정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

2009년 상반기에는 아파트가격이 반등하는 모습을 보였다. 이처럼 반등세를 보인 것은 부동산 규제완화라는 이름 아래 정부의 각종 부동산투기 조장책에 힘입어 단기적으로 급락한 주택을 매수하는 수요가 발생했기 때문으로 보인다. 국토부에 신고된 실거래가를 살펴보면, 서울 강남3구와 경기도 주요 도시 아파트의 경우 대부분 2006년 말부터 2007년 초에 고점을 기록한 뒤 지속적으로 가격이 하락해 2008년 말에는 고점 대비 -20%~-40% 가까운 하락세를 보였다. 특히 투기가 극심한 중대형 평형의 폭락세는 더욱 컸던 것으로 나타났다. 국민은행 가격지수나 부동산 정보업체의 가격지수 상으로는 거의 변동이 없거나 -5% 안팎의 완만한 하락세를 보인 것과는 딴판으로 국토부에 신고된 실거래가는 큰 폭으로 하락했던 것이다. 올 봄부터 수도권 거래가 부진한 속에서도 거래량이 다소 늘어난 것은 서울 지역에서는 과거 고점 대비 큰 폭의 하락세를 보여 상대적으로 싸게 느껴진 아파트를 매수하려는 투기수요가 일시적으로 늘어난 점과 인천과 경기지역에서는 신규분양 입주에 의한 경우가 대부분으로 기존아파트 거래는 그다지 많지 않았다.

여기서 아래 <도표1>에서 서울, 인천, 경기 지역의 아파트 면적별 거래량을 잠시 살펴보기로 하자. 전체적으로 중소형인 85m²형(25.7평형) 이하가 전체 거래량의 80% 이상을 차지하고 있다. 또 최근 가격반등과 더불어 거래량이 증가하고 있다고는 하지만 대부분이 중소형 위주로 증가하고 있으며 투기를 선도하는 중대형 아파트 거래량이 증가하고 있다고는 보기 어렵다. 이처럼 중대형 평형의 아파트 거래량이 증가하지 않고 있는 것은 위에서 말한 것처럼 실거래가 면에서 상당 폭의 가격조정이 일어나고 있으며, 또한 과거의 고점 수준으로 회복하거나 추가적인 가격상승을 기대하기 어렵다고 보고 있기 때문이라고 할 수 있다. 이미 중대형 평형을 소유한 상당수 사람들은 지난 2005년 이후의 고점 가격으로는 거래가 사라진 지 오래되었다는 사실을 알고 있다.

<도표1> 수도권 아파트 면적별 거래량 추이

                         (주) 국토부 자료로부터 KSERI 작성

  서울의 경우, 분양권 전매 완화로 인해 재개발지역의 중소형 평형을 중심으로 일부 분양권 전매 등 투기적 거래가 증가하고 있으나 2006년의 투기적 거래 급증 때와는 거리가 먼 상태라고 할 수 있다. 즉 최근의 거래량 증가 정도로 또다시 투기적 가격급등을 기대한다는 것은 너무나도 거리가 멀다고 할 수 있다. 적지 않은 언론들이 부동산가격 급등을 보도하여 투기를 선동하고 있는 양상을 볼 때 언론이 투기꾼 그 자체라고 하지 않을 수 없다. 올 5월 현재 서초구에서 미분양 아파트가 149가구 남아 있는 것을 비롯하여 강남구에서 19가구, 송파구 12가구, 그리고 양천구에서는 191가구 아직도 남아 있다. 이런 상황에서 투기적 가격급등을 운운한다는 사실 자체가 서울지역 부동산시장의 현실을 왜곡하는 것이라고 할 수 있다.

인천과 경기도의 아파트 거래량 역시 서울과 비슷한 패턴을 보이고 있으나, 서울에 비하면 거래량 증가도 상대적으로 적을 뿐만 아니라 증가세마저도 이미 크게 둔화되거나 꺾이는 모습을 보이고 있다. 뿐만 아니라 인천과 경기도의 아파트 거래량 증가의 상당부분은 신규입주에 의한 것이다. 예컨대 인천의 경우 송도 더샵퍼스트월드 1,596가구가 올 봄에 신규입주를 시작했다. 이미 설명한 바와 같이, 국토부가 발표하는 아파트 거래량 통계를 보면 신규분양은 거래량으로 잡히지 않지만 분양권 전매는 거래량으로 잡히며, 또 준공후 신규입주 시 소유권 이전등기와 동시에 거래량으로 잡힌다. 이처럼 인천과 경기도의 거래량 증가의 상당부분은 분양권 전매와 신규입주 증가에 기인한 것이며, 기존 아파트 매매는 여전히 미미한 수준에 머물러 있다. 또한 이미 다 아는 바와 같이 미분양 아파트 물량은 인천이 5월 현재 2,016가구에 달하고 있으며, 경기지역은 무려 2만3,200가구에 이르고 있다.

2000년대 국내 부동산 투기는 소수의 다주택 투기자들이 거액의 은행 담보대출을 바탕으로 투기적 가격 상승을 주도해왔다. 하지만 이 같은 다주택 투기자들의 투기수요조차도 이미 한계를 넘어선 상태로 보인다. 최근 서울 등 수도권 지역의 국지적 반등 속에서도 거래량이 여전히 미진한 것이 이를 잘 보여주는 확실한 증거라고 할 수 있다. 더구나 2009년 상반기에 주택을 구매한 사람들도 2006년 폭등기 당시에 버금가는 거액의 주택 대출을 일으켜 집을 산 탓에 주택 가격이 추가로 오르지 않는 상황에서는 이들 가운데 상당수도 오래 버티기 어려울 것으로 보인다.

이런 점을 감안할 때 2009년 들어 일어난 수도권 집값 반등은 지속되기 어려울 것으로 보인다. 일시적으로 단기 급등한 상태에서 이를 받쳐주는 강력한 거래량 증가가 없을 경우에는 급등한 가격을 지탱할 수 없기 때문이다. 그런데 위 <도표1>에서 본 바와 같이 수도권 지역의 거래량은 투기가 극성이었던 2006년에 비해 절대적으로 부족한 상태이며 이미 증가세도 꺾이고 있다.

집값은 시간이 지나면서 다시 하락할 가능성이 높다. 실제로 2006년 집값이 폭등한 뒤 추격 매수세가 따라붙지 않고 거래가 급감하면서 실거래가 기준으로 서울 강남지역과 경기 남부축 및 1기 신도시 지역의 집값은 실제로 상당폭 하락했다. 아래 <도표2>에 나타난 경기도 성남시 분당구 정자동과 경기도 용인시 수지구 죽전동의 경우가 대표적인 경우라고 할 수 있다. 추가 투기수요마저 이미 거의 소진된 상황에서는 단기 급등 후 거래가 끊어지면서 집값이 하락하는 현상이 언제든지 다시 재현될 수 있다.

<도표2> 수도권의 대표적 국토부 실거래가 추이 사례

     (주) “최근의 국내 부동산시장 동향 분석”, 경제보고서(2009, KSERI)

  이런 가운데 적자국채 남발 등으로 인한 화폐적 인플레이션에 대한 우려로 한국은행이 지난해 말 확대했던 공개시장조작 대상 증권사를 축소하는 한편 조만간 은행에 대한 총액대출한도도 축소할 것이라고 언론들이 보도하고 있다. 또한 기획재정부도 부동산 시장의 움직임을 보아가며 추가 대출 규제를 내놓을 것이라고 보도하고 있다. 물론 부동산 투기를 조장한 뒤 다시 투기를 잡겠다는 식의 정부 태도는 정말 한심하기 짝이 없지만, 이처럼 대출규제가 다시 강화될 경우 부동산 가격의 추가 상승은 어려워 보인다.

사실 정부의 대출 규제 강화가 아니더라도 투기수요의 고갈이나 2010년대 만성적인 주택공급 과잉, 경기침체 장기화 가능성, 향후 인구 및 가구구조의 변화로 인한 수요 위축 등으로 현재의 집값은 유지되기 어려운 구조라고 할 수 있다. 일반인들은 이런 점을 충분히 감안하여 주택거래에 신중을 기할 필요가 있다. 정부도 막대한 주택담보대출 등 가계부채를 그대로 두고서는 결코 안정적인 경제성장을 할 수 없는 만큼 부동산 거품을 빼 가계들이 부채를 청산하고 건전한 가계생활을 꾸려갈 수 있는 조치를 지금이라도 취하지 않으면 안 된다.

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

많은 이들이 집값 추이에 대한 언론 보도에 일희일비하며 휘둘린다. 그런데 집값 자체가 부실 투성이고 왜곡된 것이라면 어떨까.

현재 주택가격 통계는 정부 공인 통계로 삼는 국민은행 주택가격지수와 사설 부동산정보업체들이 자체적으로 만든 지수들이 있다. 하지만 사설 부동산정보업체들이 작성하는 통계는 현장 부동산 중개업소들이 불러주는 호가 위주의 통계로 사실상 조작에 가깝다. 대부분 업체들이 회원 중개업소들로부터 매월 수십만원에 이르는 수수료를 받고 있고, 보고 가격에 대한 필터링(filtering)도 부실하기 짝이 없다. 회원 업소의 수수료 수입이 사업의 주요 기반인 사설 정보업체들이 엄격한 필터링을 할 수 있겠는가. 그런데 이들 회원 중개업소들은 해당 지역 주민들의 반발 등을 의식해 실제 거래 가격보다 상당히 높은 가격을 신고하게 될 가능성이 높다. 실제 거래가격이 아닌 아파트 부녀회가 담합한 호가가 이들 가격을 좌우하게 되는 것이다.

국민은행 주택가격 통계는 그나마 양반이다. 일단 회원업소들로부터 회비를 받지 않는데다, 사설 정보업체들보다 모니터링 인력이 두 배 이상 많아 그나마 현재로선 가장 신뢰할만한 통계라고 할 수 있다. 특히 1986년 이후 시계열 자료를 보유하고 있는 것은 국민은행 주택가격지수가 유일하다. 필자가 여러 문제점에도 불구하고 이 책 전반에서 국민은행 주택가격 지수를 사용한 까닭이다. 

이에 비해 각 지자체들에 신고된 실제 거래내역을 국토해양부가 집계해 발표하는 국토부 실거래가 자료는 현재로선 주택시장 상황을 가장 정확히 보여주는 자료다. 물론 다운계약을 방지한다는 이유로 정부가 일정한 기준 이하 거래금액은 제외한다는 점은 문제의 소지가 많다. 특히 2008년 하반기와 같은 가격 급락기에는 전월에 비해 거래 가격이 낮다는 이유로 정상적인 시장 거래가격을 제외하게 될 가능성이 높기 때문이다.

이 같은 국토부 실거래가 자료를 국민은행 주택가격 지수나 부동산 정보업체 주택가격 자료와 비교해보면 어떨까. 우리 연구소는 2009년 상반기 국내 부동산시장을 분석한 <경제보고서>를 작성하면서 기초 지자체별로 실거래가 추이를 살펴보았다. 기초 지자체별로 1000세대 이상 대규모 아파트 가운데 그 지역 주택시장상황을 잘 나타낼 수 있는 아파트 단지의 월별 실거래가 추이를 평형별 평균가격으로 살펴본 것이다.

분석 결과 드러난 몇 가지 주요 포인트는 이렇다.

우선, 서울 대부분 지역과 경기 남부 및 주요 신도시 지역 등은 대부분 2006년 말에 고점을 찍은 뒤 2009년 초까지 지속적으로 하락세를 보였다. 그 하락폭은 아파트 단지와 평형별로 차이가 있지만, 20~40%씩 큰 폭으로 하락한 경우가 많았다. 2년여 간의 물가 상승 수준을 고려하면 실질적으로는 더 큰 폭으로 떨어졌다고 할 수 있다. 이는 2006년말 수도권 아파트 가격이 폭등한 뒤 거래가 뚝 끊기면서 사정이 급한 매도자들이 집을 내놓았기 때문이다. 이렇게 실거래가가 큰 폭으로 하락했는데도 부동산 중개업소가 불러주는 호가 위주로 작성된 국민은행 가격지수와 조작에 가까운 부동산정보업체 가격은 완만한 하락세를 나타낸 정도에 그쳤다. 실거래가는 큰 폭으로 하락했는데도 지역 주민들과 부동산중개업소들이 결탁해 호가로 버티고 있었던 것이다.

실제로 2008년 10월 서울 상계동의 한 아파트 24평형은 2억4,000만원에 현장에 매물로 나와 있지만, 국민은행 시세 하한가는 3억1,000만원으로 돼 있었다. 또 비슷한 시기 서울 송파구 잠실동의 한 아파트 32평형은 급매 물건 가격이 6억5,000만원이었지만, 국민은행 주택 통계 사이트에서는 상한가 9억 원, 하한가가 8억 원에 올라와 있었다. 또 2008년 10월 경기도 수원시 매탄동의 한 아파트 32평형의 경우 현장 시세 3억5,000만 원에도 매수세가 없었지만, 한 사설 부동산업체의 인터넷 사이트에는 하한가가 4억원으로 잡혀 있었다. 가격을 낮춘 매물이 하루가 다르게 쏟아지는 시점이었다는 점을 감안해도 그 괴리가 너무 과도했던 것이다. 이런 식으로 실거래가가 계속 하락하는 상황에서도 2006년말 이후 계속 호가 거품을 지탱하고 있었던 것이다.

거꾸로 2009년 상반기처럼 집값이 반등할 때는 실거래가보다 훨씬 큰 폭으로 호가를 올리며 마치 그것이 시장 거래가격인 것처럼 사람들을 현혹하기도 한다. 아파트 실거래가와 사설 부동산정보 사이트에 올라있는 매매가를 비교해보면 금방 알 수 있다. (참고로, 아파트 실거래가는 rt.mltm.go.kr에서 쉽게 검색할 수 있으니 집을 사려는 사람들은 꼭 한 번씩 확인해보기 바란다.)

예를 들어, 은평뉴타운 1지구 12단지 85㎡형의 경우 국토부 실거래가는 2009년 4월에 4.0억원과 4.23억원에 거래가 이뤄졌고, 5월에는 3.8억원에 두 건, 5.3억원에 한 건의 거래가 이뤄졌다. 6월에는 아예 거래가 없었다. 하지만 한 부동산 정보업체 인터넷 사이트에 올라있는 이 평형의 하한가는 4.7억원, 하한가는 5.3억원이었다. 5월에 5.3억원에 이뤄진 거래를 제외한 4건 모두가 정보업체가 게시한 하한가보다 크게 낮은 3.8~4.2억원 수준에서 거래가 이뤄진 것이다. 은평뉴타운 1지구 13단지 135㎡의 경우도 마찬가지다. 2009년 5월 이뤄진 실거래가는 각각 6.9억원, 7.16억원, 6.85억원으로 세 건 모두 사설 정보업체에 게시된 하한가 7.2억원(상한가는 7.8억원)에도 미치지 못했다. 이런 사례는 만성화돼 있다. 지역 주민들과 부동산 중개업소 등이 짜고 호가 거품을 유지하려고 안간힘을 쓰고 있는 것이다. 이런 상황에서 은평뉴타운 2지구가 분양하면 ‘1억원의 웃돈이 붙을 것’이라고 일부 언론이 선동하고 있지만, 현실은 거리가 멀다. 

이처럼 매도자와 매수자간 건전한 중개인 역할을 해야 할 부동산 업소나 부동산정보업체들의 부도덕성 문제는 하루 이틀 문제가 아니다. 더 큰 문제는 실거래가 조사를 하고도 이런 호가 올리기에 수수방관인 정책당국의 태도다. 부녀회의 가격 담합이나 부동산업소의 호가 조작 등을 방지한다는 목적으로 실거래가 조사를 시작했는데, 이런 상황들을 방치하고 있으니 실거래가 조사를 왜 하는가. 국토해양부 조직을 키우고 자리나 늘리려고 실거래가 조사를 하는 것인지 의구심이 들 정도다.

둘째, 평형별 추이를 보면 중소형에 비해 투기가 극성을 부렸던 중대형, 특히 대형 평형의 실거래가 변동이 심했다. 이는 ‘그래도 블루칩 아파트는 오른다’는 부동상 투기 선동가들의 주장이 새빨간 거짓말이라는 점을 보여준다. 거꾸로 필자는 금융권 차입을 통해 부동산 투기 거품이 많이 낀 지역과 중대형아파트일수록 집값이 많이 떨어진다고 주장했는데, 실거래가 자료는 필자의 주장이 옳음을 입증해준다. 물론 2009년 반등기에 투기적 거래가 준동하면서 상대적으로 이들 아파트의 반등폭도 더 컸다. 하지만, 이는 투기적 거래에 많이 노출된 아파트일수록 가격 진폭이 상대적으로 크다는 점을 보여주는 것일 뿐이다. <도표1>에서 서울 강남 3구와 양천구 목동 아파트 단지의 하락률과 반등폭이 다른 지역에 비해 상당히 크다는 점을 보면 쉽게 알 수 있다. 물론 이들 아파트 단지들이 이렇게 가격이 뛴 상태로 머문다면 괜찮겠지만, 반등기에 가격이 많이 뛴 아파트일수록 재하락기에 그만큼 다시 하락폭이 커질 것임은 자명하다.

셋째, 2009년 상반기 부동산정보업체들의 가격 조작과 선동이 얼마나 심했는지도 확인할 수 있다. 예를 들어, 일부 부동산정보업체가 2009년 5월부터 2006년말 고점을 회복했다고 주장했던 송파구 잠실동 주공5단지를 보자. 물론 고점 대비 단기 가격 저점을 기록한 2009년 초에 비하면 큰 폭의 반등을 보인 것은 사실이지만, 2009년 6월 현재에도 고점 대비 14% 하락한 상태다. 부동산정보업체의 주장은 잠재적 매수자들을 현혹하기 위한 선동일 뿐 실거래가 상으로는 아직 사실과 거리가 있다. 그뿐만 아니라 2009년 상반기 반등세에도 불구하고 서울 대부분 지역의 아파트 단지들은 여전히 고점 대비 10~30% 떨어져 있는 상태다. 그나마 서울은 사정이 나은 편이다. 경기 인천 등에서는 가격 반등폭이 서울에 비해 더 적어 5% 전후 수준에 그치는 경우가 많다. 

더구나 이 같은 반등폭도 거래량 및 매도-매수세 동향 등과 종합적으로 판단할 때 지속될 여력은 많지 않다. 매월의 주택대출 증가액을 매월의 아파트 거래량으로 나눈 결과 2009년 초에는 2006년 하반기의 폭등 양상 때처럼 주택대출이 급증한 것으로 나타난다. 2009년 초의 주택 거래 역시 2006년 하반기 때처럼 투기적 거래에 의한 것이라는 점을 방증하는 것이다. 이는 또한 2009년 상반기의 집값 반등이 마치 ‘돈 있는 사람들’이 차입 없이 주택을 매입한 것이라는 주장이 낭설임을 보여준다. 이런 점에서 이번 집값 반등이 오래 지속되지 못하면 이번에 주택을 거래한 사람들은 1~2년 이상 버티지 못하고 다시 헐값에 매물을 내놓아야 할 가능성이 상당히 높다. 2006년말 집값이 폭등한 뒤 거래가 끊어지면서 빚을 많이 진 가계들이 매물을 토해내야 했던 것처럼 말이다.

이처럼 사설 부동산정보업체들이 매도 호가를 바탕으로 사실상 조작에 가까운 통계자료를 내고 대부분 언론이 이를 보도한다. 이렇게 해서 호가를 마치 시장 거래가격인 것처럼 인식하게 한다. 매도자들과 부동산중개업소, 부동산정보업체, 언론이 결탁해 사실상 현실을 조작하는 것이다. 집을 사려고 하면 집값이 터무니없이 비싼데 팔려고 하면 매수자를 찾기 힘든 것도 이 때문이다. 오죽하면 부동산 중개업자들이 “실제로 살 사람은 없는데, 신문에서 오른다, 오른다 하니 팔려든 사람들도 호가를 높이는 바람에 거래가 안 일어난다”고 하겠는가.

하지만 손바닥으로 하늘을 가리지는 못한다. 매도호가와 매수호가의 괴리가 이처럼 큰 상황에서는 결코 예전과 같은 가격 상승으로 이어지기 어렵다. 현재의 높은 집값을 호가 거품으로 유지하려 해봐야 결코 오래가지 못한다. 이번 투기 선동의 약발이 다하면 호가 거품이 무너질 뿐만 아니라 실거래가도 지속적으로 하락하는 때가 올 것이다.

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요즘 제가 시간이 여의치 않아  그냥 짧게 화두(?)를 던져볼까 합니다.

아래 그래프는 1986년 이후 서울 강남지역의 국민은행 아파트 가격지수를 물가지수를 반영해 실질화한 것입니다.

2009년 5월까지 그래프입니다만, 큰 그림을 보시는데는 별 무리 없지 않을까 합니다. 보시면 어떤 분들은 당혹스러울 것입니다. 언론에서 그렇게 집값 뛴다고 '난리 부르스'인데 이런 상황이라니. 제가 여전히 한국의 부동산 시장이 대세하락을 벗어나지 못했다고 하는 이유도 이 때문입니다.

더 이상 구체적인 제 생각을 말씀드리는 것은 일단 유보하겠습니다. 이 그래프를 보면 여러분들은 어떤 생각이 드시는지요?

참고로,  여기에서 서울 강남지역이라는 것은 강남 3구만이 아닌 한강 이남 11개 지역을 통털어 말씀드리는 것입니다. 강남 3구만으로는 이렇게 장기 시계열을 그릴 수 없어서 강남지역 전체로 대체합니다만 보시는데는 큰 무리 없을 것으로 봅니다.

제가 누누이 말씀드리지만 이번 집값 반등은  오래가지 못합니다. 이미 여러가지 지표를 통해 이번 반등기의 상승여력이 많지 않음을 확인하고 있습니다. 다시 한 번 말씀드리지만 언론의 선동보도에 휩쓸려 일희일비하지 마시기를 당부드립니다. 조만간 좀더 긴 글로 찾아뵐 수 있기를 바랍니다. 더운 여름날 모두 건강하세요.^^ 

  (주)국민은행자료로부터 KSERI 작성

참고로, 위의 그래프는 미국 케이스-쉴러 주택가격 지수 창안자 중 한 사람인 로버트 실러 교수가 1890년 이후 미국 집값에서 인플레이션 효과를 제거해 실질화해 추이를 나타낸 아래 도표와 같은 방법을 사용했습니다.  아래 도표는 1890년부터 물가상승률 효과를 제외한 미국의 기존 주택 가격을 지수화해 나타낸 것입니다. 이를 보면 1890년 가격지수 100으로 시작된 미국의 집값은 계속 등락을 거듭하며 파동을 그리고 있음을 알 수 있습니다. 최근에는 1970년대와 1980년대에도 부동산 붐이 일었지만, 어김없이 한 때의 붐은 가라앉고 가격지수는 여전히 100~110 수준으로 늘 수렴했음을 알 수 있습니다. 물론 세계 대공황 때처럼 가격지수 100 이하에서 비교적 장기간 머문 적도 있었고, 2000년대처럼 가격지수가 유례없이 급격히 상승한 적도 있었습니다. 하지만 현재 미국 상황에서 보는 것처럼 과도한 부동산 거품은 반드시 꺼졌고, 부동산 거품의 크기만큼 붕괴의 충격 또한 컸음을 짐작할 수 있습니다. 과연 한국은 어떨까요?

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

1960년대 후반 동유럽의 루마니아에서는 출산율이 매우 낮았다. 당시 차우세스크 독재정권은 낮은 출산율이 국가장래에 문제가 된다고 보고 강압적인 출산율 촉진책을 쓰기로 했다. 피임기구 수입을 금지했고 출산을 애국적 의무로 규정하고 아이를 많이 낳을수록 각종 세제 혜택도 주었다. 그리고 무엇보다 임신중절을 금지해버렸다. 그 결과 출산 촉진책을 도입한 1966년부터 1~2년 동안은 출산율이 과거보다 2~3배가량 폭증했다. 엄청난 성공이었다.  적어도 단기적으로는 말이다. 그런데 1~2년이 지나자 출산율은 도로 슬금슬금 내려가기 시작했다. 그리고 정책 도입 4년 후에는 정책 시행 이전 시기와 비슷한 수준까지 떨어졌고, 출산율은 이후로도 조금씩 계속 떨어졌다.

왜 이렇게 됐을까. 한 사회는 커다란 시스템을 이루고 있다. 출산율이 떨어지고 있다면 그러한 상황이 계속될 수밖에 없는 구조적 상황이 있기 때문일 가능성이 높다. 그런데 이런 구조적 상황을 외부에서 개입해 억지로 바꾸면 단기적으로는 효과가 나타나는 것처럼 보인다. 하지만 그 시스템은 시간이 지나면 다시 외부 개입의 효과를 무력화하는 방향으로 반응하게 된다. 이런 현상을 시스템 역학에서는 ‘정책저항(policy resistance)’이라고 한다. 루마니아에서도 바로 이런 정책 저항이 일어난 것이다.

루마니아인들은 출산을 억제하는 다른 방식을 찾아냈다. 그들은 피임약과 피임기구를  밀수해 사용했다. 또 산모들은 비위생적인 장소에서 불법 낙태수술을 받다가 합병증으로 사망했고, 영아 사망률도 폭증했다. 이렇게 해서 출산 촉진책은 무력화돼버린 것이다.

루마니아 국민들이 아이들을 낳지 않은 것은 그럴만한 사정이 있었다. 동유럽 국가들 가운데서도 가장 가난했던 루마니아 국민들은 사실 아이들을 많이 낳아 기를 수가 없었다. 육아 시설과 서비스가 턱없이 부족했고, 비좁은 아파트에서 3대가 같이 생활하는 경우가 허다했다. 일자리도 부족했고, 수입도 적었다. 결국 많은 사람들이 아이를 낳아봐야 기를 수가 없어 국영 고아원에 보내야 했다. 이 때문에 차우세스크 정권의 출산 촉진책은 실패했을 뿐만 아니라 국민들 가슴속에 정권에 대한 적개심을 키웠다. 1989년 동구공산권이 잇따라 무너졌을 때 차우세스크 정권은 성난 군중들에 의해 매우 비참하게 처형당했다. 이후 새로운 정부가 들어섰을 대 가장 먼저 폐지한 법은 임신중절 금지법이었다.

이 사례는 시스템 역학의 교과서로 불리는 ‘Businese Dynamics'에 소개된 사례다. 물론 위의 사례는 상당히 극적인 사례이지만, 우리는 이 같은 정책저항 사례를 곳곳에서 보게 된다. 교통혼잡을 줄인다는 명분으로 도로를 더 깔면 다시 차들이 더 몰려들고 대기오염이 증가되는 것과 같은 경우다. 무엇보다 지금 우리가 눈으로 보고 있듯이 금융규제완화를 통해 금융기관들이 마음대로 활개 치도록 한 조치들이 오히려 금융시스템을 거의 붕괴 직전까지 이르게 한 경우가 대표적이다.

이처럼 하나의 문제를 해결하려는 시도는 당장은 효과를 보이는 것 같지만 종종 새로운 문제를 만들어내고 기존 문제를 악화시키기도 한다. 그리고 그렇게 해서 지연되거나 수면 아래 가라앉은 듯 보이던 문제들이 일정한 시점이 되면 더 격렬한 반응을 띠며 폭발하기도 한다. 폭우로 불어난 물을 허술한 둑을 쌓아 막았지만, 물의 양이 불어나면 결국 둑이 터지면서 더 큰 충격으로 나타날 수 있는 것과 같은 이치다.

물론 문제의 근원을 시스템 차원에서 정확히 파악해서 문제의 근원을 바로잡는다면 그 같은 정책저항은 최소화할 수 있다. 지금까지 한국경제의 위기를 보여주는 많은 현상들의 근저에 부동산 거품이 있음을 설명했다. 그렇다면 당장 고통은 따르더라도 이 부동산 거품을 꺼뜨리는 것이 시스템 차원에서 문제를 해결하는 정도라고 할 수 있다. 하지만 현 정부는 그렇게 하지 않았다. 부동산 거품을 꺼뜨리는 근본 수술은 피한 채 부동산 거품이 드러내는 온갖 한국경제의 병증들에 대해 대증요법을 구사했다. 그렇게 해서 급성 증상들은 많이 가라앉았다. 하지만 병의 뿌리는 사라지지 않았다. 오히려 속병은 더욱 깊어지고 있는 양상이다. 2008년 하반기 이후 정부가 실시한 각종 정책들에 대한 한국경제라는 시스템 차원의 정책저항이 이미 일어나고 있는 것이다. 

예를 들어보자. 2008년 시중금리가 폭등하자 정책당국은 기준금리를 인하해 시중금리를 떨어뜨렸다. 또 경기 부양을 명목으로 대규모 재정적자를 일으켜 시중에 돈을 풀었다. 이렇게 해서 돈이 풀린 결과 부동산 거품은 다시 부풀어 오르고 국고채 공급 증가로 채권 금리는 상승 압력이 커지고 있다. 언제가 됐던 시중금리도 다시 올라갈 수밖에 없는 압력이 커지고 있는 것이다.

더구나 자연스러운 시장상황에 맞지 않게 억지로 금리를 떨어트려 놓으니 은행들의 순이자마진이 주는 등 수익성이 급감했다. 시중은행들은 이를 만회하고 신용리스크를 반영하기 위해 가산금리를 높이는 방향으로 반응했다. 가산금리는 약정 당시 조건이 고정되므로, 향후 금리가 오르면 빚을 진 가계들은 더 큰 부담을 지게 됐다. 또 가계 부채의 거치기간과 일시상환 만기를 연장한 덕에 당장 부동산 투매는 막았지만, 그 덕에 가계의 채무 구조조정은 지연됐다. 이 과정에서 가계는 더 비싼 이자를 물게 됐고, 향후 가계들의 원리금 부담은 더 커지게 됐다.

정부는 부동산 폭락을 막는다는 핑계로 부동산 대출 규제를 풀어서 거품을 더 키워버렸다. 가뜩이나 둑이 넘쳐흐를 지경인데 둑 위에 고이는 물의 양을 늘려버린 것이다. 나중에 집값 거품이 빠진 뒤 다시 회복할 때 마중물로 쓰일 수 있었던 것을 집값 거품 붕괴의 에너지를 더하는 방향으로 써버린 것이다. 가뜩이나 2000년대 부동산 투기 과정에서 미래의 주택 수요를 당겨 집값을 부풀렸는데, 조금 남아있던 주택수요마저 앞당겨 끌어다 써버린 것이다.

또 가계가 부동산 부채 청산을 하도록 하지 않고 계속 부동산에 목을 매게 하는 바람에 생산경제로 돈이 흐르는 시기를 계속 지연시키고 있다. 가계들은 은행 빚을 갚느라 저축과 지출을 줄이게 된다. 이렇게 해서 민간 자력에 의한 경기 회복은 계속 지연되고 내수 침체는 더욱 장기화한다. 그 결과 주택시장의 정상적인 회복 여력도 점점 줄어들게 된다.

정부가 건설업체들의 미분양 물량을 매입해 건설업체들 자금난을 해소해준 조치는 어떤가. 건설업체들이 분양가를 내려 미분양물량을 해소하는 것을 방해함으로써 미분양 해소가 지연되고 주택시장의 본격적인 회복을 지연시켰다. 또 정부가 대규모 토건사업을 일으켜 자금난에 시달리던 건설업체들을 부양함으로써 건설업체들의 구조조정을 방해했다. 그렇게 해서 미분양 물량에 물린 건설업체들의 부실 채권은 물 밑에서 계속 늘어나고 있는 양상이다. 또 이미 포화된 주택시장에서 정부 지원으로 살아남은 건설업체들이 계속 아파트를 지어대게 됐다. 지금도 미분양이 넘쳐나는데 미분양 사태를 장기화하고, 2010년대 만성적인 공급과잉상태로 몰고 가게 되는 것이다. 똑같은 일이 1990년대 일본에서 일어났음은 이미 설명했다. 

또 정부가 막대한 지원을 통해 금융기관과 업계를 지탱하다 보니 금융기관과 업계는 갈수록 정부에 기대게 됐다. 특히 금융기관들은 자신들의 무리한 대출경쟁으로 인한 시장의 호된 채찍질을 맞지 않은 결과 여전히 겁도 없이 주택담보대출에 손을 대고 있다. 물론 정부의 구조조정 방해로 업계의 옥석이 제대로 가려지지 않아 기업에 자금을 대출하는 것이 부담스럽기 때문이기도 하다. 이렇게 해서 실물경제로 돈이 흘러들지 않아 실물경제 회복 또한 지연되고 있다.

정부가 당장 기업들의 부담을 덜어준다는 핑계로 단기 ‘알바’ 일자리를 늘리고 평균임금을 깎은 바람에 가계 소득이 줄어 내수기반을 지속적으로 취약하게 만들었다. 이 모든 상황에 더해 정부는 정책수단을 일찌감치 소진해버려 새로운 경제충격이 발생하면 다시 손쓸 여력이 얼마 남아있지 않게 된다.

사실 여기에서 일일이 다 거론하기 힘들 정도로 경제 전반에서 이미 많은 정책저항이 일어나고 있다. 이 모두가 부동산 거품 제거라는 근본적인 문제 해결을 외면한 채 땜질식 처방으로 일관한 결과다. 그 결과 당장은 대부분 나라에서 부동산 거품이 꺼지는데 한국만은 부동산 거품이 다시 일고, 상대적으로 경기가 좋은 것처럼 느껴지겠지만 그건 단기에 그칠 뿐이다. 시간이 지날수록 한국경제의 상황은 문제의 근원을 해결했을 때에 비해 더 나빠질 가능성이 높다. 다른 모든 나라의 주택시장이 반등하게 될 때도 한국은 더 오랫동안 부동산 시장 침체를 지속하게 될 가능성이 높다. 또 부동산 거품과 과도한 부채가 해소되지 않은 탓에 조그만 외부 충격이 발생해도 만성적인 경제 위기에 시달릴지도 모른다. 이렇게 볼 때 현 정부는 단기적 충격을 최소화한다는 핑계로 중장기적 충격의 총량을 최대화하고 있다. 정말 나쁜 정부다.

이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Lost in Seattle님께서 띄워주신 글입니다. 미국의 사례이지만, 최근 한국 부동산시장 상황에 대해 시사점을 주는 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 얼마 전 띄운 '미국서 보는 강남 불패론, 진실일까?(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=716438)'와 '2007년 시애틀 vs 2009년 서울-부동산 심리 비교(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=717401&RIGHT_DEBATE=R4)라는 글과 함께 참고바랍니다. Lost님의 다른 글들도 저희 연구소포럼에서 보실 수 있습니다. *****************************************************************

그동안 제가 2007년 여름. 버블 붕괴 이후의 스토리는 한번도 말씀드린 적이 없던것 같습니다.

오늘은 버블 붕괴 시작 이후부터 지금까지의 스토리를 말씀 드릴까 합니다.

2007년 8월에 본격적인 서브프라임 사태가 부각되면서

시애틀의 부동산 시장은 엄청난 추위를 맞이합니다.

이미 진행중이었던 거래를 제외하면 시장은 거의 꽁꽁 얼어 붙었습니다.

그해 겨울은 그래도 따뜻햇습니다.

보잉도 밀린 주문을 처리하느라 바빴고,

MS도 더많은 수의 직원은 충원하지 않았지만 여전했습니다.

다만, 부동산 시장의 경우는

바이어(구매자)가 관망세로 다들 돌아서 버리니

자연적으로 가격은 내림세로 향하고 있었습니다.

2007년 겨울이 지나고, 2008년 봄이 오자

시애틀의 부동산은 약 10% 이상 떨어졌습니다.

원래 시애틀 지역은 봄이 되면 부동산 시장이 기지개를 폅니다.

스프링 바운스라고 하여, 봄에는 가격도 오르고 매매건수도 늘어납니다.

2008년에도 어김없이 전년에 비해서는 떨어졌지만,

지난 겨울에 비해서는 약간의 아주 약간의 반등이 있었습니다.

이 기회를 언론은 놓치질 않습니다.

혹자는 미국이 아주 정의로운 사회라고 생각하시는 분도 계신데..

미국은 진정한 자본주의 사회입니다.

미국의 건설조합은 그 힘이 막강합니다.

부동산 회사는 지금이야 말로 집을 사야할 때다.

이렇게 집값이 싸졌을 때가 구매 최적기다. 말들이 많습니다.

언론도 지원사격을 합니다.

시애틀 경제는 아직 튼튼하니 시애틀은 아직 문제가 없을 것이다. 등등.

그래서...

결국 2008년 봄,여름. 스프링 바운스가 영원할거라고 믿었던 몇몇 분들은

결국 그때 집을 삽니다....

부동산 불패론을 한국에서 직접 경험했던 한인들중 다수도 이 대열에 동참했습니다.

http://www.redfin.com/WA/Bellevue/10022-NE-29th-Pl-98004/home/506656

위 주택은 오늘도 팔려고 내놓은 집입니다.

이 집도 제가 최근 말씀드린 벨뷰의 노른자위, 클라이드 힐에 위치한 고급집입니다.

이 주택의 History를 보시면 (위 표를 참고하세요.)

지금의 주인은 2008년 6월에 이 집을 197만불에 샀습니다.

(아시다시피 당시는 서브프라임으로 집값 폭락을 누구나 다 예견할수 있던 싯점이었습니다.)

아마도 집주인은 당시 2007년 보다 많이 싼 집값에 만족하고 구매했으리라 생각됩니다.

집을 사고 1년도 지나지 않은 시점인, 2009년 1월. 그는 150만불에 손해보고 집을 시장에 내어 놓습니다.

50만불이나 손해보고 내놓았지만, 아무도 관심이 없습니다.

다시 130만불로 에스킹 프라이스(Asking Price)를 내리고, 그것도 여의치 않자

다시 110만불로 가격을 내립니다.

110만불로 내린지 3개월. 아직도 임자가 나서지 않는지, 아직도 For Sale 상태입니다.

이 집이 과연 100만불에 라도 팔릴수 있을까요?

이미 부동산 버블이 붕괴하고 있을 당시에,

언론이나 광고를 믿고 투자한 이분은 1년만에 100만불(12억원)을 손해보고 있습니다.

잘 기억하십시오. 이 분은 결코 막차를 타신게 아닙니다.

이미 급격히 떨어지고 있는 와중에 산 집입니다.

이번 달에도 어김없이 시애틀의 신문에는

주택시장이 바닥친 것 같다는 예측들이 1면을 장식하고 있습니다.

작년 이맘때 보다 지난달 집이 조금 더 팔렸다는 이유로 분위기를 띄우고 있습니다.

가격도 스프링 바운스 덕분에 약간 올랐습니다.

하지만 저는 지금이 집을 살기회가 아니라고 굳게 믿고 있습니다.

오랜 시간 시애틀 부동산 시장을 관찰한 저로서는

바닥은 아직 한참 멀었다가 제 판단입니다.

부동산 거품이 꺼질 때, 빨리 파는 것이 가장 현명한 판단입니다.

문제는... 내가 팔았다면 누군가는 분명히 샀다는 의미입니다.

폭탄은 내게서 떠났지만, 그 폭탄은 아직 터지지 않고 다른 사람에게 넘어갔을 따름이지요.

버블이 꺼지는 것을 직접 보고도 위와 같은 사례는 늘 일어납니다.

한국은 과거 IMF 당시의 학습효과를 너무 맹신하는 분들이 많은 듯 합니다.

시애틀도 과거 90년 초에 LA와 달리 폭락을 하지 않았습니다.

그 당시의 학습효과 때문인지 2008년에도 폭탄을 안은 사람이 꽤 있습니다.

지금은 IMF때와는 다릅니다.

그 당시야 다들 아시다시피 세계경제가 부동산 버블로 진입하고 있을 아주 호경기 였으니까요.

급락했던 강남 아파트가 다시 급등하니

‘IMF학습효과가 과연 맞구나’ 라고 많이 생각들 하시겠지요.

하지만 지금 내손에 들고 있는 물건이

떡인지 폭탄인지...

잘 분간하실 혜안을 가지시길 바랍니다.

“강남 집값 2006년 고점 가격 회복” “인천 청라, 청약 열기 뜨겁다” “수도권 집값 상승세 반전” “한국 경기 전 세계에서 가장 빨리 회복” “지금이 집을 사기에 가장 적절한 시점” “지금이 집을 살 마지막 기회” “2010년 이후 집값 본격 상승세” “다른 나라는 몰라도 한국은 다르다” “지방은 몰라도 수도권 집값은 안 떨어진다.”

2009년 상반기에 많은 이들이 이런 보도를 수도 없이 접했을 것이다. 각종 언론 매체에서 금방이라도 다시 집값이 폭등할 것처럼 경쟁적으로 유사한 부동산 관련 보도를 쏟아냈기 때문이다. 또한 각종 인터넷 부동산포털 등에서도 이런 주장을 하는 ‘고수’라는 사람들이 널려 있다.  그런데 이상하지 않은가. 언론 보도만 보면 부동산시장에서 난리가 난 것 같은데 당장 동네 부동산중개업소는 여전히 한산하니 말이다. 집을 팔려고 내놓아도 여전히 집을 보러 오는 사람도 그다지 많아지지 않았다. 물론 집값이 급락하고 거래가 얼어붙었던 2008년 말보다는 사정이 좋아졌지만, 언론에서 떠드는 것과는 큰 괴리감을 느낄 것이다.

더구나 “미분양 물량 사상 최고” “준공 후 미분양 갈수록 태산” “인천 청라 외에는 분양 참패” “버블세븐 경매 물건 지난해보다 급증” “건설업체들 분양가 인하 도미노” 등등 앞서 거론한 언론보도들과는 도저히 아귀가 맞지 않는 보도들이 이어지니 더더욱 헷갈릴 수밖에 없다. 그리고 조금만 생각해봐도 세계 경제 위기의 한복판에서 가계 소득이 줄고, 기업 구조조정이 진행되는 상황에서 집값만 뛴다는 것이 비정상으로 느껴지지 않는가. 다른 모든 나라에서 부동산 거품이 다 꺼지고 있는데, 한국만 집값이 급락하다가 도로 오른다는 게 너무나 이상하지 않은가. 

일본에서 부동산 버블이 붕괴할 때 언론들이나 소위 부동산 전문가라는 사람들이 어떤 식으로 말했을까. 일본 도쿄 등 3대 도시 주택지의 가격 추이를 나타낸 <도표>를 보자. 도표에 당시 언론 등을 통해 많이 나왔던 말들을 정리해보았다. 어떤가. 2000년대 내내 너무나 익숙하게 들은 말들이지 않은가. 특히 부동산 버블이 붕괴되는 초기에도 “집값이 떨어졌을 때 집을 사라” “지금 집 안 사면 앞으로 영원히 집을 살 수 없다”는 등의 감언이설이 난무했다.

그런데 수년 후 언론과 부동산 전문가라는 사람들은 다른 소리를 내놓기 시작했다. “더 늦기 전에 집을 처분해라!” 그런데 그 사이에 집을 샀던 사람들은 도대체 어떻게 됐을까.

이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Lost in Seattle님께서 띄워주신 글입니다. 미국의 사례이지만, 최근 한국 부동산시장 상황에 대해 시사점을 주는 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 얼마 전 띄운 '미국서 보는 강남 불패론, 진실일까?(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=716438)'와 '2007년 시애틀 vs 2009년 서울-부동산 심리 비교(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=717401&RIGHT_DEBATE=R4)라는 글과 함께 참고바랍니다. Lost님의 다른 글들도 저희 연구소포럼에서 보실 수 있습니다. *****************************************************************

오늘 MBC뉴스를 보니, 강남지역의 평당 시세가 4,000만원을 회복했단 소식을 들었습니다.

이놈의 뉴스란게... 집값이 급락할때는, 급매는 시세가 아니니 어쩌구 하더니

오를때는 서민들 가슴에 대못질하는 통계를 잘도 이야기해 댑니다.

2001년. 제가 미국으로 떠나올때,

강남은 대략 평당 1,000만원 정도였습니다.

그때도 아마 1,000만원 시대라고 언론이 많이 떠들어 댔습니다.

미국이나 한국이나 언론이 부동산 경기 부추키는데는 한몫합니다.

당시 제 연봉이 약 6,000만원으로 기억하는데,

저도 강남에 있는 30평형대 아파트에 살았더랬습니다.

당시 시세가 아마 3억정도 했던 것으로 기억합니다.

지금 4배이상 올랐으니, 아마 요즘 한국 강남에 사는 회사원의 연봉은

대체로 2억 4천만원 정도 하겠군요...

한달에 1,200만원. 그 정도면 12억-15억 짜리 아파트에 살아도 별 무리가 없겠군요.

미국에 그정도 시가 집이면 재산세만 일년에 1,500만원 정도나옵니다.

한달에 130만원 정도는 부동산 보유세로 낼만큼 충분한 소득이 있어야 겠지요.

갑자기 맨하탄이 평당 얼마나 하는지 궁금해져서 미국 웹사이트를 찾아보았습니다.

맨하탄도 전부가 살기 좋은 곳은 아니라 하니

최근 가장 각광을 받는 곳이라는 Upper East Side를 조사해 보았습니다.

평균 아파트 매물의 가격이 3.6밀리언(40억원)정도 였습니다.

맨하탄 중에서도 비싼 곳이니 그럴만 합니다.

스퀘어 피트당 평균가격을 보니, $1,214불입니다.

1평당 35.5 스퀘어피트이니, 평당 43,000불이 나오는 군요.

원화로 환산하면 약 5,000만원 정도.

아직은 맨하탄의 고급주택가가 더 높아보이는 군요.

그런데...

미국은 한국과 달리 전용면적만을 면적으로 봅니다.

복도, 엘리베이터, 발코니, 주차장 등등 공유면적은 스퀘어피트에 해당되지 않습니다.

요즘 분양면적대비 전용면적이 얼마인지 잘 모릅니다만,

약 80%가 전용면적이라고 볼때,

뉴욕 맨허턴의 고급콘도거리는 평당 약 34,000불이 나오는 군요.

원화로 다시 환산하면 약 4,000만원이 됩니다.

결국,

지금 강남 3구에 있는 아파트의 가격은

뉴욕의 맨허탄, 그중에서도 알짜 고급주택가인

Upper Eastside 지역의 가격과 같습니다.

정말 축하할일입니다.

드디어 서울이 맨하탄을 추월하고 있습니다.

뉴욕 그 동네 사는 분들의 연간수입은 얼마나 될까요?

반면에 한국 서울 강남에 사는 분들의 연간수입은 얼마나 될까요?

무척 궁금하군요... 

아래 링크는 Upper Eastside 의 부동산 통계가 있는 사이트입니다.

http://www.trulia.com/real_estate/Upper_East_Side-New_York/5260/

아래는 뉴욕의 부동산 시세를 지도로 보여주는 페이지 링크입니다.

http://www.trulia.com/home_prices/New_York/New_York-heat_map/

위 지도에서 고동색보다 진한색으로 칠해진 부분이

강남과 비교해서 평당 4,000만원 이상 지역입니다.

센트럴파크 동쪽 지역이 가장 인기있는 Upper Eastside 동네입니다. 

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

서울 강남구에서 일어나는 주택 거래에서 발생하는 부동산 담보 대출실태를 아래 <도표>를 참고로 한 번 살펴보자. 아래 <도표>는 한 부동산정보업체가 서울 강남구 역삼동과 대치동 등 4개 재건축 아파트단지 거래자들의 2006~2008년 3년간의 거래 내역을 분석한 내용을 토대로 필자가 작성한 것이다. 이 기간 동안 발생한 거래의 양상을 살펴보기 위한 것으로, 해당 아파트 단지의 모든 가구들이 이 같은 거래를 한 가구들이라는 의미는 아니다.

(주) 부동산114자료로부터 KSERI 작성

우선, 강남아파트를 거래한 뒤 실제 거주하는 비율을 살펴보니 2006년 20.9%에서 2008년에는 12.5% 수준으로 떨어지는 것을 알 수 있다. 강남 주택을 산 사람들 대부분이 실거주 목적보다는 투기 또는 투자 목적으로 샀을 가능성이 높음을 보여주는 것이다. 그리고 시간이 지날수록 거주 비율은 더욱 낮아지고 있다. 그런데 거주를 하지 않고 산다면 대부분 전세를 끼고 샀다는 말이 될 것이다.

이어 2006~2008년간 매매가 대비 주택담보대출을 얼마나 일으켰는지를 보자. 매매가 대비 주택담보대출 비율로 30% 이상 대출을 일으킨 비율이 51.7%나 된다. 이 가운데 매매가의 50% 이상 주택담보대출을 일으킨 비율도 16.6%에 이른다. 강남 재건축 아파트 매수자 대부분이 전세를 끼고 샀고, 전세가를 집값의 30% 정도로 잡으면 집값의 80% 이상을 타인의 돈으로 충당한 경우도 상당수 있을 것으로 추정된다. 실제로는 전세를 끼지 않고 금융기관에서 빌린 담보대출 비중만 80%를 넘는 경우도 여러 건 있었다.

금융기관별 대출금액 비중을 보면 2006년에는 제2금융기관이 19%에 불과했다가 대출규제가 실시된 2007년에는 57%로 늘어났다. 물론 2008년에는 다시 줄어들긴 하지만 말이다. 금융기관별 평균 대출 금액을 한 번 보자. 매수자들은 2006~2008년 3년 평균치로 제1금융권에서는 건당 2.9억원, 제2금융권에서는 건당 5.1억원의 대출을 일으켰다. 또한 2007년 강남구 주택 거래시 대출비중에서 제2금융권이 차지하는 비중이 57%를 차지하고 있다.

거칠게 표현해서 이들 아파트가 강남 아파트 단지 모두를 대표하는 것은 아니겠지만 적어도 이 조사에 포함된 강남 아파트 단지의 거래는 투기 범벅이라고 할 수밖에 없다. 물론 그 중에는 좋게 말해 고소득자들이 여윳돈으로 투자한 경우도 상당수 있을 것이다. 하지만 전체적으로 볼 때는 이들 주택 거래의 상당 부분은 투기성이 매우 짙다고 할 수 있다. 그런데 현 정부는 수도권 집값의 기준점인 강남 집값을 유지하려는 속셈으로 이처럼 투기성이 짙은 강남 재건축 아파트 시장의 사업성을 높여주기 위해 여념이 없는 것이다. 정부 스스로 이 같은 투기자들의 손실을 보전해주고 있는 어처구니없는 상황이라고 할 수 있다.

이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Lost님께서 띄워주신 글입니다. 미국의 사례이지만, 최근 한국 부동산시장 상황에 대해 시사점을 주는 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 어제 띄운 '미국서 보는 강남 불패론, 진실일까?(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=716438)'라는 글과 함께 참고바랍니다. Lost님의 다른 글들도 저희 연구소포럼에서 보실 수 있습니다. *****************************************************************

위 그래프는 1890년 이래 지금까지 미국의 부동산 시세에 대한 그림입니다.

이 그래프를 그린 로버트 쉴러 박사는 그 유명한, 월가에서도 신뢰하는

Case-Shiiler 주택가격지수를 만든 장본인 입니다.

그는 2000년 닷컴버블을 예측한 사람으로 유명하며,

최근에는 부동산버블을 지속적으로 경고해온 사람입니다.

위 그림은 1980년의 주택시세를 인덱스 100으로 보고,

상대적으로 현재까지 주택가격이 어떻게 변화했나를 보여주는 그림입니다.

지수는 물가상승률, 즉, 인플레이션을 감안한 수치입니다.

다시 말하면, 인플레이션에 의한 가격상승은 상쇄되었고, Real Price의 변화만을 나타냅니다.

세계대전 당시부터 대공항까지 미국 부동산은 과거에 비해 상당히 낮은 가격을 몇 십년간 형성합니다.

그러다 대공항 당시부터 회복되어 1970년대 말까지 회복된 가격을 유지합니다.

1970년대 말에 1차 주택붐이 있었고

(이 당시 한국도 동시대에 주택붐이 있었습니다. 바로 강남개발입니다.)

1980년대 말에 2차 주택붐이 있었습니다.

(이 당시 한국도 동시대의 주택붐이 있었습니다. 아마 분당이 이 당시 개발되지요?)

이 두차례의 부동산 붐은 얼마가지 않아 (2-3년) 조정기를 맞습니다.

그래프를 보면 아시겠지만, 다시 지수 100근처로 내려옵니다.

그러다. 1990년대말에 찾아온 3차 주택붐은 그 규모나 기간이 어마어마합니다.

핵폭탄급이라고 보일 정도 입니다.

예전에 2년, 3년만에 폭락했던 부동산이 닷컴버블에 잠시 주춤했을뿐

무려 10년동안의 장기간의 주택붐이 형성됩니다.

지수는 무려 200선을 달성했고, 미전역이 평균 100% 올랐다는 말은

선호지역은 200%이상 폭등했다는 말이 됩니다.

한국도 예외가 아니었습니다.

다만 한국은 IMF의 영향으로 부동산 붐의 시기가 미국에 비해 늦었을 뿐입니다.

시애틀도 닷컴버블과 보잉본사이전 등의 영향으로 한국과 비슷한 시기부터

타지역에 비해 늦게 붐이 시작됩니다.

미국부동산은 2006년부터 급격한 폭락양상을 나타냅니다.

로버트 쉴러 교수의 예측에 따르면 2010년까지 지속적인 하락을 하리라고 봅니다.

역시 그 하락의 목적지는 지수 100 이겠지요?

지금까지 제 글을 읽어오신 분들은 다음 몇가지에 대해 이해하셨으리라 생각됩니다.

대략, 간추려 보면,

1. 미국과 한국의 부동산 붐은 그 시기가 유사하다.

   다만, 물가상승률이 서로 달라, 상대적으로 한국의 부동산이 더 많이 뛴듯 느껴질수도 있다.

   (실제 개발도상국일수록 더 많이 뜁니다.)

2. 시애틀지역은 미국의 여타 다른 지역과는 약간 다른 시차를 두고 급등, 급락했다.

   이는 지역의 특성때문이다.

3. 산이 높으면 골도 깊다.

이 정도가 될것 같습니다.

그럼, 지금부터 시애틀의 2006년 2007년 당시의 부동산 분위기를 말씀 드리겠습니다.

2005년 가을.

LA를 비롯한 서부주요지역과 동부 주요지역을 중심으로

올라도 너무 오르지 않았느냐는 심리가 팽배해져 갔습니다.

매물은 늘어나고, 가격은 떨어지지 않았지만

거래량은 현저히 줄어들기 시작합니다.

시애틀도 심리적 영향을 받아 겨울에 들어가면서 약간 주춤합니다.

2006년 봄.

시애틀을 제외한 미국의 주요 대도시들은 거래량은 줄고

가격은 약간씩 오르는 하락세로 들어가는 징조를 보이기 시작합니다.

이때, 시애틀은  갑자기 부동산이 다시 또 오르기 시작합니다.

시애틀 지역 언론에서는 장밋빛 기사가 헤드라인을 장식합니다.

"보잉, 향후 10년간 수주 이미 확보했다."

"MS, 종업원 수 창사이래 최고로 대폭 늘인다."

"시애틀, 집값은 고공행진"

2005년 겨울 잠시 주춤했던 바이어들은 다시 부동산에 투자하기 시작합니다.

이 당시 드디어 그동안 집없이 렌트살던 사람들도

이대로 있으면 영원히 집을 살수 없다는 강박관념에

너도 나도 부동산 투자대열에 들어갑니다.

주식시장에서 흔히 하는 말이,

"애기없은 아줌마가 객장에 등장하면 손을 뺄 시기다."는 말이 있다고 합니다.

그 말이 생각날 정도로 많은 사람들이 부동산에 투자를 했습니다.

2006년 가을.

드디어 미국의 주요대도시는 폭락을 맞이 합니다.

이미 2005년 부터 폭락조짐은 보였습니다.

거래량이 적고 가격이 오르는 상황은 폭락 전의 부동산 시장입니다.

시애틀은 다른 양상을 보입니다.

이때도 시애틀은 지속적으로 상승했고,

건설회사들 또한 더 많은 주택을 공급합니다.

2007년 봄.

시애틀의 언론들은 하나같이 시애틀의 탄탄한 경제와 부동산을 자랑합니다.

"Seattle is SPECIAL!"

뉴스에서 앵커들이 신나서 큰소리로 시애틀만 부동산이 뛰는 이유를 설명합니다.

메이저 언론은 아무도 폭락의 가능성을 언급하지 않았습니다.

하지만, 실제 부동산 상황은 그렇지 않았습니다.

매물은 넘치고, 거래량은 약간씩 빠지기 시작했습니다.

그래도 가격은 계속 상승합니다.

LA의 2005년 2006년 상황입니다.

이 싯점에 부동산에 새로 뛰어들거나

하나 더 투자한 분들이 한인분들 중에 꽤 많습니다.

끝없이 오르는 주택가격에 불안해서 사신분들도 있고

끝없이 오르는 주택가격에 신이 나서 하나 더 투자한 분도 있습니다.

예. 시애틀은 이렇게 특별(special)했습니다.

2007년 여름.

드디어 서브프라임이 그 실체를 드러내며 금융권을 타격합니다.

드디어 시애틀의 주택가격도 빠지기 시작합니다.

그리고 2년 후,

2009년 여름.

시애틀의 부동산 가격은 2004년 시세로 돌아갔습니다.

시애틀의 주택붐은 2005년에 가장 높은 상승률을 보였고, 2007년이 최고였습니다.

2005년 이후 주택을 장만한 사람들은 모두 손해를 보았습니다.

특히, 2006년, 2007년 막차를 타신 분들은 거의 패닉(panic)상태입니다.

원래 자산이 많지 않았던 분들이

혹시나 더 오르면 집을 못살까 걱정되어 집을 사신 분들은

세상사는 낙을 잃어 버렸습니다.

내가 번 돈 모두를 가치가 아직도 계속 떨어지고 있는 집에 바쳐야 한다면

정말 미칠 지경 아니겠습니까?

밑빠진 독에 물붓기 라는 말이 바로 이런 말일 것입니다.

저는 지금 2007년의 시애틀을

2009년 현재의 서울에서 보고 있는듯 합니다.

"한국은 세계에서 제일 빨리 불경기를 탈출 예상"

"강남 재건축 과열 양상"

모든 사람이 다 부동산에 투자하고자 할 때는

아마도.. 막차가 될 가능성이 많다고 봅니다.