전국 전세 보증금 476조원… 집값 떨어지면 ‘대형 폭탄’
http://bizn.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201504231800005&code=920202&med=khan
경향신문이 중요한 기사를 썼네요. 주택담보대출과 합하면 이미 1000조원에 육박합니다. 전세보증금이 평상시에는 별 문제 없는 것처럼 보일지 모르지만, 외환위기와 2008년 경제위기 상황 때처럼 역전세난 벌어지면서 거래가 동결되면 큰 부담으로 작용합니다. 일례로, 최악의 경우 세입자가 전세보증금반환 청구소송을 해서 경매에 들어가면 집값 추가 하락 위험으로 이어질 수 있습니다.
수도권 전세보증금 비중은 전국의 78.7%에 이르네요. 수도권의 주택 가격 비중이 대략 70%로 추정되는데, 그보다 더 높다는 뜻. 즉, 수도권의 전세난이 매우 심각하다는 뜻이기도 하고요.
경향 기사에는 안 나옵니다만, 우리 연구소 보고서에서 같은 자료를 바탕으로 분석해 보니 정부가 집값 부양책을 내놓을 때마다 오히려 전세보증금이 뜀박질합니다. 이는 제가 누누이 얘기했지만, 전세가는 집값에 연동하기 때문에 당연한 현상입니다. 데이터로도 너무 간단히 입증되는 게 수도권 집값이 떨어진 2012년에 전세가가 거의 뛰지 않았고, 전국 기준으로도 2010년 이후 집값이 많이 뛴 충북 대구 경남 지역에서 전세가도 많이 뛰었습니다. 물론 2009~2010년처럼 대세하락 초기에는 집값 상승에 대한 기대감이 꺾이면서 전세가가 뛸 수 있으나, 이는 일시적인 병목현상으로 끝날 수 있었던 것입니다. 집값이 본격적으로 하락하면 집값과 전세값이 연동해서 따라 내려가는데, 정부가 억지 부양책으로 떠받치니 전세난이 장기화된 겁니다.
즉, 정부의 집값 부양책이 오히려 전세난을 조장하고 있을 가능성이 매우 높다는 겁니다. 이런데도 부동산 부양책을 "서민 주거 안정 대책"으로 포장하는 정부 정책을 비판하거나 "집값 상승에 대한 기대감이 없어서 전세가가 뛴다"는 부동산업계 등의 황당한 거짓말을 제대로 검증하는 언론들이 없다는 게 서글플 뿐입니다. 이런 식의 이해관계에 오염된 정보들만 난무하니 일반 가계들만 힘들어지죠. 올바른 정보를 생산하고 확산하는 게 중요한 이유이기도 합니다.
선대인경제연구소 http://www.sdinomics.com
어제 안심전환대출이 왜 고부채가구를 대상으로 할 수밖에 없었는지, 그리고 왜 추가로 확대하기 어려운지, 향후 시장금리 인상을 왜 자극할 가능성이 높은지 짚었다.
안심전환대출, 안심할 수만은 없는 이유.
http://www.sdinomics.com/data/blog/3940
이제야 일부 언론들이 이 문제를 지적하기 시작하는 것 같다.
은행 - 주금공 안심대출 `40조 MBS폭탄` 떠넘기기 ?
http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2015&no=305392
안심전환대출 추가 증액..주금공 담보력 ‘위험수위’
http://www.mt.co.kr/view/mtview.php…
한 사회는 커다란 시스템을 이루고 있다. 이 시스템에 문제가 발생해 지속적으로 문제가 되고 있다면 원인이 되는 구조적 상황이 있기 때문이다. 그런데 이 구조적 상황을 외부에서 개입해 억지로 바꾸게 되면 단기적으로는 효과가 나타나는 것으로 보일 수 있다. 하지만 시간이 지날수록 시스템은 외부 개입을 무력화하는 방향으로 반응하게 된다. 이런 현상을 시스템역학에서는 ‘정책 저항(policy resistance)’라고 부른다.
정부가 시장금리에 역행해 주택금융공사와 은행의 팔을 비틀어 시중금리보다 1%포인트 가량 낮은 고정금리 대출을 내놓았지만, 결국 이것이 돌고돌아 시장금리를밀어올리게 될 가능성이 높아진다. (이 부분은 위의 매경 기사를 참고하시길). 그것도 미국의 기준금리 인상 여파로 내년쯤 한국의 시장금리가 가뜩이나 올라가게 될 시점부터 말이다. 채권금리가 올라가면 이에 연동된 각종 변동대출 금리가 올라간다. 결국 일부 안심전환대출 대상자들의 금리를 낮춰주는 대신 훨씬 많은 다수의 기업과 가계들이 변동금리 인상 위험에 더 많이, 더 크게 노출될 가능성이 커진다. 물론 시중은행들은 주택금융공사가 발행한 MBS를 1년 동안 자신들이 떠안고 있어야 한다. 하지만 1년, 그리 긴 시간만은 아니다.
시장금리 수준에 맞지 않게 금리를 낮춘 탓에 금리가 높아질 경우 손실의 상당 부분을 주택금융공사와 은행들이 떠맡아야 한다. 주택금융공사는 이미 낙관적인 주택연금 설계로 최소 수천억원 규모의 잠재 부실을 갖고 있지만, 안심전환대출에서는 향후 훨씬 많은 잠재 부실을 떠안아야 할 수도 있다. 주택금융공사의 MBS 발행은 정부의 지급보증으로 이뤄지기에 그 부실이 커질 경우에는 결국 국민 세금으로 메워야 할 가능성이 크다. 또한 가뜩이나 예대마진이 줄어 수익성이 바닥인 은행권으로서는 고금리 마진을 포기해야 하는데다, 향후 강매로 떠맡은 MBS를 채권시장에서 제대로 팔 수 없을 때 추가적인 손실을 떠안을 수 있다. 경제 전체로 보면 이로 인한 소비 위축 현상도 나타날 것이다. 그 동안 이자만 갚던 가계들이 원리금을 함께 갚아야 하니 허리띠를 더욱 졸라매야 할 것이기 때문이다.
토요일(28일)에 제가 진행하는 강좌의 슬라이드를 준비중. 강좌 주제가 <경제뉴스 속지 않고 활용하기>여서 자료 정리하다 보니 이 나라에 얼마나 엉터리 정보가 난무하는지 다시 한 번 답답해지네요.
강연 슬라이드 정리하다 하나 생각 나서 올립니다. 정부 고위 당국자라는 사람들이 부채가 순자산이나 금융자산보다 적어서 아무 문제 없다고 했죠. 얼마 전에 페북 지나가면서 보니 금융권 종사자로 보이는 사람이 순자산 대비 부채가 얼마 안 되니 괜찮다는 식의 글을 쓰기도 했더군요.
그래프 참고해 보세요. 모든 나라가 순자산 대비 해서 부채비율은 다 낮습니다. 그러면 이들 나라에서 아무런 문제가 없었을까요? 미국, 일본, 영국, 이탈리아 등에서 별 탈이 없었나요?
더구나 한국의 경우 금융자산 대비 부채 비율은 다른 나라보다 평균 두 배 이상 더 높은 모습을 보이죠. 최악의 사태에 직면했을 때 유동성이 높은 금융자산을 이용해 부채를 갚아야 할 경우가 속출하게 되죠. 그런 면에서 한국 가계들은 다른 나라들보다 부채 위기에 노출되기 매우 쉬운 재무구조를 갖고 있는 겁니다.
실상이 이런데도, 금융부채보다 많은 순자산 또는 금융자산이 있으니 괜찮다고요? 괜찮지 않습니다. 더구나 자산이 많은 계층에서도 부채가 많은 가계는 순자산이 적은 편입니다.부채 많은 가계는 빚으로 부동산을 많이 갖고 있어도 유동자금이 적어서 위기시에 취약할 수 있다는 뜻입니다. 그런데 빚이 없는 진짜 순자산 부자는 따로 있는데 둘을 섞어서 평균 내서 그나마 괜찮다고 하는 거죠. 문제는 위기는 부채가 많은 극단에서 오고, 아무리 자산이 많아도 유동성에서 위기를 겪으면 부채를 못 갚는 상황이 온다는 겁니다. 가계든 기업이든.
주) OECD자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성
미분양 아파트 줄고 있다…정말?
제가 국내 미분양 통계는 조작에 가깝다고 오랫동안 주장해왔는데, 뉴스타파팀이 정곡을 찔러 보도했네요. 제가 몇 년 전 국토부에 전화해 물어보니 미분양 통계 담당자가 달랑 한 명. 건설회사가 신고하는 물량을 검증하느냐?고 물어봤더니 얼버무리지만 결론은 결국 그대로 집계해 발표한다는 것. 다른 걸 떠나 건설회사들이 신고하는 통계를 아무런 검증 과정도 없이 그대로 정부공인통계로 발표하는 나라가 어디 있습니까?
지금 주택시장 경기에 올해 사상 최대 분양물량이 쏟아지죠. 건설사들이 '올해가 아니면 늦으리'라는 모드로 앞다퉈 분양하고 있습니다. 이 분양 물량들이 쏟아지는 동안은 기획부동산과 떴다방 등을 동원해 최대한 집값을 띄우려 할 겁니다. 그 동안은 언론의 선동보도가 이어질 거고, 아파트 분양 광고도 봇물을 이루겠죠. 그럼에도 불구하고 미분양이 뒤로는 굉장히 많이 쌓일 겁니다. 그리고 적어도 올해 말, 내년 초쯤에는 사뭇 달라진 분위기를 느끼실 겁니다. 지난해 하반기 분양 프리미엄이 몇 억씩 붙었다고 난리치던 위례신도시, 아래처럼 몇 달 만에 완전히 다른 기사가 나오는 식이죠.
프리미엄만 최고 3.5억 위례신도시 과열 양상
http://economy.hankooki.com/lpage/estate/201410/e20141010175901117860.htm
위례신도시 프리미엄 추락 어디까지? (이 기사에 나오는 프리미엄도 호가일 뿐 실제로 거래는 되지 않을 겁니다만)
http://www.fnnews.com/news/201502101713544581
2%후반 고정금리 장기분할 대출인 안심전환대출이 나온다고. 가계부채를 줄이기보다는 어떻게 연장할까 고심 끝에 나온 산물로 보인다. 여하튼 이자만 내는 가계가 70% 가량인데, 원리금을 한꺼번에 낼 가계가 얼마나 될지 의문.
지난 한 해 가계부채가 68조원 늘어 1089조원을 찍었다. 이 중 은행권 가계대출 38조 5000억원 가운데 36조 7000억원(95.3%)이 주택담보대출. ‘빚 내서 집 사라’ 정책의 결과물. 정말 막장정부다.
지난해 아파트 분양물량은 2007년을 제외하고는 2000년대 이후 최대 . 올해 분양물량은 이를 또 뛰어넘을 것으로 예상. 지금이 2000년대 초중반보다 더 활황기인가. 분양 풍년을 빌미로 건설주가 오르는 모양인데, 지난해부터 쏟아진 물량들이 입주물량으로 돌아오는 2년 후에는?
오늘 참고할 기사:
기승전병 기사의 전형이지만, 집값을 떠받치는 네 개의 기둥이 모두 허약하다는 지적은 옳다. 말미에 나오는 박근혜의 경제활성화 정책 운운은 예의상 표현이라고 보고.
http://joongang.joins.com/article/aid/2015/02/26/16793691.html?cloc=olink%7Carticle%7Cdefault
전세난이 심각하다. 그런데 정부는 월세 대책을 내놓았다. 왼쪽 다리가 가렵다는데 오른쪽 다리를 긁는 셈이다. 정부 논리는 이렇다. 전세수요가 월세시장으로 이동하면 전세가를 낮출 수 있다는 거다. 그런데 수도권에서 주거비가 높지 않은 곳에서도 대략 1억원 보증금에 월세만 70만~80만원을 내야 할 것으로 예상된다. 이런 식이라면 주거비가 조금 더 높은 서울 강남 같은 곳에서는 보증금 2억원에 월세만 100만원 넘을 수도 있다. 이걸 중산층을 위한 임대아파트 정책이란다. 전세로 살다가 월세로 옮기면 주거 부담이 갑절 이상 높아진다. 이를 선택할 중산층 가정이 얼마나 있을까.
사실 지금의 전세난은 정부가 집값 떠받치기를 지속하면서 만들어낸 전세난에 가깝다. 정부는 잔뜩 오른 전세가가 무슨 문제냐는 식의 태도를 갖고 있다. 고작 대책이라고는 ‘빚내서 집 사라’며 전세 세입자를 매매시장 쪽으로 토끼몰이하느라 바빴다. 전세시장 안에서도 집주인들이 높여 부르는 전세가를 전세자금대출 등으로 세입자들이 받아들이도록 하는 돈풀기 정책이 대부분이었다. 전세난의 핵심이 보증금을 안전하게 확보할 수 있는 ‘안전한 전세’의 부족 때문인데도 이를 해소할 생각은 전혀 없다. 오히려 빚을 잔뜩 진 집주인들에게 최대한 ‘버티라’는 신호를 주며, 이들이 정부 부양책과 저금리에 기대 전세를 월세로 전환하도록 하는 바람에 전세난을 더욱 악화시키고 있다.
이번에 나온 대책도 그 연장선상에 있다. 그동안 서민들의 주거비 부담을 크게 완화해준 전세시장이 가급적 오래 지속될 수 있도록 월세 전환 속도를 늦추는 게 정부의 바람직한 역할이다. 그런데 기업들로 하여금 민간 임대아파트를 왕창 지어서 월세 전환을 촉진하겠다는 것이다. 정부는 전세 세입자들을 매매나 월세 쪽으로 ‘토끼몰이’해서 어떻게든 집값을 떠받치고 다주택자나 건설업자들의 이익을 챙겨주고자 할 뿐이다.
이번 대책에서도 민간 임대주택 공급 확대를 위해 정부는 택지, 세제, 자금 등 전방위적 지원책을 제공하겠다고 한다. 그런데 임대료 상한선 5% 제한과 8년 임대 지속 조건 외에 거의 아무런 공공성도 확보하지 않았다. 기업들이 초기 임대료를 마음대로 설정할 수 있고, 세입자도 기업들이 마음대로 골라 받을 수 있게 했다. 공공성도 거의 확보하지 않은 채 건설기업들에 특혜를 주겠다는 것으로밖에 읽히지 않는다. 특히 민간 건설업자가 제안하면 그린벨트 지역까지 풀 수 있도록 한 조처는 심히 우려스럽다. 이건 건설업자나 자산가들이 땅 사놓고 개발하는 식으로 투기를 버젓이 할 수 있다. 그린벨트 투기 조장책에 가깝다.
정말 필요한 건 공공임대주택 확보다. 한국의 공공임대주택 비율은 5% 수준으로 10~30%인 경제협력개발기구(OECD) 평균보다 훨씬 낮다. 한국 사회의 급속한 저출산 고령화 추세나 1인가구의 증가, 중산층과 저소득층의 높은 주거비 부담 등을 고려하면 공공임대주택이나 협동조합형 주택 등을 획기적으로 늘려야 한다. 정말 중산층까지 살 수 있는 임대주택을 공급하면서도 전세가를 안정화하고 싶다면 과거 서울시가 공급한 장기전세(시프트)가 좋은 사례가 될 수 있다. 실제로 서울시민들에게 인기가 매우 좋았고, 높은 경쟁률까지 보였다. 또한 세입자에게 매우 불리한 임대차시장 구조를 전면적으로 바꿔 세입자 권리를 강화해야 한다. 임대주택을 등록하게 하고 적절한 수준의 임대소득세를 물리는 한편 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입을 서둘러야 한다. 정부가 해야 할 일은 내팽개치고 이번처럼 건설업계와 부동산업계의 민원을 정책이라고 포장해서 내놓는 한 서민 주거가 안정되기는 어렵다.
정부가 어제 기업들로 하여금중산층을 겨냥한 중대형 임대아파트를 공급하게 하는 정책을 내놨다. 그 동안 부동산업계나 건설업계 이해를대변하는 전문가들이 숱하게 해온 주장을 반영한 것이라 대체로 예상했던 내용이기는 하다.
그 동안 여러 차례 이야기한적 있지만, 지금 정부는 전세난을 완화할 생각이 전혀 없다. 지금의전세난은 정부가 집값 떠받치기를 지속하면서 만들어낸 전세난에 가깝고, 여전히 높은 집값 수준을 합리화하기위해서도 전세가 상승은 당연하다는 식의 태도를 갖고 있다. 실제로 지금까지 정부 기조가 그랬던 것처럼정부는 ‘빚 내서 집 사라’며 전세자금 대출 등으로 집주인들이높여 부르는 전세가를 합리화하고 떠받치는 역할 했다. 부실 기업이 시장 매각을 통해 건실한 주체에 돌아가야그 기업이 제대로 작동할 수 있다. 그 경우 부실기업의 가치는 낮아질 수밖에 없다. 주택도 마찬가지다. 하우스푸어 집주인들이 가진 부실 주택과, 그리고 이 집들에 세들어 있는 ‘불안한 전세’가 시장에서 손바뀜이 일어나도록 해야 하는데, 정부는 집값을 악착같이떠받쳐서 이걸 가로막고 있다. 그러면서 저금리와 각종 부동산 부양책들을 동원해 집주인들에게 ‘버티라’는 신호를 주고, 집주인들은정부 부양책에 기대 전세를 월세로 전환하면서 가뜩이나 부족한 전세 물량 공급을 더욱 줄이고 있다.
즉, 정부는 전세 세입자들을 매매나 월세 쪽으로 ‘토끼몰이’를 해서 어떻게든 집값을 떠받치고 부동산 다주택자나 건설업자들의 이익을 챙겨주고자 할 뿐이다. 어제 발표에서도 별도의 전세 대책이 없을 것임을 밝힌 것만 봐도 정부 속내가 무엇인지는 분명해진다. 부동산 대세 하락 흐름에 따라 일정하게 전세물량이 줄 수밖에 없지만, 많은사람들의 주거비 부담을 완화해주는 측면에서 전세시장이 가급적 오래 지속될 수 있도록 월세 전환 속도를 늦추는 게 정부의 바람직한 역할이다. 그런데 이런 판에 기업들로 하여금 민간 임대아파트 왕창 지어서 월세 전환을 촉진하겠다는 것이다. 어이없다.
그리고 정부는 공공과 민간이해야 할 일에 대한 구분이 전혀 없다. 한국의 공공임대주택 비율은 5% 수준으로 10~30% 수준인 OECD보다 훨씬 낮은 수준이다. 공공임대주택을 확충할 생각은 없고 민간에 공공에 준하는 온갖 특혜 주면서 공급해달라고 하는 꼴이다? 민간 임대주택 공급 확대 위해 정부는 택지, 세제, 자금 전방위적지원책을 제공하겠다고 한다. 그런데 임대료 상한선 5% 제한과 8년 임대 지속 조건 외에 거의 아무런 공공성도 확보하지 않았다. 공공성도 거의 확보하지 않은 채 이런 혜택을 주는 건 건설업체들에게 어떤 식으로든 특혜를 주겠다는 것뿐. 특히 민간건설업자가 제안하면 그린벨트 지역까지 풀 수 있도록 했다. 이건 건설업자나 자산가들이 땅 사놓고 개발하는 식으로 투기를 버젓이 할 수 있다. 그린벨트 투기 조장책에 가깝다.
중산층 주거 문제가 정말 염려된다면 집값이 하향 안정화되도록 하면 될 일인데, 집값은 억지로 떠받치면서 민간에 각종 혜택을 줘 8년짜리 임대주택을 늘리는 게 대책이라고 할 수 있는가. 더구나 실효성도문제다. 전세를포기하고 싸지도 않은 8년 짜리 임대주택에 살려는 사람이 얼마나 있겠는가. 정부는 서울 평균 보증금을 2억 4000만원 정도로 잡아 기업형 민간임대의 보증금을 1억원, 월세 70만원수준일 거라고 말한다. 그런데 평균은 몰라도 실제로 중산층이 선호하는 전세가는 최소 3억~4억 수준을 넘는다. 이경우 보증금 2억에 월세 100만원에 육박할 수 있다. 웬만한 중산층이면 자기 집을 소유하거나전세를 살지 2억 보증금에 월세를 100만원 이상 내가며민간임대주택에 살까. 입지 좋은 몇몇 곳 제외하면 크게 수요 없다.
정말 필요한 건 공공임대주택 확보다. 국민연금 등 활용하면 건설 재원이 부족한 것도 아니다. 오히려내가 주장해왔듯이 상당한 수준으로 임대료를 낮추면서도 채권 등에 투자해 3%대 수익률 올리는 국민연금의수익률을 높여줄 수도 있다. 재원이 부족한 것도 아니지만, 정말 재원이 부담된다면 민간 건설사업자에게 제공하는 온갖 혜택을 주택협동조합에 제공해보라. 훨씬 싸고 오래 살 수 있는 임대주택 협동조합을 얼마든지 공급할수 있다. 선분양제 하에서 오랫동안 계약금과 중도금 형태로 내오던 것을 주택협동조합을 구성하게 해 각종혜택을 그 조합에 주고 건설업체 이윤을 뺀 저렴한 시공비로 조합원이 구미에 맞는 주거를 얼마든지 공급할 수 있다.
또한정말 중산층까지 살 수 있는 임대주택을 공급하면서도 전세가를 안정화하고 싶다면 과거 서울시가 공급한장기전세(시프트)를 대량 공급하면 된다. 실제로 서울시민들에게 인기가 매우 좋았고, 높은 경쟁률까지 보였다. 이런 걸 왜 안 하나? 결국 할 마음이 없는 것일 뿐이다.
결국 이번 대책에 대한 결론을 요약하자면 이렇다.공공이 해야 할 건 하지 않고 각종 특혜 주며 하게 해보겠다는 것, 그런데 공공성은 거의 확보하지 못하고, 주거 부담을 낮추는 효과도 없다, 다만 그린벨트 투기 조장 효과하나는 확실하다.
지금 정부가 가장 먼저 해야할 일은 근본적인 정책 기조의 전환이다. 한국의 주택 매매시장과 임대시장은 매우 왜곡돼 있다. 세계에서 유일한 제도인 선분양제 등의 영향으로 주택 공급자에 비해 주택 소비자의 지위가 한없이 취약하고, 임대시장에서는 세입자의 권리를 보호하는 장치가 거의 없는, 세입자에게매우 불리한 시장구조다. 이 시장구조를 바로잡는 것이 바로 정부가 해야 할 정책방향이다. 그런데 이렇게 잘못된 시장구조를 바로잡기는커녕 세계에서 가장 높은 건설업 비중을 개발연대가 끝나가고 생산가능인구와주택수요 연령대 인구가 감소하는 시기에도 계속 지탱하기 위해 집값 떠받치기에 올인하고 있다. 이를 위해건설업계와 부동산 부자들의 이익을 지키는 데는 눈이 벌겋고 가계는 이 같은 부동산 기득권 구조 아래 집값을 떠받치기 위해 빚 내서 집을 사게 하는호구로만 취급하고 있다. 이게 정부가 할 짓인가.
