글
우리 연구소가 1년 가량 공들여 작업해온 서울지역의 주택가격지수 개발작업이 이제 막바지 단계에 이르렀습니다.
제조업에 비유하자면 이제 막 시제품이 나온 상태로 향후 검증과 보정을 거쳐야 하므로 일반 대중에게 공개하기 까지는 2~3개월 정도 더 걸릴 것으로 생각됩니다. 우리 연구소의 가격지수는 국민은행이나 부동산정보업체의 호가 위주 지수와 달리 실거래가를 바탕으로 한 지수이기 때문에 훨씬 더 현실의 주택시장 상황을 잘 반영하는 지수라고 확신합니다. 아마 나중에 전면적으로 공개된 지수를 보시면 '한국판 케이스-실러지수'가 나왔다고 믿을 수 있을 정도로 체감하는 현실과 매우 부합하는 지수라는 것을 아실 수 있을 것입니다. 또한 내년 봄까지 경기도 및 인천지역의 주택가격 지수를, 그리고 내년 안에 전국 각 지역별 주택가격 지수를 선보일 수 있을 것으로 생각합니다.
하루 빨리 많은 분들께 선을 보여 상당수 부동산정보업체들과 언론의 선동보도에 휘둘리는 많은 분들께 올바른 정보를 제공하도록 노력하겠습니다. 이 같은 주택가격지수를 만들기 위해 밤낮없이 수고해온 저희 연구소 정남수 부동산경제센터장과 이동철 조사연구원께 많은 격려의 박수 부탁드립니다.
그리고 서울지역 주택가격지수를 서울 전체와 25개 구별로(2010년 6월 가격 기준) 살펴본 결과를 아래 <도표>를 참고로 간단히 요약해 소개해드리겠습니다. 아직 시제품 단계이므로 서울 전체의 가격지수 흐름만 보여드리는 것을 양해해 주시기 바랍니다. 도표에서 KSERI는 저희 연구소를 지칭합니다. 사실 지금까지 저희 연구소가 설명드려온 내용을 재확인하는 내용이 많습니다.
<도표>
(주) KSERI 작성
1. 우선, 국민은행 가격지수는 오를 때는 실거래가의 80% 수준 올랐습니다. 이런 상황이 근 10년가량 누적돼 왔으니 서울의 주택 가격 상승폭이 실제로는 국민은행 주택가격지수의 상승폭보다 훨씬 더 높을 개연성이 큽니다. 그나마 주택가격이 오를 때는 양반입니다. 주택가격이 내릴 때는 황당함 그 자체입니다. 실거래가 하락폭의 1/4수준밖에 안 내립니다. 7월 기준으로 서울 전역의 실거래가가 고점(2006년말 또는 2008중반) 대비 10~20% 내렸는데, 국민은행지수는 고점에서 지역별로 2~4% 내린 수준에서 요지부동입니다.
정부나 삼성경제연구소 등 대부분의 연구기관이나 학자들이 주택시장 상황에 대해 오판하는 것이 바로 이 때문입니다. 국민은행 가격지수는 어쨌든 정부공인통계이고, 지수가 작성되기 시작한 1986년 이후 가장 장기간의 시계열을 보여주는 통계입니다. 실제로 저희 연구소도 어쩔 수 없이 많이 활용할 수밖에 없습니다. 그런데 위에서 설명드린 국민은행 주택가격지수의 양상을 보면, 국내 주택가격은 상대적으로 과소평가돼 '국내에는 버블이 없다'는 논거를 간접적으로 뒷받침해온 측면이 있고, 반면 지금같은 하락기에는 얼마 전 삼성경제연구소의 엉터리 보고서처럼 '부동산 대세하락 없다'는 식의 주장을 뒷받침하는 근거가 되는 겁니다.
2. 이번에는 부동산정보업체의 지수와 비교해봅시다. 이를 보면, 부동산정보업체의 지수(올해 2월까지 자료만 확보해 소개해드리는 점 양해 바랍니다) 는 주택가격 상승기에는 상승폭을 거의 다 반영하는 반면, 하락기에는 국민은행 가격지수와 마찬가지로 하락세가 제대로 반영되지 않습니다. 이러다 보니 서울 지역의 실거래가가 고점보다 상당폭 아래로 떨어져 있는데도, 전 고점을 웃돌고 있는 우스꽝스러운 모양의 지수가 산출되는 것입니다. 아마 부동산정보업체도 이 같은 괴리를 잘 알겠지만, 스스로 자신들이 만든 지수를 부인하기 어려울 것입니다. 그리고 스스로 만든 가격지수에 세뇌되다시피 하니 이미 대세하락은 전망이 아닌 현실인데도 여전히 조정기다, 내년이면 다시 상승한다는 식의 터무니없는 전망을 내놓고 있는 것입니다. 그런데 이런 정보업체들이 만든 가격지수들을 각 신문, 방송이 대서특필하고 있으니 많은 국민들이 그릇된 판단을 하게 되는 것도 무리가 아닙니다. 이 땅에서 살아가는 국민들의 사정이 안타까울 뿐입니다.
3. 고점 대비 가격 하락폭을 보겠습니다. 제가 누누이 말씀드렸듯이 서울의 경우 강남 3구와 양천구 등은 2006년말~2007년 초, 강북 지역을 중심으로 한 그 외 대부분 지역은 2008년 중반이 고점이었습니다. 이 고점으로부터 서울 지역 모든 구에서 주택가격이 고점 대비 대략 10~20% 정도 떨어진 것으로 나타납니다. 물가상승률을 감안한 실질가격으로는 이미 15~30% 가량 떨어진 것이라고 할 수 있습니다.
4. 강남불패? 학군수요? 말짱 거짓말입니다. 부동산 대세상승기에는 투기버블을 합리화하기 위해 동원된 이런 핑계들이 통했는지 모르지만 이제는 아닙니다. 실거래 가격 기준으로 가격 하락폭이 가장 큰 곳이 양천, 송파, 강남 등 이른바 서울의 '버블세븐' 지역과 2008년의 뉴타운 바람을 주도했던 노도강 3구입니다. 다만, 최근 강남에서도 새로운 중심지로 부각되는 서초구의 하락폭이 10% 정도로 상대적으로 덜 떨어진 정도입니다. 투기거품이 심한 곳일수록 오를 때 크게 오르지만, 꺼질 때 더 크게 꺼집니다.
또 달리 표현하자면, 제가 말씀드렸던 용머리-용꼬리 모양으로 떨어지는 모양새가 확연한 겁니다. 즉, 지역별로는 강남3구와 양천구 등 버블 핵심 지역이 먼저 올랐다가 떨어지고, 이어 강북지역 등으로 투기가 확산됐다가 뒤따라 떨어지고 있습니다. 또한 평형별로는 투기버블을 주도했던 중대형이 먼저 올랐다가 떨어지고, 소형주택이 뒤늦게 2008년, 경우에 따라서는 2009년 중반까지 올라 고점을 찍고 떨어지고 있습니다.
5. 2008년말 경제위기 당시에는 서울 전역에서 대략 15~30% 가량 떨어졌습니다. 당시 하락폭이 가장 컸던 곳은 '강남3구'와 양천구로 이런 점에서도 '강남불패'는 거짓임이 이미 입증됐습니다. 올해 6월까지 하락폭은 경제위기 당시 하락폭의 8부 능선 정도까지 온 모양새입니다. 2008년말 하락폭이 워낙 컸던데다 2009년 반등폭이 컸던 강남3구 등 일부 지역을 제외하고 2008년 중반이 정점이었던 서울 강북 대부분 지역의 경우에는 이미 2008년말 수준이나 그 이하로 실거래가가 떨어져 있습니다.
6. 지난해 반등기 때 고점을 회복했다고 언론에서 그렇게 떠들었지만, 실제로 고점을 회복한 지역은 단 한 지역을 제외하고는 없었습니다. 앞서도 말씀드렸지만, 부동산정보업체들이 자신들의 엉터리 지수를 동원해 그렇게 주장했지만, 실거래가 기준으로는 전혀 그렇지 않았습니다. 다만 일부 지역의 소형 주택은 고점을 회복하거나 일부 초과한 지역이 있었지만, 가장 큰 비중을 차지하는 중대형은 고점을 회복한 지역이 서울 전역에서 강남3구를 비롯해 단 한 군데도 없었습니다.
7. 결론적으로, 1)강남불패는 이미 깨졌고, 서초구를 제외하면 오히려 집값 하락을 주도하고 있다. 2)소형 아파트가 뒤늦게 올랐지만, 소형도 비교적 빠른 속도로 떨어지고 있다 3) 고점 가격에서 거의 안 떨어진 것으로 나타나는 호가 위주의 국민은행 가격지수나 부동산정보업체 가격지수는 허구적인 가공의 숫자 집합에 가깝다는 것입니다. 특히 가격 하락기에는 국민은행 가격지수나 부동산정보업체 가격지수는 거의 사기 수준이라고 보시면 됩니다. 저희 연구소의 가격지수가 완성될 때까지는 보시기 번거롭겠지만, 국토해양부의 아파트 실거래가 사례만 믿으십시오.
우리 연구소 주택가격지수가 현재는 시제품 단계이지만, 더욱 박차를 가해 2~3달 안에 완성하겠습니다. 많은 분들이 신뢰할 수 있는 한국판 케이스-실러지수를 꼭 만들어 사기적인 부동산업체의 가격지수를 정리하겠습니다. 많은 격려와 성원을 부탁합니다
이미 우리 연구소가 여러 차례 경고하고 설명해온 것처럼 수도권의 부동산시장은 이미 대세하락 흐름에 들어가 있습니다. 하지만 아직 이 같은 주택가격 하락세는 여전히 초반부라고 할 수 있습니다. 위에서 설명드린 것은 올해 6월까지 상황인데, 이후에도 실거래가 하락세가 지속됐다는 점을 감안해야 합니다. 또한 서울의 가격하락폭은 그나마 아직 양호한 수준으로, 용인, 분당, 평촌, 화성, 수원, 일산, 파주, 김포 등 수도권 아파트단지들이 밀집된 도시들의 경우에는 실거래가가 30% 이상 하락해 있습니다.
이 같은 주택가격 하락 흐름은 이미 되돌리기 힘든 상태이지만, 정부의 억지 부양책으로 그 같은 가격 하락 조정이 지연되고 있을 뿐입니다. 정부가 시장의 정상적인 가격조정 과정을 방해하고 있으니 그 과정에서 '안전한 전세'를 찾는 수요들로 인한 병목현상이 풀리지 않아 전세가 상승 흐름이 길어지고 있는 것입니다. 하지만 이미 최대한 늦춰온 기준금리 인상 현실화 압력과 금융권의 거치기간 또는 대출 만기 상환 압력으로 주택가격 하락세는 이후 더욱 확연해질 것입니다. 그런 시점이 되면 전세가 상승세도 종지부를 찍게 될 것입니다.
최근 동아일보의 '부동산 전문가'라는 양반들이 뒤늦게 대세하락한다고 주장하면서, 그 근거로 인구 감소 등을 꼽는 것은 경제위기로서 부동산 버블의 성격을 전혀 이해 못하기 때문에 그런 것입니다. 하긴 더 황당하기로는 삼성경제연구소가 있는데, 가구수가 늘어나서 집값이 안 떨어진다고 강변하니 그보다는 나은지 모르겠습니다. 도대체 일자리와 소득이 없어 결혼 못한 30대 노처녀 노총각들과 급속한 고령화로 배우자와 사별한 할머니 할아버지들로 주로 구성된 1인가구가 무슨 돈이 있다고 최소 4억, 5억씩 가는 수도권의 아파트를 사준다는 말입니까.
지금 주택가격이 떨어지는 핵심 이유는 지나치게 높은 집값과 이를 떠받치기 위해 동원된 부채가 더 이상 감당하기 어려운 수준이기 때문입니다. 공급과잉압력과 인구 감소 등등은 이 같은 핵심이유와 연계된 2,3차적 변수이거나 중장기적으로 영향을 미치는 변수들일 뿐입니다.
마지막으로, 우리 연구소 주택가격지수 완성에 박차를 가해 많은 분들이 신뢰할 수 있고, 주택시장의 현실을 정확히 반영하는 한국판 케이스-실러지수를 꼭 만들어 엉터리 정보가 난무하는 부동산시장을 정화해 나가겠습니다. 저희 연구소에 보내주시는 격려와 성원에 늘 감사드립니다.
참고로 알려드립니다. 김광수경제연구소 부동산경제팀이 우리나라 부동산 시장의 왜곡된 정보 생산 및 유통 구조를 바로잡고, 일반 국민들이 이해관계에 물든 엉터리 전문가와 왜곡된 언론보도로부터 더 이상 피해를 받지 않도록 하기 위해 [부동산 시장 흐름 읽는 법]을 최근 출간했습니다.
[부동산 시장 흐름 읽는 법]은 부동산 시장의 흐름을 제대로 읽는 방법은 물론 부동산과 관련된 각종 자료 및 지표들을 읽는 법과 독자 스스로 기초 자료들을 분석하고 그 의미를 해석할 수 있는 방법에 대해 알기 쉽게 설명했습니다. 여기에 소개된 방법들은 저희 연구소에서도 활용하는 방법으로 많은 독자분들께 도움이 되었으면 합니다.
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김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)
