요즘 제가 시간이 여의치 않아  그냥 짧게 화두(?)를 던져볼까 합니다.

아래 그래프는 1986년 이후 서울 강남지역의 국민은행 아파트 가격지수를 물가지수를 반영해 실질화한 것입니다.

2009년 5월까지 그래프입니다만, 큰 그림을 보시는데는 별 무리 없지 않을까 합니다. 보시면 어떤 분들은 당혹스러울 것입니다. 언론에서 그렇게 집값 뛴다고 '난리 부르스'인데 이런 상황이라니. 제가 여전히 한국의 부동산 시장이 대세하락을 벗어나지 못했다고 하는 이유도 이 때문입니다.

더 이상 구체적인 제 생각을 말씀드리는 것은 일단 유보하겠습니다. 이 그래프를 보면 여러분들은 어떤 생각이 드시는지요?

참고로,  여기에서 서울 강남지역이라는 것은 강남 3구만이 아닌 한강 이남 11개 지역을 통털어 말씀드리는 것입니다. 강남 3구만으로는 이렇게 장기 시계열을 그릴 수 없어서 강남지역 전체로 대체합니다만 보시는데는 큰 무리 없을 것으로 봅니다.

제가 누누이 말씀드리지만 이번 집값 반등은  오래가지 못합니다. 이미 여러가지 지표를 통해 이번 반등기의 상승여력이 많지 않음을 확인하고 있습니다. 다시 한 번 말씀드리지만 언론의 선동보도에 휩쓸려 일희일비하지 마시기를 당부드립니다. 조만간 좀더 긴 글로 찾아뵐 수 있기를 바랍니다. 더운 여름날 모두 건강하세요.^^ 

  (주)국민은행자료로부터 KSERI 작성

참고로, 위의 그래프는 미국 케이스-쉴러 주택가격 지수 창안자 중 한 사람인 로버트 실러 교수가 1890년 이후 미국 집값에서 인플레이션 효과를 제거해 실질화해 추이를 나타낸 아래 도표와 같은 방법을 사용했습니다.  아래 도표는 1890년부터 물가상승률 효과를 제외한 미국의 기존 주택 가격을 지수화해 나타낸 것입니다. 이를 보면 1890년 가격지수 100으로 시작된 미국의 집값은 계속 등락을 거듭하며 파동을 그리고 있음을 알 수 있습니다. 최근에는 1970년대와 1980년대에도 부동산 붐이 일었지만, 어김없이 한 때의 붐은 가라앉고 가격지수는 여전히 100~110 수준으로 늘 수렴했음을 알 수 있습니다. 물론 세계 대공황 때처럼 가격지수 100 이하에서 비교적 장기간 머문 적도 있었고, 2000년대처럼 가격지수가 유례없이 급격히 상승한 적도 있었습니다. 하지만 현재 미국 상황에서 보는 것처럼 과도한 부동산 거품은 반드시 꺼졌고, 부동산 거품의 크기만큼 붕괴의 충격 또한 컸음을 짐작할 수 있습니다. 과연 한국은 어떨까요?

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

1960년대 후반 동유럽의 루마니아에서는 출산율이 매우 낮았다. 당시 차우세스크 독재정권은 낮은 출산율이 국가장래에 문제가 된다고 보고 강압적인 출산율 촉진책을 쓰기로 했다. 피임기구 수입을 금지했고 출산을 애국적 의무로 규정하고 아이를 많이 낳을수록 각종 세제 혜택도 주었다. 그리고 무엇보다 임신중절을 금지해버렸다. 그 결과 출산 촉진책을 도입한 1966년부터 1~2년 동안은 출산율이 과거보다 2~3배가량 폭증했다. 엄청난 성공이었다.  적어도 단기적으로는 말이다. 그런데 1~2년이 지나자 출산율은 도로 슬금슬금 내려가기 시작했다. 그리고 정책 도입 4년 후에는 정책 시행 이전 시기와 비슷한 수준까지 떨어졌고, 출산율은 이후로도 조금씩 계속 떨어졌다.

왜 이렇게 됐을까. 한 사회는 커다란 시스템을 이루고 있다. 출산율이 떨어지고 있다면 그러한 상황이 계속될 수밖에 없는 구조적 상황이 있기 때문일 가능성이 높다. 그런데 이런 구조적 상황을 외부에서 개입해 억지로 바꾸면 단기적으로는 효과가 나타나는 것처럼 보인다. 하지만 그 시스템은 시간이 지나면 다시 외부 개입의 효과를 무력화하는 방향으로 반응하게 된다. 이런 현상을 시스템 역학에서는 ‘정책저항(policy resistance)’이라고 한다. 루마니아에서도 바로 이런 정책 저항이 일어난 것이다.

루마니아인들은 출산을 억제하는 다른 방식을 찾아냈다. 그들은 피임약과 피임기구를  밀수해 사용했다. 또 산모들은 비위생적인 장소에서 불법 낙태수술을 받다가 합병증으로 사망했고, 영아 사망률도 폭증했다. 이렇게 해서 출산 촉진책은 무력화돼버린 것이다.

루마니아 국민들이 아이들을 낳지 않은 것은 그럴만한 사정이 있었다. 동유럽 국가들 가운데서도 가장 가난했던 루마니아 국민들은 사실 아이들을 많이 낳아 기를 수가 없었다. 육아 시설과 서비스가 턱없이 부족했고, 비좁은 아파트에서 3대가 같이 생활하는 경우가 허다했다. 일자리도 부족했고, 수입도 적었다. 결국 많은 사람들이 아이를 낳아봐야 기를 수가 없어 국영 고아원에 보내야 했다. 이 때문에 차우세스크 정권의 출산 촉진책은 실패했을 뿐만 아니라 국민들 가슴속에 정권에 대한 적개심을 키웠다. 1989년 동구공산권이 잇따라 무너졌을 때 차우세스크 정권은 성난 군중들에 의해 매우 비참하게 처형당했다. 이후 새로운 정부가 들어섰을 대 가장 먼저 폐지한 법은 임신중절 금지법이었다.

이 사례는 시스템 역학의 교과서로 불리는 ‘Businese Dynamics'에 소개된 사례다. 물론 위의 사례는 상당히 극적인 사례이지만, 우리는 이 같은 정책저항 사례를 곳곳에서 보게 된다. 교통혼잡을 줄인다는 명분으로 도로를 더 깔면 다시 차들이 더 몰려들고 대기오염이 증가되는 것과 같은 경우다. 무엇보다 지금 우리가 눈으로 보고 있듯이 금융규제완화를 통해 금융기관들이 마음대로 활개 치도록 한 조치들이 오히려 금융시스템을 거의 붕괴 직전까지 이르게 한 경우가 대표적이다.

이처럼 하나의 문제를 해결하려는 시도는 당장은 효과를 보이는 것 같지만 종종 새로운 문제를 만들어내고 기존 문제를 악화시키기도 한다. 그리고 그렇게 해서 지연되거나 수면 아래 가라앉은 듯 보이던 문제들이 일정한 시점이 되면 더 격렬한 반응을 띠며 폭발하기도 한다. 폭우로 불어난 물을 허술한 둑을 쌓아 막았지만, 물의 양이 불어나면 결국 둑이 터지면서 더 큰 충격으로 나타날 수 있는 것과 같은 이치다.

물론 문제의 근원을 시스템 차원에서 정확히 파악해서 문제의 근원을 바로잡는다면 그 같은 정책저항은 최소화할 수 있다. 지금까지 한국경제의 위기를 보여주는 많은 현상들의 근저에 부동산 거품이 있음을 설명했다. 그렇다면 당장 고통은 따르더라도 이 부동산 거품을 꺼뜨리는 것이 시스템 차원에서 문제를 해결하는 정도라고 할 수 있다. 하지만 현 정부는 그렇게 하지 않았다. 부동산 거품을 꺼뜨리는 근본 수술은 피한 채 부동산 거품이 드러내는 온갖 한국경제의 병증들에 대해 대증요법을 구사했다. 그렇게 해서 급성 증상들은 많이 가라앉았다. 하지만 병의 뿌리는 사라지지 않았다. 오히려 속병은 더욱 깊어지고 있는 양상이다. 2008년 하반기 이후 정부가 실시한 각종 정책들에 대한 한국경제라는 시스템 차원의 정책저항이 이미 일어나고 있는 것이다. 

예를 들어보자. 2008년 시중금리가 폭등하자 정책당국은 기준금리를 인하해 시중금리를 떨어뜨렸다. 또 경기 부양을 명목으로 대규모 재정적자를 일으켜 시중에 돈을 풀었다. 이렇게 해서 돈이 풀린 결과 부동산 거품은 다시 부풀어 오르고 국고채 공급 증가로 채권 금리는 상승 압력이 커지고 있다. 언제가 됐던 시중금리도 다시 올라갈 수밖에 없는 압력이 커지고 있는 것이다.

더구나 자연스러운 시장상황에 맞지 않게 억지로 금리를 떨어트려 놓으니 은행들의 순이자마진이 주는 등 수익성이 급감했다. 시중은행들은 이를 만회하고 신용리스크를 반영하기 위해 가산금리를 높이는 방향으로 반응했다. 가산금리는 약정 당시 조건이 고정되므로, 향후 금리가 오르면 빚을 진 가계들은 더 큰 부담을 지게 됐다. 또 가계 부채의 거치기간과 일시상환 만기를 연장한 덕에 당장 부동산 투매는 막았지만, 그 덕에 가계의 채무 구조조정은 지연됐다. 이 과정에서 가계는 더 비싼 이자를 물게 됐고, 향후 가계들의 원리금 부담은 더 커지게 됐다.

정부는 부동산 폭락을 막는다는 핑계로 부동산 대출 규제를 풀어서 거품을 더 키워버렸다. 가뜩이나 둑이 넘쳐흐를 지경인데 둑 위에 고이는 물의 양을 늘려버린 것이다. 나중에 집값 거품이 빠진 뒤 다시 회복할 때 마중물로 쓰일 수 있었던 것을 집값 거품 붕괴의 에너지를 더하는 방향으로 써버린 것이다. 가뜩이나 2000년대 부동산 투기 과정에서 미래의 주택 수요를 당겨 집값을 부풀렸는데, 조금 남아있던 주택수요마저 앞당겨 끌어다 써버린 것이다.

또 가계가 부동산 부채 청산을 하도록 하지 않고 계속 부동산에 목을 매게 하는 바람에 생산경제로 돈이 흐르는 시기를 계속 지연시키고 있다. 가계들은 은행 빚을 갚느라 저축과 지출을 줄이게 된다. 이렇게 해서 민간 자력에 의한 경기 회복은 계속 지연되고 내수 침체는 더욱 장기화한다. 그 결과 주택시장의 정상적인 회복 여력도 점점 줄어들게 된다.

정부가 건설업체들의 미분양 물량을 매입해 건설업체들 자금난을 해소해준 조치는 어떤가. 건설업체들이 분양가를 내려 미분양물량을 해소하는 것을 방해함으로써 미분양 해소가 지연되고 주택시장의 본격적인 회복을 지연시켰다. 또 정부가 대규모 토건사업을 일으켜 자금난에 시달리던 건설업체들을 부양함으로써 건설업체들의 구조조정을 방해했다. 그렇게 해서 미분양 물량에 물린 건설업체들의 부실 채권은 물 밑에서 계속 늘어나고 있는 양상이다. 또 이미 포화된 주택시장에서 정부 지원으로 살아남은 건설업체들이 계속 아파트를 지어대게 됐다. 지금도 미분양이 넘쳐나는데 미분양 사태를 장기화하고, 2010년대 만성적인 공급과잉상태로 몰고 가게 되는 것이다. 똑같은 일이 1990년대 일본에서 일어났음은 이미 설명했다. 

또 정부가 막대한 지원을 통해 금융기관과 업계를 지탱하다 보니 금융기관과 업계는 갈수록 정부에 기대게 됐다. 특히 금융기관들은 자신들의 무리한 대출경쟁으로 인한 시장의 호된 채찍질을 맞지 않은 결과 여전히 겁도 없이 주택담보대출에 손을 대고 있다. 물론 정부의 구조조정 방해로 업계의 옥석이 제대로 가려지지 않아 기업에 자금을 대출하는 것이 부담스럽기 때문이기도 하다. 이렇게 해서 실물경제로 돈이 흘러들지 않아 실물경제 회복 또한 지연되고 있다.

정부가 당장 기업들의 부담을 덜어준다는 핑계로 단기 ‘알바’ 일자리를 늘리고 평균임금을 깎은 바람에 가계 소득이 줄어 내수기반을 지속적으로 취약하게 만들었다. 이 모든 상황에 더해 정부는 정책수단을 일찌감치 소진해버려 새로운 경제충격이 발생하면 다시 손쓸 여력이 얼마 남아있지 않게 된다.

사실 여기에서 일일이 다 거론하기 힘들 정도로 경제 전반에서 이미 많은 정책저항이 일어나고 있다. 이 모두가 부동산 거품 제거라는 근본적인 문제 해결을 외면한 채 땜질식 처방으로 일관한 결과다. 그 결과 당장은 대부분 나라에서 부동산 거품이 꺼지는데 한국만은 부동산 거품이 다시 일고, 상대적으로 경기가 좋은 것처럼 느껴지겠지만 그건 단기에 그칠 뿐이다. 시간이 지날수록 한국경제의 상황은 문제의 근원을 해결했을 때에 비해 더 나빠질 가능성이 높다. 다른 모든 나라의 주택시장이 반등하게 될 때도 한국은 더 오랫동안 부동산 시장 침체를 지속하게 될 가능성이 높다. 또 부동산 거품과 과도한 부채가 해소되지 않은 탓에 조그만 외부 충격이 발생해도 만성적인 경제 위기에 시달릴지도 모른다. 이렇게 볼 때 현 정부는 단기적 충격을 최소화한다는 핑계로 중장기적 충격의 총량을 최대화하고 있다. 정말 나쁜 정부다.

이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Lost in Seattle님께서 띄워주신 글입니다. 미국의 사례이지만, 최근 한국 부동산시장 상황에 대해 시사점을 주는 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 얼마 전 띄운 '미국서 보는 강남 불패론, 진실일까?(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=716438)'와 '2007년 시애틀 vs 2009년 서울-부동산 심리 비교(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=717401&RIGHT_DEBATE=R4)라는 글과 함께 참고바랍니다. Lost님의 다른 글들도 저희 연구소포럼에서 보실 수 있습니다. *****************************************************************

그동안 제가 2007년 여름. 버블 붕괴 이후의 스토리는 한번도 말씀드린 적이 없던것 같습니다.

오늘은 버블 붕괴 시작 이후부터 지금까지의 스토리를 말씀 드릴까 합니다.

2007년 8월에 본격적인 서브프라임 사태가 부각되면서

시애틀의 부동산 시장은 엄청난 추위를 맞이합니다.

이미 진행중이었던 거래를 제외하면 시장은 거의 꽁꽁 얼어 붙었습니다.

그해 겨울은 그래도 따뜻햇습니다.

보잉도 밀린 주문을 처리하느라 바빴고,

MS도 더많은 수의 직원은 충원하지 않았지만 여전했습니다.

다만, 부동산 시장의 경우는

바이어(구매자)가 관망세로 다들 돌아서 버리니

자연적으로 가격은 내림세로 향하고 있었습니다.

2007년 겨울이 지나고, 2008년 봄이 오자

시애틀의 부동산은 약 10% 이상 떨어졌습니다.

원래 시애틀 지역은 봄이 되면 부동산 시장이 기지개를 폅니다.

스프링 바운스라고 하여, 봄에는 가격도 오르고 매매건수도 늘어납니다.

2008년에도 어김없이 전년에 비해서는 떨어졌지만,

지난 겨울에 비해서는 약간의 아주 약간의 반등이 있었습니다.

이 기회를 언론은 놓치질 않습니다.

혹자는 미국이 아주 정의로운 사회라고 생각하시는 분도 계신데..

미국은 진정한 자본주의 사회입니다.

미국의 건설조합은 그 힘이 막강합니다.

부동산 회사는 지금이야 말로 집을 사야할 때다.

이렇게 집값이 싸졌을 때가 구매 최적기다. 말들이 많습니다.

언론도 지원사격을 합니다.

시애틀 경제는 아직 튼튼하니 시애틀은 아직 문제가 없을 것이다. 등등.

그래서...

결국 2008년 봄,여름. 스프링 바운스가 영원할거라고 믿었던 몇몇 분들은

결국 그때 집을 삽니다....

부동산 불패론을 한국에서 직접 경험했던 한인들중 다수도 이 대열에 동참했습니다.

http://www.redfin.com/WA/Bellevue/10022-NE-29th-Pl-98004/home/506656

위 주택은 오늘도 팔려고 내놓은 집입니다.

이 집도 제가 최근 말씀드린 벨뷰의 노른자위, 클라이드 힐에 위치한 고급집입니다.

이 주택의 History를 보시면 (위 표를 참고하세요.)

지금의 주인은 2008년 6월에 이 집을 197만불에 샀습니다.

(아시다시피 당시는 서브프라임으로 집값 폭락을 누구나 다 예견할수 있던 싯점이었습니다.)

아마도 집주인은 당시 2007년 보다 많이 싼 집값에 만족하고 구매했으리라 생각됩니다.

집을 사고 1년도 지나지 않은 시점인, 2009년 1월. 그는 150만불에 손해보고 집을 시장에 내어 놓습니다.

50만불이나 손해보고 내놓았지만, 아무도 관심이 없습니다.

다시 130만불로 에스킹 프라이스(Asking Price)를 내리고, 그것도 여의치 않자

다시 110만불로 가격을 내립니다.

110만불로 내린지 3개월. 아직도 임자가 나서지 않는지, 아직도 For Sale 상태입니다.

이 집이 과연 100만불에 라도 팔릴수 있을까요?

이미 부동산 버블이 붕괴하고 있을 당시에,

언론이나 광고를 믿고 투자한 이분은 1년만에 100만불(12억원)을 손해보고 있습니다.

잘 기억하십시오. 이 분은 결코 막차를 타신게 아닙니다.

이미 급격히 떨어지고 있는 와중에 산 집입니다.

이번 달에도 어김없이 시애틀의 신문에는

주택시장이 바닥친 것 같다는 예측들이 1면을 장식하고 있습니다.

작년 이맘때 보다 지난달 집이 조금 더 팔렸다는 이유로 분위기를 띄우고 있습니다.

가격도 스프링 바운스 덕분에 약간 올랐습니다.

하지만 저는 지금이 집을 살기회가 아니라고 굳게 믿고 있습니다.

오랜 시간 시애틀 부동산 시장을 관찰한 저로서는

바닥은 아직 한참 멀었다가 제 판단입니다.

부동산 거품이 꺼질 때, 빨리 파는 것이 가장 현명한 판단입니다.

문제는... 내가 팔았다면 누군가는 분명히 샀다는 의미입니다.

폭탄은 내게서 떠났지만, 그 폭탄은 아직 터지지 않고 다른 사람에게 넘어갔을 따름이지요.

버블이 꺼지는 것을 직접 보고도 위와 같은 사례는 늘 일어납니다.

한국은 과거 IMF 당시의 학습효과를 너무 맹신하는 분들이 많은 듯 합니다.

시애틀도 과거 90년 초에 LA와 달리 폭락을 하지 않았습니다.

그 당시의 학습효과 때문인지 2008년에도 폭탄을 안은 사람이 꽤 있습니다.

지금은 IMF때와는 다릅니다.

그 당시야 다들 아시다시피 세계경제가 부동산 버블로 진입하고 있을 아주 호경기 였으니까요.

급락했던 강남 아파트가 다시 급등하니

‘IMF학습효과가 과연 맞구나’ 라고 많이 생각들 하시겠지요.

하지만 지금 내손에 들고 있는 물건이

떡인지 폭탄인지...

잘 분간하실 혜안을 가지시길 바랍니다.

“강남 집값 2006년 고점 가격 회복” “인천 청라, 청약 열기 뜨겁다” “수도권 집값 상승세 반전” “한국 경기 전 세계에서 가장 빨리 회복” “지금이 집을 사기에 가장 적절한 시점” “지금이 집을 살 마지막 기회” “2010년 이후 집값 본격 상승세” “다른 나라는 몰라도 한국은 다르다” “지방은 몰라도 수도권 집값은 안 떨어진다.”

2009년 상반기에 많은 이들이 이런 보도를 수도 없이 접했을 것이다. 각종 언론 매체에서 금방이라도 다시 집값이 폭등할 것처럼 경쟁적으로 유사한 부동산 관련 보도를 쏟아냈기 때문이다. 또한 각종 인터넷 부동산포털 등에서도 이런 주장을 하는 ‘고수’라는 사람들이 널려 있다.  그런데 이상하지 않은가. 언론 보도만 보면 부동산시장에서 난리가 난 것 같은데 당장 동네 부동산중개업소는 여전히 한산하니 말이다. 집을 팔려고 내놓아도 여전히 집을 보러 오는 사람도 그다지 많아지지 않았다. 물론 집값이 급락하고 거래가 얼어붙었던 2008년 말보다는 사정이 좋아졌지만, 언론에서 떠드는 것과는 큰 괴리감을 느낄 것이다.

더구나 “미분양 물량 사상 최고” “준공 후 미분양 갈수록 태산” “인천 청라 외에는 분양 참패” “버블세븐 경매 물건 지난해보다 급증” “건설업체들 분양가 인하 도미노” 등등 앞서 거론한 언론보도들과는 도저히 아귀가 맞지 않는 보도들이 이어지니 더더욱 헷갈릴 수밖에 없다. 그리고 조금만 생각해봐도 세계 경제 위기의 한복판에서 가계 소득이 줄고, 기업 구조조정이 진행되는 상황에서 집값만 뛴다는 것이 비정상으로 느껴지지 않는가. 다른 모든 나라에서 부동산 거품이 다 꺼지고 있는데, 한국만 집값이 급락하다가 도로 오른다는 게 너무나 이상하지 않은가. 

일본에서 부동산 버블이 붕괴할 때 언론들이나 소위 부동산 전문가라는 사람들이 어떤 식으로 말했을까. 일본 도쿄 등 3대 도시 주택지의 가격 추이를 나타낸 <도표>를 보자. 도표에 당시 언론 등을 통해 많이 나왔던 말들을 정리해보았다. 어떤가. 2000년대 내내 너무나 익숙하게 들은 말들이지 않은가. 특히 부동산 버블이 붕괴되는 초기에도 “집값이 떨어졌을 때 집을 사라” “지금 집 안 사면 앞으로 영원히 집을 살 수 없다”는 등의 감언이설이 난무했다.

그런데 수년 후 언론과 부동산 전문가라는 사람들은 다른 소리를 내놓기 시작했다. “더 늦기 전에 집을 처분해라!” 그런데 그 사이에 집을 샀던 사람들은 도대체 어떻게 됐을까.

현 정부는 경기침체를 핑계로 4대강 사업 등 대규모 토건사업을 남발하는 등 국민 세금과 자식세대들의 미래를 망치고 있다. 겉으로는 서민 경기부양과 일자리 창출을 내세우지만, 자금난에 시달리는 건설업체에 유동성을 공급해 부동산 거품을 떠받치는 데 골몰하고 있다.

실제로 아래 <도표>에서 월별 건설수주액 추이를 보면, 연말의 밀어내기 발주 효과를 제외하면 공공부문 발주액 물량이 올해 초부터 크게 늘어나 공공부문 비중이 60~70% 수준까지 치솟고 있다. 또한 공공발주 물량의 공종별 물량 추이를 보면 올 들어 건축 물량은 큰 변동이 없는 가운데 토목공사 물량이 폭증하고 있다. 전체 공공발주 물량 가운데 토목사업 비중이 70~80%대를 오르내릴 정도로 높아진 것이다. 4대강 사업과 경인운하 사업, 새만금사업 및 각종 고속도로 및 국도 등 사업의 경제성이 의심스러운 대규모 토건사업에 재정을 퍼붓고 있는 것이다.

특히 대규모 토건사업의 대부분은 상위 10개 재벌 건설업체들에게 돌아가는 턴키 방식으로 발주하고 있다. 즉 대규모 토건사업마저도 경기부양 및 일자리 창출 효과가 가장 떨어지고 재벌건설사들에 일방적으로 유리한 방식으로 집행하고 있는 것이다. 이것이 바로 이명박정부가 부동산거품 붕괴가 시작되면서 민간 건설사업 물량이 줄어든 가운데 공공토건 사업을 일으켜 자금난에 시달리는 재벌건설업체들을 먹여 살리는데 막대한 재정을 탕진하고 있다는 확실한 증거라고 할 수 있다. 연간 공공부문 공사물량이 2008년 약 80조원에 이른 상황에서 불요불급한 대규모 토건사업에 또 다시 막대한 재정지출을 투입하고 있는 것이다. 그것도 자신들이 막무가내로 내지른 감세정책 때문에 이명박정부 임기 동안 99조원의 감세가 이뤄져 재정적자가 급증하는 상황에서 이런 짓을 하고 있다. 99조원 감세 혜택의 80% 가량이 부동산 부자 등 부유층과 매출 1000억원 이상 대기업에 돌아가는 것은 익히 잘 알려져 있다. 현 정부가 겉으로는 ‘서민정부’라고 하지만 실제로는 철저히 반서민 정부인 것이 이런 점에서 드러난다.

<도표> 건설사업 물량 및 비중 추이

(주) 통계청 자료로부터 KSERI 작성

과거 일본이 버블 붕괴 당시 대규모 토건사업 위주의 경기부양으로 재정적자폭이 커져 만성적인 경제위기를 겪었던 것이나 현재 미국 경제가 1조달러를 넘는 막대한 재정적자로 휘청거리는 것이 먼 나라 얘기가 아니다. 한국의 경우 당장은 상대적으로 재정상태가 괜찮아 보이지만, 향후 급속한 고령화나 경제성장률 추이 등을 감안할 때 향후 재정악화 가능성이 상당히 높다. 그런 가운데 이명박정부는 무리한 감세정책과 대규모 토건사업 남발로 국가 재정을 위기에 빠트리고 있다. 나중에 벌어질 일은 생각하지 않고 자식세대가 써야 할 몫까지 끌어와서 자신들의 쌈짓돈인양 부유층과 재벌기업 등에 마구잡이로 퍼주고 있는 것이다.

이명박정부 감세정책과 토건 부양책의 문제점은 시행 첫 해 만에 벌써 여실히 드러나고 있다. 국가 채무가 내년에 400조원을 돌파하고, 연간 국가채무 이자만 20조원에 이를 지경이 됐다. 이런 상황에서 이명박정부는 한술 더 떠 기업 투자를 촉진한다는 핑계로 대부분 재벌기업에 혜택이 돌아가는 연구개발 비용의 세액공제율을 대폭 높이고, 설비투자 세액공제 대상을 확대하는 방안을 이달 초 발표했다. 더구나 재정수지 적자가 폭증하는 상황에서도 이 같은 조치들이 재정수지에 미칠 영향에 대한 추계작업조차 하지 않았다. 그러면서도 부족한 세수를 보완한다는 명목으로 부가가치세와 에너지세 등 간접세 비중을 높이는 방침을 내비치거나 비과세 및 감면 조치를 축소하겠다고 밝히고 있다. 물론 지나치게 남발된 비과세 및 감면 조치는 조세 형평성 측면에서 어느 정도 정리가 필요하지만, 부유층에 대한 대규모 감세와 재정지출을 조정하지 않은 상태에서 이를 추진하는 것은 형평성 측면에서도 더 큰 문제를 낳게 된다. 심각한 경기침체 상황에서 서민들의 주머니에서 돈을 꺼내 부유층의 주머니를 채워주는 사태가 계속된다면 대규모 조세저항 운동이 일어날 가능성도 배제할 수 없다.

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Lost in Seattle님께서 띄워주신 글입니다. 미국의 사례이지만, 최근 한국 부동산시장 상황에 대해 시사점을 주는 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 얼마 전 띄운 '미국서 보는 강남 불패론, 진실일까?(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=716438)'와 '2007년 시애틀 vs 2009년 서울-부동산 심리 비교(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=717401&RIGHT_DEBATE=R4)라는 글과 함께 참고바랍니다. Lost님의 다른 글들도 저희 연구소포럼에서 보실 수 있습니다. *****************************************************************

오늘 MBC뉴스를 보니, 강남지역의 평당 시세가 4,000만원을 회복했단 소식을 들었습니다.

이놈의 뉴스란게... 집값이 급락할때는, 급매는 시세가 아니니 어쩌구 하더니

오를때는 서민들 가슴에 대못질하는 통계를 잘도 이야기해 댑니다.

2001년. 제가 미국으로 떠나올때,

강남은 대략 평당 1,000만원 정도였습니다.

그때도 아마 1,000만원 시대라고 언론이 많이 떠들어 댔습니다.

미국이나 한국이나 언론이 부동산 경기 부추키는데는 한몫합니다.

당시 제 연봉이 약 6,000만원으로 기억하는데,

저도 강남에 있는 30평형대 아파트에 살았더랬습니다.

당시 시세가 아마 3억정도 했던 것으로 기억합니다.

지금 4배이상 올랐으니, 아마 요즘 한국 강남에 사는 회사원의 연봉은

대체로 2억 4천만원 정도 하겠군요...

한달에 1,200만원. 그 정도면 12억-15억 짜리 아파트에 살아도 별 무리가 없겠군요.

미국에 그정도 시가 집이면 재산세만 일년에 1,500만원 정도나옵니다.

한달에 130만원 정도는 부동산 보유세로 낼만큼 충분한 소득이 있어야 겠지요.

갑자기 맨하탄이 평당 얼마나 하는지 궁금해져서 미국 웹사이트를 찾아보았습니다.

맨하탄도 전부가 살기 좋은 곳은 아니라 하니

최근 가장 각광을 받는 곳이라는 Upper East Side를 조사해 보았습니다.

평균 아파트 매물의 가격이 3.6밀리언(40억원)정도 였습니다.

맨하탄 중에서도 비싼 곳이니 그럴만 합니다.

스퀘어 피트당 평균가격을 보니, $1,214불입니다.

1평당 35.5 스퀘어피트이니, 평당 43,000불이 나오는 군요.

원화로 환산하면 약 5,000만원 정도.

아직은 맨하탄의 고급주택가가 더 높아보이는 군요.

그런데...

미국은 한국과 달리 전용면적만을 면적으로 봅니다.

복도, 엘리베이터, 발코니, 주차장 등등 공유면적은 스퀘어피트에 해당되지 않습니다.

요즘 분양면적대비 전용면적이 얼마인지 잘 모릅니다만,

약 80%가 전용면적이라고 볼때,

뉴욕 맨허턴의 고급콘도거리는 평당 약 34,000불이 나오는 군요.

원화로 다시 환산하면 약 4,000만원이 됩니다.

결국,

지금 강남 3구에 있는 아파트의 가격은

뉴욕의 맨허탄, 그중에서도 알짜 고급주택가인

Upper Eastside 지역의 가격과 같습니다.

정말 축하할일입니다.

드디어 서울이 맨하탄을 추월하고 있습니다.

뉴욕 그 동네 사는 분들의 연간수입은 얼마나 될까요?

반면에 한국 서울 강남에 사는 분들의 연간수입은 얼마나 될까요?

무척 궁금하군요... 

아래 링크는 Upper Eastside 의 부동산 통계가 있는 사이트입니다.

http://www.trulia.com/real_estate/Upper_East_Side-New_York/5260/

아래는 뉴욕의 부동산 시세를 지도로 보여주는 페이지 링크입니다.

http://www.trulia.com/home_prices/New_York/New_York-heat_map/

위 지도에서 고동색보다 진한색으로 칠해진 부분이

강남과 비교해서 평당 4,000만원 이상 지역입니다.

센트럴파크 동쪽 지역이 가장 인기있는 Upper Eastside 동네입니다. 

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

서울 강남구에서 일어나는 주택 거래에서 발생하는 부동산 담보 대출실태를 아래 <도표>를 참고로 한 번 살펴보자. 아래 <도표>는 한 부동산정보업체가 서울 강남구 역삼동과 대치동 등 4개 재건축 아파트단지 거래자들의 2006~2008년 3년간의 거래 내역을 분석한 내용을 토대로 필자가 작성한 것이다. 이 기간 동안 발생한 거래의 양상을 살펴보기 위한 것으로, 해당 아파트 단지의 모든 가구들이 이 같은 거래를 한 가구들이라는 의미는 아니다.

(주) 부동산114자료로부터 KSERI 작성

우선, 강남아파트를 거래한 뒤 실제 거주하는 비율을 살펴보니 2006년 20.9%에서 2008년에는 12.5% 수준으로 떨어지는 것을 알 수 있다. 강남 주택을 산 사람들 대부분이 실거주 목적보다는 투기 또는 투자 목적으로 샀을 가능성이 높음을 보여주는 것이다. 그리고 시간이 지날수록 거주 비율은 더욱 낮아지고 있다. 그런데 거주를 하지 않고 산다면 대부분 전세를 끼고 샀다는 말이 될 것이다.

이어 2006~2008년간 매매가 대비 주택담보대출을 얼마나 일으켰는지를 보자. 매매가 대비 주택담보대출 비율로 30% 이상 대출을 일으킨 비율이 51.7%나 된다. 이 가운데 매매가의 50% 이상 주택담보대출을 일으킨 비율도 16.6%에 이른다. 강남 재건축 아파트 매수자 대부분이 전세를 끼고 샀고, 전세가를 집값의 30% 정도로 잡으면 집값의 80% 이상을 타인의 돈으로 충당한 경우도 상당수 있을 것으로 추정된다. 실제로는 전세를 끼지 않고 금융기관에서 빌린 담보대출 비중만 80%를 넘는 경우도 여러 건 있었다.

금융기관별 대출금액 비중을 보면 2006년에는 제2금융기관이 19%에 불과했다가 대출규제가 실시된 2007년에는 57%로 늘어났다. 물론 2008년에는 다시 줄어들긴 하지만 말이다. 금융기관별 평균 대출 금액을 한 번 보자. 매수자들은 2006~2008년 3년 평균치로 제1금융권에서는 건당 2.9억원, 제2금융권에서는 건당 5.1억원의 대출을 일으켰다. 또한 2007년 강남구 주택 거래시 대출비중에서 제2금융권이 차지하는 비중이 57%를 차지하고 있다.

거칠게 표현해서 이들 아파트가 강남 아파트 단지 모두를 대표하는 것은 아니겠지만 적어도 이 조사에 포함된 강남 아파트 단지의 거래는 투기 범벅이라고 할 수밖에 없다. 물론 그 중에는 좋게 말해 고소득자들이 여윳돈으로 투자한 경우도 상당수 있을 것이다. 하지만 전체적으로 볼 때는 이들 주택 거래의 상당 부분은 투기성이 매우 짙다고 할 수 있다. 그런데 현 정부는 수도권 집값의 기준점인 강남 집값을 유지하려는 속셈으로 이처럼 투기성이 짙은 강남 재건축 아파트 시장의 사업성을 높여주기 위해 여념이 없는 것이다. 정부 스스로 이 같은 투기자들의 손실을 보전해주고 있는 어처구니없는 상황이라고 할 수 있다.

이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Lost님께서 띄워주신 글입니다. 미국의 사례이지만, 최근 한국 부동산시장 상황에 대해 시사점을 주는 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 어제 띄운 '미국서 보는 강남 불패론, 진실일까?(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=716438)'라는 글과 함께 참고바랍니다. Lost님의 다른 글들도 저희 연구소포럼에서 보실 수 있습니다. *****************************************************************

위 그래프는 1890년 이래 지금까지 미국의 부동산 시세에 대한 그림입니다.

이 그래프를 그린 로버트 쉴러 박사는 그 유명한, 월가에서도 신뢰하는

Case-Shiiler 주택가격지수를 만든 장본인 입니다.

그는 2000년 닷컴버블을 예측한 사람으로 유명하며,

최근에는 부동산버블을 지속적으로 경고해온 사람입니다.

위 그림은 1980년의 주택시세를 인덱스 100으로 보고,

상대적으로 현재까지 주택가격이 어떻게 변화했나를 보여주는 그림입니다.

지수는 물가상승률, 즉, 인플레이션을 감안한 수치입니다.

다시 말하면, 인플레이션에 의한 가격상승은 상쇄되었고, Real Price의 변화만을 나타냅니다.

세계대전 당시부터 대공항까지 미국 부동산은 과거에 비해 상당히 낮은 가격을 몇 십년간 형성합니다.

그러다 대공항 당시부터 회복되어 1970년대 말까지 회복된 가격을 유지합니다.

1970년대 말에 1차 주택붐이 있었고

(이 당시 한국도 동시대에 주택붐이 있었습니다. 바로 강남개발입니다.)

1980년대 말에 2차 주택붐이 있었습니다.

(이 당시 한국도 동시대의 주택붐이 있었습니다. 아마 분당이 이 당시 개발되지요?)

이 두차례의 부동산 붐은 얼마가지 않아 (2-3년) 조정기를 맞습니다.

그래프를 보면 아시겠지만, 다시 지수 100근처로 내려옵니다.

그러다. 1990년대말에 찾아온 3차 주택붐은 그 규모나 기간이 어마어마합니다.

핵폭탄급이라고 보일 정도 입니다.

예전에 2년, 3년만에 폭락했던 부동산이 닷컴버블에 잠시 주춤했을뿐

무려 10년동안의 장기간의 주택붐이 형성됩니다.

지수는 무려 200선을 달성했고, 미전역이 평균 100% 올랐다는 말은

선호지역은 200%이상 폭등했다는 말이 됩니다.

한국도 예외가 아니었습니다.

다만 한국은 IMF의 영향으로 부동산 붐의 시기가 미국에 비해 늦었을 뿐입니다.

시애틀도 닷컴버블과 보잉본사이전 등의 영향으로 한국과 비슷한 시기부터

타지역에 비해 늦게 붐이 시작됩니다.

미국부동산은 2006년부터 급격한 폭락양상을 나타냅니다.

로버트 쉴러 교수의 예측에 따르면 2010년까지 지속적인 하락을 하리라고 봅니다.

역시 그 하락의 목적지는 지수 100 이겠지요?

지금까지 제 글을 읽어오신 분들은 다음 몇가지에 대해 이해하셨으리라 생각됩니다.

대략, 간추려 보면,

1. 미국과 한국의 부동산 붐은 그 시기가 유사하다.

   다만, 물가상승률이 서로 달라, 상대적으로 한국의 부동산이 더 많이 뛴듯 느껴질수도 있다.

   (실제 개발도상국일수록 더 많이 뜁니다.)

2. 시애틀지역은 미국의 여타 다른 지역과는 약간 다른 시차를 두고 급등, 급락했다.

   이는 지역의 특성때문이다.

3. 산이 높으면 골도 깊다.

이 정도가 될것 같습니다.

그럼, 지금부터 시애틀의 2006년 2007년 당시의 부동산 분위기를 말씀 드리겠습니다.

2005년 가을.

LA를 비롯한 서부주요지역과 동부 주요지역을 중심으로

올라도 너무 오르지 않았느냐는 심리가 팽배해져 갔습니다.

매물은 늘어나고, 가격은 떨어지지 않았지만

거래량은 현저히 줄어들기 시작합니다.

시애틀도 심리적 영향을 받아 겨울에 들어가면서 약간 주춤합니다.

2006년 봄.

시애틀을 제외한 미국의 주요 대도시들은 거래량은 줄고

가격은 약간씩 오르는 하락세로 들어가는 징조를 보이기 시작합니다.

이때, 시애틀은  갑자기 부동산이 다시 또 오르기 시작합니다.

시애틀 지역 언론에서는 장밋빛 기사가 헤드라인을 장식합니다.

"보잉, 향후 10년간 수주 이미 확보했다."

"MS, 종업원 수 창사이래 최고로 대폭 늘인다."

"시애틀, 집값은 고공행진"

2005년 겨울 잠시 주춤했던 바이어들은 다시 부동산에 투자하기 시작합니다.

이 당시 드디어 그동안 집없이 렌트살던 사람들도

이대로 있으면 영원히 집을 살수 없다는 강박관념에

너도 나도 부동산 투자대열에 들어갑니다.

주식시장에서 흔히 하는 말이,

"애기없은 아줌마가 객장에 등장하면 손을 뺄 시기다."는 말이 있다고 합니다.

그 말이 생각날 정도로 많은 사람들이 부동산에 투자를 했습니다.

2006년 가을.

드디어 미국의 주요대도시는 폭락을 맞이 합니다.

이미 2005년 부터 폭락조짐은 보였습니다.

거래량이 적고 가격이 오르는 상황은 폭락 전의 부동산 시장입니다.

시애틀은 다른 양상을 보입니다.

이때도 시애틀은 지속적으로 상승했고,

건설회사들 또한 더 많은 주택을 공급합니다.

2007년 봄.

시애틀의 언론들은 하나같이 시애틀의 탄탄한 경제와 부동산을 자랑합니다.

"Seattle is SPECIAL!"

뉴스에서 앵커들이 신나서 큰소리로 시애틀만 부동산이 뛰는 이유를 설명합니다.

메이저 언론은 아무도 폭락의 가능성을 언급하지 않았습니다.

하지만, 실제 부동산 상황은 그렇지 않았습니다.

매물은 넘치고, 거래량은 약간씩 빠지기 시작했습니다.

그래도 가격은 계속 상승합니다.

LA의 2005년 2006년 상황입니다.

이 싯점에 부동산에 새로 뛰어들거나

하나 더 투자한 분들이 한인분들 중에 꽤 많습니다.

끝없이 오르는 주택가격에 불안해서 사신분들도 있고

끝없이 오르는 주택가격에 신이 나서 하나 더 투자한 분도 있습니다.

예. 시애틀은 이렇게 특별(special)했습니다.

2007년 여름.

드디어 서브프라임이 그 실체를 드러내며 금융권을 타격합니다.

드디어 시애틀의 주택가격도 빠지기 시작합니다.

그리고 2년 후,

2009년 여름.

시애틀의 부동산 가격은 2004년 시세로 돌아갔습니다.

시애틀의 주택붐은 2005년에 가장 높은 상승률을 보였고, 2007년이 최고였습니다.

2005년 이후 주택을 장만한 사람들은 모두 손해를 보았습니다.

특히, 2006년, 2007년 막차를 타신 분들은 거의 패닉(panic)상태입니다.

원래 자산이 많지 않았던 분들이

혹시나 더 오르면 집을 못살까 걱정되어 집을 사신 분들은

세상사는 낙을 잃어 버렸습니다.

내가 번 돈 모두를 가치가 아직도 계속 떨어지고 있는 집에 바쳐야 한다면

정말 미칠 지경 아니겠습니까?

밑빠진 독에 물붓기 라는 말이 바로 이런 말일 것입니다.

저는 지금 2007년의 시애틀을

2009년 현재의 서울에서 보고 있는듯 합니다.

"한국은 세계에서 제일 빨리 불경기를 탈출 예상"

"강남 재건축 과열 양상"

모든 사람이 다 부동산에 투자하고자 할 때는

아마도.. 막차가 될 가능성이 많다고 봅니다.

이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Lost님께서 띄워주신 글입니다. 미국의 사례이지만, 최근 한국 부동산시장 상황에 대해 시사점을 주는 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 참고바랍니다.

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강남은 특수한 곳이라 별개로 생각해야 된다는 생각이 꽤 널리 퍼져있는 것 같습니다.

저도 과거 한국에 살 때, 강남권에 살았었습니다.

강남이 각광받는 이유는 두가지라고 보입니다.

하나는, 학군입니다. 좋은 사설학원과 학교가 있기 때문입니다.

또 다른 하나는, 로케이션(Locaton)입니다. 교통이 편리하고 문화시설등 입지조건이 좋기 때문입니다.

이런 두가지 조건은 미쿡서도 예외가 아닙니다.

미국도 학군좋고 로케이션 좋은 곳을 선호합니다.

당연히 부동산 가격도 상대적으로 비싸구요.

제가 살고 있는 시애틀메트로(몇개의 시가 하나의 거대한 도시군락을 이루기 때문에 메트로라는 말을 썼습니다.)에도

로케이션 좋고 학군 좋은 곳이 있습니다.

벨뷰(Bellevue) 라는 곳입니다.

벨뷰에는 여러분이 잘 아시는 빌게이츠도 삽니다.

(물론 빌게이트는 벨뷰와 바로 붙어있는 머다이나에 삽니다.)

또한, 벨뷰 바로 옆 섬지역인 머서아일랜드에는

MS의 공동창업자 폴 앨런이 사는 동네입니다.

벨뷰는 시애틀이 커지면서 새로 개발된 도시입니다.

마치 강남개발과 비슷한 역사를 가진 곳이지요.

벨뷰가 포화상태가 되면서 새로 개발된 곳이

제가 살고 있는 이사콰입니다.

마치 한국의 분당같은 곳이지요.

벨뷰와 이사콰 둘다 공립학교 학군이 상당히 좋은 곳입니다.

특히, 벨뷰의 뉴포트 하이스쿨과 벨뷰하이스쿨은

미 전국에서도 몇번째 안에 들어가는 공립 고등학교 입니다.

로케이션도 아주 좋고 환경친화적인 도시입니다.

자...

학군좋고 로케이션 좋은 이곳을 한국인들이 그냥 보고만 있지는 않겠지요?

많은 한국인들이 이 지역에 삽니다.

저도 벨뷰 근처에 살다보니 이 곳에 사시는 많은 한국분들을 압니다.

2004년 부터 벨뷰의 부동산은 폭등하게 됩니다.

마이크로소프트는 벨뷰지역에 기반이 있습니다.

2005-6년 MS는 엄청나게 많은 직원들을 고용했고

벨뷰 다운타운에는 수많은 빌딩들을 짓기 사작했습니다.

벨뷰 다운타운의 스카이라인이 변화하기 시작했습니다.

마치 강남처럼..

벨뷰도 개발된지 오래되어

낡은 집들이 많습니다.

사람들은 너도 나도 그 낡은 집을 사들여

비싸고 좋은 새집으로 개건축을 하였습니다.

2005년 1년 사이에 거의 100% 이상 가격이 폭등합니다.

제가 아는 분들 중에도 2005,6,7년도에 벨뷰로 이사하거나

투자하신 분들이 꽤나 됩니다.

모두다 대박의 푸른 꿈을 안고 말이지요.

2009년 6월 현재.

시애틀 근교 대부분의 지역의 집값은 2007년 대비 약 30% 하락했습니다.

그러면, 벨뷰는 어떻게 되었을까요?

벨뷰는 타 지역에 비해 더 떨어졌습니다.

시애틀 인근에서는 가장 큰 하락율을 보였습니다.

이유는... 뻔합니다.

벨뷰지역은 이번 주택붐 기간동안 가장 많이 오른 지역이었습니다.

그래서 가장 많이 떨어진 것입니다.

아마 이 글을 읽으시는 분들은 말씀하실겁니다.

많이 올랐다가 많이 떨어졌으니 손해 볼 것 없지 않은가?

그래도 역시 로케이션 좋고 학군좋은 벨뷰가 투자에는 적격 아닌가?

그렇습니다.

급등하기 전인 2003년 이전에 사신분들은 당연히 지금도 느긋합니다.

문제는 강남불패를 외치면서,

2005년 이후 벨뷰에 입성한 용감한 분들이 문제였습니다.

LA와 달리 시애틀은 1970년대 이래 부동산이 폭락지경이 된적은

한번도 없었습니다.

(LA는 다릅니다. LA는 80년대말 주택붐이후 97년까지 약 8년간 하락장세를 이어갔습니다.)

그러다 보니, 강남불패론 처럼

많은 사람들이 (한인들을 포함해서) 너도 나도 벨뷰에 투자했습니다.

셀러(Seller)가 부르는 값보다 10%-20%는 더 주어야 살수 있는

강력한 셀러마켓(Seller's Market) 하에서 폭등에 폭등을 거듭했습니다.

사자마자 6개월만에 10만불 이상 오르는 부동산 가격에

벨뷰 신규 투자자들은 만족했습니다.

어떤 이는 몇개 더 사두는, 아주 겁없는 분들도 있었습니다.

모두다 강남불패론을 신봉하는 용기있는 분들이었습니다.

2006년 LA 부동산이 꺾여도,

(마치 세계 부동산이 다 급락을 해도 강남 집값은 독야청청 뛰는 것처럼)

비웃듯이 벨뷰의 집값은 지속적인 급등을 했고,

2007년 봄까지도 그 기세는 꺾이지 않았습니다.

시애틀 지방 언론과 방송에서는

"시애틀은 왜 특별한가?"라는 타이틀을 앞세우며

너도나도 미국 다른 전지역의 부동산이 다 떨어져도

시애틀만은 특수하여 경제도 좋고 고용도 좋고

그렇기 때문에 부동산은 지속 상승한다고 바람을 잡았습니다.

당시 벨뷰에 집을 한두채 산 분들은

늘어난 자산에 기뻐하며, 고급차 고급가구들을 마구 사들였습니다.

바로 미국의 경제를 버텨준 일등공신들이었습니다.

2007년 8월. 드디어 우려했던 서브프라임이 본격적으로 터졌습니다.

매물은 많아지고 바이어는 관망세에 들어갔습니다.

벨뷰에 투자한 한인 분들도 경기상황을 유심히 점검했습니다.

눈치 빠른 투자자들은 상대적으로 보다 싼값에 부동산을 내어 놓았고

그래도 상대적으로 구입당시 가격에 비해 상당한 이익을 챙겼습니다.

서브프라임 이후에도 강남불패론을 믿는 분들은

"기다리면 곳 봄이 올것이다 ." 라는 믿음으로

2009년까지 버틴 분들이 많습니다.

2009년 여름 현재,

부동산 급락은 실물경제의 추락으로 이어졌습니다.

보잉은 그 많은 주문들이 하나 둘씩 취소되고

시애틀이 본사인 워싱턴뮤추얼은행은 체이스로 넘어갔습니다.

시애틀 다운타운의 오피스의 공실율은 20%를 넘어갔고

MS도 대규모 감원을 개시합니다.

2005년 이후 벨뷰에 새로이 투자한 그분들은

이제 그들이 소유한 부동산에 대한 이자인 모기지를 제때 못내어

드디어 은행이 차압을 합니다.

차압을 당하기 전에 숏세일로 싸게 처분하려고 해도

살사람이 없습니다. 결국 집은 은행이 가져갑니다.

제가 아는 분 중

2006년 벨뷰에 139만불을 주고 산 집이 있었습니다.

작년부터 시장에 내놓았으나 팔리지 않았습니다.

결국 80만불인가에 올해 봄에 겨우 팔렸습니다.

이런 집들이 지금 벨뷰에는 부지기 수입니다.

아메리칸 드림을 위해 밤낮없이 주말도 쉬지 않고 일해온

우리 한인 이민자들이

단 한번의 잘못된 선택으로

드디어 이루었다고 생각했던 아메리칸 드림이

한순간에 깨어져 버렸습니다.

지금의 강남.

요즘 다시 꿈틀거리니 사고 싶으실 겁니다.

하지만, 거품이 꺼지고 나면

그 동안 여러분이 피땀 흘려 모은 전재산이 날아갈 수도 있습니다.

신중히 판단하여 투자하시길 바랍니다.

기획재정부는 지난해 발표한 감세안을 통해 2012년까지 총 33.9조원의 세수 감소가 발생한다고 밝혔다.  그런데 올해 2월 국회 예산정책처는 정부의 감세정책 추진으로 96.1조원, 대표적인 국책연구소인 한국개발연구원(KDI)조차 얼마 전 총 세수 감소 규모가 99조원에 이른다며 정부에 반기를 들었다.

왜 이런 차이가 발생할까. 이는 세수감소액을 추산하는 기준을 달리 적용한 때문이다. 재정부는 세수감소를 매년마다 전년대비 세수 감소폭을 합계한 데 반해, KDI는 기준년도를 기준으로 세수감소를 계산했기 때문이다. 설명의 편의를 위해 감세정책 시행 전 250조이던 세수가 감세정책의 효과로 이후 4년간에 걸쳐 매년 240조 230조 220조 210조원으로 줄어든다고 가정하자. 재정부는 매년 전년 대비 감소분의 합계액인 40조원(=10조원 x 4년)의 감세효과가 발생한다고 추산하는 것이다. 반면 KDI 방식으로는 감세정책 실시 전 기준년도 세수(250조원) 대비 세수 감소액의 합계인 100조원(10조원+20조원+30조원+40조원)으로 추산하는 것이다.

여기에서 누가 옳은 지는 너무나도 자명하다. 당연히 예산정책처가 옳다. 기준년도 방식을 사용해야 감세정책의 영향이 매년 누적되는 폭을 추산할 수 있기 때문이다. 감세정책이 없었다면 정책 시행 후 4년차에도 원래 250조원의 세수가 들어왔을 것이기 때문에 40조원의 감세 효과가 발생한다고 보는 게 정상이다. 그런데 이를 전년에 대비해서 10조원의 감세효과만 발생한다고 추산하는 것은 넌센스에 가깝다.

재정부의 과소 추산이 무지의 산물인지, 아니면 대규모 ‘강부자 감세’에 대한 여론의 반발을 의식한 의도적인 속임수인지는 분명치 않다. 만약 재정부가 이런 기본적인 계산조차도 제대로 하지 못한 채 감세정책과 같은 중대한 결정을 내렸다면, 국민의 한 사람으로서 소름이 끼친다. 미국 의회예산처(CBO) 등도 국회 예산정책처나 KDI 등이 추산한 방식처럼 기준연도 방식을 사용해 세수 변화 효과를 추산하고 있다. 이것은 너무나도 기본적인 상식에 속하는 문제라고 할 수 있다. 이 경우라면 무식함으로 나라를 말아먹는다는 비난을 들어도 변명의 여지가 없다. 만약 의도적인 속임수라면 정부가 국민들을 상대로 대사기극을 벌인 것으로 사악한 기득권 정부라는 비판을 피할 수 없다. 어느 쪽이든 이 나라 국민이라는 것이 부끄러워질 수밖에 없다.

이명박 정부나 재정부의 세수감소 추정치가 나름대로 설득력을 지닐 수 있는 경우가 딱 한 가지 있다. 그것은 이명박정부가 2012년까지 낭비성 예산을 줄여 정부 재정규모를 세수감소분에 비례하여 매년 축소해가는 경우다. 그러나 이미 2009년만 해도 정부 총지출이 302조원을 넘어 관리대상수지 적자가 무려 51.5조원에 이르고 있다. 더구나 ‘작은 정부’를 내세우지만 실제로는 왜 하는지 국민들이 납득하지 못하는 4대강 정비사업에만 30조원 이상의 예산을 퍼부으려 하고 있다. 오죽했으면 여당 소속인 한나라당 이한구의원이 4대강사업과 자전거도로 사업은 국가채무로 하는 사업이라고 언론에 대고 공개적으로 비판했을까.

이처럼 이명박정부 감세정책의 문제점은 시행 첫 해 만에 벌써 여실히 드러나고 있다. 이런 상황에서 이명박정부는 한술 더 떠 기업 투자를 촉진한다는 핑계로 대부분 재벌기업에 혜택이 돌아가는 연구개발 비용의 세액공제율을 대폭 높이고, 설비투자 세액공제 대상을 확대하는 방안을 지난 2일 발표했다. 더구나 재정수지 적자가 폭증하는 상황에서도 이 같은 조치들이 재정수지에 미칠 영향에 대한 추계작업조차 하지 않았다.

이런 현실에서 급속한 고령화나 갈수록 낮아지는 경제성장률 추이 등을 감안할 때 향후 재정악화 가능성이 상당히 높다. 그런 가운데 이명박정부는 무리한 감세정책과 대규모 토건사업 남발로 국가 재정을 위기에 빠트리고 있는 것이다. 나중에 벌어질 일은 생각하지 않고 자식세대가 써야 할 몫까지 땡겨서 자신들의 쌈짓돈인양 부유층과 재벌기업 등에 마구잡이로 퍼주고 있는 것이다.

 어쨌거나 감세정책 만으로 2010년 이후 매년 25조원 전후의 재정적자 발생 요인이 발생하게 된다. 이만큼 세수가 줄어들게 되면 그만큼 어디에선가는 다른 세수를 확보할 수밖에 없다. 직접세를 깎아줬으니 추가 세원의 대부분은 모두 간접세에서 충당될 수밖에 없다. 아래 <도표1>을 보면 2008년 기준으로 소득세와 법인세, 부가가치세 수입이 전체 국세 수입의 약 72% 가량을 차지하고 있다. 따라서 소득세와 법인세를 대폭 감세하면 부가가치세 등 다른 세목에서 세수를 늘릴 수밖에 없는 구조다.

실제로 기획재정부가 부인하기는 했지만, 부가가치세 인상 방안이 거론되는 한편 정부가 180여개 비과세 감면제도 중 올해 일몰시기가 도래하는 86개를 중심으로 비과세 혜택을 없애겠다고 하는 것도 이 때문이다. 여기에 더해 전세수입에 대해 과세하고, 술과 담배 소비에 대해 기독교적인 선악관의 냄새마저 풍기는 ‘죄악세’를 신설하겠다고 한다.

물론 지나치게 남발된 비과세 및 감면 조치나 전세수익에 대한 과세는 조세 형평성 측면에서 어느 정도 정리가 필요하다. 하지만, 부유층에 대한 대규모 감세와 부동산 거품을 불러일으킨 건설업체를 부양하기 위한 대규모 재정지출을 조정하지 않은 상태에서 이를 추진하는 것은 형평성 측면에서 더 큰 문제를 낳게 된다. 심각한 경기침체 상황에서 서민들의 주머니에서 돈을 꺼내 부유층의 주머니를 채워주는 사태가 계속된다면 대규모 조세저항 운동이 일어날 가능성도 배제할 수 없다.

 정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.