집값 상승 기대감을 심어주면 전세수요가 매매시장으로 이동해서 전세값이 떨어진다는 게 정부주장이었다. 그런데 지금 전세가가 안정돼 있나. 전셋값 상승을 전하는 매경이 '9.1대책 불구하고'라고 썼는데, 정부 대책 때문에 전세값이 오르는 거다. 시장의 가격조절 기능에 따라 일정한 수준까지 부동산 거품 빼면 전세가도 따라서 빠지게 돼 있다. 

*이에 대한 자세한 내용은 다음 링크 참고 http://www.sdinomics.com/data/blog/1120/page=9

지금 전세가가 오르는 것은 보증금을 안전하게 확보할 수 있는 '안전한 전세' 공급이 부족한 가운데, 정부의 집값 떠받치기로 '불안한 전세'를 가진 빚 많은 집주인들이 이자 부담 상쇄하기 위해 반전세나 월세로 돌리는 때문이다. 속도와 낙폭은 어느 정도 조절해야 하겠지만, 일정한 수준까지는 부동산 거품을 빼고 가계부채를 정리하는 것이 길게 보면 부동산 거래도 살리고 전세가도 안정시키며 한국경제를 살리는 길이다. 이걸 제쳐두고 지금 정부처럼 하면 매도자와 매수주의 기대가격 괴리만 커져서 부동산시장 침체가 길어지고 부동산 버블의 에너지인 가계부채만 늘어날 수밖에 없다.

하지만 이대로 계속 갈 수 있나. 이미 지난 2분기 미국의 분기 성장률이 크게 호전되면서 미국 경기 회복세는 빨라지고 있는 가운데 내년 하반기 미국 금리 인상 가능성이 한층 높아지고 있다. 최근 며칠 새 국내 증시에 들어와 있던 외국인 자금이 빠져나가면서 주가가 떨어지고 환율이 급등하는 것이 벌써 미국 금리 인상 전망을 반영하는 현상이다. 미국 금리 인상에 대한 가능성이 높아진 것만으로도 이런 반응을 보이는데, 여전히 '빚 내서 집 사라'는 정책기조를 답습하는 한국정부, 정말 위험하기 짝이 없다. 박근혜 대통령, 최경환부총리! 제발 내 임기 안에만 무탈하면 된다는 생각 버려라. 이대로 가면 절대 당신들 임기 안에도 무탈할 수 없음을 경고해둔다.

1) 어제갑자기 발표된9.1부동산 대책보면정부가내놓은대책인지개발업자가내놓은대책인지헷갈릴지경. 온갖 설레발과 미사여구에도 불구하고 최경환노믹스 핵심은 ‘부채 늘리고 투기자극해서라도 집값띄우기’라는 걸 다시 한 번 확인했다. 그런데도제목에 ‘서민 주거안정 강화방안’이라는 표현을 넣으니 역겹다.

2) 재건축 허용연한 10년 줄이는 방안은 글쎄다. 지금 허용된 재건축도 제대로 안되는판에허용연한풀어준다고얼마나추진될까. 이미 대지지분 충분해서 재건축될 물건들은 이미 다 추진됐거나 추진중이고, 어차피대지지분 없어서 사업성 없는 지역들만 잔뜩 남아 있다. 재건축 투기심리를자극해서잠깐은호가가뛰겠지만, 몇 달지나면냉엄한현실이드러날것.

3) 그럴가능성은 높지 않지만 정부 기대(?)대로 혹시라도 재건축 추진물량이허용 연한 완화로 늘어난다면, 단기적으로는 서민주거난이고, 10년 후재건축완공시점엔인구감소와고령화충격에물량폭탄충격을더하는것이다. 잠깐 투기심리 불러일으킬 목적으로 이게뭐하는짓인가.

4) 택지개발촉진법 폐지로 신도시 개발중단한단다. “새 집줄어지금있는집사라”는시그널이라고? 어차피 지금까지 지정된 택지만 해도 5~10년 이상주택공급계속된다. 이미 노른자위 택지 등 지정할택지는 거의 다 지정해 더 지정할 택지도 거의 없다. 그냥 시대 흐름에 맞춰 유명무실해진 제도를 부동산 심리 부양용으로 쓰고 있는 것일 뿐.

5) 택지개발촉진법폐지로 앞으로 공급 부족? 분양가 상한제 도입 앞두고 밀어내기 분양물량이 쏟아진2007년을제외하고 2000년대 이후사상최대분양물량쏟아지고있는 올해 물량은 어떻게 하고. 당장 그물량완공돼 2~3년 후 입주물량 폭탄으로 돌아올 때나 걱정해야지.더구나 이미 수도권에 2020년대 까지 택지 공급돼 있는 물량만해도 차고 넘친다. 2000년대 부동산 호황기에 급증한 건설업체들의 주택공급 능력을 줄이지 않는 한주택 공급은 계속될 수밖에 없다.

6) 청약자격 단순화로 수도권 1순위가 722만명까지 는단다.가족 구성원 모두가 들 수 있다지만, 그래도대부분 가구당 한두 개 정도다. 이렇게 따지면 청약자격이 따로뭐가필요한가.그냥 거주자 모두가 청약자격자인 상황과 마찬가지지. 이걸 두고청약자격자가 늘어나 ‘청약전쟁’ 열풍이 불거라는언론보도, 코미디다. 소설을쓰고 있다.

7) 비수기인 지난달에만 시중은행 가계대출이 4조나 증가했다는 보도가 있었다. 한국은 이미부채를더늘리지않고는집을살수도없다. 문제는 내년중반이후미국의금리상승은기정사실화돼 있다. 지금 빚잔뜩늘려서투기하라는정부의 신호, 얼마나 위험한 짓인가.

8) 개인적으로는부동산 문제에 관해 떠드는 것 지겹지만,정부가부동산에골몰하니그 때마다 이야기를 안할수없다. 결론은 같다. 정부의 단기 부양책에 혹하지 마시길.내년 중반 이후로 예정된 세계적 금리인상과세계에서 가장 높은 수준의 심각한 가계부채, 급속한 고령화에 따른 주택 수요 감소를 생각하면 국내 부동산이 갈 길은정해져있다. 부동산 거품을 빼고 사람들 소득이올라가는 ‘진짜 경제’를 살리지 않고 집값 띄우는 몰핀 주사만놓고 있으며 부동산시장의 자기 조정 과정이 늦어져 장기 침체로 갈 가능성만 높아질 뿐이다.

최경환 경제부총리 임명자가 취임 전부터 주택대출 규제의 대폭 완화를 시사하더니 결국 일을 낼 모양이다. 언론보도에 따르면 현행 수도권 공동주택 50%, 비수도권 60% 수준인 LTV 비율을 70%까지 완화할 방침이라고 한다. 또 수도권에만 40~50% 수준으로 적용되고 있는 DTI 비율도 60%까지 완화할 모양이다.

LTV는 집값 대비 주택담보대출액의 비율을 나타내는데, LTV 50%라는 말은 집값 5억원이면 주택대출액이 50%인 2억 5천 만원이라는 뜻이다. 일부에서는 “LTV 비율 평균이 아직 50% 수준이니 괜찮다”고 하는데, 황당한 말이다. 모든 위기는 평균보다 위험한 극단이 도화선이 돼 폭발한다. 2008년 미국 금융위기가 5% 정도에 불과한 서브프라임론 대출이 부실화되면서 일파만파로 번져나갔던 것을 생각해보라. 우리 연구소가 추정해본 결과 집값이 10%, 20% 떨어져도 LTV 비율 평균은 크게 오르지 않지만, LTV 비율 60% 이상의 고부채 가구 비율은 급증하게 돼 있다.

더구나 실제로는 현행 LTV기준을 넘어서는 대출도 적지 않다. 사실 실거래가 대신 매도호가인 국민은행 시세를 적용해 대출하고 있기 때문이다. 실거래가는 5억원인데, 호가를 6억원으로 잡아 LTV비율을 산정하고 있는 꼴이다. 그런데도 필자가 최근 기획재정부 관료들이나 금융감독원 직원들을 대상으로 세미나를 해보니 이런 실태 자체도 잘 모르고 있었다. 어디가 어떻게 위험한지도 정책당국이나 관련 기관이 잘 모르고 있는 것이다.

DTI규제 또한 마찬가지다. 지금도 서울 지역의 DTI 비율은 40%이고, 서울 이외 수도권 지역은 50%다. 연간 소득의 40~50%를 대출 원리금으로 부담한다고 생각해보라. 연봉 5000만원 인 사람이 2000만원~2500만원을 원리금으로 갚으면서 정상적인 생활이 가능할까 지금도 도저히 정상적 대출 대상이 될 수 없는 사람들에게 ‘약탈적 대출(predatory lending)’을 정부가 독려하고 있는 꼴이다. 이마저도 더 완화해줘야 한다는 것인가.

더구나 DTI규제는 지금까지도 보완대책이니 예외조항이니 하는 명목으로 지금까지도 계속 완화됐다. 예를 들어, 이명박정부는 20~30대 젊은 세대주에게는 알 수도 없는 미래소득을 바탕으로 DTI 비율을 적용하도록 완화했다. 박근혜정부 들어서는 생애 최초 주택구입자에 대해서는 사실상 DTI규제를 없애버렸다. 그 결과 최근 1,2년 사이에 30대 젊은층이 무리하게 빚을 내 뒤늦게 집을 사는 경우가 크게 늘었다. 향후 하우스푸어로 전락할 가능성이 매우 높은 사람들이다.

몇 년 전 한 외국계 투자은행의 한국 대표를 만나 얘기를 나눈 적이 있다. 그 때 그 대표는 “한국 정부가 LTV, DTI 규제를 풀면 위험신호로 보고 한국 시장에서 빠지겠다”고 말했다. 그 때와는 여러 경제 상황이 달라졌으니 그 대표의 입장이 계속 유지되고 있을지는 미지수다. 하지만 한 가지는 분명하다. 최경환 기획재정부 장관이 주택대출 규제를 풀겠다는 것을 위험신호로 받아들여야 한다는 것이다. 그렇게 극단적 수단까지 동원해야 할 만큼 부동산시장이 한계에 이르렀다는 뜻이기 때문이다. 최소한 이 같은 조치가 매우 ‘위험한 도박’이라는 것쯤은 관련 공무원들도 대부분 안다. 사실 토건족의 대변 부처인 국토교통부를 제외하고 기획재정부나 금융위, 한국은행 등 금융 관련 당국 공무원들의 대다수는 주택대출 규제 완화에 반대한다. 기획재정부나 금융감독원 직원들에게도 세미나에서 “주택대출 규제를 지금보다 더 풀어야 한다고 보느냐?”고 물어보았지만, 단 한 사람도 찬성하지 않았다. 그만큼 주택대출 규제 완화 조치가 정신 나간 조치라는 것이다.

지금이라도 이 같은 규제 완화책을 철회하고 오히려 주택대출 규제를 점진적으로 강화해야 한다. 그래야 가계들이 나중에 부채를 감당하지 못하고 신용불량자로 전락하는 사태를 막을 수 있다. 더 큰 화를 피할 수 있다. 또한 LTV의 적용 기준을 실거래가로 변경해 점진적으로 비율을 낮춰야 한다. 그렇게 해서 이 수준을 초과하는 대출은 가계에 일정한 시한을 주고 갚아나가도록 유도해야 한다.

지금 부동산업계와 건설업계, 그리고 이들을 대변하는 기득권언론들은 경제를 살리기 위해 부동산 규제를 풀라고 아우성이다. 이는 심각한 착각이다. 지금 부동산시장이 백약이 무효인 이유는 정상적인 방식으로는 더 이상 집을 사줄 수요가 고갈되다시피 했기 때문이다. 소득 대비 집값은 여전히 매우 높은데 빚을 내서 집을 살 사람도 거의 다 사버렸기 때문이다. 도저히 빚을 내서 집을 살 수 없는 사람들에게 억지로 ‘빚 내서 집 사라’고 한 결과 이미 가계부채는 1025조원을 돌파했다. 현재 가계가처분소득 대비 부채 비율은 170%로 이미 OECD 평균 수준인 134%를 훌쩍 넘어섰다. 이 추세로 계속 가면 박근혜정부 말기에는 이 비율이 185%로 세계 최고 수준이 된다.

박근혜대통령은 연초에 가계부채 해소 대책을 공언했다. 하지만 정권 출범 초부터 계속 ‘빚 내서 집 사라’고 부추겼던 것을 생각하면 전혀 앞뒤가 안 맞는 말이었다. 이런 상황에서 LTV, DTI규제를 추가로 풀겠다는 소신을 가진 사람이 경제부총리로 임명됐다. 가계부채를 해소하기는커녕 자신의 임기 내에만 무탈하면 된다고 계속 가계가 빚을 내서 무리하게 집을 사도록 하겠다는 것이다. .30재보선에서 ‘집값 띄우겠다’는 신호를 보내 표 좀 얻어보겠다는 얄팍한 계산, 나중에야 부동산 거품 폭탄이 터지든 말든 자신들 임기 안에 반짝 경기라도 띄우는데 쓰겠다는 정치적 계산에서 나온 조치일 뿐이다. 그렇게 최경환은 판도라의 상자를 열었다. 하지만 이것이 경제적 측면에서 박근혜정부 몰락의 시발점이 될 지도 모른다.

이렇게까지 말했는데도 기득권언론들의 선동보도에 혹하는 사람이 있을까봐 당부한다. 주택대출 규제 완화를 혹시라도 '빚 내서라도 집 사야 한다'는 신호로 읽지 않기를 바란다. 이번 조치는 그런 극단적 조치까지 동원해야 할 만큼 부동산시장이 한계에 이르렀다는 뜻일 뿐. 국내 부동산시장은 시간의 문제일 뿐 계속 침몰중이다. ‘가만히 있으라’는 정부와 언론의 허위 방송에 속지 마라. 지금은 탈출할 때다.

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6월 25일 최경환부총리 후보 비롯해 2기 경제내각의 면면과 향후 정책 방향 등에 대해  YTN 라디오와 인터뷰한 내용입니다. 참고 바랍니다.

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세상을 바꾸는 정면승부.
“최경환 후보자, 무주택 서민들도 만나봐야 한다”
-선대인 선대인경제연구소 소장

[YTN 라디오 ‘강지원의 뉴스! 정면승부’]
■ 방 송 : FM 94.5 (18:10~20:00)
■ 방송일 : 2014/06/25 (수) 오후 6시
■ 진 행 : 강지원 변호사

앵커 강지원 변호사(이하 강지원):
세상을 바꾸는 정면승부, 오늘은 경제 이야기 알아보는 시간입니다. 선대인경제연구소의 선대인 소장 연결합니다. 안녕하세요?

선대인 선대인경제연구소 소장(이하 선대인):
예, 안녕하세요? 반갑습니다.

강지원:
오늘 경제 문제는 이번에 경제 부처 각료들이 일부 바뀌지 않았습니까? 바뀔 예정이죠. 아직 인사청문회 통과 안 되었으니까요.

선대인:
예, 정확하게는 그렇습니다.

강지원:
그렇죠. 최경환 의원이 경제부총리 후보로 물망에 올랐어요. 그래서 경제에 과연 어떤 변화가 올까, 많은 분들이 주목을 하고 있습니다. 일단 이 후보자들을 중심으로 해서 우리 경제 어떻게 변화될지를 한 번 생각해봤으면 좋겠는데, 이 최경환 경제부총리는 성향이 어떤 기조를 가진 분이신가요?

선대인:
이 분은 아무래도 상당히 보수적인 관점을 갖고 계신 분이고요. 특히 박근혜 대통령의 규제 완화 정책, 이런 정책 기조들에 깊숙이 관여하셨던 분이고요. 이미 후보자로 지명되자마자 부동산 대출 규제를 완화하겠다, 이런 걸 시사해서 상당히 지금 이미 논란이 좀 되고 있지 않습니까? 그런 기조들을 갖고 계신 분이고요. 그런데 전임이었던 현오석 경제부총리하고 비교를 해 보자면, 현오석 부총리는 아무래도 관료 출신이시고, 다소 보수적이시긴 하지만 관료 특유의 특별하게 아주 강한 소신이라고 그럴까요? 또는 지향, 이런 걸 드러내 보이지는 않았는데 최경환 부총리 후보는 언론계도 있었고 관료로도 있었지만 정치인으로도 꽤 오래 있었고, 친박 핵심이라고 알려져 있지 않습니까? 그래서 박근혜 정부의 규제 완화 드라이브, 이걸 굉장히 강하게 추진할 인물이 아니냐, 그렇게 판단이 됩니다.

강지원:
규제 완화를 통해서 내수를 활성화하고, 그렇게 해서 경제를 살려보겠다는 것인데, 그러니까 현오석 현 부총리하고는 보수적인 경제 정책에 관해선 일관된 것 아니겠습니까?

선대인:
기본적으로 박근혜 정부 하에서의 경제 수장들이니까요. 기본적인 궤는 같이 하겠죠.

강지원:
추진력은 좀 있을 거다, 라고 보시는 건가요?

선대인:
아무래도 관료 출신 장관으로는 충분치 않다, 라는 판단을 해서 흔히 말하는 정치 실세인 친박 실세라고 불리는 최경환 후보자를 내세운 게 아닌가, 이런 판단이 들고요. 벌써부터 발언의 무게감이 후보자 상황인데도 이미 장관, 또 경제부총리로 된 걸로 다들 기정 사실화 하고 있습니다.

강지원:
무게감이 있어요?

선대인:
벌써 이미 언론 보도도 많이 나왔습니다만, 부동산 시장을 겨울, 여름, 이렇게 비유를 하면서 겨울에 여름옷을 입고 있는 격이다, 이러면서 대출 규제를 풀 것처럼 시사를 하니 금융위원회라든지 금융감독원, 이런 관련 당국들의 입장이 줄줄이 다 바뀌지 않았나요? 그만큼 그 발언에 벌써 힘이 실리는 듯한 그런 분위기가 좀 연출되고 있죠.

강지원:
경제부총리가 세긴 세네요. 그쵸?

선대인:
센데, 친박 핵심 실세라는 게 훨씬 더 힘이 실려 있는 거겠죠. 단순히 경제부총리라고 해서 다 이렇게 힘이 실리는 건 아닐 텐데, 워낙 박근혜 대통령을 최측근에서 심중을 살펴가면서 정책을 추진할 사람이다, 이런 판단들을 다들 하고 있는 거겠죠.

강지원:
앞에 말씀하신 것처럼 최경환 후보자가 LTV, 또 DTI 부동산 완화 정책을 시사를 하자 금융위원회라든가 금융감독원이라든가, 이런 데서도 아주 즉각 긍정적인 반응들이 나오지 않았습니까?

선대인:
예, 그렇죠. 그런데 배경 설명을 드릴 필요가 있는데요. LTV, DTI라는 것은 주택 대출 규제의 아주 핵심적인 제도들인데, 조금 설명을 드리자면 LTV는 집값 대비해서 대출액의 비율, 또 DTI라는 건 한 사람이 연 소득 대비해서 빚을 갚는 액수의 비율, 이걸 LTV, DTI, 이렇게 나타내는데요. 사실 지금도 굉장히 어찌 보면 느슨한 상태입니다. 예를 들면 DTI가 수도권의 경우에 50%인데요. 이거는 연 소득이 한 5천만 원 된다고 하면 그 중의 2500만 원까지는 빚 갚는 데 쓸 정도로 대출을 해도 된다, 이렇게 규정을 하고 있는 거거든요. 그런데 연 소득의 절반을 그렇게 빚 갚는 데 쓰면서 정상적인 생활이 되겠습니까? 지금도 사실 굉장히 과도한 거거든요.

강지원:
지금도 좀 여유가 있다고 보시는 거....

선대인:
지금도 너무 느슨하다고 보는 거죠. 그런데 이에 관해서 대부분의 경제학자들은 LTV, DTI 규제만큼은 풀면 안 된다, 자칫 풀었다가는 집값이 가라앉을 때 가계 부실도 심각해지고 또한 금융권의 경영 안정성 측면도 굉장히 심각한 피해가 갈 수 있다, 그래서 대부분 규제 완화에 반대하는 분위기였고, 그래서 국토부가 대체로 건설업계나 부동산업계를 대변한다고 하면, 나름대로 금융권을 생각하거나 또 경제학자들 이야기를 많이 듣는 기획재정부, 금융위, 금융감독원, 또 한국은행, 이런 쪽은 다 대출규제 완화에 대체로 신중한 모드, 또는 부정적인 모드, 이런 게 강했었거든요. 그런데 최경환 부총리 후보자가 그 말을 꺼내자마자 기존의 입장들을 다 줄줄이 바꾼 겁니다, 이게. 그러니까 이게 물론 실세 정치인 출신 부총리 후보자가 오기 때문에 거기에 미리 박자를 맞추는 거라고 할 수도 있겠지만, 이게 올바른 방향으로 맞추는 건 모르겠지만 굉장히 사실은 많은 전문가들이 우려하는 방향인데, 부총리 후보자가 한 마디 했다고 해서 그 장관급 되는 수장들이 다 줄줄이 순식간에 손바닥 뒤집듯이 입장을 바꾼다는 건 참 아무리 스스로들 영혼 없는 존재들이다, 이렇게 자조를 하지만 좀 정도가 심한 것 아니냐, 이렇게 봅니다.

강지원:
그런데 방금 말씀하신 것은 주택담보대출하고 관련된 그런 말씀이신데, 그 이외에 다른 방법으로라도 지금의 부동산 경기가 너무 침체되어 있다, 조금 활성화를 시켜야 할 필요가 있다, 라고 생각하진 않으십니까?

선대인:
저는 여러 차례 사실 입장 표명을 좀 했었는데요. 부동산 시장은 단기적으로는 물론 침체되어 있습니다만, 이게 침체된 근본적인 이유는 사실 소득 대비해서 지금 집값이 여전히 너무 높기 때문이거든요. 그런데 우리가 호주머니에 있는 소득을 가지고 집을 사다가 모자라서 그걸 가계 부채로 다 메워 왔는데, 오늘 이미 대표적인 국책연구원인 한국개발연구원에서도 발표했습니다만, 이미 가계 부채가 한도까지 왔다, 이런 보고서를 냈거든요. 이미 국책연구소조차도 그렇게 이야기하고 있는 마당에 여기서 그러면 결국 단기적으로는 조금 충격이 있더라도 집값이 하향 안정화 되도록 하고, 그러는 가운데 가계 부채 다이어트를 유도를 해야 하는 상황이거든요. 그런데 정부는 단기적으로 잠깐 경기 부양을 해 보겠다고 하면서 자꾸 빚내서 집 사라, 이런 신호를 주고 있는데 단기적으로 잠깐 지표가 좋아지는 것처럼 보이게 될지는 모르겠지만, 사실 국민 경제 전체를 보면, 또 길게 보면 한국 경제를 망치는 길이거든요. 그래서 굉장히 위험한 조치라고 저는 판단합니다.

강지원:
선대인 소장께서는 좀 위험한 조치라고 보신다, 이런.

선대인:
그런데 그건 저만 그런 게 아니고요. 오늘 보니까 국제신용평가사인 피치 사라는 데가 있습니다. 3대 메이저 신용평가사 중에 하나인데요. 피치 사가 오늘 보고서를 내고 발표한 내용이 제 주장하고 거의 다르지 않습니다. 꼭 제 주장이라고 하긴 그런데요. 많은 전문가들의 주장하고도 크게 다르지 않습니다. 단기적으로는 조금 활성화하는 것처럼 보일 수도 있지만, 길게 보면 가계라든지 금융권 안정성에 굉장히 큰 위험 요인이 될 수 있다, 그렇게 경고를 했거든요.

강지원:
가계 부채가 문제가 너무 심각하니까, 인내할 수 있는 범위를 넘어선 거 아니냐, 이런 지적이 많이 있다는 말씀이시고요. 그런데 이 가계 부채 문제에 관해서 그러면 무슨 어떤 대책 같은 것들이 나올 가능성이 있다고 보십니까, 최경환 경제부총리를 통해서?

선대인:
지금 발언하시는 내용을 보면 가계 부채 문제를 해소하기는커녕 더 악화시킬 것 같다, 라는 우려 때문에 저는 굉장히 우려스럽거든요. 사실 지금 가계 부채 문제가 시한폭탄에 가까운데요. 지금 상황에서도 가계 부채가 한도에 이르렀는데 여기서 더 대출 규제를 늘린다고 하면 저는 이게 정말 위험한 판도라의 상자를 열게 되는 것 아니냐, 그래서 정말 우려스럽습니다.

강지원:
알겠습니다. 위스콘신 대학에 대해서 잘 아십니까? 최경환 경제부총리가 위스콘신 대학에서 수학을 했다면서요?

선대인:
예, 부총리도 그러시고 몇 분 이번에, 예.

강지원:
또 다른 분들이...

선대인:
안종범 경제 수석 되신 분하고요. 그 다음에 새누리당의 강석훈 정책위 부의장, 이번에 새로 되셨는데요. 이 분들이 다 공교로운 건지 위스콘신대 경제학 박사 출신이신데다가 또 다 흔히 말하는 TK 출신들입니다.

강지원:
게다가 산업통상부 장관이 윤상직 장관인가요?

선대인:
네, 그렇죠. 이번에 유임되신 분이죠.

강지원:
그 이도 위스콘신 대학 출신이라고 하더군요. 그런데 이 대학에 따라서, 학풍에 따라서 경제 정책을 엿볼 수 있는 그런 점은 없습니까?

선대인:
굳이 표현하자면요. 위스콘신 대학 같은 경우에도 상당히, 굳이 이걸 보수, 진보다, 이렇게 표현하기는 좀 그렇지만...

강지원:
경제 정책이야 보수, 진보가 항상 있는 거죠.

선대인:
예, 있긴 합니다만 어쨌거나 굳이 대중적으로 표현하자면 상당히 강한 보수 성향의 그런 학문들을 많이 하는 데고요. 그 다음에 저는 좀 우려스러운 게 그래서, 꼭 그런 대학을 나와서 문제라기보다는, 다만 그런 사람들끼리 모여서 사실은 어찌 보면 의기투합해서 좋은 방향으로 잘 끌어갈 수도 있는데요. 또 한편으로는 이런 학맥, 또 한편으로는 아까 말씀드렸듯이 지역적으로도 다 박근혜 대통령하고 고향이 같으신 분들이거든요. 이런 분들이 너무 같은 생각에 사로잡혀서 흔히 집단 사고라고 많이 표현하지 않습니까? 너무 똑같은 부류의 사람들이 모여서 다른 생각, 시각으로 접근을 못한다든지, 이런 갇힌 사고를 하게 되는 경우들이 있는데, 그런 폐해가 조금 발생하지 않을까, 상당히 우려됩니다.

강지원:
여론이나 또 선대인 소장님과 같은 여러 경제 전문가들의 의견도 많이 경청도 하고, 의견도 나누고 그렇게 하겠죠. 그렇게 해야 될 거고요.

선대인:
그래 주시기를 바래야죠.

강지원:
그렇게 하기를 촉구를 하고요. 그래서 내수 경제를 살려야 되겠다고 하는 데에 대해서는 보수 진보 다 가릴 것 없이 일치하는 것 아니겠습니까?

선대인:
물론 방향은 다들 내수를 살리자고 하는데, 내수를 살린다고 하더라도 그게 정말 서민들이 생활이 편해지도록 살리는 거냐, 아니면 말은 내수를 살린다고 하지만 그걸 부동산 경기를 단기적으로 자극해서 빚을 늘려서라도 살리겠다는 거냐, 구체적인 내용에 따라서 굉장히 달라질 수 있습니다.

강지원:
그 말씀은 아까 하셨고요. 이 새 경제팀에 대해서 권고라고 할까, 제안이라고 할까, 그런 말씀을 좀 해 주세요, 라는 부탁을 드리려고 하는 겁니다. 내수 경제를 아무래도 활성화 시켜야지, 지금 너무 침체되어 있거든요, 사실?

선대인:
제가 좀 드리고 싶은 말씀은 너무 조급해 하지 않으시면 좋겠다, 어차피 경제라는 것이 단기적인 부양책으로 살아날 것 같으면 누구든 다 했겠죠. 물론 일정하게 부양책이 필요하지만 그 방향도 지금 우리가 외환위기 이후로 대다수 일반 가계들의 소득은 거의 늘지 않는데 재벌 대기업들 위주로 해서, 또 수출 대기업들 위주로 해서 너무 그 쪽만 지원을 해 줬거든요. 이제는 진짜 내수를 살리겠다고 하면 서민 경제가 좀 살아날 수 있는 방향으로 해야 하는...

강지원:
그리고 자영업자들, 중소기업들.

선대인:
네, 사실은 그렇게 하기 위해서도 부동산 거품을 일정하게 뺄 필요가 있습니다. 예를 들어서 자영업 하더라도 임대료 내고 나면 장사가 가져가는 게 없다는 분들 얼마나 많습니까?

강지원:
그래서 그런 전월세도 좀 낮춰 주고 하겠는데, 그게 낮추는 것도 쉽지 않은 일입니다, 그거?

선대인:
인위적으로 꼭 낮추라고 하는 건 아니지만요. 정부가 집 주인들 생각하는 것, 특히 부동산 부자들 생각하는 것의 한 절반만 무주택 서민들을 위해서 제대로 정책을 펴도 저는 지금보다는 훨씬 좋아질 거라고 생각합니다.

강지원:
네, 알겠습니다. 사실은 경제 정책 하시는 분들 책임감이 강해요. 그리고 또 일 잘하면 재미도 또 있을 것 같은데.

선대인:
그러니까요. 그런데 일 잘 하시면 좋은데, 이 분들이 만나시는 게 예를 들면 금융업체 만나고, 건설업체만 만나는데 무주택 서민들은 안 만나고 금융 소비자들은 안 만나거든요.

강지원:
알겠습니다. 무주택 서민들도 좀 만나보세요, 라고 제안을 하신 거고.

선대인:
그렇게 말씀드리고 싶습니다.

강지원:
알겠습니다. 좋은 말씀 주셨습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

선대인:
예, 감사합니다.

강지원:
네, 수고하셨습니다. 지금까지 선대인경제연구소의 선대인 소장과 함께 했습니다.

선대인경제연구소 연간 구독회원이 되시면 경제를 보는 안목을 키우고 연구소의 정직한 목소리를 응원하실 수 있습니다. www.sdinomics.com

지난해 11월과 올해 3월말에 성황리에 끝난 수도권 부동산 특강에 이어 선대인경제연구소가 광주와 부산에서 특강을 개최합니다.  지역별로 특화된 진단과 전망, 해법을 알려드리는 흔치  않은 기회이니 놓치지 마세요. 모든 신청자에게는 기존 언론에서 접할 수 없는 정확한 진단과 전망을 담은 <지역별 주택시장 현황과 전망> 심층분석보고서(3만9천원 상당) PDF판을 신청 마감 직후 이메일로 제공합니다.    

*사진은 서울에서 열린 특강 때 사진입니다.

주택대출 규제 완화를 시사하는 최경환 경제부총리 후보자의 말 한 마디에 금감원, 금융위, 한은 입장이 줄줄이 다 바뀌었다. 최경환 후보자가 아직 청문회를 통과하지도 않은 상태에서 관련 당국들이 알아서 기는 행태를 보니 어이가 없다.

최수현 금융감독원장은 17일 “앞으로 시장의 기대와 우려를 충분히 검토해 관계 기관과 ‘고르디우스 매듭’을 풀 수 있는 혜안을 찾아 보겠다”고 말했다. 주택대출과 관련한 직접적인 규제 당국이라고 할 수 있는 금융위원회 신제윤위원장도 19일 국회 대정부질문에서 “금융이 실물을 지원할 수 있는 방안이 있는지를 관계 부처와 검토해 보겠다”고 말했다. 불과 이달 초인 9일 “대출규제는 당연히 완화할 계획이 없다”고 강경 기조를 유지한 것과는 사뭇 달라지는 분위기다. 더구나 한국은행마저 DTI 및 LTV 규제에 대해 “종합적으로 감안해 신중하게 추진하는 것이 바람직하다”라고 했다가 이들 규제가 “부동산 거래 활성화를 다소 제약하는 측면이 있다”라는 표현을 넣으면서 ‘신중하게’라는 표현은 뺐다고 한다.

부동산 문제와 관련해 다른 규제들은 몰라도 대부분의 경제학자들이 DTI와 LTV 규제 완화는 반대해왔다. 그것이 가계와 금융권의 재무건전성을 지키는 마지막 보루라는 인식이 강하기 때문이다. 그 때문에 이 문제와 관련해서는 주무 부처인 금융위를 비롯해 기획재정부와 금융감독원, 한국은행 등 관련 당국들이 그 동안 큰 흐름에서 부정적 입장을 유지해왔다. 다만, 토건족을 대변하는 국토교통부와 ‘부동산 표심’을 노리는 정권과 새누리당의 '찍어누르기'에 주택대출 규제도 야금야금 완화돼 왔던 것이다.

그랬던 이들이 ‘친박 실세’인 최경환 의원이 부총리로 지명되자 줄줄이 당초 입장을 바꾸고 있는 것이다. 국민경제 전체를 생각하는 우국충정은 없고, 해바라기 근성밖에 안 보인다. '영혼 없는 공무원'이라고 변명할 텐가. 당신네들의 상습적인 '집단 영혼 외출'에 나라 경제가 무너지고, 서민들은 빚더미에 안게 된 거다.

이미 이야기한 바 있지만, 연 소득의 절반을 빚 갚는데 쓰게 하는 지금의 DTI규제(현행 40~50%)가 너무 강해서 부동산시장이 살아나지 않는 건가. 여기에서 더 풀자고 하면 소득의 절반 이상을 빚 갚는데 쓰는 걸 허용하겠다는 것인데, 이러고도 정상적 생활이 가능하다고 생각하는가. 2008년 이후 집값 대비 대출액 비율을 나타내는 LTV 비율이 계속 올라가고 있고, 특히 LTV 비율 60% 이상의 고부채 가구 비율이 계속 늘고 있는데도 이 규제를 더 풀어도 된다는 건가. 지금도 하우스푸어들이 넘쳐나는데, 온 국민이 하우스푸어가 돼 부동산부자들과 건설업계를 위해 집을 사줘야 속이 시원한가.

연초에 가계부채 문제를 해소하겠다고 발표했던 박근혜대통령 신년사와 관련 당국들의 후속 발표는 모두 ‘생쑈’였나. 이미 박근혜정부 들어 1년 동안 새로 늘어난 가계부채액만 61.8조원으로 이 추세면 박근혜정부 5년 동안 309조원이 늘어나게 된다. 이는 노무현정부 5년 동안 202조원은 물론 이명박정부 5년 동안 늘어난 가계부채액 292조원을 능가하는 규모다. 지난 1년 동안 가파르게 가계부채가 늘어난 배경에 4.1부동산대책 등 박근혜정부의 대규모 부양책이 있음은 자세히 설명할 필요도 없다. 이미 지금도 가계 가처분소득 대비 가계부채 비율이 170%를 넘어서 세계에서 가장 높은 수준(OECD 평균은 134%)인데 이 비율을 얼마나 더 늘릴 생각인가. 온 국민이 빚더미라는 엄청난 화약고에 올라앉은 채 언제 터질 줄 모르는 ‘시한폭탄’을 지켜봐야 하나.

최경환 후보자는 ‘부동산 대출 규제를 풀어서 내수를 활성화하자’고 하는데, 이거야말로 앞뒤가 뒤바뀐 어이 없는 현실 인식이다. 지금 내수가 활성화되지 못하는 데는 재벌 독식구조와 극단적인 수출 일변도 구조 등의 이유가 있지만, 부동산 부채 부담 때문에 소비지출 여력이 줄어 돈이 돌지 못하는 탓이 크다. 많은 가계들이 월 수백 만원을 벌어서 그 가운데 100만원을 주택대출 이자로 내고 있는 식이면 어떻게 내수가 살아나나.

내수를 살리기 위해서라도 부동산에 묶여 있는 돈이 풀려나 생산경제로 유입되도록 해야 한다. 단기적으로 일정한 충격이 있더라도 가계부채 다이어트를 적극적으로 유도해야 한다. 그래야 시간이 걸리더라도 일자리와 소득이 중심이 되는 진정한 의미의 경제가 살아나고 부동산 경기도 다시 살아날 수 있다. 2008년 경제위기로 폭락했던 미국 주택시장이 2012년 말부터 회복세로 전환한데는 금융업체들의 투기도 없지 않지만, 미국 가계들이 부채 비율을 경제위기 전 133%에서 105% 수준까지 다이어트했기에 가능했던 것이다. 한 번 늘어난 용수철이 다시 수축돼야 다시 늘어날 수도 있는 법인데, 계속 지금처럼 잡아당기면 결국 끊어질 수밖에 없다.

최경환 부총리 후보자, 가계부채 폭탄이 터지고 부동산시장이 회복 불가능한 지경까지 가는 것을 원하는가. 정녕 판도라의 상자를 열고 싶은가. 박근혜 대통령, 연초에 발표했던 가계부채 문제 해소에 대한 다짐은 어디 갔는가. 지난해부터 내내 부동산 부양에 열을 올리다 느닷없이 가계부채 문제를 해소하겠다고 할 때부터 기대는 안 했지만, 이렇게 '막가파'식 폭탄 돌리기 기조로 갈 건가.

'부동산 표심'에 눈이 멀어 '내 임기 안에만 괜찮으면 되지'라는 식의 박근혜대통령과 새누리당 출신 최경환 후보는 그렇다 치자. 다른 규제는 몰라도 LTV, DTI규제만큼은 안 된다고 했던 관련 당국들, 국민들과 나라의 앞날을 포기하고 ‘실세’ 앞에 손바닥 뒤집듯 소신을 바꾸면서 어떻게 국민의 신뢰와 권위를 얻겠는가. 국정이 ‘정치 바람’을 탈 때 최소한의 견제와 균형 역할을 하는 게 관료조직의 미덕이고, 공직자의 알량한 자존심 아닌가. 영혼을 팔아 권력의 품에서 아양 떠는 푸들 같은 존재들이 되고 싶어서 공무원들이 됐나. 정말 한심하다. 당신들이야 그렇게라도 출세하면 좋겠지만, 당신들의 그 무소신과 무책임 때문에 이 나라 대다수 국민들의 삶이 나날이 피폐해지고 있으니 그것이 진정 슬프다. 최소한의 양심이 있다면 지금이라도 나라의 앞날을 위해 어떤 길을 걸어야 하는니 가슴에 손을 얹고 자문해 보기 바란다.

여러분 연 소득이 5000만원인데, 그 중에 2000만~2500만원을 빚 갚으며 사실 수 있겠어요? 지금 서울, 수도권에 적용된 DTI규제가 이 수준입니다. 이 규제가 과도하다고 풀겠다는 최경환 경제부총리 후보자, 제 정신인가요? 여기에서 DTI규제를 완화한다고 하면 가령 3000만원을 빚 갚으며 살게 하겠다는 건데, 이렇게 소득의 절반 이상을 빚 갚으면서 정상적 생활이 가능하겠습니까?

LTV라는 건 집값 대비 대출액의 비율을 말합니다. 집값 6억원에 3억원 대출받으면 LTV 50%. 지금 평균 LTV 50%라 안전하니 더 풀자고 합니다. 문제는 평균과 상관없이 LTV 60~80%가 넘는 고부채 가구가 속출한다는 것. 미국 서브프라임론 사태 때처럼 위기는 평균이 아닌 극단에서 시작됩니다.

더 큰 문제 중 하나는 LTV 비율 산정 시 집값이 대부분 실거래가 아닌 호가에 가까운 기준. 실거래가는 이미 5억원인데, 6억원이라고 잡아놓고 LTV 양호하다는 식입니다.... 또한 금융업체 입장이 아니라 일반 가계 입장에서는 전세가도 포함해 생각해야 합니다. 지금 수도권에서 깡통전세가 속출하는데서 알 수 있듯이 LTV에 집주인이 세입자에게 빌린 돈인 전세금을 포함하면 LTV 비율은 20% 이상 폭등합니다.

제가 몇몇 관련 부처에 가서 세미나를 해보면 이런 현실 제대로 아는 정부 당국자들이 없습니다. 한국은행 조기경보팀이나 조금 눈치 채고 있을 뿐. 이러면서 온갖 궤변을 늘어놓으며 '괜찮다'고 합니다. 그러면서 이들 규제 때문에 부동산시장 침체가 왔으니 규제를 풀자고 합니다. 정치적 표 계산에 따라 집값을 끌어올릴 생각에 골몰할 뿐 건전한 국민경제 발전에는 아무 관심도 없는 파렴치한 자들입니다.

사실 지금의 대출 규제도 느슨해서 점진적으로 더 조여야 정상입니다. 그런데 그걸 풀겠다는 정산 나간 사람이 지금 부총리 후보라니, 어이가 없습니다. 국민경제 말아먹을 세력들입니다.

'성냥갑 아파트의 비극'

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LPOD&mid=sec&oid=009&aid=0003226230

얼마 전 매일경제신문에 실린 기사다. 매경은 아파트 분양가 상한제 때문에 아파트를 창의적으로 설계하지 못하고 지은 지 10년만 지나면 재건축만 손꼽아 기다리는 진풍경이 펼쳐진다고 보도했다. 또한 정부가 규제한 가격에 맞추다 보니 건설사가 싼 자재로 "성냥갑 아파트"를 짓게 되고, 이 때문에 낡으면 무조건 허물고 또 성냥갑 아파트를 짓는 악순환이 반복된다고 보도했다.

그러나 이 같은 매경의 보도는 단순한 연도 계산조차 못하는 수준 낮은 엉터리 기사다. 매일경제신문의 해당 기사에서 나온 것 처럼 분양가 상한제는 2005년 공공택지에 도입됐으며 2007년에는 민간택지까지 확대됐다. 그렇기 때문에 2005년 이전에 지어진 아파트는 분양가 상한제 적용을 받지 않았다. 분양가 상한제를 적용받아 2005년 이후에 지어진 아파트는 아직 10년이 지나지 않은 것이다.

따라서 지어진지 10년이 지나 재건축만 손꼽아 기다린다고 보도한 아파트는 모두 분양가 상한제 적용없이 지어진 아파트다. 분양가 상한제 없이 건설사가 마음대로 정한 분양가로 지어진 아파트가 모두 매일경제신문이 비판한 성냥갑 아파트인 것이다.

또한 분양가 상한제 때문에 저가 마감재를 사용한다는 것은 변명에 불과하다. 2005년 분양가 상한제 실시 이후에도 한 동안 분양가는 폭등했기 때문이다. 또한 대부분의 저가 마감재 사용은 건설사가 이익을 더 남기기 위해 견본주택과 다른 자재로 시공하면서 나타나는 현상에 불과하다. 결국 성냥갑 아파트의 비극이 아니라 부동산 투기 조장에 눈이 멀어 엉터리 기사를 양산하는 매경 같은 언론사가 있는 것이 우리나라의 비극인 셈이다.