 4.23미분양 해소 대책을 내놓았지만 전혀 거래가 활성화되지 않는 이유도 그 때문입니다. 

오히려 일정한 수준까지 자산시장의 가격 조절 메커니즘에 맡겨서 지금 남아 있는 수요자들이 반응할 수 있을 때까지 부동산 가격이 떨어지도록 하는 것이 오히려 거래를 가장 빨리 활성화하는 방법입니다. 자산시장의 가격 조절 메커니즘을 교란할수록 시장의 침체는 길어질 뿐입니다. 물론 그 과정에서 한국경제가 파탄나는 상황은 막아야 하겠지만, 세계 어느 나라가 금융권도 아닌 건설업체를 먹여 살리기 위해 온갖 재정력과 행정력을 거품이 붕괴하기도 전에 다 써버리는 나라가 어디에 있습니까?

지금도 잔뜩 부풀어 오른 부동산 거품 때문에 신기자님 또래나 후배 학번들이 변변한 일자리를 찾지 못하고 집값이 너무 올라 결혼도 못하고 있습니다. 그 결과 새로운 아이들이 태어나지 않고 있습니다. 미래의 사회 구성원이 태어나지 않는 나라가 무슨 미래를 기약할 수 있습니까? 부동산 거품이 결코 안고 갈 수 없는 ‘악성 종양’이라는 인식만 명확해도 어제 방송 내용과 같은 안이한 보도는 나오지 않았을 것입니다.

이밖에도 언급하고 싶은 것은 몇 가지 더 있지만, 제가 다른 일로 바쁘기 때문에 이 정도에서 멈추겠습니다.

제가 기자님과의 통화에서도 말씀드린 바 있지만, 기자의 전문성이 매우 중요합니다. 신기자님이 과거에 리포트한 내용들을 보니 상당히 좋은 보도도 많이 한 것으로 보입니다. 기자님의 의도 자체가 나쁘다고 생각합니다. 또한 주어진 여건 속에서 단기간 내에 취재하다 보니 섣불리 판단하기 어려웠을 수 있습니다. 그래서 제가 섣불리 결론을 내리려 하기보다는 현재 부동산 시장의 구조적 흐름만 잘 보여주면 시청자들이 얼마든지 판단할 수 있다고 말씀드렸던 것입니다.

이처럼 기자가 해당 사안에 대해 전문성을 갖추지 못하고 겉핥기 보도를 하게 되면 결과적으로 건설업계를 위해 국민경제를 희생해야 한다는 결론에 이를 수도 있는 것입니다. 기자가 그렇게 의도하지 않았더라도 말입니다. 또한  결과적으로 부동산 광고라는 이해관계에 직접적으로 얽매이지 않은 MBC가 부동산 광고에 목을 맨 언론들에 비해 전혀 차별화되지 않은 보도를 하게 되는 것입니다. 그래서 갈수록 전문화하는 세상에서 언론사와 기자는 ‘올바른 관점’ 못지않게 그것을 뒷받침하는 전문성이 필요한 것입니다. 복잡다단한 현대사회에서 제대로 된 전문성이 없으면 언론의 객관성이나 공정성은 사상누각일 뿐입니다. 제가 전화 통화에서 아무리 갑자기 맡은 아이템이라 마음이 급하더라도 현재 부동산 시장에 대한 학습을 제대로 하고 취재에 임하라고 말씀드렸던 것도 그 때문입니다. 하지만 어제 방영 내용을 보면 그러지 못한 것 같아 유감입니다.

제가 이렇게 드리는 말씀은 부동산 문제에 대한 사심 없는 전문가로서뿐만 아니라 ‘올바른 언론의 길이 무엇인가’를 앞서 고민했고, 지금도 고민하고 있는 기자 선배로서도 드리는 고언으로 받아들여 주시기 바랍니다. 그리고 굳이 이렇게 공개적으로 말씀드리는 것은 이렇게 냉철한 평가를 받아야 향후 프로그램 제작 과정에서 좀더 충실하고 깊이 있는 접근을 할 수 있을 것이라고 믿기 때문입니다. 이 점 잘 이해하시고 향후 취재활동을 하시는데 참고로 삼기를 바랍니다.

최근 제목 또는 부제에서 '대폭락'이라는 표현을 사용한 기사들이 잇따르고 있습니다.

참고로, 아래에 링크는 걸지만 안 읽으시는 게 사시는데 더 도움되실 것입니다. 

주간조선: 부동산 대폭락 오나

http://weekly.chosun.com/

SBS 뉴스추적: 집값 대폭락 오나

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=106&oid=001&aid=0003292672

신동아 6월호

http://shindonga.donga.com/

이코노미스트(중앙일보 계열): 추락하는 주택 가격 날개는 있다

http://magazine.joins.com/economist/article_view.asp?aid=283760

이들의 의도는 기사 내용을 읽어보면 뻔합니다. 사실은 저도 기사 내용이 너무 뻔해서 제대로는 안 읽어봤습니다만, 대부분 대폭락 오나?라고 질문한 뒤 '안 온다'라고 스스로 답하고 있습니다. 그리고 친절하게(?) 집값이 내린 지금이 집을 살 기회라는 주장까지 소개하네요. 이들이 이런 기사에 동원하는 사람들은 모두 지난해까지 '집값이 오른다'고 집을 사라고 선동하거나 모두 부동산 문제에 상당 부분 이해관계가 있는 사람들입니다.

그런데 이들 보도를 접하면서 드는 의문은 도대체 이들이 말하는 '대폭락론자'는 어디에 있는가, 하는 의문이 듭니다. 어떻게 보면 직간접적으로 저를 '대폭락론자'라고 묘사하고 제 주장을 공격하는데, 그 기사 안제 정작 제 주장은 없는 것입니다. 더구나 저는 요즘 '폭락'이라는 표현조차도 잘 사용 안 하는데 말입니다. 잔뜩 부풀어올랐던 집값이 일반가계의 평균적인 소득 수준에 맞게 돌아간다는 의미에서 집값이 정상화되는 과정에서 폭락하는 양태가 나타날 가능성이 적지 않지만, 굳이 기득권 언론의 덫에 걸려드는 식으로 표현할 필요는 없으니까요.  

주간조선은 2주 전쯤 전화를 해서 '지금의 부동산 시장 상황을 경고하는 선견지명을 발휘하셨던데요'라며 알랑거리더니 제가 기고 자체를 거절했더니 인턴기자를 동원해서 자기들 멋대로 제 주장을 요약해 버렸습니다. 그것도 제가 옆집 아저씨나 되는 양 '선대인씨'라고 호칭하면서 말입니다.

SBS뉴스추적은 보지는 않았는데, 전해들은 바로는 제가 '부동산 폭락 가능성은 없다는 주장이 있는데...'라는 기자의 질문에 제가 말한 "가계부채가 800조원이나 되고 주택 가격은 전체 주택의 일부가 거래돼 형성되는데, 폭락 가능성이 없다고 어떻게 얘기할 수 있느냐"라는 취지로 한 말을 거두절미하고 소개했다고 하는군요. 이코노미스트는 아예 사실상 제 주장을 공격하기로 작정하고, 아예 입맛에 맞는 사람들만 골라 기사를 작성했네요. 

제 책이나 글을 제대로 읽어본 분들은 아시겠지만, 제 주장이 이들 언론이 공격하기 편하게 왜곡하는 것과 달리 그렇게 간단하지 않습니다. 매우 구체적인 논거를 들고 있고, 구체적인 사안들에 대해 매번 경고를 하고 있습니다. 매일 아고라나 다음뷰에 글을 쓰고 각종 언론을 통해 글을 써왔기에 그런 부분에서 매일 검증을 받아왔다고 생각합니다. 그리고 그 같은 경고가 결코 의미 없는 것이 아니었음이 이미 현실로 드러나고 있습니다.

몇가지 예를 들어보겠습니다.

지난해 인천 청라와 송도 등을 '청약 대박' 이라며 부동산 투기 바람몰이 소재로 쓸 때도 저는 '부동산 막차에 올라타지 마라'고 경고했습니다. 지난해 반등기도 결코 지속되지 않으며 일시적인 반등에 그칠 것이라고 경고했습니다. 대다수 언론들이 대세상승 또는 폭등을 선동할 때도 저는 이미 대세하락 흐름에 들어있으니 일반 가계가 무리하게 빚을 내 부동산 시장에 뛰어들지 말 것을 경고했습니다.

DTI규제 효과에 대해서도 지난해 하반기 신규 분양 시장을 살리려는 정부의 '토끼몰이' 의도를 설명하면서도 그 효과는 상당히 클 것이라고 얘기했습니다. 부동산 투기 선동가들은 DTI규제 효과에 대해 처음에는 '대세상승 흐름을 꺾지 못한다'고 하더니 조금 지나더니 'DTI규제 때문에 집값 떨어진다'고 표변했습니다. 지난해 내내 주택 공급이 부족하니 2~3년 후 집값이 뛴다고 언론들이 지금이라도 집을 사두라고 난리칠 때 오히려 주택 공급 과잉이라고 경고했습니다. 연장선상에서 건설업체들의 미분양은 지속적으로 증가할 것이며, 건설업체들이 잇따라 쓰러질 가능성이 높다고 경고했습니다.

지난해 하반기 내내 '전세가가 오르면 집값이 뛸 것'이라고 선동할 때 '저는 현재의 전세가 상승은 과거와 달리 집값 대세하락의 전조일 가능성이 높다'고 경고했습니다.

이밖에도 '부동자금 800조원' '토지보상금 40조원' '1인가구로 인한 주택 수요 증가' '오를 곳은 오른다'는 변형된 강남 불패론 등에 대해서도 그 주장이 얼마나 허구적인지를 모두 논파했습니다. 여력이 되는 분들은 이들 주제에 대해 제가 어떻게 주장했고, 부동산 투기 선동가들과 그들의 확성기 노릇을 하는 '부동산 찌라시'들의 보도를 한 번 비교해 보십시오. 제가 경고했던 내용들이 이미 상당 부분 현실이 되었고, 그들이 주장했던 내용들은 모두 사기적 주장이었음을 여실히 느끼실 수 있을 것입니다. 

전문가나 전문기관의 역할이라는 것은 사전경고와 적절한 해법 제시입니다. 저는 국내의 왜곡된 정보 환경에서 거의 매일이다시피 글을 쓰며 사전경고를 했고, 큰 틀에서 현재의 부동산 문제에 대해 올바른 방향을 제시해왔다고 자부합니다. 그런데 이른바 '부동산 전문가'라는 사람들 가운데 그런 사전경고를 한 사람들이 얼마나 됩니다. 사전경고는커녕 일반 가계들을 선동하기 바빴고, 이미 그들의 선동이 얼마나 사기적인 것이었는지 드러났는데도 서로 공생관계인 언론에 의해 그들은 여전히 '전문가' 대접을 받고 있습니다.

하지만 일반 가계들의 눈매는 날카로워지고 있습니다. 이미 압도적인 현실이 그들 선동꾼들과 선동언론들의 기만 행위를 여실히 느끼게 하고 있기 때문입니다. 그러자 궁지에 몰린 그들은 자신들에 대한 따가운 비판 여론을 다른 곳으로 돌릴 '희생양'을 만들어내고 있습니다.  그것이 바로 가상의 '부동산 대폭락론자'입니다. 모두 그런 것은 아니지만 이들 기사에서 거론하고 있는 대폭락론자는 주로 저입니다. '폭락론자' '비관론자' 같은 딱지 붙이기의 문제점은 제가 이미 여러차례 거론한 적이 있습니다. 한마디만 되풀이하자면, 암환자 판정을 내린 의사를 '비관론자' '악성종양론자'라고 하면 안 되는 것과 마찬가지입니다.

그런데 이들은 제가 마치 '지금 집값이 떨어지면 무조건 대폭락이 온다'고 주장하는 사람으로 묘사하면서  온갖 궤변을 동원해 '대폭락은 없다'라고 주장하고 있습니다. 더구나 제가 그동안 부동산 문제가 사회경제적으로 미치는 폐해에 대해 지적한 것이나 구체적인 사안들에 대해 제가 시의적절하게 경고해온 부분은 전혀 소개되지 않습니다. 왜냐? 자신들의 왜곡선동보도에 대한 비판을 물타기하기 위해 '부동산 대폭락론자'라는 공격하기 좋은 대상을 만들어내면 그만이기 때문입니다. 

그러면서도 '좌파 빨갱이' 같은 느낌으로 '폭락론자'라는 딱지를 붙이는 언론들이 스스로는 '대폭락 오나'라는 표현으로 장사를 하고 있으니 얼마나 이율배반적인가요? 어쨌거나 부동산 광고에 목을 맨 기득권 언론들에서 이런 보도들이 잇따르는 상황부터가 이미 주택시장의 현실을 보여주는 것 아닐까요? 어쨌든 나중에 저는 부담을 덜겠군요. 이들 언론들부터가 폭락을 합창하고 있으니 말입니다. 그게 강한 부정(=긍정)이라 할지라도 말입니다.

이 글을 마무리하면서 '대폭락 오나?'라는 보도를 한 언론들에 묻고 싶습니다. 당신들의 기사 속에 등장하는 '대폭락론자'는 도대체 누구입니까? 제 이름을 사용하는 어떤 다른 사람입니까? 그리고 제가 꾸준히 부동산시장의 엄혹한 현실을 경고할 때 당신들 언론은 무엇을 했습니까? 당신들이 부동산 광고에 혈안이 돼 부동산 투기 선동을 했던 과오에 대해서는 도대체 언제 반성할 것입니까?(하긴 반성할 리 없겠지요. 그 정도 반성할 양심이 있으면 처음부터 그런 선동 기사들은 쓰지 못했을 테니 말입니다.)

트위터를 하시는 분들은 kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

최근 제목 또는 부제에서 '대폭락'을 사용한 기사들이 잇따르고 있네요.

저는 요즘 '대폭락'은 고사하고 '폭락'이라는 표현조차도 잘 사용 안 하는데,

이제는 이들 언론이 나팔을 불고 있네요.

이들의 의도는 기사 내용을 읽어보면 뻔합니다. 사실은 저도 잘 제대로는 안 읽어봤습니다만,

대부분 대폭락 오나?라고 질문한 뒤 '안 온다'라고 답하고 있습니다.

그리고 친절하게(?) 집값이 내린 지금이 집을 살 기회라는 주장까지 소개하네요.

그런데 정작 제 주장은 제대로 소개가 되지 않네요.

신동아 경우에는 제가 과거 모셨던 데스크 안면을 생각해서,

그리고 현재 주택시장 상황에 대해 심층대담만 한다고 해서 응했는데,

대담 내용 중 많은 부분은 달아나고 제목을 이렇게 달아버렸네요.

주간조선은 기고 자체를 거절했더니 인턴기자를 동원해서

자기들 멋대로 제 주장을 요약해 버렸네요. 그것도 제가 옆집 아저씨나 되는 양

'선대인씨'라고 호칭하면서 말입니다.

SBS뉴스추적은 보지는 않았는데, 전해들은 바로는 제가 '부동산 폭락 가능성은 없다는 주장이 있는데...'라는 기자의 질문에 제가 말한 "가능성이 있다"고 한 말을 거두절미하고 소개하고 말입니다.

이코노미스트는 아예 사실상 제 주장을 공격하기로 작정하고, 아예 입맛에 맞는 사람들만 골라

기사를 작성했네요.

그리고 마치 좌파 빨갱이 같은 느낌으로 저에 대해서는 '폭락론자'라고 딱지 붙이는 언론들이

스스로는 '대폭락'이라는 표현으로 장사를 하고 있으니 말입니다.

어쨌거나 기득권 언론들에서 이런 보도들이 잇따르는 상황부터가 이미 주택시장의 현실을 보여주는 것 아닐까요?

어쨌든 나중에 저는 부담을 덜겠군요. 이들 언론들부터가 폭락을 합창하고 있으니 말입니다. 

그게 강한 부정(=긍정)이라 할지라도 말입니다.

참고로 아래에 링크는 걸었지만, 제 대담을 비롯해 기사들은 안 읽으시는 게

사는 데 더 도움되실 것입니다. 

주간조선: 부동산 대폭락 오나

http://weekly.chosun.com/

SBS 뉴스추적: 집값 대폭락 오나

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=106&oid=001&aid=0003292672

신동아 6월호:부동산 대폭락 시대 오나

http://shindonga.donga.com/

이코노미스트(중앙일보 계열): 추락하는 주택 가격 날개는 있다

http://magazine.joins.com/economist/article_view.asp?aid=283760

트위터를 하시는 분들은 kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

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그 동안 부동산 정보업체들이 거의 조작에 가까운 방식으로 작성해온 호가 위주의 선동보도로 일반인들을 현혹해온 언론들이 이제는 실거래가에 대해 언급하기 시작하는군요. 이제는 자신들도 냉엄한 현실을 인정할 수밖에 없는 단계까지 온 것이지요.

강남권 재건축 실거래가 10~20% 하락

http://tinyurl.com/24qdelo.

이 글을 쓴 대표적인 부동산 투기 선동기자도 국토부 실거래가 기준으로 보도하기 시작하는군요. 하지만 아직 갈 길이 멉니다.

실거래가? 몰라요! 5개 신도시 지난달 주택거래 거의 없어

최근 강남 재건축 집값을 중심으로 수도권 집값이 급락하고 있다는 보도가 쏟아지고 있다. 지난해 하반기까지 ‘대세 상승‘이니 ‘집값이 바닥을 쳤다‘고 목청을 높이던 언론들이나 부동산 재테크 전문가라는 사람들이 이제는 ‘올해 안에 반등하기는 어렵다’‘고 꼬리를 내리고 있다. 불과 몇 달 전까지 자신들이 내뱉었던 말과 정반대의 말을 아무런 거리낌도 없이 내뱉고 있는 것이다.

하지만 건설업계와 부동산 정보업체들, 그리고 부동산 광고에 목을 맨 언론들이 한 목소리로 부동산 투기 선동에 열을 올리며 금방이라도 집값이 폭등할 것처럼 선동할 때도 우리 연구소는 집값이 언제든 다시 급락할 수 있음을 지속적으로 경고했다.

우리 연구소가 그렇게 경고한 것은 단순히 ‘감‘이 아니라 국내 부동산 시장의 구조에 대한 치밀한 분석을 바탕으로 했기에 가능한 것이다. 특히 강남 재건축 아파트 가격이 급등할 때 상당수의 부동산 재테크 전문가(사실상 부동산 투기 선동가)들이 ‘오를 곳은 오른다’고 선동할 때도 우리 연구소는 언제든 급락할 수 있음을 경고했다. 거품이 많이 낀 곳은 오를 때 더 많이 오르지만, 내릴 때 더 많이 내릴 가능성이 높기 때문이다. 기본적인 이유는 부동산 거품이 일 때 늘 수반되는 급격한 레버리지, 즉 차입 매수 때문이다. 투기가 일 때 부채를 기반으로 한 차입매수세가 뛰어들어 큰 폭의 가격상승이 일어나지만, 거품이 꺼질 때는 그런 지역의 한껏 부풀어오른 집값부터 빠지게 된다. 2006년말까지 집값 폭등의 근원지였던 강남이 2008년말까지 가장 낙폭이 컸고, 2009년 반등기 때 가장 많이 반등했으나 현재 가장 많이 떨어지고 있는 이유도 마찬가지다.

왜 그런지를 아래 <도표1>을 참고로 강남 재건축의 대명사인 은마아파트 매매거래 실태를 통해 구체적으로 살펴보자.   

익히 알려진 대로 은마아파트는 중층 재건축 단지의 대명사로 알려져 있으며 전용면적 77㎡(31평)형 2674가구, 85㎡(34평)형 1750가구로 전체 4424가구로 구성돼 있다. 몇 달 전 6년 만에 예비안전진단을 통과했음에도 불구하고 거래가 끊긴 가운데 아파트 가격이 계속 하락하고 있다는 언론보도가 잇따르고 있다. 사실 2009년 초부터 은마아파트에 대한 ‘묻지 마 투자‘ 수준의 과도한 투기가 몰려들었지만 이미 수익성을 확보하기 어려운 수준까지 아파트 가격이 상승하였음을 다른 글에서 설명한 바 있다. 이 같은 상황이 부동산 시장에서 제대로 인식되기 시작하면서 강남 재건축을 중심으로 한 집값은 빠른 속도로 다시 빠지고 있는 것이다.  

<도표1> 연도별 강남구 대치동 은마아파트 거래 실태

(주) KSERI 작성

어제 발표된 수도권 4월분 실거래가 가운데

수도권 세 곳의 실거래가를 급하게 업데이트해보았습니다. 

제가 누누이 말씀드렸듯이 수도권 아파트 물량의 60% 이상을 차지하는 수도권 주요 도시들의
가격은 2006년말이 고점이었습니다.

아래 실거래가 도표를 보시면 아시겠지만, 이미 지난해 반등기 고점 대비 1억~2억씩 빠진 곳도 있고, 2006년말 고점에 비하면 까마득하게 느껴지는군요.

거래가 더 이상 이어지지 않고 최근으로 올수록 실종된 곳도 많이 보이는군요. 

'거래 실종+실거래가 급락' 현상 역시 2008년 하반기부터 나타났던 현상입니다. 

이게 주로 4월초까지 신고된 것인 것을 감안한다면, 

당분간은 시간이 갈수록 하락폭은 더욱 커질 것으로 보입니다.

(주)국토해양부 자료로부터 KSERI 작성

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

불과 몇 달 전까지만 해도 집값이 대세하락하느냐를 두고 논쟁이 있었다. 하지만 이제는 일부 부동산 투기선동가들을 제외하고는 대세하락을 의심하는 사람은 많이 사라진 듯 하다. 현재 부동산 시장을 둘러싼 국내외 거시경제 흐름을 제대로 이해하는 사람이라면 말이다. 하지만 아직도 수급 상황으로 볼 때 소형 평형 아파트는 상대적으로 계속 강세를 띠지 않겠느냐고 전망하는 사람들이 있다. 이 사람들의 주장은 일견 타당성이 있다. 왜냐하면 최근 몇 년간 수도권에서 중대형 공급은 대폭 늘어난 반면, 서민들과 신혼부부들이 주로 찾는 중소형은 공급이 지난 몇 년간 대폭 줄었기 때문이다.

본론에 앞서 평형별 공급 물량 변화를 조금 구체적으로 살펴보자. 2001~2003년 집값 폭등기에 중대형 평수 위주로 집값이 오르자 대부분 언론에서는 중대형 평수의 공급이 부족한 때문이라고 떠들어댔다. 실제로 중대형 평형 공급이 부족한 탓도 있었지만, ‘중대형이 돈이 된다’는 생각에 여러 사람이 사재기를 한 탓도 컸다. 그러다 보니 건설업체들도 너나 할 것 없이 중대형 평형을 지어댔다. 이후 이뤄진 대부분 재개발 재건축과 뉴타운 사업이 중대형 평수 위주로 이뤄졌음은 물론이다.

서울시정개발연구원(시정연)이 2007년말 펴낸 ‘저소득층 주거안정을 위한 저가 소형주택 확보방안’에 따르면 중대형 평수 위주의 아파트 비중이 최근 몇 년 새 크게 늘었다. 2002년의 경우 연립 및 다세대 주택이 전체 서울지역 주택 건설 비중의 64.6%를 차지했으나, 2006년에는 21.3%로 대폭 줄었다. 반면 아파트 건설 비중은 2002년 32.4%였으나, 2006년에는 76.5%나 됐다.

서울만 그런 게 아니었다. 2003년 이후 지어진 수도권 아파트도 중대형 평형이 대세였다. 이 흐름을 가장 강하게 탔던 경기도 용인이 전국에서 아파트 평균 면적이 가장 큰 도시가 된 것도 우연이 아니었다. 몇 년 전 대량으로 분양됐던 중대형 평수의 입주물량이 쏟아진 서울 잠실재건축 단지나 용인 등 경부축의 중대형 평형이 죽을 쑤는 것도 이런 수급 측면이 강하다. 이렇게 입주물량이 한꺼번에 쏟아지다 보니 이 지역은 심각한 역전세난까지 겪고 있는 것이다.

역으로 주로 서민들이 사는 중소형 평형의 공급은 크게 줄었다. 2008년 총선을 전후해 노원구와 도봉구, 강북구 등의 집값이 상승한 것이나 2009년 이후로도 뉴타운 재개발 지역 등에서 전세난을 겪고 있는 것도 이 때문이다. 서울시에 따르면 2005~2007년 3년 동안 강북에서만 5만호가량의 소형 주택이 철거된 반면 신축된 소형 주택은 1만4000여 호에 불과하다. 더욱이 2008년부터 2010년까지 약 8만5000가구가 철거될 것을 감안하면 더욱 그렇다. 이처럼 강북 소형주택의 품귀현상이 소형평형 위주의 집값 상승을 유발했고, 투기 세력이 가세해 집값 상승이 확대된 것이다.

그렇다면 소형 평형은 앞으로도 상대적으로 계속 강세를 띨까? 그렇다고 보기 어렵다. 우선, 뉴타운 사업지역 주민들의 70~80%가 세입자여서 이 같은 수급 불균형에도 불구하고 매매 수요의 급증은 없을 것으로 보인다. 이미 이들 지역의 집값도 추가 매수세가 없자 최근 하락세를 겪고 있다.

시장의 가격 조절 메커니즘을 생각해봐도 중소형 평형의 동반 하락은 불가피하다. 왜 그럴까? 중대형 가격이 떨어지면 중소형의 가장 큰 대체제는 가격이 싼 중대형이 된다. 예를 들어, 공급이 많은 32평형의 가격이 크게 떨어져 공급이 적은 24평형 수준에 근접한다고 해보자. 24평형 수요자들이 조금씩 32평형 수요층으로 이동하게 될 것이다. 즉, 시간이 지나면 예를 들어, 32평형까지는 떨어지고 24평형부터는 안 떨어지는 현상이 생기지 않는다는 것이다. 물론 중소형의 공급이 부족한 것이 집값 하락 과정에서 약간의 제동장치 역할은 할 것이다. 하지만 중소형도 대세 하락의 자장은 못 벗어날 것이다. 지금은 집값 대세하락 초기단계라 평형별로 상대적 강세-약세가 나눠지는데, 집값 하락이 지속되면 시장메커니즘에 따라 모든 평형에서 집값이 하향 수렴하게 될 것이다. 단순화해 본다면 이런 식이다.

중대형 공급 과잉/중소형 공급 부족--->중대형 가격 하락/중소형 상대적 강세--->값이 내린 중대형으로 중소형 수요자 이동--->중소형 수요 감소--->중소형 가격 동반 하락

지금까지 설명의 편의를 위해 수급상황만으로 현재 부동산시장을 해석해 보았지만, 단순히 수급상황만으로 현 상황을 설명하는 것은 상황을 단순화할 위험이 크다는 점을 여러 차례 설명한 바 있다. 사실 현재 부동산 시장은 기본적으로 투기 버블로 인해 한껏 부풀었다가 빠른 속도로 투기 버블이 해소되고 있는 과정이라고 할 수 있다. 투기 버블이 해소되는 관점에서 현재의 같은 현상을 달리 설명할 수 있다.

쉽게 이해하기 위해 승천하다 하강하는 용을 생각해보면 된다. 오를 때는 용머리(예를 들어, 강남 등 버블세븐)부터 오르고 이어 가장 변두리 지역(예를 들어, 강북의 소외지역이나 경기도 북부권)이 가장 늦게 오른다. 하늘로 승천한 용이 턴할 때는 어떻게 될까? 역시 용머리부터 내려온다. 용머리가 내려오는 동안에도 용꼬리는 여전히 오르기도 한다. 하지만 용머리가 충분히 내려온 어느 순간 용꼬리도 떨어지게 돼 있다. 요약하자면, 오를 때나 내릴 때나 결국 용머리(핵심지역/블루칩 주택)의 가격이 기준이 되며 이 방향으로 수렴되기 마련이다.

이는 투기적 속성에 따라 부동산 가격이 오르고 내리기 때문에 그렇다. 투자적 관점에서 투자수익률이 높았던 핵심 지역-핵심 평형에서 가격이 급등하면 시간이 지날수록 투자 메리트가 떨어진다. 1억원에서 1억원 더 오를 때는 투자수익률이 100%이지만, 10억원에서 1억원이 더 올라봐야 투자수익률이 10%밖에 안 되기 때문이다. 단기간에 가격이 급등하면 더 이상은 투자 매력이 사라지므로 상대적으로 덜 오른 차순위 지역-평형 등으로 옮겨간다. 이런 식으로 가장 소외됐던 지역과 평형이 마지막으로 오른다. 투기 불꽃이 꺼지기 전 마지막 타오르는 불꽃인 셈이다.

투기 대상 지역이 이동하는 가운데 버블의 핵심 지역에서는 투자수익률이 정체를 빚다가 더 이상 과다한 부채를 견디지 못하는 사람들부터 하나 둘씩 매물을 내놓게 된다. 이런 현상이 지속되면 어느 순간 투매가 일어나 가격이 급락하게 된다. 핵심지역의 가격이 떨어지게 되면 다른 지역에서도 연쇄적으로 가격이 떨어지게 된다. 비핵심지역의 집값 기준점은 핵심지역의 가격이므로 기준점에 비해 가격 재조정이 불가피해지는 것이다. 이런 식으로 일정한 시차를 두고 비핵심지역까지 가격 하락 현상이 번져가게 된다. 용머리에 이어 용꼬리까지 완전히 하강 모드로 들어가는 것이다. 지금 한국에서는 투기 버블의 붕괴로 용머리(=버블세븐)가 떨어진데 이어 용꼬리(강북 중소형)까지 완전히 하강국면에 진입한 상태라고 볼 수 있다.

과거 일본에서도 이런 현상이 있었다. 도쿄 오사카 등 도심의 핵심 업무지역부터 집값이 상승해서 전국적으로 퍼져갔다가 내릴 때도 도쿄, 오사카 등 6대 도시부터 떨어졌다. 이들 6대 도시의 핵심지역의 가격이 떨어지기 시작한 90~91년에도 비핵심지역의 일부 지역들은 여전히 상승세를 지속하고 있었다. 이 때문에 91년 초반까지 전국적으로는 집값이 조금씩이나마 상승하는 현상이 나타났다. 하지만 91년 중반이후에는 전국적으로 집값이 서서히 떨어지기 시작해 점점 가속도가 붙기 시작했다. 미국의 경우 국토 면적이 넓어 이같은 현상이 상대적으로 미약하게 나타나지만, 2000년대 이후 미국에서도 미약하지만 이런 현상이 나타났다. 미국 케이스-쉴러 지수에 따르면 2000년대 이후 10대 도시에서는 138% 상승했지만, 20대 도시로 확대하면 104%가 상승하는 것으로 나타났다. 하지만 떨어질 때도 10대 도시의 하락률이 미약하지만 더 높은 것으로 나타났다. 이른바 ‘지역별 양극화’라는 선동은 부동산 투기 거품이 일어날 때 생겨난 착시현상일 뿐이다. 더 정확한 표현은 투기 거품에 기대 오를 때 더 많이 오른 곳은 내릴 때 낙폭이 더 크다는 것이다.

현 시기는 버블 붕괴의 메커니즘에 따라 진행되는 현상에 더해 앞서 설명한 평형별 공급물량의 변동이 시장에 함께 영향을 미치는 상황이라고 할 수 있다. 중소형의 공급 부족 현상 때문에 약간 지연됐을 뿐 용꼬리가 용머리에 따라붙는 것은 결국 시간 문제일 뿐이다. 결론적으로, 중대형 집값이 하락하면 시차가 있겠지만 결국 중소형까지 포함한 수도권 전체의 집값이 모두 떨어지게 된다. 중소형 공급 물량이 부족하니 중소형은 앞으로 계속 강세를 띨 것으로 생각하면 오산이라는 것이다.

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.