글
이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Lost님께서 띄워주신 글입니다. 미국의 사례이지만, 최근 한국 부동산시장 상황에 대해 시사점을 주는 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 어제 띄운 '미국서 보는 강남 불패론, 진실일까?(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=716438)'라는 글과 함께 참고바랍니다. Lost님의 다른 글들도 저희 연구소포럼에서 보실 수 있습니다. *****************************************************************
위 그래프는 1890년 이래 지금까지 미국의 부동산 시세에 대한 그림입니다.
이 그래프를 그린 로버트 쉴러 박사는 그 유명한, 월가에서도 신뢰하는
Case-Shiiler 주택가격지수를 만든 장본인 입니다.
그는 2000년 닷컴버블을 예측한 사람으로 유명하며,
최근에는 부동산버블을 지속적으로 경고해온 사람입니다.
위 그림은 1980년의 주택시세를 인덱스 100으로 보고,
상대적으로 현재까지 주택가격이 어떻게 변화했나를 보여주는 그림입니다.
지수는 물가상승률, 즉, 인플레이션을 감안한 수치입니다.
다시 말하면, 인플레이션에 의한 가격상승은 상쇄되었고, Real Price의 변화만을 나타냅니다.
세계대전 당시부터 대공항까지 미국 부동산은 과거에 비해 상당히 낮은 가격을 몇 십년간 형성합니다.
그러다 대공항 당시부터 회복되어 1970년대 말까지 회복된 가격을 유지합니다.
1970년대 말에 1차 주택붐이 있었고
(이 당시 한국도 동시대에 주택붐이 있었습니다. 바로 강남개발입니다.)
1980년대 말에 2차 주택붐이 있었습니다.
(이 당시 한국도 동시대의 주택붐이 있었습니다. 아마 분당이 이 당시 개발되지요?)
이 두차례의 부동산 붐은 얼마가지 않아 (2-3년) 조정기를 맞습니다.
그래프를 보면 아시겠지만, 다시 지수 100근처로 내려옵니다.
그러다. 1990년대말에 찾아온 3차 주택붐은 그 규모나 기간이 어마어마합니다.
핵폭탄급이라고 보일 정도 입니다.
예전에 2년, 3년만에 폭락했던 부동산이 닷컴버블에 잠시 주춤했을뿐
무려 10년동안의 장기간의 주택붐이 형성됩니다.
지수는 무려 200선을 달성했고, 미전역이 평균 100% 올랐다는 말은
선호지역은 200%이상 폭등했다는 말이 됩니다.
한국도 예외가 아니었습니다.
다만 한국은 IMF의 영향으로 부동산 붐의 시기가 미국에 비해 늦었을 뿐입니다.
시애틀도 닷컴버블과 보잉본사이전 등의 영향으로 한국과 비슷한 시기부터
타지역에 비해 늦게 붐이 시작됩니다.
미국부동산은 2006년부터 급격한 폭락양상을 나타냅니다.
로버트 쉴러 교수의 예측에 따르면 2010년까지 지속적인 하락을 하리라고 봅니다.
역시 그 하락의 목적지는 지수 100 이겠지요?
지금까지 제 글을 읽어오신 분들은 다음 몇가지에 대해 이해하셨으리라 생각됩니다.
대략, 간추려 보면,
1. 미국과 한국의 부동산 붐은 그 시기가 유사하다.
다만, 물가상승률이 서로 달라, 상대적으로 한국의 부동산이 더 많이 뛴듯 느껴질수도 있다.
(실제 개발도상국일수록 더 많이 뜁니다.)
2. 시애틀지역은 미국의 여타 다른 지역과는 약간 다른 시차를 두고 급등, 급락했다.
이는 지역의 특성때문이다.
3. 산이 높으면 골도 깊다.
이 정도가 될것 같습니다.
그럼, 지금부터 시애틀의 2006년 2007년 당시의 부동산 분위기를 말씀 드리겠습니다.
2005년 가을.
LA를 비롯한 서부주요지역과 동부 주요지역을 중심으로
올라도 너무 오르지 않았느냐는 심리가 팽배해져 갔습니다.
매물은 늘어나고, 가격은 떨어지지 않았지만
거래량은 현저히 줄어들기 시작합니다.
시애틀도 심리적 영향을 받아 겨울에 들어가면서 약간 주춤합니다.
2006년 봄.
시애틀을 제외한 미국의 주요 대도시들은 거래량은 줄고
가격은 약간씩 오르는 하락세로 들어가는 징조를 보이기 시작합니다.
이때, 시애틀은 갑자기 부동산이 다시 또 오르기 시작합니다.
시애틀 지역 언론에서는 장밋빛 기사가 헤드라인을 장식합니다.
"보잉, 향후 10년간 수주 이미 확보했다."
"MS, 종업원 수 창사이래 최고로 대폭 늘인다."
"시애틀, 집값은 고공행진"
2005년 겨울 잠시 주춤했던 바이어들은 다시 부동산에 투자하기 시작합니다.
이 당시 드디어 그동안 집없이 렌트살던 사람들도
이대로 있으면 영원히 집을 살수 없다는 강박관념에
너도 나도 부동산 투자대열에 들어갑니다.
주식시장에서 흔히 하는 말이,
"애기없은 아줌마가 객장에 등장하면 손을 뺄 시기다."는 말이 있다고 합니다.
그 말이 생각날 정도로 많은 사람들이 부동산에 투자를 했습니다.
2006년 가을.
드디어 미국의 주요대도시는 폭락을 맞이 합니다.
이미 2005년 부터 폭락조짐은 보였습니다.
거래량이 적고 가격이 오르는 상황은 폭락 전의 부동산 시장입니다.
시애틀은 다른 양상을 보입니다.
이때도 시애틀은 지속적으로 상승했고,
건설회사들 또한 더 많은 주택을 공급합니다.
2007년 봄.
시애틀의 언론들은 하나같이 시애틀의 탄탄한 경제와 부동산을 자랑합니다.
"Seattle is SPECIAL!"
뉴스에서 앵커들이 신나서 큰소리로 시애틀만 부동산이 뛰는 이유를 설명합니다.
메이저 언론은 아무도 폭락의 가능성을 언급하지 않았습니다.
하지만, 실제 부동산 상황은 그렇지 않았습니다.
매물은 넘치고, 거래량은 약간씩 빠지기 시작했습니다.
그래도 가격은 계속 상승합니다.
LA의 2005년 2006년 상황입니다.
이 싯점에 부동산에 새로 뛰어들거나
하나 더 투자한 분들이 한인분들 중에 꽤 많습니다.
끝없이 오르는 주택가격에 불안해서 사신분들도 있고
끝없이 오르는 주택가격에 신이 나서 하나 더 투자한 분도 있습니다.
예. 시애틀은 이렇게 특별(special)했습니다.
2007년 여름.
드디어 서브프라임이 그 실체를 드러내며 금융권을 타격합니다.
드디어 시애틀의 주택가격도 빠지기 시작합니다.
그리고 2년 후,
2009년 여름.
시애틀의 부동산 가격은 2004년 시세로 돌아갔습니다.
시애틀의 주택붐은 2005년에 가장 높은 상승률을 보였고, 2007년이 최고였습니다.
2005년 이후 주택을 장만한 사람들은 모두 손해를 보았습니다.
특히, 2006년, 2007년 막차를 타신 분들은 거의 패닉(panic)상태입니다.
원래 자산이 많지 않았던 분들이
혹시나 더 오르면 집을 못살까 걱정되어 집을 사신 분들은
세상사는 낙을 잃어 버렸습니다.
내가 번 돈 모두를 가치가 아직도 계속 떨어지고 있는 집에 바쳐야 한다면
정말 미칠 지경 아니겠습니까?
밑빠진 독에 물붓기 라는 말이 바로 이런 말일 것입니다.
저는 지금 2007년의 시애틀을
2009년 현재의 서울에서 보고 있는듯 합니다.
"한국은 세계에서 제일 빨리 불경기를 탈출 예상"
"강남 재건축 과열 양상"
모든 사람이 다 부동산에 투자하고자 할 때는
아마도.. 막차가 될 가능성이 많다고 봅니다.
정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
