2011년 초여름 4박5일 동안 제주 올레길을 걸은 적이 있다. 제주도에는 이전에도 이런저런 이유로 예닐곱 차례 간 적이 있었지만 올레길을 걸을 때만큼 제주도의 아름다움에 매혹된 적이 없었다. 이른바 ‘제주도의 재발견’이었다.

그런데 예전에 제주도에 갔을 때와 올레길을 걸을 때 나의 소비 패턴이 상당히 달라졌음을 어는 순간 느끼게 됐다. 과거에는 제주도에 내리면 렌터카(주로 금호그룹이 운영하는 금호렌터카를 빌렸던 것 같다)를 빌려 탔다. 며칠씩 제주도에 머물면서 자유롭게 이동하려면 렌터카로 이동하는 게 최고였다. 이 때문에 성수기에 가도 손님들을 기다리는 택시들의 행렬이 길었다. 나는 렌터카를 이용해 호텔이나 콘도로 가서 숙박을 했고, 식사도 그 안에서 해결한 적이 많았다. 그 때는 제주도에 갔다고는 하지만 렌터카와 호텔, 콘도 체인을 운영하는 롯데호텔이나 호텔신라, 하얏트 등 대기업의 돈벌이를 시켜줬던 셈이다. 나는 골프를 치지 않지만 골프 여행객들 경우엔 대기업 돈벌이를 시켜주는 비율이 훨씬 더 높을 것이다.

반면 올레길 여행에서는 소비패턴이 완전히 달라졌다. 물론 제주도까지 가는 데는 여전히 재벌계 항공사를 이용해야 했다. 하지만 그 다음부터는 완전히 달랐다. 올레길을 걷는 도보여행을 해야 했기에 렌터카는 처음부터 불필요했다. 대신 제주공항에서 서귀포 주요 일대를 도는 600번 리무진버스를 단돈 5000원으로 이용했다. 올레 8코스부터 시작해 제주 해안길을 따라 걷다가 배가 고프면 길에서 가까운 동네 식당에 가서 밥을 사먹었다. 길을 걷다가 중간에 목이 마르면 생수나 아이스크림을 길가의 수퍼나 구멍가게에서 사먹었다. 잠도 올레길 근처의 민박이나 펜션에서 잤다. 잠들기 전에 동네 근처나 서귀포 시내의 호프집에서 회포를 풀기도 했다. 결국 제주 올레길 여행에서 내가 쓴 돈이 돌아간 곳은 평범한 서민들이었다. 같은 제주도를 간 것이지만 그 안에서 내 소비가 미치는 영향은 이처럼 크게 달랐다. 물론 내가 지출한 액수는 예전 여행 때보다 크게 줄었지만 나처럼 올레길을 걷는 이들이 한둘이 아니니 적지 않은 규모다. 개인적으로는 여행 때 지출액은 줄지만 여행의 만족감은 훨씬 더 높았다.

그 때 올레길을 걸으면서 머릿속에 흐릿하던 개념 하나가 구체적인 형상을 얻는 듯한 느낌을 가졌다. 낙수효과, 토건개발, 재벌 독식, 양극화 등으로 표현되는 한국경제의 문제를 극복하기 위한 모델로서 내가 생각하는 구상이 있었다. 한 국가에서 생산되는 부가 소수 상류층이 아니라 대다수 서민들에게 널리 공유되는 그런 경제모델 말이다. 그런데 내가 생각하던 추상적 경제모델이 제주올레에서 이미 현실화되고 있었던 것이다.

지난주 2일 단 하루지만 올레길 여행 겸 취재에 나섰다. 제주공항에 내려 예의 600번 리무진버스를 타고 제주 풍림콘도 근처에서 내려 오전 9시경부터 올레 7코스 길을 걷기 시작했다. 서울에서는 폭우가 쏟아지고 있었지만, 제주도에는 이따금씩 부슬비만 내리는 정도여서 걸을 만했다. 오히려 해가 쨍쨍한 것보다는 간간히 내리는 부슬비가 땀을 식혀주어 좋았다. 간간이 반대편에서 오는 올레여행객들과 마주쳤지만 여행객이 아주 많지는 않았다. 나중에 알고 보니 지금이 1년 중 가장 비수기였다. 봄, 가을이나 장마가 끝난 여름 휴가철이 붐빈다고 한다. 법환리를 지나자 올레길 양쪽으로 게스트하우스와 펜션, 카페, 식당들이 꼬리를 물고 나타나기 시작했다. ‘바다위 올레 펜션’ ‘올레 커피’ ‘막숙올레맛집’ ‘우리올레’처럼 상호부터가 올레꾼들을 겨냥하고 있었다. 법환리 포구 근처에 있는 ‘바당소풍’이라는 곳에서는 ‘속이 얼얼 션하게 들고 먹는 컵빙수’ 등의 문구가 씌여진 칠판을 길 옆에 세워놓고 올레꾼들을 유혹하고 있었다. 이들 가운데 ‘올레커피’에 들려 캐모마일 아이스티 한 잔을 시켜서 잠시 땀을 식혔다. 제주도 토박이 자매가 2년 전쯤부터 운영하고 있는데, 올레꾼들이 손님의 대부분을 차지한다고 했다. 테이크아웃으로 주문해서 나오는데 다른 올레꾼들이 땀을 식히러 들어오기도 했다. 조금 더 걸어가다가 올레길 바로 옆에 근사한 외관의 브런치카페가 보여서 샌드위치를 시켜 먹었다. ‘카페 7373’이라는 곳이었는데, 근사한 외관 때문인지 주로 여성들이 많이 찾는다고 했다.

더 걷고 싶었지만 중단하고 큰 도로로 나와 택시를 타고 제주올레사무국을 찾았다. 서귀포시내 근처 해안가에 자리 잡은 사무국 건물에는 10여 명의 직원들이 부지런히 일을 하고 있었다. 직원이 총 13명이고 1년 예산이 4억원 정도여서 박봉이 분명할 텐데도 직원들의 얼굴은 활기차고 열정이 넘쳤다.

사무국에서 만난 허지효 기획팀장은 제주 올레길이 생긴 이후 올레길 주변에 들어선 카페나 펜션 등만 해도 최소 200곳이 넘을 거라고 했다. 새로 생긴 곳만 해서 그렇지 기존에 있던 마을 수퍼나 민박, 펜션 등에 사람이 더 몰리는 효과도 만만치 않을 것이다. 허팀장은 “모든 곳이 다 장사가 잘 되는 건 아니어서 숙박업소들을 대상으로 교육도 하는 등 좀 더 많은 주민들에게 혜택이 돌아가도록 노력하고 있다”고 했다. 또 제주올레 코스가 지나는 마을과 기업들을 결연해주는 1사 1올레 마을 결연사업도 활발히 벌이고 있다고 한다.

허팀장은 올레길의 경제적 효과를 설명하면서 ‘실핏줄 경제’라는 표현을 썼다. “예전에는 사람들이 제주도에 오면 제주시내와 중문단지, 서귀포시내, 그리고 성산일출봉 정도만 둘러보고 가는 관광이 대부분이었어요. 그런데 올레길이 열리면서 과거에는 가지 않던 곳까지 많은 여행객들의 발길이 닿고 있어요.” 올레길은 과거 피라미드의 꼭대기에만 맴돌던 돈들이 밑바닥 서민가계 사이에서 돌도록 해줄 뿐만 아니라 과거에는 있는 줄도 몰랐던 지역까지 사람들 발길이 가닿게 한 것이다. 어찌 보면 이건 인터넷의 발달로 온라인상에서 아주 미세한 틈새시장까지 만들어진다는 ‘롱테일경제학’이 오프라인 공간에서 구현되는 것일 수도 있겠다.

아이들과 함께 본 애니메이션 ‘카스(cars)'에는 미국에 고속도로가 생기면서 발길이 끊긴 시골의 멋진 풍경이 나온다. 우리도 고속도로를 곳곳에 만들면서 물류 흐름을 앞당겼지만, 서울을 중심으로 한 대도시 집중을 가속화시켰다. 하지만 그런 가운데 지역 곳곳의 특성은 잊혀졌고, 나중에는 사라지게 됐다. 그런데 올레길은 제주도 곳곳의 후미진 곳곳을 다시 실핏줄처럼 이어 살려내고 있었던 것이다.

그렇다고 제주 올레의 경제적 효과가 미미할 것이라고 생각하면 안 된다. 문화체육관광부 의뢰로 작성된 ‘도보여행 활성화에 따른 파급효과 분석’ 보고서에 따르면 2010년 기준 제주올레에의한 생산유발효과는 제주지역에서만 연간 2528억원, 전국 3311억원으로 추정됐다. 당시 전망치이기는 하지만 2015년에는 이 수치가 각각 9548억원, 1조 2505억원에 이를 것이라고 예상됐다.

사실 제주올레의 간접적 효과까지 생각하면 그 파급효과는 훨씬 커질 것이다. 북한산 둘레길이나 지리산 둘레길 등 전국 곳곳에 생겨난 트레일들을 생각해보라. 제주올레는 외국에 수출도 되고 있다. 일본 규슈에 올레코스를 개설하는 등 올레 브랜드와 시스템을 수출하고 있는 것이다. 제주올레는 올해에만 구마모토 아마쿠사 등 일본에 네 개 코스를 추가로 개설하는 사업을 맡고 있다. 국내에서는 내가 살고 있는 경기도 양평군에 물소리길 코스를 개발해 주기도 했다.

이 모든 사업들을 정부나 지자체의 예산 지원 거의 한 푼 없이 제주올레 재단이 뜻있는 시민들의 후원과 자체 수익사업에서 나온 소액의 예산으로 6년여 동안 일궈온 결실이다. 나는 모든 정부 예산사업 가운데 이 정도 돈으로 이 정도 성공을 이뤄낸 경우를 보지 못했다. 현실은 투자한 비용도 못 뽑아내는 대규모 낭비성 사업들로 넘쳐나고 있다.

지금까지 제주도를 발전시키겠다는 전략도 대부분 이런 식이었다. 대표적인 것이 2003년 발표된 ‘제주국제자유도시 종합계획’이라고 할 수 있다. 세계를 포용하는 국제교류도시, 경제를 선도하는 청정산업도시 등 여러 슬로건을 내걸며 거창하게 시작했다. 하지만 결국 거액의 재정을 투입해 각종 관광지와 레저스포츠 시설을 만드는 부동산개발사업으로 귀결된 경우가 많았다. 하지만 그 같은 부동산 개발사업은 성공했다고 보기 어려웠다. 예를 들어, 막대한 예산을 들여 지은 제주국제컨벤션센터는 파리를 날리며 매년 수십억~수백억원의 적자를 쌓고 있다. 정부와 제주도 돈으로 그 시설을 지은 재벌계 건설업체 좋은 일만 시켜준 셈이다. 설사 그런 식의 대규모 리조트나 시설을 지었다고 해도 결국 혜택을 보는 것은 주로 대기업이었을 것이다.

한국 경제는 지난 수십 년 동안 이런 식의 경제발전 방식을 채택해 왔다. 국민의 세금을 이용해 대규모 토건사업을 벌이거나 재벌대기업을 집중 육성해 수출을 하는 식으로 성장했다. 워낙 민간자본이 취약하다 보니 정부가 해외 차관이나 산업은행 등 국책은행을 통해 모은 민간자본을 ‘큰 놈’들에게 배분해주는 식이었다. 그렇게 대기업을 키우면 자연스럽게 일자리도 늘고 소득도 증가하는 시기가 있었다. 이른바 낙수효과가 작동하던 시절이었다. 하지만 외환위기를 거치면서 낙수효과는 거의 사라지다시피 했다. 특히 외환위기를 거치면서 대기업들은 정리해고를 일상화했고, 비정규직을 늘렸으며 외주를 일상화했다. 다단계 하도급과 협력업체 납품가 후려치기도 더욱 심각해졌다. 그 결과 재벌대기업들의 배는 불렀지만 아래로 떨어지는 떡고물은 점점 줄었다. 대규모 개발사업도 재벌대기업들만 독식할 뿐 하도급업체들은 늘 쫄쫄 굶었고, 재벌대기업은 협력업체들의 납품가를 후려쳐 배를 더욱 불렸다. 경제 성장과 일자리 창출, 관광 활성화 등 막대한 효과가 생길 거라고 떠벌리며 22조원이나 투입한 4대강 사업이 지금 어떻게 됐나.

쉽게 말해 현재 한국경제는 골프장 경제와 같은 방식이다. 어느 지역에 골프장이 지어졌다고 해서 그 지역경제에 미치는 영향은 거의 없다. 골프장에 가면 골프 이용료를 내게 되고 게임부터 식사와 숙박까지 모두 골프장 안에서 해결된다. 골프장 18홀 한 곳을 운영하는 과정에서 150~200명 정도의 인력을 고용하지만 대부분은 비정규직이고 정규직은 50~60명 정도에 불과하다. 그 골프장 안에서 발생하는 수익 대부분은 개발업자가 챙길 뿐 밖으로 새나가지 않는다. 지금의 한국경제는 돈이 재벌기업 등 소수의 수중에서 돌 뿐 밖으로 새나가지 않는 경제, 낙수효과가 사라진 경제다.

이제는 피라미드의 밑바닥을 살찌우는 경제를 만들어야 한다. 앞서 소개한 올레길이 대표적 모델이다. 올레길은 밖으로 열려 있으며 올레길 주변의 동네 곳곳에 여행객들이 떨어뜨리고 간 돈이 돈다. 더구나 그 돈들은 서민들 사이에서 돈다. 서민들에게 그 돈 한두 푼은 결코 작은 돈이 아니다. 그렇게 해서 서민경제가 튼튼해진다. 또한 그런 흐름이 만들어지면 제주도 주민들은 과거처럼 난개발식 관광지 개발 방식보다는 비용도 크게 들이지 않으면서 제주의 자연스러운 경관을 살리는 생태관광 방식을 선호하게 된다. 상대적으로 자연경관도 더 잘 보존하게 되는 것이다. 이 같은 흐름이 확산되면 얼마든지 밑바닥에서부터 물이 솟아올라 경제 전반에 활력이 생기는 ‘분수효과’도 만들어낼 수 있다. 이제는 골프장 경제에서 벗어나 올레길 경제를 모델로 삼아야 한다.

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어제 가계부채 청문회에서 현오석 부총리는 "가계부채 문제가 위기상황이 아니다"라고 말했다고 한다. 물론 최고 정책당국자로서 현 상황에 대해 대놓고 위험하다 할 수는 없겠지만, 경각심이 부족하다는 게 문제다. 개인 부문 가처분소득 대비 부채비율이 165%로 이미 부동산거품 꺼진 미국이나 남유럽국가들 모두 포함된 OECD국가 평균이 130%대보다 훨씬 높다.

미국과 비교해보면, 미국은 서브프라임론 사태 직전에 130% 수준까지 갔다가 지금은 110% 수준까지 떨어졌다. 우리는 같은 시기 130% 대에서 165%로 올랐다. 더구나 한국의 경우 주택담보대출의 90% 이상이 거치기간 동안 이자만 내다가 나중에 원리금을 함께 내야 하는 구조. 이를 풍선식 대출이라고 하는데, 미국 대공황을 불렀던 금융상품 구조여서 이후 거의 사라졌다. 이걸 5년째 미루며 폭탄 돌리기를 하고 있으니 그나마 버티고 있는 상황이라고 보면 된다. 그런데 이게 안 위험하면 뭐가 위험하다는 건가? @@

현오석 부총리가 가계부채 문제 심각하지 않다고 한 근거가로미국 금융위기 직전에 비해 대출 연체율이나 부채 상환 부담 등이 양호한 것을 들었다. 어이 없다. 사상 최저금리에 거치기간 만기연장 5년째에 각종 부양책으로 떠받쳤으니 그런 거지 부실 채권은 수면 아래에서 계속 늘어나고 있다고 봐야 한다. 또한 떨어진 부동산 가격 현실로 인식하지 않고 호가 놀음하며 LTV비율을 최대한 낮은 수준으로 맞추고 있으니 그렇지 실제는 훨씬 심각한 지경이다. 그리고 위기가 점점 내연하고 있는 징후들이 곳곳에서 나온다. 저축은행은 말할 것도 없고 은행권을 비롯해 보험, 증권사 매출과 영업이익이 계속 떨어지는 것이 대표적이다. 위기란 이 같은 명백한 위험 신호들에 대한 경각심이 없을 때 현실화된다.

지금이라도 한은 주장대로 배드뱅크 설립 등 체계적 위기관리 시나리오를 준비해야 한다. 현오석 부총리, 안이하게 있다가 허둥지둥 당하지 마라. 4.1대책이 '두 달 천하'로 끝난 데서 알 수 있듯이 임시 미봉책으로 지금의 사태를 모면할 수 있다고 생각지 마라. 조금이라도 빨리 외과적 수술 통해 부동산 거품 해소하고 가계부채 뇌관 제거하지 않으면 시간이 지날수록 충격은 더 커질 뿐이다. 가만히 있다가 폭탄이 터지는 것을 당하든지, 아니면 지금이라도 선제적으로 가계부채 뇌관을 제거해 충격을 그나마 줄이든지 둘 중 하나를 선택해야 한다. 당연히 후자를 따라야 한다. 90년대 초반 스웨덴에서 부동산 거품이 꺼지기 시작하자 스웨덴정부가 미적대지 않고, 배드뱅크를 설립해 부실채권을 신속히 처리한 결과 불과 2년 안에 경제를 회복했다. 반면 부실채권 처리를 계속 미루고 좀비 건설 살리는 대규모 토건부양책으로 일관했던 일본이 장기 침체에 빠진 사실을 기억해야 한다. 스웨덴의 길을 갈 것인가, 일본의 길을 갈 것인가.

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http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20130630173709821.daum 4.1대책 석달만에 ‘도루묵’

오늘자 매일경제신문에 실린 기사다. 비슷한 종류의 기사가 이런 저런 신문들에 실리고 있다. 마치 취득세 감면이 연장 안 돼 집값이 내리막길을 걷고 있는 것처럼 얘기하지만 말도 안 된다. 그런 식으로 집값이 올랐으면 이미 취득세 감면을 처음 시작할 때부터 올랐지 왜 안 올랐겠는가.

나는 ‘4.1부동산대책’이 나온 직후 ‘막장으로 치닫는 부동산종합대책’이라는 글에서 “이번 대책도 결국 몇 달 후 무위로 돌아갈 것”이라고 경고했고 하우스푸어만 더 양산하게 될 가능성이 높다고 지적했다. 그리고 “마지막 기대감도 시장에서 사라질 때 부동산시장은 그 동안 지연시켰던 가격 조정까지 한꺼번에 반영해 더 큰 폭의 하락세로 이어질 가능성이 높다”고 경고했다.

내가 경고한대로 ‘4.1부동산대책’은 매경이 표현한 석 달이 아니라 사실 두 달도 채 못 가 약발이 떨어지기 시작했다. 그리고 부동산시장은 다시 하락세를 이어가고 있다. 어차피 부양책의 효과가 없으니 가계부채 뇌관이나 조금이라도 일찍 제거하자고 했더니 그 사이 하우스푸어만 또 잔뜩 양산한 꼴이 됐다. 이런 상황에서 조금만 더 지나면 각종 부동산 찌라시들이 또 건설업계나 하우스푸어가 죽는다며 부양책을 내놓으라고 난리를 칠 것이다. 하지만 더 대단히 내놓을 대책이 있나. 예를 들어, 취득세를 항구적으로 인하해준다고 부동산시장이 살아날까. 어림없는 소리다.

박근혜정부도 별수 없다는 걸 4.1대책이 일찌감치 확인사살해줬다고 해야 할까. 이미 경고한대로 나는 하반기부터 상당히 가파른 집값 하락세가 나타날 것이라고 전망한다. 오늘 신문들이 일제히 ‘집값 약세, 전세값 강세’ 등의 제목을 달고 집값이 약보합 수준이 될 거라느니 떠들지만, 그건 그들의 희망사항일 뿐이다. 나는 올해 하반기부터 1년 이내에 상당히 가파른 하락세가 나타날 가능성이 꽤 높다고 생각한다. 정부가 체계적 위기관리 시나리오를 갖고 가계부채 뇌관을 선제적으로 제거하길 바라지만 그럴 리 없다. 그러니 가계라도 정부 더 이상 기대지 말고, 찌라시에 현혹당하지 말고 잘 대비하시길 바란다.

내가 이렇게 전망하고 경고하는 데는 나름대로 근거가 있다. 꽤 여러차례 설명했지만, 여전히 그 설명들을 처음 접하는 분들을 위해 다시 한 번 설명한다.

우선, 향후 부동산 시장을 전망하기 위한 가장 중요한 작업은 현재 주택시장이 어떤 국면에 와 있는지를 파악하는 일이다. 보통 전세계적으로 부동산 시장의 사이클은 보통 10~20년 정도의 장기 사이클을 그린다. 대략적으로는 부동산시장의 주기가 약 18년 정도로 수렴하는 것으로 알려져 있다. 이 주택시장 사이클의 흐름으로 볼 때 수도권 주택시장 상황은 여전히 부동산 버블 붕괴의 초기에 놓여 있다.

이를 살펴보기 위해 서울지역 아파트 실질가격 추이를 나타낸 <그림 1>을 보자. 많은 이들이 집값을 생각할 때 명목가격 추이만 생각한다. 그래서 집값은 늘 오른다고 생각한다. 하지만 물가수준을 반영한 실질가격 지수 추이를 살펴보면 사정은 사뭇 달라 보인다.

<그림1>

<그림1> 국민은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

국민은행이 주택 가격 통계를 내기 시작한 1986년 이후 한국은 크게 두 차례의 부동산 버블기를 겪었다. <그림1>을 보면 서울 강남 지역의 아파트 가격이 상승(1987~1991년 5월) → 하강(1991년 6월~1998년 11월) → 상승(1998년 12월~2006년 말) → 하강(2007년 초~ 최근)의 파동을 그리고 있다. 즉, 부동산 버블과 버블 붕괴가 반복되는 것이다. 특히 2009년 상반기나 2011년 정부의 부동산 부양책이 나올 때마다 집값이 국지적으로 반등했다고는 하나, 주택 가격의 장기 파동이라는 관점에서 보면 2차 부동산 버블이 붕괴되는 초기 과정에서 나타나는 미약한 흐름일 뿐이었다.

사실 2008년 말 집값 급락 후 집값이 죽 빠지는 것이 정상이었지만, 부동산에 사활을 건 이명박정부와 바통을 이은 박근혜정부는 막대한 부동산 부양책을 동원해 억지로 집값을 떠받쳤다. 그런데 이런 부동산 부양책도 더 이상 통하지 않고 있음은 이미 충분히 입증됐다.

이런 가운데 미국의 출구전략 신호를 계기로 한국은행의 기준금리 수준과는 상관 없이 시장금리는 일정한 오름세를 나타날 가능성이 높다. 2000년대 부동산 거품은 400조원의 주택담보대출을 포함해 960조원이 넘는 가계부채 위에 쌓아 올린 악성 거품이다. 이 같은 부동산 거품 붕괴를 막는다고 사상 최저 수준의 금리를 몇 년 째 유지하고 있는데도 수도권을 중심으로 주택 가격은 계속 떨어져 왔다. 사실 가계뿐만 아니라 기업의 상업용 부동산 대출과 PF대출 잔액 등을 합하면 부동산 관련 부채는 650조원에 이른다. 또한 집값 대비 대출액의 비율을 나타내는 LTV 비율은 호가로 산정하고 있지만, 실거래가 기준으로 이미 훨씬 더 위험한 상태에 이르고 있다. 무너지는 부동산 거품을 주택담보대출의 거치기간이나 만기 연장으로 미루고, 기업들에 대한 추가 대출 등으로 감추고 있지만 점점 한계에 이르고 있다. 이런 식으로 가면 갈수록 돌아오는 만기 도래액이 눈덩이처럼 커지기 때문이다.

아직 대구나 광주 등에서는 집값이 오르고 있다고? 그건 수도권 주택시장의 부동산 상승여력이 다하자 부산, 대전, 울산 등지로 몰려갔던 부동산 투기세력이 그들 지역마저 가라앉자 마지막으로 대구나 광주로 몰려가 일시적으로 생겨난 현상일 뿐이다. 용머리-용허리까지 다 가라앉았는데, 용꼬리가 오르고 있는 상황일 뿐이다. 즉, 뒤늦게 철모르고 오르고 있는 지역인데, 곧 꺾이게 돼 있으니 결코 현혹되지 마라. 아래 <그림2>를 참고로 대구/경북지역 주택거래량을 보면 확실히 드러난다. 2012년 초반 이후로는 취득세 감면 여부에 따라 거래 진폭이 크지만 큰 흐름에서 거래량이 현저히 줄고 있음을 알 수 있을 것이다. 즉 대구조차도 집값이 오를만큼 다 올라 더 이상 그 가격을 유지해줄 수요가 남아 있지 않음을 보여주는 것이다.

<그림2>

주) 국토해양부 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

나는 2008년말 부동산 가격의 폭락을 경고했고, 2009년 찌라시들이 인천 청라, 영종, 김포한강신도시 등이 분양 거품을 만들어낼 때도 ‘막차에 올라타지 말라’고 경고했다. 또한 부산, 대전, 울산 등지의 부동산 가격이 뛸 때도 2~3년 이상 지속되기 어려우니 부동산투기에 가담하지 말라고 했다. ‘전세값이 뛰면 집값도 뛴다’고 찌라시들과 대다수 부동산 투기 선동가들이 선동할 때도 ‘전세값 상승은 부동산 침체기의 양상’이라고 설명했다. 또한 건설업계의 줄도산과 저축은행 부실 사태, 뉴타운 재개발 지역의 침체와 강남 재건축의 가파른 하락세, 용산국제업무지구 등 대규모 PF사업 등의 좌초 등을 모두 경고했다.

자랑하기 위해서가 아니다. 부동산이 대세하락기에 접어든지 수 년이 지났는데도, 아직 제대로 반성하고 일반가계를 위해 경고하는 언론이 없기 때문이다. 모두 이해관계 때문에 사태를 정반대로 보여주고 있는 것이다. 그런데도 아직 많은 가계들이 이 같은 선동에 휘둘리고 있다. 그런 분들에게 제발 지금이라도 내 말 좀 들으라고 호소하기 위해서 거론한 것이다. 나는 할 만큼 했으니, 이제는 다들 알아서들 하겠지, 하다가도 정부나 언론의 잘못된 신호에 속아 하우스푸어로 전락하는 사람들을 보면 가만 있을 수가 없다.

그렇다고 내가 대단한 예지력이 있어서 오지랖 넓게 나서는 건 아니다. 다만 사심 없는 눈으로 부동산시장과 그를 둘러싼 한국경제 상황을 구체적 데이터를 근거로 분석해보면 누구나 알 수 있는 것을 내가 분석해서 보여주고자 할 뿐이다. 그런 내 눈에는 그동안 지연시켰던 거품 붕괴의 압력이 쌓이고 쌓여 올해 하반기부터 가파른 부동산가격 하락세로 나타날 가능성이 높아 보인다. 나도 신이 아닌 이상 부동산시장 흐름을 한 치의 오차도 없이 정확히 예견하는 건 불가능하다. 또한 부동산가격 하락세가 폭락 양상을 동반할지 미, 일 등과 비교해 완만한 하락세를 보일지는 속단할 수 없다. 하지만 큰 흐름은 어느 정도 예측할 수 있는데, 내가 보기에 올 하반기 이후 최소 수 년 간의 집값 추락은 불가피해 보인다. 특히 이 같은 부동산가격 추락 속도는 미국 출구전략의 여파나 한국의 최대 교역국인 중국 경제의 불안정, 일본 아베노믹스의 여파 등에 따라 달라질 것이다. 하지만 국내외 상황 어느 것 하나 녹록한 게 없다. 실은 이처럼 악화된 많은 부분들이 그동안 막대한 부동산거품과 가계부채를 쌓아올린 탓이기도 하다.

부동산 거품과 가계부채, 공공부채가 산더미인 나라에 인구 감소와 저출산고령화 충격이 향후 계속 주택시장을 짓누를 가능성이 높다. 2010년대 한국의 주택시장은 저출산·고령화의 충격이 본격적으로 나타나는 시기이다. 저출산 고령화가 세계 어느 나라보다 급격히 진행되는 만큼 그 충격 또한 어느 나라보다 깊고 클 것이다.

그런데도 근시안적 이해관계에 사로잡힌 정부와 정치권은 그에 대한 전략적 대비가 부실한 상태다. 오히려 정부는 부동산 거품을 빼기보다는 ‘부동산 연착륙’이라는 명목 아래 오히려 건설업체의 정상적 시장 퇴출을 지연시키고 부실 은폐를 방조하고 가계 부채 증가를 부추겼다. 단기적 충격을 줄이겠다는 욕심으로 주택시장의 가격 조정을 지연시키면 시킬수록 부동산 거품 붕괴의 에너지는 커지고, 주택시장의 침체는 길어질 뿐이다.

끝으로 이미 여러번 되풀이했지만 다시 한 번 나의 주장을 정리한다. 수많은 과오가 긴 세월에 걸쳐 누적돼 발생한 문제를 아무것도 없었던 양 되돌릴 수는 없다. 이미 많은 문제가 저질러진 상태에서 지금 할 수 있는 최선의 방책은 더 문제를 키우지 않는 것이다. 정부가 더 이상 인위적인 집값 부양 시그널을 주지 않고, 가계부채 다이어트를 유도해야 한다. 또한 지금 중요한 것은 새로운 주택정책 및 제도의 패러다임을 바로세우는 일이다. 부동산 투기 사이클의 진폭을 키우고 하우스푸어를 대량으로 양산한 선분양제 같은 제도들 고치는 한편 공공임대/전세주택을 획기적으로 늘려 서민 주거난을 해소해가야 한다. 서민들이 저렴하면서도 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있다면 그토록 무리한 주택 투기에 가담하지는 않았을 것이다.

양적완화 축소 및 종료 시기를 명확히 언급한 벤 버냉키 미국 연준(FRB) 의장의 발언으로 세계경제가 요동치고 있습니다. 전세계적인 대규모 양적완화도 미증유의 경험이었지만, 양적완화에서 퇴각할 때도 미증유의 경험일 수밖에 없겠죠. 어떤 파장이 올지 불확실하고 불안할 수밖에 없습니다.

양적완화 퇴각 계획이 구체화되면서 세계 증시가 급락하고 금리와 미국 달러 대비 환율이 치솟는 것은 그만큼 지난 몇 년간 경제가 돈의 힘으로 움직였다는 것을 반증합니다. 돈의 힘에 기댄 비중이 높았던 나라들일수록 충격이 상대적으로 클 수밖에 없습니다.

전세계적 양적완화에 힘입어 외국인 증권투자가 쏟아져 들어온 가운데 한국은 공공부채와 가계부채를 급증시켰고, 부동산 거품을 해소하지 않았습니다. 그나마 양적완화라는 쿠션이 있을 때 해야 할 일들을 계속 미룬 결과 향후 어떻게 될지 걱정입니다.

그런데 국내 언론들 가운데는 원화약세로 수출이 증가하고 그에 힘입어 실적이 증가한 기업들로 인해 증시가 반등할 거라고 보도합니다. 물론 그런 효과가 없지 않겠지요. 하지만 하지만 이미 몇 년간 환율효과 누려왔던 대기업들의 실적이 계속 위축돼 왔는데, 이렇게 다시 환율이 오른다고 해서 얼마나 더 큰 실적을 올릴지 의문이고요. 설사 그렇게 된다 한들 수입인플레로 인한 물가부담으로 내수가 위축되는 효과를 생각할 때 결코 반길 일이 아닙니다.

그리고 단기적으로는 양적완화 퇴각을 예상한 외국자본 유출 등이 더 큰 영향 미치겠죠. 2008년 경제위기 이후 국내 주식과 채권 등에 들어온 약 3000억 달러 이상의 돈들 가운데 일부라도 빠져나갈 때 증시와 환율, 시장금리 등에 미칠 영향이 적지 않을 겁니다. 자본 유출입이 한꺼번에 일어나지 않기를 바라야 하는 상황이죠.

오늘은 이 정도로 줄이고요. 다음 주 저희 연구소 보고서를 통해 심층적으로 다뤄볼 테니 관심 있는 분들은 참고해 보시기 바랍니다.

좋은 하루 되길 바랍니다.^^

6월 18일자 한겨레 1면과 4,5면에서 전한 이명박정부의 통계 조작 행위는 국정원 선거 개입에 이어 정말 심각한 문제다. 하는 일의 특성상 나는 각종 통계를 매우 많이 들여다보는데 그 동안 분배지표 들여다보면서 가졌던 '통계조작' 의구심이 그냥 심증만이 아니었음을 확인했다.

대표적인 불평등 지표인 지니계수가 노무현정부 때까지 계속 높아졌는데 경제위기 시작된 이명박정부 들어 오히려 지니계수가 더 낮아지는 것으로 통계를 조작했다. 그런데도 이런 통계조작을 통해 이명박정부는 '노무현정부 때 악화된 소득격차를 개선했다'고 홍보한 것이다. 현실을 바꾼 게 아니라 통계를 조작해 사람들 인식을 조작하려 한 것이다. 이는 국가권력에 의해 자행된 범죄행위다.

더구나 한계레 보도를 보면 상대적으로 조금 더 현실에 가깝게 작성된 지니계수 지표가 포함된 가계금융복지조사 결과를 의도적으로 대선 직후에 공표한 것으로 드러났다. 정말 이것이야말로 국민들을 우롱하는 처사가 아닐 수 없다.

통계는 정확한 현실 진단과 대책을 내놓기 위해 꼭 필요한 국가 운영의 필수 인프라다. 통계가 왜곡되거나 부실하면 국가 운영에 큰 문제가 생기고 결국 국민 다수에게 피해가 발생한다. 예를 들어, 이명박정부가 ‘고성장 기조’를 합리화하기 위해 했던 것처럼 보험료나 금반지 같은 것들을 물가개편 작업 때 넣지 않으면 물가 상승률이 실제보다 낮아진다. 실제로 2011년 소비자물가 상승률은 연간 4.0%로 한은의 물가통제 목표 상한선을 찍은 수치였다. 만약 이전 물가 체계를 그대로 가져갔더라면 그 수치는 4.4%로 많은 언론과 국민들의 더 많은 분노를 샀을 것이다. 그런데 이런 식으로 물가통계를 실제보다 낮게 나오도록 마사지하면 한은이 저금리 정책을 지속할 수 있는 배경으로 작용한다. 그 경우 실제 소비자물가 상승세는 계속 지속돼 대다수 일반가계에는 더 큰 부담으로 작용한다.

사실 이밖에도 통계조작 의혹이 드는 건 많다. 그 가운데 대표적인 것 가운데 하나가 향후 인구추계 통계라고 할 수 있다. 통계청은 2011년 새로운 인구추계 결과를 내놓으면서 갑자기 인구감소 추정 시기를 2018년에서 2030년으로 변경했다. 갑자기 무슨 사회경제적 큰 변화 발생한 것도 아닌데 12년이나 인구감소 추정 시기를 늦춘 것이다.

인구감소 추정 시기를 늦춰잡은 가정 몇 가지를 보니, 2007년 이후 출산력이 가장 높은 30대 전반 여성의 일시적 인구 증가가 향후 수십 년 동안 지속된다거나 이명박정부의 적극적 이민정책으로 인한 국제인구순유입이 지속된다는 식으로 매우 낙관적으로 가정했다. 이미 올초부터 30대 전반 여성의 인구가 다시 감소세로 돌아서 출산율도 떨어지는 등 그 같은 낙관적 가정이 현실성이 없다는 게 드러났다. 그런데도 이렇게 낙관적 가정이 너무나 당연한 듯이 통계청 추계로 발표되고 그것을 바탕으로 각종 연구와 정책들이 이뤄지니 문제가 심각해질 수밖에 없다.

예를 들어, 인구감소 시기가 늦춰지면 건설업계가 주택 공급을 더 지속해야 하는 명분이 되기도 해 결국 가뜩이나 공급 과잉인 주택시장이 더욱 과포화상태가 되게 만든다. 또한 부동산업계에서는 이를 근거로 인구감소 시기가 늦춰져서 2030년까지는 대세하락이 안 일어난다는 궤변을 늘어놓기도 했다. (억측이길 바라지만 나는 실제로 정부가 통계를 통해 부동산시장을 부양하기 위해 인구감소 시기를 늦추도록 한 것 아니냐는 의구심을 갖기도 했다.) 또한 인구추계가 좀 더 낙관적으로 달라지면 이를 바탕으로 한 국민연금재정추계도 실제보다 낙관적인 결과가 도출될 수밖에 없다. 이처럼 통계 왜곡이 일으키는 문제는 심각하다.

또한 정부가 기초통계를 입맛대로 왜곡해 보도자료로 내놓는 사례들도 적지 않다. 자신들의 정책을 합리화하기 위한 방편으로 통계까지 왜곡하고 있는 것이다. 대표적인 게 기획재정부가 실효 법인세율 부담 관련 통계를 왜곡한 경우다.

2012년 들어 한겨레신문 등 상당수 언론이 삼성전자 등 재벌대기업들의 실효 법인세율이 매우 낮다는 보도를 잇따라 내놓자 기획재정부는 2012년 7월 19일 이를 반박하는 보도참고자료를 냈다. 당시 기획재정부는 보도참고자료를 통해 국세통계연보를 이용한 실효법인세율을 거론하면서 중소기업의 실효법인세율이 13.1%로 낮은 반면 대기업의 실효법인세율이 17.7%로 높다는 주장을 펼쳤다. 이 보도참고자료에서 기획재정부는 중소기업과 대기업의 분류 기준을 명확히 밝히지 않았으나, <그림1>을 보면 과세표준 구간별 실효법인세율 변화 추이를 숨긴 채 자의적으로 나눈 중소기업과 대기업 분류를 통해 상황을 호도했다. 기획재정부가 중소기업으로 분류한 대상기업은 상대적으로 실효세율이 낮은 50억원 이하 기업 23만 2837개 기업이었다. 명목세율 10% 적용대상인 과세표준 2억원 이하가 79.5%를 차지해 실효세율이 낮을 수밖에 없는 대상을 중소기업으로 잡은 것이다. 반면 대기업은 현행 최고세율 22% 적용 대상인 과세표준 200억원 초과 기업으로 잡았다. 언론은 삼성전자 등 극소수 재벌대기업의 실효법인세율 부담이 중견기업보다 오히려 낮다는 점을 지적했는데, 대기업의 범위를 넓게 잡아 사실상 '물타기'를 한 것이다.

<그림1> 기획재정부 실효법인세율 왜곡

주) 2011년 국세통계연보 및 기획재정부 보도참고자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성