저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에는 최근 여러 회원들의 주택 매매 경험담이 많이 올라오고 있습니다. 이런 경험담들은 부동산 광고에 목을 맨 상당수 언론들의 보도보다 더 정확하게 현실을 느끼게 해주는 경우가 많습니다. 저도 이런 글들을 통해 알게 되는 것들이 많습니다. 최근 올라 온 글들 가운데 '용의 눈물'님이 쓰신 아래 글을 소개합니다. 물론 아래 경우는 일부의 사례일 수 있지만, 다른 지역에서도 현재 주택시장 상황을 읽는데 도움이 될 것입니니다. 

이 글과 관련해 주택시장의 가격 결정 메커니즘에 대한 이해가 필요하신 분들은 아래 링크를 건 제 글 "실제 집값, 당신 생각보다 20% 이상 싸다"를 참고하시기 바랍니다. 미국과 일본 등 부동산 버블이 붕괴할 때, 특히 붕괴 초기에 거래량이 확 줄어들었다는 점을 유념하시기 바랍니다. http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=192251

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"주변에 이야기 들어보면 아파트 가격이 별로 내리지 않았다."

"윗집을 얼마에 사겠다고 한다더라...."

"부모님 아파트는 아직 하나도 안내렸더라"

아직도 이런 글 올리시는 분들 있던데요.

저는 그냥 웃고 맙니다.

직접 팔아봐야 가격을 압니다. 안팔려서 정말 고생했습니다.

제 아파트 가격도 버젓이 7억 근처 였습니다.(당시에는 7억 초반대)

옆집, 앞집, 모두 그렇게 알고 있었고, 지금도 그렇게 알고 있을 겁니다.

저 역시도 팔아보지 않았다면 아직 7억 근처로 알고 지내고 있을 겁니다.

지금도 신문에는 시세가 그렇게 나오고 있고, 주민들도 그렇게 알고 있으니까요.

하지만 실상은 6억초반대에 내놓고도 오랫동안 팔지 못했습니다.

결국 파는데까지 1년반이 넘게 걸린거 같군요. 일단 협상의 기회조차도 없더군요.

그렇다면, 실제 가격은 7억인가요? 아니면 제가 판 가격(6억1500만원)이 진짜인가요?

현재는 6억에도 팔기 힘들다고 단언합니다.

거래량이 없다는 거......이거 무서운 겁니다.

거래할 상대방이 안보이니까 답이 없더군요.

 모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에는 최근 여러 회원들의 주택 매매 경험담이 많이 올라오고 있습니다. 이런 경험담들은 부동산 광고에 목을 맨 상당수 언론들의 보도보다 더 정확하게 현실을 느끼게 해주는 경우가 많습니다. 저도 이런 글들을 통해 알게 되는 것들이 많습니다. 최근 올라 온 글들 가운데 '매출1등'님이 쓰신 아래 글을 소개합니다. 물론 부동산 거품 붕괴가 가장 빠른 용인의 경우이기는 하지만, 다른 지역에서도 현재 주택시장 상황을 읽는데 도움이 될 것입니다. 참고로, 우리 포럼에 올라 온 글임을 느끼게 하는 표현들이 있는데, 원저자를 존중하는 마음에서 표현을 수정하지 않았으니 양해를 바랍니다.

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회원님들 중에는 용인에 사시는 분들도 꽤 될 것으로 생각합니다.

다들 감을 잡고 계시겠지만 최근에 제가 용인에서 집을 매도하였고 관련하여 실제 분위기만 좀 전해드리려고 하니까 특정 지명이 언급되더라도 이해해주시기 바랍니다.

제가 용인 수지 아파트 40평대에 이사온 것이 2004년 초였던 것으로 기억합니다.

서울 살다가 온 터라서 '이렇게 먼 시골까지 와야 하나?' 라는 생각을 가졌었지만 생각보다 빠르게 도시화가 진행되었고 분양가(당시 평당 6백 수준)에 P를 1천 정도 주고 산 터라 가격이 서서히 상승하는 것을 보면서 뿌듯했었습니다.

당시에는 단기 조정이 있을 순 있어도 결국 아파트 가격은 끝 없이 상승할거라는 말도 안되는 믿음을 다들 갖고 있었던 시기로 기억합니다. 이건 누가 뭐라 해도 제가 확실히 기억합니다. 원래 사람들은 자기가 생각했던 바를 잘 기억 못해내거든요. (물론 여기 회원님들 중에 일부는 제외합니다 ^^)

아무튼 그러던 차에 2007년초에 용인(광교 옆)에 새 아파트 40평대를 분양 받았습니다. 당시에는 평당 1천만원 하면서 '로또' 라는 기사가 거의 하루에 한건씩 올라오던 시절이었고 주변인들은 '무조건 2억 이상은 번거다' 라고 축하하면서 서로 술 사라고 난리치던 시절로 기억합니다. 지금 생각해보면 참 어이 없죠. ^^ 그리고 그 당시에 수지에 40평대 아파트가 6억 운운하던 시절이었습니다. 불과 3년전 이야기인데 벌써 호랑이 담배 피던 시절 같네요.

아무튼 대박을 꿈꾸며 주변 사람들의 축하를 받으며 꾸준히 이자를 넣으며 은행 좋은 일만 시키는 2년 반의 시간이 흘러서 결국 2009년 봄에 새 아파트에 입주를 하게 되었습니다. 명의는 다르지만 사실상 1가구 2주택이 된 셈이죠.

문제는 그때부터 발생했습니다. 이자 부분이야 제 소득 수준에서 어떻게든 버텨볼만 했으나 수지 아파트 가격이 하락하기 시작하였습니다. 빚을 3억 이상 만땅 내서 분양 받은 신규 아파트는 호가가 높아서 안심하고 있었는데 세금 부담을 안고 적장 매도하려고 확인해보니까 매수호가와 매도호가 사이가 엄청나게 벌어져 있다는 사실을 알게 된거죠. 그러면서 수개월이 흘렀고 2010년 초가 되면서 저는 거의 패닉에 빠지는 수준이 되었습니다. (기존 수지 아파트도 대출이 1억이 넘거든요)

일단 대출이 많은 신규 아파트를 처분하기 위해서 과거 3개월간 제 정신이 아니였던 것 같습니다. 자료 조사도 많이 하였고 안다녀본 부동산과 지역이 없지만 분위기만 전해드리면 현재의 용인의 부동산 시장은 '얼음' 그 자체입니다. 매수 세력이 적어진 수준이 아니라 아예 씨가 말랐습니다.

이 카페에 수 많은 글을 거의 다 읽은 것 같습니다. (물론 이 카페 말고 다른 다음카페 4개도 죄다 다 읽었습니다)

제가 여기 카페에서 본 글 중에 직접 보고 듣고 피부로 느낀 부분과 현 시점에서 정확하게 일치한다고 판단되는 항목만 몇개 나열하면서 용인 지역 분위기를 전하고자 합니다.

1. 용인 지역은 버블 붕괴 직전이 아니라 이미 버블이 붕괴 되었습니다. 직접 집을 한번 팔려고 하면 부동산 사이트의 최저 가격보다 최소한 20% 이상 싸게 내놓으셔야 할겁니다.

2. 용인 지역에 오래된(하두 새걸 많이 지어대서 ;; 5년 이상 되면 헌 아파트라고 하겠습니다) 아파트에서 경매 물건이 쏟아지고 있습니다. 제가 아는 동네 분 중에서 4분이 벌써 경매가 진행 중입니다. 과거에는 경매가 간혹 있어서 시세에 영향을 주지 못했지만 앞으로 경매 물건이 계속 쏟아질거라서 최소한 용인 지역은 '경매 가격이 곧 시세' 가 정답입니다. 물론 오래된 아파트 기준입니다.

3. 가격이 어디까지 하락할 것인가에 대한 개인적인 견해는 '용인 지역 헌 아파트 기준으로 무조건 분양가로 수렴한다' 가 맞는 듯 합니다. 이미 거의 분양가로 수렴한 아파트들 꽤 됩니다.

더 쓸 말이 많지만 이만 줄이겠습니다. 위의 3가지는 현재 시점의 정확한 분위기입니다. 지하철을 끼고 있는 일부 용인 지역 분들을 말도 안되는 소리라고 하시겠지만, 장담하건데 지하철 주변도 결국 같은 가격으로 수렴할겁니다.

단순하게 생각해봐도 인구가 늘고 있지 않은 상황에서 용인이라는 '시골' 의 집 값이 오를 이유가 없거든요....

10년전에 용인(현재 아파트로 빼곡한) 지역을 기억하시는 분들은 다들 끄덕거리실 듯 합니다.

*우리 연구소가 창립 10주년을 맞아 일반인을 대상으로 무료 공개세미나를 개최합니다. 주제는 최근 10년간 한국경제 및 부동산시장 진단과 전망입니다. 자세한 내용은 아래 링크를 참조하시거나 우리 연구소포럼을 방문하셔서 신청하시기 바랍니다. 감사합니다.

 http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=948532&pageIndex=1&searchKey=&searchValue=&sortKey=depth&limitDate=0&agree=F

 모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

부동산 버블기에 그동안 소위 부동산 재테크 전문가라는 사람들이 각광을 받았다. 하지만 분명한 것은 앞으로 그들의 말을 액면 그대로 믿지 말라는 것이다. 그들은 자신들의 이해관계 때문에 집값이 오르는 방향으로, 집을 사게 하는 방향으로 유도할 가능성이 많다. 예를 들어, 사람들이 “부동산에 지금이라도 투자하면 좋을까요?”라고 물을 때 그런 사람들이 뭐라고 대답하겠는가? 그 사람들 입장에서는 가능하면 부동산 투자를 유도하는 여러 가지 근거들을 들이댈 가능성이 높다. 당신이라면 “앞으로 집값이 상당 기간 떨어질 테니 몇 년간은 집을 쳐다보지도 말라”고 말하겠는가? 아마 그러기 어려울 것이다. 그렇게 정직하게 말하는 사람이라면 몇 년 안에 밥줄 끊기기 십상일 테니까 말이다.

물론 이들도 집값에 대해 항상 오를 거라고 말하지는 않는다. 집값에는 대체로 기복이 있는데, 항상 오른다고 해서야 자신들의 말이 엉터리임이 금방 뽀록날 테니 말이다. 특히 상황이 압도적일 때는 그들도 표현을 조금씩 바꾼다. 예를 들어, 2008년 여름까지도 “집값은 계속 오를 것”이라고 했던 상당수의 사람들은 수도권 집값이 급락했던 2008년 하반기와 2009년 초에 들어가자 “집값이 한동안은 조정기에 들어갈 것”이라고 표현했다. 그런데 지난해 상반기에 집값이 다시 들썩이자 이번에는 다시 ‘집값이 바닥을 쳤다’ ‘이제는 대세 상승이다’라고 많은 부동산 투기 선동가들이 말을 바꿨다. 그러다 또 다시 연초에 주택시장 침체가 계속되자 ‘상저하고’라는 식을 말을 바꾸더니 이제는 "긴 조정이 지속될 것이다’ "대세상승은 끝났다. 하지만 폭락은 없다’라는 식으로 말을 바꾸고 있는 것이다.

그런데 여기에서 한 술 더 떠 "오히려 주택시장이 침체인 지금이 집을 사야 할 적기"라는 선동을 내놓는 뼈 속까지 선동꾼 기질이 다분한 사람들도 있다. 이들이 구사하는 편리한 어법 가운데 하나는 “향후 1~2년까지는 조정기를 거칠 가능성이 높다. 하지만 공급 물량이 줄어들어 그 이후에는 집값이 다시 뛸 가능성이 높다.” 결국 소위 가격이 조금 하락할 때 사놓으면 나중에 다시 오르니까 사라는 식의 조언이다. 이 사람들은 주식시장에서 모든 사람들이 공포에 팔려 주식을 매도할 때 주식을 사라는 격언처럼 상당수 사람들이 주택 가격을 매도하려 할 때 집을 사두라는 식으로 선동하고 있다. 특히 외환위기 직후 빠른 속도로 집값이 회복했을 때를 거론하며 ‘오히려 지금이 집을 사야 할 적기’라고 선동하고 있는 것이다.

하지만 이들의 선동은 스스로도 부동산 시장 상황이 어떤지 모르는 가운데 내놓는 선동에 불과하다. 그들은 우선, 부동산시장의 사이클이 주식시장의 사이클보다 훨씬 길다는 것을 모르거나 알면서도 사람들을 속이고 있는 것이다. 또한 주식시장은 이른바 ‘단타매매’가 가능하지만, 주택시장에서는 일반 가계가 그렇게 할 수 있는 방법은 거의 없다는 점을 간과하고 있다.

필자가 여러 차례 설명한 것처럼 주택시장은 물가상승률을 반영한 실질가격으로 보면 보통 10~20년 정도의 장기 파동을 그린다. 이미 몇 차례 사용한 아래 <도표1>에서 보는 것처럼 국내 주택시장도 국민은행 가격지수가 작성된 1986년 이후 1차 버블기를 거쳤고, 이제 2000년대 내내 지속됐던 2차 버블 상승기도 수도권 핵심지역의 경우 2006년말, 수도권 외곽 지역의 경우 2008년 상반기를 고점으로 대세하락기에 접어들고 있다. 2007년 이후로는 집값은 높이 유지되는 반면 잠재적 매도자와 매수자의 기대가격의 심한 괴리로 거래량이 급감하는 ‘부동산 스태그플레이션’ 기간이 상당 기간 지속됐다. 사실 2008년 하반기부터 세계적 경제위기와 함께 부동산 버블 붕괴 초기에 진입했으나 현 정부의 사활을 건 부동산 부양책에 의해 저지됐다. 하지만 지연됐던 부동산 버블 붕괴가 다시 카운트다운에 들어가고 있다고 봐야 한다.

        

 [도표1] 부동산 파동기로 본 현재 집값 수준

국민은행 자료로부터 KSERI작성. 국민은행 가격조사가 시작된 1986년 이후 서울의 한강 이남 11개구의 주택가격을 물가상승률을 반영한 실질가격으로 나타냈다. 흔히들 국내 집값은 계속 오른다고 알고 있지만, 국내 집값도 10여년 이상의 주기를 그리고 있음을 알 수 있다. 2006년말 이후 실질 주택 가격은 고점을 찍고 내려왔으나 외환위기 때와는 달리 여전히 집값 거품을 빼야 할 시기임을 알 수 있다. 외환위기 직후와 현재는 부동산시장 사이클 측면에서 현저히 다른 국면이다.

그런 측면에서 볼 때 현재 집값은 신체로 비유하자면 머리 꼭대기에서 어깨 죽지 정도까지 내려왔지만, 여기에서 다시 머리 꼭대기 위로 올라갈 일은 앞으로 대부분 지역에서는 거의 없다고 봐야 한다. 오히려 주택시장 사이클 측면에서 볼 때 발바닥까지 내려갈 일을 걱정해야 할 상황이다. 그런 상황에서 일반 가계가 잔뜩 빚을 내 지금 집을 산다고 해보라. 장기간에 걸쳐 돈을 묵히면서 집값 때문에 전전긍긍하게 될 것이다. 그 기간 동안 내야 하는 이자비용과 세금, 그리고 자산 가치 하락, 기회비용 손실 등을 생각해보라.

그런데도 이들 소위 전문가라는 사람들은 줄기차게 집을 사라는 얘기만 해왔다. 집값이 떨어지면 지금 싸니까 사라고 하고, 집값이 오르면 더 오르기 전에 사라고 하는 식이다. 이들은 집값이 오르나, 내리나 ‘늘 지금이 집을 살 적기’라고밖에 표현하지 않는다. 물론 이렇게 뻔한 이야기를 뻔하게 들리지 않도록 포장하는 것이 이들의 기술이라면 기술이다.

그들은 집값이 떨어질 만한 요인들은 생략한 채 계속 집값이 오를 이유들만 포장해내는 데는 도가 텄다. 그렇게 들고 나온 이유들이 소위 ‘주택 보급률이 100%를 넘을 때까지는 공급이 부족하니 집값은 계속 오른다’ ‘한국처럼 좁은 국토에 수도권에 인구가 밀집된 나라에서는 수도권 집값은 떨어질 수가 없다’ ‘매년 수도권 인구는 계속 늘어나니 집값이 안 떨어진다’ ‘향후 1인가구가 계속 늘어나므로 저출산 고령화가 진행돼도 주택 수요가 줄지 않는다’ ‘교육 여건과 생활여건이 좋은 강남의 집값은 떨어지지 않는다’ ‘시중 부동자금이 갈 곳은 결국 부동산이다’ ‘정부의 재건축 규제가 더 풀리면 집값이 뛴다’ ‘토지 보상금이 풀리면 다시 집값이 뛴다’ ‘어느 어느 지역은 이런 저런 호재로 뛸 수밖에 없다’는 등의 주장들이다. 이들 주장은 부분적으로 집값을 올리는 요인들 될 수는 있다. 하지만 이미 이런 저런 선동적 요소들이 모두 현재의 집값 거품을 키우는데 일조했고, 이제는 더 이상 그런 요인들이 먹히지 않는 시대가 왔다. 또한 주택보급률 문제, 1인가구 문제, 수도권 인구 집중, 지역적 양극화 등에 대해서는 필자가 이미 얼마나 근거가 빈약한 낭설인지를 충분히 설명했다. 필자의 글을 그동안 꾸준히 읽어온 사람들은 잘 알 것이다.

혹자는 ‘지금까지는 이들의 주장이 대체로 맞지 않았느냐’라고 반론할 것이다. 물론 결과적으로는 이들의 주장이 2008년 초까지는 대체로 맞는 것처럼 보였을 것이다. 집값 대세상승기 동안에는 어떤 엉터리 이유를 갖다 대도 그 주장이 대체로 맞을 수밖에 없었기 때문이다. 더구나 어떤 이유로든 이들의 주장이 대중적으로 영향력을 갖게 되면 이들의 주장 자체가 ‘자기 실현적 예언(self-fulfilling prophecy)'이 되기도 한다. 이들의 주장은 부동산 재테크 관련 사이트나 이들 스스로가 만든 웹사이트, 그리고 부동산 광고에 목을 맨 선동적 언론 보도 등을 통해 여과 없이 대중들에게 전달된다.

문제는 집값 사이클이 변곡점을 지나 대세하락기에 접어든 상황에서도 그들의 주장이 맞을까 하는 것이다. 그들이 그동안 체계적이고 구체적인 분석을 통해 논리적으로 부동산 사이클을 전망해왔다면, 그들은 대세하락기에는 집을 사지 말라고 단호하게 말해야 할 것이다. 하지만 그들이 그럴 만한 객관적으로 검증된 전문성이 있는지도 의문이지만, 설사 그렇게 판단한다 한들 집값 상승기 때와 마찬가지 목소리로 집값 하락을 예측할 것이냐 하는 것이다. 아마 그러지 못할 것이다. 이미 우리 연구소를 비롯해 상당수의 경제연구소들이 집값 대세하락을 경고하는 (물론 이들은 우리 연구소처럼 주택시장의 흐름을 면밀히 들여다보지 못하다 보니 이미 대세하락기에 접어들어 있는데도, 향후 몇 년 안에 대세하락한다고 주장한다) 시점에서도 이들 ‘부동산 전문가’라는 사람들은 대세하락을 부정하고 있다. 이들이 주로 쓰는 표현은 ‘긴 조정’ ‘긴 보합’이라고 표현한다. 그들은 결코 ‘매도’의견을 내지 않는 국내 증권사들처럼 절대 하락이라는 표현은 쓰지 않는다. 그리고 집값이 오르나 내리나 늘 그들은 ‘지금이 집을 살 적기’라고 표현한다.

각 가계가 집을 사거나 팔거나 하는 것은 전적으로 자신의 책임이다. 하지만 적어도 ‘주택 시장 침체기인 지금이 집을 살 적기’라는 일부 선동가들의 선동에 현혹돼 무리하게 빚을 지고 집을 사는 우를 범하지는 말기를 당부한다.

끝으로, 일본에서 부동산 버블이 붕괴할 때 언론들이나 소위 부동산 전문가라는 사람들이 어떤 식으로 말했는지를 살펴보면 판단에 도움이 될지도 모르겠다. 일본 도쿄 등 3대 도시 주택지의 가격 추이를 나타낸 <도표2>에 당시 일본 언론 등을 통해 많이 나왔던 말들을 정리해보았다. 어떤가. 2000년대 국내에서 내내 너무나 익숙하게 들은 말들이지 않은가. 특히 부동산 버블이 붕괴되는 초기에도 “집값이 떨어졌을 때 집을 사라” “지금 집 안 사면 앞으로 영원히 집을 살 수 없다”는 등의 감언이설이 난무했다. 그런데 수년 후 언론과 부동산 전문가라는 사람들은 다른 소리를 내놓기 시작했다. “더 늦기 전에 집을 처분해라!” 그런데 그 사이에 집을 샀던 사람들은 도대체 어떻게 됐을까.

 (주) 일본 국토교통성 자료로부터 KSERI 작성

 http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=948532&pageIndex=1&searchKey=&searchValue=&sortKey=depth&limitDate=0&agree=F

 모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

40~60대가 만든 '부동산 거품', 2030 죽는다 결혼도 못 하고 애도 못 낳는 세태... 새로운 게임 규칙 만들어야

10.04.13 14:20 ㅣ최종 업데이트 10.04.13 14:20 선대인 (kseri)

김광수경제연구소, 경기 부양, 부동산 버블, 저출산 , 88만원세대

50~60대가 만든 게임규칙에 뛰어들어 '거품' 만든 40대   현재의 20~30대는 한동안 부동산으로 부를 축적하는 것은 어려울 것이다. 지금 20~30대의 부모 세대인 50~60대는 달랐다. 이들이 장년기에 경제는 고도 성장기를 구가했고, 거의 모두가 고도성장의 혜택을 봤다. 급속한 경제성장기에 생산경제 부문의 성장은 부동산을 포함한 자산경제의 성장도 불러왔다. 기복은 있었지만, 수도권의 집값은 비교적 꾸준히 상승했다. 입지가 좋은 곳에 아파트를 분양받고 두 세 번 옮겨다니면 재산을 쉽게 불릴 수 있는 시기가 있었다. 현재의 부동산 거품도 이 같은 방식에 익숙한 50~60대가 주도했다. 물론 경제 패러다임이 바뀌었는데도 새로운 패러다임에 걸맞은 경제 운용방식과 게임 규칙을 만들어내지 못한 정치권과 정부 관료들이 이를 조장했다고 할 수 있다.   하지만 정치권과 정부 관료들 또한 그런 경제에 익숙한 사람들이다. 이는 김대중 정부나 노무현 정부, 이명박 정부에 이르기까지 크게 달라진 것이 없다. 이명박 정부는 오히려 70, 80년대 개발주의 시대 경제운용 방식으로 되돌아간 느낌을 줄 정도다. 이렇게 50~60대가 만들어낸 게임의 룰에 세대의 허리에 해당하는 40대가 뛰어들어 현재의 버블을 만들어냈다. 하지만 30대는 어떤가? 상당한 상류층 집안 출신이나 상위 5% 안에 드는 소득을 갖지 않았다면 현재의 집값 거품을 마음껏 즐길 수는 없었을 것이다. 뛰는 집값에 전전긍긍하다 집값이 상당히 오른 뒤 빚을 잔뜩 안고 뛰어들었을지도 모른다. 지금쯤은 떨어지는 집값에 불안해 할 것이다.   강남 진입은 어려웠을 테고 수도권이나 강북의 중소형을 노렸을 가능성이 높다. 빚을 내 집을 살 수도 없었던 30대는 오르는 집값을 보며 정부를 욕하거나 신세 한탄만 했을 것이다.   30대, 뛰는 집값에 전전긍긍...'88만원 세대'인 20대는?   ▲ 가계 자산의 80% 가량이 부동산에 몰려 있는 경제는 지속할 수 없다. 사진은 김포한강신도시에 들어선 아파트 ⓒ 김포한강신도시 김포한강신도시 30대가 이런데 20대는 오죽하겠는가? '88만원 세대'로 표현되듯 한국 사회의 경제적, 사회적 약자인 20대가 집값 거품을 보면서 무슨 생각을 하겠는가? 아마 자신의 삶과는 상관없는 딴 나라 얘기로 여길 것이다. 필자가 실제로 20대를 위한 강연에 나가보면 부동산 거품이 젊은 세대에 미치는 악영향이 매우 큰데도 그런 사실을 거의 인식하지 못하고 있었다. 괜히 세대 간 갈등을 조장하고 싶어서 이러는 것이 아니다. 비교적 풍족한 경제 환경에서 자란 20, 30대는 부모 세대와는 확연히 다른 경제적, 사회적 감수성을 갖고 있다. 하지만 이들은 기성세대가 짜놓은 게임의 룰에 따라 사회, 경제적 게임을 시작했다. 그러다 보니 기성세대가 주도하는 게임판에 휘둘리게 됐다. 기성세대가 하는 방식을 지켜보다 불안해지니 뒤늦게 집값 거품 투기에 가담했다. 하지만 집값 거품이 꺼지고 나면 부모 세대의 게임 방식을 되풀이해서는 경제가 성장할 수 없음을 깨닫게 될 것이다. 가계 자산의 80% 가량이 부동산에 몰려 있는 경제는 지속할 수 없다. 생산경제의 현장에서 열심히 일하기보다 눈치 빠르게 집 잘 사두는 게 유리한 경제는 발전할 수 없다. 현재의 집값 거품이 꺼지면 빚을 청산하는데 사회 전체적으로 상당한 시간과 에너지가 필요할 것이다. 집값 거품에 기대는 기성세대의 방식으로 돌아가고 싶어도 돌아갈 수 없는 시대가 올 것이다. 이미 국민경제 전체적으로 빚을 너무 많이 내 더 이상 빚을 낼 수 없는 상황이 돼가고 있기 때문이다.   2030세대, 새로운 게임 규칙 만들어라   그렇다면 이제 경제 전체가 새로운 게임 규칙에 따라 굴러가지 않으면 안 된다. 이 같은 새로운 게임 규칙을 만들고, 주도할 세대는 2030세대일 수밖에 없다. 기존 게임 규칙의 문제점을 뼈저리게 느끼고 있는데다 새로운 시대적 감수성과 전문 능력으로 무장하고 있기 때문이다. 사실 이는 동시에 부모세대에게 전하고 싶은 말이기도 하다. 2030세대가 누구의 아들딸인가? 결국 5060세대의 자식일 수밖에 없다. 부모세대가 주도한 집값 거품은 대부분 사람들이 살기 힘든 경제구조를 만들었다. 모두가 오른 집값과 높은 임대료 때문에 신음하고 있다.   부모 세대가 주도해서 만든 집값 거품은 당장 부모 세대의 피해로 돌아온다. 일자리가 줄어들어 걱정하는 자녀, 결혼 적령기가 지나도 집값 부담 때문에 결혼을 늦추는 자녀는 누구의 자녀이겠는가? 당장 자녀들을 출가시키려고 해도 과거보다 훨씬 불어난 부담을 느낄 것이다. 또 노후를 앞두고 현금 확보를 위해 집을 줄여가려 해도 천정부지로 오른 집값에 놀랄 것이다. 이런 식으로 한국 사회는 축구장에서 조금 잘 보기 위해 앞사람이 일어서는 바람에 뒷사람들까지 모두 일어서야 하는 상황이 돼버렸다. 각 개인이 자신에게 가장 이득이 되는 방향으로 집을 사고팔다 보니 사회 전체적으로는 매우 큰 폐해가 생긴 것이다. 이른바 경제학에서 말하는 '구성의 오류(Paradox of Composition)'다.   물론 이것은 집을 가진 사람들 사이의 이야기다. 무주택 저소득층과 시기적으로 집 장만이 어려웠던 2030세대는 철저히 착취당하는 게임이었다. 집값 거품은 이처럼 국민경제 전체로 볼 때 일부 부동산 부자들을 제외하고는 모두에게 나쁜 사회적 결과를 만들어냈다. 소수의 부동산 부자들과 그들을 옹호하는 정치세력들을 위해 한국 경제의 미래를 제물로 바칠 수는 없다. 집값 거품이 빠지면 한국 경제에 일대 시련기가 닥칠 것이다. 하지만 끝까지 개발경제 시대의 패러다임에 매달린다면 한국 경제에는 미래가 없다. 이제부터라도 한국 경제의 새로운 미래를 만들어야 한다. 그런 미래는 어떤 것일까?          사람에게 투자해 고부가가치 서비스 창출해야   많은 이들이 첨단기술경제 시대이고, 지식정보화 시대, 창의경제 시대라고 한다. 그러면 국가 전체의 자원 배분이 이런 쪽으로 배분되도록 해야 한다. 첨단 기술을 고안하고 지식과 정보를 창출하며 창조성을 발휘하는 것은 사람이다. 사람에게 투자해야 한다. 한 국가경제의 자원은 유한하기에 제한된 자원 안에서 최적의 생산성을 낼 수 있는 자원 배분을 해야 한다. 대부분의 선진국이 사람에게 투자해 고부가가치 서비스를 창출하고, 첨단기술을 육성한다. 한국 같은 주입식 교육이 아닌, 창조적 교육 프로그램으로 지식과 정보를 생산 가공하고, 창의성을 마음껏 발휘할 인재를 키워낸다.          필자가 유학생활을 했던 미국 보스턴이 대표적인 경우다. 보스턴에 대규모 공장이 있는 것도, 고층 아파트가 있는 것도 아니다. 오히려 100년 이상 된 주택에서 사는 사람들도 많다. 어떤 도로는 누더기에 가까울 정도라 놀란 적이 있다.   그렇다고 보스턴이 못 사는 동네인가? 그렇지 않다. 보스턴의 평균 가구 소득은 미국 평균의 약 2배 정도다. 소득 수준으로는 미국에서 몇 손가락 안에 꼽히는 부자 도시다. 싱가포르가 2000년대 초반 일시적인 불경기로 휘청거릴 때 벤치마킹 대상으로 꼽았던 것이 바로 보스턴이다. 도대체 보스턴에 뭐가 있기에 행정구역상으로 60여 만 명, 광역 보스턴(Greater Boston)으로 따져도 340만 정도에 불과한 도시가 그렇게 두각을 나타낼까? 보스턴에는 인재가 있다. 하버드대학과 매사추세츠공대(MIT), 보스턴대학(BU), 보스턴칼리지(BC), 터프츠 대학 등을 필두로 100여개의 각종 대학들에서 매년 수많은 인재들이 쏟아져 나온다. 많은 인재들이 뉴욕이나 워싱턴 등으로 진출하기도 하지만, 보스턴에 남아 엄청난 부가가치를 창출한다.   하버드 의대 협력병원인 매사추세츠 종합병원(MGH)을 중심으로 의료산업이 발달해 있고, 관련 분야에 쏟아져 나오는 인재들을 중심으로 생명공학과 제약 산업이 눈부시게 발전한다. MIT를 모태로 한 각종 IT산업과 로봇공학도 예외가 아니다. 인재들을 유치하기 위해 많은 기업들이 미국 전역에서 이전해온다. 또한 인재들은 자신들의 벤처기업을 만들어 미래의 빌게이츠를 꿈꾼다. '베인 앤 컴퍼니'나 '보스턴 컨설팅그룹' 등 세계 유수의 컨설팅펌들도 보스턴에 본사를 두고 있다. 역시 보스턴에서 배출된 우수한 인재들이 이들 회사의 토대가 됐다. 보스턴 필하모닉과 보스턴 발레단처럼 예술혼과 창조성이 살아 숨쉬는 도시이기도 하다.   인구 60만의 도시에 공립도서관만 36개나 된다. 인구 1000만의 도시 서울에 '독서실 같은 도서관'이 아닌, 진짜 공립도서관이 30개 정도에 불과한 것과 너무나 비교된다. 이런 보스턴 경제의 활력이 모두 사람과 교육, 문화에서 나왔다. 제대로 된 선진경제가 가는 길이 바로 이런 방향이다. 한국 경제가 미래를 기약하고 한 단계 더 도약하기 위해서도 가야 하는 방향이다. 물론 하루 아침에 되지는 않겠지만, 시간이 걸리더라도 반드시 가야 하는 길이다.   정부, 집값거품 빼기는커녕 더 큰 거품으로 막기에 급급   ▲ 콘크리트 중심의 경제로는 희망이 없다. 콘크리트가 아닌 사람에게 투자하는 경제에 희망이 있다. 사진은 4대강사업 낙동강 22공구 달성보 현장 ⓒ 정수근 4대강사업 그런데 현 정부는 어떤가? 마치 한국경제의 미래가 콘크리트와 아파트에 있는 것처럼 느껴질 정도다. 온 국민의 거센 반대에도 불구하고, 그리고 우리 아이들 급식비와 차상위 계층의 건강보험 혜택까지 줄여가며 4대강 사업과 경인운하 등 대규모 토건사업에 집착하고 있다. 집값 거품을 빼나가기는커녕 더 큰 거품으로 막기에 급급하다. 묻고 싶다. 비정규직 양산과 저임금으로 사람은 천대하면서 땅과 집만 신주단지 모시듯 하면 경제가 사는가? 정부부터 부동산에 돈을 잔뜩 집어넣고, 가계와 기업까지 덩달아 부동산 투기판에 뛰어들게 하면 경제가 사는가? 집값이 미국 뉴욕과 영국 런던보다 더 비싸진다고 한국이 초일류 국가가 되는가? 전국 곳곳에 아파트를 즐비하게 짓는다고 한국의 성장 잠재력이 높아지는가?   지금 정부가 하는 것은 실제로는 기득권층을 위한 집값 거품 유지 정책이다. 하지만 그런 속셈은 감추고 경기를 살린다는 명목을 내세우고 있다. 하지만 이명박 정부의 부동산 경기 부양은 오히려 한국 경제를 죽이는 길이다. 한국 경제의 성장 잠재력을 키우고, 한국 경제의 미래인 인재를 키우는 방향에 역행하는 길이다. 이처럼 현 정부는 선진경제를 외치지만 실제로는 시대착오적인 개발경제 시대로 후진하고 있다. 당장은 어렵더라도 자식 세대가 살 수 있는, 한국 경제가 미래를 기약할 수 있는 새로운 게임 규칙을 만들어야 한다. 상류층만이 아니라 모두가 저렴한 비용으로 누릴 수 있는 질 좋은 교육을 만들어야 한다. 초중고 과정에서는 살인적인 입시경쟁에서 벗어나 창의성을 강화하는 교육을 만들고, 오히려 '경쟁의 무풍지대'인 대학이 경쟁하도록 해야 한다.   재벌 기업들의 독과점적 이익을 보장해주는 구조 대신 국내시장에서도 국제무대에서와 마찬가지로 치열한 경쟁을 펼치게 해 소비자 중심의 경제를 건설해야 한다. 충분히 타당성이 검증되지 않은 각종 건설토목사업에 돈을 쏟아 붓는 과거 일본과 같은 토건국가적 행태도 멈춰야 한다. 무엇보다 건설 마피아 거부할 때   대신 우리 아이들이 마음껏 몸과 마음을 키울 수 있는 더 많은 도서관을, 더 많은 문화공연장을, 더 많은 체육시설을 만들어야 한다. 시설만 만들 게 아니라 우수한 독서지도사와 좋은 강사와 트레이너들이 좋은 프로그램을 운영하고 아이들이 저렴하게 이용할 수 있게 해야 한다.   거대한 예술회관을 짓는데, 수백억 수천억을 낭비할 게 아니라 그 돈으로 제대로 된 공연 기획과 창작활동을 활성화하고 시민들의 문화예술 향유 기회를 확대하는데 투자해야 한다. 그러면 문화 예술 시장이 커지고 절로 문화예술 분야 일자리가 늘고 삶의 질도 높아진다. 10년 후 터질 저출산 고령화 충격에 대비해 저소득층과 노후세대를 위한 더 많은 복지 혜택도 체계적으로 마련해가야 한다. 돈을 어디에서 마련하느냐고? 한 해 80조 원에 이르는 공공사업 발주 예산을 줄이고, 제대로 된 공공건설사업 발주 시스템을 만들면 이를 위한 예산은 얼마든지 확보할 수 있다. (필자는 지금까지 얼마나 많은 정부 예산이 건설과 토목사업에 낭비되고 있는지를, 그래서 어떻게 이를 아낄 수 있는지 상세히 설명한 바 있다.) 국민들이 큰 걱정 없이 살 수 있는 주택 및 부동산 구조를 만들어야 한다. '무늬만 서민주택정책'인 보금자리주택 대신 5%도 안 되는 공공주택 재고를 OECD가입국 평균 수준인 20~30% 수준에 이를 때까지 획기적으로 늘려가야 한다. 그래서 저소득층뿐만 아니라 중산층까지 이용할 수 있어야 한다. 후분양제 확대와 공공부문의 원가 공개 등 소비자 중심의 주택 시장을 만들어야 한다. 그리고 무엇보다 건설마피아를 거부해야 한다. 건설업체와 관련 정부 관료, 산하 공기업과 연구기관, 정치권 그리고 건설업체들의 부동산 광고에 목을 맨 언론들은 거대한 이권 집단화돼 있다. 이런 상황에서 건설업체 출신으로 '삽질 경제학'의 태두 격인 대통령이 정부의 수반이다.   이런 세력들이 내놓는 시대착오적인 정책들을 경계하고 견제해야 한다. 이런 세력이 주도하는 부동산 거품 경제, 콘크리트 중심의 경제로는 희망이 없다. 콘크리트가 아닌 사람에게 투자하는 경제에 희망이 있다. 땅과 집이 아닌, 사람을 귀하게 여기고 사람을 제대로 키우는 경제를 만들어야 한다. 이런 경제는 자식세대 홀로, 또는 부모세대 홀로 만들 수 없다. 부모세대와 자식세대가 합심해서 힘과 지혜를 모아 이런 방향으로 나아가야 한다. 그럴 때만이 한국 사회의 새로운 재구성이 가능하다.   출처 : 40~60대가 만든 '부동산 거품', 2030 죽는다 - 오마이뉴스

*우리 연구소가 창립 10주년을 맞아 일반인을 대상으로 무료 공개세미나를 개최합니다. 주제는 최근 10년간 한국경제 및 부동산시장 진단과 전망입니다. 자세한 내용은 아래 링크를 참조하시거나 우리 연구소포럼을 방문하셔서 신청하시기 바랍니다. 감사합니다.

 http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=948532&pageIndex=1&searchKey=&searchValue=&sortKey=depth&limitDate=0&agree=F

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

제목 그대로 우리 연구소가 창립 10주년을 맞아 일반인들을 대상으로 무료공개세미나를 개최합니다. 자세한 내용은 아래 소장님께서 쓰신 안내문을 참고하시기 바랍니다.
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안녕하십니까? 김광수 소장입니다.

저희 연구소는 오는 5월 1일 창립 10주년을 맞이합니다. 연구소를 설립한 지 엊그제 같은데 벌써 10년이라는 세월이 흘렀습니다. 처음 대한방직협회 프로젝트를 수주하여 그 선금으로 사무실을 임대하고 책상과 컴퓨터 등 비품을 구입하여 두 명의 연구자로 시작했던 것이 생각납니다.

처음 시작할 때는 주위의 만류도 많았으며 과연 얼마나 버틸 수 있을까 하는 걱정 때문에 잠을 이루지 못한 적도 많았습니다. 그러나 다행히도 많은 분들의 관심과 사랑에 힘입어 오늘까지 발전해 올 수 있었던 것 같습니다. 참으로 행운이라 하지 않을 수 없으며 그 동안 저희 연구소를 지켜봐 주시고 음으로 양으로 도와주신 많은 분들께 이 자리를 빌어 엎드려 감사드립니다.

이에 조촐하게나마 창립 10주년 기념세미나를 아래와 같이 개최하여 보답코저 하오니 공사다망 하시더라도 왕림하시어 앞으로의 10년을 위해 다시 한번 격려해주신다면 더할 나위 없는 영광이겠습니다.

감사합니다.

- 창립 10주년 기념세미나 안내 -

(세미나 행사장 오시는 길 안내도)

(참고) 신청자가 많을 것으로 예상됩니다. 비록 세미나 회의장 좌석이 600석이기는 하지만 신청자가 지나치게 많을 경우에는 조기에 신청을 마감할 수 있으니 참석을 희망하시는 분께서는 미리 신청해주시기 바랍니다.

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

최근 르몽드 디플로마티크 한국판에서 원고 청탁이 와서 기고한 글입니다. 글이 상당히 긴데, 그동안 제가 쓴 글들을 합쳐서 다듬은 글이라 부분부분을 읽어보신 분들은 많으실 겁니다. 하지만 현재 상황을 종합적으로 정리하고 있으므로 긴 글이지만 도움되실 것입니다. 한 번 참고해 보시기 바라니다. 참, 제목은 편집자가 단 제목입니다.    아파트 재앙은 오는가?

[19호] 2010년 04월 09일 (금) 17:49:00 선대인/김광수경제연구소 부소장 info@ilemonde.com

경제가 감당 못하는 무한 집값 상승은 역사적 전례 없어 대세 하락 속 장기 침체 시작… 부양책은 경착륙 부채질 　최근 부동산 관련 기사를 읽다 보면 매우 당혹스럽다. 몇 달 전까지 언론이 쏟아내던 기사와는 기사의 톤이나 분위기가 확연히 달라졌기 때문이다. 몇 달 전까지만 해도 한국의 대다수 언론, 특히 부동산 광고에 목을 맨 신문은 ‘대세 상승’이니 ‘폭등’이니 하는 단어들을 연일 쏟아냈다. 이것은 부동산시장의 정확한 현실을 반영한 것이 아닌 침소봉대에 가까운 선동이었다. 주택시장 침체로 부동산 광고에 굶주린 신문들의 사정을 아무리 이해하려 해도 선동의 정도가 너무 심했다. 　언론들은 전국과 수도권에 미분양 물량이 잔뜩 쌓여 있을 뿐만 아니라 지난해 하반기 이후 신규 분양과 입주 물량이 대규모로 쏟아질 것이 불 보듯 빤한데도 공급 부족으로 집값이 폭등할 것이라고 선동했다. 오히려 분양 물량이 쏟아져도 ‘프리미엄이 기대되는 대단지 분양이 많다’는 식으로 판촉성 기사를 쏟아내기 바빴다. 서울 일부 지역에서 전셋값이 뛰자 곧바로 ‘전세 사느니 집 산다’는 식으로 매매가 상승으로 연결지었고, 마구 부풀린 ‘토지보상금 40조원’을 들먹이며 집값이 폭등할 것처럼 선동했다. 강남 재건축 단지 위주의 집값 급등 현상을 수도권 전반의 현상인 양 과장했고, 호가를 실제 거래가인 양 호도하기 바빴다. 　언론은 역시 부동산 광고에 목을 매는 부동산 정보업체의 확성기 노릇도 톡톡히 했다. ‘부동산 투기 선동 전문가’들을 동원해 ‘집값이 바닥쳤다’, ‘대세 상승으로 간다’, ‘공급 부족으로 2~3년 후 집값이 폭등한다’ 등 당장 집을 사지 않으면 바보가 될 것처럼 떠벌렸다. 몇 달 전까지만 해도 집값 상승이 올해에도 계속될 것이라며 꽹과리를 쳐대던 이들이 대다수였다. 　하지만 필자와 우리 연구소는 지난해 정부의 막대한 부동산 부양책으로 집값이 반짝 상승할 때 ‘일시적 반등일 가능성이 높으며 오히려 길게 보면 여전히 기나긴 대세 하락기에 들어 있다’는 경고를 연거푸 쏟아냈다. 아파트 분양 광고에 목을 맨 한국의 대다수 언론이 주택시장의 구조적 위험성을 경고하기보다는 선동 보도에 열을 올리는 현실이 가슴 아파 더더욱 목소리를 높였다. 또한 그렇기에 ‘서민은 모르는 대한민국 경제의 비밀’이라는 다소 자극적인 부제까지 달아가며 <위험한 경제학>을 출간해 정보가 부족한 이들에게 사전 경고하려고 노력했다. 　그 뒤 실제로 지난해 10월 이후 아파트 신규 분양시장과 기존 주택시장이 동시에 침체로 접어든 데 이어 최근에는 주택 가격이 가파르게 떨어지고 있다. 이렇게 되자 이제는 상당수 신문이 정반대 양상의 보도를 내놓고 있다. 지난해 하반기까지 ‘대세 상승’을 부르짖던 일부 ‘부동산 재테크 전문가’도 이제는 정반대로 ‘대세 하락’을 전망하고 있다. 특히 올 초 기업은행 연구소에 이어 3월 들어 현대경제연구원과 국책은행인 산업은행 경제연구소까지 부동산 버블 붕괴와 대세 하락을 경고하는 보고서를 발표하는 상황에 이르렀다. 　사실 이런 상황 자체가 국내 주택시장이 한계에 이르렀음을 단적으로 보여준다고 할 수 있다. 그러면 우리 연구소는 왜 부동산시장이 이미 대세 하락 흐름 속에 있으며, 향후 장기 침체가 이어질 것임을 경고하는 것일까.     ▲ <도표 1> 미국의 실질 집값 추이 2판   　본론에 앞서 <도표 1>을 통해 로버트 실러 예일대 교수가 작성한 미국의 실질 집값 추이를 보자. 실러 교수는 미국에서 가장 널리 인용되는 S&P 케이스-실러 주택가격지수의 창안자 가운데 한 명이다. <도표 1>은 1890년부터 물가상승률 효과를 제외한 미국의 기존 주택 가격을 지수화해 나타낸 것이다. 이를 보면 1890년 가격지수 100으로 시작된 미국의 집값은 계속 등락을 거듭하며 파동을 그리고 있음을 알 수 있다. 최근에는 1970년대와 80년대에도 부동산 붐이 일었지만, 어김없이 한때의 붐은 가라앉고 가격지수는 100~110 수준으로 늘 수렴했음을 알 수 있다. 물론 세계 대공황 때처럼 가격지수 100 이하에서 비교적 장기간 머문 적도 있고, 2000년대처럼 가격지수가 유례없이 급격히 오른 적도 있었다. 하지만 현재 미국 상황에서 보는 것처럼 과도한 부동산 거품은 반드시 꺼졌고, 부동산 거품의 크기만큼 붕괴의 충격 또한 컸음을 짐작할 수 있다. 　그러면 한국은 어떨까. 서울 강남 지역 11개 구의 아파트 실질가격 추이를 나타낸 <도표 2>를 보자. 많은 이들이 집값을 생각할 때 명목가격 추이만 생각한다. 그래서 집값은 늘 오른다고 생각한다. 하지만 ‘새우깡’이든 냉장고든 자동차든 명목가격은 대부분 시간이 지나면 오른다. 위에서 실러 교수가 말한 것처럼 물가수준을 반영한 실질가격 지수 추이를 살펴보면 상황은 사뭇 달라 보인다. (이같은 실질가격 지수는 기준 시점에서 시간이 멀어질수록 집값 수준이 왜곡되는 문제점도 있다. 다만, 여기에서는 장기간에 걸쳐 주택 가격의 파동을 직관적으로 보여줄 수 있기 때문에 제한적으로 사용한다.)     ▲ <도표 2> 서울 강남 11개구 아파트 실질가격 추이 KSERI 작성   　국민은행이 주택 가격 통계를 내기 시작한 1986년 이후 한국은 크게 두 차례의 부동산 버블기를 겪었다. 편의상 1980년대 후반~1991년 초 버블을 1차 버블기라 하고, 2000년대 부동산 버블을 2차 버블기라 하자. <도표 2>를 보면 서울 강남 지역의 아파트 가격이 상승(1987~1991년 5월) → 하강(1991년 6월~1998년 11월) → 상승(1998년 12월~2006년 말) → 하강(2007년 초~ 최근)의 파동을 그리고 있다. 즉, 부동산 버블과 버블 붕괴가 반복되는 것이다. 특히 2009년 상반기에 집값이 국지적으로 반등했다고는 하나, 주택 가격의 장기 파동이라는 관점에서 보면 2기 부동산 버블이 붕괴되는 초기 과정에서 나타나는 미약한 흐름일 뿐이었다. 　이번에는 주택 가격 못지않게 중요한 통계인 거래량 지표를 통해 한국의 주택시장 상황을 살펴보고 향후 전망을 해보자. <도표 3>을 참고하기 바란다. 　아파트 거래량은 2006년 이후부터 집계됐으므로 그 이전의 거래량은 그동안 파악하기 어려웠다. 그래서 필자는 1996년 이후 아파트 거래량 추이를 자체적으로 추정해보았다. <도표 3>은 가계부채와 아파트 거래량의 상관관계 함수를 이용해 한국은행의 가계부채 증감에다 주택 가격 수준을 감안해 아파트 거래량을 추정하는 방식으로 작성한 것이다. 　<도표 3>에서 2006년 이전 부분은 바로 이렇게 도출한 추정에 의한 거래량 추이다. 가로 점선은 전국 아파트 거래량 10만 호를 기준으로 필자가 표시한 것으로 시계열상의 데이터 분석과 필자의 경험으로 짐작하건대, 거래량이 10만 호 이하로 떨어질 경우 주택시장이 침체기로 빠져드는 것으로 볼 수 있다.     ▲ <도표 3> 전국 아파트 거래량 및 가격 추이 (1996.1Q~2009.4Q) KSERI 작성   　거래량 지표를 보면 1차 폭등기 때는 전국적으로 집값이 뛰면서 전국 아파트 거래가 활발했다. 2차 폭등기 때는 수도권에서만 집값이 뛰었고 이미 집값이 많이 뛴 상황이어서 거래량이 1차 폭등기 때보다 많지 않았다. 하지만 2006년 하반기의 거래량은 1차 폭등기 때를 능가하는 것으로 이때 가격과 거래량이 단기간에 폭증했음을 알 수 있다. 　2차 폭등기 이후인 2007년부터는 거래량이 급감하면서 국토해양부 실거래가가 점진적으로 하락했다. 2003년 하반기부터 2004년까지 주택시장이 침체되면서 집값이 일정하게 떨어졌는데(국민은행 가격지수로는 소폭의 조정기로 나오지만 당시 실거래가 조사됐다면 상당폭 떨어져서 나타날 것으로 추정된다), 아파트 거래량은 2003년 1분기부터 급감했다. 거래 침체가 지속되면서 빚을 지고 산 사람들이 몇 분기 후부터 초조한 마음에 집값을 낮춰 내놓았기 때문으로 판단된다. 이런 현상은 2006년 폭등기 이후 거래량 감소에 따른 집값 하락이 2007년 하반기부터 본격화된 것과도 마찬가지다. 이로 미뤄볼 때 거래량 감소가 집값 하락에 2~4분기가량 선행하는 것으로 보인다. 　이번 주택 거래 침체기는 어떨까? 2008년 말 집값 급락 후 집값이 죽 빠지는 것이 정상이었지만, 부동산에 사활을 건 현 정부는 막대한 부동산 투기 선동책을 동원해 억지로 집값을 떠받쳤다. 그렇게 해서 늘어난 거래량이 1·2차 폭등기보다 매우 미미한 수준임을 도표를 보면 알 수 있다. 　따라서 이런 식으로 거래량 침체가 2분기 이상 지속된다면 가격은 향후 가파르게 급락할 것으로 판단된다. 최근 수도권 아파트 가격이 가파르게 떨어지는 것은 아직 전초전에 불과하다. 특히 2007년 이후의 가격 하락을 경험한 덕(?)으로 이번에는 거래 침체가 가격 하락 본격화로 이어지는 기간이 훨씬 짧을 가능성이 높다. 　이런 상황에서 올 하반기나 내년 상반기 이후 기준금리 인상 등 출구전략이 본격화된다면 어떤 상황이 연출될까? 사상 최저 수준의 금리와 경기 부양을 위한 유동성이 급증한 상태에서도 이 정도인데, 금리가 오르면 가계부채가 800조원에 육박하는 상황에서 주택 가격은 하락폭이 커질 수밖에 없다. 일시적으로 주택 가격이 폭락할 가능성도 배제할 수 없다. 　어쨌든 현 시점에서 분명한 것은 이제 주택 가격을 끌어올릴 에너지는 사실상 모두 바닥났다. 주택 가격이 국민경제와 일반 가계의 평균적 체력 수준까지 ‘정상화’돼 새로운 수요층이 생겨날 때까지 긴 침체 기간을 예고하고 있다는 점은 분명하다. 아무리 현 정부가 추가로 부동산 거품을 만들어 부동산시장을 떠받치려 해도 지금의 집값은 국민경제와 가계의 평균적 체력에 비해 너무 높다. 그런 집값은 결국 어떤 형태로든 조정될 수밖에 없다. 물론 정부의 부동산 부양책 때문에 집값 하락이 멈추거나 단기적 반등세를 나타내는 국면이 일시적으로 나타날 수 있다. 하지만 이같은 추세가 지속될 가능성은 극히 낮다. 　이제 한국의 부동산 버블이 다른 나라에 비해 얼마나 과도하며 향후 어떤 식으로 꺼질지 추정해보자. <도표 4>는 한·미·일 3국의 물가지수와 명목 주택 가격 추이, 그리고 두 지수의 차이를 도표로 나타낸 것이다. 미국의 주택 가격 지수(케이스-실러 지수)는 한국의 서울이나 수도권에 대응하는 미국 10대 도시 가격지수를 사용했으며, 일본 역시 도쿄·오사카·나고야 등 3대 도시의 주택용 지가지수를 사용했다. 　이 <도표4>를 통해 직관적으로 알 수 있듯이 역사적으로 주택 가격이 한 경제가 감당할 수 있는 물가수준을 지속적으로 뛰어넘어 무한히 상승하는 것은 불가능하다. 물론 부동산 버블이 발생할 때 상당 기간에 걸쳐 물가수준을 뛰어넘어 버블 주택 가격이 유지될 수도 있다. 하지만 더 긴 흐름에서 보면 결국 물가수준으로 수렴될 가능성이 높다.     ▲ <도표4>   　우선, 일본을 보면 1986년부터 주택 가격이 급상승해 1991년 정점을 기록했다가 이후 지속적으로 하락해 2003년께에야 물가지수 수준 아래로 떨어지는 것을 알 수 있다. 일본은 앞에서도 설명했지만 버블 붕괴 시기에 부실채권 정리와 건설·금융업 등의 구조조정 지연, 급속한 고령화와 인구 감소, 부동산 버블 붕괴 여파 등이 맞물리며 소비자물가지수 이하 수준에서도 상당 기간 주택 가격이 머무르고 있다. 　미국의 경우에도 1980년대 후반 주택 가격이 물가지수 수준을 약간 상회했으나, 이후 1990년대 내내 물가지수 수준을 밑돌았다. 그러다 2000년대 들어 주택 가격이 급상승하면서 2006년 6월 정점을 찍고, 이후부터 서브프라임론 사태가 본격화되면서 빠른 속도로 거품이 꺼지고 있다. 　마지막으로, 한국의 경우 2008년 하반기부터 아파트 가격이 하락하는 초기 단계에 진입했지만, 부동산 버블이 거의 해소되지 않고 있음을 알 수 있다. 서울의 경우 아파트 가격과 소비자물가지수 사이의 갭은 부동산 버블 정점기의 일본이나 미국에 비해 결코 적지 않다. 따라서 한국의 주택 가격도 어떤 식으로든 미국이나 일본처럼 부동산 거품이 상당한 기간에 걸쳐서 빠질 수밖에 없다. 그 과정에서 상당한 충격이 동반되는 것 또한 불가피하다. 　설사 미국·일본과 같은 집값 폭락 양상이 일어나지 않고 1990년대 초반과 비슷한 패턴을 따른다 해도 주택 가격의 대세 하락은 피할 수 없다. 서울 지역을 기준으로, 1차 버블기 때는 주택 가격이 물가지수 수준을 넘어서 2년 10개월 상승한 다음 물가지수 수준까지 다시 내려가는 데 4년 3개월가량 걸렸다. 2000년대 2차 버블기 때는 주택 가격이 물가지수 수준 이상에서 상승한 기간이 7년 8개월이었다. 또한 물가지수와 주택 가격 간의 갭도 1차 버블기 정점인 1991년 4월에는 75 수준인데, 2차 버블기 정점인 2008년 6월에는 206.7까지 벌어졌다. 2차 버블기의 상승 기간과 물가지수 간의 갭이 1차 때에 비해 각각 2.7배가량 되는 셈이다. 만약 현재의 부동산 버블이 1990년대 초반처럼 해소된다고 하면, 버블 정점기인 2008년 6월을 기준으로 약 11년 6개월가량 지나야 주택 가격이 물가지수 수준에 수렴된다고 할 수 있다. 　더구나 앞으로는 인구 감소와 저성장 시대로 이행할 가능성이 높아 더욱 그렇게 될 것이다. 알다시피 2010년대 한국의 주택시장은 저출산·고령화의 충격이 본격적으로 나타나는 시기이다. 저출산 고령화가 세계 어느 나라보다 급격히 진행되는 만큼 그 충격 또한 어느 나라보다 깊고 클 것이다. 그런데도 근시안적 이해관계에 사로잡힌 정부와 정치권은 그에 대한 전략적 대비가 부실한 상태다. 이 때문에 향후 국내 주택시장은 1990년대 버블 붕괴기의 일본과 비슷한 양상이 전개될 가능성이 높다. 　부동산 버블 붕괴를 어느 정도 억지로 지연시킬 수는 있어도 막을 수는 없다는 것은 분명하다. 과도한 버블일수록 더욱 그렇다. 지금까지 자본주의 역사가 거의 한 차례 예외도 없이 입증한 바다. 한국만 예외일 것이라는 생각은 허무맹랑한 공상에 가깝다. 부동산시장의 가격 메커니즘에 따라 부동산 버블이 자연스럽게 해소되게 하는 것이 순리다. 　그런데 현 정부는 올 들어 주택시장의 침체가 심각해지자 부동산 부양 카드를 다시 꺼내들 태세다. 이미 3월 들어 지방 미분양 물량에 대한 양도세와 취득·등록세 감면 혜택을 연장하기로 한 데 이어 대한주택보증을 통한 미분양 아파트 환매조건부 매입을 계속하고 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 보증 한도도 기존 5천억 원에서 1조 원 규모로 늘리기로 했다고 한다. 부동산 부자를 핵심 정치 기반으로 하는 현 정부는 분위기를 봐서 언제든 또 다른 부양책을 가동할지도 모른다. 　하지만 현재 건설업계의 요구 사항을 모두 들어준다고 한들 주택시장이 살아나기는 어렵다. 예를 들어 분양가 상한제를 폐지하고 양도소득세 감면 혜택을 연장해보라고 하자. 이미 절대다수의 국민이 도저히 감당하기 힘든 수준의 집값을 유지한 채 이미 마른 수건을 짜내듯 마지막 남은 수요까지 다 짜내 부동산 투기 부양을 한 결과 지금 가격대에 집을 살 수요는 이미 거의 고갈됐다. 이런 판에 분양가를 내리지 않고 분양가 상한제를 폐지해 계속 분양가를 올리면 아파트가 팔릴까. 양도소득세 감면 혜택 연장은 생각해보나 마나다. 그동안 주택 거래가 위축되고 미분양이 급증한 것이 양도소득세 감면 혜택이 없어서 그런 것인가. 양도소득세 감면 혜택을 전면에 내걸고 온갖 마케팅을 펼쳤지만 대규모 미분양이 난 것이다. 그동안 효과가 없었는데, 양도소득세 혜택을 연장한다고 해서 효과가 있을 리 없다. 　문제는 무리한 부동산 부양책은 주택시장을 오히려 장기 침체로 몰아갈 수 있다는 점이다. 일본은 버블 붕괴기 정부의 건설경기 부양책으로 사실상 시장에서 퇴출돼야 할 건설업체가 부지기수로 ‘좀비 기업’으로 살아남았다. 그 결과 초기의 줄도산 행렬에도 불구하고 1990년대 중반까지 건설업체 수는 오히려 늘어났다. 일본의 건설·토목 산업 종사자 수는 1991년 604만 명에서 1996년에는 676만 명으로 오히려 72만 명이 늘어났다. 반면 이 기간에 제조업 종사자 수는 1563만 명에서 1450만 명으로 113만 명이나 줄어들었다. 또한 이 기간의 건설·토목 관련 업체 수를 보면 60만2천 개에서 64만7천 개로 약 4만5천 개가 늘어났다. 　부동산 버블이 일면 당연히 건설 붐이 일고, 부동산 버블이 꺼지면 건설 경기 또한 죽기 마련이다. 부동산 버블 붕괴기에는 그만큼 건설시장의 파이가 줄기 때문에 부동산 붐 때 생겨난 건설업체 수가 감소하는 것이 정상이다. 그런데 오히려 일본의 건설업체 수는 정부의 막대한 공공사업 확대에 힘입어 버블 붕괴기에 더 늘어났다. 하지만 실제로는 정부 예산이라는 호흡기로 연명하는 좀비 기업이 대폭 늘어났다. 부실기업이 제대로 퇴출됐다면 살 수 있었던 기업조차 시간이 흐르면서 점점 좀비 기업으로 전락했다. 그 결과 건설사의 부실이 금융권의 부실 증가로 이어져 일본의 장기 경기 침체를 가져오는 원인으로 작용했다. 일본의 저명한 경제전문가인 사이토 세이치로는 “1990년대의 재정지출이란 이러한 특정 산업(건설산업)의 보호와 지원에 도움이 되었을 뿐이고, 경기의 자율적 힘을 회복시킨다는 케인스 이론과는 거리가 멀었다”고 평했다. 　현재 정부 정책은 과거 일본이 장기 경기 침체로 치달았던 궤적을 그대로 따라가고 있다. 부동산시장을 부양한다는 명목으로 주택대출 규제를 푼 결과 지난 한 해 동안에만 44조 원의 주택담보대출이 더 늘어났다. 나중에 주택경기가 바닥을 치고 회복기에 들어설 무렵 마중물로 쓸 수 있는 돈을 버블을 키우는 방향으로 써버린 것이다. 또 주택시장에서 미분양과 미입주 물량의 급증으로 공급 과잉의 신호가 명백한데도 서민이 필요로 하는 공공주택은 짓지 않고 분양용·매매용·투기용 주택만 계속 짓게 한다. 3 조 원에 이르는 미분양 물량 매입과 대규모 토건사업으로 건설업체에 자금을 공급해 건설업계의 구조조정을 지연시켰다. 그렇게 해서 외환위기 이전보다 부동산 버블기에 3배 이상 늘어난 건설업체 수는 거의 그대로 유지되는 가운데 계속 분양 물량을 토해내고 있다. 　부동산 버블기에 잔뜩 늘어난 건설업체들을 국민경제가 언제까지 먹여살릴 수는 없다. 자신들의 경영 판단 잘못과 과욕으로 빚어진 잘못은 그들이 스스로 책임져야 한다. 미분양 물량의 급증은 건설업체의 터무니없는 고분양가 전략이나 주택 수급 사정을 제대로 고려하지 않고 공급 물량을 주먹구구식으로 늘려온 정부의 정책 실패 책임이 크다. 그런데도 문제의 본질에 대한 제대로 된 접근은 외면한 채 건설업체의 위기를 다시 국민 세금으로 도와달라는 것은 형평에맞지 않는다. 　지금 국내외의 악화된 경제 상황 때문에 고통받는 것은 건설업계뿐만이 아니다. 자영업자와 제조 중소기업, 저소득계층 등 우선순위를 가리기 힘들 정도로 어려움을 겪고 있는 업계나 계층이 적지 않다. 그런데 굳이 건설업계를 최우선으로 도와야 하는 이유가 어디에 있는가? 전체의 50%가 넘는 비정규직, 자금난에 시달리다 못해 도산하는 중소 제조업체, 사실상 폐업 직전인 자영업자, 복지 사각지대에 놓인 저소득층 등 정부 예산이 가야 할 곳은 천지다. 그런데 경제적 약자에게는 쥐꼬리만 한 예산을 지원하면서 도덕적 해이에 빠진 건설업계는 수단과 방법을 가리지 않고 특별대우를 해야 할 근거라도 있는가. 　당장 눈에 보이는 버블 붕괴의 충격을 줄이겠다는 근시안적 시각을 탈피하는 것이 우선이다. 현 정부는 자신의 임기 내에 돌아올 버블 붕괴의 충격을ㅈ 최소화하는 것이 우선일지 모른다. 하지만 대대손손 이 땅에서 살아갈 국민에게는 중·장기적으로 한국 경제를 건전하고 지속 가능한 구조로 만드는 것이 더 중요하다. 물론 어떤 경우에도 한국 경제가 파탄 나는 상황은 피해야 하겠지만, 지금 한국의 재벌급 건설업체 가운데 단 하나라도 쓰러졌단 말인가. 집값이 여전히 일반 가계의 소득수준보다 지나치게 높은 상태이고, 어떤 은행도 파산 위험에 처해 있지 않은데 온갖 부양책을 동원하라고 요구하는 것은 파렴치하다. 　지금까지 본 것처럼 한국의 주택시장은 수급이 무너져 더 이상 지탱하기 힘든 지경까지 와 있다. 이제는 그야말로 시장원리에 맞춰 건설업계의 구조조정이 제대로 이뤄지고, 부동산 가격이 자산시장의 가격 결정 메커니즘에 맞춰 일정한 수준까지 조정되는 게 순리다. 현재 집값 수준은 고점에서 어느 정도 빠지기는 했으나 큰 틀에서 볼 때 부동산 부양책을 쓸 때가 아니라 여전히 집값 거품을 빼야 할 때이다. 이를 거부하고 또다시 무리한 부양책을 쓴다면 그것이야말로 경착륙으로 가는 지름길이자, 장기 침체를 부르는 조치라는 점을 정부와 건설업계는 깨닫기 바란다.

*우리 연구소가 창립 10주년을 맞아 일반인을 대상으로 무료 공개세미나를 개최합니다. 주제는 최근 10년간 한국경제 및 부동산시장 진단과 전망입니다. 자세한 내용은 아래 링크를 참조하시거나 우리 연구소포럼을 방문하셔서 신청하시기 바랍니다. 감사합니다.

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=948532&pageIndex=1&searchKey=&searchValue=&sortKey=depth&limitDate=0&agree=F


모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

오늘자 머니투데이 기사로 아래 기사가 났네요.

당시 부동산 광고에 목을 맨 상당수 언론들이 인천 청라와 송도에서

'청약 대박'이 일어나고 있다며 부동산 시장 띄우기에 열을 올렸지요.

그런데 이제는 상황이 확 바뀌었습니다.

그때 저는 '부동산, 막차에 올라타지 마라'고 선동에 휘둘리지 말라고 경고했습니다.

정말 이해관계를 멀리하고 주택시장의 흐름을 면밀히 분석했다면 저 아니라 누구라도

할 수 있는 경고였습니다.

인천 청라에 물린 사람들이 무리하게 빚을 낸 서민 가계가 아니길 바랄 뿐입니다.

참고바랍니다.

1년전 웃돈 1억 청라 "분양가에라도 팔아주오"(머니투데이 기사)

http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2010041216220531703&outlink=1

부동산, 막차에 올라타지 마라(지난해 아고라에 쓴 제 글)

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=104968

*우리 연구소가 창립 10주년을 맞아 일반인을 대상으로 무료 공개세미나를 개최합니다. 주제는 최근 10년간 한국경제 및 부동산시장 진단과 전망입니다. 자세한 내용은 아래 링크를 참조하시거나 우리 연구소포럼을 방문하셔서 신청하시기 바랍니다. 감사합니다.

 http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=948532&pageIndex=1&searchKey=&searchValue=&sortKey=depth&limitDate=0&agree=F

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최근 수도권 주택시장의 침체가 가속화되고 주택시장의 대세하락세가 완연해지자, 이 같은 현실을 호도하는 각종 부동산 투기 선동가들의 궤변과 부동산 광고에 목을 맨 언론들의 ‘물타기 주장’이 난무하고 있습니다. 이들 주장 가운데 대표적인 주장 10가지를 골라 짧게 논평해보겠습니다.

1. DTI규제 때문에 주택 거래 침체가 왔다?

아니다. 지나치게 높은 집값 때문이다. 현재 수준에서 빚을 내서 집을 살 수 있는 사람도 다 사버려 투기적 가수요마저 고갈됐기 때문이다. 이미 지난해 9월 DTI규제 시행 두세 달 전부터 거래 침체는 시작되고 있었다.

2. 건설업계 위기는 한국경제 위기로 이어진다. 따라서 주택시장과 건설업계를 부양해야 한다?

아니다. 현재 한국경제 위기의 핵심은 가계부채의 위기이지, 건설업계의 위기가 아니다. 건설업계 부양을 위해 언제까지 가계가 빚을 내 집을 사줘야 한다는 말인가. 또 이런 부동산 부양책과 건설 부양책을 주장하는 이들은 부동산 시장의 버블을 부인한다. 그렇다면 이들 주장대로라면 현재의 주택시장 침체는 지극히 정상적인 시장 상황으로 위기로 치달을 가능성이 없는데 왜 부양책을 쓰야 하는가? 현재 집값은 여전히 너무 높다. 지금은 부양책을 쓰기보다는 여전히 집값 거품을 빼야 할 때이다.

3. 전세가 상승은 주택 수요가 얼마든지 있다는 증거다. 일정한 시기가 지나면 매매가 상승으로 이어진다?

아니다. 현재의 전세가 상승은 향후의 집값 상승에 대한 기대감이 급감하면서 매매 포기자와 주택 매도 후 전세 전환자가 늘어나면서 일시적으로 생겨난 ‘병목현상’이다. 또한 이자 부담을 줄이려는 집 주인들과 언론의 선동보도의 결과물이다. 오히려 향후 집값 대세하락의 강력한 전조다. 과거 미국과 일본에서도 주택 가격 하락 직전과 본격 하락 초기에 임대료가 고공비행하는 시기가 있었다. 하지만 주택 가격이 하락하면서 임대료도 급락했다. 국내에서도 넘쳐나는 미분양과 미입주 물량을 감안하면 전세가 상승은 지속되기 어렵다.

4. 2000년대 초반부터 집값 거품 붕괴를 경고한 연구기관이 있었지만, 이후 주택 가격은 계속 올랐다. 그러니 현재 경제연구소들의 경고와는 달리 앞으로도 주택 가격은 오른다?

2000년대 초반과 지금은 상황이 근본적으로 다르다. <도표>에서 보는 것처럼 그때는 주택 가격이 외환위기 시점의 바닥에서 출발해 기나긴 대세상승기였고, 지금은 주택 가격이 꼭지점을 찍고 대세하락기에 접어들었다. 2000년대 초반에는 금융기관의 대출 여력과 가계의 대출 여력이 충분했으나 이제는 더 이상 무분별한 대출을 하면 한국경제가 정말 경착륙하게 된다.

5. 주택시장 침체가 온 요즘이 집을 살 적기다?

4번 주장의 변형된 주장이다. 주택거래 침체가 이어지면서 상당수 지역에서 집값이 급매물 위주로 급락하자 지금이 집을 살 적기인 것처럼 선동하는 주장이다. 하지만 부동산시장은 주식시장과 달리 사이클이 매우 길다. <도표1>에서 보는 것처럼 부동산 시장의 사이클은 보통 10~20년 정도의 장기 파동을 그린다. 지금 집값이 조금 떨어졌다고는 하나 현재의 집값은 고점 대비 여전히 어깨 정도 수준일 뿐이다. 일시적 기복은 있겠지만 장기간에 걸쳐 발바닥까지 내려갈 일이 남아 있다. 지금 집을 샀다가 1990년대 일본 버블 붕괴 초기에 집값이 싸다고 무리하게 빚을 내 덤벼들었다가 장기간에 걸쳐 자산 가치 하락을 경험하게 될 수도 있다. 

 

 [도표] 부동산 파동기로 본 현재 집값 수준과 부양책의 적실성

국민은행 자료로부터 KSERI작성. 국민은행 가격조사가 시작된 1986년 이후 서울의 한강 이남 11개구의 주택가격을 물가상승률을 반영한 실질가격으로 나타냈다. 흔히들 국내 집값은 계속 오른다고 알고 있지만, 국내 집값도 10여년 이상의 주기를 그리고 있음을 알 수 있다. 2006년말 이후 실질 주택 가격은 고점을 찍고 내려왔으나 외환위기 때와는 달리 여전히 집값 거품을 빼야 할 시기임을 알 수 있다. 

6. 주택유효 연령대 인구가 줄어도 1인가구 증가로 주택 수요는 계속 증가하니 집값은 오른다?

1인가구가 빠른 속도로 증가하는 것은 맞다. 하지만 1인가구의 대부분은 변변한 일자리를 찾지 못한 가운데 집값이 너무 높아 결혼하지 못하는 노처녀 노총각이거나 급속한 고령화로 배우자와 사별한 독거노인들이다. 1인가구의 평균 소득은 2인가구 이상 소득의 40%에 불과하고, 그들의 76%는 월 소득 200만원 이하다. 이른바 고소득 1인가구로 볼 수 있는 월 소득 300만원 이상은 8%에 불과하다. 그나마도 추가 주택 구매 유인이 없는 ‘기러기아빠’ 같은 부류가 다수다. 따라서 1인가구 대부분은 전월세 시장의 수요층이며 주거복지 대상이지 최소 3,4억 이상 되는 수도권 매매 아파트의 수요자가 아니다. 1인 가구 증가 때문에 집값이 오른다면 왜 1인 가구 비중이 30%를 상회했던 일본 도쿄에서 10여년 이상 집값이 떨어졌나?

7. 오를 곳은 오른다?(‘지역적 차별화’ ‘지역적 양극화’도 같은 주장의 다른 표현이다.)

현재 주택시장의 압도적 현실을 눈속임하기 위한 하나마나한 주장이다. 주식 폭등장에도 하한가를 치는 종목이 있고, 폭락장에도 상한가를 치는 종목이 있다. 그렇다고 폭락장이 폭등장으로 바뀌는가? 이미 ‘강남 불패’는 깨졌습니다. 과거 명품아파트, 강남불패의 상징이던 타워팰리스, 동부센트레빌 중대형 평형들이 모두 고점 대비 20~30% 낮은 가격을 형성하고 있다. 분당, 용인, 평촌 등 버블 세븐은 이미 ‘하락 세븐’으로 바뀌었다. ‘오를 곳은 오른다’는 주장을 뒤집어 보면‘내릴 곳은 내린다’인데 그 이면을 말하는 부동산 전문가라는 사람은 거의 없다. 시간이 가면 갈수록 오르는 곳보다는 내리는 곳이 점점 더 많아지는 국면에서도 이들은 절대 ‘내린다’는 말은 절대 입에 담지 않습니다. 이는 절대 매도 의견 보고서를 내놓지 않는 국내 증권사 리포트와 비슷하다고 보면 된다.

정확한 표현은 이렇다. 거품이 많이 낀 곳일수록 오를 때 많이 오르지만, 내릴 때 많이 내린다. 물론 절대 가격은 서울 강남이 다른 지역보다 더 비싸겠지만, 거품기 고점 대비 낙폭은 상대적으로 더 크다.

8. 토지보상금 40조원이 유입되면 금방이라도 주택가격은 치솟을 수 있다?

다분히 선동 소재일 뿐이다. 2000년대 주택 가격 상승 패턴을 보면 주택 가격은 가계 부채가 급증할 때 상승했다. 주택 대출 증가율이 급감한 지금 과거 같은 주택 가격 상승은 불가능하다. 또한 토지보상금 40조원이 아니라 국토부 계획 상으로도 27조원에 불과하다. 더구나 통합한 토지주택공사가 자금난에 시달리며 사업대상지를 계속 줄이고 있다. 지방 각 공기업들도 마찬가지다. 실제 토지보상금은 27조원도 안 풀릴 가능성이 높다. 설사 27조원이 풀린다 해도 2007~2008년에도 25조원 가량 풀렸다. 그때 토지보상금 때문에 집값이 뛰었나? 또한 필자가 판교와 은마아파트 매입자 실태를 분석해본 결과 토지보상금을 받아 투자한 것으로 추정되는 경우(해당 지역에 살지 않으면서 차입액이 1억원 이하인 경우)는 불과2%에도 지나지 않았다. 집값이 계속 떨어지니 심리전 차원에서 집값을 떠받치려는 부동산 투기 선동가들의 새로운 삐끼질일 뿐이다.  

9. 노무현 정부가 올린 집값을 이명박 정부가 집값을 잡고 있다?

노무현 정부의 부동산 정책 실패에 대해서는 필자가 이미 수도 없이 언급했다. 노무현 대통령은 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 내세웠지만, 실제로는 건설족 관료들과 정치인들에게 마구 휘둘렸다. 또한 어떻게 해야 주택 투기를 잠재울 수 있는지 몰랐다. 무능했고, 무기력했고, 도덕적해이로 넘쳐났다.

이명박 정부가 집값을 잡는 것처럼 보이는 것은 오비이락일 뿐이다. 이명박 정부 임기가 시작된 뒤 주택 시장 주택시장 침체가 오다 보니 일어나는 착시현상이다. 일부 시민단체 관계자가 이를 주장하고 있는데, 이는 주택시장의 구조적 흐름을 모르는 데서 오는 착각의 소치다. 앞서 설명했듯이 현재의 주택시장 침체는 주택의 추가 수요 고갈로 일어나는 현상이며 시장 압력에 따라 대세하락기에 접어들었기 때문이다. 지금의 주태가격 하락이 현 정부의 각종 정책 때문이라는 것은 터무니없다. 오히려 현 정부는 내각의 상당수가 부동산 부자들이며, 자신들의 핵심 정치적 기반 또한 부동산 부자들이어서 부동산 거품 떠받치기에 사활을 건 정부다. 경제 위기 이후 투기 조장책과 대규모 토건 부양책, 부동산 감세 정책에서 이미 봐온 바다. 지금도 부동산 거품 붕괴를 최대한 막기 위해 향후 한국경제에 닥칠 부담을 뻔히 예상할 수 있는데도, 출구 전략을 지연시키기 위해 한국은행 총재까지 꼭두각시를 내세웠다. 요약하자면, 현재 집값은 이명박 정부 ‘ 때문에’ 잡히고 있는 것이 아니고, 이명박 정부의 부양책에도 ‘불구하고’ 시장의 자기 조절 기제 때문에 잡히고 있는 것이다.

10. 보금자리 주택 공급 추진 때문에 미분양이 늘고 있다?

아니다. 이 또한 보금자리 주택 공급 추진과 주택시장 침체가 동시에 일어나고 있는 과정에서 생겨난 착시일 뿐이다. 미분양이 느는 것은 기본적으로 2000년대 내내 건설업체들이 여전히 미몽에서 깨어나지 못한 채 분양가를 너무 높게 책정하고 있기 때문이다. 지금처럼 너무 높은 집값 수준에서는 분양을 받을 수 있는 가계가 거의 남아 있지 않다. 이런 상황에서 분양가 상한제 폐지를 건설업계는 요구하는데, 분양가 상한제를 풀어도 아무런 소용이 없을 것이다. 지금도 일반 가계의 ‘고분양가 거부증’이 심각한데, 분양가를 더 높이고 싶으면 더 높여보라. 경제위기에서 막대한 국민 세금으로 살려놓았더니 고분양가로 화답하는 건설업체들은 더 이상 동정의 대상이 아니다.

한편 수도권 외곽의 민간 분양과 달리 상대적으로 입지가 좋고, 언론들과 합작한 ‘반값아파트’ 여론 조작 때문에 보금자리 주택의 청약률은 대체로 괜찮은 편이다. 하지만 국토해양부가 밝혔듯이 보금자리 주택과 민간 분양 주택의 청약 대상은 엄연히 다르다. 또한 과거 같으면 한두 군데 청약률이 좋다고 대부분의 청약률이 낮아지는 현상이 있었나? 더구나 입주할 수 있는 보금자리 주택이 단 한 채도 공급되지 않은 사전예약 단계에서 무슨 시장 영향력을 발휘하는가? 그런 식이라면 왜 판교신도시 공급 때는 집값이 잡히지 않고, 오히려 집값이 폭등했나? 이 또한 일반 가계들을 무차별적으로 선동하던 건설업계와 부동산 정보업계, 그리고 부동산 광고에 목을 맨 언론들이 자신들의 선동 주장이 무색해지니 보금자리를 제물로 삼아 면피하려는 것일 뿐이다.

참고로, 보금자리 주택은 절대 ‘반값 아파트’가 아니다. 필자가 예전에 설명한 바 있듯이 ‘토지 조기 보상+턴키 입찰 시공’은 고비용 구조 아파트다. 다만 정부가 그린벨트 싼 땅을 풀어서 짓는데다 서울 강남 지역의 경우 주변 지역에 워낙 거품이 많이 끼어 상대적으로 싸 보일 뿐이다. 이미 사전예약 단계에서 서울 강남 지역 이외의 경우 분양가가 주변 시세의 80~90%에 육박하고 있다. 보금자리 주택 공급 구조로 볼 때 향후 분양가는 더 올라갈 가능성이 높다. 또한 집값 거품이 계속 빠질 가능성이 높다고 본다면 몇 년 후 입주 시점에는 보금자리 주택은 ‘반값 아파트’가 아니라 ‘시세 초과 아파트’가 될 가능성도 농후하다.

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모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

현재의 20, 30대는 한 동안 부동산으로 부를 축적하는 것은 어려울 것이다. 지금 20, 30대의 부모 세대인 50, 60대는 달랐다. 이들이 장년기에 경제는 고도 성장기를 구가했고, 거의 모두가 고도성장의 혜택을 봤다. 급속한 경제성장기에 생산경제 부문의 성장은 부동산을 포함한 자산경제의 성장도 불러왔다. 기복은 있었지만, 수도권의 집값은 비교적 꾸준히 상승했다. 입지가 좋은 곳에 아파트를 분양받고 두세 번 옮겨다니면 재산을 쉽게 불릴 수 있는 시기가 있었다.

현재의 부동산 거품도 이 같은 방식에 익숙한 50, 60대가 주도했다. 물론 경제 패러다임이 바뀌었는데도 새로운 패러다임에 걸맞은 경제 운용방식과 게임 규칙을 만들어내지 못한 정치권과 정부 관료들이 이를 조장했다고 할 수 있다. 하지만 정치권과 정부 관료들 또한 그런 경제에 익숙한 사람들이다. 이는 김대중정부나 노무현 정부, 이명박 정부에 이르기까지 크게 달라진 것이 없다. 이명박 정부는 오히려 70, 80년대 개발주의 시대 경제운용 방식으로 되돌아간 느낌을 줄 정도다. 이렇게 50, 60대가 만들어낸 게임의 룰에 세대의 허리에 해당하는 40대가 뛰어들어 현재의 버블을 만들어냈다.

하지만 30대는 어떤가? 상당한 상류층 집안 출신이나 상위 5% 안에 드는 소득을 갖지 않았다면 현재의 집값 거품을 마음껏 즐길 수는 없었을 것이다. 뛰는 집값에 전전긍긍하다 집값이 상당히 오른 뒤 빚을 잔뜩 안고 뛰어들었을 지도 모른다. 지금쯤은 떨어지는 집값에 불안해 할 것이다. 강남 진입은 어려웠을 테고 수도권이나 강북의 중소형을 노렸을 가능성이 높다. 빚을 내 집을 살 수도 없었던 30대는 오르는 집값을 보며 정부를 욕하거나 신세 한탄만 했을 것이다. 30대가 이런데 20대는 오죽하겠는가? ‘88만원세대’로 표현되듯 한국 사회의 경제적, 사회적 약자인 20대가 집값 거품을 보면서 무슨 생각을 하겠는가? 아마 자신의 삶과는 상관없는 딴 나라 얘기로 느껴졌을 것이다. 필자가 실제로 20대를 위한 강연에 나가보면 부동산 거품이 젊은 세대에 미치는 악영향이 매우 큰데도 그런 사실을 거의 인식하지 못하고 있었다.

괜히 세대간 갈등을 조장하고 싶어서 이러는 것이 아니다. 비교적 풍족한 경제적 환경에서 자란 20, 30대는 부모 세대와는 확연히 다른 경제적, 사회적 감수성을 갖고 있다. 하지만 이들은 기성세대가 짜놓은 게임의 룰에 따라 사회, 경제적 게임을 시작했다. 그러다 보니 기성세대가 주도하는 게임판에 휘둘리게 됐다. 기성세대가 하는 방식을 지켜보다 불안해지니 뒤늦게 집값 거품 투기에 가담했다.

하지만 집값 거품이 꺼지고 나면 부모 세대의 게임 방식을 되풀이해서는 경제가 성장할 수 없음을 깨닫게 될 것이다. 가계 자산의 80% 가량이 부동산에 몰려 있는 경제는 지속할 수 없다. 생산경제의 현장에서 열심히 일하기보다 눈치 빠르게 집 잘 사두는 게 유리한 경제는 발전할 수 없다. 현재의 집값 거품이 꺼지면 빚을 청산하는데 사회 전체적으로 상당한 시간과 에너지가 필요할 것이다. 집값 거품에 기대는 기성세대의 방식으로 돌아가고 싶어도 돌아갈 수 없는 시대가 올 것이다. 이미 국민경제 전체적으로 빚을 너무 많이 내 더 이상 빚을 낼 수 없는 상황이 돼가고 있기 때문이다. 그렇다면 이제 경제 전체가 새로운 게임 규칙에 따라 굴러가지 않으면 안 된다. 이 같은 새로운 게임 규칙을 만들고, 주도할 세대는 2030세대일 수밖에 없다. 기존 게임 규칙의 문제점을 뼈저리게 느끼고 있는데다 새로운 시대적 감수성과 전문 능력으로 무장하고 있기 때문이다.

사실 이는 동시에 부모세대에게 전하고 싶은 말이기도 하다. 2030세대가 누구의 아들딸인가? 결국 5060세대의 자식일 수밖에 없다. 부모세대가 주도한 집값 거품은 대부분 사람들이 살기 힘든 경제구조를 만들었다. 모두가 오른 집값과 높은 임대료 때문에 신음하고 있다. 부모 세대가 주도해서 만든 집값 거품은 당장 부모 세대의 피해로 돌아온다. 일자리가 줄어들어 걱정하는 자녀, 결혼 적령기가 지나도 집값 부담 때문에 결혼을 늦추는 자녀는 누구의 자녀이겠는가? 당장 자녀들을 출가시키려고 해도 과거보다 훨씬 불어난 부담을 느낄 것이다. 또 노후를 앞두고 현금 확보를 위해 집을 줄여가려 해도 천정부지로 오른 집값에 놀랄 것이다.

이런 식으로 한국 사회는 축구장에서 조금 잘 보기 위해 앞사람이 일어서는 바람에 뒷사람들까지 모두 일어서야 하는 상황이 돼버렸다. 각 개인이 자신에게 가장 이득이 되는 방향으로 집을 사고팔다 보니 사회 전체적으로는 매우 큰 폐해가 생긴 것이다. 이른바 경제학에서 말하는 ‘구성의 오류(Paradox of Composition)’다. 물론 이것은 집을 가진 사람들 사이의 이야기다. 무주택 저소득층과 시기적으로 집 장만이 어려웠던 2030세대는 철저히 착취당하는 게임이었다. 집값 거품은 이처럼 국민경제 전체로 볼 때 일부 부동산 부자들을 제외하고는 모두에게 나쁜 사회적 결과를 만들어냈다. 소수의 부동산 부자들과 그들을 옹호하는 정치세력들을 위해 한국 경제의 미래를 제물로 바칠 수는 없다.

집값 거품이 빠지면 한국 경제에 일대 시련기가 닥칠 것이다. 하지만 끝까지 개발경제 시대의 패러다임에 매달린다면 한국 경제에는 미래가 없다. 이제부터라도 한국 경제의 새로운 미래를 만들어야 한다. 그런 미래는 어떤 것일까?

많은 이들이 첨단기술경제 시대이고, 지식정보화 시대, 창조경제 시대라고 한다. 그러면 국가 전체의 자원 배분이 이런 쪽으로 배분되도록 해야 한다. 첨단 기술을 고안하고 지식과 정보를 창출하며 창조성을 발휘하는 것은 사람이다. 사람에게 투자해야 한다. 한 국가경제의 자원은 유한하기에 제한된 자원 안에서 최적의 생산성을 낼 수 있는 자원 배분을 해야 한다. 대부분의 선진국이 사람에게 투자해 고부가가치 서비스를 창출하고, 첨단기술을 육성한다. 한국 같은 주입식 교육이 아닌, 창조적 교육 프로그램으로 지식과 정보를 생산 가공하고, 창의성을 마음껏 발휘할 인재를 키워낸다.

필자가 유학생활을 했던 미국 보스턴이 대표적인 경우다. 보스턴에 대규모 공장이 있는 것도, 고층 아파트가 있는 것도 아니다. 오히려 100년 이상 된 주택에서 사는 사람들도 많다. 어떤 도로는 누더기에 가까울 정도라 놀란 적이 있다. 그렇다고 보스턴이 못 사는 동네인가? 그렇지 않다. 보스턴의 평균 가구 소득은 미국 평균의 약 2배 정도다. 소득 수준으로는 미국에서 몇 손가락 안에 꼽히는 부자 도시다. 싱가폴이 2000년대 초반 일시적인 불경기로 휘청거릴 때 벤치마킹 대상으로 꼽았던 것이 바로 보스턴이다. 도대체 보스턴에 뭐가 있길래 행정구역상으로 60여만명, 광역 보스턴(Greater Boston)으로 따져도 340만 정도에 불과한 도시가 그렇게 두각을 나타낼까?

보스턴에는 인재가 있다. 하버드대학과 매사추세츠공대(MIT), 보스턴대학(BU), 보스턴칼리지(BC),터프츠 대학 등을 필두로 100여개의 각종 대학들에서 매년 수많은 인재들이 쏟아져 나온다. 많은 인재들이 뉴욕이나 워싱턴 등으로 진출하기도 하지만, 보스턴에 남아 엄청난 부가가치를 창출한다. 하버드 의대 협력병원인 매사추세츠 종합병원(MGH)을 중심으로 의료산업이 발달해 있고, 관련 분야에 쏟아져 나오는 인재들을 중심으로 생명공학과 제약 산업이 눈부시게 발전한다. MIT를 모태로 한 중심으로 한 각종 IT산업과 로봇공학도 예외가 아니다. 인재들을 유치하기 위해 많은 기업들이 미국 전역에서 이전해온다.

또한 인재들은 자신들의 벤처기업을 만들어 미래의 빌게이츠를 꿈꾼다. ‘베인 앤 컴퍼니’나 ‘보스턴 컨설팅그룹’ 등 세계 유수의 컨설팅펌들도 보스턴에 본사를 두고 있다. 역시 보스턴에서 배출된 우수한 인재들이 이들 회사의 토대가 됐다. 보스턴 필하모닉과 보스턴 발레단처럼 예술혼과 창조성이 살아 숨쉬는 도시이기도 하다. 인구 60만의 도시에 공립도서관만 36개나 된다. 인구 1000만의 도시 서울에 ‘독서실 같은 도서관’이 아닌, 진짜 공립도서관이 30개 정도에 불과한 것과 너무나 비교된다. 이런 보스턴 경제의 활력이 모두 사람과 교육, 문화에서 나왔다. 제대로 된 선진경제가 가는 길이 바로 이런 방향이다. 한국 경제가 미래를 기약하고 한 단계 더 도약하기 위해서도 가야 하는 방향이다. 물론 하루아침에 되지는 않겠지만, 시간이 걸리더라도 반드시 가야 하는 길이다.

그런데 현 정부는 어떤가? 마치 한국경제의 미래가 콘크리트와 아파트에 있는 것처럼 느껴질 정도다. 온 국민의 거센 반대에도 불구하고, 그리고 우리 아이들 급식비와 차상위 계층의 건강보험 혜택까지 줄여가며 4대강 사업과 경인운하 등 대규모 토건사업에 집착하고 있다. 집값 거품을 빼나가기는커녕 더 큰 거품으로 막기에 급급하다.

묻고 싶다. 비정규직 양산과 저임금으로 사람은 천대하면서 땅과 집만 신주단지 모시듯 하면 경제가 사는가? 정부부터 부동산에 돈을 잔뜩 집어넣고, 가계와 기업까지 덩달아 부동산 투기판에 뛰어들게 하면 경제가 사는가? 집값이 미국 뉴욕과 영국 런던보다 더 비싸진다고 한국이 초일류 국가가 되는가? 전국 곳곳에 아파트를 즐비하게 짓는다고 한국의 성장 잠재력이 높아지는가? 지금 정부가 하는 것은 실제로는 기득권층을 위한 집값 거품 유지 정책이다. 하지만 그런 속셈은 감추고 경기를 살린다는 명목을 내세우고 있다. 하지만 이명박 정부의 부동산 경기 부양은 오히려 한국 경제를 죽이는 길이다. 한국 경제의 성장 잠재력을 키우고, 한국 경제의 미래인 인재를 키우는 방향에 역행하는 길이다. 이처럼 현 정부는 선진경제를 외치지만 실제로는 시대착오적인 개발경제 시대로 후진하고 있다.

당장은 어렵더라도 자식 세대가 살 수 있는, 한국 경제가 미래를 기약할 수 있는 새로운 게임 규칙을 만들어야 한다. 상류층만이 아니라 모두가 저렴한 비용으로 누릴 수 있는 질 좋은 교육을 만들어야 한다. 초중고 과정에서는 살인적인 입시경쟁에서 벗어나 창의성을 강화하는 교육을 만들고, 오히려 ‘경쟁의 무풍지대’인 대학이 경쟁하도록 해야 한다. 재벌 기업들의 독과점적 이익을 보장해주는 구조 대신 국내시장에서도 국제무대에서와 마찬가지로 치열한 경쟁을 펼치게 해 소비자 중심의 경제를 건설해야 한다. 충분히 타당성이 검증되지 않은 각종 건설토목사업에 돈을 쏟아 붓는 과거 일본과 같은 토건국가적 행태도 멈춰야 한다.

대신 우리 아이들이 마음껏 몸과 마음을 키울 수 있는 더 많은 도서관을, 더 많은 문화공연장을, 더 많은 체육시설을 만들어야 한다. 시설만 만들 게 아니라 우수한 독서지도사와 좋은 강사와 트레이너들이 좋은 프로그램을 운영하고 아이들이 저렴하게 이용할 수 있게 해야 한다. 거대한 예술회관을 짓는데, 수백억 수천억을 낭비할 게 아니라 그 돈으로 제대로 된 공연 기획과 창작활동을 활성화하고 시민들의 문화예술 향유 기회를 확대하는데 투자해야 한다. 그러면 문화 예술 시장이 커지고 절로 문화예술 분야 일자리가 늘고 삶의 질도 높아진다. 10년 후 터질 저출산 고령화 충격에 대비해 저소득층과 노후세대를 위한 더 많은 복지 혜택도 체계적으로 마련해가야 한다.

돈을 어디에서 마련하느냐고? 한 해 80조원에 이르는 공공사업 발주 예산을 줄이고, 제대로 된 공공건설사업 발주 시스템을 만들면 이를 위한 예산은 얼마든지 확보할 수 있다. (필자는 지금까지 얼마나 많은 정부 예산이 건설과 토목사업에 낭비되고 있는지를, 그래서 어떻게 이를 아낄 수 있는지 상세히 설명한 바 있다.)

국민들이 큰 걱정 없이 살 수 있는 주택 및 부동산 구조를 만들어야 한다. ‘무늬만 서민주택정책’인 보금자리주택 대신 5%도 안 되는 공공주택 재고를 OECD가입국 평균 수준인 20~30% 수준에 이를 때까지 획기적으로 늘려가야 한다. 그래서 저소득층뿐만 아니라 중산층까지 이용할 수 있어야 한다. 후분양제 확대와 공공부문의 원가 공개 등 소비자 중심의 주택 시장을 만들어야 한다.

그리고 무엇보다 건설마피아를 거부해야 한다. 건설업체와 관련 정부 관료, 산하 공기업과 연구기관, 정치권, 그리고 건설업체들의 부동산 광고에 목을 맨 언론들은 거대한 이권 집단화돼 있다. 이런 상황에서 건설업체 출신으로 ‘삽질 경제학’의 태두 격인 대통령이 정부의 수반이다. 이런 세력들이 내놓는 시대착오적인 정책들을 경계하고 견제해야 한다. 이런 세력이 주도하는 부동산 거품 경제, 콘크리트 중심의 경제로는 희망이 없다. 콘크리트가 아닌 사람에게 투자하는 경제에 희망이 있다. 땅과 집이 아닌, 사람을 귀하게 여기고 사람을 제대로 키우는 경제를 만들어야 한다. 이런 경제는 자식세대 홀로, 또는 부모세대 홀로 만들 수 없다. 부모세대와 자식세대가 합심해서 힘과 지혜를 모아 이런 방향으로 나아가야 한다. 그럴 때만이 한국 사회의 새로운 재구성이 가능하다. 

기획재정부는 2008년 발표한 감세안으로 2012년까지 총 33.9조원의 세수 감소가 발생한다고 밝혔지만, 이미 국회예산정책처와 한국개발연구원(KDI)가 정부의 감세정책 추진으로 각각 총 감세규모가 96.1조원, 99조원에 이른다고 밝힌 바 있다. 이에 대해서는 필자가 예전에 쓴 글을 참고하기 바란다.

이렇게 무턱대고 국민의 눈까지 속여가면서 막대한 감세 정책을 추진하면서도 이명박 정부나 각종 불요불급한 토건사업 등을 벌여 예산을 탕진하고 있다. 이미 2009년만 해도 정부 총지출이 302조원을 넘어 관리대상수지 적자가 무려 51.5조원에 이르고 있다. 더구나 ‘작은 정부’를 내세우지만 실제로는 왜 하는지 국민들이 납득하지 못하는 4대강 정비사업에만 22조원 이상의 예산을 퍼부으려 하고 있다. 오죽했으면 여당 소속인 한나라당 이한구의원이 4대강사업과 자전거도로 사업은 국가채무로 하는 사업이라고 언론에 대고 공개적으로 비판했을까.

이렇게 볼 때 한국의 재정은 이명박정부 임기 내에 급속도로 악화될 것이 거의 확실하다. 다른 선진국들의 재정적자와 국가채무가 수십 년간에 걸쳐 GDP대비 60-70% 수준까지 누적되어 온 것에 비하면 한국은 불과 10년만에 선진국들의 절반 수준에 도달해 버리게 된다. 그런데도 이명박정부는 고령화 및 경제활동인구 감소 등에 따른 향후 세입세출 구조 변화에 대한 치밀한 연구나 분석 없이 대기업과 부동산 과다소유자를 위한 감세 정책을 밀어 부쳤다.

그러면 한국의 세수구조를 어떻게 바꾸어야 할까. 한국은 과거 70년대에 구축된 조세체계를 근본적인 변화 없이 지금까지 땜질식 세목 변경으로 일관해왔다. 새로운 경제구조 변화에 대응하는 조세체계의 재정비가 시급한 상황이다. 재정부도 겉으로는 ‘선진 조세체계’를 구축한다면서 고작 하는 것이 부동산 감세정책을 추진하고 있다. 한 마디로 거꾸로 가고 있는 것이다.

 

이미 한국경제는 과거 자본집약적 성장의 생산경제에서 90년대말 외환위기를 겪으면서 자산투기 중심의 자산경제로 급격히 옮겨가고 있다. 과거 생산경제 활동의 비중이 클 때에는 법인세나 소득세, 부가세 등 가계나 기업의 생산 활동에 대한 세금 비중이 클 수밖에 없었다. 하지만 생산경제 비중이 과거에 비해 크게 줄어든 상황에서 언제까지 그 같은 체계를 그대로 가져갈 수는 없다. 생산경제 중심의 70년대 조세체계로는 더 이상 재정건전화와 조세 형평성을 기할 수 없게 되었다. 조세체계 역시 자산경제에 대응하는 방식으로 바뀌어야 한다. 이명박정부는 한국 경제구조의 급격한 변화에 걸맞은 세입세출 구조를 어떻게 구축할 것인지에 대한 문제인식 자체가 없다. 나라가 어떻게 되든 말든 자식세대가 죽든 살든 상관없이 자리에 앉아 있을 때 할 수 있는 한 최대한 기득권 챙기기에만 급급해 있는 것이다.

 

물론 자산경제로 이행해가고 있다고 해서 무턱대고 법인세나 소득세를 깎을 수도 없다. 아래 <도표1>에서 이명박정부가 대규모로 감세를 추진하고 있는 법인세와 소득세의 세율을 국제적으로 비교해보면, 한국은 거의 최저 수준으로 더 이상의 감세를 하기 어려운 상태라고 할 수 있다. 소득세의 경우 한국은 평균임금의 167%를 받는 고소득자에 대한 세율이 OECD 국가가운데 두 번째로 낮고, 평균임금 소득자의 경우 네 번째로 낮은 수준이다. 한국언론의 왜곡된 보도로 한국의 법인세 수준이 상당히 높은 것으로 알고 있지만, 실상은 OECD 국가들 가운데 상당히 낮은 수준이다. 오히려 경제대국인 일본과 미국이 법인세율 1,2위를 다투고 있으며, 한국보다 경제수준이 높은 대부분 국가들이 한국보다 법인세율이 높다. 법인세가 높아서 한국 재벌대기업들의 투자가 일어나지 않는다거나 법인세를 낮춰야 경제가 활성화된다는 주장은 설득력이 없는 것이다.

 

이명박정부의 감세정책은 현실의 경제문제를 구조적으로 개선하기 위한 것이라기보다는 시대착오적 이념에 젖어 재벌기업과 부동산부자 등 기득권층에 특혜를 주기 위한 것이다. 이런 점에서 미국이나 일본 등 선진국의 감세정책과 한국의 감세정책을 동일선상에 놓고 비교할 수 없는 것이다.

 

<도표1> OECD 국가별 소득세율 및 법인세율

(주) OECD 자료로부터 KSERI 작성

 

 

한국은 성장잠재력 저하 등 경제활력을 잃고 있으며 고령화와 실업 증가등 재정소요가 계속 커질 가능성이 높다는 점을 고려하면 안정적인 세원을 어디에서든 확보하지 않으며 안 된다. 경제구조 변화에 대응하여 새로운 세원을 확보해야 한다. 부동산 등 자산과 자산의 시세차익 소득에 대한 과세 확대는 피해갈 수 없다. 종합부동산세와 재산세 등의 보유세는 계속 높여갈 수밖에 없다. 양도세는 명목상 거래세이지만 한국의 경우에는 부동산투기 시세차익에 대한 과세에 해당한다. 양도세 감면을 위해서는 투기적 시세차익에 대한 과세장치를 먼저 마련해야 한다. 또한 자산 임대소득이 크게 늘게 될 텐데, 그에 따른 과세도 확대 보완해야 한다.

 

피땀 흘려 일하는 근로소득에 대해서는 수백만, 수천만원의 세금을 부과하면서도 불로소득이나 마찬가지인 부동산 투기소득 및 임대소득에 대해 미미한 세금을 부과하는 것은 민주주의 시장경제의 정의 면에서도 맞지 않다. 그러나 지금까지 이명박정부는 정반대로 치닫고 있다. 종부세를 무력화하고 부동산 거래를 활성화한다는 등의 명목으로 양도세와 상속세를 크게 줄여 부동산 투기자들의 불로소득과 대물림까지 용인해주고 있는 것이다.

이런 현실에서 급속한 고령화나 갈수록 낮아지는 경제성장률 추이 등을 감안할 때 향후 재정악화 가능성이 상당히 높다. 그런 가운데 이명박정부는 무리한 감세정책과 대규모 토건사업 남발로 국가 재정을 위기에 빠트리고 있는 것이다. 나중에 벌어질 일은 생각하지 않고 자식세대가 써야 할 몫까지 땡겨서 자신들의 쌈짓돈인양 부유층과 재벌기업 등에 마구잡이로 퍼주고 있는 것이다.

 어쨌거나 감세정책 만으로 2010년 이후 매년 25조원 전후의 재정적자 발생 요인이 발생하게 된다. 이만큼 세수가 줄어들게 되면 그만큼 어디에선가는 다른 세수를 확보할 수밖에 없다. 직접세를 깎아줬으니 추가 세원의 대부분은 모두 간접세에서 충당될 수밖에 없다. 아래 <도표2>를 보면 2008년 기준으로 소득세와 법인세, 부가가치세 수입이 전체 국세 수입의 약 72% 가량을 차지하고 있다. 따라서 소득세와 법인세를 대폭 감세하면 부가가치세 등 다른 세목에서 세수를 늘릴 수밖에 없는 구조다.

실제로 기획재정부가 지난해 부가가치세 인상 방안이 거론되는 한편 정부가 180여개 비과세 감면제도 중 올해 일몰시기가 도래하는 86개를 중심으로 비과세 혜택을 없애겠다고 한 것도 이 때문이다. 여기에 더해 이제 전세수입에 대해 과세하고, 술과 담배 소비에 대해 '죄악세' 신설까지 추진하고 있는 것이다. 

물론 지나치게 남발된 비과세 및 감면 조치나 전세수익에 대한 과세는 조세 형평성 측면에서 어느 정도 정리가 필요하다. 하지만, 부유층에 대한 대규모 감세와 부동산 거품을 불러일으킨 건설업체를 부양하기 위한 대규모 재정지출을 조정하지 않은 상태에서 이를 추진하는 것은 형평성 측면에서 더 큰 문제를 낳게 된다. 심각한 경기침체 상황에서 서민들의 주머니에서 돈을 꺼내 부유층의 주머니를 채워주는 사태가 계속된다면 대규모 조세저항 운동이 일어날 가능성도 배제할 수 없다.

 정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.