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판교 공영개발하면 1석5조 효과
주택가격 안정과 서민주거 생활 안정을 위한다는 명목으로 국민의 땅을 강제 수용한다---- > 토공과 주공 등이 나서 공공택지로 조성한다----- > 시세의 절반 가격에 민간건설업체에 공공택지를 분양한다----- > 아파트를 짓기도 전에 분양하는 선분양 제도와 분양가 자율화 체제 아래 민간건설업체들이 주변 시세에 맞춰 높은 분양가를 책정한다--- > 높게 책정된 분양가 때문에 주변 시세가 다시 뛰는 악순환이 발생한다.
부동산 가격이 급등한 최근 몇 년 동안 공공택지에서 주택이 공급돼온 방식을 설명한 도식이다. 과정을 단순화한 무리가 있지만 큰 틀에서 볼 때 용인 동백, 화성 동탄, 파주 교하 등 최근 수도권 공공택지의 주택들이 다 이런 식으로 공급돼 왔다.
이 과정을 잘 보면 그 동안 공공택지 개발 방식에 큰 문제가 있음을 쉽게 알 수 있다. 주택난 해소와 부동산 투기 억제, 서민주거 안정 등을 명목으로 제정된 택지개발촉진법에 따라 정부가 토지를 강제 수용하지만 결국 본래의 취지를 달성하기는커녕 집값 폭등만 부르고 있는 구조인 셈이다. 또한 이 과정에서 발생한 막대한 개발차익은 건설업체들의 배만 불리는데 사용됐다. 경실련에 따르면 민간건설업체들이 수도권 공공택지에서만 2000년 이후 모두 7조원의 개발이익을 챙긴 것으로 분석됐다. 제대로 공영개발을 했더라면 고스란히 국민들에게 돌아올 혜택이 소수 민간건설업체들에게 돌아간 셈이다. 건교부, 지난해까지 건설업체 앉아서 돈 버는 '로또택지' 방치
기존 공공택지 활용 방식의 문제점
=이 과정에서 특히 문제가 된 것은 소위 '로또 택지'다. 이는 건설업체들만 공공택지를 시세의 절반 이하 가격에 독점 공급받을 수 있는 특혜에서 비롯된 것. 토공은 앞서 말한 택지개발촉진법의 취지에 따라 토지를 강제 수용해 택지를 싸게 공급할 수 있도록 하고 있다. 이 같은 택지분양제도는 과거 정부가 분양가를 규제하면서 건설업체에게 싼 값에 택지를 공급하는 대신 분양가를 낮추게 해 개발 이익이 국민에게 돌아가도록 한다는 전제에서 도입된 제도다.
그런데 정부는 98년 2월부터 분양가를 자율화하면서도 공공택지는 건설업체 가운데 추첨해 공급했다. 이 같은 택지는 보통 시세의 30~40%가량에 불과해 택지를 공급받으면 건설회사들은 그 자리에서 수백~수천억원을 벌 수 있게 된다. 이 때문에 이들 택지를 가리켜 '로또 택지'라는 말까지 나은 것이다. 구체적으로 살펴보자. 토공은 수도권의 경우 택지를 평당 300만원 선에 분양한다. 이렇게 택지를 분양 받은 시행사는 이 택지를 평당 700~800만원선에 다른 건설업체에 넘기거나 시공사에 하도급을 주고 분양만 대행한다. 하지만 건설업체는 이렇게 택지를 싸게 분양받고도 분양가를 주변 아파트 시세 수준에 맞추는 경우가 많아 결국 땅값만으로 엄청난 차익을 보게 되는 셈이다.
이러다 보니 거의 모든 주택건설업체들이 로또 택지를 서로 분양받기 위해 일종의 유령 회사인 '페이퍼 컴퍼니(Paper Company)'를 경쟁적으로 만들어 택지 분양 추첨에 참가한다. 한국주택협회에 따르면 98년 1200여개사에 불과하던 주택건설업체 수는 2003년 9000여개로 늘었다. 1년에 1600개사가 늘어난 꼴이다. 그런데 이들 업체 가운데 60%이상이 아파트 공사 실적이 하나도 없는 업체들이다. 건설사들이 택지 당첨 확률을 높이기 위해 만든 유령회사들이기 때문이다. 상당수 대형 건설사들이 지역별로 두세 개씩, 수십 개의 페이퍼 컴퍼니를 거느리고 있는 것은 공공연한 비밀이다. 이렇게 '로또 택지'를 먹으려는 페이퍼 컴퍼니가 늘다보니 2003년 공급된 경기 고양 풍동택지지궁의 택지 공개청약경쟁률은 186대 1까지 치솟기도 했다.
공공택지를 분양받은 건설업체는 시행사가 돼 시공사 선정 시 공공연히 개발이익 보장을 요구하기도 한다. 입찰을 통해 최고의 개발이익을 보장해주는 업체에 시공을 맡기는 것. 사실상 땅을 파는 것인데도 형식적으로는 시행사가 시공을 맡기는 형식이므로 양도소득세는 전혀 물지 않는다. 이 같은 개발이익은 보통 수백억원 대에 이른다. 이 같은 실태는 지난해 화성 동탄지구에서 택지를 수의계약으로 헐값에 공급받은 (주)명신이 웃돈 400억원을 얹어 다른 건설업체들에게 팔았던 사건에서 이미 사실로 드러난 바 있다. 이렇게 시행사의 개발이익을 보장해주기 위해 시공사는 분양가 책정시 시행사 이익을 포함시키는 건 당연하다. 이 같은 '유통 마진'의 증가는 최소 10~20% 분양가 인상 내지 아파트 품질 저하로 이어진다는 게 업계의 시각이다. 실제로 한 전직 건설업계 간부는 이에 대해 "땅 값 안정을 위해 개발하는 공공택지의 개발 이익을 '재수 좋은' 건설업체들이 불로소득으로 챙기는 꼴"이라고 말했다. 정부의 판교 개발방식은 땜질식 처방일 뿐
판교 개발방식도 집값 안정에 기여 못해
=이 같은 공공택지 개발이익의 사유화가 문제되자 정부는 판교개발지구에 대해 원가연동제(전용면적 25.7평 이하)와 채권분양가 병행입찰제(25.7평 이상)를 도입했다. 하지만 이는 민간건설업체에 돌아가던 개발이익을 최초 분양당첨자에게 나눠주거나(원가연동제) 공공이 개발이익의 일부를 환수하는 방식(채권분양가 병행입찰제)일 뿐 집값 안정이나 서민 주거난 해소에는 큰 도움이 되지 않는다는 지적이다. 실제로 최근 분당과 서울 강남을 중심으로 판교발 집값 폭등 움직임이 확산되는 조짐이 보이는 것만 봐도 이는 명백하다. 판교신도시의 평당 분양가가 900만원(원가연동제 적용 대상)과 1500만원대(중대형 아파트) 이상으로 추정된다는 점을 봐도 판교신도시 개발방식은 결코 집값 안정에 기여하지 못하는 셈이다.경실련은 최근 판교신도시 개발이익 규모 산정을 통해 토공, 주공 등 공공영역 10조원을 포함, 민간건설업체, 최초 분양자 등이 가져가는 개발이익 규모가 16조여원에 이르는 것으로 추정했다. 물론, 정부는 이 과정에서 공공부문이 가져가는 이익규모가 경실련 주장과 달리 1000억원에 불과하다고 했지만 실제로 기자의 취재 결과 공공부문이 가져가는 이익규모는 2조~4조원 규모에 이를 것으로 추정된다. 그리고 총 개발이익 규모에서는 건교부가 뒤늦게 밝힌 간접비 2조원 가량을 뺀 14조1000억원 규모여서 공공부문이 가져가는 이익이 적다면 그만큼 건설업체가 폭리를 취하게 되는 셈이어서 더 큰 문제로 지적된다.여기에 더해 건교부는 원가연동제의 실시로 건설업계의 이익이 줄어들 것으로 보이자 지난달 9일자로 기본형 건축비를 평당 339만~423만원까지 대폭 올렸다. 당초 223만원이던 표준건축비를 지난해 9월 다시 288만원으로 25.3%나 올린 데 이어 다시 20~50%가량 대폭 올린 셈이다. 하지만 이처럼 건축비를 올리는 근거를 제시하지도 못했다. 실제로 각종 공사현장에서 17년가량 일해온 한 전문 건축가는 "건설업계가 철근 값 등 원자재 값이 폭등했다고는 하지만 표준건축비를 이처럼 대폭 올릴 근거는 못 된다"며 "사실 평당 건축비는 200만원 안에서 소화할 수 있다"고 증언했다. 그의 말이 사실이지만 건설업계는 판교 아파트 시공 과정에서 건축비에서만 분양 평당 200만원의 차익을 올리는 셈이다. 판교 공영개발하면 집값 안정, 투기 방직, 연기금 안정적 운용
판교를 공영개발하면 1석 5조 효과=
이 때문에 경실련과 참여연대 등 시민단체와 시민사회연구소와 같은 공익적 싱크탱크는 현행 공공택지 공급 및 개발방식의 문제점을 지적하며 공영개발을 대안으로 내고 있다. 즉, 토공이 택지 조성을 한 뒤 주공이 시행사 역할을 맡아 아파트 분양까지 관리, 감독하도록 하자는 것이다. 일반분양아파트와 장기 공공임대아파트의 비율에서는 단체마다 주장이 조금씩 다르지만 현행 정부안보다 장기 공공임대아파트의 비율이 대폭 늘어난다는 점에서는 동일하다.경실련 등의 주장에 따라 판교를 공영개발한다면 어떤 효과가 발생할까. 정부는 지난 30일 판교신도시의 가구수를 당초 계획보다 2900여 가구 줄이겠다고 밝혀 정밀한 추정은 불가능하다. 하지만 지난해말 경실련이 판교를 공영개발할 경우 발생하는 효과를 추정한 내용을 살펴보면 판교 공영개발로 인한 긍정적 효과가 어떨지는 어느 정도는 짐작할 수 있다.경실련은 지난해 12월 당초 정부 계획에 따라 판교에서 공급되는 아파트 수를 2만5182가구로 잡고 공영개발했을 경우에 발생하는 분양원가 절감 효과 등을 추산한 바 있다. 이 추산 결과에 따르면 판교를 공영개발할 경우 민영개발 후 시세대로 분양할 경우보다 아파트 분양원가에서 모두 6조 3778억원(62%) 이상의 가격 거품을 뺄 수 있다는 것. 분양 면적당 택지비용 235만원과 건축비용 288만원(당시 건교부 고시 표준건축비)을 합해 평당 523만원의 비용으로 아파트를 공급할 수 있다는 것이다. 경실련 김헌동 아파트값 거품빼기운동본부장은 "공공택지를 건설업체에게 팔지 말고 토공이 개발하고 주공이 직접 시행사가 돼 민간건설업체가 아파트를 시공하게 해 분양하면 아무리 높게 잡아도 평당 650만원 선에서 분양할 수 있다"며 "정부가 추진하는 방식보다 대형 평형은 절반, 중소형은 30~40% 싸게 분양받을 수 있다"고 주장했다.경실련은 각종 연기금 등을 활용해 20년 이상 장기임대아파트를 건설할 경우 20년간 6조829억원의 안정적인 수익도 올릴 수 있다고 주장했다. 경실련은 이 처럼 공영개발 아파트를 무주택 서민 등 저소득층과 중산층 등에 임대하면 5년 동안 125만호의 공공소유주택을 확보해 현재 3.4% 수준인 장기임대주택 비율을 선진국 수준인 20% 정도로 끌어올릴 수 있다고 주장했다. 한 마디로 집값 안정과 부동산 투기 방지, 국민연금의 안정적 운용이라는 세 가지 공익을 달성할 수 있는 일석삼조의 방안이라는 것.일부에서는 공영개발을 하더라도 그렇게 싸게 공급할 수 있을까 하는 의심을 갖기도 한다. 직접적인 비교는 어렵지만 '참좋은 건설'이 울산 남구 선암동에 건설하는 390여가구의 아파트를 평당 498만원에 분양할 계획이어서 경실련의 주장이 터무니 없는 주장이 아님을 입증해준다. 참좋은 건설의 평당 분양가는 인근 다른 업체들의 평당 분양가 730만~780만원보다 230만~280만원 가량 싼 가격. 이렇게 평당 분양가를 낮추고도 충분히 수익을 올릴 수 있다는 게 이 업체의 전망이다. 수도권인 판교의 택지조성비가 울산보다는 비싸겠지만 공영개발을 할 경우 적어도 현재 방식보다는 훨씬 더 싸게 아파트를 공급할 수 있다는 점은 자명해 보인다. "공공택지 개발 취지에 맞게 공영개발해야"
공영개발해 영구임대주택 공급시 효과=
이처럼 공영개발을 통해 저렴한 가격에 대규모로 장기임대아파트 또는 영구임대아파트를 공급하면 어떤 효과가 발생할까. 우선 쉽게 예상할 수 있는 것이 집값 안정이다. 주변 시세보다 저렴한 분양아파트와 임대아파트가 대량으로 지속적으로 공급된다고 할 때 집값이 큰 폭으로 떨어질 것은 자명한 이치다.
하지만 민간 싱크탱크인 김광수경제연구소의 연구 결과에 따르면 공영개발을 통한 장기 임대(또는 영구) 아파트의 대량공급 효과는 여기에서 그치지 않는다. 우선 국내 인구가 급속히 노령화되고 있는 점을 감안할 때 장년층 이후 세대가 임대주택에 입주하면 여유 있는 노후 소비생활이 가능해져 내수 활성화에 도움이 된다. 또 노후세대의 경제적 자립이 가능해지면 복지 비용 부담도 줄어 재정건전화에도 크게 도움이 된다. 주택마련 자금 부담이 줄어든 만큼 돈이 증권 및 기업투자로 흘러가 경제구조가 부동산투기 중심의 자산경제에서 기업 경영 활동 중심의 생산경제로 바뀌어 경제구조가 건전화된다. 투기에 의한 불로소득자가 사라져 사회 계층간 갈등 해소에도 커다란 도움이 된다.
실제로 공영개발을 할 경우 어떤 효과가 있을 지 단초를 보여주는 사례가 최근 생겼다. 서울 SH공사(구 도시개발공사)가 6월 서울 영등포구 당산동에 공급할 예정인 50년 공공임대아파트의 예를 보자. 이곳의 임대보증금을 모두 전세로 할 경우 33평형은 1억4222만원(평당 430만원), 24평형은 8987만원으로 주변 전세가에 비해 20~30%이상 저렴하다. 입주자가 원한다면 50년동안 살 수 있으므로 주거 안정성이 자가 주택과 비슷하다는 점을 고려해 주변 매매가와 비교하면 훨씬 더 싸다. 주변 기존 아파트 시세는 평당 1000만~1100만원 안팎. 단지와 붙어 있는 동부센트레빌(2003년 입주) 31평형 매매가는 3억7000만~3억8000만원선이다. 단지 건너편 경남아파트(98년 입주) 32평형은 3억~3억1000만원선에 거래되고 있다. 실제로 아파트의 품질도 일반 분양아파트와 다르지 않다는 것이 서울시와 시공사인 '두산산업개발'측의 주장이다. 경실련은 SH공사의 임대아파트의 분양가도 더 낮출 수 있다고 하지만 이 정도 수준의 아파트만 대량 공급되더라도 김광수경제연구소의 예측이 틀리지 않을 것임을 쉽게 예측할 수 있다.
실제로 공영개발을 통해 주택을 공급해온 싱가폴의 경우는 공영개발을 할 경우 얼마나 큰 효과가 발생하는 지를 잘 보여준다. 2차 세계 대전 이후 주택문제를 국가 최고 정책목표로 설정하고 60년 주택청(HDB)을 설립, 5년마다 주택 건설계획을 추진해온 싱가폴의 경우 공영주택이 민간 주택보다 약 45%낮은 가격에 공급되고 있다. 공공주택에 거주하는 국민들의 비율은 75년 47%에서 2002년 85%까지 늘어났다. 이 동안 싱가폴은 급성장을 거듭, 소득수준으로는 선진국 대열에 올라섰다.
김헌동 본부장은 "굳이 싱가폴 같은 공영개발 방식이 아니더라도 과거 우리 정부도 잠실과 과천을 공영개발 방식으로 건설했다"며 "과거에 성공적으로 한 방식을 왜 지금은 못 하겠다는지 모르겠다"고 말했다. 그는 "국민주거 안정을 목적으로 해야 할 공공택지 개발과 신도시 개발 사업이 공기업과 건설업체들의 엄청난 불로소득과 개발 폭리를 챙기는 수단으로 전락해버렸다"며 "본래 취지에 맞게 공공택지에는 국민주택기금과 국민연금 등 공공자금으로 공영개발을 실시해 공공소유 주택을 대폭 확충해야 한다"고 주장했다.
부동산 가격이 급등한 최근 몇 년 동안 공공택지에서 주택이 공급돼온 방식을 설명한 도식이다. 과정을 단순화한 무리가 있지만 큰 틀에서 볼 때 용인 동백, 화성 동탄, 파주 교하 등 최근 수도권 공공택지의 주택들이 다 이런 식으로 공급돼 왔다.
이 과정을 잘 보면 그 동안 공공택지 개발 방식에 큰 문제가 있음을 쉽게 알 수 있다. 주택난 해소와 부동산 투기 억제, 서민주거 안정 등을 명목으로 제정된 택지개발촉진법에 따라 정부가 토지를 강제 수용하지만 결국 본래의 취지를 달성하기는커녕 집값 폭등만 부르고 있는 구조인 셈이다. 또한 이 과정에서 발생한 막대한 개발차익은 건설업체들의 배만 불리는데 사용됐다. 경실련에 따르면 민간건설업체들이 수도권 공공택지에서만 2000년 이후 모두 7조원의 개발이익을 챙긴 것으로 분석됐다. 제대로 공영개발을 했더라면 고스란히 국민들에게 돌아올 혜택이 소수 민간건설업체들에게 돌아간 셈이다. 건교부, 지난해까지 건설업체 앉아서 돈 버는 '로또택지' 방치
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| 지난해 건설 중인 경기도 용인 동백지구의 건설현장.많은 공공택지가 건설업체의 배만 불려주는 '로또택지'로 전락했었다. ⓒ미디어다음 정재윤 |
=이 과정에서 특히 문제가 된 것은 소위 '로또 택지'다. 이는 건설업체들만 공공택지를 시세의 절반 이하 가격에 독점 공급받을 수 있는 특혜에서 비롯된 것. 토공은 앞서 말한 택지개발촉진법의 취지에 따라 토지를 강제 수용해 택지를 싸게 공급할 수 있도록 하고 있다. 이 같은 택지분양제도는 과거 정부가 분양가를 규제하면서 건설업체에게 싼 값에 택지를 공급하는 대신 분양가를 낮추게 해 개발 이익이 국민에게 돌아가도록 한다는 전제에서 도입된 제도다.
그런데 정부는 98년 2월부터 분양가를 자율화하면서도 공공택지는 건설업체 가운데 추첨해 공급했다. 이 같은 택지는 보통 시세의 30~40%가량에 불과해 택지를 공급받으면 건설회사들은 그 자리에서 수백~수천억원을 벌 수 있게 된다. 이 때문에 이들 택지를 가리켜 '로또 택지'라는 말까지 나은 것이다. 구체적으로 살펴보자. 토공은 수도권의 경우 택지를 평당 300만원 선에 분양한다. 이렇게 택지를 분양 받은 시행사는 이 택지를 평당 700~800만원선에 다른 건설업체에 넘기거나 시공사에 하도급을 주고 분양만 대행한다. 하지만 건설업체는 이렇게 택지를 싸게 분양받고도 분양가를 주변 아파트 시세 수준에 맞추는 경우가 많아 결국 땅값만으로 엄청난 차익을 보게 되는 셈이다.
이러다 보니 거의 모든 주택건설업체들이 로또 택지를 서로 분양받기 위해 일종의 유령 회사인 '페이퍼 컴퍼니(Paper Company)'를 경쟁적으로 만들어 택지 분양 추첨에 참가한다. 한국주택협회에 따르면 98년 1200여개사에 불과하던 주택건설업체 수는 2003년 9000여개로 늘었다. 1년에 1600개사가 늘어난 꼴이다. 그런데 이들 업체 가운데 60%이상이 아파트 공사 실적이 하나도 없는 업체들이다. 건설사들이 택지 당첨 확률을 높이기 위해 만든 유령회사들이기 때문이다. 상당수 대형 건설사들이 지역별로 두세 개씩, 수십 개의 페이퍼 컴퍼니를 거느리고 있는 것은 공공연한 비밀이다. 이렇게 '로또 택지'를 먹으려는 페이퍼 컴퍼니가 늘다보니 2003년 공급된 경기 고양 풍동택지지궁의 택지 공개청약경쟁률은 186대 1까지 치솟기도 했다.
공공택지를 분양받은 건설업체는 시행사가 돼 시공사 선정 시 공공연히 개발이익 보장을 요구하기도 한다. 입찰을 통해 최고의 개발이익을 보장해주는 업체에 시공을 맡기는 것. 사실상 땅을 파는 것인데도 형식적으로는 시행사가 시공을 맡기는 형식이므로 양도소득세는 전혀 물지 않는다. 이 같은 개발이익은 보통 수백억원 대에 이른다. 이 같은 실태는 지난해 화성 동탄지구에서 택지를 수의계약으로 헐값에 공급받은 (주)명신이 웃돈 400억원을 얹어 다른 건설업체들에게 팔았던 사건에서 이미 사실로 드러난 바 있다. 이렇게 시행사의 개발이익을 보장해주기 위해 시공사는 분양가 책정시 시행사 이익을 포함시키는 건 당연하다. 이 같은 '유통 마진'의 증가는 최소 10~20% 분양가 인상 내지 아파트 품질 저하로 이어진다는 게 업계의 시각이다. 실제로 한 전직 건설업계 간부는 이에 대해 "땅 값 안정을 위해 개발하는 공공택지의 개발 이익을 '재수 좋은' 건설업체들이 불로소득으로 챙기는 꼴"이라고 말했다. 정부의 판교 개발방식은 땜질식 처방일 뿐
판교 개발방식도 집값 안정에 기여 못해
=이 같은 공공택지 개발이익의 사유화가 문제되자 정부는 판교개발지구에 대해 원가연동제(전용면적 25.7평 이하)와 채권분양가 병행입찰제(25.7평 이상)를 도입했다. 하지만 이는 민간건설업체에 돌아가던 개발이익을 최초 분양당첨자에게 나눠주거나(원가연동제) 공공이 개발이익의 일부를 환수하는 방식(채권분양가 병행입찰제)일 뿐 집값 안정이나 서민 주거난 해소에는 큰 도움이 되지 않는다는 지적이다. 실제로 최근 분당과 서울 강남을 중심으로 판교발 집값 폭등 움직임이 확산되는 조짐이 보이는 것만 봐도 이는 명백하다. 판교신도시의 평당 분양가가 900만원(원가연동제 적용 대상)과 1500만원대(중대형 아파트) 이상으로 추정된다는 점을 봐도 판교신도시 개발방식은 결코 집값 안정에 기여하지 못하는 셈이다.경실련은 최근 판교신도시 개발이익 규모 산정을 통해 토공, 주공 등 공공영역 10조원을 포함, 민간건설업체, 최초 분양자 등이 가져가는 개발이익 규모가 16조여원에 이르는 것으로 추정했다. 물론, 정부는 이 과정에서 공공부문이 가져가는 이익규모가 경실련 주장과 달리 1000억원에 불과하다고 했지만 실제로 기자의 취재 결과 공공부문이 가져가는 이익규모는 2조~4조원 규모에 이를 것으로 추정된다. 그리고 총 개발이익 규모에서는 건교부가 뒤늦게 밝힌 간접비 2조원 가량을 뺀 14조1000억원 규모여서 공공부문이 가져가는 이익이 적다면 그만큼 건설업체가 폭리를 취하게 되는 셈이어서 더 큰 문제로 지적된다.여기에 더해 건교부는 원가연동제의 실시로 건설업계의 이익이 줄어들 것으로 보이자 지난달 9일자로 기본형 건축비를 평당 339만~423만원까지 대폭 올렸다. 당초 223만원이던 표준건축비를 지난해 9월 다시 288만원으로 25.3%나 올린 데 이어 다시 20~50%가량 대폭 올린 셈이다. 하지만 이처럼 건축비를 올리는 근거를 제시하지도 못했다. 실제로 각종 공사현장에서 17년가량 일해온 한 전문 건축가는 "건설업계가 철근 값 등 원자재 값이 폭등했다고는 하지만 표준건축비를 이처럼 대폭 올릴 근거는 못 된다"며 "사실 평당 건축비는 200만원 안에서 소화할 수 있다"고 증언했다. 그의 말이 사실이지만 건설업계는 판교 아파트 시공 과정에서 건축비에서만 분양 평당 200만원의 차익을 올리는 셈이다. 판교 공영개발하면 집값 안정, 투기 방직, 연기금 안정적 운용
판교를 공영개발하면 1석 5조 효과=
이 때문에 경실련과 참여연대 등 시민단체와 시민사회연구소와 같은 공익적 싱크탱크는 현행 공공택지 공급 및 개발방식의 문제점을 지적하며 공영개발을 대안으로 내고 있다. 즉, 토공이 택지 조성을 한 뒤 주공이 시행사 역할을 맡아 아파트 분양까지 관리, 감독하도록 하자는 것이다. 일반분양아파트와 장기 공공임대아파트의 비율에서는 단체마다 주장이 조금씩 다르지만 현행 정부안보다 장기 공공임대아파트의 비율이 대폭 늘어난다는 점에서는 동일하다.경실련 등의 주장에 따라 판교를 공영개발한다면 어떤 효과가 발생할까. 정부는 지난 30일 판교신도시의 가구수를 당초 계획보다 2900여 가구 줄이겠다고 밝혀 정밀한 추정은 불가능하다. 하지만 지난해말 경실련이 판교를 공영개발할 경우 발생하는 효과를 추정한 내용을 살펴보면 판교 공영개발로 인한 긍정적 효과가 어떨지는 어느 정도는 짐작할 수 있다.경실련은 지난해 12월 당초 정부 계획에 따라 판교에서 공급되는 아파트 수를 2만5182가구로 잡고 공영개발했을 경우에 발생하는 분양원가 절감 효과 등을 추산한 바 있다. 이 추산 결과에 따르면 판교를 공영개발할 경우 민영개발 후 시세대로 분양할 경우보다 아파트 분양원가에서 모두 6조 3778억원(62%) 이상의 가격 거품을 뺄 수 있다는 것. 분양 면적당 택지비용 235만원과 건축비용 288만원(당시 건교부 고시 표준건축비)을 합해 평당 523만원의 비용으로 아파트를 공급할 수 있다는 것이다. 경실련 김헌동 아파트값 거품빼기운동본부장은 "공공택지를 건설업체에게 팔지 말고 토공이 개발하고 주공이 직접 시행사가 돼 민간건설업체가 아파트를 시공하게 해 분양하면 아무리 높게 잡아도 평당 650만원 선에서 분양할 수 있다"며 "정부가 추진하는 방식보다 대형 평형은 절반, 중소형은 30~40% 싸게 분양받을 수 있다"고 주장했다.경실련은 각종 연기금 등을 활용해 20년 이상 장기임대아파트를 건설할 경우 20년간 6조829억원의 안정적인 수익도 올릴 수 있다고 주장했다. 경실련은 이 처럼 공영개발 아파트를 무주택 서민 등 저소득층과 중산층 등에 임대하면 5년 동안 125만호의 공공소유주택을 확보해 현재 3.4% 수준인 장기임대주택 비율을 선진국 수준인 20% 정도로 끌어올릴 수 있다고 주장했다. 한 마디로 집값 안정과 부동산 투기 방지, 국민연금의 안정적 운용이라는 세 가지 공익을 달성할 수 있는 일석삼조의 방안이라는 것.일부에서는 공영개발을 하더라도 그렇게 싸게 공급할 수 있을까 하는 의심을 갖기도 한다. 직접적인 비교는 어렵지만 '참좋은 건설'이 울산 남구 선암동에 건설하는 390여가구의 아파트를 평당 498만원에 분양할 계획이어서 경실련의 주장이 터무니 없는 주장이 아님을 입증해준다. 참좋은 건설의 평당 분양가는 인근 다른 업체들의 평당 분양가 730만~780만원보다 230만~280만원 가량 싼 가격. 이렇게 평당 분양가를 낮추고도 충분히 수익을 올릴 수 있다는 게 이 업체의 전망이다. 수도권인 판교의 택지조성비가 울산보다는 비싸겠지만 공영개발을 할 경우 적어도 현재 방식보다는 훨씬 더 싸게 아파트를 공급할 수 있다는 점은 자명해 보인다. "공공택지 개발 취지에 맞게 공영개발해야"
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| 화성 동탄의 '5년 임대주택'과 서울 SH공사의 임대아파트 보증금, 임대료 비교. 공영개발할 경우 훨씬 저렴하게 양질의 집을 공급할 수 있다. |
이처럼 공영개발을 통해 저렴한 가격에 대규모로 장기임대아파트 또는 영구임대아파트를 공급하면 어떤 효과가 발생할까. 우선 쉽게 예상할 수 있는 것이 집값 안정이다. 주변 시세보다 저렴한 분양아파트와 임대아파트가 대량으로 지속적으로 공급된다고 할 때 집값이 큰 폭으로 떨어질 것은 자명한 이치다.
하지만 민간 싱크탱크인 김광수경제연구소의 연구 결과에 따르면 공영개발을 통한 장기 임대(또는 영구) 아파트의 대량공급 효과는 여기에서 그치지 않는다. 우선 국내 인구가 급속히 노령화되고 있는 점을 감안할 때 장년층 이후 세대가 임대주택에 입주하면 여유 있는 노후 소비생활이 가능해져 내수 활성화에 도움이 된다. 또 노후세대의 경제적 자립이 가능해지면 복지 비용 부담도 줄어 재정건전화에도 크게 도움이 된다. 주택마련 자금 부담이 줄어든 만큼 돈이 증권 및 기업투자로 흘러가 경제구조가 부동산투기 중심의 자산경제에서 기업 경영 활동 중심의 생산경제로 바뀌어 경제구조가 건전화된다. 투기에 의한 불로소득자가 사라져 사회 계층간 갈등 해소에도 커다란 도움이 된다.
실제로 공영개발을 할 경우 어떤 효과가 있을 지 단초를 보여주는 사례가 최근 생겼다. 서울 SH공사(구 도시개발공사)가 6월 서울 영등포구 당산동에 공급할 예정인 50년 공공임대아파트의 예를 보자. 이곳의 임대보증금을 모두 전세로 할 경우 33평형은 1억4222만원(평당 430만원), 24평형은 8987만원으로 주변 전세가에 비해 20~30%이상 저렴하다. 입주자가 원한다면 50년동안 살 수 있으므로 주거 안정성이 자가 주택과 비슷하다는 점을 고려해 주변 매매가와 비교하면 훨씬 더 싸다. 주변 기존 아파트 시세는 평당 1000만~1100만원 안팎. 단지와 붙어 있는 동부센트레빌(2003년 입주) 31평형 매매가는 3억7000만~3억8000만원선이다. 단지 건너편 경남아파트(98년 입주) 32평형은 3억~3억1000만원선에 거래되고 있다. 실제로 아파트의 품질도 일반 분양아파트와 다르지 않다는 것이 서울시와 시공사인 '두산산업개발'측의 주장이다. 경실련은 SH공사의 임대아파트의 분양가도 더 낮출 수 있다고 하지만 이 정도 수준의 아파트만 대량 공급되더라도 김광수경제연구소의 예측이 틀리지 않을 것임을 쉽게 예측할 수 있다.
실제로 공영개발을 통해 주택을 공급해온 싱가폴의 경우는 공영개발을 할 경우 얼마나 큰 효과가 발생하는 지를 잘 보여준다. 2차 세계 대전 이후 주택문제를 국가 최고 정책목표로 설정하고 60년 주택청(HDB)을 설립, 5년마다 주택 건설계획을 추진해온 싱가폴의 경우 공영주택이 민간 주택보다 약 45%낮은 가격에 공급되고 있다. 공공주택에 거주하는 국민들의 비율은 75년 47%에서 2002년 85%까지 늘어났다. 이 동안 싱가폴은 급성장을 거듭, 소득수준으로는 선진국 대열에 올라섰다.
김헌동 본부장은 "굳이 싱가폴 같은 공영개발 방식이 아니더라도 과거 우리 정부도 잠실과 과천을 공영개발 방식으로 건설했다"며 "과거에 성공적으로 한 방식을 왜 지금은 못 하겠다는지 모르겠다"고 말했다. 그는 "국민주거 안정을 목적으로 해야 할 공공택지 개발과 신도시 개발 사업이 공기업과 건설업체들의 엄청난 불로소득과 개발 폭리를 챙기는 수단으로 전락해버렸다"며 "본래 취지에 맞게 공공택지에는 국민주택기금과 국민연금 등 공공자금으로 공영개발을 실시해 공공소유 주택을 대폭 확충해야 한다"고 주장했다.
