이미 공지한 대로 6월 30일 수요일
주제: 최근 주택시장 상황과 이를 둘러싼 한국 경제의 구조적 문제, 그리고 정부 주택 및 부동산 정책에 대한 진단과 평가에 해당한다면 가능하면 모두 포괄하고자 합니다. 다만, 주택시장 상황 진단과정에서 부산, 대전 등 개별 지역의 흐름을 언급할 수는 있으나, 특정 지역의 아파트 매입 또는 매각 등에 대한 문제는 가급적 배제하려 합니다.
진행방법: 많은 분들이 한꺼번에 참여하는 토론이기 때문에 어떻게 하면 중구난방을 피하면서도 많은 분들이 활발한 의견 교환을 통해 최대한 좋은 정보와 의견을 접할 수 있도록 하기 위해 몇 가지 원칙을 정했습니다.
1. 약간 번거롭더라도 해시태그로 ‘#주토(주택토론의 약자)’를 사용해 토론했으면 합니다. 그리고 간담회에 참여하실 분들은 미리 저 @kennedian3나 진행을 도와주실 미디어오늘 이정환기자님 @leejeonghwan을 팔로해주시면 편할 겁니다. 저와 이기자님이 많은 분들 의견을 중계할
2. 이정환닷컴의 미디어오늘 이정환 기자님께서 사회자로서 간담회 진행을 도와주실 것입니다. 이정환 기자님은 중간중간에 많이 나오는 질문과 답변 등을 정리해주실 것입니다. 참고로, 이정환 기자님은 이날 있었던 간담회 내용을 기사화도 하실 계획이고, 이날 주요 토론자로 참여하시는 오마이뉴스 선대식 기자님 @justgoworld도 경우에 따라 기사화하실 것입니다. 저 또한 별도로 이번 간담회 내용을 글로 써서 소개하려 합니다.
3. 간담회는 가급적 다음과 같은 순서로 진행하려 합니다.
수도권 및 각 지역별 주택시장 상황(각 개인들이 체감하는 현재 상황)-현재 주택시장 상황에 대한 진단-부동산 문제와 사회경제적 문제점-정부 정책 문제점과 대안
4. 저도 주요하게 참여하겠으나 많은 분들의 좋은 고견을 듣는 기회가 됐으면 합니다. 예를 들어, 현재 금융권이나 건설업계에 몸담고 있는 분들의 생생한 경험담과 거기에서 나오는 통찰력이 많은 분들께 도움이 될 겁니다.
5. 간담회 참여 상대방에 대한 비방과 욕설, 폭락론자 폭등론자 등의 딱지 붙이기 등은 삼갔으면 합니다. 정도가 심할 경우 죄송하지만 제 개인적으로는 ‘블락’하겠습니다.
그리고 ‘독설닷컴’
오프라인 모임 장소와 회비 등에 대해서는 추후 다시 공지하겠습니다. 혹 좋은 장소에 대한 아이디어가 있으면 알려주시기 바라며 참석하실 분들은 제게 댓글로 미리 알려주시면 감사하겠습니다. 이번 트집간이 잘 진행돼 많은 분들께 도움이 될 수 있도록 많은 분들께 알려주시고 간담회에도 활발히 참여해주시길 바랍니다. 모든 분들 건강하시고 행복하시길 바랍니다. 감사합니다.
트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 3주 전부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
수도권 아파트 가격이 상당히 빠른 속도로 떨어지고 있습니다. 이미 우리 연구소가 지난해부터 경고했던 대로입니다. 우리 연구소는 이미 지난해 반등기에 대해 정부가 막대한 부양책을 써서 만들어낸 일시적 반등기일 뿐 지속될 수 없다고 경고했습니다. 사실상 2008년 말 경제위기와 더불어 국내 부동산 시장도 계속 내리막길을 걷는 것이 정상적인 시장 흐름이었지만, 정부가 자신들의 정치적 기반을 위해 ‘폭탄 돌리기’ 국면을 만들어낸 것이었습니다. 하지만 그 같은 정부의 억지 부양책에도 불구하고 수도권 주택시장은 또 다시 경제위기 초기 상황과 비슷한 수준까지 꺾이고 있습니다. 그러는 가운데 지난 한 해에만 가계 부채 45조원이 늘어나고 51조원 가량의 토건 부양책을 사용하는 등 국민경제 전체적으로 천문학적인 기회비용이 소진되고 있습니다. 이 같은 막대한 자원을 소진하면서도 부동산 거품의 붕괴를 막기는 어렵습니다.
그런데 아직도 이 같은 부동산시장의 흐름을 부인하면서 ‘집값이 떨어진 지금이 집을 살 적기’라는 식으로 선동하는 사람이나 언론이 적지 않습니다. 그들이 그렇게 선동할 때는 매도호가 위주로 작성된 사기적인 가격 정보를 이용해 그렇게 주장합니다. 실제 시장에서 가격이 크게 떨어졌음에도 불구하고 매도호가 위주로 가격을 떠받치면서 ‘조정 기간’이나 ‘약보합 시기’가 지나면 다시 오를 것처럼 일반 가계들을 선동합니다. 예를 들면, 대부분 부동산업계와 건설업계의 이해관계자들로 구성된 작위적 설문조사 결과를 바탕으로 "내년에 집값 오른다"고 선동 보도한 파이낸셜 뉴스 보도나 "올해 4분기부터 집값 반등한다"는 건설업자들의 부설 연구기관인 건설산업연구원의 발표가 대표적입니다.
하지만 국토해양부 실거래가 흐름을 보면 이미 대세 하락 흐름에 들어 있음이 명확히 드러납니다. 그 동안 우리 연구소는 수도권 각 지역의 시세 흐름을 주도하는 대표적 아파트 단지 수천 곳의 실거래가 흐름을 조사해 왔습니다. 그 같은 실거래가 추이를 바탕으로 부동산정보업체들의 사기적 호가 지수가 아닌 실제 가격으로는 이미 대세하락 흐름에 접어들어 있음을 강력히 주장해온 것입니다. 하지만 저희 연구소가 축적해온 그 방대한 데이터를 제한된 지면을 통해 모두 보여드릴 수는 없었습니다. 저희 나름대로 개별 아파트 단지의 실거래가 사례를 보여드리기는 했습니다만, 아무래도 일반인들이 몇몇 사례만을 보고 대세하락 흐름을 알기에는 어려웠을 것입니다. 그런데 마침 6월 9일 방영된 KBS 추적60분 <아파트 실거래가 분석 보고, 대세하락 시작됐나?>편의 제작을 돕는 과정에서 그 동안 저희 연구소가 축적해온 실거래가 자료들을 바탕으로 가격 패턴을 만들게 됐습니다.
설명에 앞서 두 가지 전제를 달고자 합니다. 우선, 이번에 정리한 실거래가는 일반적으로 사람들이 가장 많이 거주하는 면적형인 60㎡, 85㎡, 115㎡형 전후의 아파트들을 기준으로 잡아 분석했습니다. 사실 가격 비중이 크고 고점 대비 낙폭이 큰 115㎡형 이상 아파트의 실거래가들을 포함했다면 실거래가 하락폭은 더 커졌을 가능성이 높습니다. 둘째, 이 글에서 공개하는 실거래가 분석 자료는 가격지수가 아닌 가격패턴 정도로 봐야 합니다. 추적60분팀으로부터 갑작스럽게 작업 의뢰를 받게 되다 보니 시간 제약상 가격지수라고 할 정도로 매끈한 모양을 만들지는 못했습니다. 하지만, 큰 흐름에서는 가격 패턴의 움직임과 가격지수가 거의 비슷하게 움직인다고 봐도 전혀 무리는 없을 겁니다.
이제 이렇게 실제 가격패턴을 산출한 결과를 아래 <도표1>을 통해 보면서 설명 드리겠습니다. 분석 결과 몇 가지 두드러진 특징이 나타났습니다. 우선, 실제 부동산정보업체의 호가 지수가 실제 가격을 부풀리는 현상이 매우 명확하게 나타났습니다. 서울 강남 3구와 수도권 주요 도시들의 경우에는 그 편차가 매우 크게 나타납니다. 특히 호가와 실거래가의 흐름을 비교해보면 실거래가가 오르기 전에 호가를 끌어올려 선동하고, 이를 언론이 사실인 양 대서특필하면서 이에 휘둘린 가계들의 추격 매수로 실거래가가 뒤따라 오르는 패턴이 나타납니다. 하지만 2007년 이후 추격 매수세가 끊어지면서 실거래가가 지속적으로 하락할 때는 국민은행이나 부동산정보업체의 호가 지수는 하락 폭이 상대적으로 미미합니다. 실제 집값 하락 현상을 ‘거래량이 적다’는 핑계를 대며 호가를 조정하지 않고 일반인들을 눈속임한 것입니다. 어떻게 보면 호가 위주의 가격 정보로 투기를 선동하고 부동산 거품을 떠받치고 있었던 것입니다. 한마디로 부동산정보업체가 부동산 투기 선동대 역할을 했음이 명확히 드러납니다.
<도표 1> 수도권 주요 지역 아파트 가격 추이 비교
(주) 각종 자료로부터 KSERI 작성
둘째, 이미 아파트 불패, 강남 불패는 이미 깨졌다는 사실입니다. 위의 도표에서 실거래가 기준으로는 2006년 말에서 2007초의 고점대비 서울 강남3구의 경우 이미 11.6%, 수도권 도시의 경우 25~30% 가량 떨어진 상태입니다. 명목가격으로 이만큼 하락했는데, 물가상승률을 반영한 가격으로는 훨씬 더 많이 떨어진 셈이 됩니다. 2006년 이후 국내 누적 물가상승률은 약 15%에 이릅니다. 따라서 아파트 실질 가격으로는 강남 3구의 경우 26.6%, 수도권 도시들의 경우 40~45% 가량 떨어진 셈이 됩니다.
그런데 위에서 보여드린 실거래가 패턴 추이는 올 4월 초까지 신고된 아파트 실거래가를 바탕으로 한 것이어서 이미 두 달 이상 지난 현재 시점에서는 하락폭이 이보다 더 커졌을 것으로 보입니다. 예를 들어, <도표2>에서 올 5월까지 위에서 가격패턴을 보여드린 수도권 주요 도시의 대표적 아파트단지 실거래가 추이를 보면 2009년 말부터 최근으로 올수록 실거래가가 더욱 가파르게 떨어지고 있습니다. 이 상태로 두 달 가량 지나면 2008년 말 경제 위기 수준으로 가격대가 떨어지게 될 가능성이 높습니다. 지난해 하반기까지 ‘대세상승’을 외쳤던 부동산 투기 선동가들도 이제는 올해 말까지는 주택 가격이 떨어질 가능성이 높다고 말합니다. 물론 주택 시장이 그렇게 단기간에 회복될 것이라고 생각지 않지만 그 사람들의 ‘희망사항’대로 올해 말까지만 이 추세로 떨어진다고 해도 그 사람들이 조작하는 호가 가격이 아닌 실거래가로는 어떻게 될까요? 상상에 맡겨봅니다.
<도표2> 수도권 주요 아파트단지 실거래가 추이
(주) 국토해양부 자료로부터 KSERI 작성
셋째, 제가 여러 차례 말씀 드렸지만, 서울 강남3구를 포함한 수도권 주요 도시에서는 2006년 말~2007년 초가 고점이었습니다. 이미 2006년 말~2007년 초를 기점으로 수도권 주요 도시들의 경우 이미 대세 하락 흐름에 들어있었다는 말입니다. 물론 서울 강북 지역이나 인천과 경기도 동북부 등 수도권에서 상대적으로 외곽 지역은 2008년 중반기가 고점으로 나타납니다. 이는 2006년 말까지 ‘버블 세븐’ 등 수도권 핵심 지역의 가격 상승이 일단락되면서 남은 투기 수요가 뉴타운과 재개발 등을 투기 소재로 삼아 인천과 경기도, 서울 외곽으로 침투해 들어갔기 때문입니다. 하지만 일정한 시차가 있지만, 집값 거품이 심했던 곳은 집값이 결국 떨어지게 돼 있습니다. 미국과 일본에서도 지역별로 상승과 하강의 시차는 있었지만, 결국 대부분 지역에서 주택 가격이 떨어졌습니다. 용머리가 내려오면 용꼬리도 따라 내려오기 마련입니다.
위에서 보여드린 것처럼 이미 대세하락은 전망이 아닌 현실입니다. 이런 상황에서도 일부 부동산 투기 선동가들은 실거래가 기준으로 대폭 떨어진 주택 가격을 인정하지 않고, 자신들의 호가 가격지수로 투기 거품을 떠받치면서도 다른 한편에선 “집값이 떨어진 지금이 집을 살 적기”라는 식으로 간교한 이중플레이를 하고 있습니다. 지금이 집을 살 적기라면 그런 ‘고급 정보’를 흘리지 말고 남 몰래 주택 사재기를 통해 떼돈을 벌면 될 텐데 왜 그렇게 동네방네 떠들고 다닐까요? 사실은 자신들이 직접 집을 사기보다는 남들이 자신들의 선동을 믿고 집을 많이 사주어야 자신들의 부동산 정보업이 번성하기 때문일 것입니다. 그런 속내가 아니라 정말 다른 사람들이 모두 부자되기를 바라는 선량한 마음씨 때문이라면 자신들부터 집을 몇 채씩 사서 인증샷이라도 올리면 좋을 것입니다.
누누이 말씀드리지만 주택시장의 사이클은 주식시장처럼 짧지 않습니다. 2000년대 부동산 거품이 심하고 오랜 기간 지속됐던 만큼 거품 해소 기간도 그만큼 심하고 오래 지속될 것입니다. 그것이 순리입니다. 그런 주택시장 사이클의 관점에서 보면 지금은 겨우 머리에서 어깨 정도 내려온 수준입니다. 아직도 장시간에 걸쳐 발바닥까지 내려갈 일이 남아 있습니다. 개별 가계에 집을 사라 마라 할 생각은 없으나, 적어도 투기 선동에 휘둘려 무리하게 빚을 내 집을 사는 일은 없기를 바랍니다. 무리하게 빚을 내 집을 사게 되면 빚 부담에 허리가 휘어져 집은 가지고 있지만 삶의 질은 빈곤계층 수준인 ‘하우스 푸어’로 전락할 수도 있기 때문입니다.
*<추적60분>의 보도국 이관을 반대하는 추적60분 PD님과 작가님들의 투쟁을 온 마음 다해 지지합니다.
트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 3주 전부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다.
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어떤 분이 트위터를 통해 아래와 같은 질문을 주셨기에 제가 다음과 같이 답해드렸습니다
@wismind: @kennedian3 파이낸셜뉴스 기사(http://bit.ly/dhZpCy )인데 시간되시면 님께서 기사 평가(^^) 트윗해주심 좋겠습니다.
답변: 기사 아래 설문대상자 명단에 답이 나와 있지 않나요? 건설업계, 부동산업계, 은행 증권 PB담당. 그들은 전문가라고 부르지만 저는 부동산 투기 선동가라고 부릅니다. 설문 대상자는 기사 입맛대로 얼마든지 고를 수 있습니다. 그리고 가장 중요한 것은 주택 시장은 이 사람들의 '희망사항'대로 움직이는 것이 아니라 냉혹한 시장의 자기 조절 메커니즘에 따라 움직입니다.
파이낸셜 뉴스가 '부동산 전문가'라고 뽑은 사람들 명단을 한 번 보시죠. 제가 보기에는 저 명단 가운데 직간접적으로라도 부동산 문제에 이해관계가 없는 사람은 불과 변창흠 교수님을 비롯해 두세 사람 정도밖에 안 돼 보입니다. 따라서 '부동산 이해관계자'들 명단이라고 해야 더 정확하지 않을까요? '부동산 찌라시'라는 말이 괜히 나오는 게 아닙니다. 명단 한 번 보시죠.
◆건설업계 김종택 현대건설 주택사업본부 상무, 최범호 삼성물산 건설부문 주택경영지원팀 상무, 김주동 대우건설 주택사업본부장, 김환열 GS건설 주택기획담당 상무, 배지환 대림산업 상무, 장홍균 현대산업개발 영업본부 상무, 이영호 SK건설 건축주택부문 상무, 이상근 롯데건설 마케팅팀 상무,심재홍 쌍용건설 이사, 이상호 포스코건설 개발사업본부 차장 ◆부동산업계 김희선 부동산114 전무, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소 소장, 박찬식 ATY컨설팅 대표, 이영진 닥터아파트 이사, 전영진 예스하우스 대표, 함영진 부동산써브 부동산연구실장, 강은 지지옥션 팀장, 김부성 부동산富테크연구소 소장 ◆금융·증권업계 강승민 NH투자증권 애널리스트, 김선미 KTB투자증권 애널리스트, 김연화 기업은행 부동산팀장, 김인응 우리은행 수석부부장, 윤진일 IBK투자증권 선임연구원, 이광수 한화증권 연구위원, 이남수 신한은행 부동산팀장, 조윤호 대신증권 연구위원, 한석수 솔로몬투자증권 차장, 한종효 신영증권 연구원 ◆연구소·학계 고성수 건국대 부동산학과 교수, 권주안 주택산업연구원 연구실장, 나찬휘 국민은행연구소 부동산연구팀장, 변창흠 세종대 행정학과 교수, 유병규 현대경제연구원 경제연구본부장, 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원 (이상 무순)
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닥터아파트 대표라는 사람의 글에 짧게 코멘트하겠습니다. 사실 대응을 안 하려다가 혹시라도 잘 모르시는 분들은 휘둘릴 수도 있겠다 싶어 코멘트합니다. 그 사람은 주택 거래량과 집값의 상관관계를 이용해 향후 주택 가격을 전망한 제 주장에 대해 제가 쓰지도 않은 ‘폭락’이라는 표현까지 써가며 제 주장을 왜곡하는 한편 거래량이 줄어든다고 집값이 꼭 떨어지지는 않는다고 주장했습니다.
과연 그럴까요? 현재의 주택 거래가 침체된 것은 아주 간단한 시장 경제 원리로 이해할 수 있습니다. 모든 재화와 마찬가지로 주택도 가격이 올라가면 수요량은 줄고 공급량은 늘어납니다. 그 동안은 집값이 오르는 가운데도 투기적 가수요를 불러일으켜 이 같은 간극을 메워왔으나 이제는 현재처럼 높은 집값 수준에서 집을 사줄 수 있는 투기적 가수요마저도 거의 고갈돼 버렸습니다. 가계부채가 한계까지 이르러 더 이상 빚을 내서 집을 사줄 수도 없는 지경에 이르렀습니다. 이 경우 주택 가격은 수요와 공급이 일치하는 지점까지 내려와 새로운 시장 균형 가격을 형성하는 게 정상입니다. 하지만 아직 정부의 부동산 부양책이나 부동산정보업체들의 호가 거품 선동으로 아직 잠재적 매도자들이 버티고 있기에 이 같은 가격 조정이 지연되고 있는 것입니다. 이처럼 가격 조정이 지연될수록 잠재적 매도자와 잠재적 매수자 사이의 기대가격 차이로 거래는 줄어들 수밖에 없습니다. 그 사람 표현대로 “매도자들이 손실 회피를 위해 버티고 있는” 국면입니다. 하지만 대부분 무리한 부채 부담을 가진 잠재적 매도자들이 얼마나 버틸 수 있을지는 미지수입니다.
한편 이 사람은 “집값이 대세하락 또는 폭락으로 이어지려면 시세 보다 낮게 매매가 활발해져 거래량이 지금보다 크게 늘어나야 한다”고 주장합니다. 주택 시장 사이클에 대해 뭘 몰라서 하는 소리입니다. 미국이나 일본 등 세계 어느 나라에서든 주택 가격 대세하락 또는 폭락의 전 단계와 초기 단계에는 거래량이 확 줄어드는 현상이 생깁니다. 더 이상 집을 사줄 수요가 충분치 않고, 많은 이들이 주택 가격이 더 떨어질 것으로 예상하는데 어떻게 거래량이 많겠습니까. 미국과 일본을 비롯해 세계 어느 나라든 거래량이 확 줄어드는 가운데 주택 가격은 대세하락 또는 폭락했습니다. 이런 사정도 모르는 ‘우물 안 개구리’들이 ‘부동산 전문가’라는 타이틀을 달고 곳곳에서 떠들고 있으니 일반 가계들은 늘 조심, 또 조심하시기 바랍니다.
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모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
수도권 아파트 가격이 상당히 빠른 속도로 떨어지고 있습니다. 이미 우리 연구소가 지난해부터 경고했던 대로입니다. 우리 연구소는 이미 지난해 반등기에 대해 정부가 막대한 부양책을 써서 만들어낸 일시적 반등기일 뿐 지속될 수 없다고 경고했습니다. 사실상 2008년 말 경제위기와 더불어 국내 부동산 시장도 계속 내리막길을 걷는 것이 정상적인 시장 흐름이었지만, 정부가 자신들의 정치적 기반을 위해 ‘폭탄 돌리기’ 국면을 만들어낸 것이었습니다. 하지만 그 같은 정부의 억지 부양책에도 불구하고 수도권 주택시장은 또 다시 경제위기 초기 상황과 비슷한 수준까지 꺾이고 있습니다. 그러는 가운데 지난 한 해에만 가계 부채 45조원이 늘어나고 51조원 가량의 토건 부양책을 사용하는 등 국민경제 전체적으로 천문학적인 기회비용이 소진되고 있습니다. 이 같은 막대한 자원을 소진하면서도 부동산 거품의 붕괴를 막기는 어렵습니다.
그런데 아직도 이 같은 부동산시장의 흐름을 부인하면서 ‘집값이 떨어진 지금이 집을 살 적기’라는 식으로 선동하는 사람이나 언론이 적지 않습니다. 그들이 그렇게 선동할 때는 매도호가 위주로 작성된 사기적인 가격 정보를 이용해 그렇게 주장합니다. 실제 시장에서 가격이 크게 떨어졌음에도 불구하고 매도호가 위주로 가격을 떠받치면서 ‘조정 기간’이나 ‘약보합 시기’가 지나면 다시 오를 것처럼 일반 가계들을 선동합니다.
하지만 국토해양부 실거래가 흐름을 보면 이미 대세 하락 흐름에 들어 있음이 명확히 드러납니다. 그 동안 우리 연구소는 수도권 각 지역의 시세 흐름을 주도하는 대표적 아파트 단지 수천 곳의 실거래가 흐름을 조사해 왔습니다. 그 같은 실거래가 추이를 바탕으로 부동산정보업체들의 사기적 호가 지수가 아닌 실제 가격으로는 이미 대세하락 흐름에 접어들어 있음을 강력히 주장해온 것입니다. 하지만 저희 연구소가 축적해온 그 방대한 데이터를 제한된 지면을 통해 모두 보여드릴 수는 없었습니다. 저희 나름대로 개별 아파트 단지의 실거래가 사례를 보여드리기는 했습니다만, 아무래도 일반인들이 몇몇 사례만을 보고 대세하락 흐름을 알기에는 어려웠을 것입니다. 그런데 마침 6월 9일 방영된 KBS 추적60분 <아파트 실거래가 분석 보고, 대세하락 시작됐나?>편의 제작을 돕는 과정에서 그 동안 저희 연구소가 축적해온 실거래가 자료들을 바탕으로 가격 패턴을 만들게 됐습니다.
설명에 앞서 두 가지 전제를 달고자 합니다. 우선, 이번에 정리한 실거래가는 일반적으로 사람들이 가장 많이 거주하는 면적형인 60㎡, 85㎡, 115㎡형 전후의 아파트들을 기준으로 잡아 분석했습니다. 사실 가격 비중이 크고 고점 대비 낙폭이 큰 115㎡형 이상 아파트의 실거래가들을 포함했다면 실거래가 하락폭은 더 커졌을 가능성이 높습니다. 둘째, 이 글에서 공개하는 실거래가 분석 자료는 가격지수가 아닌 가격패턴 정도로 봐야 합니다. 추적60분팀으로부터 갑작스럽게 작업 의뢰를 받게 되다 보니 시간 제약상 가격지수라고 할 정도로 매끈한 모양을 만들지는 못했습니다. 하지만, 큰 흐름에서는 가격 패턴의 움직임과 가격지수가 거의 비슷하게 움직인다고 봐도 전혀 무리는 없을 겁니다.
이제 이렇게 실제 가격패턴을 산출한 결과를 아래 <도표1>을 통해 보면서 설명 드리겠습니다. 분석 결과 몇 가지 두드러진 특징이 나타났습니다. 우선, 실제 부동산정보업체의 호가 지수가 실제 가격을 부풀리는 현상이 매우 명확하게 나타났습니다. 서울 강남 3구와 수도권 주요 도시들의 경우에는 그 편차가 매우 크게 나타납니다. 특히 호가와 실거래가의 흐름을 비교해보면 실거래가가 오르기 전에 호가를 끌어올려 선동하고, 이를 언론이 사실인 양 대서특필하면서 이에 휘둘린 가계들의 추격 매수로 실거래가가 뒤따라 오르는 패턴이 나타납니다. 하지만 2007년 이후 추격 매수세가 끊어지면서 실거래가가 지속적으로 하락할 때는 국민은행이나 부동산정보업체의 호가 지수는 하락 폭이 상대적으로 미미합니다. 실제 집값 하락 현상을 ‘거래량이 적다’는 핑계를 대며 호가를 조정하지 않고 일반인들을 눈속임한 것입니다. 어떻게 보면 호가 위주의 가격 정보로 투기를 선동하고 부동산 거품을 떠받치고 있었던 것입니다. 한마디로 부동산정보업체가 부동산 투기 선동대 역할을 했음이 명확히 드러납니다.
<도표 1> 수도권 주요 지역 아파트 가격 추이 비교
(주) 각종 자료로부터 KSERI 작성
둘째, 이미 아파트 불패, 강남 불패는 이미 깨졌다는 사실입니다. 위의 도표에서 실거래가 기준으로는 2006년 말에서 2007초의 고점대비 서울 강남3구의 경우 이미 11.6%, 수도권 도시의 경우 25~30% 가량 떨어진 상태입니다. 명목가격으로 이만큼 하락했는데, 물가상승률을 반영한 가격으로는 훨씬 더 많이 떨어진 셈이 됩니다. 2006년 이후 국내 누적 물가상승률은 약 15%에 이릅니다. 따라서 아파트 실질 가격으로는 강남 3구의 경우 26.6%, 수도권 도시들의 경우 40~45% 가량 떨어진 셈이 됩니다.
그런데 위에서 보여드린 실거래가 패턴 추이는 올 4월 초까지 신고된 아파트 실거래가를 바탕으로 한 것이어서 이미 두 달 이상 지난 현재 시점에서는 하락폭이 이보다 더 커졌을 것으로 보입니다. 예를 들어, <도표2>에서 올 5월까지 위에서 가격패턴을 보여드린 수도권 주요 도시의 대표적 아파트단지 실거래가 추이를 보면 2009년 말부터 최근으로 올수록 실거래가가 더욱 가파르게 떨어지고 있습니다. 이 상태로 두 달 가량 지나면 2008년 말 경제 위기 수준으로 가격대가 떨어지게 될 가능성이 높습니다. 지난해 하반기까지 ‘대세상승’을 외쳤던 부동산 투기 선동가들도 이제는 올해 말까지는 주택 가격이 떨어질 가능성이 높다고 말합니다. 물론 주택 시장이 그렇게 단기간에 회복될 것이라고 생각지 않지만 그 사람들의 ‘희망사항’대로 올해 말까지만 이 추세로 떨어진다고 해도 그 사람들이 조작하는 호가 가격이 아닌 실거래가로는 어떻게 될까요? 상상에 맡겨봅니다.
<도표2> 수도권 주요 아파트단지 실거래가 추이
(주) 국토해양부 자료로부터 KSERI 작성
셋째, 제가 여러 차례 말씀 드렸지만, 서울 강남3구를 포함한 수도권 주요 도시에서는 2006년 말~2007년 초가 고점이었습니다. 이미 2006년 말~2007년 초를 기점으로 수도권 주요 도시들의 경우 이미 대세 하락 흐름에 들어있었다는 말입니다. 물론 서울 강북 지역이나 인천과 경기도 동북부 등 수도권에서 상대적으로 외곽 지역은 2008년 중반기가 고점으로 나타납니다. 이는 2006년 말까지 ‘버블 세븐’ 등 수도권 핵심 지역의 가격 상승이 일단락되면서 남은 투기 수요가 뉴타운과 재개발 등을 투기 소재로 삼아 인천과 경기도, 서울 외곽으로 침투해 들어갔기 때문입니다. 하지만 일정한 시차가 있지만, 집값 거품이 심했던 곳은 집값이 결국 떨어지게 돼 있습니다. 미국과 일본에서도 지역별로 상승과 하강의 시차는 있었지만, 결국 대부분 지역에서 주택 가격이 떨어졌습니다. 용머리가 내려오면 용꼬리도 따라 내려오기 마련입니다.
위에서 보여드린 것처럼 이미 대세하락은 전망이 아닌 현실입니다. 이런 상황에서도 일부 부동산 투기 선동가들은 실거래가 기준으로 대폭 떨어진 주택 가격을 인정하지 않고, 자신들의 호가 가격지수로 투기 거품을 떠받치면서도 다른 한편에선 “집값이 떨어진 지금이 집을 살 적기”라는 식으로 간교한 이중플레이를 하고 있습니다. 지금이 집을 살 적기라면 그런 ‘고급 정보’를 흘리지 말고 남 몰래 주택 사재기를 통해 떼돈을 벌면 될 텐데 왜 그렇게 동네방네 떠들고 다닐까요? 사실은 자신들이 직접 집을 사기보다는 남들이 자신들의 선동을 믿고 집을 많이 사주어야 자신들의 부동산 정보업이 번성하기 때문일 것입니다. 그런 속내가 아니라 정말 다른 사람들이 모두 부자되기를 바라는 선량한 마음씨 때문이라면 자신들부터 집을 몇 채씩 사서 인증샷이라도 올리면 좋을 것입니다.
누누이 말씀드리지만 주택시장의 사이클은 주식시장처럼 짧지 않습니다. 2000년대 부동산 거품이 심하고 오랜 기간 지속됐던 만큼 거품 해소 기간도 그만큼 심하고 오래 지속될 것입니다. 그것이 순리입니다. 그런 주택시장 사이클의 관점에서 보면 지금은 겨우 머리에서 어깨 정도 내려온 수준입니다. 아직도 장시간에 걸쳐 발바닥까지 내려갈 일이 남아 있습니다. 개별 가계에 집을 사라 마라 할 생각은 없으나, 적어도 투기 선동에 휘둘려 무리하게 빚을 내 집을 사는 일은 없기를 바랍니다. 무리하게 빚을 내 집을 사게 되면 빚 부담에 허리가 휘어져 집은 가지고 있지만 삶의 질은 빈곤계층 수준인 ‘하우스 푸어’로 전락할 수도 있기 때문입니다.
끝으로 부동산 투기 선동을 하는 한 부동산정보업체 대표의 글에 짧게 코멘트하겠습니다. 사실 대응을 안 하려다가 혹시라도 잘 모르시는 분들은 휘둘릴 수도 있겠다 싶어 코멘트합니다. 그 사람은 주택 거래량과 집값의 상관관계를 이용해 향후 주택 가격을 전망한 제 주장에 대해 제가 쓰지도 않은 ‘폭락’이라는 표현까지 써가며 제 주장을 왜곡하는 한편 거래량이 줄어든다고 집값이 꼭 떨어지지는 않는다고 주장했습니다.
과연 그럴까요? 현재의 주택 거래가 침체된 것은 아주 간단한 시장 경제 원리로 이해할 수 있습니다. 모든 재화와 마찬가지로 주택도 가격이 올라가면 수요량은 줄고 공급량은 늘어납니다. 그 동안은 집값이 오르는 가운데도 투기적 가수요를 불러일으켜 이 같은 간극을 메워왔으나 이제는 현재처럼 높은 집값 수준에서 집을 사줄 수 있는 투기적 가수요마저도 거의 고갈돼 버렸습니다. 가계부채가 한계까지 이르러 더 이상 빚을 내서 집을 사줄 수도 없는 지경에 이르렀습니다. 이 경우 주택 가격은 수요와 공급이 일치하는 지점까지 내려와 새로운 시장 균형 가격을 형성하는 게 정상입니다. 하지만 아직 정부의 부동산 부양책이나 부동산정보업체들의 호가 거품 선동으로 아직 잠재적 매도자들이 버티고 있기에 이 같은 가격 조정이 지연되고 있는 것입니다. 이처럼 가격 조정이 지연될수록 잠재적 매도자와 잠재적 매수자 사이의 기대가격 차이로 거래는 줄어들 수밖에 없습니다. 그 사람 표현대로 “매도자들이 손실 회피를 위해 버티고 있는” 국면입니다. 하지만 대부분 무리한 부채 부담을 가진 잠재적 매도자들이 얼마나 버틸 수 있을지는 미지수입니다.
한편 이 사람은 “집값이 대세하락 또는 폭락으로 이어지려면 시세 보다 낮게 매매가 활발해져 거래량이 지금보다 크게 늘어나야 한다”고 주장합니다. 주택 시장 사이클에 대해 뭘 몰라서 하는 소리입니다. 미국이나 일본 등 세계 어느 나라에서든 주택 가격 대세하락 또는 폭락의 전 단계와 초기 단계에는 거래량이 확 줄어드는 현상이 생깁니다. 더 이상 집을 사줄 수요가 충분치 않고, 많은 이들이 주택 가격이 더 떨어질 것으로 예상하는데 어떻게 거래량이 많겠습니까. 미국과 일본을 비롯해 세계 어느 나라든 거래량이 확 줄어드는 가운데 주택 가격은 대세하락 또는 폭락했습니다. 이런 사정도 모르는 ‘우물 안 개구리’들이 ‘부동산 전문가’라는 타이틀을 달고 곳곳에서 떠들고 있으니 일반 가계들은 늘 조심, 또 조심하시기 바랍니다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은
저를 포함한 김광수경제연구소 연구원들의 트위터 주소는 아래 링크한 제 트위터의 리스트 목록에서 확인할 수 있습니다. http://twitter.com/home#/list/kennedian3/list-3
이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Seattlelite님께서 띄워주신 글입니다. 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 다만 제 의견이Seattlelite님의 견해와 동일한 것으로 읽지는 마십시오. 물론 많은 부분 공감하지만요.^^
정답은 '그렇지 않다." 입니다.
제가 본 포럼에 제일 처음 글을 쓴 내용이 아마
부동산 버블 주기에 대한 씨애틀의 특수성에 대해 썼을 것입니다.
캘리포니아, 뉴욕 등 미국의 주요도시들이 대부분 거래가 중단되고
폭락의 징후가 여기 저기 감지되고 있을 즈음.
씨애틀은 홀로 독야청청 줄기찬 '폭등'을 했기 때문입니다.
신문과 방송에서는 "Seattle is Special."을 연일 외쳤고,
꽤 많은 사람들이 서둘러 주택을 구입하고 있었습니다.
바로 코앞의 낭떠리지는 보지 못한채 말입니다.
요즘 제가 할일이 무지 많아져서 약간 바쁩니다.
해서 간략하게 나마 지난 버블 기간 미국의 주요도시들의 버블에 대해 설명 드리겠습니다.
일단 도표를 보시지요.
미국의 20대 주요도시 중 서로다른 패턴을 보이는 5개 도시군를 꼽아 보았습니다.
1. 샌디에고 - LA, 샌프란시스코, 뉴욕, 보스톤 등 캘리포니아와 미동부 상업지역 - 거점도시
이들 지역은 한국의 서울과 비슷합니다. 부동산이 타지역에 비해 상대적으로 비싼 곳이었고,
인구도 많고 경제의 중심지입니다.
그림에서 보시다시피 2006년까지 꾸준히 올랐다가 추락하여 최근 다시 상승세를 보입니다.
대표적인 버블 패턴입니다.
2. 라스베가스 - 마이애미, 피닉스 등 거점보시 근처의 투기도시
이들 도시들은 LA, 뉴욕등 거점도시에서 그다지 멀지 않은 곳에 위치한 도시들로
투기자금이 몰린 곳이라고 생각하시면 됩니다.
한국으로 치면, 용인, 파주 등 수도권 외곽 신도시라고 생각하면 비슷할듯.
그림에서 보다시피 1번 거점도시보다 늦게 폭등하다가 더먼저 폭락합니다.
1번은 최근 회복하는데 반해 이들 도시는 아직도 하락이 진행중입니다.
3. 달라스 - 부동산 버블이 없는 도시
텍사스주를 비롯해 미국 중부내륙도시들은 부동산 거품이 발생하지 않았습니다.
마찬가지로 그랬기 때문에 폭락하는 현상도 발생하지 않았습니다.
다만 경기침체로 인해 약간의 하락은 있었습니다.
한국으로 따지면, 지방의 인구가 늘지않는 그런 도시들로 보시면 됩니다.
4. 디트로이트 - 경기침체로 인구가 줄어드는 도시.
그 옛날 자동차 산업의 중심지 디트로이트는 자동차 산업의 침체와 함께
부동산 버블과는 전혀 상관없이 인구가 줄어들어 주택가격이 계속 하락하는 도시입니다.
한국은 예로 들 도시가 생각나지 않는군요.
5. 문제의 씨애틀 - 포틀랜드 등 미국의 북서부 지역의 도시
주요 거점도시들이 다 오를때 안 오르다가 뒷북치면서 오르는 도시.
실제로 씨애틀은 LA등 대도시들이 주춤했을 당시인 2005년 부터 급등하기 시작합니다.
그 이후로 타 대도시는 하락하기 시작하는데, 홀로 2006년, 2007년 계속 급등한 도시입니다.
한국을 예로 들면, 아마도 부산, 창원, 울산 지역들이 되지 않을까 생각합니다.
일명 부동산 버블 뒷북도시.
이 문제의 서북미 지역도 2007년 이후로 꼬꾸라 들기 시작합니다.
여타 대도시가 지금 회복하는데도 불구하고 씨애틀은 아직도 하락하고 있습니다.
아래는 가격변동률 그래프인데 더 실감나실 겁니다.
특히 라스베가스를 보면 폭등이 심할수록 폭락이 심하다는 것을 알수 있습니다.
그런데...
2005년 부터 뒤늦게 급등한 씨애틀은 급등 당시에 구매한 사람들은 지금 이익을 보았을까요?
지금 씨애틀의 집값은 2004년 가격으로 되돌아 갔습니다. 급등하기 전으로 돌아갔다는 말이지요.
2005년 이후 급등기에 산 사람은 죄다 물 먹었다는 이야깁니다.
문제는 향후가 더 골치 아픕니다.
최근 골드만 삭스에서 미국 주택 가격 전망 보고서를 발표했는데...
향후 2년내에 씨애틀의 주택가격은 22% 더 하락한다는 예측입니다.
부동산 버블이 LA 등지에 비해 아직 덜 가라앉았다는 설명과 함께 말입니다.
위 표는 골드만 삭스의 보고서에 나오는 표입니다.
샌디에고는 5% 상승인데 반해 씨애틀은 22% 하락입니다.
..................................
최근 부산을 위시한 창원 등지의 아파트 가격이 폭등하고 있다고
노심초사 하시는 분들을 포럼에서 자주 뵐수 있습니다.
수도권은 폭락하는데 지방도시는 급등하니 불안하겠지요.
2005년 당시 씨애틀에서도 그런 일이 있었습니다.
당시 저도 LA나 뉴욕 등 미국의 주요도시들의 부동산동향을 늘 예의 주시하였습니다만,
2005, 2006년이 지나면서 씨애틀의 부동산이 꺾일줄을 모르니 저도 조마조마햇습니다.
결국 2007년 도저히 못 참겠다고 판단한 저는 실제로 집을 사기위해 투어를 한 적이 있습니다.
다행히 2007년의 씨애틀은 부동산 고점시의 전형적인 상황인 매물증가, 거래하락의 전조를 보일때 였고
폭락의 징후를 읽은 저는 주택구매를 포기했었던 것이지요.
지금 부산, 마산, 창원 등 뒷북 폭등지역에 계신 분들은 잘 판단하셔야 할것입니다.
혹시라도 지금이라도 잡은 부동산의 끈이 썪은 동아줄이 될수도 있으니까요.
특히, 과감히 빚을 내어 투자하는 그런 모험은 꿈도 꾸지 마시고...
100% 자기 자본이 있다면, 뭐 맘대로 하십시오.^^
씨애틀에서...
잠못 드는 밤에.
(지금 시각 밤 2시.)
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은
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오늘은 시간이 없어서 설명을 길게 쓰지 못합니다.
그제 발표된 국토부 아파트 거래량과 실거래가를 업데이트해봤습니다.
먼저 아래 <도표1>의 아파트 거래량.
이미 서울 수도권과 강남3구의 아파트 거래량은 2008년 하반기 수준까지는 위축된 것으로
보입니다. 이 추세라면 두 달 정도 후면 거의 2008년말 수준의 거래량까지 내려갈 수도 있겠습니다.
이어 <도표2>의 강남구 대치동 은마아파트와 일산동구 마두동 백마삼성아파트의 실거래가.
이미 저희 연구소가 얼마 전 KBS 추적60분에서 수도권 아파트의 절반 이상이 밀집돼 있는
수도권 주요 도시의 경우 2006년말~2007년초가 고점이며, 그때 이후 20~30% 가량 떨어져
있음을 명확히 보여드렸습니다. 지난달 실거래가 발표된 내용까지만 정리해 실거래가 패턴을
만들었었는데, 5월 실거래가를 업데이트해보니 매우 가파르게 떨어지고 있네요.
실거래가 역시 이 추세로 두 달 정도 후면 2008년말 수준까지 떨어질 것으로 보입니다.
실거래가 사례 가운데 두 곳만 보여드리는 점 양해 바랍니다.
그렇다고, 두 세 달 후면 다시 2009년처럼 반등할 것으로 생각하지는 않겠죠?
이제는 2009년처럼 강하게 반등하는 시기는 앞으로 한 동안 없을 것입니다.
"집값이 싼 지금이 집을 살 적기"라는 선동에 휘둘리지 않기를 바랍니다.
트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 2주 전부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
지난 6월 9일 방영된 KBS 추적60분 <아파트 실거래가 분석 보고, 대세하락 시작됐나>편을 본 뒤 저희 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)의 부동산문제 게시판에 '애기엄마'님이 띄워주신 글입니다. 짧지만 가슴에 와닿는 말씀을 차분하게 쓰셔서 포럼회원분들께 많은 호응을 얻은 글입니다. 좀 더 많은 분들이 읽어보시길 바라는 마음에서 이곳에도 소개합니다.
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아무것도 모르던 시절에 결혼을 하면, 남편이 30평대 아파트는 사 오는 것이 당연한 것이다 생각하던 진짜 철없는 전문직 여성 이었습니다. 처녀시절에 아파트 대출받아 사는 친구들도 있었는데, 저는 그 대출금 갚으려면 1년에 1억을 갚아도, 몇 년은 걸릴 것 같아서 간이 작아 못 샀는데, 친구들은 대출금을 갚을 생각으로 집을 사는 것은 아니었더군요. 나중에 시세차익을 내려고, 레버리지를 이용한 것이었습니다. (저는 그 때 레버리지가 뭔지도 모르는 경제깡통이었습니다. )
결론은 남편이 30평대 아파트를 사오지는 못해도, 시댁에서 전세는 구해 주셨지요.
결혼 전에는 집은 사 주시겠다고 하시곤, 결혼 후에는 사 주실 형편이 못 된다고 하셨습니다. 그래서, 뭐, 우리 둘이서 한번 집을 사봐야겠다고 생각하고 공부를 시작했습니다. 아파트가 무엇인지에 대해서. 내가 살고 싶은 동네에 적당한 아파트에 살려고 하는데, 왜 그아파트가 7년 사이에 8배가 값이 뛰는 가에 관해서 알고 싶었습니다. 대체 남들은 어떻게 그 집을 사고 파는 것일까 하구요.
그 때 이 카페를 알게 되면서, 얼마나 맘이 편해졌는지 모릅니다.
상식적으로 집값이 너무 비싸니 사지 못했고, 대출금은 갚아야 하는 것이라고 생각해서 빚갚으면서 인생 보내기가 싫었고, 집이란 삶의 터전이라고 생각해 왔던 저의 상식이 틀린 것이 아니라는 것을 알게 되었습니다.
또한 지극히 상식적이었던 내가 바보였던 것이 아니라, 남의 돈으로 사서, 나보다 더한 바보에게 이익을 남기겠다는 그들이 탐욕스러웠다는 것을, 그리고 그런 개인적인 탐욕과 무지와 초조함을 언론을 이용하여, 대중을 착취하는 시스템을 구축하고, 그것을 꾸준히 재생산해내며, 대대손손 유지 시키려는 세력이 있고, 그들이 여전히 지배계층이라는 것도 알게 되었습니다.
이건 단순히 집을 한 채 가지려는데 너무 비싸니까, 값이 정상화 되어야 한다는 문제가 아닌것 같습니다.
불건전한 경제 시스템을 세습시키려는 세력과의 전방위의 싸움 같은 것이라고 생각됩니다.
추적60분에서 어떤 분이 말씀하신 것처럼, 집은 삶의 터전이고, 경제발전은 머리를 써서 다른 곳에서 찾아야 한다는 그 말씀을 생각합니다.
내일도 일하러 나가야 합니다. 제가 열심히 일해서 나라에 기쁘게 내고 있는 저의 갑근세가 기득권의 시스템 구축에 쓰이는 일이 없었으면 좋겠습니다.
희망은 희망하는 사람에게 온다고 하더군요.
안녕히 주무십시오.
트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다.
경남은행에서 수천억원 규모의 부동산 PF대출 사고가 발생하면서 언론 보도가 요란하다. 물론 이번 PF대출 사고는 저축은행이 아닌 시중은행권에서 발생했다는 점에서 우려의 목소리가 커지는 것은 이해할 수 있다. 하지만 일부 언론들이 이를 ‘PF대란’ 등의 제목을 달며 곧바로 공적자금을 투입하라는 식의 부양책을 주문하는 것은 정도가 지나친 요구다. 꼭 이 때문만은 아니지만 국토해양부가 건설업계와 부동산시장 전문가를 만나 현재 주택시장 상황에 대해 청취하고 부양책에 대한 건의를 들었다고 한다. 도대체 왜 이들은 주택정책을 마련할 때 이해관계가 명백한 업계의 이야기만 듣는지, 그리고 버블이 아니라면서 왜 조금만 주택시장이 가라앉으면 부양책을 쓰려 하는지 이해가 안 된다. 어쨌든 이 글에서는 PF대출 위기를 거론하며 가계 부채를 더 일으켜서라도 주택시장을 부양하라는 주장에 대해서 검토해보자.
우선, 일부 언론이 걱정하는 시나리오 대로 건설업계의 연쇄도산으로 PF대출이 부실화될 경우 금융권에 미칠 파장은 얼마나 클까. 도표에서 보는 것처럼 금융권 PF대출 잔고는 2009년 말 현재 82.4조원에 이르며 이 가운데 은행권이 51.0조원으로 가장 많다. 이어 저축은행 11.8조원, 보험사 5.7조원, 증권사 2.7조원 등이다. 이들 PF대출의 연체율을 보면 금융권 전체로 3.58%에서 6.37%로 계속 증가하고 있어 시간이 지날수록 PF대출의 부실이 수면 위로 드러나고 있음을 알 수 있다. 금융권별로 세분화해 살펴보면, 증권사 연체율이 2008년 6월 6.57%에서 30.28%로 급등했고, 보험사는 2.37%에서 4.55%로 증가했다. 하지만 보험사와 증권사의 PF대출 비중이 8.4조원 정도로 크지 않고 보험사와 증권사의 자본금 및 자산 규모 등을 감안할 때 크게 우려할 상황은 아니라고 할 수 있다. 또 PF대출의 60% 가량을 차지하는 은행권의 경우 연체율이 2008년 6월에 비해서는 올랐으나 1.67% 정도로 비교적 낮을 뿐만 아니라 2009년 6월에 비해 떨어지고 있다.
이 가운데 건설업체 자금난의 직접적 타격을 받을 것으로 집중 거론되고 있는 저축은행의 경우 연체율이 2009년 말 10.6%로 2009년 6월말에 비해서는 소폭 상승했으나 2008년 6월 14.28%보다는 낮아졌다. 물론 이 같은 연체율이 저축은행 실태를 그대로 드러내는 것이라고 하기는 어렵다. 저축은행들이 PF대출 부실이 드러나는 것을 막기 위해 부실 PF대출을 회수하지 않고, 추가 대출 등을 통해 연체율을 낮추고 있고 자산관리공사가 저축은행 전체 PF대출의 15%가량에 해당하는 1.7조원 가량의 부실 PF대출 자산을 매입해준 점 등을 감안하면 실제 PF대출 부실율은 이보다 훨씬 더 높을 가능성이 높다. 따라서 주택시장 침체가 지속되고 있는 가운데 PF대출 부실과 주택가격 하락에 따른 가계대출 연체 증가가 현실화할 경우 상당수 저축은행 또한 도산할 가능성이 높아지고 있는 것은 사실이다. 하지만 저축은행 PF대출 규모와 연체율 등을 종합적으로 감안해도 이것이 금융시스템 전반에 큰 충격을 줄 가능성은 그리 크지 않다고 할 수 있다. 오히려 그 동안 부동산 버블에 기대 무분별하게 난립하며 PF대출과 주택대출을 늘려온 저축은행 또한 부동산 버블이 꺼지는 과정에서 구조조정이 불가피하다고 할 수 있다. 그런 점에서 현재의 저축은행 위기는 업계 안에서 구조조정이 이뤄지도록 하는 것이 순리다.
<도표> 비은행예금취급기관 및 저축은행 대출 현황
(주)한국은행 자료로부터 KSERI 작성
이번에는 저축은행이 전체 금융권에서 차지하는 비중과 저축은행이 건설업에 대출한 대출금의 비중을 <도표>를 통해 살펴보자. 저축은행의
이어 비은행금융기관 전체의 분야별 대출비중 추이를 보면, 산업대출이 2008년 이후 57.4%에서 54.1%로 점점 줄어드는 반면 가계대출 비중은 42.6%에서 45.9%로 점점 높아지고 있다. 그런데 산업대출 가운데 건설업의 대출액은 16조~20조원 정도로 전체 산업대출의 10~12% 정도에 불과하다. 전체 가계대출의 1/4 정도에 불과한 정도로 결코 큰 비중이라고 볼 수 없다. 부동산업에 대한 대출 비중을 추가한다고 해도 전체 산업대출의 22~25% 정도에 불과해 상황은 크게 다를 바가 없다.
물론 저축은행의 PF대출 등 건설업 관련 대출 비중은 상대적으로 더 클 가능성이 높다. 하지만 전체 비은행예금취급기관의 대출 비중보다 두 배 가량 높다고 하더라도 결코 금융권 전체에서 차지하는 비중은 크다고 할 수 없다. 저축은행의 총대출 추이를 보면 2004년 9월 총 여신(말잔 기준) 28.3조원에서 2010년 2월 65.6조원으로 가파르게 늘어나기는 했다. 하지만 저축은행 대출이 전체 예금취급기관 총대출에서 차지하는 비중을 보면 4.9~5.8% 정도에 불과하다. 이 가운데 저축은행의 PF대출 잔액 11.8조원은 저축은행 전체 대출의 18.2% 정도다. 예금취급기관 전체 대출 가운데 PF대출 잔액 비중은 1%도 되지 않아 언론의 ‘PF대출발 금융위기’라는 시나리오가 얼마나 현재 상황을 침소봉대하는 것인지 짐작할 수 있다.
이런 점에서 현재 일부 언론이 주택시장 침체 및 이로 인한 PF대출 부실 위험성을 거론하면서 저축은행발 금융위기가 올 것처럼 선동하면서 추가적인 건설 및 부동산 부양책을 요구하는 것은 사태를 호도하는 것이라고 할 수 있다. 더구나 건설업계와 저축은행의 부실을 막기 위해 DTI규제 완화 등 한국경제 위기의 핵심이라고 할 수 있는 가계부채 문제를 더욱 악화시킬 가능성이 있다는 점에서 물불 가리지 않는 매우 위험한 요구라고 할 수 있다. 현재 한국경제 위기의 핵심은 가계부채 위기이지, 건설업계 위기나 PF대출 위기가 아니다. 오히려 지금은 이미 너무나 지연된 건설업계 구조조정을 서둘고 가계부채 다이어트를 유도해야 할 때다. 그런데도 국민의 혈세를 동원해 건설 및 부동산 부양책에 나선다면 더 이상 정부 행세를 하지 말아야 한다. 건설업계와 부동산 투기자들을 위해 대다수 국민들을 희생하는 정부는 필요 없기 때문이다.
트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
안녕하세요? 어제 KBS 추적60분 <아파트 실거래가 분석 보고, 대세하락 시작됐나?>편을 보셨는지요?
솔직히 제 성에는 충분히 차지는 않습니다.
하지만 제작팀이 주어진 시간에 최선을 다해서 현재 부동산시장의 실상을
제대로 보여주려고 많이 애쓴 것 같았습니다.
다만, 저로서는 부동산정보업체들이 호가 부풀리기를 하는 실태와 이를 통해
사람들을 선동하는 일부 언론의 작태를 좀 더 강하게 고발해주길 바랐는데,
거기까지는 여러 여건상 어려웠던 모양입니다.
그러나 어려운 여건 속에서도 전반적으로는 부동산 시장의 실상을 잘
전해준 프로그램이었다고 생각합니다.
여기에서 길게는 못 쓰지만 이미 저희 연구소가 분석해서 보여준
실거래가 패턴을 보셨으면 아시겠지만, 이미 대세하락은 전망이 아닌 현실입니다.
사실 추적60분에서 보여준 실거래가 패턴에는 가격 비중이 크면서도 낙폭이 큰 115제곱미터
이상 아파트의 가격 변화는 저희가 시간 부족 문제로 넣지 못했습니다.
따라서 실제 아파트 가격의 고점 대비 하락폭은 더 클 것입니다.
또한 실거래가는 올해 4월초까지 이뤄진 거래 사례들을 분석한 것인데,
아마 최근 두 달 동안에는 가격 하락폭이 더 가팔라졌을 것이라고 생각합니다.
불과 몇 달 만에도 이 정도로 가격이 뚝뚝 떨어지고 있는 것입니다.
아마 국민은행이나 부동산정보업체들의 호가 위주 가격지수가 아니라
정말 제대로 된 가격지수가 있다면(실제로 우리 연구소가 자체 아파트 가격지수를
만드는 작업을 진행하고 있습니다) 이미
수도권 아파트의 60%가 소재해 있는 수도권 주요 도시들의 아파트 가격은
20% 가량은 떨어진 것으로 나타날 것입니다.
그런데 이것은 이제 시작일 뿐입니다.
부동산 시장은 보통 10~20년에 걸친 긴 파동을 그리는데,
아직 하락폭은 머리에서 어깨 정도에 와 있는 것으로 보시면 될 겁니다.
앞으로 장기간에 걸쳐서 발바닥까지 내려갈 일이 남아 있다는 뜻입니다.
따라서 혹시라도 '집값이 떨어진 지금이 집을 살 적기'라는 식의
선동에 휘둘리시는 일이 없기를 바랍니다.
마지막으로 이번 방영분을 만든 김민희 PD님을 비롯해
김문수, 윤인아 작가님께 수고하셨다는 말씀을 전해드리고 싶습니다.
처음에 부동산문제에 대해 잘 모르는 상태에서 시작했음에도 불구하고
일반 가계들을 위해 제대로 된 정보를 제공하겠다는 열의로 뭉쳐
상당히 알찬 프로그램을 만들어낸 것 같습니다.
약간의 아쉬움이 있음에도 불구하고 힘찬 격려의 박수를 보냅니다.
그리고 이번 작업을 하느라고 저희 연구소 정남수 센터장님과 이동철
연구원이 2주가량 큰 수고를 하셨습니다.
그 분들께도 격려의 박수를 보내주시길 바랍니다.
그리고 저희 연구소를 성원해주시는 많은 분들께도 깊은 감사의 말씀 올립니다.
트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 지난 주부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
