글
이미 많은 보도가 이어졌지만, 건설업체들은 ‘사상 최대의 밀어내기 분양’을 실시하고 있다. <그림1>에서 보듯이 아파트 분양물량은 2011년 26.3만 가구에서 2014년에는 33.1만 가구로 늘었다. (참고로, <그림1>에 나타난 분양물량은 일정한 규모 이상의 분양물량만 집계한 것으로 소규모 분양물량들까지 포함하면 분양물량은 더 많을 것이다) 2014년의 분양 물량은 분양가 상한제를 앞두고 밀어내기 분양이 극심했던 2007년을 제외하고는 사상 최고의 분양물량이었다. 그런데 올해에는 2014년보다 44% 가량 늘어난 47.6만 가구까지 분양물량이 늘어날 것으로 보인다. 특히 수도권 지역은 지난해 12만여 가구보다 두 배 이상 많은 27.4만 가구를 올해 분양할 것으로 예상된다.
<그림1>
주) 부동산114 및 국토교통부 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성
건설업체의 분양물량이 수도권, 그 중에서도 경기지역에 몰려 있는 것은 건설업체들의 미착공 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장이 대부분 경기지역에 남아 있는 것과 관련이 깊다. <그림1>의 아래 그래프에서 연도별 택지지정 물량을 보면 수도권의 경우 분양가 상한제 시행을 앞둔 2007년과 글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장이 잠시 살아났던 2009~2010년의 택지지정 물량이 급증했다. 그리고 수도권 택지지정 물량의 거의 대부분이 경기도 물량임을 확인할 수 있다. 건설업체들은 이들 택지 물량의 상당수를 PF사업 대상지로 확보했지만, 이후 수도권 주택시장 침체가 지속되면서 사업을 진행할 수 없었다. 이에 따라 건설업체들이 확보하고 있던 PF 대상 택지들은 잠재적 부실자산으로 전락해있었다. 그런데 정부의 각종 세제 혜택과 대출 완화 정책 등에 힘입어 모처럼 신규 분양시장이 달아오르자 건설업체들이 이를 활용해 잠재부실 상태인 PF사업장을 털어내는 기회로 삼고 있는 것이다.
이 같은 흐름에 따라 줄곧 감소세를 보이던 전국 미분양 주택가구수는 올해 6월에 전월보다 21% 증가한 3만 4,068가구로 급증했다. 우리 연구소가 연초 발간한 <주택시장전망보고서>에서 경고한 그대로다. 특히 앞서 설명한 대로 분양물량이 쏟아진 경기지역의 미분양 물량이 급증했다. 특히 건설업체들이 물량공세에 나섰던 경기도 광주와 시흥, 용인 등이 미분양 주택 증가를 주도했다. 7월 미분양 주택수는 6월보다 소폭 감소한 3만 3,177가구를 기록했지만, 이는 건설업체들이 공급과잉 우려를 불식하기 위해 미분양 물량을 신고하지 않거나 축소 신고했기 때문일 가능성이 크다. 이런 시기에 신규 아파트를 분양받는 사람들은 건설업체들에게 바가지를 쓰게 되는 꼴이다. 선분양제 하에서 건설업체들은 수단방법 가리지 않고 분양 물량을 주택 수요자에게 떠넘기면 끝이고, 그 이후는 수분양자가 감당해야 한다. 그런데 향후 금리 인상과 2016년 하반기부터 2018년 정도까지 몰아닥칠 "공급물량 충격"을 감안하면 주택 가격이 지금의 분양가보다 떨어지는 지역들이 속출할 가능성이 매우 높다.
하지만 그 때까지 기다릴 필요도 없을 것이다. 이미 예정돼 있는 글로벌 금리 인상과 정부의 강화된 가계부채 관리 방안 등을 고려하면 당장 내년초부터 주택거래가 급감하면서 주택시장이 다시 침체로 빠져들 가능성이 높다. 물론 지금 당장은 사상 최저 금리의 "금리 바겐세일" 기간이다 보니 소득 여력이 부족한 가계들은 지금이 아니면 대출조차 내기 어려울 것으로 보는 것 같다. 그래서 무리하게 빚을 내 주택을 사는 경우들이 늘고 있다. 하지만 이들 대부분이 변동금리를 선택하게 되는데, 향후 금리가 인상되면 그 영향이 고스란히 변동금리에 반영되게 마련이다. 따라서 지금의 최저 금리만을 생각해서 무리하게 빚을 내서는 안 된다. 지금이야말로 가장 속기 쉬운 시기이므로 신중에 신중을 거듭해야 한다.
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