출범 3주년과 <슈퍼차이나 리포트> 론칭 기념 파격 이벤트 종료(9월 15일), 일주일 남았습니다.
http://www.sdinomics.com/data/notice/4328
이미 많은 보도가 이어졌지만, 건설업체들은 ‘사상 최대의 밀어내기 분양’을 실시하고 있다. <그림1>에서 보듯이 아파트 분양물량은 2011년 26.3만 가구에서 2014년에는 33.1만 가구로 늘었다. (참고로, <그림1>에 나타난 분양물량은 일정한 규모 이상의 분양물량만 집계한 것으로 소규모 분양물량들까지 포함하면 분양물량은 더 많을 것이다) 2014년의 분양 물량은 분양가 상한제를 앞두고 밀어내기 분양이 극심했던 2007년을 제외하고는 사상 최고의 분양물량이었다. 그런데 올해에는 2014년보다 44% 가량 늘어난 47.6만 가구까지 분양물량이 늘어날 것으로 보인다. 특히 수도권 지역은 지난해 12만여 가구보다 두 배 이상 많은 27.4만 가구를 올해 분양할 것으로 예상된다.
<그림1>
주) 부동산114 및 국토교통부 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성
건설업체의 분양물량이 수도권, 그 중에서도 경기지역에 몰려 있는 것은 건설업체들의 미착공 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장이 대부분 경기지역에 남아 있는 것과 관련이 깊다. <그림1>의 아래 그래프에서 연도별 택지지정 물량을 보면 수도권의 경우 분양가 상한제 시행을 앞둔 2007년과 글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장이 잠시 살아났던 2009~2010년의 택지지정 물량이 급증했다. 그리고 수도권 택지지정 물량의 거의 대부분이 경기도 물량임을 확인할 수 있다. 건설업체들은 이들 택지 물량의 상당수를 PF사업 대상지로 확보했지만, 이후 수도권 주택시장 침체가 지속되면서 사업을 진행할 수 없었다. 이에 따라 건설업체들이 확보하고 있던 PF 대상 택지들은 잠재적 부실자산으로 전락해있었다. 그런데 정부의 각종 세제 혜택과 대출 완화 정책 등에 힘입어 모처럼 신규 분양시장이 달아오르자 건설업체들이 이를 활용해 잠재부실 상태인 PF사업장을 털어내는 기회로 삼고 있는 것이다.
이 같은 흐름에 따라 줄곧 감소세를 보이던 전국 미분양 주택가구수는 올해 6월에 전월보다 21% 증가한 3만 4,068가구로 급증했다. 우리 연구소가 연초 발간한 <주택시장전망보고서>에서 경고한 그대로다. 특히 앞서 설명한 대로 분양물량이 쏟아진 경기지역의 미분양 물량이 급증했다. 특히 건설업체들이 물량공세에 나섰던 경기도 광주와 시흥, 용인 등이 미분양 주택 증가를 주도했다. 7월 미분양 주택수는 6월보다 소폭 감소한 3만 3,177가구를 기록했지만, 이는 건설업체들이 공급과잉 우려를 불식하기 위해 미분양 물량을 신고하지 않거나 축소 신고했기 때문일 가능성이 크다. 이런 시기에 신규 아파트를 분양받는 사람들은 건설업체들에게 바가지를 쓰게 되는 꼴이다. 선분양제 하에서 건설업체들은 수단방법 가리지 않고 분양 물량을 주택 수요자에게 떠넘기면 끝이고, 그 이후는 수분양자가 감당해야 한다. 그런데 향후 금리 인상과 2016년 하반기부터 2018년 정도까지 몰아닥칠 "공급물량 충격"을 감안하면 주택 가격이 지금의 분양가보다 떨어지는 지역들이 속출할 가능성이 매우 높다.
하지만 그 때까지 기다릴 필요도 없을 것이다. 이미 예정돼 있는 글로벌 금리 인상과 정부의 강화된 가계부채 관리 방안 등을 고려하면 당장 내년초부터 주택거래가 급감하면서 주택시장이 다시 침체로 빠져들 가능성이 높다. 물론 지금 당장은 사상 최저 금리의 "금리 바겐세일" 기간이다 보니 소득 여력이 부족한 가계들은 지금이 아니면 대출조차 내기 어려울 것으로 보는 것 같다. 그래서 무리하게 빚을 내 주택을 사는 경우들이 늘고 있다. 하지만 이들 대부분이 변동금리를 선택하게 되는데, 향후 금리가 인상되면 그 영향이 고스란히 변동금리에 반영되게 마련이다. 따라서 지금의 최저 금리만을 생각해서 무리하게 빚을 내서는 안 된다. 지금이야말로 가장 속기 쉬운 시기이므로 신중에 신중을 거듭해야 한다.
선대인경제연구소가 출범 3주년과 <슈퍼차이나 리포트> 론칭 기념 파격 이벤트 혜택 제공.
선대인경제연구소가 출범 3주년과 <슈퍼차이나 리포트> 론칭을 기념하여 <요동치는 세계경제의 위기와 기회> 특집보고서 등 다양한 혜택을 드리는 이벤트(~9/15)를 실시하고 있습니다.
중국전문가인 니콜라스 라디 피터슨연구소 수석 연구원의 뉴욕타임스 기고문인데요. 제가 번역할 시간은 없지만, 여력(?) 되는 분들은 한 번 읽어보시면 좋겠네요. 그 동안 국내와 서구 언론에서 '중국 붕괴론' 등 험악한 시나리오들이 많이 나왔는데, 제가 볼 때는 현재 중국 상황을 가장 합리적으로 진단한 칼럼이 아닌가 합니다. 우리 연구소가 그 동안 중국 경제에 대해 짚은 맥락과도 대체로 비슷하고요.
이 칼럼의 핵심을 담은 두 문장만 번역하자면 다음과 같습니다.
"금융 또는 경제 붕괴라기보다는, 중국은 주식시장에서 지연된 조정을 겪고 있는 것이다. 그리고 중국 주식시장과 중국 실물 경제와의 상관성은 늘 약했다."
Rather than a financial and economic meltdown, China is experiencing an overdue correction in its equity market. And the connection between China’s equity market and China’s real economy has always been tenuous.
<슈퍼차이나 리포트> 론칭 기념 이벤트(~9/15)
안녕하세요. 선대인경제연구소 출범한지 이제 3년이 됐습니다. 연구소 출범 때 "10년 후 삼성경제연구소를 능가하겠다"고 큰소리쳤지만, 사실 속으로는 무척 막막했습니다. 컨텐츠를 유료로 본다는 개념이 희박한 국내 풍토에서 많은 분들 십시일반의 힘으로 연구소가 굴러갈 수 있을까, 걱정을 안 할 수 없었습니다. 그래서 처음 한 분이 구독을 신청하셨을 때는 어찌나 설레고 감사하든지 그 기분을 잊을 수가 없네요. 출범 초기 한시적으로 모집했던 연구소 평생회원으로 10여 분이 가입해주신 데 대해서도 감사한 마음을 내려놓을 수 없었습니다. '도대체 이 분들은 뭘 믿고 내가 '평생' 연구소를 운영할 것이라고 믿는 걸까' 거기에는 저에 대한 믿음도 믿음이겠지만, 격려와 후원의 마음이 들어있었다고 생각합니다.
늘 그 마음을 잊지 않으려고 노력했습니다. 물론 저도 사람인데다 여전히 충분치 않은 자본과 자원으로 연구소를 운영하고 각종 활동을 하다 보니 기대에... 충분히 부응하지 못했던 때도 있었던 것 같습니다. 하지만 많은 분들이 그런 허물들을 눈감아주시고 아낌없는 관심과 애정을 보내주셨습니다.
그 같은 성원과 정성에 힘입어 지난 3년 동안 연구소가 그래도 꾸준히 성장해왔습니다. (물론 아직 갈 길이 멀긴 합니다만^^) 출범 첫 해인 2012년 말까지 수백 명에 불과했던 구독회원수가 이제 10배 이상 늘었고, 많은 분들 요청에 따라 올초에는 선대인교육아카데미도 출범해 700명 이상 모이는 대규모 행사도 치렀습니다. 처음에 <SDI리포트> 한 종류로 출발했던 보고서도 2년 전 <글로벌모니터> 론칭에 이어 이번에 드디어 <슈퍼차이나 리포트>를 론칭하게 됐습니다. 여기까지 오는데 큰 힘이 돼준 분들께 머리숙여 감사드립니다.
연구소 출범 3년과 <슈퍼차이나 리포트> 론칭을 기념해 그 동안 성원해주신 분들께 감사드리고, 연구소의 새로운 도약을 위한 발판을 마련하고자 각종 혜택을 드리는 특별 이벤트를 마련했습니다. 기간은 오늘(8월25일)부터 9월 15일까지입니다. 한 번 살펴보시고 아직 저희 연구소 연간구독회원으로 가입하지 않은 분들은 이번에 가입해서 요동치는 국내외 경제의 파고를 헤쳐갈 안목을 키우고 연구소의 독립적인 목소리에 좀 더 힘을 보태주시면 감사하겠습니다. 저희 연구소도 이해관계에 오염되지 않은 더욱 정직하고 정확한 정보로 보답하겠습니다. 감사합니다. 꾸벅^^
http://www.sdinomics.com/data/notice/4328
지난주 금요일 발간한 우리 연구소 회원들 대상 보고서에서 자세히 설명했지만, 최근 주가 급락 단순히 잠깐 지나갈 이벤트 아니다. 주가 급락의 배경을 보면 상당 기간 지속될 국내외 경제의 변화가 배경에 깔려 있다. 이미 기정사실화되고 있는 연내 미국 금리 인상과 중국 경기 하락과 자산시장 침체, 삼성전자와 현대차 등 주력 산업의 실적 악화 등이다.
이에 더해 삼성물산-제일모직 합병안 통과 이후 "코리아 디스카운트"의 핵심 요인인 재벌 지배구조 리스크가 작동하고 있다. 합병안 통과 이후 삼성물산, 제일모직은 30% 전후 떨어졌고, 삼성의 다음 타깃이 될 것으로 예상되는 삼성전자도 같은 시기 16% 이상 떨어졌다. 올초 코스피와 코스닥시장의 유동성장세를 떠받쳤던 외국인자금과 개인 신용주식거래 자금도 썰물처럼 빠져나가고 있다. 특히 외국인자금은 지난달 1.9조원 가까이 빠져나간데 이어 이번 달에는 이미 지난 금요일(21일)까지 비슷한 자금이 빠져나갔다. 이 영향으로 환율이 급등하고, 이 같은 환율 급등(원화가치 급락)의 영향으로 환차손을 우려한 외국인 자금의 이탈이 다시 가속화하고 있다. 여기에 갈피를 못잡는 대북정책과 메르스 늑장 대응으로 북한 리스크와 정부 무능 리스크까지 겹쳤다. 이 영향으로 최근 주가는 2008년 경제위기 파장에서 어느 정도 벗어났다고 평가되는 2012년 이후 사상 최장 기간(4개월간), 사상 최대 폭(300포인트)으로 하락했다.
이렇게 보면 최근의 주가 급락의 배경에는 한국경제 위기의 요인들이 작동하고 있다. 이런 점들을 감안하면 주가 급락세는 어느 시기 멈출 수 있으나 2013년 5월의 "버냉키 쇼크" 때나 지난해 10월 양적완화 종료 시점의 일시적 급락에 이은 반등 같은 양상이 나타나기는 어려울 것이다. 주가 하락이 멈추더라도 침체 양상이 상당 기간 지속될 가능성이 높다.
그런데 문제는 아직 미국의 금리 인상이 시작도 하지 않았다는 점이다. 그런데 상당수 국내 언론들 보도를 보면 "중국 경기 하락으로 연준 금리 인상 시기가 늦춰질 것"이라는 보도가 쏟아지고 있다. 미국 프랑스 일본 등 대다수 외국 언론들이 "연준 금리 인상이 예정대로 이뤄질 가능성에 더 중점을 두고 보도하는 것과 대조적이다. 이렇게 "희망사항"을 보도하면 현실이 달라지나. 한심하기 짝이 없다.
한편으로는 이런 위기 요인들을 반영해 환율이 급등하는데도, 환율효과로 대기업들 실적이 개선돼 한국경제는 괜찮을 것이라는 정부 당국자나 언론들의 인식도 문제다. 서민들은 이미 작살나고 있는데, 수출대기업들만 좋아지면 한국경제가 괜찮은 건가. 그렇다고 수출대기업들이 2009~2012년 무렵까지 누렸던 환율효과를 누리기도 어렵다. 그 때는 달러약세 기조여서 다른 주요국 화폐가치가 달러 대비 강세를 시현할 때 한국 원화만 약세여서 환율효과가 강하게 작용했다. 하지만 지금은 달러강세로 귀환하면서 대다수 국가들의 화폐가치가 동반 약세를 띠고 있다. 우리의 수출 경쟁국인 중국과 일본은 우리보다 더 가파른 자국 화폐 약세를 시현중이다.
또한 최근 수출대기업의 실적 악화는 스마트폰 시장의 성장 정체와 경쟁 격화(삼성전자), 환율효과를 등에 업은 일본 자동차 업체의 약진과 중국자동차시장의 구조적 변화(현대차) 등 몇 년 전과는 완전히 다른 상황을 배경으로 하고 있다. 이런 상황에서 수출대기업들이 누릴 수 있는 환율효과가 없지는 않지만, 과거에 비해서는 제한적이다. 이미 원달러 환율이 오르는데도 삼전과 현대차 실적이 나빠지거나 크게 개선되지 않는 모습에서 나타나고 있다.
주식시장을 포함해 경제의 거의 모든 영역들이 죽을 쑤고 있는데도, 현상적으로는 부동산시장만 살아난 것처럼 보인다. 이는 뒤집어서 보면 된다. 정부의 "부동산 부양 총력전"으로 부동산시장은 겉으로 잠깐 살아난 것처럼 보일지 모르지만, 실제로는 부동산을 살리기 위해 다른 모든 경제를 죽인 셈이다. 그런데 사상 최대의 주택담보대출 증가를 배경으로 하는 주택시장 반짝 호황이 얼마나 오래갈까. 이미 말한 것처럼 올해말~내년 초가 되면 주택시장의 분위기도 확연히 달라질 것이다. 그 전조가 나타나고 있다. 두 달 연속 미분양이 증가하고, 거래도 줄고 있다. 위기감을 느낀 정부도 가계대출을 다시 조이는 상황에 들어섰다. 경제부총리도 "빚 내서 집 사라고 발언한 적 없다"고 발을 빼고 있다.(장난하나? 꼭 말로 해야 하나. 정부 정책만큼 확실한 발언이 어디 있나. 예를 들어 외환시장에서 정부가 개입할 때는 구두개입을 통해 시사하고 이게 안 될 때 실제 물량 투입을 한다. 이미 부동산시장에서 집값 띄우겠다고 시사하는 발언 계속하고 실제 주택대출 규제 완화 등 온갖 부양책 다 사용해놓고 무슨 헛소리인가. 경제 수장이라는 작자가 몇 달 앞도 못 내다볼 정도로 무능한데다 무책임하기까지 하니 서민들이 죽어나는 것이다.)
사실 이런 상황들은 이미 내가 개인적으로 또는 연구소 차원에서 숱하게 경고했던 내용이다. 이미 지난 연말, 올초에 나꼽살과 전국구, 파파이스 등 팟캐스트에서, 그리고 우리 연구소 경제전망보고서 및 각종 보고서에서 미국 회복과 다른 모든 경제권 침체 속에서 한국경제에 닥칠 위기적 상황들을 전망한 바 있다. 대단한 예측력이 있어서가 아니라 이해관계를 떠나 사심을 버리고 큰 흐름을 보면 누구든지 볼 수 있는 흐름이다. 그런데도 아직까지 정부 당국자들은 "괜찮다. 가만히 있으라"로 일관하고 있다. 그들은 괜찮을지 모른다. 하지만 내 보기에 대다수 서민들은 절대 괜찮지 않다. 정부를 너무 신뢰하지 마라. 메르스 대처도 못 하는 정부가 경제위기 대응이라고 제대로 할까. 미국 금리 인상 여파가 한국경제에본격적인 영향을 미칠 기간은 이제 일년 남짓 남았다고 보면 된다. 남은 기간에라도 고부채 가구들은 피눈물나게 부채 다이어트를 하기 바란다.
선대인경제연구소의 보고서를 구독하시면 경제를 보는 안목을 키우면서 연구소의 정직한 목소리를 응원할 수 있습니다.
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최고의 호평을 받은 <미래의 기회는 어디 있는가?> 앵콜 특강(7월 11일)
3대 특전 제공 조기신청 기간 오늘(6월 26일)까지
그제 페북에 올린 글이지만, 지금도 유효한 얘기 같아 올리니 참고하시길 바랍니다.
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최고의 호평을 받은 <미래의 기회는 어디 있는가?> 앵콜 특강(7월 11일)
조기 신청자에게는 하반기 주택시장 전망보고서와 중국 산업별 유망주 분석 보고서 등 3대 특전 제공!
