글
닥터아파트 대표라는 사람의 글에 짧게 코멘트하겠습니다. 사실 대응을 안 하려다가 혹시라도 잘 모르시는 분들은 휘둘릴 수도 있겠다 싶어 코멘트합니다. 그 사람은 주택 거래량과 집값의 상관관계를 이용해 향후 주택 가격을 전망한 제 주장에 대해 제가 쓰지도 않은 ‘폭락’이라는 표현까지 써가며 제 주장을 왜곡하는 한편 거래량이 줄어든다고 집값이 꼭 떨어지지는 않는다고 주장했습니다.
과연 그럴까요? 현재의 주택 거래가 침체된 것은 아주 간단한 시장 경제 원리로 이해할 수 있습니다. 모든 재화와 마찬가지로 주택도 가격이 올라가면 수요량은 줄고 공급량은 늘어납니다. 그 동안은 집값이 오르는 가운데도 투기적 가수요를 불러일으켜 이 같은 간극을 메워왔으나 이제는 현재처럼 높은 집값 수준에서 집을 사줄 수 있는 투기적 가수요마저도 거의 고갈돼 버렸습니다. 가계부채가 한계까지 이르러 더 이상 빚을 내서 집을 사줄 수도 없는 지경에 이르렀습니다. 이 경우 주택 가격은 수요와 공급이 일치하는 지점까지 내려와 새로운 시장 균형 가격을 형성하는 게 정상입니다. 하지만 아직 정부의 부동산 부양책이나 부동산정보업체들의 호가 거품 선동으로 아직 잠재적 매도자들이 버티고 있기에 이 같은 가격 조정이 지연되고 있는 것입니다. 이처럼 가격 조정이 지연될수록 잠재적 매도자와 잠재적 매수자 사이의 기대가격 차이로 거래는 줄어들 수밖에 없습니다. 그 사람 표현대로 “매도자들이 손실 회피를 위해 버티고 있는” 국면입니다. 하지만 대부분 무리한 부채 부담을 가진 잠재적 매도자들이 얼마나 버틸 수 있을지는 미지수입니다.
한편 이 사람은 “집값이 대세하락 또는 폭락으로 이어지려면 시세 보다 낮게 매매가 활발해져 거래량이 지금보다 크게 늘어나야 한다”고 주장합니다. 주택 시장 사이클에 대해 뭘 몰라서 하는 소리입니다. 미국이나 일본 등 세계 어느 나라에서든 주택 가격 대세하락 또는 폭락의 전 단계와 초기 단계에는 거래량이 확 줄어드는 현상이 생깁니다. 더 이상 집을 사줄 수요가 충분치 않고, 많은 이들이 주택 가격이 더 떨어질 것으로 예상하는데 어떻게 거래량이 많겠습니까. 미국과 일본을 비롯해 세계 어느 나라든 거래량이 확 줄어드는 가운데 주택 가격은 대세하락 또는 폭락했습니다. 이런 사정도 모르는 ‘우물 안 개구리’들이 ‘부동산 전문가’라는 타이틀을 달고 곳곳에서 떠들고 있으니 일반 가계들은 늘 조심, 또 조심하시기 바랍니다.
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