한국의 경우 과거 수십 년 동안 인구 및 가구가 지속적으로 증가하면서 비교적 빠른 경제성장과 가계의 소득증가가 이뤄졌고, 인구 증가와 가계 소득 증가에 기반한 주택수요가 지속적으로 창출됐다. 이 때문에 ‘집이나 땅을 사두면 언젠가는 오른다’는 50대 이상 부모세대의 경험칙이 사실상 가계재산 증식의 공식으로 자리잡았다. 하지만 2010년 대부터 국내에서는 세계에서 가장 급속도로 저출산 고령화가 진행되면서 부동산시장의 패러다임 변화가 불가피해질 것이다. 지금 국내 부동산시장은 이처럼 패러다임 전환기를 지나고 있는데도 이를 일시적 주택시장 사이클 상의 변화로만 이해한다면 개인이든, 기업이든, 정부든 크게 낭패 볼 가능성 높다. 

물론 현재 국내 부동산시장의 대세하락은 2008년 글로벌 금융위기 이후 경기 침체 지속과 중첩돼 있다. 이 때문에 정부든 기업이든 가계든 상당수가 여전히 국내외 경기가 회복되면 부동산시장도 과거처럼 다시 살아날 가능성이 높은 것으로 착각하고 있다. 하지만 그 같은 경기 침체에 따른 일시적 부동산시장 침체의 성격을 넘어 국내 부동산시장의 패러다임 자체가 근본적으로 변화는 구조적 전환이 강력하게 진행되고 있다. 이 같은 구조 전환은 저출산고령화와 생산인구 감소, 그리고 이에 따른 성장 기조의 장기적 하락, 가계소득의 정체와 가계부채의 누적에 따른 주택수요의 고갈 등 과거 부동산 대세상승기 때와는 정반대의 부동산시장 환경과 수급 구조가 형성되고 있기 때문이다. 

이런 상황에서 '부동산 띄우기'에 몰빵한 박근혜정부가 주택대출규제를 풀고, 재건축 허용 연한을 완화하는 등 강력한 드라이브를 걸고 있다. 정부의 압박을 못 이긴 한국은행도 얼마 전 기준금리를 인하하며 보조를 맞추고 있다. 이에 따라 대다수 언론들은 또 다시 '집값 들썩' 등의 제목을 단 부동산 기사들을 쏟아내고 있다. 하지만, 여기에서 한 가지 명심해야 할 것이 있다. 바로, 부동산 대세하락기에는 정부 부양책이나 초저금리도 약발이 듣지 않는다는 점이다. 사실 이명박정부 이례 수십 차례의 크고 작은 부양책도 듣지 않았고, 박근혜정부 들어서 나온 4.1부동산 대책 등을 비롯한 굵직굵직한 부양책들이 모두 몇 달 간의 효과밖에 내지 않았던 점을 생각하면 이제는 웬만하면 깨달을 때가 됐다. 그런데도 부동산 광고에 목을 맨 언론들의 선동보도 때문에 여전히 혼란스러워 하는 사람들이 많다. 이 같은 선동보도에 혹해 잠시잠깐 판단을 그르치는 사람들이 있기 마련이다.

하지만, 대세하락기에는 정부 부양책이나 초저금리 상태에서도 집을 사는 가계가 거의 사라진다. 보통 경기침체가 발생하면 정부는 적극적인 재정 부양책을 써서 경기를 부양하게 된다. 특히 건설업의 비중이 크고 입김에 센 한국의 경우 경기 부양책의 핵심은 부동산 부양책이라고 할 수 있다. 만약 일시적인 부동산 침체기라면 이 같은 경기 부양책은 일정하게 효력을 발휘하게 되고 부동산시장은 점진적으로 회복의 길을 걷게 된다. 실제로 외환위기 직후 들어선 김대중정부는 당시 외환위기 직후 극심한 침체를 보이던 부동산시장을 살리기 위해 양도세 면제 등 부동산 부양책을 대대적으로 전개했다. 물론 세계적인 경기 회복과 IT주를 중심으로 한 주가 거품이 작용했지만, 1~2년 후 부동산시장은 살아나 오히려 금방 활황기로 치달았다. 외환위기가 부동산시장과는 직접적 상관없는 경제 문제로 부동산시장이 동반 침체한 데다 가계소득 및 가계부채, 주택수급 등의 측면에서 대세하락이 아닌 외환위기 충격에 따른 일시적 침체를 겪고 있었기에 부양책으로 금방 살아난 것이다.

글로벌 경제위기 직후 이명박정부도 각종 부동산 세금을 완화하고 DTI규제를 풀고 토건사업을 대대적으로 벌이는 등 대규모 부양책을 썼고, 2009년 주택 가격이 급반등하기도 했다. 하지만 이후 양상은 외환위기 직후와는 달랐다. 주택 가격은 글로벌 경제위기 직전 수준 정도에서 더 이상 상승하지 못하고 이후 큰 흐름에서 내리막길을 걷고 있다. 알다시피 이명박정부에서 27차례의 크고 작은 부동산 관련 대책이 나왔지만 시간이 지날수록 주택가격의 반등폭과 지속 기간 측면에서 약발이 약화됐다. 

금리 정책도 마찬가지다. IMF외환위기가 어느 정도 가라앉은 다음 외환위기 이전 10%를 넘든 가계대출 금리가 정부의 기준금리 인하 등에 따라 6~7%대로 내려오자 부동산시장은 활황세를 나타냈다. 또한 노무현정부 초기이던 2003~2004년 부동산시장이 일시적 침체 양상을 보였으나 한국은행이 기준금리를 2003년 초 4.25%에서 3.25%까지 내려 가계대출 금리가 5% 수준까지 떨어지자 2005년 이후 수도권을 중심으로 해서 부동산 2차 폭등 양상을 보이기도 했다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후로는 기준금리를 5.25%에서 2.0%로 내린 뒤 2.0~3.25% 수준의 사실상 초저금리를 지속적으로 유지해 가계대출 금리가 5% 아래로 떨어졌는데도 부동산 시장 침체를 벗어나지 못하고 있다. 

이 같은 모습들은 지금 국내 부동산시장이 부동산 부양책이나 초저금리 정책에서도 부동산 거래가 늘지 않을 정도로 주택시장 수요가 고갈돼 장기간의 구조적 침체단계에 진입해 있음을 시사한다. '최경환노믹스'라는 이름 아래 내놓은 '부동산 띄우기' 정책의 결말도 정해져 있다. 이런 시대에 일반 가계가 어떻게 대응해야 할지는 아래 그림을 참고하기 바란다.

9월 20일 열리는 <심리와 진화에서 배우는 생활경제의 지혜> 특강. <웹진베스트50>을 제공하는 조기신청 마감은 오늘(9월4일)까지입니다.

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뉴스의 진실 혹은 거짓 : LTV 과다규제로 은행 문턱 못 넘어 보험사로..[2014년 6월 4주차]

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1) 어제갑자기 발표된9.1부동산 대책보면정부가내놓은대책인지개발업자가내놓은대책인지헷갈릴지경. 온갖 설레발과 미사여구에도 불구하고 최경환노믹스 핵심은 ‘부채 늘리고 투기자극해서라도 집값띄우기’라는 걸 다시 한 번 확인했다. 그런데도제목에 ‘서민 주거안정 강화방안’이라는 표현을 넣으니 역겹다.

2) 재건축 허용연한 10년 줄이는 방안은 글쎄다. 지금 허용된 재건축도 제대로 안되는판에허용연한풀어준다고얼마나추진될까. 이미 대지지분 충분해서 재건축될 물건들은 이미 다 추진됐거나 추진중이고, 어차피대지지분 없어서 사업성 없는 지역들만 잔뜩 남아 있다. 재건축 투기심리를자극해서잠깐은호가가뛰겠지만, 몇 달지나면냉엄한현실이드러날것.

3) 그럴가능성은 높지 않지만 정부 기대(?)대로 혹시라도 재건축 추진물량이허용 연한 완화로 늘어난다면, 단기적으로는 서민주거난이고, 10년 후재건축완공시점엔인구감소와고령화충격에물량폭탄충격을더하는것이다. 잠깐 투기심리 불러일으킬 목적으로 이게뭐하는짓인가.

4) 택지개발촉진법 폐지로 신도시 개발중단한단다. “새 집줄어지금있는집사라”는시그널이라고? 어차피 지금까지 지정된 택지만 해도 5~10년 이상주택공급계속된다. 이미 노른자위 택지 등 지정할택지는 거의 다 지정해 더 지정할 택지도 거의 없다. 그냥 시대 흐름에 맞춰 유명무실해진 제도를 부동산 심리 부양용으로 쓰고 있는 것일 뿐.

5) 택지개발촉진법폐지로 앞으로 공급 부족? 분양가 상한제 도입 앞두고 밀어내기 분양물량이 쏟아진2007년을제외하고 2000년대 이후사상최대분양물량쏟아지고있는 올해 물량은 어떻게 하고. 당장 그물량완공돼 2~3년 후 입주물량 폭탄으로 돌아올 때나 걱정해야지.더구나 이미 수도권에 2020년대 까지 택지 공급돼 있는 물량만해도 차고 넘친다. 2000년대 부동산 호황기에 급증한 건설업체들의 주택공급 능력을 줄이지 않는 한주택 공급은 계속될 수밖에 없다.

6) 청약자격 단순화로 수도권 1순위가 722만명까지 는단다.가족 구성원 모두가 들 수 있다지만, 그래도대부분 가구당 한두 개 정도다. 이렇게 따지면 청약자격이 따로뭐가필요한가.그냥 거주자 모두가 청약자격자인 상황과 마찬가지지. 이걸 두고청약자격자가 늘어나 ‘청약전쟁’ 열풍이 불거라는언론보도, 코미디다. 소설을쓰고 있다.

7) 비수기인 지난달에만 시중은행 가계대출이 4조나 증가했다는 보도가 있었다. 한국은 이미부채를더늘리지않고는집을살수도없다. 문제는 내년중반이후미국의금리상승은기정사실화돼 있다. 지금 빚잔뜩늘려서투기하라는정부의 신호, 얼마나 위험한 짓인가.

8) 개인적으로는부동산 문제에 관해 떠드는 것 지겹지만,정부가부동산에골몰하니그 때마다 이야기를 안할수없다. 결론은 같다. 정부의 단기 부양책에 혹하지 마시길.내년 중반 이후로 예정된 세계적 금리인상과세계에서 가장 높은 수준의 심각한 가계부채, 급속한 고령화에 따른 주택 수요 감소를 생각하면 국내 부동산이 갈 길은정해져있다. 부동산 거품을 빼고 사람들 소득이올라가는 ‘진짜 경제’를 살리지 않고 집값 띄우는 몰핀 주사만놓고 있으며 부동산시장의 자기 조정 과정이 늦어져 장기 침체로 갈 가능성만 높아질 뿐이다.

왜 터무니없는 비싼 가격에 물건을 사게 될까? 

"이거 얼마예요?"와 "이거 얼마까지 줄 수 있어요?"는 왜 다른 결과를 낳을까?

왜 내가 주식을 사면 고점이고, 팔면 저점이 될까? 

지난해 최고 실적을 올린 펀드에 들면 올해 돈을 벌게 될까?

어떨 때는 남들 사는 물건을 따라 사고, 어떨 때는 남들이 사면 안 사게 될까?

남자와 여자가 사치품을 사는 동기는 어떻게 다를까?

이런 질문들에 대한 답이 궁금하신가요? 우리가 잘 의식하지 못하지만, 인간 심리와 유전자가 우리의 경제적 의사결정과 행위에 매우 큰 영향을 미칩니다. <심리와 진화에서 배우는 생활의 지혜> 특강을 통해 행동경제학과 진화심리학이 주는 경제적 통찰과 생활의 지혜를 알아보세요.   

9월 4일까지 조기 신청하시는 분들께는 저희 연구소가 1년 동안 연재해온 "SDI웹진" 180여 편 가운데 언제 읽어도 도움되는 정보를 담은 50편을 골라 엮은 "웹진 베스트50" 패키지(3만 9천원 상당)를 드립니다. 

안녕하세요. 선대인경제연구소입니다. 

보고서 개편에 따라 SDI웹진과 SDI리포트 패키지가 포함된 SDI리포트+, 3-in-one, 풀팩 패키지 회원들의 구독기간을 연장해 드립니다. 

보고서 개편 관련 공지사항 바로가기

(http://www.sdinomics.com/data/notice/2638)  

웹진과 리포트의 개별 가격은 각각 9만 9천원인데, 리포트+ 패키지의 가격은 15만 5천원입니다. 이번 보고서 통합 개편으로 리포트+ 회원의 경우 5만 6천원(현재 가입했을 경우)의 가치 손실이 일어나게 됩니다. 따라서 손실이 일어나는 것을 상쇄할 수 있도록 구독기간을 아래 기준에 따라 연장해 드립니다.

구독 연장기간={(5만6천원/9만9천원) x 남은 구독개월수} + 1개월

또 SDI글로벌모니터(25만원)에 비해 3-in-one과 풀팩 패키지 회원의 경우 4만원의 가치 손실이 일어납니다. 

이들 회원들께도 리포트+ 회원과 유사한 방식으로 구독기간을 연장해 드리겠습니다.

3-in-one 회원: 구독연장기간={(4만원/25만원) x 남은 구독개월수} + 1개월

풀팩 회원: 구독연장기간={(4만원/25만원) x 남은 구독개월수} + 1개월 

참고로, 향후 통합 리포트 구독료는 10월 1일부터 11만 9천원으로 인상되며, 10월 1일 이전까지 구독 연장하시는 분들께는 인상 전 가격으로 1년 더 연장할 수 있도록 해드립니다. 이번 보고서 개편으로 이해관계에 휘둘리지 않고 일반가계들의 목소리를 대변하려는 저희 연구소의 입장을 양해해 주시기 바랍니다. 

하지만 부득이하게 이번에 남은 구독기간에 대해 환불을 원하시는 분들께는 환불해드리겠습니다. 원래 중도 환불의 경우 당초 구독료의 20%를 제하게 되나, 이를 제하지 않고 남은 개월수만큼 정산해 환불하겠습니다.(회원들께 유리하게 개월수를 환산: 예를 들어, 3.1개월 이상 남은 경우 4개월로 환산)

이번 환불 조치는 9월 4일까지 진행할 계획이오니 9월 4일까지는 전화나 웹마스터메일 등으로 알려주시기 바랍니다. 9월 4일까지 별도로 의사를 밝혀주지 않은 경우에는 위에서 말씀드린 기준에 따라 남은 기간만큼 일괄적으로 회원님들의 구독을 연장해 드리겠습니다. 그 동안 구독해주신 회원님들께 다시 한 번 깊이 감사드리며 보고서 개편을 통해 회원님들께 더욱 양질의 정직한 정보로 다가가겠습니다. 감사합니다. 

"안정적이고 여유로운 노후생활 보장"을 명분으로 내세운 정부의 퇴직연금 활성화 대책. 확정기여형의 위험자산 비율을 40%에서 70%로 올리며 어떻게 안정적이고 여유로운 노후생활 보장이 된다는 건지, 내 머리로는 이해가 안 된다. 자본시장에서 수익과 위험은 비례하게 돼 있다. 위험자산 비율을 높인다는 것은 수익률이 높아질 수도 있지만, 크게 떨어질 위험도 커진다는 걸 내포한다. 그런데 위험자산 비율을 높이면서 어떻게 '안정적'일 수 있다는 건가. 정부는 계속 주식이나 펀드 수익률이 올라가는 경우만 생각하는가. 그런 경우가 아니라면 어제 정부 대책은 절대 "안정적" "여유로운"이라는 수식어를 쓰면 안 된다. 집값 띄우기가 주목적인 부동산 대책을 내놓으면서 "서민주거 안정"이라는 표현을 쓰는 경우와 비슷해 보인다.

더구나 향후 한국은 세계에서 가장 빠른 저출산고령화 충격을 겪게 돼 있고, 부동산 거품과 가계부채 문제는 해소되기는커녕 큰 흐름에서 계속 악화되고 있다. 나같은 사람뿐만 아니라 이제 많은 전문가들, 정반대 의도이기는 하지만 심지어 최경환 부총리까지 일본식 장기침체를 우려하는 지경이다. 만약 일본식 장기침체로 갈 경우에는 부동산뿐만 아니라 주식시장조차 장기 침체에 빠질 수 있다. 실제 일본 주식시장은 4만에 육박했던 주가가 1만포인트까지 떨어져 장기간 머물렀다. 만약 그런 현실이 나타난다면 결코 안정적이고 여유로운 노후생활 보장이 될 수 없다.

이런 우려는 단순한 기우가 아니어서 이미 많은 대기업과 대기업과 그 종사자들이 이에 맞춰 퇴직연금을 가입하고 있다. 현재까지 퇴직연금 가운데 사내가 아닌 사외에 적립하는 방식일 뿐 기존 퇴직금 제도와 상대적으로 비슷해 상대적으로 안정성이 높은 확정급여형 가입 비율이 약 3분의 2를 차지했다. 반면, 이자율과 수익률 변동에 따라 안정성이 떨어지는 확정기여형 가입 비율이 30% 정도였다. 그런데 대기업들은 대부분 확정급여형에 가입한 반면, 안정성이 떨어지는 확정기여형 가입자는 대부분 중소기업 종사자나 직장 이동이 잦은 노동자들이었다. 여러 이유가 있지만, 그만큼 상대적으로 안정적이고 높은 소득을 얻는 대기업 노동자들이 '안정성' 측면에서 자발적으로 확정급여형을 선택하고 있었던 것이다. 그런데, 정부는 이 같은 확정기여형의 위험자산 편입 비율을 훨씬 더 높여 위험성을 더욱 강화했다. 

그래서 이번 퇴직연금 활성화 대책은 노동자들의 노후생활 보장 강화라는 명분을 내세웠으나, 속내는 퇴직연금 시장 확대를 통한 금융권 먹거리 확대와 주가 등 자산시장 띄우기가 아닐까 하는 의구심을 지울 수 없다. 최근 2~3년 사이 은행, 증권사, 보험사 가릴 것 없이 영업실적이 악화하고 있는 상황에서 퇴직연금 확대를 통해 사업거리를 던져주려는 의도가 오히려 더 강해 보인다.

물론 아직 대기업을 제외한 중소기업과 영세사업장의 퇴직연금 가입이 저조하고, 그 결과 상당수 노동자들이 퇴직금을 어떤 형태로든 받지 못하는 경우가 많은 것도 사실이다. 따라서 퇴직연금을 일정하게 활성화하려는 시도는 이해한다. 또한 그 동안 퇴직연금 사각지대에 있던 기간제 노동자 등에 대한 퇴직연금 확대 조치 등은 바람직하다. 하지만 정말 퇴직연금 가입을 확대하려 했다면, 퇴직연금 가입이 저조한 중소기업 이하에 대한 세제혜택과 재정 지원 확대 등에 초점을 맞추고, 위험자산의 가치 하락시 충격을 보전하는 펀드 조성 등의 해법이 더 적절한 것 아닐까. 

광주 지역 <재테크 정보의 허실> 특강이 내일(23일) 열립니다. 많은 호평 속에 막을 내린 서울 강연의 경험을 바탕으로 좀 더 실속 있게 준비했습니다. 이 특강은 해당 지역에 국한되지 않은 일반적 주제의 강연이므로 광주 지역뿐만 아니라 전남의 다른 도시나 전주 등 인근 지역에 계신 분들이 참여하셔도 좋겠습니다. 선대인경제연구소와 함께하는 정직한 전문가들의 명강연으로 언론의 잘못된 재테크 정보를 걸러내고 가계경제를 새롭게 설계하는 시간을 가져 보세요.

특강신청 안내 http://www.sdinomics.com/data/notice/2561

금리가 낮으니 경기가 좋아지고 집을 사야 할 타이밍이 아니냐는 분이 계시길래 말씀드립니다. 금리가 낮아도 경기와 부동산시장이 좋아지지 않으니 계속 금리를 더 내리는 겁니다. 우리나라가 고도성장하던 시기에는 고금리였는데, 저성장기에 접어들면서 저금리가 된 걸 생각해보시면 알 수 있죠.

그리고 오늘 이런 기사가 났더군요. 저희 연구소도 늘 경고하고 주목하는 상황이기도 한데요.

베이비부머 ‘끝없는 창업’ 절반은 부도 ‘끝모를 추락’

http://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20140822012011

내수는 죽었는데 할 수 있는 선택지는 자영업밖에 없는 나라. 하지만 지금은 창업해서 돈 벌기보다 잃을 확률이 더 높은 시기이니 이것도 신중하셔야 합니다. 마음은 급하겠지만, 면밀히 자신이 생각하는 시장 살피고 자신만의 차별성을 가진 다음 도전하시길. 그리고 정년 이후 할 일은 정년 맞기 최소 5년 전부터 개발하고 준비하는 게 좋을 듯 합니다. 그나저나 은퇴자들 위한 올바른 정보 제공하는 특강 프로그램도 준비를 해봐야겠네요.

세월호 특별법 협상 과정을 보면 우리 정치가 얼마나 일반 서민들의 삶과 동떨어져 있는지 알 수 있다. 일반 국민은 A를 원하는데, 정치권은 B를 가지고 논의하고 있는 꼴이다. 철저한 진상 규명과 재발 방지가 세월호가족들의 뜻인데, 엉뚱하게 보상과 특례 입학을 포함시켜 세월호가족들의 숭고한 뜻을 왜곡했다. 정작 진상 규명과 재발 방지를 관철할 특별법과는 거리가 먼 지점에서 협상을 지리멸렬하게 해왔다.

정권 보위가 주목적인 새누리당이야 그렇다 치고 야당인 새정련조차 세월호가족들과 충분히 대화하지 않고 새누리당 프레임에 끌려다녔다. 도대체 세월호가족들의 뜻을 진정으로 대변하는 정치세력은 누가 있었나. 진짜 협상은 협상 테이블에서만 일어나는 것이 아니라 협상장에 들어가기 전 프레임을 짜는 것부터 협상을 디자인하는 것까지 포함하는 '3차원 협상'이어야 한다. 그런데, 새정련이 한 것이라는 건 겨우 '현행 상설특검법 체계 안에서 특검을 누가 추천하고 동의하느냐'는 식의 좁은 프레임 안에 갇힌 채 협상장에 들어가 밀고당기는 식의 수준 낮은 1차원적 협상에 그쳤다. 

도대체 특별법이 뭔가. 특별한 상황이기에 진상조사위에 기소권과 수사권까지 줘서라도 진상을 제대로 규명하자는 것 아닌가. 이런 내용은 진보적 성향이라는 민변이 아니라 전체 변호사의 대표 기관인 대한변협이 세월호가족들의 뜻을 받아 만든 법안에 담겨 있다. 그런데 이 같은 방안에서도 멀찌감치 도망가 특검 추천권과 동의권을 가지고 밀고당기는 법안을 갖고 와서 유가족을 설득하는 쇼를 하고 있다. 새정련은 부끄러운 줄 알아야 한다. 이 정도 수준으로 정말 세월호 가족들을 설득할 수 있다고 생각한 건가. 지난 정권 말기에 야당이 특검 추천권을 쥐고도 제대로 된 수사를 진행하지 못했던 '내곡동 특검'의 전례를 비춰볼 때 야당과 유족의 동의권 정도로 제대로 된 특검이 가능하다고 생각하는 건가. 

특히 박영선 원내대표의 지난 번 야합은 비판받아 마땅하다. 새누리당 입장에서는 줄을 당기면 딸려 온다는 감을 잡았기 때문이다. 이미 어느 정도 선에서 합의할 것인지 닻내림 효과(anchoring effect)를 설정해버린 것이기에 재협상에서도 세월호가족들이 원하는 결론에 이르지 못할 것이 뻔했다. 

야당이 세월호가족들을 제대로 대변하지 못하기에, 그리고 이미 세월호가족들이 도저히 수용할 수 없는 수준의 결과에서 맴돌고 있기에 세월호가족들이 직접 정부여당과 협상하게 해달라고 나서는 것이다. 개인적으로는 가능하면 정당 시스템을 통한 문제해결을 바라지만, 지금처럼 세월호가족과 국민들의 뜻과 동떨어진 협상이라면 차라리 새정련은 빠지는 게 맞다고 본다. 수준 이하의 결과를 들고 와서 세월호 가족들을 설득하려는 쇼는 중단하는 게 맞다. 이렇게 가서는 진상 규명은커녕 세월호 사고의 책임자들에게 면죄부를 주는 법안이 될 공산이 크기 때문이다.

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