최경환, 새누리당 원내대표 시절 LTV, DTI 등 주택대출 규제 왕창 풀어야 한다고 주장했다. 그런 그가 경제부총리로 내정됐고, 벌써부터 인터뷰 등에서 부동산 규제를 완화하겠다고 난리다. 이게 어떤 의미인지 살펴보자.

현재 LTV 대출 규제 한도는 수도권 50%, 지방 60%까지 허용하고 있다. LTV는 집값 대비 주택담보대출액의 비율을 나타내는데, LTV50%라는 말은 집값 5억원이면 주택대출액이 2억 5천 만원이라는 뜻이다. 일부에서는 LTV 비율 평균이 아직 50% 수준이라고 괜찮다고 하는데, 황당한 말이다. 모든 위기는 평균보다 위험한 극단이 도화선이 돼 폭발한다. 2008년 미국 금융위기가 5% 정도에 불과한 서브프라임론 대출이 부실화되면서 일파만파로 번져나갔던 것을 생각해보라. <그림1>에서 보는 것처럼 집값이 10%, 20% 떨어져도 LTV 비율 평균은 크게 오르지 않지만, LTV 비율 60% 이상의 고부채 가구 비율은 급증하게 돼 있다.

<그림1>

주) 한국은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 추정, 작성

더구나 실제로는 현행 LTV기준을 넘어서는 대출도 적지 않다. 사실 실거래가 대신 매도호가인 국민은행 시세를 적용해 대출하고 있기 때문이다. 실거래가는 5억원인데, 호가를 6억원으로 잡아 LTV비율을 산정하고 있는 꼴이다. 그런데도 필자가 기획재정부 관료들을 대상으로 세미나를 해보니 이런 실태 자체도 잘 모르고 있었다. 어디가 어떻게 위험한지도 모르고 있는 것이다.

DTI규제 또한 마찬가지다. 지금도 서울 지역의 DTI 비율은 50%이고, 서울 이외 수도권 지역은 60%다. 연간 소득의 50~60%를 대출 원리금으로 부담한다고 생각해보라. 연봉 5000만원 인 사람이 2500만원~3000만원을 원리금으로 갚으면서 정상적인 생활이 가능할 것이라고 보는가. 지금도 도저히 정상적 대출 대상이 될 수 없는 사람들에게 ‘약탈적 대출(predatory lending)’을 정부가 독려하고 있는 꼴인데, 이마저도 더 완화해줘야 한다는 것이 최경환 내정자의 생각이다.

더구나 DTI규제는 지금까지도 보완대책이니 예외조항이니 해서 계속 완화해왔다. 예를 들어, 이명박정부는 20~30대 젊은 세대주에게는 알 수도 없는 미래소득을 바탕으로 DTI 비율을 적용하도록 완화했다. 박근혜정부 들어서는 생애 최초 주택구입자에 대해서는 사실상 DTI규제를 없애버렸다.

지금이라도 이 같은 규제 완화책을 철회하고 오히려 주택대출 규제를 점진적으로 강화해야 한다. DTI규제를 점진적으로 강화해 지역에 상관없이 30% 이내로 떨어뜨려야 한다. 그래야 가계들이 나중에 부채를 감당하지 못하고 신용불량자로 전락하는 사태를 막을 수 있다. 더 큰 화를 피할 수 있다. 또한 LTV의 적용 기준을 실거래가로 변경해 점진적으로 비율을 낮춰 최종적으로 30~40% 수준까지 끌어내려야 한다. 그렇게 해서 이 수준을 초과하는 대출은 가계에 일정한 시한을 주고 갚아나가도록 유도해야 한다. 이것이 부동산 시한폭탄의 뇌관을 제거할 수 있는 첫걸음이다.

지금 부동산업계와 건설업계, 그리고 이들을 대변하는 기득권언론들은 경제를 살리기 위해 부동산 규제를 풀라고 아우성이다. 이는 심각한 착각이다. 지금 부동산시장이 백약이 무효인 이유는 정상적인 방식으로는 더 이상 집을 사줄 수요가 고갈되다시피 했기 때문이다. 소득 대비 집값은 여전히 매우 높은데 빚을 내서 집을 살 사람도 거의 다 사버렸기 때문이다. 도저히 빚을 내서 집을 살 수 없는 사람들에게 억지로 ‘빚 내서 집 사라’고 한 결과 이미 가계부채는 1021조원을 돌파했다. 현재 가계가처분소득 대비 부채 비율은 170%로 이미 OECD 평균 수준인 134%를 훌쩍 넘어섰다. 이 추세로 계속 가면 박근혜정부 말기에는 이 비율이 185%로 세계 최고 수준이 된다. 박근혜대통령은 연초에 가계부채 해소 대책을 말했다. 알면서도 쇼를 하는 것인지, 아무 개념 없이 모르고 하는 말인지 빚 내서 집 사게 하는 정책 기조를 유지하는 한 가계부채는 계속 증가하게 돼 있다. 상대적으로 계절적 비수기인 지난 1분기에도 가계부채가 비교적 큰 폭으로 늘어난 게 이를 방증한다.

이런 상황에서 LTV, DTI규제를 추가로 풀겠다는 소신을 가진 사람이 경제부총리로 지명됐다. 현오석 전 부총리가 정권 눈치만 살피는 무능한 관료의 표본이었는데, 쓰레기차 가니 똥차가 오는 격이 아닐까 싶다. 비정상을 정상으로 돌리기는커녕 비정상을 계속 키우겠다는 것이나 다름없다. 그래 그렇게 풀고 싶다면 대출규제 모두 풀어봐라. 자신의 임기 내에만 무탈하면 된다고 계속 가계가 빚을 내서 무리하게 집을 사도록 부추겨 봐라. 아마 판도라의 상자가 열릴 것이다.

정부가 이른바 ‘2.26 주택임대차 선진화 방안’에서 월세 확정일자 자료를 이용해 월세 과세를 강화하는 방안을 내놨다. 나는 박근혜정부의 대다수 부동산 부양책을 ‘폭탄 돌리기’라면 강하게 비판했지만, 이 대책만큼은 적극 찬성했다. 반면 역시 기득권의 힘은 강했다. 그들은 이 대책이 즉각 자신들의 이해에 반하는 것임을 알아차렸다. 대다수 언론들은 기득권세력의 반발을 ‘시장 혼란’으로 포장했다. 또 그 동안 박근혜정부의 집값 떠받치기 기조와 어긋난다며 ‘졸속 대책’이라고 난타했다.

결국 1주일 만인 지난 3월 5일 정부는 부랴부랴 보완조치를 내놓았다. 2주택 보유자로서 주택임대소득이 연간 2000만 원 이하인 경우에는 2년간 비과세하는 등 대폭 후퇴한 방안이었다. 말이 보완대책이지 기득권 반발에 밀려 기존 대책을 무력화하는 방안에 가까웠다. 서민들은 수십 년 떠들어도 안 먹히는데, 기득권세력이 떠들면 단 일주일 만에도 개혁안이 후퇴하는 것이다.

그 뒤 시간이 지날수록 주택시장은 수도권을 중심으로 다시 침체에 빠져들고 있다. 필자가 이미 전망했던 내용이다. 임대소득 과세 때문에 주택시장 침체가 온 것처럼 말하지만, 이는 핑계일 뿐 어차피 수요가 거의 고갈돼 시기의 문제일 뿐 주택시장 침체는 이어질 수밖에 없었다. 다만, 울고 싶은데 뺨 맞은 격으로 건설업계와 부동산업계, 부동산부자들을 대변하는 언론들에게 좋은 핑계거리가 생긴 셈이다. 그래서 이들은 정부 정책 실패 때문에 ‘살아나던 주택시장이 죽는다’며 아우성치기 시작했다.

급기야 건설족을 대변하는 국토교통부는 다주택자에 대한 규제를 다 푼다는 정책을 내놓았다. 특히 2주택 초과 보유자들의 임대소득에 대해서도 임대소득 분리과세를 추진하고 있다. 실거주 위주인 1주택자와 다주택자를 똑같이 대우한다는 것은 다주택 투기를 하더라도 아무런 사회적 페널티가 없도록 하겠다는 것이다. 또한 복지와 교육에 쓸 돈은 없어도 부동산에는 얼마든지 세금 깎아줄 수 있다는 태도다. 지방선거가 끝나자마자 정부가 내놓은 정책 방향이 결국 기득권 챙기기인 셈이다. 정말 도대체 국가란 무엇인가?

상당수 언론들이 이리 저리 사태를 왜곡하다 보니 복잡해 보이지만, 문제는 간단하다. 근본을 생각해보자. 소득 있는 곳에 세금 있다. 근로소득세는 일정한 소득 이상의 월급쟁이들이 모두 낸다. 그것도 정부가 원천징수를 해 빠져나갈 구멍도 없다. 그런데 불로소득에 가까운 임대소득을 신고하고 세금을 제대로 내는 집주인은 거의 없다. 집주인이 상대적으로 더 고소득자이거나 자산가인데도 그렇다. 지금까지 등록해서 세금을 내는 극히 일부의 임대사업자들의 경우에도 명목 세율과 상관없이 각종 비과세 감면 혜택을 받아 세 부담이 매우 낮다. 오죽하면 실제 내는 세금의 비율인 실효세율이 2.48%로 OECD국가들 가운데 네 번째로 낮겠는가. 땀 흘려 일해서 본 근로소득 수천만원에도 20%대 이상의 세금을 물리는데, 불로소득에는 세금 한 푼 안 매기고 방치하는 현실. 이런 극단적인 불공평과 부조리를 우리는 수십 년간 용인해왔다.

하지만 더 이상은 안 된다. 저출산고령화 충격으로 이 나라는 복지를 중심으로 재정지출 수요는 급증하는데 세금 낼 사람은 줄어들게 된다. 어디에선가는 세금을 더 걷어야 한다. 그런데 정부는 법인세는 무조건 깎아주고, 주식양도차익에는 과세하지 않으며, 세계에서 가장 낮은 부동산 보유세도 올릴 생각이 없다. 집값 떠받치기에 목을 매며 부동산 취득세를 깎아주고 양도세 중과도 폐지했다. 그런데 임대소득세를 제대로 시행도 해보기 전에 계속 후퇴를 거듭한다면 도대체 어디에서 세수를 확보할 것인가. 결국 애꿎은 서민들과 ‘유리알지갑’들의 세금 부담만 높아질 수밖에 없다.

실제로 이명박정부의 감세정책 이래로 줄어든 세수를 메우기 위해 월급생활자들의 비과세감면 혜택은 줄었다. 연말이면 일선 세무소들이 가뜩이나 매출이 줄어든 자영업자들을 닦달하기 바빴다. 반려동물 등에도 부가가치세를 매기는 등 부가가치세 등 간접세 세수 비중은 계속 늘어 소득 역진성은 더 한층 커졌다. 그 결과 지난 몇 년 동안 고소득층의 세 부담 증가율보다 저소득층의 세 부담 증가율이 훨씬 커졌다. OECD국가들 가운데 조세재정에 의한 소득 불평등 완화 효과가 압도적 꼴찌다. 언제까지 이런 현실을 두고 볼 것인가. "근로소득만큼 임대소득에도 과세한다"는 것이 이 나라 조세정의의 최소한이 돼야 한다.

“내가 말만 살짝 다르게 해도 의원직 날아갈 사람이 뭘 믿고 저러는지 모르겠다.” 2008년 4월 총선 직후 오세훈 전 서울시장이 정몽준 의원에 대해 나를 포함한 보좌진 앞에서 한 말이다. 그해 수도권에서는 뉴타운 공약을 내건 한나라당의 ‘뉴타운돌이’들이 대거 당선됐다. 정 의원도 “오세훈 시장이 뉴타운개발에 흔쾌히 동의했다”며 뉴타운 공약을 적극적으로 활용해 당선된 인물 중 한 명이었다.

그런데 오 전 시장은 총선이 끝난 며칠 뒤 ‘뉴타운 추가 지정은 사실상 없다’고 못 박았다. 그러자 야당에서는 ‘뉴타운 공약이 대국민 사기극이었음이 드러났다’며 검찰 고발을 추진했다. 이에 한나라당 의원들은 자신들의 공약이 헛공약이 아니라며 오 전 시장에게 뉴타운을 추가 지정하라고 압박했다. 그중에서 정 의원의 압박 수위가 특히 높았는데, 오 전 시장 발언은 이런 정 의원을 겨냥한 것이었다.

잊고 싶은 지난 얘기를 꺼내는 게 썩 유쾌할 리 없다. 그래도 할 말은 해야겠다. 새누리당 정몽준 의원의 개발 헛공약 병이 다시 도졌기 때문이다. 그는 용산국제업무지구 개발사업을 재추진하는 등 서울시내 30개 지역에서 대형 개발사업을 벌이겠다고 말했다. 오 전 시장의 한강르네상스 공약의 핵심인 서해뱃길사업도 사실상 다시 추진하겠다고 했다. 동대문디자인플라자 개관식에 가서는 “오세훈 전 시장이 해놨으니까 박 시장은 가서 테이프 커팅이라도 하고 폼을 잡는데 나는 박원순 시장이 해놓은 것이 없어서 텃밭에서 일만 하게 생겼다”고 조롱했다.

적반하장도 유분수다. 용산개발사업의 핵심 기관은 땅주인인 코레일이다. 코레일은 용산사업 추진 등의 여파로 지난 6년간 부채가 7조원에서 18조원으로 2.5배나 늘었다. 박근혜 정부의 ‘공공기관 개혁’에서 부채 감축 압박을 가장 많이 받고 있는 공기업 중 하나다. 이런 코레일이 어떻게 대규모 사업을 다시 추진한단 말인가. 무리하게 재추진한다면 코레일의 부채만 다시 잔뜩 늘어날 공산이 크다. 애초부터 이 사업은 계획이 수립된 2000년대 중반처럼 부동산가격이 폭등해주지 않으면 성립될 수 없는 사업이었다. 장밋빛 환상이 깨지면서 무산된 이 사업은 대규모 소송전이 진행중이고, 주민들의 상처는 아물지도 않았다.

다른 사업들도 마찬가지다. 서해뱃길사업은 오 전 시장이 추진한 한강르네상스 사업의 핵심이었다. 한강르네상스 사업에는 7000억원 넘는 예산이 투입됐다. 하지만 이후 감사원 감사에서 투입 비용 대비 발생하는 편익이 절반도 안 되는 낭비성 사업이라고 지적받았다. 애초 900억원 정도의 예산으로 시작했던 동대문디자인플라자 사업은 최종 사업비가 4800억원을 넘어서게 됐다. 오 전 시장 시절 구현하기 어려운 국적불명의 디자인을 채택한 결과 설계비와 공사비가 계속 늘어난 탓이다. ‘디자인 메카’를 만들겠다며 엄청난 혈세가 여기에 투입되는 동안 주변 동대문패션상가는 변변한 지원 없이 죽어가고 있었다.

이런 식으로 ‘오세훈 판타지’를 구현하느라 오 전 시장이 취임했던 2006년 8조5000억원가량이었던 서울시와 산하기관 부채는 임기 말에는 20조원에 이르렀다. 박 시장은 취임 이후 설거지를 실컷 했고, 부채를 3조2000억원 넘게 줄였다. 그런데 정 의원은 또다시 주민들의 욕망을 자극하며 낭비성 개발사업 공약을 무더기로 쏟아내고 있다. 그러면서 실컷 설거지한 사람에게 ‘한 게 없다’며 윽박지르고 있다. 사고 친 세력들이 반성은커녕 열심히 사고 수습한 사람 다그치는 게 도리인가. 정 의원은 철 지난 개발 포퓰리즘으로 사람들을 현혹하지 말기 바란다. 오세훈식 낭비성 막개발의 재탕이요, 시민들의 빚 부담만 산더미처럼 부풀리는 악성 포퓰리즘이기 때문이다.

어제 <세월호 대참사: 진단과 대책> 토론회(지식협동조합 좋은나라 주최, 세대행동 공동후원)에 발표자로 갔다가 과거 박경철원장의 "뱀의 혀"라는 표현으로 유명해졌던 한국경제신문의 논설위원이 궤변을 늘어놓은  걸 뒤늦게 알게 됐다. 그의 글 원문은 아래 링크 참조.

http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2014042882961

얼핏 보면 그의 주장은 그럴 듯 해보인다. 불필요한 가격 통제는 분명히 시장의 자원 배분을 왜곡한다. 이 논설위원은 이 가격 통제 때문에 이번 세월호사고가 터진 근본원인인 것처럼 포장한다. 허가제도 아닌 신고제인 여객선 요금이 왜 4,5년마다 조정되는지는 그 분야의 내밀한 사정을 잘 몰라 그의 말이 맞는지, 맞다면 왜 그런지는 잘 모르겠다. 다만, 그의 말 대로라면 왜 가격 통제도 없는 삼성전자와 현대중공업에서 숱한 산재 사망 사고가 일어나고, 비정규직이 넘쳐나는가.

그가 인용한 "심야 고속도로를 달리는 화물차 중에 안전수칙을 준수하는 차가" 드문 이유는 가격 통제와는 아무런 상관이 없다. 정부 예산으로 100을 줘도 원도급과 중간 하청업체들이 가로채고, 실제 일하는 화물차 운전자들에게는 쥐꼬리만하게 지급되는 구조 때문이다. 결국 실제 일하는 사람에게 정당한 몫이 돌아가지 않는 불공정 다단계 하도급 구조가 근본 원인이다. 거꾸로 이들 운전자들에게 공정임금제라는 가격 통제를 하는 미국과 독일에서는 운전자들이 적정한 임금이 보장되므로 안전운전을 엄격하게 지킨다.

또 다른 예로 든 원전 비리도 어거지다. 전기 가격 통제는 수십 년 동안 계속 이뤄져왔지만, 그 사이 한전은 수조 원의 이익을 남기기도 하고 수조 원의 손실을 보기도 했다. 그러나 원전 비리는 전기 가격 수준과는 상관 없이 지속돼 왔다. 이러고도 적절한 이윤을 보장하지 않는 가격 통제 때문에 원전비리가 발생했다고 할 수 있는가.

마찬가지로 그는 제 가격인 철도 역시 언제 무슨 사건이 터질지 모른다고 주장한다. 그렇다면 철도 민영화로 가격이 자유화된 영국 철도에서 왜 그렇게 사고가 급증했는지 그는 설명해야 한다.

그리고 그는 가격통제 얘기를 하다가 끝머리에 안전규정 강화 요구도 문제인 것처럼 슬그머니 끌어들인다. 그의 주장대로라면 안전규정은 더 강화하는 게 아니라 풀어야 안전해진다는 뜻일 것이다. 스프링클러만 있었어도 화재 사고가 커지지 않았을 수도 있는 전남 장성 요양병원의 화재 참사는 어떻게 설명할 것인가. 거꾸로 10여 년 전 대구지하철 참사 이후 안전규정이 강화돼 가격을 통제하는 지하철에 난연자재로 바뀌었다. 어제 서울 메트로 지하철 방화사건은 강화된 안전규정이 얼마나 효과적으로 시민의 안전과 생명을 지킬 수 있는지 입증했다.

길게 설명했지만, 문제의 논설위원의 주장을 세월호사고와 잇따르는 화재사고 등과 관련해 요약하자면 이렇다. 규제가 있으면 그걸 지키는게 부담이 돼 다른 꼼수를 부리다 사고가 나니 규제를 만들지 말자는 것이다. 이 주장이 얼마나 어이 없는지는 생활 속의 사례로 생각해 보면 된다. 예를 들어, 신호등에서 신호를 지키지 않는 사람들이 사고가 나는 경우를 보고 나서 정규재논설위원은 신호등을 없애자고 한다. 신호를 지키는 게 부담 되는 사람들이 신호를 지키지 않고 건너다가 사고가 나니 신호등을 아예 없애버리면 된다는 것이다. 이 경우 대부분의 사람들은 신호를 안 지키는 사람들이 제재나 캠페인 등을 통해 지키게 하는 게 올바른 해법임을 알 것이다. 그의 말대로 신호등을 없애면 출근길에 차는 뒤엉키기 십상이고, 사고는 더욱 빈번하게 일어난다. 그렇게 일어나는 사고에서 상대적으로 더 큰 피해를 입는 것은 어린이와 노약자 등 교통약자들이다. 이처럼 꼭 필요한 규제는 시장 실패를 보정해 자원을 더 효율적으로 배분하도록 하고, 시장이 더 원활히 작동하도록 만든다. 그리고 강자들의 무분별한 탐욕과 횡포로부터 약자들의 생명과 안전을 보호한다.

이런 명백한 사실도 도외시하는 한경의 논설위원이야말로 세월호사고가 왜 발생했으며, 각종 안전사고가 잇따르는지를 보여준다. 미국이나 유럽 등 선진국에 비해 훨씬 낮은 수준의 규제조차도 지키지 않고 "돈벌이 만능주의"에 빠져 부패와 유착에 빠져 사람을 홀대하는 기업들의 횡포를 말도 안 되는 궤변으로 옹호해주는 그 같은 사람들이 있기 때문이다. 그가 현대자동차 등 재벌기업들의 돈으로 설립된 한국경제신문에 적을 두고 있는 것도 우연이 아니다.

2009년 10월 아는 지인과 함께 어쩌다 모 신문사 재테크팀장이라는 사람과 합석하게 됐다. 2008년 하반기 급락했던 주택 가격이 2009년 이명박정부의 대대적 부양책으로 급반등했던 시기. 그 때 이 기자가 며칠 전 고승덕변호사와 통화했는데 그가 "지금 강남 재건축을 사야 할 시기"라며 기자에게 아파트를 사라고 권했다는 것이다. 그러면서 그 기자가 떠보듯이 내 생각을 물었다. 나는 "지금이 꼭지점이니 사면 후회할 것"이라고 말했다. (그 때 내 생각과는 달리 사라고 해서 그 재테크팀장이라는 작자가 피바가지를 쓰게 했어야 하는 것 아닌가, 하는 후회 아닌 후회를 가끔 하곤 한다.) 어쨌든 실제로 강남 재건축을 포함한 서울 아파트 가격은 그 때부터 다시 내리막길을 걸었다.

고승덕변호사가 투자 시기를 맞췄네, 틀렸네 하는 얘기를 하고 싶어서가 아니다. 그의 관심사가 어디에 있는지를 말하고 싶어서다. 그는 주식투자서를 여러 권 쓰기도 했지만, 사회적으로 의미 있는 활동은 거의 한 적이 없다. '고시3관왕'이라는 타이틀을 갖고 주식 전문가 행세를 해서 유명세는 올렸지만, 올바른 공직자의 면모는 보여준 적이 없다. 그런 그가 서울 교육감 후보로 지지율 1위를 달리고 있다고 한다.

이런 상황 자체가 한국 교육이 얼마나 일그러져 있는지를 단적으로 보여준다. 고시 3관왕 타이틀을 갖고 사회적 기여보다는 '돈 놓고 돈 먹기'에 관심 있는 사람이 수도 서울의 공교육 책임자로서 지지율 1위를 달리고 있다니, 기가 찬다. 지금의 여론조사가 단순 인지도 조사에 가깝고, 상대적으로 조희연후보 이름이 워낙 알려져 있지 않아서 나타나는 현상일 거라 믿고 싶다. 서울시민들 수준이 고승덕 같은 사람을 교육감으로 뽑을 정도로 바닥이고, 속물적일 거라고는 믿지 않는다. 제발 부탁이니 고승덕 후보만은 뽑지 말아 달라고 호소한다. 그건 서울시민의 수준이 한심한지를 보여주는 게 되는 꼴이니까.

<부동산 전환기의 생존법> 4대 지역(부산 대구 광주 대전) 순회 특강 신청 안내
http://www.sdinomics.com/data/notice/2266

당초 5월에 예정했던 행사를 세월호참사 이후 미뤘으나, 더 이상은 미룰 수 없어 공지합니다. 지난해 11월과 올해 3월 두 차례 서울에서 성황리에 특강을 개최한 바 있지만, 지방에서도 같은 특강을 요청하는 분들이 많아 마련했습니다. 특히 이미 주택시장이 끝물에 이른 대구와 광주 등지에서는 이런 상황을 모르고 건설업체들과 언론의 선동보도로 위험한 추격매수를 하는 분들이 많습니다. 이런 분들이 이번 특강을 통해 좀 더 상황을 냉철하게 보고 신중하게 판단할 수 있기를 바랍니다. 

*아래 사진은 서울에서 열린 특강 때 촬영한 것입니다.

아파트 수직증축 안전요건 강화된다

http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2014&no=753430 

오늘자 매일경제신문에 실린 기사인데, 세월호참사 이후 국토부도 그나마 걱정이 된 모양이다. 그래서 수직증축 리모델링 안전 요건을 강화한다는 건데, 과연 이것만으로 충분할까.

이에 대한 답을 찾자면 멀리 갈 것도 없이 2년 전 국토교통부(당시 국토해양부)의 입장을 살펴보면 된다.

2011년 7월 이명박 정부는 수직증축과 세대수 증가를 허용해 달라는 주장에 대해 몇 개월간의 민관합동 T/F 논의를 거쳐 반대 입장을 명확히 했었다. 당시 국토해양부(현 국토교통부)가 리모델링 수직증축을 통한 세대수 증가에 반대한 이유는 크게 네 가지였다.

1) 세대수 증가를 동반한 전면 리모델링은 재건축과 유사하게 공동주택의 골조만 남기고 대규모로 철거하는 방식으로 이루어져 자원을 낭비할 소지가 많다 2) 세대수 증가 시 도시과밀화 등으로 주거환경이 악화되고 기반시설 부족 문제가 발생한다 3) 리모델링에 세대수 증가와 일반분양을 허용하면 임대주택 건설 및 초과이익 환수 등 아무런 의무사항이 없어 재건축 등과의 형평성에 문제가 발생한다.

그리고 마지막으로, 4) 수직증축에 따른 구조 안전성 문제가 발생한다는 것이었다. 수직증축을 위해서는 파일•기초•벽체 등 보강공사가 필요하나, 정밀시공에 한계가 있어 품질확보 및 안전성을 확실히 담보할 수 없다. 또한 신축 당시 설계도서가 없거나, 준공 이후 유지관리 이력 등이 없는 경우가 많아 효과적인 구조보강이 힘든 상황이다.

이처럼 구조 안전성 문제를 포함한 몇 가지 이유로 ‘토건족 정권’으로 불렸던 이명박정부 시절에도 국토교통부는 리모델링 시 수직증축과 세대수 증가를 반대했다. 그러다가 이명박정부는 2012년 1월에 부동산 경기 활성화를 위해 리모델링 시 단지 내 여유공간을 활용한 수평·별동 증축(단지 내 여유공간을 활용해 건물의 앞뒤 또는 좌우로 면적을 넓히거나 별도의 건물을 짓는 방식)을 통한 세대수 10% 증가를 허용했다. 그러나 세대수 10% 증가 허용에도 불구하고 리모델링 추진 단지의 주민 간 이해관계 차이 등으로 수평•별동 증축은 활성화 되지 못했다.

그런데 박근혜정부 들어 국토교통부는 다시 리모델링의 수직증축을 허용하고 세대수도 기존 10%에서 15%로 상향하는 등 대폭 규제를 완화했다. 하지만 정부는 리모델링 세대수 증가와 수직증축에 대한 입장이 갑자기 변경된 이유를 제대로 설명하지 못했다. 정부는 세대수 증가에 따른 기존 기반시설에 대한 추가부담이 미미하고 지자체별 리모델링 기본계획 수립 및 도시계획심의 등을 통해 도시과밀 방지가 가능하다고 발표했다. 또한 수직증축의 구조 안전성 문제에서도 연구기관·학계·구조기술사 등 관련 전문가들이 수직증축 3층까지는 일반적으로 기초·벽체의 보강을 통해 안전성 확보가 가능하다고 공감했다고 발표했다.

정부의 발표대로라면 리모델링 세대수 증가에 따른 도시과밀과 주거환경 악화, 기반시설 부족 문제가 불과 2년 만에 저절로 해결된 셈이다. 또한 용적률 상향에 따른 개발이익 환수 장치가 있는 재건축과의 형평성 문제는 언급하지도 않았다. 무엇보다 정부는 구조 안정성 문제 때문에 허가할 수 없다고 했던 수직증축을 허용하면서 안전성을 확실히 담보할 별다른 기술적 방안이나 설명도 없이 단지 전문가들이 공감했다는 식의 발표를 했다.

이에 앞서 2010년에 한국토지공사 산하 토지주택연구원이 작성한 ‘공동주택 리모델링 새대증축 등의 타당성 연구’ 보고서에는 ‘리모델링 수직증축 시 구조체에 부담되는 하중의 증가는 기둥 등 수직부재의 보강, 기초보강을 필요로 하고 이러한 보강공사는 시공이 어려울 뿐만 아니라 품질확보 및 정밀시공도 현실적으로 어렵고 이로 인해 공사비의 과도한 상향으로 신축공사비를 초과하여 리모델링 공사의 경제성을 저하시키는 요인으로 작용된다’고 밝혔다. 즉, 리모델링 수직증축을 위한 기술적 한계가 있으며 기술적 한계를 보완하기 위해 보강공사를 강화하면 건물을 새로 짓는 비용보다 더 많은 비용이 들어가 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 발생한다는 것이다. 결국 박근혜 정부는 부동산 경기 활성화와 리모델링 아파트 사업 추진을 위해 국민의 안전과 생명에 직결되는 제도를 확실한 기술적 근거 없이 바꾼 셈이다.

이처럼 수직증축 리모델링은 국민의 안전과 생명을 부동산을 통한 돈벌이와 맞바꾼 제도라고 볼 수 있다. 더구나 수직증축 리모델링이 적극적으로 추진되고 있는 1기신도시는 당시 바닷모래를 사용해 구조 안전성 측면에서 더욱 취약하다는 우려가 적지 않다. 그런데도, 박근혜정부는 막무가내로 밀어붙였다. 이번에 국토교통부가 수직증축 안전요건을 강화한다고는 했으나, 이 정도로는 절대 충분치 않다. 설사 일정한 안전요건 강화가 도움이 된다고 해도, 세월호사고에서 드러난 것처럼 안전진단이 얼마나 제대로 엄밀하게 이뤄질지도 의문이다. 이 정도로는 안 된다. 정부는 사실상 추진해서는 안 되는 수직증축 리모델링을 전면 재검토하기 바란다.

야당도 결코 비판을 피해갈 수 없다. 수직증축 리모델링에 관해서는 새정치민주연합의 전신인 민주당이 먼저 불을 지핀 측면이 강하다. 2010년 당시 민주당 조정식 의원이 "수직 증축·일반분양 허용" 등을 골자로 한 법안을 제안했고, 2011년 당시 최규성 의원이 민주당 당론으로 채택한 주택법 개정안을 국회에 제출하기도 했다. 당시 개정안은 증축 리모델링시 면적 증가를 50%까지 확대하고, 늘어난 면적의 30%는 일반분양을 허용하도록 하는 등 현재 정부안보다 훨씬 과격한(?) 방안이었다. 더구나 손학규 의원이 2011년 4.27재보궐선거에서 경기 성남 분당을(乙)  지역구의 대표 공약 가운데 하나로 수직증축 리모델링 활성화를 내세웠다. 현재 새정련 소속 시장이 있는 성남시가 가장 적극적으로 수직증축 리모델링을 추진하고 있는 것도 의외가 아니다. 사실, 이처럼 토건-부동산 문제에 관한 한 여야 구분없이 초당적인 입장을 보인 장면은 필자에겐 낯설지 않다.

어쨌거나 이번 세월호참사에서 드러났듯이, 무리한 수직증축을 통한 구조변경은 안전성 측면에서 국민의 생명과 안전에 큰 문제를 가져올 수 있다. 지금이라도 근본적인 재검토를 하기 바란다. 국민이 신뢰할 수 있는 민관 합동 TF를 다시 꾸려 투명하고 객관적으로 다시 이 문제를 재검토하고 투명하게 정보를 공개해 국민의 의사를 다시 묻기 바란다. 지금 수직증축 리모델링을 추진하는 가계들이 구조 안전성 측면 등 여러 문제점을 무릅쓰고서라도 수직증축 리모델링을 추진할 의사가 있는지 다시 물어야 한다. 그렇지 않고 지금 이대로 추진되면 당장은 몰라도 10~20년 안에 ‘아파트판 세월호참사’가 벌어질까 겁난다. 겉으로는 대형참사가 갑자기 생겨나는 것처럼 보이지만, 결코 갑자기 벌어지지 않는다는 것을 이번에 확인하지 않았나. 

얼마 전 보직해임된 KBS 김시곤 전 보도국장은 KBS길환영사장에 대해 “언론에 대한 어떠한 가치관과 신념도 없이 권력의 눈치만 보며 사사건건 보도본부의 독립성을 침해해온 길 사장은 즉각 자진 사퇴해야 한다"고 말했다. 또 김 전 국장은 한겨레신문과 나눈 토화에서 "이번 세월호(보도)뿐만 아니라 전반적인 보도의 독립성이 침해당했다"고 말했으며, 구체적인 사례를 묻는 질문에는 "미뤄 짐작하라"며 답변을 피했다고 한다.

한편 KBS 새노조는 ‘길환영 체제’가 들어선 뒤 △편향적 대선보도 △국정원 대선개입 의혹 및 윤창중 성추행 축소 보도 △정홍원·현오석 탐사보도 검증 불방 등 불공정·편파방송이 지속되고 있다고 주장해왔다.

그런데 이런 잇따른 보도를 접하면서 나는 2월 중순경 있었던 한 KBS기자와의 대화가 떠올랐다. 그 기자와의 대화를 생각하면 길사장의 보도 개입은 정치적 사안 등에만 국한된 게 아니었을 것이란 생각이 든다.

지금도 그렇지만, 올해 1,2월경에는 신문과 방송에서 섣부른 ‘집값 바닥론’ 보도가 줄을 이었다. 보통 이 같은 선동보도에 관해서는 부동산 광고에 직접 노출된 신문의 선동보도가 심한 편인데, 이 무렵에는 KBS 등 방송들의 노골적인 선동보도가 줄을 이었다. 예를 들어, 2월 9일 KBS 9시뉴스 시간에 보도된 ‘견본주택 ‘북적’…부동산 시장 살아나나’라는 보도에서는 투기 심리를 자극하는 아래와 같은 대화를 버젓이 내보냈다.

문의자: 저는 지금 투자 목적으로 하는 거거든요.

떴다방 업주: 아, 투자목적... 예, 하세요.

문의자: 웃돈이 좀 붙을까?

떴다방 업주: 예, 붙어요.

KBS뉴스는 2월 15일에는 다시 다음과 같은 뉴스를 내보냈다. ‘미분양∙급매 아파트 속속 거래…수도권 기지개’라는 제목의 뉴스에서 편승심리를 자극하는 인터뷰나 녹취 내용을 내보냈다.

<인터뷰> 박희정 (경기도 일산 서구) : "지금은 좀 사야 되지 않나 싶어요. 전세로 계속 사느니 이 참에 분양 받아 사는 것도 좋을 것 같아 분양 받게 됐습니다."

<녹취> "(뭐가 계기가 돼서 집 살 생각을 하셨어요?) 부동산값이 조금 오를 것 같아서요. (뭣 때문에 그렇게 생각하세요?) 전세금이 너무 비싸가지구. 전세금 막 뛰고 그러잖아요."

특히 2월 15일자 뉴스에는 2월 11일에 사례로 언급됐던 경기도 김포 풍무지구의 아파트 단지 사례가 또 다시 소개됐다. 웬만큼 대단한 사례가 아니라면 KBS 9시 메인 뉴스에서 같은 사례를 며칠 사이에 또 다시 인용하는 경우는 매우 드물다. 더구나 해당 사례는 분양이 되지 않자 건설업체가 전세형 분양으로 돌리면서 세입자들이 계약한 경우로 정상적인 분양 계약과는 거리가 한참 먼 사례였다. 하지만 KBS보도에서는 미분양이 줄어든 진짜 이유는 전혀 언급도 하지 않았다. 집값 바닥론의 근거로 삼기에는 민망한 사례를 두 차례나 잇따라 보도한 것이다. 그만큼 기사에 인용할 수 있는 사례가 부족하다 보니 억지로 짜냈다고 볼 수밖에 없었다.

이 같은 KBS의 보도 행태를 지켜보면서 필자는 다소 의아한 느낌이 들었다. 신문사들이야 지속되는 경기 침체로 광고 매출이 급감한 가운데 아파트 분양 광고를 유치하기 위해 ‘집값 바닥론’을 띄울 이해관계가 있다. 하지만 방송 뉴스, 특히 수신료에 기대고 있는 자칭 ‘공영방송’이라는 KBS가 그럴 필요가 있을까. 물론 박근혜정부가 사활을 걸다시피 하며 2013년 잇따라 내놓은 부동산 부양책을 ‘정권보위방송’으로 전락한 KBS가 지원하기 위한 것이란 짐작은 있었다. 그런데 당시 만난 한 KBS기자로부터 그 같은 심증을 굳혀주는 이야기를 들을 수 있었다. 그 기자의 말에 따르면 KBS기자들이 그 동안 노골적인 부동산 관련 선동보도는 자제해왔던 편인데, 설 연휴 전부터 방송국 내 ‘윗선’에서 주문이 내려왔다는 것이다. 그 같은 ‘윗선’이 어디서부터 시작됐는지 알기는 어렵지만, 긴급하거나 중대한 사건성 이슈도 아닌데 별도의 주문이 내려온 것은 매우 드문 경우라는 것이다. 그래서 어쩔 수 없이 부동산 담당 기자가 (시청률이 상대적으로 낮은) 설 연휴 기간에 뉴스를 내보내는 것으로 타협을 봤다는 것이다. 하지만 결과적으로는 그 정도 선에서 그치지 않았다. KBS 뉴스는 ‘윗선’의 주문이 나온 뒤 연일 ‘집값이 바닥을 쳤으니 집을 사라’는 메시지의 뉴스를 이후에도 계속 내보냈다.

이후 최근 나온 김 전 국장의 증언에 비춰보면 그 윗선은 길환영사장일 가능성이 높아 보인다. 김 전 국장이 길사장이 “사사건건 개입했다”고 했는데, 이처럼 부동산 관련 보도 방향조차 윗선에서 지시가 내려왔던 것이다. 이 사례에서 보는 것처럼 KBS는 ‘정권보위’를 위해 모든 사안에서 정권의 입맛에 맞춘 방송을 한 흔적이 역력하다. 국민의 눈과 귀를 어지럽히는 방송으로 최종적으로 피해를 보는 것은 유권자로서, 그리고 소비자로서 국민이라고 할 수 있다. 이번 KBS의 세월호참사 보도에서 그 같은 사실은 명백히 드러났다. 재난방송주관방송사라는 KBS의 현재는 ‘방송재난’ 그 자체라고 할 수 있다.

‘방송재난’인 KBS를 국민의 품으로 되돌리는 첫 걸음은 바로 길환영사장을 비롯해 보도본부장은 사퇴하고 ‘그 밥에 그 나물’인 신임 보도국장 임명을 무효화하고 국민의 뜻을 소중히 여기는 새로운 사장과 보도간부진이 들어서는 것이다. 물론 KBS가 스스로 그렇게 할 리는 없다. 하지만 일종의 불복종운동인 전국민적인 수신료 거부 운동이 광범위하게 확산되면 우리 국민들은 일종의 지렛대를 가지게 될 것이다. KBS의 돈줄이 위태로워지는 상황이 되면 KBS는 청와대뿐만 아니라 국민의 눈치도 조금은 보게 될 것이 아니겠는가.

KBS수신료 거부 및 사장 퇴진 요구 서명 http://t.co/D9LxKmrd0N

최근 조선일보는 한동안 정체를 보이던 주택청약종합저축 가입자 수가 최근 빠르게 늘고 있으며 지난해에만 주택청약종합저축 가입자수가 171만명 급증했다고 보도했다. 조선일보는 주택청약종합저축 가입자수가 급증한 것은 아파트 전세금이 많이 오른 데다 정부의 잇따른 부동산 규제 완화에 힘입어 시장 회복에 대한 기대감이 커졌기 때문이라고 분석했다.

주택청약종합저축은 청약통장의 기능을 하나로 통합해 2009년 5월에 출시된 주택청약종합저축은 2011년 이후 가입 계좌 증가 폭이 계속 감소하고 있었다. 그러나 2013년 가입자 수가 전년 대비 171만명 증가한 1348만명을 기록했다. 한편, 기존 청약통장인 청약저축, 청약예금, 청약부금 등은 신규 가입을 할 수 없기 때문에 계좌수가 계속 감소하고 있다.

그런데 지난해 주택청약종합저축 가입자 수가 증가한 이유는 뭘까. 박근혜 정부가 4.1부동산 종합대책에서 85㎡ 초과 중대형 주택의 청약 가점제를 폐지하고, 85㎡ 이하 주택의 경우에는 가점제 적용비율을 75%에서 40%로 낮추었기 때문이다. 이와 같은 기준 완화에 대한 기대감으로 주택청약종합저축 가입자가 4월 이후 일시적으로 급증했다. 지난해 주택청약종합저축 가입자 중 3분의 2가 넘는 67%가 4,5,6월에 가입한 것이다.

<그림1>

주) 금융결제원 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

그러나 기대감은 몇 개월 가지 못했다. 2013년 7월 이후 주택청약종합저축 가입 증가 폭이 4.1부동산 대책 이전 수준으로 급감했다. 또한 2013년 12월과 2014년 1월 수도권 주택청약종합저축 가입자수는 각각 -5781좌, -5316좌 씩 감소했다. 결국 지난해 주택청약종합저축 가입자수가 증가한 이유는 규제완화에 대한 시장의 일시적인 반응에 불과하며 부동산 시장 회복에 대한 기대감 역시 3개월을 넘기지 못했다. 따라서 지난해 급증한 주택청약종합저축을 지금 시점에서 부동산 시장 회복에 대한 기대감 때문이라고 해석하는 것은 오류다.

또한 올해 2월 이후 약 2만5000호 가량의 대규모 분양 물량을 떠넘기기 위한 기득권 언론들의 ‘집값 바닥론’ 등 대대적인 부동산 바람 넣기 때문에 2월 주택청약종합저축 가입자 수가 소폭 증가하는 모습을 보이고 있다. 하지만 이 같은 부동산 띄우기는 한계가 있으며 주택청약종합저축 가입 증가 역시 지난해와 같이 일시적인 현상으로 끝날 공산이 크다. 아파트 분양 광고에 목을 맨 언론들의 무분별한 선동보도에 속지 말기를 바란다.