글
이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Seattlelite님께서 띄워주신 글입니다. 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 다만 제 의견이Seattlelite님의 견해와 동일한 것으로 읽지는 마십시오. 물론 많은 부분 공감하지만요.^^
정답은 '그렇지 않다." 입니다.
제가 본 포럼에 제일 처음 글을 쓴 내용이 아마
부동산 버블 주기에 대한 씨애틀의 특수성에 대해 썼을 것입니다.
캘리포니아, 뉴욕 등 미국의 주요도시들이 대부분 거래가 중단되고
폭락의 징후가 여기 저기 감지되고 있을 즈음.
씨애틀은 홀로 독야청청 줄기찬 '폭등'을 했기 때문입니다.
신문과 방송에서는 "Seattle is Special."을 연일 외쳤고,
꽤 많은 사람들이 서둘러 주택을 구입하고 있었습니다.
바로 코앞의 낭떠리지는 보지 못한채 말입니다.
요즘 제가 할일이 무지 많아져서 약간 바쁩니다.
해서 간략하게 나마 지난 버블 기간 미국의 주요도시들의 버블에 대해 설명 드리겠습니다.
일단 도표를 보시지요.
미국의 20대 주요도시 중 서로다른 패턴을 보이는 5개 도시군를 꼽아 보았습니다.
1. 샌디에고 - LA, 샌프란시스코, 뉴욕, 보스톤 등 캘리포니아와 미동부 상업지역 - 거점도시
이들 지역은 한국의 서울과 비슷합니다. 부동산이 타지역에 비해 상대적으로 비싼 곳이었고,
인구도 많고 경제의 중심지입니다.
그림에서 보시다시피 2006년까지 꾸준히 올랐다가 추락하여 최근 다시 상승세를 보입니다.
대표적인 버블 패턴입니다.
2. 라스베가스 - 마이애미, 피닉스 등 거점보시 근처의 투기도시
이들 도시들은 LA, 뉴욕등 거점도시에서 그다지 멀지 않은 곳에 위치한 도시들로
투기자금이 몰린 곳이라고 생각하시면 됩니다.
한국으로 치면, 용인, 파주 등 수도권 외곽 신도시라고 생각하면 비슷할듯.
그림에서 보다시피 1번 거점도시보다 늦게 폭등하다가 더먼저 폭락합니다.
1번은 최근 회복하는데 반해 이들 도시는 아직도 하락이 진행중입니다.
3. 달라스 - 부동산 버블이 없는 도시
텍사스주를 비롯해 미국 중부내륙도시들은 부동산 거품이 발생하지 않았습니다.
마찬가지로 그랬기 때문에 폭락하는 현상도 발생하지 않았습니다.
다만 경기침체로 인해 약간의 하락은 있었습니다.
한국으로 따지면, 지방의 인구가 늘지않는 그런 도시들로 보시면 됩니다.
4. 디트로이트 - 경기침체로 인구가 줄어드는 도시.
그 옛날 자동차 산업의 중심지 디트로이트는 자동차 산업의 침체와 함께
부동산 버블과는 전혀 상관없이 인구가 줄어들어 주택가격이 계속 하락하는 도시입니다.
한국은 예로 들 도시가 생각나지 않는군요.
5. 문제의 씨애틀 - 포틀랜드 등 미국의 북서부 지역의 도시
주요 거점도시들이 다 오를때 안 오르다가 뒷북치면서 오르는 도시.
실제로 씨애틀은 LA등 대도시들이 주춤했을 당시인 2005년 부터 급등하기 시작합니다.
그 이후로 타 대도시는 하락하기 시작하는데, 홀로 2006년, 2007년 계속 급등한 도시입니다.
한국을 예로 들면, 아마도 부산, 창원, 울산 지역들이 되지 않을까 생각합니다.
일명 부동산 버블 뒷북도시.
이 문제의 서북미 지역도 2007년 이후로 꼬꾸라 들기 시작합니다.
여타 대도시가 지금 회복하는데도 불구하고 씨애틀은 아직도 하락하고 있습니다.
아래는 가격변동률 그래프인데 더 실감나실 겁니다.
특히 라스베가스를 보면 폭등이 심할수록 폭락이 심하다는 것을 알수 있습니다.
그런데...
2005년 부터 뒤늦게 급등한 씨애틀은 급등 당시에 구매한 사람들은 지금 이익을 보았을까요?
지금 씨애틀의 집값은 2004년 가격으로 되돌아 갔습니다. 급등하기 전으로 돌아갔다는 말이지요.
2005년 이후 급등기에 산 사람은 죄다 물 먹었다는 이야깁니다.
문제는 향후가 더 골치 아픕니다.
최근 골드만 삭스에서 미국 주택 가격 전망 보고서를 발표했는데...
향후 2년내에 씨애틀의 주택가격은 22% 더 하락한다는 예측입니다.
부동산 버블이 LA 등지에 비해 아직 덜 가라앉았다는 설명과 함께 말입니다.
위 표는 골드만 삭스의 보고서에 나오는 표입니다.
샌디에고는 5% 상승인데 반해 씨애틀은 22% 하락입니다.
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최근 부산을 위시한 창원 등지의 아파트 가격이 폭등하고 있다고
노심초사 하시는 분들을 포럼에서 자주 뵐수 있습니다.
수도권은 폭락하는데 지방도시는 급등하니 불안하겠지요.
2005년 당시 씨애틀에서도 그런 일이 있었습니다.
당시 저도 LA나 뉴욕 등 미국의 주요도시들의 부동산동향을 늘 예의 주시하였습니다만,
2005, 2006년이 지나면서 씨애틀의 부동산이 꺾일줄을 모르니 저도 조마조마햇습니다.
결국 2007년 도저히 못 참겠다고 판단한 저는 실제로 집을 사기위해 투어를 한 적이 있습니다.
다행히 2007년의 씨애틀은 부동산 고점시의 전형적인 상황인 매물증가, 거래하락의 전조를 보일때 였고
폭락의 징후를 읽은 저는 주택구매를 포기했었던 것이지요.
지금 부산, 마산, 창원 등 뒷북 폭등지역에 계신 분들은 잘 판단하셔야 할것입니다.
혹시라도 지금이라도 잡은 부동산의 끈이 썪은 동아줄이 될수도 있으니까요.
특히, 과감히 빚을 내어 투자하는 그런 모험은 꿈도 꾸지 마시고...
100% 자기 자본이 있다면, 뭐 맘대로 하십시오.^^
씨애틀에서...
잠못 드는 밤에.
(지금 시각 밤 2시.)
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