정부가 추진하는 골프장 인허가 대폭 완화 방침과 기업도시 방안이 한 지점에서 만났다.
정부는 전경련의 건의로 추진중인 '기업도시' 안에 대규모 골프단지가 들어설 수 있도록 하고 세제 감면 등의 특례조치를 취할 방침이다. 정부는 22일 골프장 인허가 과정 및 건설 과정을 간소화하는 '골프장 건설 규제 개선방안(개선방안)'에서 이 같이 밝혔다.

하지만 이런 정부 방침은 기업도시의 취지와는 거리가 먼 과도한 특혜라는 지적이 제기되고 있다. 관광레저형 기업도시에 대규모 골프장과 숙박시설, 카지노, 경마장까지 허용
새만금 540홀 규모 골프장, 전남 영암 'J리조트' 계획 추진될 듯

지난 6월 전경련 주최로 열린 기업도시 관련 정책포럼 장면. [사진=연합뉴스]

< 개선방안에서 언급한 기업도시와 골프장 건설 >

문화관광부가 발표한 개선방안은 골프장 건설을 위한 '원스톱 서비스'를 구축하는 등 골프장 인허가 절차를 대폭 간소화한다는 게 골자로 국무총리실이 7월경 작성한 방안(미디어다음 20일 보도 참조)과 골격상 큰 차이는 없다.

정부는 이번 개선방안에서 산림훼손을 최소화하고 무분별한 골프장의 난립을 방지한다는 명목으로 골프장을 개별적으로 건설하기보다는 '관광레저형 복합도시' 등을 통해 대규모 골프단지로 조성한다는 방침을 추가했다. 정부는 관광레저형 복합도시 안에 골프장과 함께 대규모 숙박시설도 들어설 수 있도록 할 계획이다.

정부는 국가(지방)산업단지로 지정됐으나 장기간 방치돼 제 기능을 수행하지 못하는 지역에 대해서도 개발계획을 변경, 관광레저형 복합단지로 개발할 수 있도록 한다는 복안이다.

또 서해안 간척지와 매립지 등의 경우에도 관광레저형 복합도시로 개발이 가능토록 할 방침이다. 특히 매립지의 경우 공유수면 매립법에서 20년동안 다른 용도로 사용할 수 없도록 제한한 규정을 완화해 골프장을 지을 수 있도록 '민간복합도시 개발특별법안'에 반영, 특례를 인정한다는 것이다. 관광레저형 복합도시 안에 들어설 골프장과 숙박시설 등에는 행정절차 간소화 및 세제 감면 등의 특례조치도 뒤따를 전망이다.

'관광레저형 복합도시'는 민간기업에 도시개발을 위한 수용권을 최초로 인정한 '민간복합도시(기업도시)'의 한 유형으로 건교부는 올해 안에 1~2곳의 시범사업을 추진할 예정. 시범사업 추진지역으로 유력하게 거론되는 지역인 새만금 간척지(전북 부안, 군산 일대)와 전남 영암 일대 등 관광레저형 기업도시에는 외국인 전용 카지노장과 경마장도 허용된다.

이들 지역은 지자체가 이미 대규모 골프장 건설 계획을 밝힌 바 있다. 전북도는 새만금 지역에 540홀 규모의 세계 최대 규모 골프장을 짓겠다고 밝힌 바 있고, 전남 영암군은 300만평에 골프장 7~8개가 한 곳에 들어서는 'J리조트' 건설 계획을 추진하고 있다.

정부는 기업도시 특례법과 골프장 인허가 완화 정책 등을 통해 지자체의 계획을 사실상 허용할 방침이다.

국무총리실 산하 규제개혁위원회 임충현 과장은 "관광레저형 복합도시에는 골프장이 배후시설로 들어가게 된다"며 "골프장이 들어설 개별 입지를 무분별하게 쪼개가면서 난개발을 하는 것보다는 대규모로 골프장을 조성해 환경을 덜 훼손하려고 한다"고 말했다. "기업에 지나친 특혜"...산업클러스터 아닌 '위락 클러스터'

'대규모 골프장+기업도시', 효과도 의문

< 문제점 및 비판 >

이 같은 정부의 방침에 대해 일부 전문가들은 "정부가 방향을 상실한 채 기업에 대해 지나친 특혜만 주는 것"이라며 비판하고 있다. 정부나 전경련이 '기업도시'라는 명목 아래 기업에게 대규모의 토지수용권까지 부여해 부동산 개발 이익을 보장하는 제도라는 지적이다. 그런 가운데 이런 기업도시에 대규모 골프장과 숙박시설, 외국인 전용 카지노까지 건설하겠다는 것은 사실상 '위락 클러스터'에 가까운 것이다. 단국대 조명래 교수(도시계획)는 "지금 거론되는 기업도시는 외국의 산업클러스터로 자주 거론되는 미국의 실리콘밸리나 일본의 도요타시티 등과 판이하게 다르다"며 "외국의 산업클러스터들이 장시간에 걸쳐 혁신 추구형이라면 지금 거론되는 기업도시는 대기업들이 부동산 개발이익을 향유할 수 있게 하는 지대추구형(rent-seeking) 도시"라고 말했다.또 '관광레저형 복합도시'의 경제적 효과도 의문시된다. 예를 들어, 전북도의 발표대로 새만금에 18홀 규모의 골프장이 30개나 들어설 경우 국내 골프 수요로 다 채우기는 어렵다는 게 전문가들의 지적이다. 지금도 수익을 창출하는 골프장의 대부분이 수도권에 집중돼 있는 상황에서 수도권 골프 인구의 절반 가량이 몰려가지 않는 한 그 같은 수요를 채우기 쉽지 않기 때문이다.결국 외국에서 수요를 창출해야 한다는 얘기인 셈이다. 이미 이헌재 경제부총리는 이와 관련, "전남 영암 등에 대규모 골프단지를 조성해 2008년 베이징 올림픽 때 찾아오는 외국 관광객을 유치할 수 있다"고 밝힌 바 있다. 하지만 한국레저산업연구소 서천범 소장은 이 같은 정부 구상에 대해 "한 마디로 말이 안 된다"고 말했다. 그는 "중국의 물가가 훨씬 싸고 볼거리도 많은데 비행기 삯까지 물어가며 한국으로 건너와 골프를 치겠느냐"고 비판했다.

미디어다음은 최근 정부의 골프장 무더기 인허가 방침과 관련, 기획특집을 마련한 데 이어 이와 관련한 정부 관계자의 입장을 듣는 자리를 마련했다.

국무총리실 산하 규제개혁위원회에서 골프장 인허가 문제와 관련한 실무를 총괄하고 있는 임충현 과장은 "기업활동과 관련된 규제 개혁 차원에서 골프장 인허가 방침을 밝힌 것"이라고 말했다.

임과장은 "앞으로 '기업도시'의 한 유형인 관광레저형 복합도시와 한계 농지, 해안 구릉지 등에 골프장이 들어설 수 있게 되면 산지에 골프장이 들어서는 것은 크게 줄어들 것"이라고 말했다.그는 또 "친환경 방향으로 가겠다고 발표만 하고 끝은 아니다"며 "정책이 정해졌으면 각 부처에서 집행이 제대로 되는지 철저히 챙길 것"이라고 말했다. 임 과장과의 인터뷰는 22일 서울 광화문 정부종합청사 그의 사무실에서 진행됐다. 다음은 그와의 일문일답.

"골프장 정책, 규제완화 차원...경기 부양은 부수적 효과일 뿐"

항공에서 내려다 본 골프장 건설현장 [사진=녹색연합]

-왜 정부가 갑자기 골프장 건설 인허가 과정을 대폭 완화하겠다고 나오는지 이해하기 어렵다는 여론이 많다. 왜 하필 골프장인가.

연초에 대한상공회의소 박용성회장이 골프장 하나 만드는데 도장이 800여개가 든다고 했다. 골프장이 규제 덩어리라며 수차례 개선 건의도 들어왔다. 그래서 대통령도 이렇게 규제가 많다는데 실제로 조사를 해서 대책을 세워보라고 한 것이다. 실태를 조사해보니 실제로 규제가 불합리하고 복잡했다. 2박3일 동안 일본의 실태도 조사하고 왔다. 규제 개혁 차원에서 접근한 거지 경기부양을 위해 접근한 것은 아니다. 지금 상태대로면 심각한 수급불균형이 생긴다. 결국 골프장을 더 지어야 하는데 과도한 규제와 절차 등을 개선하면 경기 부양은 부수적으로 따라온다는 뜻이다. 경기가 안 좋은 상황이다 보니 재경부장관 입장에서는 경제적 측면의 효과를 말했을 것이다.

하필 골프장이냐고 하는데 이것만 하는 게 아니다. 얼마 전에는 공장 창업 기획단이 만들어져 창업 관련 규제들을 개선하고 있다. 기업 활동에 저해되는 규제덩어리를 파악해서 막힌 것을 푸는 것이다. 그 중 하나일 뿐이다. 이게 졸속으로 된 것은 아니다.

-많은 이들은 정부의 규제 완화로 골프장이 많이 들어설 경우 환경 훼손이 심해질까 봐 우려하고 있다.

아무리 경제적 파급효과가 있어도 환경이 파괴되면 안 된다는 게 개인적인 생각이다. 그래서 환경에 신경을 많이 쓴다. 7월 간담회 때 환경정의시민연대, 환경운동연합 관계자와도 논의했다. 그 분들 지적을 받아들여서 당초 그린벨트나 상수원 안에 골프장이 들어설 수 있도록 검토했던 것을 없앴다. 또 시민단체가 참여하는 민관합동 실태조사단을 꾸려 골프장의 실태를 조사하자고 한 것이다. 환경부에서 실태 조사한 내용이 현실보다 매우 약하다고 주장하는데 환경단체도 같이 가자는 것이다. (기자가 '현장 취재를 해보니 농약잔류 검사 같은 것을 업체에게 미리 알려주고 하는 등 정부 검사가 매우 형식적이더라'고 지적하자) 그런 실태는 잘 모르지만...그러니 환경단체도 같이 가자는 것이다. 단속을 나가도 민관합동으로 가면 공정성이 확보될 것 아니냐. 골프장이 편법으로 하는 부분은 철저하게 막을 것이다.

-지금까지 정부에서는 운영중이거나 이미 인허가가 난 골프장 262개 외에 개발 계획 중인골프장이 230여개가 된다고 밝혔다. 하지만 이번 발표 내용에는 신청 골프장이 105개밖에 안 되는 것으로 해놨는데 여론을 의식해서 숫자를 줄인 것 아닌가.

우리가 지자체에 다 연락해서 모은 것이다. 그 동안 230개란 숫자가 어떻게 나온 건지, 명확하지도 않을뿐더러 통계 자체가 정확한 근거가 없는 것 같더라. 이것 말고도 개발을 희망하는 업체들이 있는 것으로 안다. 개발하겠다고 문의라도 해온 것도 40여개밖에 안 된다고 하더라.
 
"친환경 골프장, 발표로 끝나지 않고 실행되도록 할 것"

-하지만 현지에 가보면 정부가 파악하는 것보다 훨씬 많은 골프장이 계획되거나 추진되고 있는 것 같다. 기자가 가본 경기도 여주군의 경우에도 기존에 운영중인 12개 골프장 외에 17개의 골프장을 추가로 짓는다고 군청에서 발표한 적이 있다.

글쎄, 그런 게 있으면 다 취합하지 않았겠느냐. 하여튼 우리가 각 지자체로부터 취합한 것은 이 숫자다. 앞으로는 골프장이 산지 쪽으로는 거의 못 간다.

-오히려 회원제 골프장의 산지 편입 비율 제한을 푼다든지, 5부 능선 이상의 산림에도 골프장을 지을 수 있게 해 산림훼손이 더 심해질 것 같은데.

그런 규제를 완화한 것은 획일적인 규제 때문에 오히려 산지가 훼손되는 측면이 많았기 때문에 개선한 것이다. 그리고 산지 이용을 막는다는 내용이 왜 없나. (개선방안 보고서를 뒤적이다가 보고서 4쪽의 '산림훼손의 최소화, 무분별한 난립 방지를 위해 관광 레저형 복합도시 등을 통한 대규모 골프단지 조성, 한계농지, 해안 구릉지 등의 활용이 바람직'이라는 구절을 가리키며) 여기 '산림훼손을 최소화한다'고 돼 있지 않나. 산림훼손의 최소화라는 표현이 가급적 산지 쪽에는 골프장을 짓지 못하도록 하겠다는 것이다.

그것을 뒷받침하는 구체적인 내용이 없던데.

(복합도시나 한계농지 등에 들어설 수 있게 하면) 골프장이 앞으로 자연스레 산지 쪽으로는 가기 어려울 것이다. 산지 쪽으로는 매우 과도한 규제가 돼 있다. 우리의 규제를 일본에서도 배워갈 정도다.

-그렇게 규제가 많아도 지금까지 골프장이 산지에 다 들어서지 않았나. 골프장 규제를 완화하기 위한 구체적인 방안들은 자세히 거론돼 있는데 '산림훼손 최소화'에 대해서는 그런 구체적 방안이 없지 않느냐.

복합도시나 해안 구릉지 등을 활용하면 자연스레 산지로는 안 가게 될 것이다. 개발업체들이 지금 현재도 산지 부분을 어떻게 완화해보려고 하는 것 같다. 정부 방침이 이런 방향으로는 안 갈 것이다.

-그러면 지금 골프장을 지으려고 하는 곳 대부분이 산지 쪽인데 그런 사업들은 어떻게 하겠다는 것인가.

정부가 산에다 지으려는 걸 인위적으로 끌어내릴 수는 없다. 환경영향성 평가 잣대에 걸리면 산에 못 가지만 문제가 없다고 한다면 정해진 절차를 거쳐서 빨리 진행하는 것이다. 다만 환경기준은 절대 완화하지는 않겠다. 하지만 사업자가 사전 예측은 할 수 있게 해줘야 한다. 개발업체들 민원의 90%가 환경영향평가 때문에 나온다. 환경정책평가연구원에서 자의적 판단을 한다는 것이다. 일본은 현에서 다한다. 위원들도 꼭 생태전문가가 아니라 교사나 전문가, 기업가들이 환경영향평가를 한다. 환경 외에도 지역 경제 활성화 등 모든 측면에서 바람직하다고 판단하면 골프장을 허가해준다. 그런데 우리는 지방 환경청이 전문성 없으니 평가연구원에서 모든 가부를 결정하는 꼴이다.

-일본과 우리는 상황이 다른데 일면적 비교 아닌가. 일본에서는 정부가 각 지역의 생태정보 데이터베이스를 구축한 뒤 그런 생태 정보를 바탕으로 이미 각 지역별로 어느 지역을 어떻게 개발할 것인지 개발 마스터플랜을 다 세우고 있다. 그래서 개발 가능한 지역에만 개발업체들이 나서는 것 아닌가.

그건 그렇다. 그래야 할 것 같다. 우리가 마련한 추진계획을 환경부 등 각 부처에서 받아 세부추진계획을 짤 것이다. 언제까지 뭘 하는지 등 추진사항 등을 규개위가 다 챙길 것이다. 친환경 방향으로 가겠다고 발표만 하고 끝은 아니다. 정책이 정해졌으면 집행이 제대로 되는지 철저히 챙길 것이다.
 
"적정 골프장 수, 2010년경 400개 정도...한꺼번에 다 풀겠다는 것 아니다"

경기도 여주군의 한 골프장 건설 현장. ⓒ미디어다음 김준진

-규제 개혁을 추진하면서 그런 걸 챙기는 게 아니라 먼저 해야 할 작업을 먼저 해야 하는 것 아닌가. 골프장 건설에 앞서서 생태정보 인프라 등을 구축하는 작업이 선행돼야 '환경친화적 골프장'도 가능한 것 아닌가.

공감한다. 그러한 것들이 구축돼 있다면 훨씬 일이 잘 될 것이다. 하지만 우리가 일본보다 잘 돼 있는 것도 많다. 일본과 우리의 환경규제 등을 비교해놓은 표가 있는데 산지 경사도 기준 등을 비교해보면 일본 것이 우리와 매우 비슷하다. 80년대에 우리 거를 보고 배워갔으니까 그런 거다.

-적정 골프장 규모를 어느 정도로 보나.

얘기가 다 다르다. 재경부나 우리 쪽에서는 400개 정도로 보는데 다른 데서는 한 350개 정도로 보기도 하더라.

-400개로 보는 근거는 무엇인가.

골프 인구가 매년 평균 13.2%씩 늘고 있다. 주 5일제가 되고 2010년 정도 되면 연인원 2700만정도 되리라고 본다. 적정 수자를 450개 정도로 보는 시각도 있더라. 변수가 있기 때문에 우리가 일본처럼 도산하는 사태가 안 일어나게 하려면 골프장 수를 잘 조절해야 할 걸로 본다. 지금 신청한 105개 골프장이 다 된다고 하기에는 힘들다.

-레저산업연구소 서천범 소장은 2010년경 360개 전후로 보고, 한 경제학자는 일본과의 인구, 국토면적, 소득 수준 등을 고려할 때 270개 전후가 적정선이라고 하더라.

이미 골프장을 운영하는 골프경영자협회는 우리 안에 별로 찬성할 이유가 없다. 그런데도 그 사람들은 적정 골프장 수를 400개라고 본다. 재경부에서는 그보다 조금 더 본다. 골프장 회원권 값이 많이 떨어지지 않았나. 회원권 값이 떨어지면 다른 수요가 생길 수도 있고 또 장사가 안 되는 골프장은 도태되지 않겠나.

-근거가 구체적이지 않다. 외부 전문기관 등에 맡기든지 해서 적정규모를 좀더 체계적으로 파악할 계획은 없나.

할 것이다. 전문기관들에게 맡기든지 해서 일본처럼 초과공급 안 되려면 현재 시점부터 따져서 앞으로 연도별로 얼마나 더 필요한지 검토할 것이다. 문화관광부가 골프장과 관련한 주무부처이니 그쪽에서 하면 될 것 같다. 정부로서는 그런 노력이 당연히 필요하다. 지금은 심각한 수급 불균형 상황이라서 골프장이 더 들어서야 하겠지만 장기적으로는 적정 규모를 따져야 할 것이다.

-정부가 규제를 한꺼번에 확 풀어서 무분별하게 골프장이 건설되지 않을까 걱정하는 사람들이 많다.

한꺼번에 해주겠다는 게 아니다. 절차상으로도 한꺼번에 해줄 수 있는 것은 아니다. 각 시도가 허가권자이다. 중앙정부가 일괄적으로 풀어줄 수 없다. 절차를 다 거쳐야 한다. 지금 허가가 난 것 중에도 사업 단계가 다 다른데 한꺼번에 다 풀리겠나. 절차 가운데 막힌 것은 풀고 투명하지 않은 것은 투명하게 하겠다는 것이다.
 
"어떻게 골프장 들어설까 싶은 공사 현장도 있더라"

-'관광레저형 복합도시', 곧 기업도시에 골프장을 들어설 수 있게 하고 있는데.

건교부가 내놓은 기업도시 유형 중 하나가 관광레저형 복합도시다. 골프장 뿐만 아니라 숙박시설 등 여러 가지 배후시설도 들어간다.

-기업도시가 대기업에 부동산 개발 이익을 향유하게 한다는 비판이 있는데 골프장마저 들어선다면 국민들에게 더 신뢰를 못주는 것 아닌가.

그래서 국민에 신뢰를 주는 게 중요한 것 같다. 정부 정책의 장점과 부작용이 뭔지를 올바르게 홍보하고 제시하는 게 중요하다. 개별 입지를 무분별하게 쪼개가면서 하는 것보다는 관광레저 복합단지 같은 곳에 대규모로 골프장을 조성해서 어우러질 수 있도록 하는 것이 환경을 덜 훼손하게 하는 방안 아니냐. 그런 방안으로 나가려는 것이다. 우려의 시각이 있다면 그런 우려를 풀 수 있도록 하겠다. 그리고 환경단체에서도 좀 대안을 줬으면 좋겠다. 비판 역할도 좋지만 정부의 개발에 대한 견제를 제대로 하기 위해서도 제대로 된 대안도 제시해주면 좋겠다.
 
-개선방안 보고서 내용을 보면 개발업체들의 이야기는 많이 듣고 주민이나 골프장 직원 등 현장의 실태 등은 소홀히 한 것 같다.

경영하는 사장 이야기를 들었을 뿐만 아니라 기존 운영하는 골프장에도 많이 가고 공사현장에도 갔다. 산림이 심각한 훼손된 현장도 있어서 어떻게 골프장이 들어설 수 있었을까 싶은 데도 있더라. 이제부터는 그렇게 안 되게 하겠다.

-녹지자연등급을 따져보면 지금 전국의 골프장은 환경적으로 들어설 수 없는 곳에도 다 들어서고 있다. 초등학교 울타리 옆에 골프장 건설을 추진하는 곳도 있다.

안 되는 것을 억지로 하는 건 아니다. 사업자가 골프장은 어떤 골프장을 짓고 싶은데 규정이 있어서 그림대로 제대로 안 되는 것이다. 규정 맞춰 사업 재설계해서 굴러가는 것이지 무리하게 억지로 가는 것은 아니다. 너무 걱정하지 말고 지켜봐 달라. 각 부처별 추진상황을 끝까지 챙길 것이다. 윗분들의 의지도 확고하다.

상당수 건설업체는 매년 10조원 가량의 국민 혈세 낭비를 막을 수 있는 최저가 낙찰제 도입을 극구 반대하고 있다. 처음 도입이 논의될 때는 도입 반대를, 단계적 도입이 결정되고 나서는 시행 유보 요구를 해마다 되풀이하고 있다.

아파트 투기거품이 붕괴된 뒤 건설 경기가 침체하자 건설업계는 이를 명분으로 지난 해 하반기부터 줄기차게 최저가낙찰제 시행 유보를 정부에 건의했다. 이를 받아들여 재경부는 지난 달 29일 올해부터 시행할 예정이던 100억원 이상 공공공사의 최저가낙찰제 시행을 유보한다고 발표했다. 정부는 확대 시행을 유보하는 이유로 ▲2004년 하반기 이후 건설투자 증가율이 대폭 둔화되는 등 건설경기 선행지표가 급격히 위축되고 있으며 ▲최저가낙찰제의 낙찰율이 지나친 수주경쟁으로 지속적으로 하락하고 있기 때문이라고 설명했다. 건설경기 위축에 따른 건설업계의 채산성 악화가 수주경쟁을 심화시키게 되고, 수주경쟁 심화가 다시 채산성을 악화시키게 된다는 논리였다. 한 마디로 건설업체들을 살린다는 명목으로 수 조원의 국민 혈세를 들여 건설업계의 이익을 보전해주겠다는 것이다.

이 같은 정부의 논리는 이보다 두 달 전인 지난 해 10월 대한건설협회 등 11개 건설사업자 단체와 전경련이 정부에 건의한 내용과 크게 다르지 않다. 건설업계는 '건설산업 활성화를 위한 정책개선과제'라는 건의서에서 "최저가낙찰제 시행으로 최근 낙찰률이 급락하는 등 덤핑이 속출하고 있어 건설산업의 기반 와해 및 국가경제에 심각한 영향을 초래할 우려가 있다"고 주장했다. 업계는 또 최저가낙찰제를 시행할 경우 ▲예산절감 효과는 발생하나, 장기적으로 공사부실 증가에 따른 추가비용이 발생하고 ▲건설업계의 적자 누적에 따른 경영 악화 및 기술 개발 투자여력 상실로 산업 경쟁력이 사라지며 ▲부실소지가 있는 공공시설물 이용으로 국민 안전에 위협이 된다는 것이 이들의 논리였다.얼핏 들으면 그럴 듯 하지만 정부와 건설업계의 논리는 사실과는 다른 측면이 많다. 경실련 김헌동 국책사업감시단장은 이 같은 주장에 대해 "국민의 호주머니에서 수조원의 돈을 걷어 건설업계에 몰아주는 현실을 호도하는 논리일 뿐"이라고 잘라 말했다. 왜 그런지를 따져보자. 54%에 수주한 도로공사도 20% 마진 남겨...'밑지고 장사한다'식 엄살?

[표]서울지하철공사가 2003년과 2004년 발주한 공사의 낙찰율. 공사측은 "낙찰율이 낮아져도 시공업체들은 이윤을 봤다"고 밝혔다.

▲10~20%씩 남는데도 밑진다고?=

건설업계의 덤핑 수주 우려는 사실일까. 우선 단기적으로 밑지면서도 장기적으로 이익을 보는 것까지 덤핑 수주로 정의해야 할지 논란이 일 수 있다. 하지만 일단 공사 한 건당 밑지고 수주하는 것을 덤핑 수주라고 정의하자. 이렇게 따져도 우리 건설업계가 최저가낙찰제 시행 이후 지금까지 정부 공공발주 공사를 밑지고 수주한 적은 한 번도 없다.

재경부 자료에 따르면 최저가낙찰제의 낙찰율은 65.8%(2001년)--- > 63.0%(2002년)--- > 60.1%(2003년)---- > 59.7%(2004년)로 지속적으로 하락하고 있다. 하지만 건설업체들은 이 정도 낙찰율로 수주해도 밑지지 않을뿐더러 오히려 상당한 수준의 이윤을 남기고 있다.

미디어다음이 입수한 한국도로공사의 '2001년~2002년 부대입찰 현황' 자료에 따르면 2001년 최저가낙찰제에 따라 시행된 공사 가운데 가장 낮은 낙찰율을 보인 공사는 익산~포항간 고속도로의 익산~장수간 건설공사(제3공구)였다. 정부 예정가격 1080억원이었던 이 공사를 S기업은 599억여원에 수주했다. 당시 낙찰율 53.95%는 지난 해 이 제도 시행 대상 전체 공사의 평균 낙찰율보다 6%포인트 가량 낮은 수준. 하지만 이 공사에서 S기업은 S토건에 토공공사와 철근콘크리트공사 부분 235억여원의 공사를 186억여원에 하청을 줘 여기에서만 49억원 가량의 마진을 남겼다. 20% 가량의 마진을 남기는 셈. 이들 공사 수주업체들은 각종 관리비용을 빼더라도 상당한 액수의 순수입을 올리는 셈이다.

2002년 고속국도 무안~광주간 건설공사(제2공구)의 낙찰율은 56.96%. 이 공사를 수주한 D건설은 모두 214억원 규모의 토공공사와 철근콘크리트공사를 184억원 가량에 하청업체에 넘겨 13.7%의 마진을 챙겼다. 같은 공사의 제 1공구 사업을 59.52%의 낙찰율로 수주한 N토건도 15%의 마진을 챙기고 하청업체에 공사를 넘겼다. 고속국도 고창~장성간 건설공사(제 3공구)에서도 예정가격의 58.5%에 수주한 S기업도 18.3%의 마진을 남기고 하청을 줬다. 최저가낙찰 도입한 서울지하철 "우리가 30% 절감해도 건설업체 이윤 남아"

지하철 1~4호선을 운영하는 서울지하철 공사가 전동차 안에 설치한 스테인레스 불연 의자. 공사는 최저가낙찰제 등을 활용해 여기서도 다른 지하철공사에 비해 30% 이상 예산을 절감했다.[사진제공=연합뉴스]

최저가낙찰제 아래에서 상당히 낮은 수준으로 수주한 경우라도 공사를 수주한 원도급 업체는 상당한 마진을 남기는 셈이다. 물론 이렇게 수주된 공사의 대부분은 하청과 재하청을 거치기 때문에 실제 공사 원가는 더욱 낮아진다. 이 때문에 경우에 따라서는 예상 못한 자재값 등의 인상 등으로 적자 공사를 하게 되는 하청 업체도 나올 수 있다. 하지만 그런 경우에도 불필요한 중간단계 때문이지 입찰제도 때문에 적자를 보는 것은 아닌 셈이다.

실제로 지난 해 3월부터 최저가낙찰제를 도입한 서울지하철공사의 사례는 이를 여실히 보여준다. 2003년 적격심사제 방식에 따라 지하철공사가 발주한 사업의 평균 낙찰률은 86.33%. 하지만 지난 해의 평균 낙찰률은 67.73%로 크게 떨어졌다. 이를 통해 지하철공사는 당초 예산액의 25~30%가량인 300억원 가량의 예산을 아낄 수 있었다. 이 과정에서 지하철공사는 최종 시공사가 바로 공사를 수주할 수 있게 해 몇 단계에 걸치던 복잡한 중간단계를 없앴다. 강경호 공사 사장은 "최저가 낙찰제를 시행하면서 복잡한 중간단계를 줄이고, '나눠주기식'으로 배정하던 공사 물량을 일괄 발주해 공사도 예산을 절감했지만 건설업체도 충분한 이윤을 남길 수 있었다"고 말했다.

김헌동 단장은 "건설업체들이 정말 밑진다면 밑지는 공사를 왜 수주하느냐"며 "정말 밑지고 공사를 한다 해도 그것은 어디까지나 건설업체들 스스로의 경영상 문제일 뿐"이라고 말했다. 그는 "덤핑 현상이 있다고 해도 정부가 시장에 개입해 적정 이윤을 보전해주는 것은 경영노력에 의한 비용절감을 통한 시장경쟁을 부정하는 것"이라며 "경쟁을 통해 생존할 수 없으면 시장에서 퇴출하게 하는 게 시장원리인데 그런 기업들을 왜 국민 혈세로 지탱해줘야 하느냐"고 반문했다. 김단장은 또 "대형 건설업체들은 최저가보다 20%이상 높은 가격에 하청을 주는 직원이 있으면 처벌하지 않겠느냐"며 "그런데도 정부 관료들 가운데 이 때문에 처벌받는 관료는 한 사람도 없다"고 비판했다.

재정정책학 전공 학자 출신인 한나라당 박재완 제3정책조정위원장도 "최저가낙찰제를 시행하면 건설기업들의 기술개발과 인력의 효율적 관리 등을 유도해 건설산업의 경쟁력을 키울 수 있다"며 "그런데 경쟁력 없는 건설기업들을 살린다고 정부예산으로 적정가격보다 더 높은 가격을 덤으로 얹어줘야 하느냐"고 지적했다. 그는 "정부는 예산이 줄어드는 최저가낙찰제를 찬성해야 하는데 오히려 건설업계의 수익을 걱정하며 시행을 미루고 있다"며 "건설업계와의 밀착구조 때문인지 국민 입장을 공정하게 대변하고 있다는 생각이 안 든다"고 비판했다.

과거 대형 부실공사 낙찰율 93~98%...비용 높아도 부실시공
"낙찰가격과 부실시공은 무관"
"부실시공 시장에서 거르면 되지 왜 정부가 개입하나"

[표]낙찰율과 부실공사의 상관성이 높지 않음을 보여준다.

▲최저가낙찰제 공사는 부실공사?=

적격심사제도 유지를 부르짖는 정부 관료들이 내세우는 가장 큰 명목은 "건설업체에 적정한 수준의 공사비를 보장해줘야 부실공사를 방지할 수 있다"는 것이다. 건설업체들도 '최저가낙찰제를 시행하면 과당경쟁으로 낙찰율이 낮아져 부실공사로 국민안전에 위협이 될 수 있다'고 주장한다. '싼 게 비지떡'이라는 논리인 셈. 결국 고품질을 유지하려면 고비용을 들여야 한다는 논리다. 정말 그럴까.

벽산건설이 시공했던 행주대교와 대림산업이 시공한 서해대교 1공구는 공사 도중 교각붕괴 사고가 발생했다. 삼성물산이 시공한 대구지하철 2-8공구 공사에서도 공사 도중 지반 붕괴사고가 발생했다. 역시 삼성물산이 시공한 제천시 국도대체 우회도로는 준공 한 달 만에 램프고가교량이 무너지기도 했다. 이들 공사의 낙찰율은 93.06%~98.20%로 지난 해 최저가낙찰제 평균 낙찰율보다 무려 35%가량 높았다. 최저가낙찰제의 낙찰율과 비교할 때 엄청난 고비용을 들였음에도 불구하고 부실시공이 이뤄진 셈이다.

거꾸로 2001년부터 단계적으로 최저가낙찰제가 도입돼 200여건의 공사가 시행됐지만 한 건도 부실시공 사례가 발견되지 않았다. 이는 부실시공이 공사비 또는 입찰제도의 방식 때문에 일어나는 게 아니라는 점을 보여준다.

한나라당 박재완 제3정조위원장은 "부실공사를 해도 안 걸릴 수 있고, 걸려도 뇌물을 주고 피할 수 있다는 기대 때문에 덤핑수주를 하는 것이지 덤핑수주 때문에 부실공사가 생기는 것은 아니다"며 "건설업계의 논리는 이 같은 인과관계를 잘못 판단하고 있는 것이다"고 말했다. 그는 "감리감독 과정에 부패구조가 형성돼 있어서 부실공사를 눈감아주는 대신 뇌물을 받는 관행이 남아 있어 부실이 생기는 것"이라며 "부실공사는 감리감독을 철저히 하면 충분히 막을 수 있다"고 말했다. 그는 또 "공사이행 보증시장을 개방해서 건설업체의 주거래은행이 공사의 적정성 여부를 따져 보증하게 하는 것도 부실시공을 막는 방법이 될 수 있다"며 "부실시공은 시장에서 자율적으로 스크리닝될 수 있도록 해야지 정부가 입찰가격을 통제한다고 되는 게 아니다"고 말했다.

실제로 품질과 낙찰가격의 상관율이 낮음은 각종 조사 결과에서도 나타난다. 97년 감사원이 건설업 종사자와 공무원 1480명을 대상으로 설문조사한 결과 부실시공의 원인으로 △기능공의 능력부족(20.88%) △사전조사 부실(16.46%) △설계부실(14.80%) △시공업체 의지 부족(8.15%) △공기 부족(7.7%) 등이 꼽혔으며 공사비 부족은 5위 안에도 들지 못했다. 99년 한국건설산업연구원이 정부 발주 관계자와 감리원, 시공자 등 962명을 대상으로 '건설공사의 품질결정 요소'를 조사한 결과에서도 공사수주 낙찰율은 5위(5.3%)에 머물렀다. △시공자의 성실성(42.9%) △공사 참여자의 책임의식(33.2%) △감리, 감독체계(9.4%) △공사 수행능력(8.7%) 등이 이보다 앞에 왔다.

강경호 사장은 "공사에서 최저가낙찰제를 시행해본 결과 낙찰가격과 부실과의 상관 관계는 전혀 없었다"며 "입찰 사양을 정확하게 하고 사후 감리감독을 철저히 하면 아무런 문제가 없다"고 말했다. 그는 또 "건설업체들의 기술력 차에 따라 공사비가 10~30%정도 차이가 난다"며 "실적 있고 경험 있는 회사들은 낮은 낙찰가격에서도 얼마든지 질 좋은 공사를 한다"고 덧붙였다. 최저가낙찰제 확대로 피해볼 중소 건설업체 "다 죽는다" 반발

"퇴출돼야 할 기업들 국민 돈으로 살려주면 오히려 경쟁력 약화"

[표] 감사원 설문조사 결과에서도 부실시공의 원인으로 낮은 공사비를 꼽은 비율은 상당히 낮았다.

▲한계기업 국민 돈으로 먹여살려야 하나=

정부나 건설업계에서는 가뜩이나 위축된 건설경기가 위축된 가운데 최저가낙찰제를 확대하면 중소 건설업체의 경영난이 가중된다고 주장한다. 중소 건설업체들의 경영난은 경제에도 부담이 되므로 이들을 어느 정도 보호해야 한다는 논리다.

위에서 보았듯이 최저가낙찰제를 시행해도 원도급업체가 손해를 보는 경우는 사실상 없다. 하지만 하도급업체의 사정은 다른 게 사실이다. 원도급업체가 수주한 공사의 대부분은 하청과 재하청을 거쳐 시공되기 때문에 실제 최종 공사 원가는 상당히 낮아진다. 하청과 재하청의 사슬은 4~5단계까지 내려가기도 한다. 불필요하게 복잡한 중간단계를 거치기 때문에 중간단계의 하청, 재하청 기업들의 개별 이윤 폭은 크지 않다. 단기적으로는 예상 못한 자재값의 인상 등으로 적자 공사를 하게 되는 하청 업체도 나올 수 있다. "자재와 건설장비를 놀리느니 공사를 한다"는 것이다.

실제로 상당수 하청업체는 정부 예정가격의 40% 선에서 공사를 하기도 한다. 그나마 공사대금을 현금 대신 어음으로 주는 경우도 많아 경영난에 봉착하기도 한다. 한 중소 건설업체 관계자는 "대형 건설업체들은 꽤 많은 돈을 챙기지만 하청업체들은 한 번 공사에 5~10%정도 남기는 게 고작"이라며 "대형 건설업체와의 지속적인 관계 때문에 단기적으로는 적자 공사를 하는 경우도 있다"고 하소연했다.

이런 중소 건설업체들의 하소연에도 불구하고 결국 불필요하게 만들어진 복잡한 중간단계를 따라 국민의 혈세가 낭비되는 본질은 달라지지 않는다. 복잡한 중간단계에서 공사를 따기 위한 뇌물과 접대가 오가는 경우도 비일비재하다. 이 같은 복잡한 '유통단계'는 적격심사제 때문에 유지돼온 측면이 크다. 정부가 어느 정도 이윤을 보장해주므로 건설업체들이 원가절감이나 기술 혁신 노력을 할 필요가 없기 때문이다.

반대로 최저가 낙찰제를 시행하면 원가절감 압박이 커져 복잡한 하청, 재하청의 고리가 축소될 가능성이 크다. 물론 경쟁력을 갖추지 못한 중소건설업체들은 큰 타격을 입을 수 있지만 이는 '업계 이기주의'일 뿐이라는 것이 전문가들의 지적이다.

한나라당 박재완 제3정조위원장은 "최저가낙찰제가 도입되면 경쟁력이 없는 일부 업체는 어려워지겠지만 경쟁이 촉발돼 장기적으로는 기술 개발과 인력의 효율적 운용을 위해 노력하는 회사는 더 유리해질 것"이라고 말했다. 그는 "중소 건설업체를 국민 돈으로 먹여살리겠다는 발상은 정상적인 시장경쟁을 통해 퇴출돼야 할 기업들을 살려두는 것으로 장기적으로는 건설산업의 경쟁력을 저해해 경제에도 도움이 안 된다"고 말했다.

"최저가낙찰제를 도입하면 부실공사가 많아진다." "외국은 몰라도 최저가낙찰제는 우리 나라엔 안 맞는 제도다." "지금으로선 시기상조다." 등등.

최저가낙찰제를 둘러싸고 여러 가지 반대 목소리가 나오고 있다. 정부도 이 같은 건설업계의 주장을 근거로 당초 올해부터 100억원 이상 공사로 최저가낙찰제를 확대하려던 계획을 바꿨다.

2001년 처음 도입된 이 제도가 수조원의 예산 절감 효과를 보는 가운데 별 문제 없이 실시돼오는 데도 이 같은 반대논리는 계속 위력을 발휘하고 있다. 이 같은 위력은 표에 민감한 정치권이나 로비에 약한 정부 부처에 강하게 작용한다. 국민 대다수에게 도움되는 이 제도의 확대가 계속 늦춰지는 이유다.하지만 서울지하철공사의 사례는 최저가낙찰제에 대한 반대논리가 설득력이 없음을 여실히 입증한다. 공사는 공기업으로서는 처음으로 지난 해 3월부터 최저가낙찰제를 도입, 건설공사 예산의 30%가량인 300억여원을 절감하는 효과를 올렸다. 한라중공업 대표 출신인 강경호 사장이 취임한 뒤 일어난 변화다. 강사장은 공사 내부의 우려와 관련 건설업계 등의 반발을 무릅쓰고 이 제도를 시행, 거액의 혈세를 절감했다.물론 이는 최저가낙찰제뿐만 아니라 하청과 재하청 과정 등 중간단계의 생략, 전자구매 등을 통한 노력이 함께 어우러진 결과였다. '최저가낙찰=부실공사'라는 세간의 우려는 철저한 감리감독을 통해 불식시켰다. 어떻게 이런 일이 가능했을까. 미디어다음은 공사 강경호 사장을 26일 만나 공사의 생생한 경험담을 들어보았다. "최저가 낙찰제 도입으로 공사 예산 30% 절감"
"최종 시공자가 바로 입찰할 수 있게 중간단계도 없애"

-최저가 낙찰제를 도입한 이유가 뭔가.

현행 공공기관 낙찰제도의 중심이 되고 있는 적격심사제는 부실공사 방지 등을 위해 도입된 제도이나 적격심사기준의 변별력 부족으로 경쟁력 있는 우량업체를을 선별하지 못한다. 수주만을 목적으로 하는 건설업체(Paper Company)를 양산하고 있고 특히 일정 낙찰하한선을 보장해 운에 의하여 낙찰자가 결정된다. 결국 이는 경쟁력 있는 건전한 건설기업의 육성을 저해할 뿐만 아니라 시민의 세금으로 운영되는 공기업의 예산을 낭비하게 되는 결과를 초래한다.

이런 이유로 정부에서도 건설산업의 구조조정 촉진과 경쟁력 제고 및 예산낭비 요인을 제거하기 위해 최저가낙찰제 대상공사를 점차적으로 도입하려고 하는 걸로 안다. 우리 공사의 취약한 재무상태와 지속적인 시설투자에 수반되는 막대한 예산 소요액을 감안할 때 예산의 효율적 운용이 불가피했다. 그래서 최저가낙찰제를 2004년 3월부터 시행하게 된 거다.

일부에서 부실공사 우려를 제기하는데 사실 외환위기 이전에는 덤핑 입찰도 있었지만 외환위기 이후에는 밑지는 공사에는 업체들이 입찰을 안 한다. 지금까지 부실공사가 한 건도 없었다. 철저하게 감리를 하고 있기 때문이다. 예산 절감 효과가 커서 바람직한 걸로 보고 있다. 일정 시간 지나 부작용이 있다면 보완책을 마련해야 하겠지만 지금은 아무런 문제가 없다. 고도의 기술이나 실적을 필요로 하는 경우에는 2단계 동시입찰을 실시한다. 업체의 실적이나 규모 등을 정해놓고 1차 통과된 기업들에 한해 경쟁입찰을 하고 있다.

-최저가낙찰제 도입 결과 나타난 예산절감효과를 구체적으로 말해달라.

최저가낙찰제를 도입해 경쟁입찰하게 한 결과 30% 정도의 예산 절감 효과가 있었다. 1180억원가량의 예산을 잡았는데 300억원 정도를 절약했다. 이게 엄청난 거다. 공기업은 시민들 세금으로 운영되는 회사인데 세금을 그만큼 줄여준 거다.

-상당수 건설업체나 일부 관료들은 최저가낙찰제를 시행하면 부실공사가 될 우려가 있다고 하는데.

그런 우려는 전혀 없다. 내가 여기 오기 전 민간기업(한라중공업)에 있었지만 시공회사에 따라 원가가 다르다. 건설기업 입장에서는 손익분기점을 넘기 위해 고정비를 커버할 수 있는 물량을 확보해야 한다. 물량이 확보된 건설회사는 공사를 좀 덜 해도 되고 물량을 못 채운 회사들은 물량을 채워야 한다. 그런 회사들은 좀더 낮은 낙찰가에도 공사를 하려고 한다. 또 각 기업들이 가진 기술력에 따라 원가가 10~30% 정도 차이가 날 수 있다. 실적 있고 경험 있는 회사들은 이렇게 할 수 있다.

최저가낙찰제를 실시하면서 전에는 역사 하나하나씩 발주하던 것을 이제는 세 개를 묶어서 한꺼번에 발주했다. 그랬더니 상당히 큰 업체가 당초 예산액의 절반 이하 가격으로 수주를 했다. 그렇다고 그 사람들이 이윤을 안 남긴 것도 아니다. 실력으로 공사를 딴 거다. 물론 물량이 합쳐져서 공사 관리비 등이 줄어든 때문에 가능하기도 했다. 최소 발주물량 단위를 키워주면 겅설 경비도 줄어든다. 제도라는 것은 어떻게 하느냐에 따라 예산을 상당히 줄일 수 있다. 예를 들어, 실제 시공자를 입찰에 참여토록 하면 된다. 예전에는 적격심사제를 하면서 4,5단계까지 중간단계를 거치는 경우도 있었다. 최저가낙찰제로 경쟁입찰을 붙이되 원가를 줄일 수 있도록 물량을 '나눠주기'식으로 분배하지 않고 합치거나 중간단계를 배제하면 된다.

"공조직에서 기존 제도, 관행 바꾸기 매우 힘들어"
"국민세금인데 한 푼이라도 아껴야지"

-이렇게 하면 예산절감 효과가 매우 큰데 다른 데서는 왜 최저가낙찰제를 안 하나.

공조직에서 기존의 제도와 관행을 바꾸는 게 그렇게 힘이 드는 거다. '변하자' 하는데 이해 당사자들이 개입돼 있어 쉽지 않다. 밖에서 보면 바꾸는 게 간단한 것 같지만 무척 어렵다. 공기업에서는 우리가 처음이다. 내가 사장 취임했을 때 1년에 3600억원씩 적자나는 상황이었는데 이렇게라도 해서 예산을 아껴야 하지 않나. 세금이 한 단계 거쳐서 나갈 뿐이지 결국 국민의 세금 아니냐.

-공사 사장으로 취임할 때부터 이런 구상을 갖고 있었나.

민간기업에서는 보편화돼 있으니 당연하게 생각한 거다. 제도는 상당히 융통성 있게 대응할 수 있다. 최저가가 최선은 아니기 때문에 보완은 필요하지만 경쟁입찰하면 투명하고 얼마나 좋나.

-이 제도를 처음 추진할 때 얼마나 힘들었나.

남들 안 하는 것을 하니 얼마나 저항이 심하겠나. (정부나 공공기관의 계약행위를 규정한) 국가계약법에 얽매인 줄 알고 이 제도를 시행하겠다고 하니 큰일날 줄 알더라. 그런데 자문 들어보니 다 할 수 있다고 하더라. 정부도 사실 이 제도를 시행한다고 발표를 했다. 저항이 있으니 주춤하고 연기를 하는 것일 뿐이지. 정부도 어려움이 있는 거지. 그래서 주춤주춤하는 거다. 건설협회 등은 상당히 많이 저항한다. (기자가 '저항이라니 어떤 걸 말하느냐'고 묻자 약간 망설이다가) 민원이라는 것이지. 공사를 많이 하는 통신사업자, 전기협회 등에서 연명으로 민원을 넣더라. 최저가낙찰제를 하면 수지가 안 맞아서 부실공사가 된다는 거지. 그래도 입찰하는 것 보면 남으니까 하겠다는 게 아닐까.

-건설업체들은 건설 경기가 침체한 가운데 최저가낙찰제를 시행하면 경영상황이 더 나빠진다고 주장하는데.

믿기가 어렵네. 경쟁입찰을 하게 하면 수주단가는 내려간다. 실력 있는 기업이 공사를 따게 된다. 우리는 예산을 아끼고 실력 있는 기업이 공사를 따는 건 당연한 것 아닌가.

-정부관료들이 이런 사실을 몰라서 최저가낙찰제 확대에 미온적인가.

글쎄, 그 부분은 내가 대답할 수 있는 부분이 아니다.
-다른 정부나 공공기관들이 최저가낙찰제와 관련해서 문의해오지는 않았나.

문의가 많다. 우리는 최저가낙찰제를 시행하면서 전자입찰도 실시했다. 같은 물건을 대량으로 구매하니까 조달청을 통한 조달구매보다 더 싸다. 동네가게에서 사는 것보다 할인점에서 사면 더 싸지 않나. 그런 원리다. 또 전자구매를 하면 중간 유통단계가 없어지고 인건비도 줄어든다. 생각해봐라. 물건을 사는 유통단계, 시점에 따라 같은 물건도 100원짜리를 20원에 살 수도 있다. 빚덩이에 앉은 회사가 그렇게라도 줄여야지 그렇게 안 하면 어디서 줄이나. "제도 변경 과정에서 이해당사자들 반발 엄청 나"

"부실과 가격은 상관 없어"

"우리처럼 하면 정부 예산 10조 아낄 텐데"

-최저가낙찰제나 전자입찰을 시행하면서 중간단계를 건너뛰면 중간단계에 있던 업체나 사람들은 이권이 없어지므로 반발하지 않나.

그런 이해당사자들이 당연히 반대하지. 경쟁 없는 사람들은 쫓겨나고 그런 사람들은 불만 토로하겠지. 하지만 그렇게 하면 우리는 싸게 사고 투명하게 좋은 물건을 살 수 있다. 우리 공사 안에서는 각 파트별로 나눠서 하던 것을 일괄해서 하니 일도 많이 줄었다. 예산 절감과 함께 업무 절감도 가장 큰 효과중 하나다.

-서울지하철공사에서 하는 것을 정부나 다른 공공기관에서도 할 수 있는 것 아닌가.

그럼, 다른 데서도 다할 수 있다. 왜 못 하나.
-외국에서는 어떻게 하나.

이렇게 다 하고 있지. 물건이라는 건 전 세계에서 가장 싼 걸 싸야 하지 않나. 이제는 프라이스 퀄리티(Price Quality)다. 제품에 대한 품질이 어느 정도 수준을 넘고 그러면서도 싸야 한다. 뭘 해도 세계에서 제일 좋고 제일 싼 게 돼야 한다. 그런데 그렇게 해서 줄이는 비용이 엄청난 것이다. 말이 10%, 20%이지 돈으로 환산하면 얼마냐. 정부 관리들이 내 물건을 산다면 웃돈 주고 그렇게 사겠느냐 말이다. 그렇게 살 사람 아무도 없을 것이다.

(기자가 '그런데도 정부 관료들이 왜 그렇게 하지 않느냐'고 하자) 이해관계 때문 아니겠느냐. 또 제도를 바꾸어야 하고 절차를 밟아야 하니 그렇겠지. 적격심사제를 바꾸는 것은 어려움이 있더라. 건설협회 등의 로비도 있고...

-정부는 건설을 통한 경기부양도 최저가낙찰제를 미루는 이유로 내세운다. 중소 건설업체의 수익을 어느 정도 보장해줘야 한다는 것인데.

다른 측면에서 생각해야지. 국민 세금으로 운용하는 정부 기관이 기업에서 세금 아낄 생부터 해야지. 정 건설경기를 부양하고 싶으면 다른 프로젝트를 만들든지 해서 부양해야지 왜 그런 식으로 하나. 입찰 자체는 경쟁적이고 투명하고 공정하게 돼야 한다. 다른 민간기업들도 그렇게 다 하잖아. 지하철은 대중수단이고 시민들의 수준이 높아져 있어 시설 개선과 안전 문제에 투자를 많이 해야 한다. 반면 우리는 막대한 운영적자를 지고 있으니 어떤 형태로든지 경비를 줄여야 한다. 줄인 경비를 바탕으로 안전에 대한 투자도 할 수 있다. 정부 는 실수요자 부담원칙에 입각해 공사가 시민들 요금으로 해결하라고 한다. 우리가 그렇게 하면 서비스 개선을 어떻게 하나. 나름대로 할 수 있는 부분은 모든 분야에서 경비를 줄이자는 것이다. 그렇게 해서 1년에 1000억원씩 적자폭을 줄였다. 2002년에 3600억 적자난 게 2003년에 2690억, 지난 해엔 1652억원으로 줄였다.

-최저가낙찰제에서 덤핑 입찰이나 오찰, 등의 문제점이 나타날 수 있지 않나.

덤핑 입찰이나 오찰 등으로 공사를 낙찰 받은 후 공사를 포기하는 경우가 있을 수 있는데 이를 보완하기 위해 입찰자 평균입찰 금액의 70%이하 입찰자를 낙찰대상에서 제외하는 제도를 지난 해 10월부터 도입했다. 그 동안 입찰 사례들을 분석해 보니 기술개발 등의 요소를 감안해 30% 정도면 적당하지 않겠는가 하고 본 것이다. 그 이하 금액으로 들어오면 덤핑으로 보고 아예 자격을 안 주는 거다.

-그래도 가격과 부실공사와의 상관관계가 있을 수 있지 않나.

가격과 부실과의 상관 관계는 없다. 입찰 사양을 정확하게 해주고 사후 감리감독을 철저히 해주면 아무 문제 없다. 입찰의 문제가 아니라 구매 방법의 문제일 뿐이다.

-공사에서 한 방식을 전 정부 부처나 공공기관에 확산하면 엄청난 예산을 아낄 수 있을 것 같은데.

그렇지. 공공공사 규모가 매년 45조, 50조인데 그 가운데 10조는 아낄 수 있지 않을까. 숫자는 자꾸 만지고 따지면 줄게 돼 있다. 우리는 각 분야에서 다 그렇게 하고 줄이는 거다.

"최저가 낙찰제. 좋습니다. 제도의 의도도 좋고 도입 취지도 좋습니다. 제대로만 시행된다면 국내 건설산업이 발전할 수 있는 계기가 될 수도 있습니다. 그런데 뭐가 문제일까요? 문제는 제도 시행에 필요한 여건이 열악하다는 거지요. 국내 업체들, 특히 대형업체들이 최저가 낙찰제 확대를 반대하는 것은 제반여건을 우선 조성해 달라는 게 핵심입니다. 무조건 반대하는 게 아니고요. 최저가 낙찰제도 도입 의도는 단순한 낙찰가 하락을 통한 예산절감이 아니었던 것으로 알고 있습니다. 최저가를 통한 부실업체 퇴출과 건설산업의 건전화를 위한 하나의 '도구'로 도입된 것인데 이를 달성하기 위한 보조장치는 모두 제거하고 최저가만 도입했으니 시끄러울 수밖에요."(아래 생략)

미디어다음이 개설한 '입찰개혁' 토론방에 31일 '이한상'님이 올린 글의 일부다. 이 네티즌의 지적대로 최저가낙찰제는 기술혁신과 관리 효율화 등을 통한 건설산업의 경쟁력을 강화할 수 있는 제도다. 하지만 '싼 게 비지떡'이라는 속담도 있듯이 무조건적인 최저가는 항상 가격 대비 최선의 품질을 보장하는 것은 아니다. 이 때문에 미국 영국 등 건설선진국에서는 최저가낙찰제 공사에서 일정 수준의 품질을 유지하기 위한 각종 제도가 함께 갖춰져 있다.

이 때문에 국내에서도 단순히 입찰제도 만이 아니라 건설제도 전반을 함께 개선해야 한다는 지적이 많다. 특히 계약이행보증제도 개선과 감리감독의 강화 등은 최저가낙찰제 도입과 직결된 개선책으로 지적돼 왔다. 하지만 정부는 최저가낙찰제뿐만 아니라 이 같은 제도 개선책의 도입에서도 매우 미온적이었다. 이런 가운데 정부는 역으로 감리 및 보증제도의 개선 등이 이뤄지지 않아 최저가낙찰제 유보가 불가피하다고 핑계를 댄다. 건설업계도 이 같은 '현실론'을 근거로 최저가낙찰제의 확대시행에 반발하고 있다.감리와 보증제도 개혁 등 최저가낙찰제를 도입하기 위한 관련 제도의 실태와 개선 방향을 알아보자.

복잡한 중간단계 거쳐 예정가의 절반 이하에 공사
중간단계 줄이는 제도 개선해야

지하철 공사 후 2개월여만에 다시 파헤쳐지는 대정 중구의 한 도로. 팠던 도로를 몇 번이나 새로 파는 식으로는 대한민국이 '건설선진국'이 되는 길은 요원하다.[사진제공=연합뉴스]

▲건설업역 철폐 통한 중간단계 축소=

우리 건설산업은 일반건설업과 전문 건설업, 시공과 설계업 등으로 업역이 구분돼 있다. 과거 일본의 방식을 본따 업역별로 일정한 영역과 수익을 확보해주기 위해 마련된 구조다. 미국 등의 경우 업역 구분이 없어 건설회사가 설계와 건설사업관리, 시공을 총괄하므로 정부 공사를 수주한 업체가 직접 시공하는 것이 일반적이다. 쉽게 말해 우리는 옷 만드는데 디자인 따로, 재봉 따로, 품질검사 따로인 반면 건설선진국은 이를 통합해서 진행하는 셈이다.

이처럼 건설선진국에는 없는 업역 구분이 복잡한 중간단계를 만들어내고 있다. 정부 발주 공사의 경우 일반건설업-전문건설업-시공참여자-십장-반장-현장 근로자로 이어지는 복잡한 '중간단계'를 형성한다. 일반건설업체만이 정부 공사를 수주할 수 있기 때문에 일반건설업체의 수주가 4~5단계에 이르는 긴 중간단계를 만들어내는 셈이다. 이런 상황에서 현행 적격심사제는 중간단계 업체들이 모두 먹고 살 수 있는 '덤'을 얹어주는 셈이다. 거꾸로 최저가낙찰제는 이 같은 중간단계 마진들을 줄이게 되므로 전문건설업이나 시공참여자 등의 거센 반발을 불러일으키고 있다.

최저가낙찰제를 시행할 경우 가뜩이나 월급이나 복리후생이 열악한 이들 업체 종사자들의 상황이 더욱 나빠질 것이기 때문.

특히 요행에 따라 공사를 따는 '운찰제'로 변질된 적격심사제 하에서 '당첨' 확률을 높이기 위해 양산된 '페이퍼 컴퍼니'가 건설업의 유통구조를 더욱 복잡하게 하고 있다. 실제로 96년 3000개 가량에 불과했던 일반 건설업체 수가 지난 해 말까지 5배가량 증가한 것으로 나타났다. 반면 같은 기간 공사 물량은 크게 늘지 않았다. 이 때문에 전문가들은 업역제한을 풀고 최저가낙찰제 등 시장경쟁 원리를 도입해 복잡한 중간단계를 줄이는 등 업계의 '구조조정'이 불가피하다고 지적한다. 물론 과도기적으로 폐업하거나 경영난을 겪는 업체들이 적지 않겠지만 '거품'을 빼서 절약되는 매년 수조원의 예산을 건설공사로 돌리면 훨씬 더 많은 일자리를 창출할 수 있다는 것이 전문가들의 지적이다.

보증시장 개방하고 보증한도 높여야

▲품셈 제도 폐지=

정부 발주 공사의 경우, 예정가가 크게 부풀려져 있어 하청에 재하청을 거쳐 실제로는 40%대에 공사가 진행된다는 게 관계자들의 지적이다. 복잡한 '중간단계'를 거치기 때문에 정부공사를 수주한 일반 건설업체는 이익을 보는 반면 최종 시공업체들은 예정가격의 절반도 안 되는 원가에 시공하고 있는 셈이다.이처럼 원가가 낮아지는 이유는 한편으로는 정부의 예정가격이 지나치게 부풀려진 때문이기도 하다. 이 예정가격이 부풀려 지고 있는 데는 '품셈제도'란 시대에 뒤떨어진 제도로 공사비를 계산하고 있기 때문으로 지적된다.품셈이란 인건비, 자재비, 장비값 등 건설공사비를 산정하는 기준이 되는 것으로 정부 발주공사는 품셈에 의해 예정가격이 산출된다. 문제는 품셈을 정부가 아닌 건설업체에서 운영함으로써 공정성을 상실하고 있다는 데 있다.건교부에서도 이러한 품셈제도의 문제점을 인식해 87년부터 실제 공사가 진행된 것을 기준으로 공사비를 산정하는 '실적공사비 적산제'를 도입하겠다고 밝힌 뒤 그동안 수십 차례 도입 의사를 밝혔다. 심지어 수십 억원을 들여 7~8년간에 걸쳐 관련 연구용역을 실시하기도 했으나, 뚜렷한 이유 없이 그 도입을 미루고 있다.
 
▲공사이행보증제도 개선=

부실공사를 막기 위해서는 이행보증시장을 개방하고 보증한도를 크게 높여야 한다는 지적이 나온다. 선진국의 경우 건설공사와 관련된 보증을 건설업체의 주거래은행이 담당한다. 발주기관은 주거래은행의 보증을 요구함으로써 주거래은행조차 보증하지 않는 부실한 건설회사는 입찰참가부터 못하도록 하고 있다.이 때문에 해외공사의 경우 국내 시중은행도 신뢰를 얻지 못해 산업은행 등을 통해 국가가 보증을 해줘야 국내 건설업체가 입찰에 나설 수 있다. 외환위기 이후 현대건설의 부실을 정부가 떠안는 일이 벌어지고 있는 것은 선진국의 이행보증제도가 얼마나 철저한지를 보여주고 있다.하지만 우리나라 건설보증시장은 건설공제조합이 90% 이상을 점유하고 있다. 특히 건설공제조합이 조합에 투자하고 있는 기업의 보증을 자체적으로 하는 모순점도 있다. 또한 이들 기관에서 보증하고 있는 보증비율은 10~30% 내외로 부실시공에 대한 보증 자체가 당초부터 어려운 실정이다. 외국의 경우에는 보증비율이 100~150%에 이른다. 따라서 공사이행보증의 현실화를 위해 공사비 대비 보증 비율을 대폭 높여 부실시공에 대한 직접적인 하자보수가 될 수 있도록 해야 한다.또 보증기관도 시중은행으로 확대할 필요가 있다. 시중은행들은 대부분 상장돼 있는 대형 건설업체들의 재무상태를 알고 있으므로 이들에게 보증을 맡길 경우 보증의 신뢰성이 크게 높아질 것으로 보인다. 재경부도 이 같은 보증제도의 개선 필요성을 알고 있지만 가시적인 조치는 여전히 뒤로 미루고 있다.

감리, 전문가로 대우하고 실질적 권한 줘야
설계변경 통한 공사비 증액 제한해야

▲감리 강화=

최저가낙찰제를 시행할 경우 일부에서는 부실시공이 이뤄질 것을 우려하고 있다. 하지만 많은 전문가들은 감리를 철저히 하면 부실시공은 충분히 막을 수 있다고 지적한다. 정부는 행주대교와 성수대교 등 대형 사고 이후인 93년 책임 감리제도를 도입했다. 하지만 정부는 법이나 시행령에서 규정한 감리원의 권한을 감리업무시행지침 등을 통해 공무원의 감독을 받도록 했다. 특히 설계변경과 기성 등 돈과 관련한 권한을 공무원들은 그대로 틀어쥐고 있는 셈. 이처럼 감리원에게 실질적인 권한이 없다 보니 이들에 대한 대우도 낮은 편이다. 또한 감리들이 문제를 지적해도 이를 그대로 시정하는 경우도 드물고 시공사와의 '유착 관계'가 생기기도 했다.이 같은 문제점을 줄이기 위해 2001년부터 감리 비용을 늘이고 감리원의 권한을 강화하도록 법을 개정했으나 이를 어길 경우의 처벌조항 등이 없어 실효성이 떨어진 상태다. 특히 4~5년 전부터 공무원 출신 감리단장이 우대받는 제도가 생겨 전현직 공무원간의 '유착관계'가 감리의 부실을 초래하고 있다는 지적도 나오고 있다. 관련 전문가들은 감리원을 전문가로서 대우하고 강한 권한을 주되 이에 상응하는 책임을 무는 방향으로 가야 한다고 지적한다.

▲설계변경의 제한=

최저가낙찰제 하에서 낙찰율은 점점 떨어져 지난 해의 경우 49%정도까지 내려온 것으로 추정된다. 이 같은 낙찰율을 통해서도 이윤을 보는 건설기업이 적지 않지만 적자를 감수하고서도 공사 물량을 확보하거나 실적을 쌓으려는 업체들이 많기 때문으로 풀이된다. 하지만 상당수 건설업체들은 이처럼 낮은 낙찰율을 이후 설계변경 등을 통한 공사비 증액이나 부실시공 등을 통해 만회할 수 있다는 기대를 갖고 있다. 다른 한편에서는 이 같은 공사비 증액을 위해 의도된 설계 변경이나 부실시공을 눈 감아주는 감독관청이 있다는 얘기다.따라서 전문가들은 덤핑 수주로 시행하는 공사는 반드시 손해 본다는 기본 원칙을 확립할 필요가 있다고 지적한다. 즉, 일정 낙찰율 이하의 금액으로 낙찰받은 공사에 대해서는 설계변경 조건을 엄격히 제한하는 방법 등을 도입할 필요가 있다는 것. 또 부실시공 등을 눈 감아주는 조건으로 '뒷돈'을 챙기는 공무원에 대한 처벌을 강화할 필요가 있다는 지적도 나오고 있다.

정부가 수조원의 예산절감 효과를 가져오는 최저가낙찰제의 확대시행을 지난해말 갑작스럽게 유보한 것에 대해 정부가 건설업계의 로비를 받아 밀실에서 기획한 것이라는 의혹이 제기됐다.

한나라당 제 3정책조정위원장인 박재완 의원은 15일 국회 경제분야 대정부질문에서 정부의 최저가낙찰제 확대 시행 연기를 발표한 과정을 꼬치꼬치 캐물으며 이같이 주장했다.

정부가 2001년부터 1000억원 이상 공공공사를 시작으로 올해부터 100억원 이상 공사로 확대하기로 했던 최저가낙찰제 확대시행 약속을 지난해말 뒤집은 사실에 대해 "치밀하게 기획된 수순 아니었느냐"고 성토한 것. 박 의원은 이날 질문에서 미디어다음이 최근 보도한 '입찰개혁'기획의 내용 가운데 상당 부분을 인용했다.

최저가낙찰제는 정부와 지자체, 공기업 등이 공공공사를 발주할 때 사용하는 입찰제도 가운데 일정한 조건을 갖춘 입찰자 가운데 가장 낮은 가격을 써낸 입찰자에게 공사를 주는 방식. 거의 모든 선진국이 채택하는 '글로벌 스탠다드'로 기존의 적격심사제가 요행에 의한 낙찰과 예산 낭비, 부패 등의 부작용을 양산하는 문제를 시정하기 위해 도입된 제도다.

최저가낙찰제는 정부가 99년 김대중 정부 당시 건설예산을 10조원 절약하기 위해 정부가 도입키로 한 제도로 2001년 처음 도입됐으나 이후 단계별 확대 시행이 계속 유보됐다. 현 정부도 출범 초기인 2003년 예산 절감과 건설 경쟁력 강화를 목표로 최저가낙찰제의 단계별 도입을 국정과제로 채택, 지난해 500억원 이상 공사로 확대시행됐다. 정부는 올해부터 100억원 이상 공사로 대상범위를 확대키로 하고 지난해 여러 차례에 걸쳐 이 같은 방침을 거듭 확인했으나 지난해 12월29일 이를 갑작스럽게 뒤집었다. "12월 초까지 시행한다던 정부, 왜 몇 주 사이에 약속 바꾸나"

경제민생점검회의에서 논의도 안 돼...이정우 위원장 등 뒤늦게 알아

[표]정부의 최저가 입찰제 도입 계획과 실제 도입 현황

박 의원은 이와 관련, "지난해 12월초까지만 해도 본 의원 질의에 대해 정부는 예정대로 확대시행 방침을 밝혔는데도 12월 29일 '2005년 경제운용방향'을 통해 느닷없이 최저가낙찰제의 확대시행을 유보한다고 발표했다"며 "이는 치밀하게 기획된 수순이며, 김대중정부가 약속을 이행하지 않았던 것과 너무나 흡사한 경로를 밟고 있다"고 비판했다.

그는 그 근거로 이 문제를 검토한 지난해 12월 29일 열린 경제민생점검회의 겸 국민경제자문회의(점검회의)의 '2005년 경제운용방향' 자료의 관련 내용을 거론했다. 그는 " '경제운용방향'은 모두 83쪽 498줄에 이르는 분량이지만 이 중 최저가낙찰제 확대 유보에 관한 내용은 17쪽에 단 두 줄만 기술돼 있고 그것도 'SOC 조기 확충'이라는 관련성이 거의 없는 제목 아래 어정쩡하게 표현돼 있다"고 지적했다. 그는 이어 "최저가낙찰제의 유보는 연간 5조원의 추가 예산부담을 초래하고 대국민 약속을 뒤집는 매우 중요한 사안인데도 이처럼 소홀히 다루어도 되느냐"고 성토했다.

실제로 이 문제는 각 부처 장관과 청와대 주요 인사들이 참석한 가운데 열린 점검회의에서 제대로 거론되지 않은 것으로 알려졌다. 이날 회의에 참석한 이정우 청와대 정책기획위원회 위원장은 최저가낙찰제의 확대 시행 유보 사실을 모르고 있다가 이후 뒤늦게 보고받았다는 후문이다. 이 문제가 거론됐어야 할 점검회의에서는 이 사안이 사실상 언급되지도 않고 지나간 것.

박 의원은 "이 문제에 관해 국민과의 약속을 번복하는 것이 불가피하다고 대통령에게 따로 보고한 사실이 있느냐"며 "정부가 국민과의 약속을 번복하려면 학계와 시민사회단체 등의 중립적 견해도 수렴하고 공청회 등을 통해 공론을 모으려는 노력을 기울였어야 하지 않느냐"고 정책 결정과정의 문제점도 지적했다.

그는 "최저가낙찰제의 확대시행을 갑자기 유보한 까닭은 무엇이냐"며 "항간에는 건설협회를 비롯한 건설업계의 지속적인 로비에 포획(Capture)됐다는 소문이 있는데 사실이냐"고 따졌다. "5조원 아낄 제도 왜 미루나"

"각종 부패 건설업체 비리와 연루...입찰 제도 고쳐야 부패 없앤다"

최저가낙찰제 확대 계획 유보를 밝히고 있는 재경부 사이트.

그는 "지난해 최저가낙찰제를 500억원 이상 공사로 확대해 지난해에만 1조5000억원의 예산을 절감했고 100억원 이상 공사로 확대할 경우 연간 5조원대의 예산 절감 효과가 있을 것으로 추정된다"고 주장했다. 그는 이어 "지난해 국세수입이 4조3000억원이나 덜 걷혀 빚으로 근근이 나라살림을 운영하면서 한 푼이라도 아껴야 하지 않느냐"며 "연간 5조원이면 빈곤계층 50만 가구에 가구당 1000만원 씩을 지원할 수 있고, 5000만 국민 1인당 10만원씩 세 부담을 경감할 수 있는 거액인데 이렇게 예산을 낭비해도 되느냐"고 비판했다.

그는 특히 "2004년 2월부터 서울시지하철공사는 모든 시설공사에 최저가 낙찰제를 전면 도입해 300억원 가량의 예산을 아꼈다"며 "서울시지하철공사뿐만 아니라 대형 건설업체들은 하도급 중소건설업체에 하청을 줄 때 수십년간 최저가낙찰제를 이미 시행했는데 대형 건설업체들은 어리석어서 그렇게 하느냐"고 따졌다.

박의원은 "선진국의 경우에도 최근 10년 사이에 공공건설사업의 추진방식을 개혁해 예산을 크게 절감했다"고 소개했다. 영국은 정관민 일체로 94년부터 2000년까지 개혁을 추진한 결과 건설비용 30%를 절감했고, 미국은 연방정부와 민간 연구소가 공동으로 건설비 30%와 유지비 50% 절감계획을 추진하고 있다는 것. 일본도 유럽에 비해 건설비용이 20~50% 비싼 원인을 분석하고 발주방식과 행정개혁을 추진해 큰 성과를 거뒀다고 소개했다.

그는 "불법정치자금이나 뇌물을 수수한 정치인 또는 자치단체장의 압도적 다수는 건설업체의 비리와 연루돼 있다"며 "비자금의 파이프라인으로 인식되는 기저에는 세계 표준과 부합하지 않는 정부의 낙후된 입찰 및 계약 제도가 작동하고 있다"고 주장했다.

박 의원은 "경제정책의 일관성과 예측 가능성은 매우 중요하다"며 "정부가 발표했던 국민과의 약속을 일방적으로 헌신짝처럼 팽개치는 일은 정부를 믿고 준비해온 사람들의 '신뢰이익'을 침해하는 것"이라고 비판했다.

건설교통부와 함께 각종 부동산 정책을 집행하는 부처인 재정경제부 3급 이상 고위 관료 3명 가운데 2명 가량이 서울 강남권에 살고 있는 것으로 나타났다. 또 10명 가운데 9명꼴로 경기도 분당신도시 등 강남권과 함께 최근 몇 년 동안 집값이 크게 오른 지역에 살고 있는 것으로 나타났다.

이는 미디어다음이 최근 입수한 재정경제부 3급 이상 고위 관료들의 3월초 현재 거주지 현황 자료에 따른 것이다.

[표]재경부 3급 이상 고위 관료들의 3월초 기준 거주지 현황.

이 자료에 따르면 재경부 3급 이상 고위 관료 34명 가운데 61.8%인 21명이 서울 서초, 강남, 송파구 등 강남권에 살고 있는 것으로 나타났다. 또한 분당신도시(9명)와 용산구 이촌동 등 일부 집값이 많이 오른 비강남권까지 포함할 경우 무려 88.2%가 최근 집값 상승으로 크게 혜택을 본 지역에 살고 있었다. 34명 가운데 안양시 3명, 과천시 1명 등 불과 4명만이 집값 상승으로 상대적으로 덜 혜택을 본 지역에 살고 있었다.

이 가운데 재경부 1급 이상 고위 관료 8명 전원은 서울 강남권(4명) 등을 포함, 모두 최근 집값이 많이 오른 곳에 살고 있는 것으로 나타났다.

구체적으로 보면 재경부의 경우 김광림 차관, 김석동 금융정보분석원장, 이종규 세제실장, 진동수 국제업무정책관 등 4명이 서울 강남권에 살고 있는 있다. 또 이헌재 전 장관이 용산구 한남동에, 윤대희 기획관리실장이 용산구 이촌1동에, 조성익 경제자유무역기획단장과 박병원 차관보가 분당신도시에 살고 있는 것으로 나타났다.

물론 이 가운데는 이헌재 전 장관의 경우처럼 실제로 서울 강남권에 두 채의 집을 소유하면서도 실제 사는 곳은 비강남권일 수도 있다. 반면 강남권에 살더라도 전세로 사는 경우도 있을 수 있다.

이달 초 열린우리당 전병헌 의원이 공개한 자료에서 재경부 4급 이상 고위 공무원 131명 가운데 42%인 54명이 강남권에 살고 있는 것으로 나타났다. 이와 비교하면 고위급으로 올라갈수록 강남권에 사는 비율이 크게 높아지고 있는 셈이다.

한편 전병헌 의원은 이달 초 공개한 자료에 따르면 건설교통부 4급 이상 고위 관료 142명 가운데서도 35%인 50명이 강남권에 사는 것으로 조사됐다. 특히 건교부 김세호 차관과 건설경제담당관실과장, 토지정책과장 등 부동산정책라인에 있는 대부분 인사들이 강남권에 거주하고 있는 것으로 확인됐다.
 

"집값 하향 안정화 바라는 서민들 바람과 동떨어진 정책 펼쳐"

재경부 고위 관료들의 이 같은 '강남 집중' 현상은 현재 내수 침체와 자산 양극화의 주범으로 인식되는 부동산 거품을 해소하는 방향으로 정책을 펼치기 어려운 구조임을 보여준다. 강남권 등의 부동산 값이 떨어지면 이들이 소유한 부동산 가치가 감소하므로 결국 자신들의 이익에 반하는 정책을 펴야 하는 상황이 되기 때문.실제로 재경부나 건교부 등은 부동산 거품을 빼야 할 시기에도 '건설경기 부양' 등을 명목으로 사실상 부동산 거품을 더욱 부풀리는 정책을 추진하기도 했다. 또한 '부동산 투기와의 전쟁' 을 외치는 노무현 대통령의 의지를 충분히 살리지 못하는 정책을 내놓는 경우도 적지 않았다. 지난해 보유세 강화와 종합부동산세 도입 과정 등에서 보인 재경부의 소극적 자세나, 실거래가 신고제 도입을 연기한 것이라든지, 1가구 3주택 중과세 문제에서 보인 우유부단한 자세 등이 그 예로 거론된다. 반면 각종 기반시설이나 교통시설 등 사회적 인프라가 자신들이 사는 지역에 집중적으로 투자되도록 정책을 유도하는 경우도 적지 않다는 것이 시민단체의 주장이다.경실련 김헌동 아파트값 거품빼기 운동본부장은 "재경부 고위 관료들의 90%가량이 집값이 오를 때 크게 혜택을 보는 곳에 산다는 것은 매우 놀라운 수치"라며 "공무원의 연봉 수준이 민간에 비해 크게 높지 않다는 점에서 볼 때 이들이 평균적으로 이재 실력이 매우 뛰어남을 보여주는 것"이라고 말했다.그는 "하지만 더 심각한 문제는 이들이 부동산 값이 폭등할 경우 재산상의 이득이 크게 늘어날 지역에 살고 있다는 점"이라며 "이런 사람들이 집 없는 서민들의 고통을 이해하고 부동산 값을 하향 안정화하는 방향으로 정책을 추진하기를 바라는 것은 불가능하다"고 말했다. 그는 그 예로 건교부가 집값의 하향 안정화를 바라는 서민들의 바람과 달리 올해 집값 상승률을 3%까지 용인하겠다고 한 방침을 들었다. "전국적으로 3%라면 서울 강남구나 분당 등에서는 10% 이상 상승률도 용인하겠다는 것으로 이들이 서민들의 정서와 얼마나 동떨어져 있는지를 보여준다"는 것.
실제로 올 들어 분당신도시의 중대형 평형 집값은 판교발 집값 급등현상으로 30%이상 뛴 곳이 적지 않다.김단장은 "자신들의 재산 가치 증식을 위해 걸림돌이 되는 법안에 대해서는 안 자체를 올리지도 않거나 상부의 지시나 국민 여론에 밀려 시늉만 하다가도 자산 가치를 올리는 정책은 초스피드로 처리하는 것도 이들이 사는 거주지와 무관하지 않은 것으로 보인다"고 꼬집었다.한편 전병헌 의원은 지난달 국회 대정부질의에서 "부동산 정책에서 관련 고위공무원들이 본인들의 주거와 상관없이 사명감을 갖고 정책집행을 한다고 할지라도 상당수 국민들은 이해관계가 있다고 생각한다"며 강남권에 사는 관료들이 부동산 정책 관련 직무를 맡지 못하게 하는 '상피제' 도입을 주장했다.

"강남을 대체할 제 2의 강남권 신도시를 판교에 만들어 투기를 막겠다."
2001년 정부는 당정협의를 통해 판교신도시 개발 계획을 발표했다. 당시 집값이 급등하자 이를 막기 위해 판교신도시를 추진하겠다고 한 것. 당시 집값 급등의 진원지인 강남에 살려고 하는 수요자가 아파트 공급보다 훨씬 많기 때문에 '강남급 신도시'를 만들어 공급을 늘리겠다는 발상이었다. 이 같은 발상은 정부의 투기억제책 대신 '시장 원리에 따른 근본 대책'을 요구한 상당수 언론의 주문이기도 했다.

하지만 정부의 대책을 비웃듯이 그 후로도 집값은 계속 고공행진을 거듭했음은 물론이다. 더 나아가 지난해 하반기 이후 비교적 안정세를 보이던 집값이 올 들어 급등세로 돌아서게 된 진원지도 강남 재개발 재건축지역과 함께 판교였다. 정부는 2월 17일 부랴부랴 부동산투기방지대책을 내놨다. 정부 공급 늘린다며 신도시 개발 때 마다 오히려 집값 폭등
"건교부, 투기수요를 실수요로 우겨"

▲건교부, 어설픈 경제원리 들이대=

우선 건교부 당국자들은 판교 주변 분당과 강남 아파트 가격이 뛰는 이유를 수급원리에 따라 총공급이 부족하기 때문이라고 보고 있다.하지만 건교부의 주장은 전국적으로 균일하게 생산해 공급할 수 있는 자동차나 컴퓨터 등 공산품일 경우에는 가능한 이야기다. 하지만 아파트는 수요가 있는 곳에 즉시에 공급할 수 있는 성질의 재화가 아니다. 땅이 움직일 수는 없기 때문에 판교라는 특정한 지역에 공급이 한정될 수밖에 없는 셈. 반면 수요자는 전국에서 모여들 수 있다. 청약통장 등에 따라 청약자격을 제한할 수 있지만 투기세력이 이 같은 제약을 쉽게 극복한 것은 예전에도 쉽게 보아온 터다.특히나 정부의 분양가 규제로 판교아파트에 분양되는 동시에 1억원 이상의 차액을 올릴 수 있을 것이라는 것은 누구나 예상하고 있는 상황. 결국 전국의 투기 수요뿐만 아니라 일반인들도 투자 목적으로 판교 아파트 분양을 기다리고 있는 셈이다. 지금과 같은 방식으로는 누가 보더라도 막대한 시세차액을 볼 수 있으므로 전국 어떤 곳에서 아파트를 분양하더라도 투기 또는 투자 수요가 밀려들 수밖에 없다. 결국 이런 식이라면 국지적으로는 늘 수요 초과 상황이 될 수밖에 없는데도 정부는 정상적인 수급상황에서 공급이 부족한 것인양 착각(?)하고 있는 것이다.물론 주택보급률이 이제 갓 100%를 넘어서 아직 선진국 수준(110~120%)에 못 미치는 점에서 장기적으로는 주택 공급을 계속 늘려야 한다는 주장은 설득력이 있다. 하지만 총공급과 총수요의 관점에서 봐야 할 문제를 지금 건교부가 하듯 국지적 상황에 그대로 대입해서는 안 된다는 것이다.경실련 김헌동 아파트값 거품빼기운동본부장은 "판교에 몰려드는 수요가 누구나 투기수요인 줄 아는데 유독 건교부만 실수요라고 우기고 있다"고 비판했다. 그는 "정부 스스로 내놓은 정책을 봐도 앞뒤가 안 맞는다"며 "정부는 작년 9월부터 아파트 미분양을 걱정하면서 투기과열지구 해제, 전매 완화 등 각종 투기조장, 분양 촉진 정책을 써왔는데 이제는 그걸 억제한다니 불과 몇 달만에 수급상황이 뒤바뀌었다는 말이냐"고 반문했다. 그는 이어 "정부 말대로 공급이 모자라 생기는 문제라면 2000년 이후 지금까지 건설업체들이 매년 사상 최대 규모인 50만 가구 이상씩 주택을 공급했는데 집값이 떨어져야 정상 아니냐"며 "그런데도 오히려 그 기간에 집값이 가장 많이 오른 것을 어떻게 설명하느냐"고 지적했다. "국민 세금으로 운 좋은 분양 당첨자에 몰아주는 꼴"
원주민 강제 수용한 땅으로 다른 사람 특혜 누리는 위헌 요소도

판교택지개발 예정지구 인근에 부동산 중개업소가 잔뜩 들어서 있다.[사진제공=연합뉴스]

▲'로또식' 분양으로 형평성 문제 심각=

판교신도시 개발에는 국민세금으로 조성된 막대한 예산이 들어간다. 건교부는 판교신도시 개발에 용지비 3조1000억원과 개발비 2조8000억원, 금융비용 등 간접비 2조원 등 모두 7조 9000억원이 투입된다고 밝혔다.

이처럼 막대한 국민 세금으로 개발되는 판교 아파트에 당첨되는 사람들은 결국 분양 아파트 수만큼에 불과하다. 문제는 판교 분양권 당첨은 주변 시세 등에 비춰볼 때 누구나 1억원 이상의 차익을 올릴 수 있는 '로또'로 변해 있다는 점이다. 이는 판교 아파트에 운 좋게 당첨된 사람에게 국민 세금으로 1억원 이상의 주택구입 보조금을 지급해주는 것이나 마찬가지인 셈이다.

독립적인 민간 싱크탱크인 김광수경제연구소의 김광수 소장은 "정부의 판교신도시 정책은 공익성과 형평성에서 심각한 문제를 안고 있다"며 "이는 서민들의 주거생활 안정이라는 정부의 주택공급 정책 목적에 부합하는 것도 아니다"고 지적했다.

현행 방식은 서민 주거생활 안정을 위해 마련된 택지개발촉진법에 근거해 판교 원주민들의 토지를 강제수용해 다른 개인이 특혜를 누리게 한다는 점에서 위헌적 요소마저 있다고 할 수 있다. 이 때문에 아파트값 거품빼기 운동을 펼쳐온 경실련은 이를 근거로 위헌 소송까지 검토하고 있다.

김헌동 본부장은 " 아파트가 로또도 아니고 어떤 사람은 당첨되면 떼돈을 벌고, 어떤 사람은 살던 집에서 강제로 쫓겨나는 게 무슨 제대로 된 주택정책이냐"며 "돈 없는 사람에게 세금을 걷어다가 몰아다 주자고 하는 식의 발상으로 말이 안 된다"고 주장했다.

건설업체들, 큰 위험 없이도 막대한 개발이익 보장돼

▲공공택지에 집 지어 공기업과 건설업체 배 불려=

현재 판교택지개발 방식은 공기업과 민간 건설업체에게 막대한 개발이익을 안겨준다는 점에서도 큰 문제다.경실련은 지난 8일 토공과 주공 등 공기업과 민간건설업체, 분양 당첨자 등이 모두 16조 3000억원의 개발이익을 얻게 된다고 주장했다. 이에 대해 정부는 뒤늦게 간접비 2조원이 더 들어간다고 주장하며 반박했으나 공기업 등이 수조원대의 시세차익을 남기는 것은 분명한 것으로 확인됐다. 더구나 공기업 등 공공부문이 개발이익을 남기지 않는다고 한다면 거꾸로 그만큼 민간건설업체나 분양 당첨자에게 개발이익이 돌아간다는 점에서 심각한 문제를 안고 있다.물론 건교부나 토공, 주공 등은 "공기업이 개발이익을 남겨도 결국 다른 지역의 택지개발이나 도로 건설 등 공익적인 목적에 쓰게 된다"고 주장하고 있다. 하지만 지난해 국감에서도 지적됐지만 이들 개발이익의 상당 부분이 토공, 주공 등 방만한 공기업의 운영비용으로 탕진된다는 점은 문제다. 또 특정한 지역의 개발로 생긴 수익을 다른 지역의 개발 비용으로 쓰는 것도 지역간 형평성 차원에서 문제가 있다는 게 전문가들의 지적이다.민간건설업체들은 그들 나름대로 "민간이 적절한 수익을 남기는 게 뭐가 잘못이냐"고 따진다. 하지만 문제는 현재 택지개발사업의 경우 수익이 100% 보장되는 구조라는 점이다. 민간건설업체가 사업을 할 때는 일정한 위험 부담(risk)을 떠안는 대신 일정한 수익률을 누리는 게 보통이다. 이 때문에 '저위험 저수익, 고위험 고수익' 논리가 일반적으로 통용되는 것이다. 그런데 판교 개발 사업의 경우 100% 분양이 사실상 확정된 상태에서 정부가 각종 제도로 건설업체의 수익을 보장해주고 있다. 특히 건교부는 원가연동제 등 사실상 분양가 규제책을 도입하는 대신 건설업계의 요구대로 시공비용의 기초가 되는 표준건축비를 지난해 220만원에서 1년도 안돼 339만원 이상으로 대폭 상향조정했다. 여기에 40~50만원 정도를 더 가산할 수 있어 실제로는 표준건축비를 390만원까지 올릴 수 있게 했다. 김헌동 본부장은 "땅값 차액으로 배 불리던 건설업체들의 수익을 건축비 인상으로 보전해준 셈"이라고 꼬집었다. 건교부, 집값 상승 부추기는 분양 방식만 고집
실패한 판교식 대책, 3개 신도시 건설로 되풀이 강행

▲분양아파트가 집값 상승 부추긴다=

위에서 본 것처럼 판교신도시처럼 분양가를 주변 시세보다 낮게 공급하면 사실상의 '로또'로 변해 투기수요를 불러들이게 되는 것은 뻔한 이치다. 이 같은 투기수요가 준동하면 현재 나타나고 있는 것처럼 분당과 서울 강남 등 주변 집값이 다시 올라가는 현상도 뚜렷하다.현행 방식은 또 다른 측면에서도 집값을 끌어올리는 역할을 한다. 전월세가격이 상승하면 집값은 상승 압력을 받기 마련이다. 이는 최근 한국개발연구원이 내놓은 '주택시장 분석과 정책과제 연구' 보고서에서도 확인된다. 이 보고서에 따르면 전세가는 토지와 주택 매매가 등 부동산 가격에 큰 파급효과를 미치고 있다는 것.판교 아파트가 분양될 경우 현재 시세대로라면 전월세를 살고 있는 무주택 서민들은 도저히 살 수 없는 가격이 된다. 실제로 판교개발지구 인근에서 만난 한 부동산중개업자는 "판교 청약 1순위인 성남 구시가지 주민들은 전세 5000만~6000만원에 살고 있어 판교 분양에 당첨된다고 해도 최소 2억~3억원대의 아파트에 살 여력이 없다"고 말했다.결국 분양을 할 경우 집값을 감당할 수 있는 중상층 이상의 집을 더 늘려주는 효과만 낳을 공산이 크다. 반면 서민들 입장에서는 이처럼 아파트 소유자들의 아파트에 들어가 전월세를 살 수밖에 없게 된다. 이럴 경우 서민들의 전월세 수요는 아파트 소유자들의 임대 수입을 보장해주는 셈이어서 집값을 상승시키는 요인으로 작용하게 된다. 이런 점에서 현재 일괄 분양 방식의 판교 개발은 서민 주거 안정과 집값 안정이라는 정부 주택정책의 목표와는 상반된 개발 방식인 셈이다.그런데도 정부는 '2.17대책'에서 고양 삼송 등 3개 신도시의 개발 계획을 발표하며 분양주택 비율을 늘리겠다고 발표했다. 강남 대체 신도시로 판교 개발을 내세운 것과 똑같이 '판교급 신도시'로 짓겠다는 게 정부 구상이다. 이들 3개 지구는 원래 그린벨트로 묶여 있던 곳으로 지난 정부 때 공영개발해 장기 임대주택을 짓겠다는 명목으로 그린벨트에서 해제한 지역들. 하지만 정부는 이번에 다시 "장기 임대주택만 건설하면 택지지구로서 제 기능을 못한다"는 이유를 내세우며 분양주택을 절반 이상 짓겠다고 밝혔다.이에 대해 김헌동 본부장은 "정부가 집값을 안정시키겠다고 내놓은 대책을 잘 뜯어보면 이처럼 오히려 집값 상승을 유도할 가능성이 높은 대책"이라며 "특히 고양 삼송지구 등 위치 좋은 곳은 공기업과 건설업체들이 땅 장사를 하도록 변질시키고 있다"고 비난했다. 전문가, 시민단체 "공공임대주택이 해법"
"정부, 무지의 소치든 악의에 의해서든 국민에게 짓는 것"

박주현 시민경제사회연구소장은 "공공임대주택의 건설이 판교신도시 개발의 올바른 해법"이라고 주장한다. ⓒ미디어다음 김준진

▲"공공임대주택 늘리자"=

건교부는 줄기차게 주택은 소유 대신 활용 중심으로 가야 한다고 주장해왔다. 하지만 판교신도시 개발과정은 건교부가 자신들의 주장과 정반대의 길을 가고 있음을 보여준다. 왜냐하면 분양아파트는 기본적으로 주택을 소유할 사람에게 돌아가기 때문이다. 반면 건교부 주장대로 주택을 활용하는 방식으로 가려면 공공임대주택을 많이 짓는 것이 옳다는 것이 경실련과 참여연대 등 시민단체의 일치된 주장이다.

더구나 분양을 하든, 공공임대아파트를 짓든 공급 방식의 차이일 뿐 공급 물량은 같다. 따라서 분양 아파트 대신 임대 아파트를 지어도 '공급을 늘려야 한다'는 건교부 주장에 전혀 배치되지 않는다. 또 건교부가 그토록 강조하는 '건설 경기 부양'이라는 관점에서 봐도 똑같은 공급물량이 공급되기 때문에 효과에서 전혀 차이가 없다. 건설 경기 부양은 아파트 건설과정에서 나타나는 효과이지 높은 아파트 가격에서 생기는 것이 아니기 때문이다. 그런데도 무조건 분양아파트만 고집하는 건교부의 주장은 옹색하기 짝이 없다.

반면 '공공택지에는 공영개발'이라는 주장이 점점 폭넓은 지지를 얻고 있다. 김광수 소장은 "정부가 진정으로 부동산 가격의 안정을 원한다면 판교신도시는 100퍼센트 영구임대아파트로 가야 한다"며 "판교의 입지가 좋은 데다가 평형을 다양하게 공급해 적정한 임대료를 정한다면 전월세 수요 감소로 집값도 떨어뜨릴 수 있을 뿐만 아니라 투기 수요도 줄일 수 있다"고 주장했다.

박주현 시민경제사회연구소장은 공공임대주택의 비율을 지속적으로 늘리되 100% 공공임대 주택 건설로만 갈 필요는 없다는 입장이다. 물론 다양한 평형의 공공임대주택 공급을 늘림으로써 부동산이라는 것이 소유하거나 투자하는 자산이 아니라 거주자산이라는 인식을 심어줄 필요가 있다는 점에서는 김소장의 의견과 같다.

하지만 그는 다양한 평형의 분양 주택을 계속 공급하는 방식도 투기 억제 효과가 클 것으로 본다. 구체적으로는 임대주택을 제외한 나머지 물량의 분양가를 주변 시세보다 10~30% 낮춰 공급하는 대신 무주택 서민들에게 공공분양 할 경우 청약조건과 전매제한을 더 엄격하게 하자는 것이다. 이렇게 분양가를 낮춰 공급 물량을 늘려 가면 주위 집값이 오르는 것을 막고 집값 안정에 상대적으로 기여하게 된다는 논리다.

박소장은 이 두 가지 방식의 아파트를 공공개발 지역의 특성에 따라 다양한 비율로 짓도록 하자고 주장한다. 그는 "공영개발이라고 하면 시장경제에 역행하는 사회주의 정책 아니냐는 분들이 있지만 그건 그렇지 않다"며 "사실상 민간이 주택공급을 독점하고 분양가가 자율화된 상황에서는 정부가 일정 정도 공영개발해 가격 제어기능을 가져야 한다"고 덧붙였다.

한편 한 경제전문가는 정부의 판교 개발 정책과 관련, 뼈 있는 한 마디를 던졌다. 그는 "현재 정부의 주택정책은 어설픈 시장주의 논리를 내세워 투기를 조장하는 결과를 초래하고 있다"며 "정책 당국자가 무지해서 이렇게 하는 것도 죄고, 그게 아니라 나쁜 의도를 가지고 했다면 더더욱 죄가 된다"고 신랄하게 비판했다.

주택가격 안정과 서민주거 생활 안정을 위한다는 명목으로 국민의 땅을 강제 수용한다---- > 토공과 주공 등이 나서 공공택지로 조성한다----- > 시세의 절반 가격에 민간건설업체에 공공택지를 분양한다----- > 아파트를 짓기도 전에 분양하는 선분양 제도와 분양가 자율화 체제 아래 민간건설업체들이 주변 시세에 맞춰 높은 분양가를 책정한다--- > 높게 책정된 분양가 때문에 주변 시세가 다시 뛰는 악순환이 발생한다.

부동산 가격이 급등한 최근 몇 년 동안 공공택지에서 주택이 공급돼온 방식을 설명한 도식이다. 과정을 단순화한 무리가 있지만 큰 틀에서 볼 때 용인 동백, 화성 동탄, 파주 교하 등 최근 수도권 공공택지의 주택들이 다 이런 식으로 공급돼 왔다.

이 과정을 잘 보면 그 동안 공공택지 개발 방식에 큰 문제가 있음을 쉽게 알 수 있다. 주택난 해소와 부동산 투기 억제, 서민주거 안정 등을 명목으로 제정된 택지개발촉진법에 따라 정부가 토지를 강제 수용하지만 결국 본래의 취지를 달성하기는커녕 집값 폭등만 부르고 있는 구조인 셈이다. 또한 이 과정에서 발생한 막대한 개발차익은 건설업체들의 배만 불리는데 사용됐다. 경실련에 따르면 민간건설업체들이 수도권 공공택지에서만 2000년 이후 모두 7조원의 개발이익을 챙긴 것으로 분석됐다. 제대로 공영개발을 했더라면 고스란히 국민들에게 돌아올 혜택이 소수 민간건설업체들에게 돌아간 셈이다. 건교부, 지난해까지 건설업체 앉아서 돈 버는 '로또택지' 방치

지난해 건설 중인 경기도 용인 동백지구의 건설현장.많은 공공택지가 건설업체의 배만 불려주는 '로또택지'로 전락했었다. ⓒ미디어다음 정재윤

기존 공공택지 활용 방식의 문제점

=이 과정에서 특히 문제가 된 것은 소위 '로또 택지'다. 이는 건설업체들만 공공택지를 시세의 절반 이하 가격에 독점 공급받을 수 있는 특혜에서 비롯된 것. 토공은 앞서 말한 택지개발촉진법의 취지에 따라 토지를 강제 수용해 택지를 싸게 공급할 수 있도록 하고 있다. 이 같은 택지분양제도는 과거 정부가 분양가를 규제하면서 건설업체에게 싼 값에 택지를 공급하는 대신 분양가를 낮추게 해 개발 이익이 국민에게 돌아가도록 한다는 전제에서 도입된 제도다.

그런데 정부는 98년 2월부터 분양가를 자율화하면서도 공공택지는 건설업체 가운데 추첨해 공급했다. 이 같은 택지는 보통 시세의 30~40%가량에 불과해 택지를 공급받으면 건설회사들은 그 자리에서 수백~수천억원을 벌 수 있게 된다. 이 때문에 이들 택지를 가리켜 '로또 택지'라는 말까지 나은 것이다. 구체적으로 살펴보자. 토공은 수도권의 경우 택지를 평당 300만원 선에 분양한다. 이렇게 택지를 분양 받은 시행사는 이 택지를 평당 700~800만원선에 다른 건설업체에 넘기거나 시공사에 하도급을 주고 분양만 대행한다. 하지만 건설업체는 이렇게 택지를 싸게 분양받고도 분양가를 주변 아파트 시세 수준에 맞추는 경우가 많아 결국 땅값만으로 엄청난 차익을 보게 되는 셈이다.

이러다 보니 거의 모든 주택건설업체들이 로또 택지를 서로 분양받기 위해 일종의 유령 회사인 '페이퍼 컴퍼니(Paper Company)'를 경쟁적으로 만들어 택지 분양 추첨에 참가한다. 한국주택협회에 따르면 98년 1200여개사에 불과하던 주택건설업체 수는 2003년 9000여개로 늘었다. 1년에 1600개사가 늘어난 꼴이다. 그런데 이들 업체 가운데 60%이상이 아파트 공사 실적이 하나도 없는 업체들이다. 건설사들이 택지 당첨 확률을 높이기 위해 만든 유령회사들이기 때문이다. 상당수 대형 건설사들이 지역별로 두세 개씩, 수십 개의 페이퍼 컴퍼니를 거느리고 있는 것은 공공연한 비밀이다. 이렇게 '로또 택지'를 먹으려는 페이퍼 컴퍼니가 늘다보니 2003년 공급된 경기 고양 풍동택지지궁의 택지 공개청약경쟁률은 186대 1까지 치솟기도 했다.

공공택지를 분양받은 건설업체는 시행사가 돼 시공사 선정 시 공공연히 개발이익 보장을 요구하기도 한다. 입찰을 통해 최고의 개발이익을 보장해주는 업체에 시공을 맡기는 것. 사실상 땅을 파는 것인데도 형식적으로는 시행사가 시공을 맡기는 형식이므로 양도소득세는 전혀 물지 않는다. 이 같은 개발이익은 보통 수백억원 대에 이른다. 이 같은 실태는 지난해 화성 동탄지구에서 택지를 수의계약으로 헐값에 공급받은 (주)명신이 웃돈 400억원을 얹어 다른 건설업체들에게 팔았던 사건에서 이미 사실로 드러난 바 있다. 이렇게 시행사의 개발이익을 보장해주기 위해 시공사는 분양가 책정시 시행사 이익을 포함시키는 건 당연하다. 이 같은 '유통 마진'의 증가는 최소 10~20% 분양가 인상 내지 아파트 품질 저하로 이어진다는 게 업계의 시각이다. 실제로 한 전직 건설업계 간부는 이에 대해 "땅 값 안정을 위해 개발하는 공공택지의 개발 이익을 '재수 좋은' 건설업체들이 불로소득으로 챙기는 꼴"이라고 말했다. 정부의 판교 개발방식은 땜질식 처방일 뿐

판교 개발방식도 집값 안정에 기여 못해

=이 같은 공공택지 개발이익의 사유화가 문제되자 정부는 판교개발지구에 대해 원가연동제(전용면적 25.7평 이하)와 채권분양가 병행입찰제(25.7평 이상)를 도입했다. 하지만 이는 민간건설업체에 돌아가던 개발이익을 최초 분양당첨자에게 나눠주거나(원가연동제) 공공이 개발이익의 일부를 환수하는 방식(채권분양가 병행입찰제)일 뿐 집값 안정이나 서민 주거난 해소에는 큰 도움이 되지 않는다는 지적이다. 실제로 최근 분당과 서울 강남을 중심으로 판교발 집값 폭등 움직임이 확산되는 조짐이 보이는 것만 봐도 이는 명백하다. 판교신도시의 평당 분양가가 900만원(원가연동제 적용 대상)과 1500만원대(중대형 아파트) 이상으로 추정된다는 점을 봐도 판교신도시 개발방식은 결코 집값 안정에 기여하지 못하는 셈이다.경실련은 최근 판교신도시 개발이익 규모 산정을 통해 토공, 주공 등 공공영역 10조원을 포함, 민간건설업체, 최초 분양자 등이 가져가는 개발이익 규모가 16조여원에 이르는 것으로 추정했다. 물론, 정부는 이 과정에서 공공부문이 가져가는 이익규모가 경실련 주장과 달리 1000억원에 불과하다고 했지만 실제로 기자의 취재 결과 공공부문이 가져가는 이익규모는 2조~4조원 규모에 이를 것으로 추정된다. 그리고 총 개발이익 규모에서는 건교부가 뒤늦게 밝힌 간접비 2조원 가량을 뺀 14조1000억원 규모여서 공공부문이 가져가는 이익이 적다면 그만큼 건설업체가 폭리를 취하게 되는 셈이어서 더 큰 문제로 지적된다.여기에 더해 건교부는 원가연동제의 실시로 건설업계의 이익이 줄어들 것으로 보이자 지난달 9일자로 기본형 건축비를 평당 339만~423만원까지 대폭 올렸다. 당초 223만원이던 표준건축비를 지난해 9월 다시 288만원으로 25.3%나 올린 데 이어 다시 20~50%가량 대폭 올린 셈이다. 하지만 이처럼 건축비를 올리는 근거를 제시하지도 못했다. 실제로 각종 공사현장에서 17년가량 일해온 한 전문 건축가는 "건설업계가 철근 값 등 원자재 값이 폭등했다고는 하지만 표준건축비를 이처럼 대폭 올릴 근거는 못 된다"며 "사실 평당 건축비는 200만원 안에서 소화할 수 있다"고 증언했다. 그의 말이 사실이지만 건설업계는 판교 아파트 시공 과정에서 건축비에서만 분양 평당 200만원의 차익을 올리는 셈이다. 판교 공영개발하면 집값 안정, 투기 방직, 연기금 안정적 운용

판교를 공영개발하면 1석 5조 효과=

이 때문에 경실련과 참여연대 등 시민단체와 시민사회연구소와 같은 공익적 싱크탱크는 현행 공공택지 공급 및 개발방식의 문제점을 지적하며 공영개발을 대안으로 내고 있다. 즉, 토공이 택지 조성을 한 뒤 주공이 시행사 역할을 맡아 아파트 분양까지 관리, 감독하도록 하자는 것이다. 일반분양아파트와 장기 공공임대아파트의 비율에서는 단체마다 주장이 조금씩 다르지만 현행 정부안보다 장기 공공임대아파트의 비율이 대폭 늘어난다는 점에서는 동일하다.경실련 등의 주장에 따라 판교를 공영개발한다면 어떤 효과가 발생할까. 정부는 지난 30일 판교신도시의 가구수를 당초 계획보다 2900여 가구 줄이겠다고 밝혀 정밀한 추정은 불가능하다. 하지만 지난해말 경실련이 판교를 공영개발할 경우 발생하는 효과를 추정한 내용을 살펴보면 판교 공영개발로 인한 긍정적 효과가 어떨지는 어느 정도는 짐작할 수 있다.경실련은 지난해 12월 당초 정부 계획에 따라 판교에서 공급되는 아파트 수를 2만5182가구로 잡고 공영개발했을 경우에 발생하는 분양원가 절감 효과 등을 추산한 바 있다. 이 추산 결과에 따르면 판교를 공영개발할 경우 민영개발 후 시세대로 분양할 경우보다 아파트 분양원가에서 모두 6조 3778억원(62%) 이상의 가격 거품을 뺄 수 있다는 것. 분양 면적당 택지비용 235만원과 건축비용 288만원(당시 건교부 고시 표준건축비)을 합해 평당 523만원의 비용으로 아파트를 공급할 수 있다는 것이다. 경실련 김헌동 아파트값 거품빼기운동본부장은 "공공택지를 건설업체에게 팔지 말고 토공이 개발하고 주공이 직접 시행사가 돼 민간건설업체가 아파트를 시공하게 해 분양하면 아무리 높게 잡아도 평당 650만원 선에서 분양할 수 있다"며 "정부가 추진하는 방식보다 대형 평형은 절반, 중소형은 30~40% 싸게 분양받을 수 있다"고 주장했다.경실련은 각종 연기금 등을 활용해 20년 이상 장기임대아파트를 건설할 경우 20년간 6조829억원의 안정적인 수익도 올릴 수 있다고 주장했다. 경실련은 이 처럼 공영개발 아파트를 무주택 서민 등 저소득층과 중산층 등에 임대하면 5년 동안 125만호의 공공소유주택을 확보해 현재 3.4% 수준인 장기임대주택 비율을 선진국 수준인 20% 정도로 끌어올릴 수 있다고 주장했다. 한 마디로 집값 안정과 부동산 투기 방지, 국민연금의 안정적 운용이라는 세 가지 공익을 달성할 수 있는 일석삼조의 방안이라는 것.일부에서는 공영개발을 하더라도 그렇게 싸게 공급할 수 있을까 하는 의심을 갖기도 한다. 직접적인 비교는 어렵지만 '참좋은 건설'이 울산 남구 선암동에 건설하는 390여가구의 아파트를 평당 498만원에 분양할 계획이어서 경실련의 주장이 터무니 없는 주장이 아님을 입증해준다. 참좋은 건설의 평당 분양가는 인근 다른 업체들의 평당 분양가 730만~780만원보다 230만~280만원 가량 싼 가격. 이렇게 평당 분양가를 낮추고도 충분히 수익을 올릴 수 있다는 게 이 업체의 전망이다. 수도권인 판교의 택지조성비가 울산보다는 비싸겠지만 공영개발을 할 경우 적어도 현재 방식보다는 훨씬 더 싸게 아파트를 공급할 수 있다는 점은 자명해 보인다. "공공택지 개발 취지에 맞게 공영개발해야"

화성 동탄의 '5년 임대주택'과 서울 SH공사의 임대아파트 보증금, 임대료 비교. 공영개발할 경우 훨씬 저렴하게 양질의 집을 공급할 수 있다.

공영개발해 영구임대주택 공급시 효과=

이처럼 공영개발을 통해 저렴한 가격에 대규모로 장기임대아파트 또는 영구임대아파트를 공급하면 어떤 효과가 발생할까. 우선 쉽게 예상할 수 있는 것이 집값 안정이다. 주변 시세보다 저렴한 분양아파트와 임대아파트가 대량으로 지속적으로 공급된다고 할 때 집값이 큰 폭으로 떨어질 것은 자명한 이치다.

하지만 민간 싱크탱크인 김광수경제연구소의 연구 결과에 따르면 공영개발을 통한 장기 임대(또는 영구) 아파트의 대량공급 효과는 여기에서 그치지 않는다. 우선 국내 인구가 급속히 노령화되고 있는 점을 감안할 때 장년층 이후 세대가 임대주택에 입주하면 여유 있는 노후 소비생활이 가능해져 내수 활성화에 도움이 된다. 또 노후세대의 경제적 자립이 가능해지면 복지 비용 부담도 줄어 재정건전화에도 크게 도움이 된다. 주택마련 자금 부담이 줄어든 만큼 돈이 증권 및 기업투자로 흘러가 경제구조가 부동산투기 중심의 자산경제에서 기업 경영 활동 중심의 생산경제로 바뀌어 경제구조가 건전화된다. 투기에 의한 불로소득자가 사라져 사회 계층간 갈등 해소에도 커다란 도움이 된다.

실제로 공영개발을 할 경우 어떤 효과가 있을 지 단초를 보여주는 사례가 최근 생겼다. 서울 SH공사(구 도시개발공사)가 6월 서울 영등포구 당산동에 공급할 예정인 50년 공공임대아파트의 예를 보자. 이곳의 임대보증금을 모두 전세로 할 경우 33평형은 1억4222만원(평당 430만원), 24평형은 8987만원으로 주변 전세가에 비해 20~30%이상 저렴하다. 입주자가 원한다면 50년동안 살 수 있으므로 주거 안정성이 자가 주택과 비슷하다는 점을 고려해 주변 매매가와 비교하면 훨씬 더 싸다. 주변 기존 아파트 시세는 평당 1000만~1100만원 안팎. 단지와 붙어 있는 동부센트레빌(2003년 입주) 31평형 매매가는 3억7000만~3억8000만원선이다. 단지 건너편 경남아파트(98년 입주) 32평형은 3억~3억1000만원선에 거래되고 있다. 실제로 아파트의 품질도 일반 분양아파트와 다르지 않다는 것이 서울시와 시공사인 '두산산업개발'측의 주장이다. 경실련은 SH공사의 임대아파트의 분양가도 더 낮출 수 있다고 하지만 이 정도 수준의 아파트만 대량 공급되더라도 김광수경제연구소의 예측이 틀리지 않을 것임을 쉽게 예측할 수 있다.

실제로 공영개발을 통해 주택을 공급해온 싱가폴의 경우는 공영개발을 할 경우 얼마나 큰 효과가 발생하는 지를 잘 보여준다. 2차 세계 대전 이후 주택문제를 국가 최고 정책목표로 설정하고 60년 주택청(HDB)을 설립, 5년마다 주택 건설계획을 추진해온 싱가폴의 경우 공영주택이 민간 주택보다 약 45%낮은 가격에 공급되고 있다. 공공주택에 거주하는 국민들의 비율은 75년 47%에서 2002년 85%까지 늘어났다. 이 동안 싱가폴은 급성장을 거듭, 소득수준으로는 선진국 대열에 올라섰다.

김헌동 본부장은 "굳이 싱가폴 같은 공영개발 방식이 아니더라도 과거 우리 정부도 잠실과 과천을 공영개발 방식으로 건설했다"며 "과거에 성공적으로 한 방식을 왜 지금은 못 하겠다는지 모르겠다"고 말했다. 그는 "국민주거 안정을 목적으로 해야 할 공공택지 개발과 신도시 개발 사업이 공기업과 건설업체들의 엄청난 불로소득과 개발 폭리를 챙기는 수단으로 전락해버렸다"며 "본래 취지에 맞게 공공택지에는 국민주택기금과 국민연금 등 공공자금으로 공영개발을 실시해 공공소유 주택을 대폭 확충해야 한다"고 주장했다.

저희도 부영아파트(32평) 삽니다. 요즘 여기 임대 가격은 일반 분양아파트 전세금보다 훨씬 비쌉니다. 저희 집을 예로 들 경우 보증금 6600만원에 월 12만6000원인데 바로 맞은편 분양 아파트 전세금은 5,500~6,000만원입니다. 왜 이런 현상이 일어났냐면, 부영아파트의 경우는 무슨 일이 있어도 계속 일 년에 5%씩 인상된다는 분명한 원칙아래 서민들이 죽든지 살든지 경기를 반영하지 않았기 때문입니다. 그런데도 팔짱만 끼고 있는 김해시!!! 정말 답답합니다. 결론을 말하자면 공공임대주택, 절!대!로! 서민을 위한 것이 아닙니다. 사업자의 이익을 극대화시켜주기 위한 정책일 뿐입니다. (다음이름 'Rachel'님 글)

우리나라는 왜 이럴까? 서민들을 위해 20평 아파트도 중도에 임대사업자에게 분양하고 서민이 5년 후에 분양 받을 수 있는 권한도 중도에 가로채고. 일반적으로 5년 뒤에 분양 받으면 되는 데 2년 6개월 후에 분양 받으라 하면서 (돈이 없으면) 은행 융자를 받으라 하면 2년 6개월 동안 이자는 누가 주는데. 말로만 서민을 위한 임대아파트라 하고 정부 공사와 건설업체, 돈 있는 임대사업자들의 배만 부르게 하는 정책. 정말 지겨운 세상, 정부다.(다음이름 '일본은 가라'님 글)

2일 미디어다음 '부동산공화국' 토론방에 올라온 글이다. 이들 글은 현재 정부가 '공공임대주택'이라고 규정하는 5년 임대아파트가 서민 주거 안정이라는 공익적 기능을 제대로 못하고 있음을 보여준다. 건설업체가 매년 5%씩 임대료를 올려 주변 일반 분양아파트의 전세금보다 더 높아진 경우가 적지 않다. 또 의무 임대기간의 절반인 2년 6개월만 지나면 주민과의 협의 아래 분양으로 조기 전환할 수 있다는 점을 악용, 사실상 후분양 아파트가 되고 있는 실정이다.이 때문에 공공임대주택은 실제로 저소득층 서민의 주거 안정을 위한다는 취지를 제대로 구현하지 못하고 있다는 지적이 적지 않다. 한국개발연구원이 최근 발표한 '주택시장 분석과 정책과제 연구' 보고서도 "5년 임대주택은 임대기간이 짧은데다 임대의무 기간의 2분의 1인 2년 6개월 후 분양 전환이 가능해 임대주택으로서 역할이 미흡했다"고 지적했다. 10년 임대주택 보증금, 임대료가 주변 전세 시세와 같아

[표]용인 구갈지구의 민간 월세와 10년 임대주택 표준보증금,임대료 비교. 10년 임대주택의 보증금과 임대료 수준이 일반 전세와 거의 차이가 업다.

정부가 5년 임대주택의 문제점을 극복하기 위해 지난해부터 도입한 10년 장기임대주택도 문제점을 노출하고 있다. 현재 공급되는 10년 임대주택의 표준임대보증금과 임대료만 봐도 그렇다. 건교부가 지난해 4월 고시한 내용에 따르면 경기도 용인 구갈지역 전용 18평(약 24평)의 경우 임대보증금은 2187만원, 월 임대료는 38만원 수준이다. 건교부는 "이는 상한선이므로 사업자가 실제 공급할 때에는 임대수요, 주변 임대료 시세 및 입주자 편의 등을 고려해 지구별로 자율적으로 책정할 수 있다"고 밝혔다. 하지만 건설업체들이 정부의 이 같은 표준안을 기준으로 가격을 정할 것은 빤한 이치.

문제는 이 같은 표준임대보증금과 임대료는 용인 구갈 지대의 전세 보증금과 같은 수준이다. 한 부동산정보 사이트를 통해 용인 구갈지구의 임대료를 확인한 결과, 비슷한 평형의 아파트 월세가 보증금 3000만원에 30만원이었다. 정부의 표준임대료보다 보증금 액수는 800여만원 더 비싸지만 월 임대료는 오히려 더 싼 셈이다. 800만원에 대한 월 1%의 이자를 붙여 일반 아파트 월세를 다시 계산해보면 보증금 2200만원에 월 38만원 수준으로 똑같은 셈이다. 오히려 800만원의 목돈만 있다면 일반아파트의 전세를 드는 것이 더 유리하다고 할 수도 있다. 물론 일반적으로 2년마다 한 번씩 계약 하는 전세와 달리 10년간 한 곳에 살 수 있다는 안정성 측면의 장점은 있다. 하지만 서민 주거 안정이라는 임대아파트의 취지를 충분히 달성하기 어렵다는 지적이 나올 수밖에 없는 상황이다.

공공성 없는 민간 임대주택 건설, 매입에 엄청난 혜택
"부동산 투기에 악용되는 경우 많아"

▲민간 임대사업자에도 각종 혜택 지원=

문제는 정부가 민간사업자가 수익을 위해 시행하는 임대주택 사업 등에도 각종 혜택을 주고 있다는 것.현재 전용면적 85평방미터 (약 35평형) 이하 주택을 두 채 이상 건설하거나 두 채 이상 매입하여 임대주택사업자로 등록하고 3년 혹은 5년, 혹은 10년간 임대를 하기만 하면 취득세, 등록세, 재산세가 감면된다. 또 종합토지세는 분리 과세되며, 양도소득세 중과가 배제되고 법인세특별부가세도 면제된다. 임대료의 제한이나 한 사람에 대한 임대의무기간 강제도 없으며 그 기간 중에 팔지만 않았으면 된다. 또 외환위기 직후 일정한 기간에 집을 산 경우에는 양도소득세 자체가 감면돼 이 제도를 이용, 상당한 혜택을 본 부동산 투자자들이 적지 않다.부동산 투기든, 투자 목적이든 1가구 다주택자인 경우 자신이 사는 곳을 제외한 나머지 한 채 이상은 임대를 하는 게 보통. 따라서 전용면적 85평방미터 이하의 주택을 두 채 이상 무제한 구입해서 일정기간 팔지만 않으면 1가구 다주택 중과세는커녕 오히려 1가구 1주택보다 더 많은 각종 세제혜택을 누리게 되는 것이다.실제로 부동산 중개업자 남모씨(42)는 "부동산 붐이 일었던 2001년, 2002년 무렵에 집을 여러 채 사들인 뒤 임대사업자로 등록해 중과세를 피해 나가는 경우가 많았다"며 "일부에서는 정부가 일부러 이런 사람들을 위해 만든 규정 아니냐는 말까지 오간 적도 있다"고 말했다. 정부, 공공성 줄이고 건설업체 혜택 늘려
"국민임대주택 건설 늘리면 되지 왜 건설업체 혜택주나"

31일 건교부 차관 주재로 임대주택정책 검토위원회를 열고 있다. 하지만 정부의 임대주택정책은 민간의 임대주택시장 참여를 더욱 강화하고 있어 문제로 지적된다.[사진제공=연합뉴스]

▲정부, 임대주택 세제 혜택 더욱 확대=

이런 상황에서 정부는 31일 임대주택 활성화를 명분으로 민간 임대사업자에 대한 세제혜택 범위를 확대하는 방안을 내놓았다. 집을 지어 임대하는 건설임대 아파트의 범위를 전용 면적 25.7평에서 45평( 약 55평)으로 확대했다. 건설 임대의 경우 5년간 두 채 이상 임대하면 종합부동산세 과세 대상과 1가구 3주택 양도세 중과 대상에서 제외되도록 한 것.

집을 사들여 임대하는 이른바 '매입 임대주택'에 대해서도 국민주택(전용면적 25.7평) 규모로 5채 이상 10년 이상 임대하는 경우에 종부세 합산과세 대상에서 제외되도록 했다.

건교부는 지난해 11월 '임대주택사업 활성화방안' 보고서에서 △'임대주택=소형=열등재' 라는 부정적 인식 만연 △전세제도와의 경쟁관계로 인하여 민간참여를 유도할만한 수익 창출 곤란 △자본회수기간의 장기화로 분양주택에 비해 큰 사업위험 등을 임대주택 사업의 문제점으로 꼽았다. 건교부는 이 보고서에서 이미 임대주택을 활성화하기 위해 '과감한 세제지원과 택지지원, 금융지원 강화 등으로 수익성을 제고해 민간자본의 임대주택시장 참여'를 유도한다고 제시했다. 한 마디로 민간 참여를 늘리기 위해 혜택을 대폭 늘려주겠다고 공언한 셈이다.

경실련 김헌동 아파트값 거품빼기운동본부장도 "지금 현실을 보면 임대주택 건설을 위해 공공택지 등을 헐값에 줬지만 거기서 생긴 개발이익은 무주택 서민이 아닌 건설업체에게 고스란히 돌아갔다"며 "공영개발을 통해 장기임대나 영구임대주택을 지으면 될 것을 정부는 민간에 갖은 혜택을 주면서 임대주택시장을 활성화하려고 하는지 모르겠다"고 덧붙였다.

정부 임대주택 지원이 집값 상승 부추겨
"종합부동산세 무력화하는 수단 될 수도"

▲정부 매입임대주택 지원, 집값 상승 부추겨=

정부는 주택을 지속적으로 공급하지 않으면 수급법칙에 의해 주택가격이 재상승할 우려가 있으므로 민간에 의한 주택공급을 늘려야 한다고 주장한다. 민간임대주택사업자에 대해 각종 혜택을 주면 계속 새로운 수요를 만들어내게 되기 때문이다. 이렇게 되면 가뜩이나 부풀어 있는 집값을 더욱 올려놓을 수도 있다. 정부가 스스로 수요를 촉진하면서 공급이 부족하니 다시 공급을 늘려야 한다는 식의 순환식 논리로 가고 있는 셈이다. 실제로 매입임대주택 숫자는 2003년말 기준 15만호인데, 그만큼 중소평형의 주택수요가 불필요하게 늘어나게 되는 셈이다.실제로 2000년 정부가 취한 임대주택사업자에 대한 각종 지원 조치가 집값 상승의 불쏘시개 역할을 하기도 했다. 당시 저금리 상황에서 주택 소유자들이 임대 수입을 확보하기 위해 월세로 돌렸다. 그런데 정부가 월세임대에 대해 임대주택사업자로 등록하면 세제혜택을 주자 월세 비중이 급상승했다. 이 때문에 전세물이 급감하면서 전세값이 폭등했다. 이렇게 되자 전세값과 집값의 차이가 줄어들자 세입자들이 '아예 좀 더 보태 집을 사겠다'는 생각으로 주택 매입에 나서 집값이 폭등하는 한 원인이 됐던 것. 실제로 최근 KDI의 연구보고서도 이러한 수요창출(또는 공급 흡수)로 인해 중소평형의 가격 이 제도 도입 이후 상승했다고 지적했다.특히 정부의 이번 확대 조치는 갓 도입된 종합부동산세를 빠져나갈 '구멍'을 만들어 준 것이라는 비난을 피할 수 없게 됐다. 박주현 소장은 "한쪽에서는 수요억제를 위해서 종합부동산세를 만드느라 사회주의논쟁까지 치르면서 난리를 피웠는데 한쪽에서는 이들에게 태연하게 빠져나갈 문을 열어주고 있다"며 "정부의 이번 조치는 종합부동산세를 비롯한 수요억제책을 완전히 무력화시키는 제도"라고 비판했다.참여연대 김남근 변호사도 "종합부동산세 면제 대상 범위를 확대할 경우 1가구 다주택 소유자에게 종부세를 피해갈 수 있는 출구가 만들어져 어렵게 도입한 종부세를 무력화하는 수단이 된다"고 우려했다. 민간 자본을 연기금 등 공적 자본과 똑같이 취급

[표] 화성동탄 임대아파트와 서울시 도시개발공사의 임대아파트 비교. 정부나 지자체가 공영개발하면 훨씬 저렴한 임대주택 공급이 가능하다.

▲연기금과 민간자본이 똑같은 지원대상?=

정부가 31일 발표한 내용에 따르면 향후 중형 임대주택 건설을 위한 공공택지 공급가격을 감정가 이하로 낮추고 임대주택 사업에 참여하는 연기금?보험사?사모펀드?부동산펀드 등 재무 투자자들에게 세제혜택을 주는 방안을 마련했다. 공공기금인 연기금과 사모펀드, 부동산펀드 등 민간 자본을 동일한 선상에 올려놓고 지원책을 마련하겠다는 것이다. 연기금이 참여하는 경우 공영개발이 되지만 부동산펀드, 사모펀드 등 민간자본이 참여하는 경우 민영개발인 것은 자명하다. 그런데도 정부는 완전히 다른 두 성격의 자본을 똑같은 지원대상에 올려놓고 있는 것이다.

박주현 소장은 "서민주거안정을 위한 근본적인 임대정책이란, 서민들에게 임대료를 싸게 줄 의무도 없고, 임대기간을 2년보다 늘려줄 의무도 없는 민간임대주택사업자에게 불필요한 세제혜택을 주는 것이나, 공공성이 취약한 소위 공공임대주택을 위해 민간건설업자에게 택지개발이익을 안겨주는 것이 결코 아니다"고 주장했다. 그는 이어"민간과 공공 영역이 무분별하게 뒤섞여 있는 임대주택정책을 을 바로잡아 공공영역이 공익성에 맞게 제대로 목표를 수행할 수 있도록 지원을 집중해야 한다"고 말했다.