‘8.29대책’에도 불구하고 수도권 주택의 매매가 하락세가 멈추지 않고 있는 반면 전세가는 계속 상승하고 있다는 보도가 잇따르고 있다. 그러자 일부이지만 “전세가 상승세가 매매가를 밀어 올릴 것”이라거나 아예 “이 참에 집 한 번 사볼까’하는 식의 제목을 단 선동보도들도 나오고 있다.

이 같은 레퍼토리는 이미 지난해 하반기부터 전세가가 상승할 때도 등장했으나 이후 매매가격이 하락세를 지속함에 따라 왜곡 선동보도로 드러났다. 그럼에도 불구하고 일부 언론이 또 다시 무책임한 선동보도에 나서고 있는 것이다. 특히 일부 군소 경제신문들의 선동적 보도를 다음 등 인터넷포털이 ‘제목 장사’ 에 이용하는 바람에 이 같은 선동적 정보들이 많은 서민 가계들을 불안하게 하고 있다. 이들은 특히 부동산정보업체의 호가 지수로도 수도권 대부분 지역의 매매가가 하락하는 가운데 한두 군데 일부 반등한 곳을 두고 “전세가가 매매가를 밀어 올렸다”는 식으로 근거 없는 선동을 펼치고 있다.

2008년 말 경제위기 전에는 소형주택이 강세를 나타냈으나 그 이후에는 상대적으로 중형이 강세를 띠고 있고 전세가 상승 폭이 큰 지역이 멸실주택이 많이 발생한 지역과 일치하지 않는다는 점 등을 들어 공급 부족이 아닌 일시적 마찰적 미스매칭 현상에 불과하다고 설명한 바 있다. 오히려 부동산 버블의 정점이나 버블 붕괴 초기에는 주택 매도 후 전세로 전환하거나 주택 매입을 포기하고 전세에 안주하는 수요가 일시적으로 늘어 전세가가 일시적으로 상승할 수 있다고 지적했었다. 미국이나 일본 등도 버블 붕괴 초기에 일시적으로 월세가격 상승 현상이 발생하기도 있다. 최근 수도권에서 매매가가 하락하는 가운데 전세가가 상승하고 있는 것도 같은 현상이라고 할 수 있다. ‘주택공급 부족’ 때문에 집값이 오른다고 선동하던 상당수 언론들도 이후 펼쳐지는 주택시장의 흐름을 보면서 필자의 주장을 상당 부분 따라왔다.

하지만 최근 이사철을 맞아 수도권 전세가가 다시 큰 폭으로 뛰자 이런 상황을 빌미로 일반가계를 현혹하는 선동기사들이 다시 나오고 있는 것이다. 이에 최근 수도권 전세시장 상황을 10문 10답 형식으로 알아보았다. 다소 길더라도 끝까지 읽어보면 최근 전세시장 상황을 이해하는데 큰 도움이 될 것이다.

1) 언론에서는 연일 ‘전세대란’이라는 표현을 쓰고 있다. 실제로 수도권 전세가가 2년 전에 비해 수천만원 오른 곳이 많은데, 수도권 전세가 얼마나 오른 것인가.

물론 전세가 상승세가 가을 이사철을 맞아 최근 한두 달 사이에 상당히 가파르게 오른 것이 사실이다. 하지만 현재의 전세가 상승세가 상당수 언론에서 보도하는 것처럼 ‘전세대란’이라고 단정지을 만한 상황인지는 의문이 남는다. <도표1>에서 서울의 전세가 변동률 추이를 보면 주택가격이 급등했던 1980년대 후반과 2000년대 초반에는 전년동월대비 약 20~40% 정도로 전세가가 급격히 상승했다. 이 같은 전세가 상승세는 1980년대 후반이나 2000년대 초반의 주택가격 급등과 궤를 같이하고 있다.

하지만 2009년 이후 전세가 상승세는 상승폭이 6~10%선에 그치고 있어 1980년대 후반이나 2000년대 초반과 같은 급격한 전세가 상승세라고 보기는 어렵다. 물론 2000년대 이후 전세가격의 단위가 커져 상승률로 볼 경우 현실을 다소 과소평가하는 문제점이 있음에도 불구하고 적어도 전세가 폭등 시기와는 상당한 차이가 있다.

<도표1> 서울과 전국 전세가 변동률 추이

다만 역전세난 등으로 전세가격이 떨어졌던 2008년 하반기로부터 2년이 지나 전세계약을 갱신하는 경우가 대부분이므로 최근의 전세가 상승폭이 세입자 입장에서는 상대적으로 훨씬 크게 느껴질 수 있다. 이른바 비교시점의 전세가격이 약세였기에 상승폭이 상대적으로 크게 나타나는 기저효과가 작용하고 있다는 것이다. 물론 그런 점을 감안하더라도 당장 2년 전에 비해 수천만원씩 전세금을 올려줘야 하는 상황에 놓인 세입자 입장에서는 매우 당혹스러울 것이며 필자도 서민들이 겪는 고통을 생각하면 안타까운 마음이다.

2) 일부에서는 대략적으로 주택의 사용가치를 나타내는 전세가가 오르고 난 뒤 매매가가 올랐던 적이 많았기 때문에 현재의 전세가 상승세가 매매가 상승세로 이어질 가능성이 높다고 주장하는데.

대세상승기 때 나타났던 패턴에 익숙한 일부 부동산 정보업체 관계자들이 이런 의견을 제시하고 일부 언론이 받아쓰는데, 단단히 착각하고 있는 것이다. 이른바 주택가격 대세 상승기에 나타나는 현상으로 지금과 같은 대세 하락기에는 통하지 않는 얘기다.

<도표2> 서울 아파트 가격 사이클에 따른 전세가 추이

왜 그런지 1986년 이후 서울의 실질주택가격 추이로 본 주택 사이클과 전세가 추이를 나타낸 <도표2>를 참고로 살펴보자. 서울의 전세가는 <도표2> 아래쪽 그래프에서 볼 수 있듯이 외환위기가 닥친 1998년 급락했고, 노무현정부 초기의 투기 억제책으로 매매가 상승세가 주춤하던 2003~2004년 소폭 하락했으며, 2008년 하반기에 일시 급락한 경우를 제외하고는 대체로 꾸준히 상승했다. 이는 전국 주택 및 아파트 매매가가 1986~1991년 초에 상승한 후 1998년까지 완만한 하락세를 보였고, 이어서 외환위기 이후에 꾸준한 상승세를 보이는 등 기복을 보였던 것과는 다소 다른 흐름이라고 할 수 있다.

1980년대 후반이나 2000년대 초반처럼 큰 폭의 전세가 상승률이 나타났던 시기는 대부분 대세 상승기의 초기로, 이 때에는 단기적으로 주택 수요에 비해 공급이 충분치 않았다고 할 수 있다. 수급 불균형 영향이 적지 않게 작용했던 것이다. 이후 부동산 투기붐 등에 편승해 주택 공급이 단기간에 급증한 후에도 전세가가 비교적 꾸준히 상승하는 모습을 보인 것은 집주인들이 급상승한 매매가 수준에 맞춰 더 많은 전세보증금을 요구했기 때문이다. 하지만, 전세가지수를 매매가지수로 나눈 비율을 보면 전세금이 집값 상승분을 모두 충당할 수 있는 수준까지는 오르지 못해 이 비율이 2002년 이후 지난해 중반까지 계속 떨어지고 있다.

그러나 주택가격이 대세하락 흐름에 들어가면 상황은 달라진다. 일반적으로 잠재적인 주거 소비자에게 자가주택과 전세주택은 대체제 관계이다. 이들 잠재적 주택 수요자는 대세 상승기 때에는 전세 레버리지를 이용하여 집을 사려는 수요가 증가한다. 반면 대세 하락기에는 주택가격 상승 기대감이 줄면서 자가주택 수요는 줄고 전세주택 수요가 증가하게 된다. 전세전환 수요나 매매포기 수요가 늘어난다는 것이다. 이런 점 때문에 대세하락기 초기의 매매가가 떨어지는 시기에도 전세가는 일시적으로 오르는 현상을 보이게 된다.

이런 현상은 이미 과거에도 나타난 바 있다. 1991년 4월 이후 전국과 서울의 매매가가 대세하락기에 접어들면서 전세가는 1991~1997년 하반기까지 소폭이나마 지속적인 상승세를 나타내고 있다. 주택가격 상승기에는 전세가와 매매가가 거의 동시에 상승하는 모습을 보이지만 주택가격 하락기에는 반대로 매매가 하락 속에 전세가가 완만하지만 상승하는 모습을 보이고 있는 것이다.

현재 수도권 전세시장에서 나타나고 있는 매매가 하락-전세 상승도 바로 이런 현상이라고 할 수 있다. 즉, 올해 매매가 하락과 전세가 상승은 대세 하락기 초반의 전형적인 모습이라고 할 수 있다. 따라서 일부 부동산업계와 언론에서 현재의 전세가 강세 현상을 주택 매매가 상승의 전조로 읽는 것은 과거 대세 상승기와 최근 대세 하락기를 구분하지 못하는 오류를 범한 것이다. 대세 하락기에 나타나는 현상을 대세 상승기의 전조로 착각하고 있는 것이다.

3) 매매가 대비 전세가 비율이 2006년 이후 가장 높아 집값을 밀어 올릴 전조라는 주장도 있는데.

앞서 설명한 것과 마찬가지로 부동산 대세상승기 때나 통하던 얘기다. 국민은행의 매매가 대비 전세가 비율이 1998년 이후에 작성돼 있어 이전의 패턴을 함께 살펴보기 위해 필자가 부득이하게 1986년 이후 전국과 서울의 전세가지수를 매매가지수로 나눈 비율 추이를 만들어 <도표3>으로 나타냈다.

<도표3>전세/매매 지수 비율 추이

1980년대 후반 가파르게 오르던 주택가격이 1991년 4월을 기점으로 하락하자 이 비율도 급락해 저점을 기록했다. 이후 주택가격이 하락하는 가운데 전세가는 계속 상승해 이 비율은 외환위기 전까지 상승했다. 그리고 이 비율은 외환위기 직후 급락했다가 2000년대 초반에 급상승했다. 하지만 전세가에 비해 매매가가 급등한 2002년 이후부터 이 비율은 가파르게 다시 떨어지기 시작했다. 이는 전세가에 비해 매매가가 그만큼 과도하게 올랐기 때문이다. 하지만 2009년 5월 이후 전세가가 상대적으로 더욱 강세를 띠자 이 비율은 다시 상승하고 있다. 현재의 전세가격 상승은 1991년 4월 이후처럼 주택가격 하락이 지속되는 가운데 상대적으로 전세 선호 현상이 강해지면서 나타나는 현상인 것이다. 따라서 현재 상황에서 매매가 대비 전세가 비율이 오르고 있는 것은 매매가의 추가 상승을 가리키기보다는 오히려 매매가의 추가 하락을 예고하는 징표에 가깝다고 할 수 있다.

실제로 미국이나 일본 등지에서도 부동산 버블의 정점이나 붕괴 초기에 이처럼 주택 매매가는 떨어지지만 임대료는 올라가는 상태가 한동안 지속되기도 했다. 또한 국내의 일부 지방에서도 이처럼 주택 가격이 하락하기 전에 이 비율이 오히려 올라가는 상황이 일어나기도 했다.

4) 2008년 이전에는 소형 아파트가 매매가든 전세가든 강세를 보였다. 그런데 최근에는 이 같은 흐름이 조금 다르게 나타나는 것 같은데, 면적별로 전세가 상승세가 어떻게 다른가.
 
<도표4>에서 서울, 경기, 인천 등 수도권 3개 광역시도의 전세가격 추이를 면적형 별로 살펴보자. 3개 시도 모두 2008년 말 경제위기 이전에는 소형, 중형, 대형 순으로 올랐다. 하지만 2009년부터는 대체로 중형, 소형, 대형 순으로 오르고 있어 중형의 상승세가 상대적으로 높게 나타나고 있다. 뉴타운, 재개발 지역 등에서 밀려난 세입자들의 이주수요는 주로 1억원 미만 전월세 수요라면 소형 위주로 올라야 하는데, 중형이 먼저 뛰고 있는 것이다. 이는 앞서 설명한 대로 절대적으로 집값이 높은 가운데 상대적으로 소득여력이 있는 가계의 주택 매입포기 수요 또는 매도후 전세전환 수요가 중형으로 몰리고 있기 때문으로 추정된다.

또 지난해에는 2008년의 전세가 급락에 대한 기술적 반등 측면에서 급등했으나 올 상반기 들어 상승폭이 둔화되다가 9월 이사철을 맞아 전세가가 다시 뛰고 있다. 주택 유형별로 전세가 상승 추이를 보면, 뉴타운 재개발 등으로 멸실이 많은 단독이나 연립주택의 전세가 상승세가 상대적으로 약한 반면 아파트의 전세가 상승폭이 크다는 점을 알 수 있다.

<도표4> 수도권 3개 광역시도 전세가 추이

5) 상당수 언론에서는 연일 ‘전세대란’이라고 하는데, 정작 부동산중개업소를 가보면 ‘전세대란’이라고 할 정도로 그렇게 거래가 많은 것 같지는 않은데.

아파트 매매 거래량은 2006년 이후 집계가 되고 있으나, 전세 거래는 아직 집계되고 있지 않아 거래량 추이를 정확히 가늠하기는 어렵다. 하지만 이를 간접적으로 가늠할 수는 있는데 국민은행에서 회원 부동산중개업소들을 통해 집계하는 전세거래 동향을 보면 된다. <도표5>를 참고로 3개 광역시도의 전세거래 동향을 보면, 현재의 전세거래는 상당히 한산한 상태임을 알 수 있다. 언론보도와는 상당한 거리가 있는 셈이다.

<도표5> 수도권 광역시도별 전세거래동향

전세거래는 일반적으로 이사철인 3월과 9월 전후에 거래가 비교적 활발해지는 뚜렷한 계절성을 보인다. 그런데 서울의 전세가가 급등했던 2006년 10월과 2008년 3월의 전세거래가 ‘한산하다’는 응답 비율은 각각 39.2%와 47.0%이지만 올해 9월 현재 같은 응답 비율은 61.4%인 점을 감안하면 대규모 거래를 동반한 ‘전세대란’이라고 보기 어렵다. 9월이 전통적인 이사철인 점을 감안하면 오히려 전세거래가 많지 않은 가운데 상대적으로 소수 거래의 전세가가 뛰는 양상이라고 할 수 있다. 이는 주택공급 부족 등으로 전세가가 폭등하는 ‘전세대란’이라기보다는 전세 임대자의 일방적인 전세값 올리기에 의한 것이라고 할 수 있다.

6) 시간이 갈수록 보증부월세나 순수월세 비중이 높아져 전세는 사라질 거라는 주장이 나오고 있다. 집값이 폭등할 때도 전세가는 비교적 덜 올라 그나마 다행이었는데, 전세가 사라지고 월세 비중이 높아지면 서민들은 더욱 고통스러워지는 것 아닌가.

주택 가격이 지속적으로 하락해 현재보다 큰 폭으로 빠진다면 길게 볼 때 그런 방향으로 갈 수도 있지만, 당장 수 년 안에 그런 방향으로 급격한 변동이 일어나기는 어렵다. 왜 그런지 보자. <도표6>에서 임대차 계약시 서울의 전세/보증부월세/순수월세의 비중 추이를 보면, 일시적 기복은 있지만 전세 비중이 60% 전후를 유지하고 있고 보증부월세 비중도 37% 전후 수준으로 큰 변화가 없음을 알 수 있다. 또 순수월세 비중도 2003~2004년 3~4%를 기록했으나, 2008년 이후로는 2% 이하로 오히려 비중이 줄어든 것으로 나타났다. 따라서 일부에서 주택 매매가가 하락해도 집주인들이 전세를 월세로 전환해 월세 수입으로 집을 안 팔고 버틴다거나 월세가 늘어나 전세가 사라진다는 주장은 현재까지는 설득력이 없다. 오랜 동안 유지되어 온 전세 선호를 당장 뒤흔들 정도의 변화가 나타나고 있지는 않은 것이다.

<도표6> 서울 임대차계약 구성 비중 추이

물론 일부 지역에서 국지적으로 빚을 진 집주인들 가운데 일부가 이자부담을 줄이기 위해 월세로 전환하는 움직임이 나타나고 있는 것으로 파악된다. 하지만 세입자들은 이자부담이 낮은 전세를 선호하기 때문에 월세의 거래 비중이 늘고 있지는 않은 것이다. 부동산업체 관계자들 얘기를 들어봐도 전세 매물은 곧바로 소진되는 반면, 월세(보증부월세 포함) 매물은 보통 두세 달 가량 거래가 없는 경우들이 많다는 점도 이를 방증한다. 또 집주인들이 전세를 월세로 돌리려면 기존 전세보증금 가운데 상당 부분을 일시에 마련해 기존 세입자에게 반환해야 하는데 가뜩이나 빚을 많이 지고 있는 집주인들은 이 같은 전환이 여의치 않다. 집주인들 입장에서도 단기간에 대규모로 전세를 월세로 돌리기가 쉽지 않은 것이다. 따라서 단기간에 전세가 사라질 것으로 보기는 어렵다. 하지만 일부이지만 월세로 전환하는 집주인들이 있고, 전세 수요는 증가한 상태이기 때문에 단기적으로 전세가 상승의 한 요인이 되고 있는 것은 현실이라고 판단된다.

7) 2008년 이후 주택시장 침체기 이후 주택공급이 부족해 전세가가 뛰고 있다는 언론 보도도 심심찮게 나오는데.

<도표7>을 보면 국민은행이 회원 중개업소들 대상 조사를 통해 집계하는 서울의 전세수급 동향에서 2009년 후반부터 전세 수요가 공급을 초과하는 비율이 크게 높아진 것으로 나타나고 있어 그렇게 느껴질 수도 있다. 하지만 이 비율이 높아진 이유는 주택공급 부족 때문이 아니라 집값 하락에 따라 기존 전세시장 내에서 전세 수요자와 공급자간의 대응이 변하고 있기 때문이다. 그렇기 때문에 단기간에 수요와 공급 과부족이 큰 폭으로 급변동하는 것이다. 실제 주택공급은 분양부터 입주까지 3년 정도 걸리기 때문에 단기간에 공급 과부족이 몇 달 사이에 이처럼 급변동할 수는 없다. 실제 주택공급 변화와 수요자-공급자의 선택 변화의 차이를 이해하지 못하고 있기 때문에, 8.29대책 전까지 주택 공급 과잉으로 집값이 폭락한다고 외치던 상당수 언론들이 이제는 주택이 부족하니 전세가가 뛴다는 ‘널뛰기 보도’를 내놓고 있는 것이다.

<도표7> 서울 전세수급 동향

언론들이 주택 공급이 부족하다고 하는 것은 건설사들의 분양 물량을 언급하는 것인데, 지금의 분양 물량은 건설사들이 팔고 싶어도 현재의 고분양가에 사줄 사람이 없어서 분양을 못하고 있는 것이다. 그리고 이 같은 분양 물량은 2~3년 후의 수급에는 영향을 일정하게 영향을 미칠 수 있어도 당장의 전세 수급에 영향을 주는 물량은 아니다.

지금 주택공급은 절대 부족한 것이 아니라 심각한 공급 과잉 상태인 게 분명하다. 수도권 곳곳에 미분양, 미입주 물량이 쌓여 있는 것이 단적인 증거라고 할 수 있다. 특히 현재 주택 공급에 영향을 미치는 입주 물량은 오히려 최근 몇 년 내 사상 최고 수준이다. 부동산 정보업체가 대단지 위주로 집계한 입주 물량만도 올 하반기에 수도권에서 10만 가구 이상이다. 인천 영종, 송도신도시와 김포, 파주, 고양, 용인, 화성, 남양주 등 경기도뿐만 아니라 심지어 서울시내 한복판에서도 미분양과 미입주 물량 등이 쌓여 있는 판에 전세가가 계속 오른다는 것은 넌센스에 가깝다. 이런 상황에서 주택공급 자체가 부족해 전세가가 뛴다는 것은 설득력이 없다.

다만 현재 수도권 주택시장 상황은 심각한 미스매치가 있다. 중대형 위주의 매매용, 투자용, 투기용 아파트는 공급 과잉으로 넘쳐나는데 반해 전세입자들이 주로 찾는 빚이 적어 전세보증금 확보에 불안감을 느끼지 않아도 되는 ‘안전한 전세’는 상대적으로 부족하다. 이런 상황에서 매매포기로 인한 전세전환 수요 및 전세안주수요가 증가했으니 단기적으로는 전세 공급이 부족한 것으로 느껴질 수밖에 없는 것이다. 단기적으로 ‘안전한 전세’ 공급은 부족한 상태이지만, 주택공급 자체가 부족한 상태는 결코 아니다. 수도권 곳곳의 입주 단지에는 헐값에 전세를 놓고 싶어도 전세를 놓지 못하는 입주 아파트들이 수두룩한 상태다.

8) 그러면 향후 전세가는 어떻게 움직일까.

<도표8>에서 전세자금 대출 추이를 보면, 서민 가계들은 오르는 전세가도 감당하기 벅차 전세자금 대출액을 늘리고 있다. 이런 판에 이런 사람들이 빚을 최소 1억~2억원씩 더 내서 주택 매입에 나서는 것은 힘들 것이다. 설사 있다 하더라도 그런 수요자들은 당초부터 주택 매입과 전세를 두고 저울질하던 극히 일부 수요자에 국한될 가능성이 높다.

<도표8> 전세자금 대출 추이

더구나 전세가가 오르면 상대적으로 어떤 형태로든 집주인들이 전세 공급을 늘리게 되는 반면 전세 수요자들은 좀더 광역적으로 전세를 물색하게 되는 등 가격 신호에 따라 수급이 조정되는 과정을 거치게 된다. 전세시장의 경우 매매시장보다 상대적으로 지역적 고착성이 강해 조정과정이 다소 시간이 걸릴 수 있으나, 머지 않아 전세가가 조정될 수밖에 없을 것이다. 더구나 전세거래 동향이 활발하지 않다는 점을 볼 때 이번 이사철이 지나면 전세가 상승세는 누그러질 가능성도 있다. 뿐만 아니라 주택가격 하락세가 지속되고 있어 외환위기나 2008년 하반기 때처럼 억지로 버티던 다주택 보유자들이 더 이상 버티지 못하고 한계에 도달해 부채 청산을 위해 주택 매물을 쏟아내기 시작하면 전세가도 자연스럽게 떨어질 가능성이 높다.

9)현재 전세가 상승과 관련해 정부는 일시적 현상으로 별도의 대책이 없다고 주장하고 있다. 주택 매매가가 떨어질 때는 온갖 부양책을 다 내놓더니 전세가 대책에는 미온적이니 정부 태도가 바람직한 것인가.

현재 수도권 주택 가격은 소득이나 물가 상승수준, 전세가 대비로 매우 높다는 점은 거의 대부분 가계가 체감하고 있고 지표상으로도 나타나고 있다. 따라서 지나치게 부풀어오른 ‘미친’ 주택 가격은 어떤 식으로든 정상적 수준으로 내려갈 수밖에 없다. 정부는 이 같은 주택 가격이 조정되는 시장의 가격조절 메커니즘을 교란하며 DTI규제를 해제하는 등 온갖 부양책을 남발하고 있다. 그 과정에서 약 250조원의 공공부문 부채를 늘려 직간접적으로 건설 및 부동산 부양에 쏟아부었다. 저금리 정책과 가계대출 상환 만기 연장, 재건축 규제 완화, 각종 부동산세 감세 등 온갖 제도적 부양책도 아끼지 않았다. 그에 비하면 진짜 서민들이 겪고 있는 전세난에 대해서는 나 몰라라 하는 태도가 역력하다. 오히려 전세난을 방치하며, “서러우면 집을 사라”는 식의 태도를 보이고 있다. 황당하기 짝이 없다.

더구나 주택건설업체들의 부설 연구소나 상당수 부동산 광고에 목을 맨 언론들도 주택 매매가가 떨어질 때는 온갖 부양책을 내놓으라고 난리를 치더니 전세가 상승세에 대해서는 “시장에 맡겨라” “소형 주택 사는 것을 고려하라”는 식의 조언(?)이나 내놓고 있다. 8.29대책 이전까지 곧 공급 과잉으로 부동산시장이 금방이라도 무너질 것처럼 호들갑떨던 언론들이 이제는 표변해 공급 부족으로 금방이라도 전세가와 매매가가 뛸 것처럼 선동보도하고 있다. ‘전세대란’ 등의 용어를 무분별하게 사용해 세입자들의 불안감을 키우며 다주택 소유자들의 전세가 끌어올리기를 ‘엄호사격’하고 있는 꼴이다.

하지만 역시 가장 큰 문제는 정부라고 할 수 있다. 정부가 부동산 부양책을 통해 다주택 소유자들이 계속 최대한 ‘버티기 모드’로 들어가 주택 처분을 미루며 버티게 하고 있다. 그리고 자신들의 대출이자 부담을 줄이기 위해 전세를 월세로 전환하거나 전세가를 최대한 끌어올리게 방조하고 있는 것이다. 이 과정에서 전세시장조차 교란돼 전세가 상승세가 지속되고 있는 것이다.

또한 정부가 국민주택기금 등에서 전세 대출을 확대해 당장은 서민가계에 도움을 주는 것처럼 생색내고 있지만, 이는 길게 보면 서민가계를 더욱 힘들게 할 뿐이다. 전세가가 올라 서민주거 생계를 위협하면 전세가격을 안정시키는 것이 급선무이지 “돈을 더 빌려줄 테니 그 돈으로 오른 전세값을 내라”는 식이어서는 곤란하다. 배추값 만원 오른 것은 문제가 되며 전세값 수천만원 오른 것은 전혀 문제가 안 된다는 식의 황당한 생각인 셈이다. DTI 규제를 해제한 ‘8.29대책’에서 보듯이 정부가 주택가격이나 전세가를 적극적으로 낮추려고는 하지 않고, 가뜩이나 빚더미에 올라있는 서민들에게 빚을 더 내 거품이 잔뜩 낀 주택가격과 전세가격을 떠받치도록 하고 있는 것이다.

<도표9> 공공임대 및 분양주택 공급 추이

주택가격이 본격적으로 하락하면 전세가도 떨어지게 돼 있다. 그 같은 자연스러운 시장의 가격조정을 정부가 나서서 가로막고 있는 것이다. 주택시장의 침체는 길어지고, 서민들의 고통은 더욱 가중될 뿐이다. 서민들이 전세가 상승으로 고통 받고 있는 것은 한두 해가 아니다. OECD국가 수준이 10~35% 수준에 비해 형편없이 적은(4% 수준) 공공임대주택 비중을 시급히 늘려야 한다고 우리 연구소는 여러 차례 지적한 바 있다. 공공임대주택을 획기적으로 늘리면 이처럼 매년 이사철만 되면 많은 서민들이 전전긍긍하지 않아도 된다.

그런데도 현 정부는 오히려 공공임대주택 공급을 줄이고 분양용, 매매용 주택을 대대적으로 짓는 보금자리정책을 펼치면서 ‘친서민’ 주택정책이라고 포장하고 있다. 2005년 이후 공공임대주택 공급량 변화(인허가 실적 기준)를 보면 10.3만(2005년) →10.6만(2006년)→13.3만(2007년)→10.8만(2008년)→7.7만(2009년)으로 현 정부 들어 가파르게 줄고 있다. 하지만 이 정도는 예고편에 불과하다. 올해는 현재까지 2491가구만이 승인됐다. 연말에 인허가 실적이 많이 는다 해도 이것은 정말 심각한 수준이다. 반면 공공부문의 분양주택 공급은 2005년 4.1만호에서 지난해에는 9.9만호까지 두 배 이상 늘었다. 공공이 공공임대주택은 짓지 않고, 분양주택만 열심히 지어대고 있으니 역주행도 이런 심각한 역주행이 없다. 이것이 MB가 '친서민 주택정책'이라고 포장하고 있는 보금자리주택정책의 실체다.

물론 지금 임대주택 물량에 영향을 미치는 것은 주로 2007년 인허가된 공급물량이므로 사실 지금 주택 임대시장에서 공공임대 공급은 줄어든 것이 아니라 매우 늘어난 상태다. MB정부 들어 공공임대 물량 공급이 본격 줄어든 2009년 물량이 영향을 미치는 것은 2012년 이후다. 그때 쯤에는 지금의 전세시장 내의 마찰적 미스매치가 상당히 해소되고 매매가 하락세가 본격화돼 전세가가 많이 떨어진 상황이 될 가능성이 높다. 하지만 그럼에도 불구하고 저출산 고령화 시대에 전략적으로 대비하기 위해서라도 정부가 공공임대주택 공급을 획기적으로 늘리는 방향으로 주택정책 방향을 수정해야 함은 변함없는 사실이다.

10) 앞에서 부분적으로 설명은 했지만, 현재 전세가가 오르는 이유에 대해 종합적으로 정리해달라.

앞서 설명한대로 주택 가격 대세하락기에 접어들면서 주택 매도후 전세전환수요 및 매입포기수요 증가로 일시적으로 전세수요가 늘어난 측면이 크게 작용하고 있다. 특히 주택가격이 가라앉으면서 전세 수요는 전세보증금 확보에 문제가 없는 ‘안전한 전세’ 수요로 집중되고 있다. 수도권 곳곳의 입주 단지에서 여전히 빚 많은 주택 소유자의 전세가 제대로 빠지지 않고 있는 것이 단적인 증거다.

거꾸로 전세 공급 측면에서는 가계 부채 부담으로 인한 ‘안전한 전세’ 공급의 부족과 일부 지역의 월세 전환 증가로 인한 전세물량의 상대적 부족, 빚 많은 다주택자들이 주택 처분을 위해 전세 를 내보내는 사례 증가, 수도권 입주 아파트에서 잔금을 치르지 못해 전세로 내놓지 못하는 입주 물량의 증가 등이 복합적으로 작용하고 있다. 한편 정부의 전세자금 지원으로 인한 전세시장 유동성 증가와 언론의 선동보도, 이에 차입비용을 줄이려는 주택소유자들의 전세가 끌어올리기가 복합적으로 작용하고 있다.

한마디로 주택시장이 대세하락기에 접어들면서 잠재적 주택매도자와 매수자간 힘겨루기가 전세시장을 배경으로 일어나고 있는 상황이다. 당장 전세시장에서 마찰적인 수급 미스매치가 있지만, 수도권 주택시장 전반의 주택 공급은 매우 과잉된 상황이다. 또한 전세가가 상승하면 전세 공급이 일정한 시기가 지나면 자연스레 증가해 가격 안정화 역할을 하기 마련이다. 더구나 주택 가격이 본격적으로 하락하면 전세가도 본격 하락할 가능성이 높다. 외환위기 때나 2008년 말에 그러했던 것처럼 말이다.

선대인 트위터 http://twitter.com/kennedian3

김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)

 http://bit.ly/bt7atq 금융권 주택담보대출 비중 51.3%..8분기째↑. 주목할 기사. 평균 담보인정비율(LTV)은 46.7%. 국민은행 호가가격 기준 이 정도인데, 실거래가로는 LTV 비율이 수도권에서 10%가량 상승했을 것

올해 1~6월 신규 주택담보대출 DTI 평균은 38.0%. 50~60%가 18.9%, 60% 초과가 2.3%. 자기 소득의 절반 이상을 원리금 상환에 써야 하는 가계가 21.2%. 이 정도면 정부, 금융권이 공공연히 '약탈적 대출' 자행하는 꼴

저축은행의 주택담보대출 연체율은 2008년말 9.0%에서 2009년말 10.4%, 올해 3월말 10.3%, 6월말 11.3%로 상승. 후순위 대출 주로 한 저축은행은 아파트 실거래가 하락하면서 이미 밀려드는 주택담보대출 연체에 정신 못차리는 형국

하이먼 민스키는 대출 차입자가 현금흐름으로 원리금 상환 능력 정도에 헤지차입자, 투기차입자, 폰지차입자로 구분.금융권에서 현재 이자만 내는 주택담보대출 차입자가 79%. 보수적으로 잡아도 이자밖에 감당할 능력 안 되는 투기차입자가 60% 이상

DTI 비율 50% 이상은 소득으로 이자도 못낼 가능성이 높은 사람들로, 자산가치가 지속상승해야 버틸 수 있는 폰지차입자로 분류 가능. 그렇다면 폰지차입자는 약 12% (60% X 21.2%)정도 될 듯. 부동산 거품 붕괴의 도화선 역할할 가능성

이런 판에 정부가 8.29대책에서 DTI규제 풀었으니, 국민경제 차원에서 얼마나 위험천만한 짓을 한 것인지요. 정말 위험천만한 정부

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김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)

제가 "집값 1/6까지 떨어질 것"이라는 발언을 한 적이 없고, 우석훈 박사의 해당 발언이 어떤 맥락에서 나왔는지 소개한 바 있습니다. http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=328123

그럼에도 불구하고 계속 제가 해당 발언을 한 것처럼 허위사실을 의도적으로 유포하며 저를 악의적으로 '폭락론자'라는 이미지로 덧칠하는 사람들이 있습니다. 이 정도면 충분히 참을만큼 참았다고 생각됩니다. 오늘 이후로 같은 내용으로 허위사실을 유포하는 사람들이 있으면 강력히 대응하겠습니다. 그런 내용을 유포하고 있는 사람들이 있으면 이 글에 댓글을 달아 제게 알려주시기 바랍니다.

또한 제가 부동산 대세하락을 경고하기 시작한 것은 2008년 중반(실제로 실거래가 기준 서울 지역 고점입니다)임에도 불구하고, 마치 우리 연구소가 10여년 동안 부동산 대세하락을 전망했는데, 틀렸다는 식으로 허위사실을 유포하는 사람들도 있습니다. 우리 연구소는 그동안 부동산 버블이 가져오는 사회경제적 폐해와 문제의 심각성에 대해 경고하고 "더 늦기 전에 집값 거품을 빼야 한다"고 주장했을 뿐 2008년 중반 이전까지 구체적으로 주택가격 하락을 전망하지 않았습니다. 부동산 시장 상황에 대해 우리 연구소들이 주장한 내용들이 하나둘씩 현실로 드러나고 많은 분들이 우리 연구소의 주장에 주목하자, 우리 연구소 주장을 음해하기 위한 것으로 판단됩니다. 이 같은 허위사실을 유포하는 사람들에 대해서도 필요한 조치를 취하겠습니다.

지난해 10월경 <위험한 경제학>을 출간한 뒤 "저는 집값 떨어진다고 하면서, 자기는 인세를 받아 강남에 집을 샀다"는 식의 음해성 허위사실이 유포된 적이 있습니다. 물론 사실무근의 허무맹랑하고 파렴치한 주장이어서 이에 대해 강력히 대응하였습니다. 하지만 이런 상황에도 불구하고 온갖 다양한 허위사실 레파토리로 저와 저희 연구소를 흠집내는 악의적인 무리들이 있습니다. 이런 사람들에게는 어쩔 수 없이 강력한 대응을 지속할 수밖에 없습니다. 다음 아고라 회원 여러분들께서는 이런 사정을 참작하시어 양해 바라며, 이런 파렴치한 자들의 선동과 허위사실 유포에 휘둘리지 마실 것을 당부드립니다. 감사합니다.

어떤 분 요청으로 최근 전세상황에 대해 코멘트합니다.

최근 집값 하락, 전세 강세는 주택시장 상황 변화를 보여주는 현상. 수요 측면에서 주택 가격 하락 기대감에 매도후 전세전환, 주택 매입 수요 감소로 인한 상대적 전세 수요 증가로 인한 병목현상 발생

주거 소비자 입장에서는 주택 매입과 전세는 대체제 관계. 하지만 주택가격 하락 기대감으로 주택 매입의 매력도가 떨어지면 대체제인 전세 수요가 늘기 마련.

전세 공급 측면에서는 집값 하락 기대감 때문에 갑자기 생겨난 전세수요로 상대적으로 공급 부족으로 느껴지는 상황. 이런 상황을 체감적으로 더 가중시키는 게 '안전한 전세' 부족. 집값 불안으로 보증금 확보 위해 빚 많은 집 기피하는 경향 증가 때문

하지만 수도권 곳곳에서 미분양, 미입주 물량 형태로 공급 과잉은 심각한 상황. 특히 올 하반기 수도권 입주 물량 10만호의 절반은 미입주 물량. 대부분 빚 많은 입주물량인데, 전세 5,6천에도 안 나가는 물량도 쌓여 있습니다.

집주인들도 정부의 부양책과 부동산업자들의 선동으로 아직 미련을 가지고 버티기 모드중. 이들이 보유한 물량 중 상당 부분이 집값 본격 하락하면 시장에서 정리된 뒤 '안전한 전세' 공급으로 이어질 텐데, 정부의 버티기 지원으로 조정이 지연되는 것

빚 많은 집은 전세 공급 남아돕니다.집값 본격하락하면 1~2년 안에 전세가도 떨어질 것으로 전망

9월 신규분양이 모두 미달. 건설업체들이 장사를 하고 싶어도 물건을 사줄 사람이 없다는 뜻. 이런 상황에서 부동산꾼들은 공급 물량이 줄어 2~3년 후 집값 뛴다고 합니다. 지금 집값에도 집을 못 사는데 2~3년후 더 높은 집값에 집 살 수 있을까요?

최근 부동산 선동 레파토리중 하나가 지금 공급 물량 주니 2~3년 후 집값 뛴다는 것. 제겐 지긋지긋한 레파토리지만, 주택시장 침체 지속되면 나오는 고질병. 이런 선동가들은 미래든, 현재든, 과거든 항상 주택공급은 부족해서 집값이 뛴다는 주장뿐.

공급은 기본적으로 가격의 함수. 이미 투기적 가수요도 거의 고갈된 상태에서 2000년대처럼 주택 가격 높아지면 수요는 줄고, 공급은 늘기 마련. 그로 인해 수급 균형이 깨진 상황. 이 경우 집값이 하락하면서 다시 새로운 수급 균형점을 찾는 게 당연

또한 현재의 주택가격에 따른 수급을 생각하지 않고, 수요에 대한 상대적 관점에서만 봐도 공급은 부족하지 않음. 예를 들어, 가파르게 감소하는 수도권 인구증가분(주택 수요의 기초) 대비 주택공급 물량은 최근 3년 동안 오히려 사상 최고 수준.

002년 35만명을 넘던 수도권 인구증가가 2009년에는 9만명으로 감소. 수도권에 주택 3만호만 지으면 인구증가분 모두 수용 가능. 나머지 공급분은 기존 주택자가 사줘야 한다. 그런데 이미 빚 내집 살 사람도 다 사버려 나머지는 공급 과잉 누적

더구나 2009년 수도권 인구증가 가운데 신생아가 절반, 순전입 인구의 60%는 20대 대학생들. 이들이 어떻게 최소 4억, 5억원씩 가는 수도권 아파트를 사줄 수요가 될까요? 인구는 줄어도 늘어나는 저소득 1인가구가 수억대 집 사준다는 얘기와 비슷

한 번 물어보죠. 공급이 아무리 많아도 그것을 초과하는 수요가 있으면 그것은 공급 과잉일까요, 부족일까요? 거꾸로 공급이 아무리 적어도 그 정도 공급도 찾는 수요가 없다면 공급 과잉일까요, 부족일까요?

부연하자면, 주택수급의 균형은 10~20년 정도 주기의 파동을 그리면서 조정되는 것. 과도했던 주택 가격이 떨어진 수준에서 다시 수요가 늘면 회복되는 것입니다. 그런 과정을 생략하고, 공급 부족으로 2~3년후 집값 뛴다는 주장은 예단이죠.

참고로, 미국이 주택버블 붕괴로 주택건설 주택착공 실적이 1950년대 집계 이래로 사상 최저 수준이 몇 년 째 계속되고 있지만, 어느 미국 언론도 공급 부족으로 2~3년 후 집값 폭등 식의 선동기사는 쓰지 않습니다. 오히려 그 같은 사실을 근거로 주택시장 침체가 장기화될 가능성이 크다고 언급할 뿐 

또한 부동산투기선동가들은 주택 수요에 대한 이해도 부족합니다. 유효 수요는 사고자하는 욕구(willingness)와 함께 살 수 있는 능력(ability)을 함께 갖춰야 유효수요입니다. 이미 2006년말~2009년까지 빚 내서 집 살 사람들은 거의 다 사버려 현재 수준의 주택가격을 떠받쳐줄 유효수요 풀이 고갈된 상태.

그런데 부동산 투기선동가들은 사고자하는 욕구를 가진 사람들을 모두 수요자라고 우깁니다. 이들은 영어로 표현하면 수요(demand)가 아니라 want(욕구는 있지만 구매력이 없어서 결핍을 느끼는 상태)일뿐입니다. 물론 시간이 지나 충분한 소득이 생기면 유효 수요로 전환되겠지만, 지금 당장은 아닙니다.

이처럼 want와 demand도 구분하지 못하는 자들이 주택가격을 논하고 있고, 그것을 제대로 제어하는 전문가나 언론도 없으니 국민들만 불쌍한 나라입니다. 아무쪼록 주택 가격에 따른 수급과 가격 결정원리도 이해못하는 부동산 투기 선동가들의 선동에 휘둘리지 마시길 바랍니다.

가을 정취에 흠뻑 젖어 즐거운 주말 보내시길 바랍니다. 꾸벅.

우리 연구소가 1년 가량 공들여 작업해온 서울지역의 주택가격지수 개발작업이 이제 막바지 단계에 이르렀습니다.

                                     

제조업에 비유하자면 이제 막 시제품이 나온 상태로 향후 검증과 보정을 거쳐야 하므로 일반 대중에게 공개하기 까지는 2~3개월 정도 더 걸릴 것으로 생각됩니다. 우리 연구소의 가격지수는 국민은행이나 부동산정보업체의 호가 위주 지수와 달리 실거래가를 바탕으로 한 지수이기 때문에 훨씬 더 현실의 주택시장 상황을 잘 반영하는 지수라고 확신합니다. 아마 나중에 전면적으로 공개된 지수를 보시면 '한국판 케이스-실러지수'가 나왔다고 믿을 수 있을 정도로 체감하는 현실과 매우 부합하는 지수라는 것을 아실 수 있을 것입니다. 또한 내년 봄까지 경기도 및 인천지역의 주택가격 지수를, 그리고 내년 안에 전국 각 지역별 주택가격 지수를 선보일 수 있을 것으로 생각합니다.

 

하루 빨리 많은 분들께 선을 보여 상당수 부동산정보업체들과 언론의 선동보도에 휘둘리는 많은 분들께 올바른 정보를 제공하도록 노력하겠습니다. 이 같은 주택가격지수를 만들기 위해 밤낮없이 수고해온 저희 연구소 정남수 부동산경제센터장과 이동철 조사연구원께 많은 격려의 박수 부탁드립니다.

 

그리고 서울지역 주택가격지수를 서울 전체와 25개 구별로(2010년 6월 가격 기준) 살펴본 결과를 아래 <도표>를 참고로 간단히 요약해 소개해드리겠습니다. 아직 시제품 단계이므로 서울 전체의 가격지수 흐름만 보여드리는 것을 양해해 주시기 바랍니다. 도표에서 KSERI는 저희 연구소를 지칭합니다. 사실 지금까지 저희 연구소가 설명드려온 내용을 재확인하는 내용이 많습니다.

 

 <도표>

(주) KSERI 작성

1. 우선, 국민은행 가격지수는 오를 때는 실거래가의 80% 수준 올랐습니다. 이런 상황이 근 10년가량 누적돼 왔으니 서울의 주택 가격 상승폭이 실제로는 국민은행 주택가격지수의 상승폭보다 훨씬 더 높을 개연성이 큽니다. 그나마 주택가격이 오를 때는 양반입니다. 주택가격이 내릴 때는 황당함 그 자체입니다. 실거래가 하락폭의 1/4수준밖에 안 내립니다. 7월 기준으로 서울 전역의 실거래가가 고점(2006년말 또는 2008중반) 대비 10~20% 내렸는데, 국민은행지수는 고점에서 지역별로 2~4% 내린 수준에서 요지부동입니다.

 

정부나 삼성경제연구소 등 대부분의 연구기관이나 학자들이 주택시장 상황에 대해 오판하는 것이 바로 이 때문입니다. 국민은행 가격지수는 어쨌든 정부공인통계이고, 지수가 작성되기 시작한 1986년 이후 가장 장기간의 시계열을 보여주는 통계입니다. 실제로 저희 연구소도 어쩔 수 없이 많이 활용할 수밖에 없습니다. 그런데 위에서 설명드린 국민은행 주택가격지수의 양상을 보면, 국내 주택가격은 상대적으로 과소평가돼 '국내에는 버블이 없다'는 논거를 간접적으로 뒷받침해온 측면이 있고, 반면 지금같은 하락기에는 얼마 전 삼성경제연구소의 엉터리 보고서처럼 '부동산 대세하락 없다'는 식의 주장을 뒷받침하는 근거가 되는 겁니다.

 

2. 이번에는 부동산정보업체의 지수와 비교해봅시다. 이를 보면, 부동산정보업체의 지수(올해 2월까지 자료만 확보해 소개해드리는 점 양해 바랍니다) 는 주택가격 상승기에는 상승폭을 거의 다 반영하는 반면, 하락기에는 국민은행 가격지수와 마찬가지로 하락세가 제대로 반영되지 않습니다. 이러다 보니 서울 지역의 실거래가가 고점보다 상당폭 아래로 떨어져 있는데도, 전 고점을 웃돌고 있는 우스꽝스러운 모양의 지수가 산출되는 것입니다. 아마 부동산정보업체도 이 같은 괴리를 잘 알겠지만, 스스로 자신들이 만든 지수를 부인하기 어려울 것입니다. 그리고 스스로 만든 가격지수에 세뇌되다시피 하니 이미 대세하락은 전망이 아닌 현실인데도 여전히 조정기다, 내년이면 다시 상승한다는 식의 터무니없는 전망을 내놓고 있는 것입니다. 그런데 이런 정보업체들이 만든 가격지수들을 각 신문, 방송이 대서특필하고 있으니 많은 국민들이 그릇된 판단을 하게 되는 것도 무리가 아닙니다. 이 땅에서 살아가는 국민들의 사정이 안타까울 뿐입니다.

 

3.  고점 대비 가격 하락폭을 보겠습니다. 제가 누누이 말씀드렸듯이 서울의 경우 강남 3구와 양천구 등은 2006년말~2007년 초, 강북 지역을 중심으로 한 그 외 대부분 지역은 2008년 중반이 고점이었습니다. 이 고점으로부터 서울 지역 모든 구에서 주택가격이 고점 대비 대략 10~20% 정도 떨어진 것으로 나타납니다. 물가상승률을 감안한 실질가격으로는 이미 15~30% 가량 떨어진 것이라고 할 수 있습니다.

 

4. 강남불패? 학군수요? 말짱 거짓말입니다. 부동산 대세상승기에는 투기버블을 합리화하기 위해 동원된 이런 핑계들이 통했는지 모르지만 이제는 아닙니다. 실거래 가격 기준으로 가격 하락폭이 가장 큰 곳이 양천, 송파, 강남 등 이른바 서울의 '버블세븐' 지역과 2008년의 뉴타운 바람을 주도했던 노도강 3구입니다. 다만, 최근 강남에서도 새로운 중심지로 부각되는 서초구의 하락폭이 10% 정도로 상대적으로 덜 떨어진 정도입니다. 투기거품이 심한 곳일수록 오를 때 크게 오르지만, 꺼질 때 더 크게 꺼집니다.

 

또 달리 표현하자면, 제가 말씀드렸던 용머리-용꼬리 모양으로 떨어지는 모양새가 확연한 겁니다. 즉, 지역별로는 강남3구와 양천구 등 버블 핵심 지역이 먼저 올랐다가 떨어지고, 이어 강북지역 등으로 투기가 확산됐다가 뒤따라 떨어지고 있습니다. 또한 평형별로는 투기버블을 주도했던 중대형이 먼저 올랐다가 떨어지고, 소형주택이 뒤늦게 2008년, 경우에 따라서는 2009년 중반까지 올라 고점을 찍고 떨어지고 있습니다.

 

5. 2008년말 경제위기 당시에는 서울 전역에서 대략 15~30% 가량 떨어졌습니다. 당시 하락폭이 가장 컸던 곳은 '강남3구'와 양천구로 이런 점에서도 '강남불패'는 거짓임이 이미 입증됐습니다. 올해 6월까지 하락폭은 경제위기 당시 하락폭의 8부 능선 정도까지 온 모양새입니다. 2008년말 하락폭이 워낙 컸던데다 2009년 반등폭이 컸던 강남3구 등 일부 지역을 제외하고 2008년 중반이 정점이었던 서울 강북 대부분 지역의 경우에는 이미 2008년말 수준이나 그 이하로 실거래가가 떨어져 있습니다. 

 

6. 지난해 반등기 때 고점을 회복했다고 언론에서 그렇게 떠들었지만, 실제로 고점을 회복한 지역은 단 한 지역을 제외하고는 없었습니다. 앞서도 말씀드렸지만, 부동산정보업체들이 자신들의 엉터리 지수를 동원해 그렇게 주장했지만, 실거래가 기준으로는 전혀 그렇지 않았습니다. 다만 일부 지역의 소형 주택은 고점을 회복하거나 일부 초과한 지역이 있었지만, 가장 큰 비중을 차지하는 중대형은 고점을 회복한 지역이 서울 전역에서 강남3구를 비롯해 단 한 군데도 없었습니다. 

 

7. 결론적으로, 1)강남불패는 이미 깨졌고, 서초구를 제외하면 오히려 집값 하락을 주도하고 있다. 2)소형 아파트가 뒤늦게 올랐지만, 소형도 비교적 빠른 속도로 떨어지고 있다 3) 고점 가격에서 거의 안 떨어진 것으로 나타나는 호가 위주의 국민은행 가격지수나 부동산정보업체 가격지수는 허구적인 가공의 숫자 집합에 가깝다는 것입니다.  특히 가격 하락기에는 국민은행 가격지수나 부동산정보업체 가격지수는 거의 사기 수준이라고 보시면 됩니다. 저희 연구소의 가격지수가 완성될 때까지는 보시기 번거롭겠지만, 국토해양부의 아파트 실거래가 사례만 믿으십시오.

 

우리 연구소 주택가격지수가 현재는 시제품 단계이지만, 더욱 박차를 가해 2~3달 안에 완성하겠습니다. 많은 분들이 신뢰할 수 있는 한국판 케이스-실러지수를 꼭 만들어 사기적인 부동산업체의 가격지수를 정리하겠습니다. 많은 격려와 성원을 부탁합니다

 

이미 우리 연구소가 여러 차례 경고하고 설명해온 것처럼 수도권의 부동산시장은 이미 대세하락 흐름에 들어가 있습니다. 하지만 아직 이 같은 주택가격 하락세는 여전히 초반부라고 할 수 있습니다. 위에서 설명드린 것은 올해 6월까지 상황인데, 이후에도 실거래가 하락세가 지속됐다는 점을 감안해야 합니다. 또한 서울의 가격하락폭은 그나마 아직 양호한 수준으로, 용인, 분당, 평촌, 화성, 수원, 일산, 파주, 김포 등 수도권 아파트단지들이 밀집된 도시들의 경우에는 실거래가가 30% 이상 하락해 있습니다.

 

이 같은 주택가격 하락 흐름은 이미 되돌리기 힘든 상태이지만, 정부의 억지 부양책으로 그 같은 가격 하락 조정이 지연되고 있을 뿐입니다. 정부가 시장의 정상적인 가격조정 과정을 방해하고 있으니 그 과정에서 '안전한 전세'를 찾는 수요들로 인한 병목현상이 풀리지 않아 전세가 상승 흐름이 길어지고 있는 것입니다. 하지만 이미 최대한 늦춰온 기준금리 인상 현실화 압력과 금융권의 거치기간 또는 대출 만기 상환 압력으로 주택가격 하락세는 이후 더욱 확연해질 것입니다. 그런 시점이 되면 전세가 상승세도 종지부를 찍게 될 것입니다.

 

최근 동아일보의 '부동산 전문가'라는 양반들이 뒤늦게 대세하락한다고 주장하면서, 그 근거로 인구 감소 등을 꼽는 것은 경제위기로서 부동산 버블의 성격을 전혀 이해 못하기 때문에 그런 것입니다. 하긴 더 황당하기로는 삼성경제연구소가 있는데, 가구수가 늘어나서 집값이 안 떨어진다고 강변하니 그보다는 나은지 모르겠습니다. 도대체 일자리와 소득이 없어 결혼 못한 30대 노처녀 노총각들과 급속한 고령화로 배우자와 사별한 할머니 할아버지들로 주로 구성된 1인가구가 무슨 돈이 있다고 최소 4억, 5억씩 가는 수도권의 아파트를 사준다는 말입니까.

 

지금 주택가격이 떨어지는 핵심 이유는 지나치게 높은 집값과 이를 떠받치기 위해 동원된 부채가 더 이상 감당하기 어려운 수준이기 때문입니다. 공급과잉압력과 인구 감소 등등은 이 같은 핵심이유와 연계된 2,3차적 변수이거나 중장기적으로 영향을 미치는 변수들일 뿐입니다. 

 

마지막으로, 우리 연구소 주택가격지수 완성에 박차를 가해 많은 분들이 신뢰할 수 있고, 주택시장의 현실을 정확히 반영하는 한국판 케이스-실러지수를 꼭 만들어 엉터리 정보가 난무하는 부동산시장을 정화해 나가겠습니다. 저희 연구소에 보내주시는 격려와 성원에 늘 감사드립니다.  

 

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참고로 알려드립니다. 김광수경제연구소 부동산경제팀이 우리나라 부동산 시장의 왜곡된 정보 생산 및 유통 구조를 바로잡고, 일반 국민들이 이해관계에 물든 엉터리 전문가와 왜곡된 언론보도로부터 더 이상 피해를 받지 않도록 하기 위해 [부동산 시장 흐름 읽는 법]을 최근 출간했습니다.

 

[부동산 시장 흐름 읽는 법]은 부동산 시장의 흐름을 제대로 읽는 방법은 물론 부동산과 관련된 각종 자료 및 지표들을 읽는 법과 독자 스스로 기초 자료들을 분석하고 그 의미를 해석할 수 있는 방법에 대해 알기 쉽게 설명했습니다. 여기에 소개된 방법들은 저희 연구소에서도 활용하는 방법으로 많은 독자분들께 도움이 되었으면 합니다. 

 

선대인 트위터 http://twitter.com/kennedian3 

김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)

어제 삼성경제연구소가 ‘부동산 시장, 대세하락 가능성 점검’이라는 보고서를 발표해 상당수 언론에서 인용 보도했습니다. 요즘 여러 일이 겹쳐 있어 긴 글을 잘 쓸 수 없는데, 아무래도 ‘삼성’이어서인지 이와 관련해 여러 분들이 제 트위터를 통해 질문을 주셨습니다. 총평부터 하자면, 삼성연 보고서는 기존의 부동산-건설업계 레파토리를 짜깁기한 한심한 수준의 보고서입니다. 제가 그동안 써온 글들을 꾸준히 읽어보신 분들은 그 보고서는 얼마나 엉터리이고 현실을 왜곡하는 보고서인지 잘 아실 것입니다. 솔직한 심정으로는 길게 되풀이해서 설명드리기도 싫지만, 삼성경제연구소가 가지는 영향력을 고려해 다시 한 번 설명드립니다. 얼마 전 제가 비판한 바 있지만 G20회의의 경제적 효과가 24조원이라는 내용의 보고서에 이어 삼성경제연구소가 얼마나 엉터리인지, 또한 기득권의 이해관계를 옹호하는 연구소인지 잘 보여주는 사례입니다.

'정직한 지식의 생산기관'을 자임하는 우리 연구소를 하루빨리 키워서 삼성경제연구소 같은 재벌 이해를 대변하는 연구소가 한국 사회와 경제, 그리고 좌우 정권 가리지 않고 뒤흔드는 현실을 바꿔놓겠습니다. 많은 분들의 지속적인 성원과 격려를 부탁드립니다.

설명의 편의를 위해, 그리고 시간 절약을 위해 어제 삼성경제연구소 보고서를 인용보도한 한 언론보도 내용에 제가 코멘트하는 식으로 정리(아래에서 빨간색 글씨 부분)했으니 양해 바랍니다. 시간이 되면 도표들을 곁들여 좀더 자세히 정리해 보겠습니다.

삼성硏 "집값 급락하지도, 대세하락 하지도 않을 것"

"대출 부실화 위험 낮고 가구수도 계속 늘어"
"거래활성화 유도하고 양도세 중과 폐지해야"

삼성경제연구소는 "가격조정과 인구구조, 불안심리 등을 종합적으로 점검해 볼 때 부동산 시장의 대세 하락 가능성은 낮다"고 분석했다.

연구소는 29일 `부동산 시장, 대세 하락 가능성 점검` 보고서에서 "대출규제의 효과, 가구수 증가와 낮은 자가보유율 등 잠재 수요의 존재로 인해 향후 부동산 경기가 급락하거나 장기 부진에 빠질 우려는 작을 것"이라며 이 같이 밝혔다.

연구소는 가격조정 가능성과 인구구조, 불안심리, 주택담보대출 측면에서 부동산 시장의 대세하락 가능성을 검토했다.

연구소는 먼저 "부동산가격 급락 가능성은 희박하다"고 평가했다. 한국은 LTV(담보인정비율)를 40~60%로 제한하는 등 엄격한 대출규제를 시행해 다른 선진국에 비해 주택가격 변동성이 상대적으로 작게 나타나는 등 대출부실화 위험이 적고, 앞으로도 위험대출군에 대한 과도한 대출을 막아 부동산가격 급락 가능성을 낮출 수 있다는 것이다.

LTV는 은행들의 대출자산 건전성을 보기 위한 지표. 그런 점에서 한국 은행들의 LTV 비율이 상대적으로 낮게 관리되고 있다는 사실은 다행이며, 적어도 미국처럼 금융권, 특히 제1금융권에 급격한 충격이 일어날 가능성은 상대적으로 낮다고 할 수 있음. 하지만 그렇다고 일반 가계에도 충격이 없을 것이라고 속단할 수 없음. 일반 가계 입장에서 주택 자산가치 대비 레버리지 비율이 어떤지를 국제적으로 비교하려면 한국의 경우 전세금의 비중도 고려해야. 2005년 기준 328만호인 전세 가구 수에 전세보증금 1억원만 쳐도 328조원. 현재 주택담보대출 340조원과 합치면 일반 가계 입장에서는 LTV비율이 20~30% 급상승하는 효과가 발생.

따라서 LTV 비율이 안정적이라고 해도 이는 시중은행의 대출자산 부실화 위험성이 상대적으로 낮다는 것이지, 빚을 많이 진 가계는 버티기 어려움. 그런데 가계가 버티지 못하면 결국 주택 가격은 떨어질 수밖에 없고, 주택가격 하락세가 지속되면 LTV비율 또한 지속적으로 높아질 수밖에 없음. 특히 서울 강남권 재건축 대상 단지와 판교신도시 등 2000년대 부동산 투기를 주도했던 아파트의 레버리지는 60% 이상. 이들 과다 차입 가계의 상당수가 버티지 못하고 매물 내놓으면 집값은 얼마든지 급락할 수 있음. 이미 2006년말(수도권 핵심지역), 2008년 중반(수도권 외곽) 이후 실거래가 급격히 떨어져 이미 강남 3구를 비롯한 서울 전역이 10~20% 하락했고, 용인, 분당, 평촌, 일산, 김포, 파주 등이 30~40% 하락한 것이 바로 그 때문임.

또한 현재의 LTV 평균 비율은 실거래가를 무시하고 고점 수준을 유지하고 있는 국민은행의 호가 지수에 비교해 낮다는 것으로, 실거래가를 기준으로 할 경우 이미 제2금융권의 주택대출 대부분은 부실화될 가능성이 높은 상태임. 제1금융권의 경우에도 주택대출 만기 상환 연장 등의 조치로 이자만 내는 상태인 가계들의 원리금 상환을 연장해주면서 부실 채권 처리를 미뤄주고 있기 때문이지만, 수면 아래에서 잠재적 부실 규모는 빠른 속도로 커지고 있음.

연구소는 또 "베이비 붐 세대의 은퇴로 주택처분이 급증하고 인구감소로 부동산 수요가 위축돼 침체가 장기화될 것이라는 우려가 있지만, 노후세대는 주택보유에 대한 니즈(needs)가 높고 주택수요의 기본 단위인 가구수가 지속적으로 증가하기 때문에 수요위축 가능성이 낮다"고 분석했다.

지금 당장 부동산 버블이 꺼지는 것은 인구 요인 때문이 아니라 소득 대비 지나치게 부풀어오른 가운데 이미 빚을 내서 집을 살 사람들까지 거의 다 사버렸기 때문에 떨어지는 것임. 즉, 가격 상승에 따른 수요 감소, 공급 과잉이 현재의 상황으로 시장의 가격메커니즘에 따라 가격 하락이 진행되고 있는 것임.

다만, 인구감소는 당장 영향을 미치기보다는 이미 대세하락 흐름에 접어든 주택시장의 침체를 장기화하게 되는 중장기적인 요소. 인구는 2018년에 줄어서 부동산-건설업계, 그리고 삼성경제연구소는 아직 주택시장 수요가 늘어난다고 주장. 주택수요는 머릿수 뿐만 아니라 구매력을 동반해야 함. 그런 면에서 경제활동인구는 2016년부터, 35~55세의 주택구매수요 연령층은 당장 2011년부터 감소하게 되는 것이 주택시장에 훨씬 더 큰 함의를 갖게 됨.

꼭 인구구조 변화 때문이라고는 할 수 없지만, 일본의 경우에도 부동산 버블의 정점과 붕괴가 35~55세 주택구매수요층 수요자 수의 변화와 일치했음. 일본의 경우에도 전체 인구의 정점은 2006년으로 버블 붕괴 15년 후임. 따라서 총인구가 향후 늘어난다는 것을 가지고 주택수요가 계속 늘어나 집값이 떨어지지 않는다는 것은 근거가 없음. 또한 가구수가 지속적으로 증가한다는 것은 주로 저소득 1인가구가 늘어나기 때문. 저소득 1인가구는 고령화에 따른 독거노인이나 일자리가 없는 가운데 집값은 높아져 결혼을 못하고 있는 노처녀노총각 그룹이 대부분. 전체 가구 평균 소득의 43% 정도에 불과한 1인가구가 지금의 최소 4억~5억 이상 되는 수도권의 아파트를 사줄 수요라는 것은 부동산업계의 희망사항일 뿐 넌센스. 우리와 비슷한 현상이 앞서 진행됐던 일본에서도 1인가구를 대상으로 매매용 주택을 공급하는 게 얼마나 터무니없는 짓인지 깨달았음

또한 노후세대의 주택보유에 대한 니즈가 높다는 것은 기존 주택을 계속 보유하겠다는 것일 뿐 40~50대 전반처럼 부동산 투기를 주도한 중대형 고가 아파트를 신규로 사줄 수요는 아님. 현재 부동산 거품의 주도주인 중대형 고가 아파트를 사줄 수요층이 줄면 지금의 부동산 버블의 핵심은 무너지게 돼 있음. 또한 이들 노후세대는 기존 주택을 그대로 보유하는 게 아니라, 규모를 줄여가는 경향이 있음. 상식적으로도 자녀 출가후 소득이 줄어드는 상태에서 관리비가 많이 드는 40~50평형대 아파트를 유지하는 것은 경제적으로 비효율적임. 더구나 현재의 니즈 조사는 주택가격이 계속 올랐던 2000년대의 경험을 배경으로 한 조사에 가까우며 향후 주택가격 대세하락에 대한 인식이 확산되면 이 같은 니즈는 급감하게 돼 있음. 이는 일본의 주택시장 상황이 이미 입증한 바임.

부동산 시장 불안심리에 대해서도 "자가보유비율이 낮아 잠재적 수요기반이 존재하기 때문에 가격하락에 대한 기대심리가 부동산 시장 전반의 위축을 초래하지 않을 것"이라고 예상했다.

지난 2005년 기준 한국의 자가보유비율은 55.6%로 세계 주요국 중 최저 수준이다. 추가적인 가격하락 기대를 갖고 있는 무주택자의 경우 주택가격이 낮아졌다는 인식이 확산되면 실수요로 전환될 것이라는 게 연구소의 분석이다.

자가보유비율이 낮다는 것은 그 자체로 잠재적 수요기반이 충분하다는 근거가 될 수 없음. 지난 10년간 전국적으로 350만호 이상의 주택이 공급됐고, 주택보급률이 20% 이상 급상승했는데도 자가보유율이 크게 높아지지 않은 것은 대부분의 주택이 과도한 주택대출차입을 통해 다주택 투기자들에게 돌아갔기 때문. 또한 주택가격이 너무 높아져 웬만한 가계가 집을 사고 싶어도 살 수 없다는 것을 나타내는 것임. 이는 현재의 주택가격 수준에서 집을 사줄 수 있는 수요가 이미 없다는 뜻으로 주택 가격이 상당히 큰 폭으로 떨어질 가능성을 나타내는 것임. 물론 주택가격이 낮아지면 수요가 일정하게 늘 수 있으나 최소 5년 이상에 걸쳐 현재보다 대폭 떨어진  가격이 형성돼야 발생할 수 있는 현상임. 즉, 버블 붕괴 이후에 바닥을 친 다음 나타날 수 있는 현상임.

연구소는 이어 "가계채무부담 확대가 주택처분 증가, 주택가격의 추가적 하락, 금융부실로 이어질 것이라 우려가 있지만, 대출자산 건전성이 개선되고 이자 지급부담 완화 등으로 주택담보대출 리스크는 하락할 것"이라고 전망했다.

지난해 주택담보대출의 평균 LTV는 34.5%로 전년보다 1.5%포인트 하락했고,
LTV 50% 이상인 대출 비중도 16.6%로 전년보다 2.2% 떨어졌다. 지속적인 대출규제로 LTV 비율이 낮아지는 등 대출건전성이 개선됐다는 게 연구소의 설명이다.

아전인수격의 눈속임용 자료를 사용하고 있음. 알다시피 2008년은 수도권 전반에서 주택가격이 급락했던 시기임. 반면 2009년은 주택가격이 반등했던 시기. 가계나 금융권이 주택대출 다이어트를 하기보다는 오히려 주택담보대출액을 급격히 늘려 버블 붕괴의 에너지를 키웠던 시기. 다만 2008년 비해 2009년의 주택자산가치가 급격히 오르다 보니 같은 자산가치 대비 대출액 비중을 나타내는 LTV 비율이 개선된 것으로 나오는 것은 당연. LTV 비율은 집값 변동에 따라 출렁이는 것으로 이것을 가지고 대출자산 구조가 개선됐다고 주장하는 것은 터무니없음.

오히려 실상은 지난해 말 이후로 실거래가 기준으로 주택 가격이 급락해 실질적인LTV 비율은 매우 높아진 상태임. 더구나 국민은행 호가 기준이 아닌 실거래가 기준으로는 고 LTV비율의 비중이 빠른 속도로 커지고 있음. 또한 금융감독원이 최근 발표한 주택대출 연체율이 7월 0.53%에서 0.64%로 한 달 만에 상당히 가파르게 상승했음. 이는 2009년초 금융위기 이후 가장 높은 연체율로 손실처리를 하기 전의 실질 연체율은 이보다 훨씬 더 높은 수준으로 추정됨. 물론 앞서 말했듯이 제1금융권의 연체율은 지금 당장 심각한 문제를 일으킬 수 있는 수준은 아님. 하지만 이미 주택의 실거래가와 사무용, 상업용 부동산 가격이 동반 하락이 지속되는 가운데 2012년 이후 만기상환도래액이 2009년의 두 배를 넘어설 경우 결코 안전하다고만 장담할 수 없음.

연구소는 다만 "부동산 시장이 장기 침체될 경우 금융부실 확대, 실물경제 부진 등을 초래할 가능성이 있다"며 부동산시장 안정을 위한 주택거래활성화 방안 등이 마련돼야한다고 지적했다. 지속적인 거래부진은 가계소비 위축, 주거이동성 제약, 지방세 감소, 주택공급 감소 등으로 이어져 실물경기 부진을 초래할 수 있다는 것이다.

연구소는 특히 "다주택 보유자의 양도세 중과를 폐지해 재고 주택시장의 거래 활성화를 유도하고, 중장기적으로는 양도세제의 시장왜곡 현상을 해소하기 위해 복잡한 세제를 단순화하고 일반소득과 함께 종합과세하는 방안을 검토할 필요가 있다"고 밝혔다.

지금의 주택거래 침체가 가계소득 대비 지나치게 높아진 주택가격 때문이므로, 이를 조정하지 않고 양도세 중과 폐지 등 임시방편책을 내세워봐야 주택시장의 장기침체만 부를 뿐. 위의 양도세 중과 폐지 등의 방안은 삼성경제연구소가 왜 부동산부자 등 재벌 기득권의 입장에 서 있음을 여실히 보여주는 사례일 뿐.

지난주 10일 열린 <하우스푸어> 출간 기념 우석훈 박사와 저의 대담 형식 공동강연회에서 우박사의 발언 취지를 왜곡하며 공격하는 사람들이 있습니다. 우박사는 일본보다 더 악화되는 한국의 사회경제적 구조를 감안하면 집값 거품이 심한 곳은 일본처럼 집값이 1/6까지 떨어지는 곳도 나올 수 있다는 취지로 발언한 것입니다. 또한 부동산 거품으로 인해 집은 고사하고 '햇살 드는 방'이라도 구하고 싶어하는 젊은이들의 애환을 우박사께서 위트있으면서도 차분하게 잘 전달해주셨습니다. 그런 맥락 속에서 나온 발언이 기사로 정리되면서 다소 자극적인 제목으로 소개되다 보니 진의가 제대로 전달되지 못했습니다. 이에 관해서는 이번주 초에 쓴 우석훈박사 주장의 배경이라는 글로 제가 짧게 설명한 바 있습니다.

(링크 참조)

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=324922

사정이 이런데도 부동산업계 관계자들을 중심으로 해서 우박사 발언의 취지를 근본적으로 왜곡하고 음해하는 사람들이 있습니다. 더 나아가 마치 우박사가 아닌, 제가 "집값 1/6" 발언을 한 것처럼 허위사실을 마구잡이로 유포하는 사람들이 있습니다. 그날 참석자들뿐만 아니라 그날 행사를 기사화한 내용만 읽어봐도 제가 그 발언을 하지 않았음은 명확하게 드러납니다. 그런데도 마치 제가 그 발언을 한 것으로 허위사실을 유포하는 부동산 투기 선동가들이 적지 않은 것은 분명히 속내가 있다고 봅니다. 그것은 발언의 당사자인 우박사보다 그들의 거짓과 선동을 지속적으로 파헤쳐와 그들의 '공적1호'가 되다시피한 저를 의도적으로 흠집내기 위한 것으로 보입니다. 하지만 이는 매우 파렴치한 작태이며, 명백한 허위사실 유포입니다. 따라서 앞으로 이와 관련해 허위사실을 지속적으로 유포하는 등 정도가 심한 경우 강력히 대응하겠습니다. 또한 일반 독자들은 그 같은 허위사실을 유포하며 저를 음해하는 사람들에게 속지 마시고, 그런 사람이 있을 경우 제게 알려주시기 바랍니다. 응분의 조치를 하도록 하겠습니다. 감사합니다.

선대인 트위터 http://twitter.com/kennedian3