20대 청년들의 비경제활동인구 수가 사상 최대 수준으로 늘어났다는 보도가 있었다. 이 같은 비경제활동인구는 사실상의 실업자로 정부가 실업률 통계에서 제외하고 있지만, 20대 청년들의 고용실태가 얼마나 심각한지를 단적으로 보여주는 지표라고 할 수 있다. 하지만 사실상의 실업자들을 비경제활동인구로 분류하는 등의 방식으로 실업률을 낮추는 것은 20대만의 문제가 아니다. 아래에서 연령대별 고용구조를 살펴보고, 20대의 고용상황을 살펴보도록 하자.
우선, <도표1>에서 연령대별 고용구조를 살펴보자. 연령대별 인구수 추이를 보면 저출산 추세의 영향으로 15~19세, 20대 인구가 2000년대 들어 지속적으로 감소 또는 정체 상태를 보이고 있는 가운데 2000년대 중반부터는 30대 인구 또한 감소 상태에 들어갔다. 40대 인구는 가파르게 늘어나다가 증가 폭이 둔화되는 반면 베이비붐 세대가 50대로 편입되면서 50대 및 60대 이상 인구가 빠른 속도로 늘고 있다. 연령대별 경제활동인구는 인구수 추이와 거의 유사한 흐름을 보이고 있다.
연령대별 경제활동참가율을 보면 15~19세 및 20대 등 청년층과 60대 이상의 노년층에서 전반적으로 경제활동참가율이 최근으로 올수록 낮아지고 있는 반면 50대에서는 소폭 상승하고 있고 다른 연령대에서는 정체 양상을 보이고 있다. 이는 구직난에 따라 취업이 어려워지는 세태를 반영해 취업을 포기하거나 유보한 청년층과 노년층의 상당수가 비경제활동인구나 구직 단념자 등으로 편입되고 있기 때문으로 추정된다. 실제로 연령대별 비경제활동인구 추이를 보면 10대 후반의 비경제활동인구 수가 4,5년 전부터 크게 늘고 있으며 60대 인상 노년층의 비경제활동인구는 급증하고 있다. 이는 이들이 사실상 취업을 하고 싶어도 일자리가 없어 대거 비경제활동인구로 분류되고 있기 때문으로 보인다.
<도표1> 연령대별 고용 상황 추이
(주) 통계청 자료로부터 KSERI 작성
연령대별 취업자수 추이를 보면 인구 및 경제활동인구의 증가에 따라 30대 이상의 취업자수 감소와 40대 이상의 취업자 수 증가 패턴을 보이고 있다. 연령대별로 취업자수를 인구로 나눈 연령대별 고용률을 보면 역시 20대 이전의 고용률은 계속 줄고 있는 반면, 30대와 60대 이상은 정체, 40대와 50대는 소폭 증가 양상을 보이고 있다.
연령대별 실업자수 추이를 보면 20대의 실업자수가 가장 많고, 이후 연령대가 높아질수록 실업자수가 점차 줄고 있다. 실업률 상으로는 10대 후반과 20대의 실업률이 상당히 높고, 30대 이후부터는 2~3%대 수준으로 매우 낮게 나타나고 있는데 이는 여러 차례 설명한 바 있듯이 현실과 동떨어진 것으로 실제 실업률은 이보다 훨씬 높다고 봐야 한다. 특히 60대 이상의 경우 1%대 수준의 극도로 낮은 실업률을 나타내고 있는데 이는 앞서 본 바와 같이 60대 인구를 은퇴와 동시에 취업 포기자로 간주해 대규모로 비경제활동인구로 분류하고 있기 때문으로 추정된다. 이처럼 연령별로 볼 때는 사회에 새롭게 진출하는 청년층과 급속한 노령화에 따라 은퇴 이후 새로운 일자리를 찾는 노년층이 일자리 부족으로 큰 고통을 받고 있는 것으로 풀이된다.
이 가운데 20대의 고용 사정은 매우 심각하다. 이를 좀 더 자세히 살펴보자. 아래 <도표2>에서 볼 수 있는 것처럼 50대와 60대의 고용률은 경제위기에도 불구하고 증가하고 있다. 특히 55~59세 사이의 고용률은 경제 위기 이후 오히려 높아지고 있다. 반면 20대의 고용률은 2005년 하반기 이후 떨어지고 있는데, 이 가운데서도 20대 전반의 고용률은 2005년 7월의 54.7%에서 지난해 말까지 43.6%까지 약 11.1%포인트나 급감하고 있다. 통계상으로는 청년 실업률이 여전히 7~8% 수준에 불과한 것처럼 포장하고 있지만 실제로는 대부분의 대학 졸업생들이 변변한 일자리를 찾기 힘들 정도로 고용 사정이 악화돼 있는 것이다.
이는 취업자수 현황을 봐도 마찬가지다. 20~30대, 특히 20대 취업자수가 가파른 속도로 떨어지고 40대는 경제위기 이후 정체 상태를 보이고 있는 반면 50~60대 이상의 취업자수는 꾸준히 증가하고 있다. 이는 부분적으로 베이비붐 세대의 고령화에 따른 측면도 있지만 경제위기 이후 20대의 취업자수 하락이 가속화되고 50대의 취업자수가 불어나고 있는 것은 눈에 띈다. 정부가 청년인턴제도 등 공공부문 일자리 창출에 나섰지만 거의 아무런 효과를 발휘하지 못한 것이다. 정부가 약 2조원의 예산을 들여 실시한 희망근로사업의 경우 제대로 된 일자리를 만들지는 못한 반면 일자리를 갖고 있지 않던 50대와 60대 이상 고연령층이 대거 희망근로사업을 통해 취업자로 편입됨으로써 취업자수가 크게 늘어난 것으로 추정된다.
<도표2> 연령대별 고용률 및 취업자수 현황
(주) 통계청자료로부터 KSERI 작성
하지만 이 같은 일자리 늘리기는 결코 지속 가능하고 안정적인 일자리라고 하기 어렵다. 지금도 정부가 각종 명목으로 막대한 적자재정을 퍼부어 명목상의 단기 일자리를 양산하고 있으나, 재정적자 부담 등으로 더 이상 관련 예산을 편성하지 못하는 순간 일시에 사라지는 일자리인 것이다.
경제위기를 전후로 출범한 현정부는 고환율 정책을 통해 수출기업의 가격경쟁력을 확보해주는 반면 일반 국민들의 구매력은 크게 떨어뜨렸다. 이는 일반 국민들에게 환율 인상이라는 형태로 세금을 걷어 수출기업들에게 대규모 보조금을 지급해온 것이나 마찬가지다.
이처럼 한국은 경기회복의 과실이 가계의 소득 증가로 이어지지 않는 경제 구조와 현실이 지속적으로 확대 재생산되고 있다. 특히 한국의 경우 공급 위주의 성장정책이 극단화되고 있어 매년 80조원에 이르는 공공사업 재원으로 각종 불요불급한 대형 토건사업이 전국에서 벌어지고 있지만 정작 일자리를 늘리거나 국민들의 소득을 끌어올리지도, 국민들의 복지 수준과 삶의 질을 끌어올리지도 못하는 악순환이 되풀이되고 있는 것이다. 그런 점에서 현재 정부가 ‘경기회복’이라고 부르짖고 있지만, 이는 진정한 의미의 경기회복이라고 보기 어렵다. 가계의 일자리가 늘어나고 구매력과 소득이 늘어나서 삶의 질이 높아지는 진정한 의미의 경기회복, 더 나아가 가능한 한 많은 국민들이 잘 먹고 잘 살 수 있는 진정한 의미의 경제 발전으로 이어지지 않고 있는 것이다.
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예전에 우리 연구소가 발송한 자료의 한 부분을 수정, 편집한 글입니다. 참고 바랍니다.
신규분양 아파트가 대량 미분양이 되는 이유는 아주 간단한 시장경제 원리 또는 경제학적 원리에 근거하고 있다.
우선, 개발소재 등을 내세워 건설업체들이 신규 분양가를 높여 투기적 수익이 커지면 커질수록 다른 건설업체들도 엄청난 투기적 고수익을 기대하여 수급 사정을 고려하지 않고 경쟁적으로 투기적 분양에 나서게 된다. 그 결과 순식간에 그 일대에 과다 분양으로 인해 공급과잉이 발생하게 되는 것이다. 즉, 가격이 오르면 공급은 증가한다는 가장 간단한 시장경제 또는 경제학의 기본원리가 작동하는 것이다.
한편, 수요 측면에서는 분양가가 오르면 오를수록 수요자의 소득으로 감당할 수 없게 되어 더 이상 신규분양 아파트를 살 수 없게 된다. 즉 가격이 오르면 수요가 줄어든다는 기본원리가 작동하게 된다.
동시에 신규분양 아파트 분양가가 높아질수록 주변지역의 기존 아파트 가격도 호가 면에서 덩달아 오르게 되는데, 같은 가격이면 새집을 선호하지 낡은 집을 사지 않을 것이라는 것은 기본상식이라고 할 수 있다. 그 결과 신규분양 아파트 외에 기존주택 거래는 사라지게 된다.
이를 종합하면 분양가가 높아지면 높아질수록 경쟁적 분양으로 순식간에 공급과잉이 발생하게 되고 반대로 수요는 급감해 미분양이 급증하게 되며, 기존 아파트는 거래가 사라지게 된다.
이처럼 미분양이 급증하고 기존 아파트의 거래가 사라지게 되면 더 이상 자력에 의한 가격상승은 불가능해지게 된다. 투기를 지탱할 수 있는 경제적 여력이 한계에 도달하게 되면 그 때부터 가격이 본격적으로 하락하기 시작하게 된다고 할 수 있다.
이미 각 지역별로 시차는 있으나 대략 수도권은 2007년부터, 충청지역 등은 2006년부터 투기를 지탱해줄 수 있는 투기 가능 계층(의사나 변호사 등 고소득 계층과 정치인, 공무원, 기업인 등)의 경제적 여력이 한계에 부딪히기 시작해 미분양이 늘어나고 기존 아파트 거래는 사라지면서 실거래 가격이 하락하기 시작했다.
이런 구조적 한계가 노출된 상황에서 아무리 정부와 여당이 온갖 투기조장책을 남발하고 건설업체가 분양실적 부풀리기를 하며 언론들이 투기 선동을 한다고 해도 부동산시장의 펀더멘털과 시장경제의 기본원리를 이길 수는 없는 것이다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은
몇 달 전까지 '대세상승'이니 '폭등'이니 하는 단어들을 연일 쏟아내던 신문들이 이제는
'침체' '부도설' 미분양 급증' 등의 표현들을 잇따라 쏟아냅니다.
도대체 겨우 몇 달 앞을 내다보지도 못하고 소비자들을 현혹했던 지면에 대한 일말의 반성도 없이 말입니다.
그러면서도 여전히 지면 한 켠에서는 '알짜 미분양'이니 '오를 곳은 오른다'는 둥 사람들을 현혹하는
궤변들을 계속 늘어놓으며 선동하고 있습니다.
한편으로는 주택 시장 침체가 계속되니 분양가 상한제 폐지, 양도소득세 감면 혜택 연장, 심지어 dti규제 완화를
'부동산 투기 선동 전문가'들이나 건설업계의 주장을 그대로 싣습니다.
분양가 상한제 폐지하고 양도소득세 감면 혜택을 연장해보라고 하시죠.
그러면 지금의 고분양가 아파트가 팔리는지 한 번 보죠.
이미 마른 수건 짜내듯 마지막 남은 수요까지
다 짜내 부동산 투기 부양을 한 결과 이제 지금 가격대에 집을 살 수요는 이미 거의 고갈됐습니다.
이런 판에 분양가를 내리지 않고 분양가 상한제 폐지해 계속 분양가를 올리겠다면 올려보라는 것이지요.
그리고 그동안 양도소득세 감면 혜택이 안 돼 지난해 10월 이후 대규모 미분양이 났나요?
그동안에도 효과가 없었는데, 연장한다고 해서 효과가 있을 리 없지요.
그렇게라도 해보겠다면 하라는 겁니다.
DTI규제 완화요? 이것도 선심 써서 하라고 하지요, 뭐.
사실 현재 경제 상황을 제대로 알고 있고, 정부가 제 정신이라면 지금 DTI규제는 절대
풀어서 안 될 시기라는 것을 알겠지만, 그래도 풀라고 해보지요.
대신 DTI규제 풀면 금리 인상 시기를 몇 달은 앞당기게 된다는 점을 잊어서는 안 될 겁니다.
한편으로는 주택 시장이 완연한 침체기에 접어드니 '외환위기 때처럼 부동산 부양책을 써야 한다'고 주장합니다.
예를 들어, 오늘 자 서울신문이 보도한 "2010년 봄 주택시장이 중병에 걸린 듯하다"라는 기사의 마지막에 나오는 표현처럼 말입니다. 참고로 주택산업연구원은 주택건설협회의 부설 연구소입니다. 건산연과 함께 대표적인 건설업자들 이해 대변 연구기관인 셈이지요.
주택산업연구원 권주안 금융경제연구실장은 "거래가 없고 신규 시장도 위축됐다는 것은 시장 침체가 그만큼 심화되어 있다는 것"이라면서 "외환위기 당시 각종 세제 완화 등 주택시장을 살리기 위한 대책이 나왔던 것을 되새겨볼 필요가 있다."고 지적했다.
긴 말하지 않겠습니다.
제가 몇 차례 보여드린 바 있지만 국내 주택시장 사이클을 나타낸 도표를 보십시오.
서울 한강 이남 11개구의 물가 상승률을 반영한 실질가격으로 나타낸 집값 추이입니다.
이를 보면 아시겠지만 한국의 집값은 계속 오른 것이 아니라 세계 여느 나라처럼 뚜렷한
부동산 경기 사이클을 나타내고 있습니다.
지금은 외환위기 이후 진행된 부동산 버블이 2006년말 꼭지점을 찍고 대세하락 과정에 있습니다.
부동산 중개업소들 호가 위주로 작성된 국민은행 가격지수로도 이런 흐름이 나타나고 있습니다.
자, 그런데 도표에서 외환위기 때는 사실 1996년경 이미 바닥에 이르렀다가 반등할 무렵
다시 바닥이 꺼진 경우입니다. 그때는 부동산 버블은 전혀 없었기에 부동산 부양책이 어느 정도 필요했고
효과적이었습니다.
하지만, 지금은 어떻습니까? 고점 대비로는 많이 꺾였다고 하지만 여전히 부동산 가격이 너무 높은
상태입니다. 아직은 부동산 거품을 뺄 때이지 부동산 부양책을 쓸 때가 아닙니다.
그리고 정부가 부동산 부양책을 2008년 하반기부터 무지막지하게 이미 쏟아내서 실행되고 있습니다.
그런데도 무너지는 부동산 시장을 더 이상 떠받치지 못하고 있는 것입니다.
분양가 상한제 폐지하는 등 건설업체들이 원하는 대로 하라고 해주십시오.
그 약발이 얼마나 가는지 한 번 지켜보지요.
지금이 부동산 거품을 빼야 하는지, 부동산 부양책을 써야 하는지도 모르는 정부,
부동산 정책이라고 하면 집값 올리기 정책밖에 모르는 정부는 호되게 당해봐야
정신을 차립니다. 다만 애꿎은 서민 가계들도 덩달아 무능한 정부의 잘못으로 인한 피해를
입어야 한다는 게 마음 아플 뿐입니다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은
최근 “예일대 등록금 6000만원” 등의 기사 등을 통해 주로 미국 사립대 등록금이 언론에 주로 소개되다 보니 많은 이들이 한국의 대학 등록금은 아직 크게 높지 않은 것으로 착각하고 있다. 하지만 사실은 한국 대학 등록금은 실질적으로는 세계에서 가장 높다. 왜 그런지를 따져보자.
우선 <도표1>에서 2006/2007학년도 기준 OECD 국가별 국공립대 등록금 수준을 살펴보자. 도표에서 알 수 있듯이 구매력평가 기준 달러환산 한국의 국공립대 등록금은 4,717달러로 5,666달러인 미국을 제외한 모든 OECD 국가보다 등록금이 높았다. 한국은 사립대뿐만 아니라 국공립대의 등록금이 대부분 나라의 등록금보다 비교하기 힘들 정도로 더 높다는 것이다. 반면 스웨덴, 노르웨이, 아일랜드, 아이슬란드, 핀란드, 덴마크, 체코 등에서는 국공립대의 등록금이 전혀 없으며, 프랑스, 스페인, 이탈리아, 오스트리아 등에서도 거의 미미한 수준의 등록금을 내고 있다.
한국의 사립대 등록금 또한 OECD 국가들 가운데 미국 20,517달러에 이어 8,519달러로 두 번째로 높은 것으로 나타난다. 이 또한 핀란드, 스웨덴, 아일랜드 등에서는 사립대 등록금이 한 푼도 들지 않는 것과는 극명한 대조를 보이고 있다. 특히 한국의 경우 다른 나라에 비해 국공립 대학이 전체 대학에서 차지하는 비중이 22.0%로 OECD 국가 가운데 가장 낮은 반면 사립대 비중은 가장 높은 것으로 나타난다. 사립대의 등록금이 상대적으로 국공립대보다 훨씬 비싸다는 점을 감안하면 실제로 일반 가계가 부담하는 한국의 대학 등록금은 이미 OECD 국가 가운데 가장 높다고 봐야 한다. 명목 등록금이 세계에서 가장 높은 미국의 사립대 비중은 33% 정도에 불과해 실제로 대학생 1명당 평균 등록금은 한국이 7664달러, 미국이 1만585달러로 그 격차가 현저히 줄어든다.
<도표1> OECD 국가별 국공립대 등록금 및 공사립대학 비율
(주) OECD의 “Education at a Glance 2009” 자료로부터 KSERI 작성. 중간
도표에서 파란색은 순수 사립대를 나타내며 나머지는 정부의존형 사립대임.
액면 등록금을 비교해봐도 OECD 국가 가운데 두 번째로 높지만 경제력을 감안한 등록금 수준을 비교해보면 한국은 미국보다도 훨씬 더 높다.
아래 <도표2>를 참고로 사립대 명목 등록금이 가장 높은 미국이나, 한국처럼 사립대의 비중이 높으면서 사립대의 명목 등록금도 높은 일본의 등록금 수준과 한국의 대표적 사립대인 연세대와 고려대의 명목 및 실질 등록금 수준을 비교해 보자.
이를 알아보기 위해 연고대 및 하버드대와 게이오대의 장학금 차감 실질등록금을 1인당GNP로 나눈 비중을 비교해보았다. <도표2>에서 우선 고려대의 경우 단과대학별 2009년 평균등록금은 913만원으로 1인당GNP 대비 43%로 나타났으며, 장학금을 차감한 실질등록금은 703만원으로 1인당GNP 대비 34.9%로 나타났다. 연세대의 경우도 등록금은 935만원에 1인당GNP 대비 43.1%, 장학금을 차감한 실질등록금은 710만원으로 1인당GNP 대비 35.2% 수준으로 거의 비슷하게 나타나고 있다.
이에 비해 일본의 게이오대학은 학부별 평균등록금이 130만엔에 1인당GNP 대비 31.8%로 나타났으며 장학금을 차감한 실질등록금은 평균 70.5만엔으로 1인당GNP 대비 17.2%에 불과한 것으로 나타났다. 또 미국의 하버드대학의 경우 학부 등록금은 1인당GNP 대비 66%로 높게 나타났지만 장학금을 차감한 실질등록금은 29%로 나타났다. 이로부터 각국의 1인당GNP를 기준으로 장학금을 차감한 실질등록금의 비중을 비교해본 결과 일본 게이오대학과 미국 하버드대학이 한국의 고려대나 연세대에 비해 더 낮게 나타나고 있다. 즉 한국의 고려대와 연세대의 등록금이 미국과 일본의 최고 사학으로 불리는 대학들보다 상대적으로 훨씬 비싸다는 것이다.
<도표2> 한미일 주요 사립대의 실질 등록금 비교
(주) 각종 자료로부터 KSERI 작성
지금까지는 등록금이라는 비용(cost) 측면에서만 따져 보았지만 대학 교육서비스를 통해 학생들이 얻는 편익(benefit)을 따져보면 더 큰 차이가 난다고 할 수 있다. 단적으로 교수들의 수준이나 교수 대 학생수만 비교해보아도 큰 차이가 난다.
우선 교수 대 학생 비율을 비교해보아도 하버드대의 경우 2009년 기준으
로 학생수(학부생 및 석박사 과정생)는 20,222명인데 비해 강의교수는 3,125명(전임교수 1546명+시간강사 1579명)과 의대 협력교수 7,897명 등 총 11,022명에 이른다. 반면 연세대는 학부생 26,530명과 대학원 석박사 과정생 11,437명을 합쳐 37,967명인 반면 전임교원 1,814명과 비전임교원 974명, 시간강사 1,390명 등 4,178명에 불과하다. 학생수는 연세대가 1.8배 이상 많은 반면 교원 수는 연세대가 하버드대의 40% 수준에 불과한 것이다. 더구나 하버드 대학의 교수들은 이미 각 분야에서 노벨상을 수상했거나 노벨상 수상후보로 거론되는 교수들이 수두룩할 정도로 연세대 교수들의 평균 수준보다 훨씬 높다는 것은 자타가 공인하는 사실이다.
이 같은 대학의 질적 수준에 대해서는 각종 국제적 대학 순위 평가에서도 이미 여러 차례 드러난 바 있다. 물론 평가기관의 평가기준 등에 대해 여러 문제점을 지적할 수 있지만, 어떤 평가기관에서 조사하든 한국 대학들의 수준이 국제적으로 높이 평가 받지 못하는 것은 분명한 사실이다.
예를 들어, 국제 대학 순위 평가에서 가장 많이 인용되는 영국 QS더타임스의 2009년 세계대학순위 평가에서 한국의 경우 서울대(47위), 카이스트(69위), 포스텍(134위), 연세대(151위), 고려대(211위) 등으로 높은 순위에 기록되지 못했다. 반면 미국은 하버드대(1위), 예일대(3위), 시카고대(7위), 프린스턴대(8위), MIT(9위), Caltech(10위) 등 10위권에만 6개 대학, 20위권 안에만 13개 대학이 포진하고 있다. 또 일본의 경우 도쿄대(22위), 교토대(25위), 오사카대(43위), 도쿄공과대(55위), 도호쿠대(97위) 등으로 한국 대학들보다 훨씬 더 상위에 랭크되고 있다. 이처럼 단순 액면 비교에서든 질적 비교에서든 한국 대학의 등록금은 세계에서 가장 높은 수준임이 명백하다.
다음 글에서는 이처럼 가장 높은 한국의 대학 등록금을 낮추기 위해서는 어떻게 해야 하는지를 살펴보기로 하겠다.
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그저께 시사기획 텐에서 방영한 <미분양 아파트의 진실>편은 현재 주택시장 상황을 살펴보고 향후 주택시장의 흐름을 전망한 프로그램이었습니다. 익히 아시듯이 김재영 PD 등이 진행한 PD수첩의 부동산시장 관련 프로그램들은 현실 주택시장 상황을 매우 생생한 탐사보도를 통해 일반인들에게 소상히 알려주었고, 강한 인상을 남겼습니다. 반면 그제 방영한 KBS 시사기획 텐은 미분양 물량의 허위 신고에 대한 탐사보도의 측면도 있었지만, 현재 일반 가계, 특히 장래 주요 주택수요층인 젊은이들의 소득 수준에 비해 집값이 얼마나 높은지, 그리고 향후 인구구조 변화 측면에서 아파트 공급이 얼마나 과잉인 상태인지를 차분하고 설득력 있게 보여줬습니다. 특히 일반 시청자들이 편안하게 볼 수 있도록 간간이 위트 있게, 그리고 약간은 스타일리시하게 프로그램 구성을 해서 PD수첩과는 또 다른 맛을 느끼게 해줬습니다.
각설하고, 그제 방영 내용 가운데 판교 아파트 매입자의 연령대별 매입 실태를 잠깐 소개하는 장면이 있었는데요. 아마 짧게 지나가서 자세히 보시지 못했을 것입니다. 그래서 그 부분에 대해 제가 보충 설명을 드리겠습니다. 참고로, 아래 글은 <시사경제> 올해 1월 15일자 '판교신도시 아파트 소유자의 부채 실태 분석'에서 소개한 내용 일부를 수정한 것입니다. 참고해 보십시오.
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아래 <도표>를 참고로 아파트 매입자의 연령대별로 부채실태를 살펴보자. 설명의 편의상 판교1단지 휴먼시아 입주가구만을 분석 대상으로 삼았다. 우선 매입자의 연령대별 구성을 보면 40대가 47.8%로 전체의 절반 가까이를 차지했으며 이어 50대가 21.8%, 30대 20.1%의 순으로 나타났다. 30대의 경우 34세까지가 3.6% 정도에 불과했으며 거의 대부분 30대 후반이었다. 이어 60대가 7.1%, 70대 이상이 2.9%였고, 20대의 경우는 0.3%로 단 두 명에 불과했다.
<도표> 매입자 연령대별 금융부채 현황
여기에서 명확히 알 수 있듯이 판교 아파트 매입자는 40대를 중심으로 30대 후반부터 50대까지가 대부분임을 알 수 있다. 이는 주택의 수요 연령대가 보통 35~55세 사이라는 일반적인 인식과도 대체로 일치하는 것이라고 볼 수 있다. 30대 전반까지는 가정을 꾸린 초기 단계로 주택을 매입할만큼 충분한 소득 기반을 갖추지 못한 상태이며, 60대 이상의 경우에는 이미 집을 장만했거나 직장 은퇴 후 자녀들을 출가시키면서 오히려 있던 집을 줄이거나 처분하는 경우가 많기 때문으로 보인다.
또 연령대별로 매입자의 근저당 설정가구 비율을 보면 70대의 경우 37.5%에 불과하지만 연령대가 낮아질수록 비율이 높아져 40대는 80.0%, 30대는 80.7%까지 치솟았다. 주택 매입의 중핵을 이루는 40대와 아직 경제적 기반이 견고하지 못한 30대 매입자의 대부분이 투기 선동에 휩쓸려 무리하게 고가의 아파트를 분양받거나 매입한 것으로 추정되는 것이다. 장시간의 학습효과를 통해 '부동산 불패신화'에 젖어 있는 50,60대의 뒤를 따라 아직 충분한 경제력을 갖추지 못한 30,40대가 무리하게 아파트를 매입한 것이라고 할 수 있다. 하지만 이들이 산 아파트를 받쳐줄 30대 전반 이전의 잠재 수요자는 인구구조상 시간이 갈수록 급격히 줄게 되는 한편 '88만원세대'로 상징되듯 소득수준 또한 빠른 속도로 악화되고 있다. 따라서 연령대별 아파트 매입자의 특성을 고려하더라도 현재 지나치게 높은 국내 주택 가격은 유지하기 어렵다고 봐야 한다.
더구나 수도권 2기 신도시의 대명사인 판교신도시 아파트의 경우에도 대부분의 매입자들이 평균 약 3억원 정도의 거액의 부채를 안고 아파트를 산 것으로 나타났다. 서울 강남 재건축을 대표하는 대치동 은마아파트와 마찬가지로 도저히 일반 가계들이 감당하기 어려운 수준의 부채를 지고 아파트 투기에 뛰어든 것으로 보인다. 건설업계와 부동산업계는 물론 이들을 대변하는 대다수 신문들이 주장한 ‘공급 부족론’에 기대 “강남 대체 신도시를 건설해 강남 집값을 잡겠다”고 했던 정부의 주장과는 달리 판교신도시의 분양시장 또한 투기 범벅이어서 오히려 투기를 잡기는커녕 부동산 투기를 더욱 부추겼을 공산이 컸음이 다시 드러난 것이다.
정부의 이 같은 정책실패로 인해 평범한 가계들이 부동산 투기에 눈이 멀어 대거 빚더미에 올라앉게 됐음에도 불구하고 당시 정책결정을 주도한 관료들 가운데 어떤 이도 상응하는 처벌이나 불이익을 받지 않고 있다. 일반 가계만이 잔뜩 빚을 진 채 주택 가격이 떨어질까 노심초사하고 있을 뿐이다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은
그제 국토해양부가 2010년 1월 아파트 거래량을 집계해 발표했습니다.
보도자료를 통해 발표하는 이 아파트 거래량은
역시 국토부가 토지주택공사를 통해 위탁운영하는
온나라부동산포털의 아파트 거래량과는 상당한 차이를 보입니다.
예를 들어, 2010년 1월 현재 국토부 보도자료상의 서울시 아파트 거래량은
3430 건, 온나라포털의 거래량은 6393건의 절반 정도밖에 안 됩니다.
물론 온나라포털의 아파트 거래량은 매매 외에도 양도나 신탁 등의
경우에도 포함돼 있지만 매매 거래가 전체 거래의 80% 전후를 차지한다는 점을 고려하면
왜 이 정도의 큰 차이가 나타나는지 이해하기 어렵습니다.
자신들이 집계하는 거래량 통계조차 제각각이니 한심하기 짝이 없습니다.
어쨌거나 거래량의 전반적인 추이를 보여주는 측면에서는 두 통계가
거의 비슷한 흐름을 보이고 있습니다.
각설하고, 온나라포털상의 거래량 추이를 한 번 살펴봅시다.
아래 <도표1>을 보면 알겠지만, 수도권과 서울, 경기, 인천지역의
2006년 하반기는커녕 2009년 고점과 비교해도
아파트 거래량이 크게 줄었고, 계속 줄어들고 있습니다.
그 결과 거래량이 2008년 8월 수준까지 줄어들었습니다.
특히 인천의 경우에는 역대 최저 수준까지 내려갔습니다.
이 같은 거래량 감소 추세가 언제까지, 어느 정도까지 진행될지는 모르겠지만,
이런 추세로 몇 달 간 더 진행된다면 실거래가가 추가로 상당폭 떨어지게 될 것으로 보입니다.
<도표2>는 국토부 보도자료상의 아파트 거래량 발표 추이입니다.
전국, 수도권, 서울의 아파트 거래량이 계속 줄고 있어 추가 설명은
생략하겠습니다.
다만 강남3구의 아파트 거래량은 지난해 9월 이후 급감한 뒤
두 달 연속 반등했습니다.
보통 강남3구가 부동산시장의 선도지표로 알려져 있지만,
이번에는 그렇게 되기 어려울 것으로 보입니다.
우선, 강남3구의 거래량 상승폭이 둔화되고 있어 강남3구조차 지난해와 같은 급격한
거래량 증가로 이어질 가능성은 높지 않아 보입니다.
또한 강남3구의 경우 안전진단 통과 기대감이나 지구단위 계획 정비 등을
소재로 실거래가도 다소 올랐으나 그 같은 기대감은 이미
가격에 다 반영된 것으로 보입니다. 실제로 부동산 찌라시들의 보도에서도
이미 추격매수가 끊어졌다는 보도가 나올 지경이니까요.
반면 강남3구 이외 수도권 주요 지역들의 실거래가는
약보합세 또는 하락세를 지속하고 있습니다.
심지어는 몇 달째 거래가 실종된 아파트들도 속출하고 있습니다.
이런 추세가 몇 개월 더 지속된다면 실거래가 하락도
더욱 본격화될 것으로 보입니다. 참고바랍니다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은
고려대학교
정말 한국 대학의 등록금이 얼마나 가파르게 올랐는지 <도표1>을 참고로 사립대와 국공립대의 등록금(납입금)이 물가지수에 반영되기 시작한 1975년부터 2009년까지 소비자물가지수 및 대학 유형별 등록금 추이를 살펴보자.
먼저 사립대, 국공립대, 전문대 등록금을 가릴 것 없이 소비자물가지수보다 훨씬 더 가파르게 상승했음을 알 수 있다. 매년 등록금 상승률 추이를 보면, 1970년대 후반부터 80년대 전반까지 사립대 등록금이 매년 10~30% 가량 가파르게 상승했고, 국공립대도 10~20%대의 높은 상승률을 보였다.
이는 70년대 중반부터 시행된 고교 평준화의 여파로 대학 진학자가 늘어나 대학들의 시설 확장이 필요한 데다, 70년대 말의 2차 오일쇼크와
그러나 1990~1996년까지 민주화 정부 출범을 전후로 대학 자율화 붐과 대학 설립이 난무하면서 다시 대학등록금이 급등하는 모습을 보였다. 이렇게 치솟던 대학 등록금은 90년대 후반의 IMF 외환위기를 계기로 상승세가 주춤하다가 2000년부터 6~8% 수준의 상승률을 보였다가 지난해 경기 침체로 1~3%대의 상승률에 그쳤다. 2000년대에는 사립대와 국공립대의 등록금 상승률이 거의 비슷한 양상을 보였다.
<도표1> 대학별 등록금 추이
정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
고려대학교
정말 한국 대학의 등록금이 얼마나 가파르게 올랐는지 <도표1>을 참고로 사립대와 국공립대의 등록금(납입금)이 물가지수에 반영되기 시작한 1975년부터 2009년까지 소비자물가지수 및 대학 유형별 등록금 추이를 살펴보자.
먼저 사립대, 국공립대, 전문대 등록금을 가릴 것 없이 소비자물가지수보다 훨씬 더 가파르게 상승했음을 알 수 있다. 매년 등록금 상승률 추이를 보면, 1970년대 후반부터 80년대 전반까지 사립대 등록금이 매년 10~30% 가량 가파르게 상승했고, 국공립대도 10~20%대의 높은 상승률을 보였다.
이는 70년대 중반부터 시행된 고교 평준화의 여파로 대학 진학자가 늘어나 대학들의 시설 확장이 필요한 데다, 70년대 말의 2차 오일쇼크와
그러나 1990~1996년까지 민주화 정부 출범을 전후로 대학 자율화 붐과 대학 설립이 난무하면서 다시 대학등록금이 급등하는 모습을 보였다. 이렇게 치솟던 대학 등록금은 90년대 후반의 IMF 외환위기를 계기로 상승세가 주춤하다가 2000년부터 6~8% 수준의 상승률을 보였다가 지난해 경기 침체로 1~3%대의 상승률에 그쳤다. 2000년대에는 사립대와 국공립대의 등록금 상승률이 거의 비슷한 양상을 보였다.
<도표1> 대학별 등록금 추이
정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
최근 우리 연구소를 공격하는 내용과 관련해 한가지만 설명하고자 합니다. 최근 저나 우리 연구소를 공격하는 사람들 가운데는 “우리 연구소가 10년 전부터 집값 하락을 주장했는데, 한 번도 못 맞췄다” 또는 “한 번도 오른다고 한 적은 없으면서 내린다는 얘기만 한다”는 식으로 비방합니다.
다분히 우리 연구소의 취지와 주장을 왜곡하고 우리 연구소가 실력 없는 엉터리 연구소라는 이미지를 만들기 위한 비방입니다. 더 나아가 시간이 갈수록 많은 일반인들이 우리 연구소의 주장에 공감하는 것에 대해 내심 불안해하며 우리 연구소와의 ‘접속’을 차단하기 위한 선동술이라고 봅니다. 또한 우리 연구소의 전망이 부정확하다는 인상을 심어줘 우리 연구소 주장의 신빙성을 훼손하려는 조치로도 보입니다.
이처럼 유치한 비방에 대해 가능하면 대응하지 않으려 했으나, 시간이 지날수록 이 같은 비방이 꽤 폭넓게 확산되고 있는 듯합니다. 물론 대다수 분들은 이 같은 주장이 얼마나 엉터리인지 잘 아시겠지만, 아직 우리 연구소에 대해 이해가 부족한 분들을 위해 다시 한 번 설명드리고자 합니다.
먼저, 우리 연구소는 재테크나 투자적 관점에서 부동산문제에 접근하지 않습니다. 저나 우리 연구소가 부동산 문제에 대해 접근하고 설명하는 것은 크게 두 가지 차원입니다.
하나는 이미 한국 사회경제의 가장 큰 문제가 되고 있는 부동산 문제와 주택문제의 정확한 실상을 연구하고 이에 대한 올바른 해법을 모색하는 것입니다. 하지만 현실적으로 많은 일반인들은 정부와 정치권의 거듭된 정책실패로 인해 형성된 잘못된 구조적 틀 안에 갇혀 있다 보니 집값이 뛰지 않을까 불안해 하고 있습니다. 특히 부동산 광고에 목을 맨 상당수 언론들은 일반인들의 투기심리를 교묘히 부추기는 선동을 일상적으로 일삼고 있습니다. 따라서 두번째 측면으로서 이런 왜곡되고 이해관계에 물든 정보가 아닌 부동산시장의 제대로 된 실상을 알리기 위해 부동산 시장의 흐름에 대해 설명하고 있습니다.
이런 측면에서 보면 우리 연구소가 집값이 오를 때 “앞으로 오를 것”이라고 하지 않은 것은 너무나 당연합니다. 우리 연구소가 아니라도 얼마든지 ‘오른다’고 선동하는 이해관계자들이 많은데, 부동산 거품의 폐해를 우려하는 우리 연구소까지 나서서 같이 선동할 이유가 없기 때문입니다. 반면, 우리 연구소가 “향후 집값이 떨어질 가능성이 높다”고 주장하는 것은 이미 부동산시장의 대세가 꺾였는데도 불구하고 부동산 투기 선동가들이나 상당수 언론들이 투기 선동을 계속 일삼고 있기에 올바른 정보를 제공하는 차원인 것입니다.
다소 유치하게 느낄지 모르겠지만, 저나 우리 연구소가 전망했던 내용들의 정확성에 대해 한 번 따져봅시다. 우선, 저희 연구소를 비방하는 세력들이 이야기하듯이 저희가 10년 전부터 집값이 떨어진다고 한 적이 없습니다. 2000년대 대부분의 기간 동안 소장님께서 부동산 문제에 대해 발언하신 것은 부동산 문제가 가져오는 사회경제적 폐해에 관한 것이었고, 부동산 버블이 한국경제에 가져올 충격에 관한 경고였습니다.
그 같은 경고의 대부분은 서민 경제의 피폐화나 장기 내수 침체 등 이미 우리가 눈앞에서 목도하는 현실로 나타나고 있는 일들입니다. 저도 2005년 미국 유학 직전 <대한민국은 부동산공화국이다?>라는 책을 공저로 출간했는데, 당시 저도 부동산 버블의 폐해에 대해 경고했지 감히 집값 하락을 전망하지는 않았습니다. 사실, 당시에는 그럴만한 실력도 없었습니다.
한편 소장님께서는 미국발 서브프라임론 사태를 한국에 있는 그 어느 누구보다 빨리, 그리고 정확히 경고를 했고, 그 연장선상에서 부동산 버블을 잔뜩 부풀려온 한국 또한 큰 경제적 충격을 입을 것이라고 경고하셨습니다. 특히 2007년초에 한 인터뷰에서 "한국경제가 1~2년 안에 큰 경제적 충격을 받을 것"이라고 경고했는데, 이는 2008년의 경제위기로 현실화했습니다. 당시 대부분의 언론과 전문기관이라는 곳들이 주가 급등세에 취해 한국경제가 계속 승승장구할 것처럼 말할 때였습니다.
집값 전망에 대해 우리 연구소가 명시적으로 언급하기 시작한 것은 제가 연구소에 합류하면서부터였습니다. 2008년 여름부터 우리 연구소가 발간하는 <경제보고서>와 일부 언론 인터뷰 등을 통해 부동산 버블 붕괴 가능성을 제기했습니다. 또한 그해 9월 제가 개인 명의로 <부동산 대폭락 시대가 온다>라는 책을 통해 본격적으로 부동산 버블 붕괴와 집값의 장기 대세하락을 주장했습니다. (제가 당시에는 출판쪽을 잘 몰라 출판사가 붙이는 제목을 그대로 따랐는데, 지금은 좀 후회가 됩니다. 하지만 책을 읽어보신 분들은 제 주장이‘대폭락’보다는 장기 대세하락’에 더 중점을 두고 있다는 것을 잘 아실 것입니다.)
그리고 이후 이명박 정부의 대대적인 부동산 부양책으로 집값이 일시 반등한 국면에서 재차 일반인들에게 경고하고자 지난해 9월 <위험한 경제학>을 출간한 것은 잘 아실 것입니다. 물론 <위험한 경제학>에서 경고한 내용들 대부분은 2009년 이후 이곳 포럼 등을 통해 지속적으로 발언한 내용들과 크게 다를 바 없습니다. 이렇게 본다면 우리 연구소가 집값 하락에 대해 본격적으로 경고 또는 전망한 것은 2008년 중반쯤부터였습니다. 당시 전문기관이나 이른바 ‘부동산 전문가’라는 양반들 중에 누가 2008년 하반기~2009년초의 집값 급락과 전반적인 경제 위기를 경고했습니까? 한 번 생각해보십시오.
말이 나왔으니 이외에도 제가 주로 설명 또는 경고한 내용들을 한 번 따져보도록 하겠습니다.
1. 수도권 집값은 2006년말을 고점으로 해서 대세 하락 흐름에 접어들었다. 실질 가격을 기준으로 할 때 2006년말의 집값은 역사적 고점이 될 가능성이 높다.
2. 2009년 상반기에 시작된 집값 반등은 강남 재건축을 위주로 한 일시적 반등기다. 수도권 다른 지역들의 반등세는 크지 않다.
3. 2009년의 반등기는 이른바 ‘버블 세븐’ 지역에서 국토부 실거래가 기준으로 2006년 말의 고점을 회복하지 못하고 재하락할 가능성이 높다.
4. 2009년 상반기 인천 청라 등지의 부동산 열풍에 편승하지 마라. 정부의 분양권 전매 완화 방침 등에 따라 투자차익을 노린 투자자들이 매물을 내놓는 1년 후에는 피박을 쓸 가능성이 높다.
5. ‘800조원 부동자금’때문에 집값이 뛴다는 것은 터무니없는 소리다. 집값 상승은 가계의 주택대출을 배경으로 하고 있으므로 대출 규제가 강화되면 집값은 떨어진다.
6. 기존 주택 수요를 신규 분양시장으로 몰아주기 위해 정부가 DTI규제를 도입했지만, 종국에는 기존 집값뿐만 아니라 신규 분양시장도 가라앉을 수밖에 없다.
7. 이미 집을 살 사람은 빚을 내서라도 거의 다 샀다. 투기수요마저도 거의 고갈됐다. 따라서 거래량이 앞으로 줄어들 수밖에 없다.
8. 주택 공급 물량이 부족한 것이 아니라, 오히려 엄청난 공급 과잉이다. 정부가 미분양 물량 매입 등으로 눈에 보이는 미분양 물량 수치를 줄였지만, 2009년 하반기부터 건설업체들이 대대적인 분양에 나서 미분양이 다시 크게 늘 수밖에 없다.
9. 지방의 공급 과잉 사태가 점차 수도권으로 북상하게 된다. 그러면서 수도권 외곽부터 서울 중심부까지 점점 조여오듯이 미분양과 미입주 물량이 늘어나면서 주택시장이 상당기간 침체를 겪게 될 가능성이 높다.
10.정부의 막대한 부동산 부양책의 약발이 다하면 다시 주택 거래량이 급감하면서 실거래가가 하락할 가능성이 높다. 지표상으로 경기가 살아난다고 자동적으로 집값이 다시 뛰는 일은 생기지 않는다.
이외에도 많지만 제가 경고했던 내용들을 위의 10가지 정도로 추려봤습니다. 여러분들께서 한 번 판단해보십시오. 제가 경고한 내용들이 말도 안 되는 엉터리 경고였는지, 아니면 정말 점점 현실로 나타나고 있는 경고인지 말입니다. 물론 현재 상태에서 아직은 확정적으로 판단하기 섣부른 경우도 있습니다. 또한 언론의 선동보도에만 의존하면 판단을 달리 할 수도 있을 것입니다. 따라서 판단하실 때 국민은행 가격 지수나 부동산 정보업체들의 가격 지수가 아닌 국토부 실거래가와 거래량을 기준으로 판단해 보십시오. 제가 왜 이렇게 말씀드리는지는 이미 100분토론이나 제가 그 동안 쓴 글에서 설명드렸으니 생략하겠습니다.
그리고 반대로 제가 위에서 경고했던 내용들에 대해 대한민국의 어떤 언론, 어떤 전문기관, 어떤 ‘부동산 전문가’라는 양반들이 진지하게, 지속적으로 경고해왔는지 한 번 생각해보십시오. 경고를 떠나 그런 기관이나 사람들이 어떤 식으로 사람들을 선동해왔는지도 생각해보십시오.
물론 소장님께서 누누이 강조하시지만, 전문가의 역할은 ‘사전 경고’이지 ‘예측’이 아닙니다. 제가 하는 작업도 기본적으로 ‘경고’이지 전망이나 예측 차원에서 하는 것은 아닙니다. 더구나 제가 여러 차례 말씀드린 바 있듯이 저나 우리 연구소는 부동산시장의 구조적 흐름을 살피고 그것을 일반인들에게 설명할 뿐이지 잠시잠깐의 현상을 좇지는 않습니다. 그렇다고 해서 위에서 보는 것처럼 지금까지 저와 우리 연구소가 경고해온 내용이 엉터리였습니까? 오히려 이 땅의 어느 누구보다 정직하게, 그리고 정확하게 부동산시장의 흐름을 진단하고 설명해왔다고 생각합니다.
제가 잘났느니, 또는 우리 연구소가 잘했느니 우기기 위해 이 글을 쓴 것이 아닙니다. 다만, 적어도 외부에서 난무하는 저와 우리 연구소에 대한 중상비방이 사실이 아니며 명백한 허위임을 알리기 위해서 이 글을 쓴 것입니다. 오히려 저와 연구소를 비방하는 무리들이 아직도 현실의 엄중함을 깨닫지 못하고 자신들의 궁색한 처지를 변명하고 사태를 호도하기 위해 여전히 온갖 선동과 파렴치한 비방을 자행하고 있는 것입니다.
이 글을 읽는 여러분께 부탁드립니다. 여러분들께서 판단하셔서 저희 판단이 큰 틀에서 잘못되지 않았다고 생각하시면 주위 분들께 이런 사실을 널리 알려주십시오. 그리고 말도 안 되는 중상비방을 온라인이든 오프라인이든 일삼는 사람들이 있다면 명명백백한 사실을 알려주십시오. 물론 저도 그 같은 노력을 계속하겠습니다. 하지만 저 혼자만으로는 어렵습니다. 많은 분들의 도움이 필요합니다.
다만, 저는 앞으로 집값의 향방에 관해 직접 언급하는 일은 자제하겠습니다. 대신 부동산 거품이 가져오는 사회경제적 문제에 대해서, 그리고 부동산 거품을 뺀 뒤 한국 사회경제가 어떤 방향으로 나아가야 할지에 대해 더 많은 연구 노력을 기울이겠습니다. 저는 어떤 어려움에도 굴하지 않고 다른 연구원들과 함께 소장님을 도와 우리 연구소가 지향하는 방향으로 일로매진하겠습니다. <위험한 경제학> 1권의 서문에도 썼듯이 “유주택자와 무주택자 간의 계급 투쟁을 마무리짓고 땀 흘리며 열심히 일하고 능력과 창의성을 발휘하는 사람들이 공정한 게임 규칙에 따라 정당하게 보상받는 건전한 민주주의 시장경제를 건설’하는 길로 말입니다. 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은
안녕하세요. 보신 분들은 아시겠지만, 그저께 100분토론에 출연했었습니다. 출연 이후 다음 아고라 게시판, 100분토론 게시판, 저희 김광수경제연구소포럼 게시판, 아름사 게시판, 그리고 여기 제 블로그 '불량사회'를 통해 많은 분들께서 격려와 성원, 그리고 조언을 보내주셔서 황송하면서도 무한한 감사를 느낍니다. 그냥 제가 평소 연구하고 생각한 것을 토론에서 그대로 말했을 뿐인데, 이렇게 많은 분들께서 뜨거운 반응을 보여주시는 것을 보고 저도 놀랐습니다. 한편으로는 이런 상식적인 이야기에 얼마나 많은 분들이 목말라 했는지 다시 한 번 느꼈습니다. 그리고 제 한 몸 힘들더라도 이런 분들의 기대와 성원에 부응하기 위해서라도 더욱 열심히 노력해야 하겠다는 다짐을 했습니다.
사실 토론에 나갈 때마다 제가 제대로 못해서 안 그래도 서러운 분들 목소리 제대로 전달하지 못하면 어떻게 하나, 또 괜히 연구소 이미지만 떨어뜨리는 것 아닐까 걱정하게 됩니다. 그런 점에서 그제 토론에 준비를 많이 하고 갔습니다.
그런데 토론의 틀거리가 도시계획 전공한 다른 세 분 패널의 입맛에 맞춰 짜여져 있었던 데다
그나마도 토론 진도가 안 나가니 사실 정부 정책에 대해서나 금리나 가계 부채 등 부동산 문제를 둘러싼 경제 문제들, 그리고 부동산문제가 한국경제, 사회 전반에 미치는 폐해 등에 대해 이야기할 틈이 없더군요.
더구나 토론이 끝나갈 때쯤 할 말은 많은데 시간이 없으니 자꾸 마음이 조급해졌습니다.
그래서 최대한 말을 많이 하려고 하다보니 다소 흥분한 것처럼 보였는지 모르겠지만,
사실 흥분한 것은 아니었습니다.
토론하면서 느낀 또 한 가지는 왜 우리는 토론 프로그램 수준을 높일 수 없을까,
왜 전문가라는 사람들의 전문성이 기존 언론의 엉터리 보도 수준을 뛰어넘지 못할까 하는
안타까움도 느꼈습니다.
그리고 아래에서 100분토론 때 준비했던 도표들을 소개합니다. 토론 때는 시간 제약 때문에 제대로
다 보여드리지 못했는데, 이 곳 게시판을 통해 다시 소개할까 합니다. 일부 도표는 이미 한두 차례 사용했던 자료지만, 궁금해하실 분들을 위해 준비했던 도표를 다시 보여드립니다.
도표에서 제가 주로 보여드리고자 했던 것은 국토부 실거래가 자료들입니다. 실거래가는 2006년 1월부터 집계가 시작됐는데, 그때 이후 최근까지 수도권 주요 아파트 단지별로 실거래가 추이를 보여드립니다. 여기에서 보여드리는 도표뿐만 아니라 저희 연구소는 전국 수천 개 주요 아파트 단지의 실거래가 추이를 살펴봤습니다. 그 결과 이른바 '버블 세븐'과 수원, 일산, 파주 등 그외 수도권 대부분 주요 도시들의 아파트 가격은 2006년 말에 고점을 찍었고, 그외 서울의 강북 노도강이나 경기 의정부, 동두천 및 인천 등 수도권 외곽은 2008년 상반기에 고점을 찍었음이 분명합니다. 물론 이명박 정부의 정권의 사활을 건 무지막지한 부동산 부양책으로 지난해 6개월 가량 상승했지만, 주로 강남 재건축 단지 위주의 상승세였을 뿐 수도권 대부분 지역의 상승세는 언론 보도와는 달리 크지 않았습니다. 그리고 이미 지난해 6,7월부터는 상승 여력이 꺾이고 있었고, 9월 이후부터는 다시 떨어지는 지역이 대부분입니다. 이렇게 볼 때 이미 대세는 꺾여 내리막길을 걷고 있습니다. 현재를 기준으로 하면 수도권의 대다수 아파트는 고점 대비 최소 -10~20% 가량은 떨어져 있습니다.
그런데 아파트 소유자들의 희망 가격에 근거한 부동산 중개업소들의 호가 중심의 국민은행 가격지수나, 부동산 정보업체들의 지수는 여전히 올라가고 있는 것입니다. 이들의 호가 지수는 2006년 집값 폭등기 때까지는 실거래가와의 괴리가 크지 않았으나, 2007년 이후 주택 침체기 이후로는 실거래가와 계속 괴리가 벌어지고 있습니다. 따라서 큰 틀에서 계속 수도권 아파트 가격이 떨어졌는데도 이들 가격 지수는 계속 오르고 있는 것으로 나타납니다. 한마디로 사기와 조작의 산물입니다. 1~4번까지의 도표를 보신 다음에 5번 도표를 보시면 얼마나 심각한 괴리가 있는지를 아실 수 있을 것입니다. 다시 한 번 말씀드리지만 여기에서 보여드리는 도표는 일부일뿐이지만, 우리 연구소가 조사, 분석한 거의 대부분의 아파트 단지도 거의 비슷한 패턴을 보이고 있다는 점을 강조합니다. 호가 위주의 언론 선동에 휘둘리지 마시고 냉철하게 판단하시길 부탁드립니다. 그리고 더욱 중요한 것은 아파트 거품을 빼나가야 이 나라에 희망이 있다는 것입니다.
참고하시기 바랍니다. 다시 한 번 보내주신 격려와 성원에 감사드립니다.
좋은 주말들 보내세요. 꾸벅^^
<도표1>강남의 대표적 아파트들. 강남에서 고점을 회복한 것은 개포 주공 등 저층 재건축 일부 단지밖에 없습니다. 그나마도 이미 집값이 너무 올라 더 이상 사업성이 없습니다. 이미 '폭탄 돌리기'국면입니다.
<도표2> 다른 버블 세븐의 핵심이었던 분당과 용인의 아파트 사례들입니다.
<도표3> 버블 세븐 외의 다른 수도권 주요 아파트 단지들인 일산과 수원의 아파트들.
<도표4> 수도권 핵심 지역과 달리 2008년 상반기가 고점이었던 인천과 서울 동북지역 아파트. 역시나 고점 수준을 회복하지 못하고 다시 꺾이고 있습니다.
<도표5> 그런데 실제 거래가격과는 달리 국민은행 가격지수와 부동산업체 가격지수는 계속 올라가는
것으로 나오는군요. 이미 실거래가 기준으로 고점 대비 최소 -10~20%씩 떨어져 있는데도 이들 지수는 오히려 고점보다 훨씬 더 올라가 있습니다. 호가 거품에 기반한 가격 지수일 뿐입니다. 더구나 국민은행 가격지수는 양반이지, 사설 부동산 정보업체들의 가격지수는 더 뛰고 있습니다. 이런 조작에 가까운 가격지수를 가지고 언론에서는 연일 얼마가 올랐네, 하면서 떠들어대고 있는 것입니다. 절대 언론의 선동보도에 휘둘리지 말고 냉철하게 판단하셔야 합니다.
<도표6> 마지막으로 거래량 추이를 보시면 2006년 폭등기 때 거래량이 크게 늘었지만 당시 빚을 내서 살 사람들도 모두 사버렸기 때문에 추가 매수세력이 끊겨 버렸습니다. 그래서 2007년 이후 거래량이 급감하면서
빚을 많이 진 급한 매도자들이 집을 내놓으면서 실거래가가 떨어지는 현상이 발생했습니다. 2008년 뉴타운 바람이 불 때나 지난해 정부 부양책에 따른 빚 내서 투자한 수요가 늘어나 거래량이 증가했으나, 다시 급격히 거래량이 줄고 있습니다. 지난해 6개월의 반등기도 사실상 종료된 것니다. 거래량이 줄면서 2007년 이후 진행됐던 "거래량 감소+ 실거래가 하락"이라는 패턴이 다시 작동하고 있습니다.
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