2008년 이후 지난해까지 미분양 매입 물량이라고 합니다. 

 

 

한국토지주택공사 준공뒤 미분양 매입

 

2008    5028가구

2009    1317가구

2010    미정(사업은 추진하는데, 아직 물량이 미정이라고 함)

 

 

대한주택보증 환매조건부 미분양 매입

 

시기           사업장수    매입가구    매입액(억원)

2008.11~12      25               3390        4173

2009.1~3         24               4335        6277

2009.4~7         11               2503        4391

2009.9~12        16               3184       5375

합계                76              13412      20216

 

 

2008년 이후 지금까지 LH공사와 대한주택보증에서 모두 19757호나 매입한 것으로 나타나는군요.

매입에 사용한 자금은 모두 3조원 정도로 추정되는군요.

민간업체의 팔다 남은 재고 물량을 3조원 어치나 사주는 특혜를 주는 정부가 말끝마다 '시장경제'를 외치니

어처구니가 없습니다.

 

 

 

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

by 선대인 2010. 3. 31. 08:15
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  • borse louis vuitton 2012.06.07 10:01 ADDR EDIT/DEL REPLY

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  • Jordan 4 2012 2012.06.07 15:29 ADDR EDIT/DEL REPLY

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  • Adidas Jeremy Scott 2012.07.09 18:59 ADDR EDIT/DEL REPLY

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  • Coach Factory 2012.07.23 15:12 ADDR EDIT/DEL REPLY

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주택공급에 있어서 정부의 역할은 공영개발택지에서 공공부문이 공급하는 (공공택지-공공주택) 장기임대주택을 늘리는 것이어야 한다. 보금자리주택처럼 이미 민간이 하고 있는 것에 더해 정부가 나서서 활용 중심의 임대주택이 아닌 매매용 분양주택의 공급을 확대하면 부동산 가격이 안정될 것이라는 착각은 여전히 정부가 자신의 역할이 무엇인지 깨닫지 못하고 있다는 고백밖에 되지 않는다.

 

서민들의 전월세난을 해소하기 위해서서는 보금자리 주택처럼 분양용 주택이 아닌 공공임대주택을 대규모로 공급해야 한다. 중장기적으로 서민들의 전월세난을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법은 장기공공임대주택을 대규모로 공급하는 것이다. 공공임대주택의 비중이 20% 이상으로 높은 유럽 국가들에서 서민들의 주거난을 겪는 일이 거의 없다는 점에서도 이는 분명히 드러난다. 또한 여러 보완책이 필요하지만 무현 정부 때 추진한 국민임대주택이나 서울시가 시행하고 있는 장기전세 주택의 세입자들이 전월세 가격 폭등으로 고통 받는 경우가 없다는 점만 봐도 이는 분명하다.

 

그런데도 현 정부는 출범 이후 아래 <도표>에서 보는 것처럼 임대주택 공급을 오히려 줄이고 대신 분양용 보금자리 주택 공급을 늘리고 있다. 국토해양부 자료에 따르면 이명박정부 출범 첫해인 2008년 116,908가구로 전년 대비 20.5%나 줄었다. 또한 2009년의 목표치는 2008년보다 더 줄어든 10.6만 가구에 불과한 실정이다. 그런가 하면 현 정부는 한쪽에서는 갖가지 부동산 부양책을 써서 부동산 가격을 떠받치면서 다른 한쪽에서는 중장기적 도시균형발전을 무시한 채 그린벨트를 풀어 막대한 예산으로 보금자리 주택을 건설하겠다고 하고 있으니 엇박자도 이런 엇박자가 있을 수 없다.

 

 

                 () 국토해양부 자료로부터 KSERI 작성

 

 

보금자리 주택의 구체적인 추진 방법도 문제라고 할 수 있다. 현 정부는 서울 강남 세곡과 서초 우면의 전용면적 85㎡형 보금자리주택 분양가를 3.3㎡당 1,150만원으로 책정하겠다고 밝히고 있다. 이는 인근 서울 강남 지역의 3.3㎡당 주택가격에 비해서는 반값 정도에 불과할지 모르지만, 정부가 그린벨트를 풀어서 공급한다는 점에서 실제 원가 구조를 따져보면 매우 높은 가격에 공급하는 것이라고 할 수 있다.

 

더구나 실제로는 정부가 책정하겠다고 하는 분양가 수준을 계속 유지할 수 있을지도 의문이다. 정부는 주택공급 부족 문제를 조기에 해결하기 위해 보금자리 주택을 앞당겨 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 이처럼 주택공급 시기를 당기기 위해서는 토지 보상가가 올라갈 수밖에 없다. 실제로 정부가 판교신도시 계획을 발표한 초기에는 분양가를 3.3㎡당 800~900만원 수준으로 거론했지만, 결국 투기가 일어나 대상지의 땅값이 뛰면서 1,200만원 대까지 상승한 전례가 있다.

 

또한 현 정부는 주택 공급을 앞당긴다는 명목으로 설계 및 시공 동시 입찰 방식인 턴키 입찰 방식을 적용키로 했다. 하지만 이는 기만술에 불과하다. 턴키 입찰 방식을 사용한다고 하더라도 이론적으로 별도의 설계 발주에 걸리는 3개월 정도의 기간을 단축할 수 있는 게 고작이다. 또한 실제로는 턴키입찰 방식을 통해 사업기간을 단축하고 있음을 보여주는 실증적 자료는 거의 없다. 더구나 이미 지난 노무현 정부에서 주택공사의 시범사업을 통해 아파트 건설 기간을 CM(Construction Management. 건설사업관리)기법을 이용해 종래 26~30개월 정도이던 아파트 건설기간을 20개월 정도로 대폭 단축한 전례가 있다.

 

이미 이런 사례를 가지고도 그런 방안을 활용하지 않고, 턴키 입찰 방식으로 보금자리 주택 건설을 추진하겠다는 것은 결국 현 정부가 보금자리주택 사업을 통해 자금난에 시달리는 건설업체들에게 유동성을 대규모로 공급해주겠다는 의도가 숨어 있는 것으로 판단된다. 이미 여러 차례 설명한 것처럼 턴키 입찰은 상위 10개 건설업체들의 담합을 기정사실화해 비슷한 품질의 아파트를 짓는데 30% 정도의 예산을 건설업체들에게 더 얹어준다는 것을 의미하기 때문이다. 사실은 '반값 아파트'가 아니라 매우 '고비용 아파트'임을 알 수 있다.

 

이처럼 현 정부가 보금자리주택의 조기 공급을 위해 추진하는 방식은 향후 정부가 현재 발표한 분양가보다 실제 분양가를 더 높일 가능성이 높다.  이 같은 가능성을 명확히 보여주는 전례가 이명박 대통령이 서울시장 시절 추진했던 은평뉴타운 사업이라고 할 수 있다. 은평뉴타운 사업지구는 이명박 대통령이 서울시장 취임 직후 강북 표심을 잡기 위해 강남북 균형개발이라는 명분을 내세워 추진한 시범 뉴타운사업 가운데 하나다.

 

이 대통령은 당시에도 자신의 시장 임기 안에 가시적인 성과를 보여주기 위해 그린벨트를 풀어서 사업 추진 속도를 가장 높일 수 있는 은평뉴타운을 시범사업으로 정한 것이다. 당시에도 시장 임기 내에 사업 진척을 가시화하려다 보니 원주민들의 반발을 무마하기 위해 서울시 산하 SH공사는 토지 보상비를 매우 후하게 집행했다. 이렇게 해서 평당 토지 보상비가 판교신도시의 평균 3.5배 가량에 이를 정도로 치솟았다. 또한 사업기간을 줄이고 재벌급 건설업체의 참여를 유도한다는 명목 아래 턴키 방식으로 발주해 건설업체들에게 엄청난 폭리를 취할 수 있게 했다.

 

그 결과 오세훈 서울시장 임기 초기인 2006년 가을 은평뉴타운 고분양가 사태로 주변 집값을 오히려 들썩이게 만들었다. 실제로 당시 은평뉴타운 인접 서대문구나 은평구의 아파트 가격은 3.3 700~800만원이던 시세가 불과 몇 달 만에 1,200~1,300만원으로 수직 상승하게 만들었다.

 

물론 수도권 주택시장은 이미 대세하락기에 접어들었기 때문에 현재 매우 높게 형성돼 있는 강남 인근 지역 집값도 입주 시점인 2~3년 후에는 하락할 가능성이 높다. 지금 청약자들이 기대하는 '로또' 당첨은 어려울 가능성이 높다. 그렇게 되면 현 정부가 선전하는 '반값 아파트'가 사실은 전혀 얼토당토않은 사기술임이 영락없이 드러날 것이다.

 

사실 서민들의 전월세난을 가장 크게 가중시킨 장본인은 바로 이명박 대통령 자신이다. 그가 서울시장 시절 서울 강북 지역 주민들의 표심을 얻기 위해 서울시 전체 시가지 면적의 약 7.5%에 이르는 33개 뉴타운 지역을 자신의 임기 내에 한꺼번에 지정한 때문이다.  이는 서울시가 1970년대 이후 30여 년 동안 추진해온 각종 재개발 사업 면적의 1.5배를 넘는 면적이었다. 이 정도로 드넓은 지역을 한꺼번에 뉴타운으로 지정할 경우 대규모 이주 수요의 발생으로 서민 주거난이 심해질 수 있다는 문제점은 사업 초기부터 여러 전문가들이 경고한 바 있다.

 

이처럼 무더기 뉴타운 지정으로 서울의 집값이 폭등하도록 하고 뉴타운 원주민의 70% 이상을 차지하는 전월세 세입자들의 주거난을 심화시킨 이명박 대통령은 대통령 취임 이후 이 같은 과오를 바로잡기는커녕 더욱 악화시키고 있다. 강남 재건축 규제를 대폭 완화하고 용적률을 상향 조정하는 등의 조치를 통해 강남 재건축의 수익성을 높여준 결과 뉴타운 이주 수요에 더해 재건축 수요 등이 한꺼번에 몰리도록 만들었다. 그런 과정에서 기존 임대 및 중소형 주택공급 의무비율도 대폭 낮춰 서민주택 공급 비중을 크게 낮췄다. 또한 현 정부 출범 이후 임대주택 공급 물량도 계속 줄이고 있다. 이처럼 현 정부는 말로는 늘 친서민을 외치지만 실제 정책은 오히려 반서민인 경우가 많다. 특히 다주택 투기자들을 위한 부동산 부양책을 정부 주택정책의 기본 틀로 삼고 있기에 현 정부의 주택정책은 여러 정책 분야 중에서도 가장 반서민적인 정책 분야라고 할 수 있다.  

 

 

 

 

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by 선대인 2010. 3. 26. 10:28
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 우석훈 박사라는 분은 참 독특한 분이라는 생각이 많이 듭니다.

저도 토건경제에 대해서는 많은 고민을 하는데, 이 문제를 '전국민의 섹스량'과

연관짓는 것에까지는 생각이 이르지 못했네요. 

아래 기사의 제목은 "섹스 많이 하는 나라 만들자"인데, 제목이 선정적(?)인 것 같지만

상당히 중요한 메시지를 담고 있습니다. 사실 부제의 내용이 제가 좀더 관심 갖는 내용이고요.

한 번씩 읽어보시면 좋을 듯 합니다.

 

섹스 많이 하는 나라 만들자"
[인터뷰] 우석훈 2.1연구소 소장, "한국언론, 토건경제와 유착고리 끊어야"

http://www.mediatoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=84920

 

 

그리고 주말에 아이와 함께 영화 <아바타>를 보았습니다. 아이맥스에서...

<스타워즈> <천공의 섬, 라퓨타> <바람계곡의 나우시카> <작은 거인>(더스틴 호프만 나오는 옛날 영화입니다), 그리고 좀더 최근에 나온 영화로는 <늑대와 춤을>, 그리고 가상 현실을 다룬 여러 영화들을 모두 짬뽕해놓은 듯한 영화였습니다. 그런데 어디선가 본 듯한 장면들이 제임스 카메론 감독의 뛰어난 영화적 상상력과 SF영화의 새로운 차원을 보여주는 기술력과 잘 버무려져 황홀한 스펙터클을 만들어내더군요. 제가 원래 잘 만들어진 SF영화를 좋아하긴 하는데, 기대 이상이었습니다. 좀 비싸긴 하지만 한 번 보셔도 괜찮을 듯 합니다.

 

그런데 제가 <아바타> 얘기를 우석훈 박사 기사 뒤에 붙이냐 하면 <아바타>에 나왔던 장면과 메시지 때문입니다. 인간들이 판도라 행성의 원주민인 '나비'족의 주거지를 거대한 불도저로 밀어붙이는 장면은 뉴타운이나 재개발 지역의 폭력적인 철거를 생각나게 했습니다. 또한 '나비'족이 사는 '영혼의 나무'에 융단폭격을 퍼부어 순식간에 잿더미로 만들어 버리는 인간들의 잔혹함이 자라나는 근원은 바로 돈에 대한 탐욕이었습니다. 지금 우리 나라의 폭력적 철거나 온갖 무분별한 개발 또한 바로 돈에 대한 탐욕에서 나오는 게 아닐까 합니다. 그런 생각들이 겹쳐져서인지 '영혼의 나무'가 불타는 장면에서 그만 눈시울을 적시고 말았습니다. 자신들의 주거지에서 폭력적으로 쫓겨나는 '나비'족의 모습이 용산 철거민들을 떠올리게 했기 때문입니다.

 

그렇기에 보통 SF영화들을 보면 우리는 인간과 외계인의 대결에서 마음 속으로 인간을 응원하게 되는데, 이 영화를 보면서는 인간이 아니라 '나비'족을 응원하고 있었습니다. 하지만 사실 이 영화에서 '나비'족은 외계 원주민이 아니라 침입자에 맞서 자신들의 터전을 지키려는 인디언 원주민 부족이나 국내로 치자면 재개발 원주민처런 느껴졌기 때문입니다. 그리고 어떻게 보면 인간 대 외계인이 아니라 돈에 대한 탐욕으로 찌들어 인간을 살상하고 자연을 파괴하는 폭력적인 인간이 아니라 공동체의 연대 속에서 자연과의 교감을 중시하는 '진짜 인간'과의 대립으로 느껴졌기 때문입니다.

 

저는 2000년대 부풀어오른 부동산 거품이 우리의 모습을 점점 폭력적인 인간으로 바꿔놓고 있다고 봅니다. 자신들이 빚을 내 투자한 부동산의 가격이 오르도록 하기 위해 그 이면에서 우리의 수많은 불우한 이웃들이 보금자리를 빼앗기고 내쫓기고 있다는 사실을 외면하도록 하고 있습니다. 그리고 이 부동산 거품 광풍은 '삽질경제 패러다임'의 정점을 향해 내닫고 있습니다. 이른바 '건설족 수괴'가 대통령이 되어 국토의 젖줄을 따라 대규모 콘크리트 토건 사업을 벌이고 있는 것입니다. 이렇게 수많은 자원이 강바닥에 쳐박히는 가운데 우리의 복지, 문화, 교육 인프라는 점점 빈약해지고, 부동산 거품으로 일반 가계의 삶은 불안해지고 젊은이들은 일자리는 줄고 집값은 뛰어 결혼하지 못하고 있습니다. 우석훈 박사의 주장대로 섹스량은 줄어들 수밖에 없게 되고 이 공동체를 지탱해나갈 미래의 구성원들이 태어나지 못하고 있습니다. 새로운 아이들이 태어나지 못하는 나라에서 무슨 미래를 기약할 수 있을까요? 가슴이 아픕니다.  

 

이야기가 길어졌네요. 글을 끝맺자면, 저만의 상상 또는 해석일 수 있지만, <아바타>, 정말 단순히 SF효과 측면에서만 경이로운 영화는 아니었던 것 같습니다. 연말에 시간 되실 때 한 번 보시면 좋을 것 같습니다. 아직도 전혀 해결의 기미를 보이지 않은 용산참사 희생자들의 넋을 위로하면서 말입니다. 

 

 

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.


by 선대인 2009. 12. 21. 11:35
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 민주당 소속 이석현 의원이 4대강 정비 사업에 상위 6개 재벌 건설사들이 가격 담합을 했다는 구체적 정황을 8일 폭로했다. 이석현 의원 주장에 따르면 현대건설과 삼성물산, 대우건설, GS건설, 대림산업, SK건설 등 상위 6개 건설업체들은 올해 5~6월에 서울시내에서 여러 차례 모임을 갖고 4대강 턴키 1차 사업(15개 공구)에 대한 나눠먹기식 담합을 논의하고 대부분 실행에 옮겼다는 것이다. 언론 보도에 따르면 해당 건설업체들은 절대 그런 일 없다며 손사래를 치고 있다고 한다.

 

하지만 필자는 이 같은 담합 양상이 사실일 가능성이 매우 높다고 보고 있다. 이미 이석현 의원이 주장한 것처럼 상위 6개 재벌건설업체들에게 공사의 대부분이 낙찰됐다는 점, ‘나눠먹기 담합을 위해 형식상 2~3개 업체들만 돌아가며 입찰에 참여한다는 점, 그리고 낙찰율 차이가 상대적으로 매우 적다는 점 등이 이 같은 담합 의혹을 매우 짙게 드러내고 있다. (아래 표 참조)

 

 출처: 민주당 이석현 의원실, 오마이뉴스 기사에서 재인용

 

사실 이 같은 담합의 가능성에 대해 필자는 그 동안 언론 기고와 최근 출간한 책 위험한 경제학등을 통해 이미 여러 차례 경고한 바 있다. 그래서 이번 이 의원의 폭로도 사실 전혀 놀랍지 않다. 막대한 국민의 혈세를 낭비하고 온갖 부패의 온상이 되는 턴키담합 구조의 한 작은 편린이 겨우 드러나고 있는 것이라고 느낄 뿐이다.

 

상위 6, 좀더 범위를 넓히면 상위 10개 재벌건설업체들의 턴키 담합은 어제 오늘의 일이 아니다. 그리고 한국 경제사회를 병들게 하는 매우 심각한 문제다. 턴키입찰 방식은 현재 예산 낭비와 건설업체간 담합구조의 핵으로 자리 잡고 있다. 상위 10개 재벌건설사들은 설계비용에 들어가는 거액의 선투자 비용을 시장 진입장벽으로 활용, 지금까지 턴키 입찰 물량을 거의 싹쓸이해왔다. 그러면서 그들은 각종 턴키입찰에서 철저한 가격 담합을 통해 경쟁입찰에 비해 평균 30% 가량 높은 추정공사비의 95~98% 수준에서 공사를 수주했다. 건설업체들간 경쟁하게 하면 아낄 수 있는 돈 30%를 낭비했다는 뜻이다. 좀더 쉽게 표현하자면 국내에서 턴키 담합은 60~70원에 할 수 있는 공공발주 공사를 95원 가량에 할 수 있도록 하는 장치로 이용되고 있다. 100원 짜리 사업을 발주하면 이 가운데 30원은 담합 때문에 건설업체들에게 그냥 퍼주게 된다는 뜻이다. 그것도 가장 덩치가 큰 상위 6~10개 건설업체에 말이다. 열이면 열, 백이면 백 거의 모두 그렇다.

 

그런데 턴키 입찰 공사의 규모가 장난이 아니다. 이번에 문제가 된 4대강 턴키 1차 사업의 발주 규모만 해도 약 4조원 규모다. 4조원 가운데 약 30% 1 2000억원이 재벌건설업체들의 배를 불리는데 낭비된다는 말이다. 12000억원이 어떤 돈인가. 우리의 굶주리는 아이들의 급식비 지원 예산 수십 억원은 인정사정 없이 깎아대는 나리들이 재벌건설업체들에게는 아낌없이 퍼주고 있는 것이다. 이렇게 엄청난 눈 먼 돈이 넘쳐나니 재벌건설업체들도 턴키사업을 따내기 위해 혈안이 돼 있다. 입찰 평가시 가격 부문에서는 철저히 담합하면서도 설계심사에서 좋은 점수를 받기 위해 수천명에 이르는 설계심사위원들을 상시적으로 관리하고 있다. 얼마 전 연세대 이용석 교수의 금호건설 1000만원 상품권 로비 폭로로 그 실태의 빙산의 일각 가운데 일각이 드러나기도 했다.

 

하지만 이처럼 엄청난 부패와 예산낭비의 실태가 드러나도 정부와 정치권은 그때만 모면하자는 식일 뿐이다. 왜냐하면 그들 스스로가 이 엄청난 예산 낭비와 부패 고리를 지탱하는 기득권 구조의 핵심이기 때문이다. 이 문제를 제대로 보도하지 않은 일부 기득권 신문들과 정부의 눈치를 살피는 방송들도 마찬가지다. 가뜩이나 광고 매출 급감으로 고전하고 있어 재벌건설업체들의 부동산 분양 광고에 목을 맬 수밖에 없는데다 방송진출이라는 선물을 하사받은 마당에 현 정부의 핵심 사업을 어떻게 까대겠는가. 좌우 이념 문제와 전혀 무관한 이런 엄청난 부패와 예산낭비에 눈감는 것만으로도 제대로 된 언론이라고 하기 어렵다.  

 

사실 이들 정부나 정치권, 언론 모두에 앞서 거론하지 않을 수 없는 게 이명박 대통령이다. 이명박 대통령은 현대건설 사장 출신이다. 이 대통령이 턴키입찰 담합 구조의 비밀을 모르겠는가. 전혀 그럴 리 없다. 오히려 이미 이명박 대통령은 서울시장 재임 시절에도 턴키사업을 남발해 재벌 건설업체들에게 현금다발을 푸짐하게 안겨준 전력이 있다. 청계천사업, 동남권 유통단지(가든파이브), 지하철 9호선, 지하철 7호선과 지하철 3호선 연장구간 등을 모두 턴키로 발주했다. 심지어 일반 주택단지를 만드는 은평뉴타운사업조차 턴키로 발주했다.

 

그 결과 부작용도 심각했다. 7000억원에 할 수 있었던 가든파이브에 1조원 이상이 들어간 결과 고분양가 때문에 상가 입점이 극히 부진한 상태다. 은평뉴타운은 과다한 토지보상금과 더불어 턴키 입찰을 통한 사업비 과용으로 후임자였던 오세훈 시장 초기 고분양가 논란을 불러일으켰다. 이렇게 진행됐던 지하철 9호선, 지하철 7호선 연장구간 등에서는 업체들간 담합이 드러났고, 청계천사업과 가든파이브 사업에서는 각종 비리 사건이 불거지기도 했다. 심지어 청계천 사업 추진 과정에서 양윤재 전 서울시 부시장(현 정부 들어 이명박 대통령의 특별사면으로 풀려난 뒤 장관급 대우를 받는 국가건축정책위원회 위원으로 임명됐다)이 구속되기도 했다. 이런 과정에서 낭비된 예산만 줄잡아 1조원 가량은 될 것이다. 그렇기에 이 대통령이 서울시장 시절 예산을 절감했다는 주장을 들으면 헛웃음밖에 나오지 않는다.

 

이명박 대통령은 서울시장 시절 행태를 이제 전국 단위에서 되풀이하고 있다. 당장 이번 4대강 정비사업뿐만 아니라 이보다 먼저 착공한 경인운하사업, 새만금사업, 호남고속철도, 이른바 형님 예산으로 분류되는 울산-포항간 고속도로 등 대규모 토목사업 대부분이 턴키 공사로 진행되고 있다. 고분양가 사태를 불러왔던 은평뉴타운에 이어 현 정부가 기존의 공공임대주택 물량을 대폭 줄여 분양용, 매매용 주택을 잔뜩 짓고 있는 보금자리 주택도 턴키 방식으로 추진중이다. (옆으로 얘기가 새지만 이렇게 턴키 방식으로 짓는다면서 이 정부는 반값 아파트운운하고 있으니 정말 낯이 두껍다는 생각이 든다. 세곡, 우면 등의 주변 강남 집값이 워낙 비싸니 상대적으로 싸 보일 뿐이지만 사실은 매우 고비용구조로 짓고 있는 것이다. 아마 지금 구조라면 공사비가 늘어나 분양가는 앞으로 계속 뛸 것이고 몇 년후 집값까지 떨어질 가능성이 높다고 본다면 입주 시점에도 반값 아파트라고 떠벌릴 수 있을지 지켜볼 일이다.)

 

이 같은 턴키 입찰 공사의 남발로 필자는 현 정부 임기 안에 중앙 및 지방 정부 예산 가운데 수십조원이 낭비될 것이라고 보고 있다. 이 때문에 재벌건설업체들은 벌어진 입을 다물지 못하고 있다. 고분양가로 마구잡이 주택사업을 벌였다가 미분양에 물려 극심한 자금난에 시달리던 건설업체들이 시장의 채찍질은커녕 정부의 퍼주기 예산으로 희희낙락하고 있는 것이다. 현 정부가 말로는 경제강국이니 ‘4대강 살리기니 ‘서민경기 부양’이니 ‘일자리 창출’이니 내세우지만, 결국 건설업계 출신 대통령의 진두지휘 아래 세금으로 재벌건설업체들을 위해 차리는 푸짐한 잔칫상이라는 것을 건설업계는 너무나 잘 안다. 이처럼 현 정부 ‘삽질경제’의 이면은 바로 부패경제, 반칙경제, 불공정경제인 것이다.

  

당신 호주머니에서 빼내간 돈들이 우리 아이들의 굶주린 배를 채우는데 사용되지는 않고 2000년대 내내 고분양가 거품 파티를 벌여온 재벌건설업체들의 배를 더욱 불리는데 사용된다고 생각해보라. 이게 건설족의 나라이지 제대로 된 나라라고 할 수 있겠는가. 대한민국 국민이 건설업체들을 먹여 살리기 위해 태어난 것은 아니지 않는가. 민간에서는 고분양가 거품으로, 공공발주사업에서는 예산 퍼주기로 말이다. 

 

 

 

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한국의 공교육비 민간 부담률이 경제협력개발기구 회원국 평균의 3배 이상으로 가장 높은 것으로 나타났다는 보도가 나왔다. 이런 상황은 하루 이틀의 문제가 아니며 우리 연구소는 이 같은 문제점에 대해 지적하고, 여러 차례 개선책을 제시해왔다.


우선, 어제 교육과학기술부 발표에서 충분히 다뤄지지 못한 국내의 교육비 지출 규모를 아래 <도표1>을 참고로 살펴보자. 얼핏 보면 한국은 OECD 국가들 가운데 교육비 지출이 많아 교육에 투자를 많이 하는 나라라고 긍정적으로 볼 수 있다. 하지만, 속 내용을 뜯어보면 그렇지 않다. 한국은 OECD 국가들 가운데 사교육비는 가장 많이 쓰는 반면 공교육비 지출 비중은 OECD 평균을 밑돌고 있다. 세계경제포럼의 2007년 조사 대상국 127개국 가운데 공교육비 지출 비중이 세계 71위일 정도로 낮다. 입만 열면 ‘인재가 자원인 나라’라고 떠들지만, 공교육비 지출이 이렇게 한심한 수준인 것이다. 대신 부모들은 사교육비 부담으로 허리가 휘어지는 것이다. 더구나 인구 규모를 감안한 지표인 학생 1인당 공교육 지출 비중을 보면 초중등 과정과 대학과정 모두 OECD 하위권이다. 또한 대학 이상 고등교육 과정의 공공 및 민간 부담률을 살펴보면 한국은 OECD 국가 가운데 가장 민간 부담률이 높은 나라다. 유럽 선진국 대부분은 정부가 대학 학비를 지불하지만, 한국은 대부분 각 가정이 학비를 부담하고 있다는 말이다. 이렇게 볼 때 한국은 자녀 교육에 그 어느 나라보다도 비용이 많이 드는 나라라고 할 수 있는 것이다. 그렇게 해서 정말 뛰어난 인재라도 길러내는 구조라면 모르겠지만, 실제로는 창의성을 말살하는 주입식 교육과 살인적인 성적 경쟁에 돈을 쏟아 붓고 있다는 것은 우리 모두가 알지 않는가.

 

             <도표1> OECD 국가의 교육비 지출 및 학생 1인당 지출

 

(주) OECD자료로부터 KSERI 작성. OECD는 전체 또는 평균을 나타냄.

 

그러면 광고 카피처럼 ‘인재가 자원인 나라’라고 떠드는 나라에서 교육에 대한 투자가 이렇게 적을까. 그것은 바로 전 국토가 거대한 공사장처럼 느껴질 정도로 불필요한 건설토목사업이 남발되고 있기 때문이다. 아래 <도표2>에서 1970년대 이후 건설산업의 부가가치가 전체 부가가치에서 차지하는 비중을 보면, 한국은 80년대 말부터 시작된 200만호 주택건설 사업시기에 건설산업의 부가가치 비중이 크게 늘어나 11~12%대를 유지하다가 외환위기를 계기로 비중이 줄어들었다. 그리고 90년대 말 IMF사태 직후 8%대까지 낮아졌다가 2000년대 부동산 투기가 본격화되면서 9%대로 상승하여 최근까지 지속되고 있다.

 

 

 

  (주) OECD자료로부터 KSERI 작성

 

부가가치 비중으로 볼 때 한국 경제는 미국보다 두 배 가량 더 건설업에 의존하고 있다고 할 수 있다. 일본의 경우도 80년대 말 부동산 버블이 정점에 달했던 1990년에 9.7%를 기록한 후 버블 붕괴와 장기불황으로 계속 줄어들어 2005년에는 6.1%까지 감소했다. 건설업의 비중이 상대적으로 높다는 것은 한국경제의 중장기 성장잠재력을 떨어뜨린다는 점에서 문제라고 할 수 있다. 특히 개발경제 시대에 비해 건설토목사업의 경기부양 효과와 일자리창출 효과는 매우 낮다. 그런데도 한국 정부는 경기부양을 핑계로 4대강 하천정비 사업 등 SOC예산을 줄이기는커녕 대폭 늘렸다.


이처럼 상당수가 불요불급한 예산인 토목건설 사업에 국가 자원이 과다 배분되면 그만큼 사회적으로 절실히 필요하거나 향후 전략적인 투자가 필요한 곳에는 자원이 부족할 수밖에 없다. 대표적인 것이 바로 저소득층과 취약계층 등에 대한 지원이 주가 되는 보건복지 예산이다. 아이들 보육 및 육아 지원이나 저소득층과 장애인, 노인, 환자 등 취약 및 소외 계층에 대한 정부지원을 나타내는 사회지출(Social Expenditure) 비중 또한 굉장히 낮음을 설명했다. OECD국가 전체의 평균 사회지출 비중이 20%를 상회하고 있지만 한국은 OECD 평균의 3분의 1 수준에 머물고 있는 것이다. 그런데 현 정부는 이런 상황에서 산모신생아도우미 사업 등 상당 부분의 예산사업을 오히려 줄였다. 낭비성 건설토목 사업에는 예산을 탕진하면서 제대로 교육이나 육아, 보육 등에 돈 쓰는 것은 인색하기 짝이 없는 것이다. 정부가 써야 할 예산을 제대로 쓰지 않으니 일반 가정의 보육 및 교육비 부담은 너무나 클 수밖에 없다. 이런 마당에 집값 부담이라도 줄면 좋으련만 한국 정부는 다른 모든 나라들에서 잔뜩 부풀었던 부동산이 꺼지는데도 온갖 부동산 부양책을 통해 이를 가로막고 있다.


이제 무분별하게 콘크리트에 퍼붓던 돈을 사람에 투자해야 한다. 미래는 지식정보화시대, 창의경제 시대이다. 지식을 생산하고 정보를 가공하고 창의성을 발휘하는 주체는 사람이다. 이를 위해서는 사람에게 투자해야 한다. 그런데 인구 규모를 감안한 지표인 학생 1인당 공교육 지출 비중을 보면 한국은 초중등 과정과 대학과정 모두 OECD 하위권이라고 설명했다. 교육뿐만 아니라 인적자원을 키우는 데 필요한 문화, 복지 예산 등이 모두 OECD 최하위 수준이다.


이런 상황에서 현 정부는 인적자원 예산은 오히려 줄이고 있다. 노무현 정부 때 마련된 2007~2011년간 재정운용계획 상에서 인적자원개발 예산은 연 평균 5.5% 늘어나는 것으로 돼 있었으나, 현 정부 들어 마련된 2008~2011년 재정운용계획에서는 같은 예산의 증가율이 4.9%로 하향 조정됐다.


지금처럼 콘크리트에 투자하느라 사람에 투자하지 않는 구조로는 선진경제를 이룰 수 없다. 산업연구원조차 건설토목사업 위주의 경기부양책은 소득 증대와 고용 효과가 상대적으로 떨어진다는 점을 지적한 바 있다. 산업연구원이 2009년 5월 발표한 ‘경기부양책의 산업부문별 배분구조와 소득 및 고용창출효과’ 자료에 따르면 공공행정/건설/교육보건의 3대 정부지출부문 가운데 교육보건 부문의 고용창출효과가 재정투입비 10억원당 35.1명으로 30.8명인 건설이나 30.3명인 공공행정 부문보다 크게 높았다. 참고로 소득창출효과(승수)에서도 교육보건은 1.62로 공공행정(1.61)이나 건설(1.47)보다 높은 것으로 나타났다. 뿐만 아니라 정부지출 1조원을 3대 부문에 배분했을 때 나타나는 효과 또한 교육보건 부문(18.4~35.1명/10억원당)에 집중하는 것이 가장 효과적으로 나타난 반면, 건설부문(15.7~30.8명/10억원당)에 집중하는 경우 효과가 가장 낮은 것으로 나타났다. 이처럼 국책연구소조차 인정할 정도로 한국경제가 투자해야 할 방향은 이미 정해져 있다.


이제는 모두가 저렴한 비용으로 누릴 수 있는 질 좋은 교육을 만들어야 한다. 초중고 과정에서는 살인적인 입시경쟁에서 벗어나 창의성을 강화하는 교육을 만들고, 오히려 ‘경쟁의 무풍지대’인 대학이 경쟁하도록 해야 한다. 우리 아이들이 마음껏 몸과 마음을 키울 수 있는 더 많은 도서관을, 더 많은 문화공연장을, 더 많은 체육시설을 만들어야 한다. 대신 건물만 짓는 것이 아니라 양질의 도서를 비치하고 좋은 문화 및 체육 프로그램을 운영해야 한다. 이를 위해 뛰어난 프로그램 진행자와 독서 지도사와 트레이너들도 고용해야 한다. 그렇게 해야 콘크리트로 만들어진 딱딱한 사회가 아니라 아이들의 두뇌처럼 부드러운 사회를 만들 수 있다. 대한민국의 미래를 밝히는 가장 좋은 방법은 우리 자녀들의 능력을 키우는 데 투자하는 것이다.




*제가 '부동산 대폭락 시대가 온다'에 이어 1년 만에 새로 쓴 책 '위험한 경제학1-부동산의 비밀편'이 출간됐습니다. 2권 '서민경제의 미래'는 9월 25일경 출간됩니다. 많은 분들의 관심을 바랍니다.

 

 


 
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by 선대인 2009. 9. 9. 09:20
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  • The gioi thao duoc 2012.10.29 13:19 ADDR EDIT/DEL REPLY

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  • Cao lon 2012.10.29 13:19 ADDR EDIT/DEL REPLY

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  • May X Quang 2012.10.29 13:19 ADDR EDIT/DEL REPLY

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  • Thuc pham tang can 2012.10.29 13:20 ADDR EDIT/DEL REPLY

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  • Dinh duong 2012.10.29 13:20 ADDR EDIT/DEL REPLY

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  • Cam nang y duoc 2012.10.29 13:20 ADDR EDIT/DEL REPLY

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  • Nuoc mam 2012.11.09 15:56 ADDR EDIT/DEL REPLY

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  • Ruou vang 2012.11.09 15:57 ADDR EDIT/DEL REPLY

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  • Ngay cuoi 2012.11.09 16:03 ADDR EDIT/DEL REPLY

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금호건설 관계자가 평가위원에게 1000만원을 상품권으로 준 것을 해당 평가위원이었던 교수가 폭로한 것을 계기로 턴키입찰 비리에 대한 여론의 관심이 커지고 있다. 하지만 왜 이 같은 턴키 입찰 비리가 끊이지 않는 것일까. 물론 턴키 입찰 공사는 상위 6개, 좀더 넓게 잡으면 상위 10개 재벌건설업체들이 담합을 통해 막대한 폭리를 취하는 입찰방식이다. 한 마디로 노나는 공사라고 할 수 있다. 그렇게 엄청난 폭리를 취하도록 방치하는 공공발주 시스템 자체에 문제가 있다.

 

떡고물이 있는 곳에는 벌레가 꼬이는 법이다. 상위 재벌 건설사들 입장에서는 막대한 폭리를 취할 수 있다 보니 치열한 탈법, 불법 로비가 펼쳐지고 있다. 동남권 유통단지(가든파이브) 사건에서는 적게는 1,000만 원, 많게는 12,500만 원의 뇌물이 설계적격심의위원회 평가위원들에게 건네졌다는 게 검찰의 공소 내용이었다. 하지만 밝혀진 내용은 실제 이뤄진 탈법, 불법 로비 양상에 비하면 조족지혈(鳥足之血)이라는 것은 건설업계의 공공연한 비밀이다. 

 

이 같은 로비전 실태가 과거에 일부 드러난 적도 있다. 2003년 경찰청 특수수사과가 군장성들에게 뇌물을 준 혐의로 구속한 H건설 간부를 수사하는 과정에서 압수한 사내 문서를 보자. 공공부문 입찰업무 분석이라는 문서의 턴키입찰 심의위원 선정방식 개정 현황 및 당사업본부 대응전략이라는 항목에는 구체적인 로비 지침이 정리돼 있다. 기존 학계위원 관리체계를 중심으로 다른 직종의 심의위원까지 담당 지역별로 배분하되, 공무원이나 유관기관 업계의 경우 공사 수행과 관련해 직접 또는 과거 인연이 있는 사람들을 통해 관리하도록 하고 있다. 또 로비의 과정에 대해 밀접한 관계 형성 후 심의위원 선정대상 범위 유도→기초확정명단 입수 등을 통해 신속하고 효율적으로 접촉→입찰진행기간 중심의 주관부서와의 관계를 더 밀착관리 등으로 단계별로 언급해놓았다. 턴키공사 수주를 위해 대형 건설업체들이 얼마나 전방위적 로비를 펼치는 지를 보여주는 문건이었던 것이다.

 

문제는 이 같은 부패 및 비리 구조를 온존 시키는 강고한 기득권 구조가 버티고 있다는 점이다. 앞서 본 것처럼 공정위의 과징금은 이들이 담합해 경쟁을 제한해서 버는 폭리에 비하면 조족지혈이다. 공정위가 부과하는 과징금이 담합을 해서 버는 액수보다 훨씬 적다면 입찰담합은 끊이지 않을 것이다. 또한 한 건 하면 엄청난 부당수익을 올릴 수 있으므로 심사위원들을 향한, 불법도 불사하는 로비 또한 치열할 수밖에 없다. 더구나 담합을 해도 적발되지 않을 확률이 훨씬 높다면 더 말할 필요도 없다. 앞에서 본 지하철 9호선 1단계 공사 가운데, 911공구의 경우 입찰에 참여한 두 업체의 입찰가격이 불과 600만원밖에 차이 나지 않는다. 담합이 아니고서는 1,300억 원대 공사에서 입찰가격 차이가 0.00005% 차이밖에 나지 않는 것을 설명할 수 있을까? 실제로 건설업계 내부에서도 담합이 이뤄졌다는 소문이 파다했다. 그런데도 이 업체들은 공정위에 적발되지 않았다.

 

검찰이나 법원의 처벌 의지도 미약하기 짝이 없다. 검찰의 공소 형량이나 벌금 자체가 낮은데 재판부는 이마저도 제대로 수용하는 경우가 드물다. 예를 들어, 지하철 7호선 공사 담합 사건에 대해 당시 담당 재판부는 업체들간 담합 혐의는 인정하면서도 경쟁업체들을 컨소시엄에 참여시킨 것은 부당한 공동행위라는 검찰 주장에 대해서는 무죄를 선고했다. 지하철 7호선의 경우는 약과다. 동남권 유통단지 입찰 관련 1심 재판부는 2008 5 27일 검찰에 의해 기소된 혐의자 28명 전원에 대해 무죄를 선고했다. 건설산업기본법의 주체는 발주자와 발주자의 사용인이거나 발주자, 수급인, 하수급인과 같은 정도로 건설산업에 관련이 있는 이해관계인이지만 평가위원들은 이에 해당하지 않는다는 게 무죄 선고의 이유였다.

 

대통령의 특별사면 남발도 이 같은 부패 구조의 고착화를 조장하고 있다. 노무현 대통령은 2006 8.15광복절 특별사면을 통해 지하철 7호선 입찰 담합 업체 등 2006 8월 이전에 이뤄진 입찰 담합에 대해 면죄부를 줬다. 당시 서울시는 지하철 7호선 입찰 담합 업체들에 대한 행정처분을 검토했지만 물거품이 되고 말았다.

 

발주기관인 행정기관의 미온적 태도도 문제다. 행정관청은 입낙찰 과정에서 담합이나 뇌물 수수 등의 혐의가 드러날 경우 영업정지와 입찰참가자격 제한 등의 행정처분을 취할 수 있다. 건설산업기본법 상에는 행정기관이 1년 이내의 기간 안에서 영업 정지 처분을 내릴 수 있다. 또 국가계약법과 지방계약법 상에는 부정당업체에 대해 최고 2년까지 해당 행정기관의 입찰에 참가할 수 없도록 할 수 있다. 하지만, 지금까지 중앙 및 지방정부가 대형 건설업체들에 대해 행정처분을 내린 사례는 거의 없다. 지금까지 행정처분을 받은 경우는 소위 대부분 피라미 업체들이었다.

 

이런 식이다 보니 업체들은 아예 드러내놓고 담합과 불법 로비를 저지르고 있다.  예를 들어, 대우건설은 사천시청 신축공사와 아산시, 김해시 하수관거정비 민자유치사업, 지하철 7호선 연장 공사 등에서 모두 담합 혐의로 적발됐다. 대우건설뿐만 아니라 지하철 9호선 1단계에서 담합혐의로 적발된 현대산업개발이나 두산건설, 지하철 7호선 연장 공사에서 담합혐의로 적발된 대림산업, 현대건설, 대우건설, 삼성물산, GS건설, SK건설 등 6개사, 동남권 유통단지 입찰 공사에서 GS건설, 대우건설, 삼성물산, 현대산업개발, 대림산업, 포스코건설 등 대부분 상위 재벌 업체들이 되풀이해 담합을 저질러 공정위에 적발됐다. 하지만 이들은 부당이득에 비해 매우 가벼운 제재를 받고, 지하철 9호선 2단계와 용산 종합행정타운 사업까지 참여하고 있음을 알 수 있다. 이들 상위 재벌 건설사들에게는 법은 있으나마나 한 상태인 것이다.

 

 

 

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by 선대인 2009. 8. 8. 09:06
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    http://cwmpcts.org/353 http://cwmpcts.org/353

    http://mmilk.tistory.com/748 http://mmilk.tistory.com/748

금호건설 관계자가 평가위원에게 1000만원을 상품권으로 준 것을 해당 평가위원이었던 교수가 폭로했습니다.  그 교수에 따르면 자신에게 상품권을 건네준 관계자는 "회사에서 심사위원들에게 사례하는 액수가 정해져 있는데 이것(1천만 원)은 1차분이고, 다음주에 상무가 직접 와서 나머지 액수를 드릴 것"이라고 말했다고 하는군요. 아마 나중에 수천만원은 더 주겠죠. 그리고 금호건설이 이 평가위원에게만 줬을까요. 모든 평가위원들에게 줬을 것입니다. 그리고 업체들은 사후뿐만 아니라 사전 관리도 하는데, 금호건설뿐만 아니라 같이 경쟁했던 다른 입찰 참가업체도 사전 로비를 했을 것입니다. 이뿐만 아닙니다. 이 같은 평가위원들 수는 서울시의 예상 명단 1800명, 국토해양부 예상 명단 3000명 정도 됩니다.  그런데 좀 규모 있다는 건설업체들은 이들 평가위원들 거의 전부를 평소에 각종 학연, 지연, 혈연을 통해 '관리'하고 있습니다. 여기에 쓰이는 로비자금(사실상 뇌물액)만 해도 어마어마한 돈입니다. 결국 이번에 드러난 것은 빙산의 일각 중에서도 일각일 뿐입니다.



제가 여러 차례 설명한대로 재벌 건설업체들이 독식하는 턴키입찰 공사들은 이런 로비전이 가장 크게 벌어지는 판입니다. 공사 한 건 따면 재벌업체들 입장에서는 큰 공사의 경우 가만 앉아서 1000억원 정도가 남으니까요. 예를 들어, 우리 연구소가 있는 일산에 지어지는 제2킨텍스의 경우 3500억원짜리 공사인데, 이 가운데 1000억원 이상은 공사를 수주한 현대건설 컨소시엄이 가만히 앉아서 먹게 돼 있습니다. 이렇게 중앙정부와 지자체들이 각종 공사로 엄청나게 퍼주고 있는데 건설업체들이 가만 있겠습니까. 온갖 로비를 다 펼칠 수밖에요. 그런데 이런 사례가 적발돼봐야 처벌이라도 제대로 이뤄지나요. 서울 지하철 7호선 턴키공사에서 담합사실이 적발됐지만, 노무현 대통령 시절 사면으로 아무런 처벌 없이 넘어갔지요. 서울 동남권 유통단지(가든파이브)공사의 경우에도 평가위원들이 건설업체들로부터 금품을 수수한 사례가 적발돼 검찰이 기소했지만(아주 가볍게), 그 마저도 법원이 '평가위원들은 공무원이 아니다'며 무죄를 선고했습니다. 중앙정부나 지방정부도 이런 뇌물 수수 업체들에 대해 부정당행위 업체로 입찰참가제한이나 영업정지 등의 처분을 내려야 하는데 아무도 손을 대지 않습니다. 경제에 미치는 악영향이 크다는 핑계를 대면서요. 이렇게 버젓이 금품이 오가는데도 아무런 행정적 제재도, 사법적 처벌도 받지 못하니 건설업체들이 이런 부패관행에서 벗어나겠습니까. 오히려 현 정부는 경인운하, 4대강, 보금자리주택, 새만금사업 등 온갖 사업을 턴키로 발주해 이런 판을 키워주고 있습니다. 아마도 현재 벌어지는 대규모 건설토목 사업들 진행 과정에서 엄청난 뇌물 수수가 이뤄지고 있을 것입니다.



그런데 이런 만연한 부패를 그냥 방치하고 있으니 피해는 결국 일반 국민들에게 돌아옵니다. 민간 부문에서는 엄청난 고분양가 거품으로, 공공 부문에서는 엄청난 혈세 낭비로 이어지고 있는 것입니다. 건설업계의 부패와 공공사업 발주 시스템만 손보아도 매년 수십조원의 혈세를 아끼고, 부동산 거품을 빼는데도 크게 기여할 수 있을 것입니다. 그런데 지금의 건설업체-정부 관료-정치인들로 이뤄진 '철의 삼각동맹'들은 이를 고칠 생각이 없습니다. 왜냐하면 자신들의 기득권을 유지시켜주는 자금줄이 여기에서 나오니까요. 물론 대부분의 평가위원들이라고 하는 건설토목 관련 교수들도 마찬가지입니다. 사실 위의 평가위원만 돈 받았겠습니까. 지금껏 거의 모든 입찰건에서 대부분 평가위원들이 돈 받아쳐먹고 입 다물고 있었던 것입니다. 결국 국민의 고혈을 짜내 소수의 기득권 세력들이 자신들의 권력과 금력을 키우고 있는 구조입니다. 이 같은 기득권 구조를 혁파하지 않고서는 대한민국은 절대 다시 태어날 수 없다고 저는 확신합니다. 저는 이 같은 기득권 구조를 혁파하는 것을 제 일생 일대의 목표 중 하나로 삼고 있습니다. 많은 분들이 함께 노력할 수 있기를 진심으로 바랍니다.

 

 아래는 관련 내용을 보도한 뷰스앤뉴스 기사입니다. 참고바랍니다.

 

금호건설, '양심 교수'에게 세게 걸렸다!
입찰심사 교수에 돈 건넨 사실 드러나자 "영업팀장 개인돈"
2009-08-05 16:27:54 의견보내기 기사프린트 기사모으기

경기도 교하신도시 센터 공사의 입찰 심사를 맡은 교수에게 금호건설이 거액의 뇌물을 건넨 사실이 드러나 파문이 일고 있다.

파주시와 조달청이 발주한 이 공사의 심사위원으로 참여했던 서울 Y대 공대 이 모(59) 교수는 5일 기자회견을 갖고 금호건설 관계자로부터 받았다는 1천만원 상당의 상품권과 녹음 파일을 공개했다.

이번 공사는 추정 수주액이 560억원 상당으로 금호건설을 비롯해 국내 대형 건설업체 3곳가 치열한 입찰 경쟁을 벌인 결과, 지난달 17일 심의회에서 금호건설이 공사권을 따낼 수 있었다.

이 교수는 최종 낙찰을 받은 금호건설의 한 영업 팀장이 지난달 28일 자신의 교수 연구실로 찾아와 "교수님 덕분에 점수 차가 좀 나서 은혜를 갚는 차원에서 준비했다"며 10만 원짜리 백화점 상품권 100장을 건내줬다고 폭로했다.

녹취에 따르면 금호건설 팀장은 이 교수에게 "회사에서 심사위원들에게 사례하는 액수가 정해져 있는데 이것(1천만 원)은 1차분이고, 다음주에 상무가 직접 와서 나머지 액수를 드릴 것"이라고 말했다.

이 교수는 이같은 사실을 폭로한 뒤 "국내 건설업계는 실력이 아니라 로비를 누가 잘하느냐에 따라 시공사가 선정되는 풍토가 있고 적발되더라도 처벌 강도가 낮다. 이런 관행을 없애고자 하는 마음에 담당 직원과의 대화를 녹취했고 상품권도 받아뒀다"며 "오늘 오후 검찰에 관련 사실을 고발할 예정"이라고 밝혔다.

그러나 금호건설 측은 상품권을 건낸 사실을 인정하면서도 "영업팀장 개인 돈으로 사례한 것으로 알고 있으며 진상을 파악 중"이라고 궁색한 해명을 했다.

파주시는 파문이 일자, 금호건설에 대한 발주를 취소하는 방안을 적극 검토중인 것으로 알려지고 있다.

최근 오너들의 '형제의 난'으로 어지러운 금호그룹 산하 금호건설이 이번엔 양심교수에게 호되게 걸린 양상이다.

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.


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경인운하 공사가 착공식도 없이 시작됐다. 경인운하 사업을 맡고 있는 수자원공사측은 얼마 전 경인운하 관련 공청회에 일반인의 출입을 막는 ‘자물쇠 공청회’를 연 바 있다. 환경영향평가도 요식행위처럼 뚝딱 3개월만에 해치웠다. 현 정권이 내세우는 것처럼 그렇게 꼭 해야 하는 사업이라면 왜 이렇게 떳떳하지 못한지 모르겠다. 마치 부잣집 담을 넘는 ‘밤손님’의 행태처럼 느껴진다. 


지난달에는 경인운하 사업에 지난 1월 확정된 정부 추정 사업비보다 3800억원 정도가 더 들어갈 것으로 추정된다는 기획재정부의 내부보고서 내용이 보도됐다. 재정부 내부 보고서대로라면 이 사업의 비용편익(B/C) 비율이 1이하로 떨어져 사업의 경제성이 없다는 결론이 나온다. 고속도로로 한 시간 거리인 곳에 물류를 수송하기 위해 운하를 판다는 사업에 애초부터 경제성을 따지는 것부터가 한심스러운 일이다. 


거꾸로 어떻게든 경인운하 사업을 하기로 작정한 ‘불도저 정부’에게 경제성을 따지는 것부터가 무의미한 일이다. 다만 이 같은 토건사업을 통해 현 정부가 얼마나 많은 국민 세금을 낭비하는지, 그리고 그 속내가 무엇인지는 국민들이 알아야 한다. 결론부터 말하면 정부는 현재 예정된 경인운하사업 6개 공구의 총공사비 추정가격 1조 3500억원의 약 30% 정도인 4000억원을 낭비하게 된다. 경인운하사업을 턴키입찰(설계 시공 일괄입찰) 방식으로 발주하기 때문이다.


왜 그럴까? 짧은 지면에 자세히 설명하기는 어렵지만, 턴키입찰 방식은 현재 예산 낭비와 건설업체간 담합구조의 핵으로 자리 잡고 있다. 상위 10개 재벌건설사들은 설계비용에 들어가는 거액의 선투자 비용을 시장 진입장벽으로 활용, 지금까지 턴키 입찰 물량을 거의 싹쓸이해왔다. 그러면서 그들은 각종 턴키입찰에서 철저한 가격 담합을 통해 경쟁입찰에 비해 평균 30% 가량 높은 추정공사비의 95~98% 수준에서 공사를 수주했다. 건설업체들간 경쟁하게 하면 아낄 수 있는 돈 30%를 낭비했다는 뜻이다. ‘떡고물’이 워낙 많다 보니 담합과 뇌물 수수 등 부패의 온상이었다.  


이명박 대통령은 서울시장 재임 시절에도 턴키사업을 남발했다. 청계천사업, 동남권 유통단지(가든파이브), 지하철 9호선, 지하철 7호선과 지하철 3호선 연장구간 등을 모두 턴키로 발주했다. 심지어 일반 주택단지를 만드는 은평뉴타운사업조차 턴키로 발주했다. 그 결과 부작용도 심각했다. 7000억원에 할 수 있었던 가든파이브에 1조원 이상이 들어간 결과 고분양가 때문에 상가 입점이 극히 부진한 상태다. 은평뉴타운은 과다한 토지보상금과 더불어 턴키 입찰을 통한 사업비 과용으로 후임자였던 오세훈 시장 초기 고분양가 논란을 불러일으켰다. 이렇게 진행됐던 지하철 9호선, 지하철 7호선 연장구간 등에서는 업체들간 담합이 드러났고, 청계천사업과 가든파이브 사업에서는 각종 비리 사건이 불거지기도 했다. 심지어 청계천 사업 추진 과정에서 양윤재 전 서울시 부시장(현 정부 들어 이명박 대통령의 특별사면으로 풀려난 뒤 장관급 대우를 받는 국가건축정책위원회 위원으로 임명됐다)이 구속되기도 했다. 이런 과정에서 낭비된 예산만 줄잡아 1조원 가량은 될 것이다. 그렇기에 이 대통령이 서울시장 시절 예산을 절감했다는 주장을 들으면 헛웃음밖에 나오지 않는다.


이명박 대통령은 서울시장 시절 행태를 이제 전국 단위에서 되풀이하고 있다. 당장 경인운하사업뿐만 아니라 새만금사업, 울산-포항간 고속도로, 호남고속철도 등 대규모 토목사업 대부분이 턴키 공사로 예정돼 있다. 재벌건설업체들은 벌어진 입을 다물지 못하고 있다. 고분양가로 마구잡이 주택사업을 벌였다가 미분양에 물려 극심한 자금난에 시달리던 건설업체들이 시장의 채찍질은커녕 정부의 퍼주기 예산으로 희희낙락하고 있는 것이다.


현 정부가 말로는 ‘서민경기 부양’이니 ‘일자리 창출’이니 내세우지만, 결국 세금으로 재벌건설업체들을 위해 차리는 푸짐한 잔칫상이라는 것을 건설업계는 너무나 잘 안다. 이처럼 현 정부 ‘삽질경제’의 이면은 바로 부패경제, 반칙경제, 불공정경제인 것이다. 이 같은 이면을 들키지 않으려니 사업 추진 과정이 밤손님 행태를 닮아 가는지도 모르겠다.

 

 

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며칠 전 한나라당 원내대표인 홍준표 의원이 재발의한 이른바 ‘반값아파트’ 법안(토지임대부 분양주택 공급 촉진을 위한 특별조치법)이 4월 임시국회에서 통과돼 이르면 9월부터 아파트 분양이 이뤄진다고 한다. 홍의원이 주장하는 '반값아파트' 법안이 얼마나 기만적인지 알려면 필자가 아고라에 쓴 글(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=590951&pageIndex=1&searchKey=daumname&searchValue=케네디언&sortKey=depth&limitDate=0&agree=F)을 먼저 참조하기 바란다. 하지만 홍 의원의 '반값 아파트' 주장이 얼마나 허구적인지는 진정한 의미의 '반값 아파트'를 어떻게 공급할 수 있는지를 살펴보면 더욱 여실히 드러난다. 이 글에서는 진짜 '반값 아파트'를 어떻게 공급할 수 있는지 살펴보자.

진짜 '반값 아파트'를 공급할 수 있는 단서는 바로 현행 공공택지 및 신도시 개발사업 과정에서 발생하는 막대한 개발이익이 배분되는 구조에 있다
. 지금까지 공공택지와 신도시에서 공동주택이 공급되는 과정에서 발생하는 개발이익은 땅주인과 거주자, 개발 공기업(토공, 주공 및 각 지방개발공사), 시행사, 설계사, 시공사 및 투기세력 등에 배분돼 왔다. 그런데 이들 공공택지나 신도시 지역에서 공급돼온 분양주택의 분양가 가운데 택지비와 건축비가 전체의 90%가량을 차지한다 

 

우선, 신도시개발 발표 시점 이전부터 각종 투기 행위로 인해 땅값이 부풀려져 투기자들과 기존 땅주인들에게 용지보상 과정에서 개발이익의 상당 부분이 돌아간다. 또한 토공과 주공 등이 택지를 조성하는 과정에서도 막대한 차익을 남긴다. 이 같은 공공택지를 분양 받은 시행사나 민간 건설업체들은 각종 금융비용이나 마케팅, 민원처리비 등의 명목으로 건축비를 잔뜩 부풀린다. 여기에 시공을 맡은 민간 건설업체들은 시공원가라고 할 수 있는 직간접공사비와 본사관리비 이윤도 모자라 실체가 불분명한 브랜드가치, 준공보증에 대한 리스크 비용 등 각종 명목을 붙여 폭리를 취해왔다.

 

그런데 국토해양부(과거 건설교통부 포함)는 이 같은 과도한 건축비를 제어하기는커녕 건설업계가 주장하는 건축비를 거의 그대로 인정해 기본형 건축비를 마련하는 등 오히려 부풀려진 건축비를 제도적으로 정당화해주었다. 그리고 분양가가 높아지면 여론 무마용으로 분양가를 주변시세보다 낮게 책정해 주택을 분양 받은 당첨자들이 로또 이익을 얻을 수 있다는 환상을 심어줌으로써 투기를 조장했다.

 

요약하자면, 아래 <도표1>에서 보는 것처럼 공공택지와 신도시개발 과정에서 부풀려진 막대한 개발이익을 투기세력과 땅주인, 건설 공기업, 시행사, 민간 건설업체, 아파트 분양당첨자들이 나누어 먹고 정작 수혜자가 돼야 할 일반 무주택 서민들은 집에서 쫓겨 나거나 높은 전월세 임대료에 허덕이는 구조였던 것이다.

 

         <도표1> 분양위주 주택정책의 개발이익 분배구조와 개선 방향

 

    () KSERI 작성

 

 

이처럼 비정상적으로 배분돼온 개발이익 전부를 흡수해 공공 영구임대주택의 임대료 인하로 환원한다면 깜짝 놀랄 정도의 저렴한 임대료로도 충분히 사업성을 확보할 수 있게 된다. 구체적으로 정부가 별도의 대규모 재정을 투입하지 않고 공공 영구임대사업을 할 수 있는 방안을 구체적으로 설명해보기로 하자.

 

먼저 국민연금이나 국민주택기금과 같은 공공기금 등 공익사업자 또는 영구임대아파트 사업 의향을 가진 은행, 증권사, REITs, 보험사 등 민간투자기관 등을 공익사업자로 정부가 지정한다. 그리고 민간건설업체는 공공이나 민간의 공익사업자가 발주하는 주택건설 공사만을 맡아 공급하면 된다. 이렇게 하면 기존의 정부 택지개발건설업체 분양주택 시공이라는 선분양 구조 하에서 지금까지 건설업체가 금융조달과 주택시공 기능을 동시에 수행하던 문제점도 해결할 수 있다. 즉 투자재원 확보는 공익사업자인 금융투자기관이, 주택건설은 건설업체가 각각 분담함으로써 영구임대주택을 대량 공급할 수 있게 된다. 공익사업자는 건설업체에 발주한 주택건설 단가를 낮추고 품질관리를 더욱 효과적으로 할 수 있는 장점도 있다.

 

2004년부터 추진하여 문제가 되고 있는 판교신도시 개발의 경우를 예로 들어보자. 2006 1차 분양 당시 판교신도시에 공급되는 25,000가구 아파트를 전부 분양할 경우 총 개발비용은 6조원, 분양가는 8조원(택지비 5조원+건축비 3조원) 가량으로 추정되었다. 또 당시 분당지역 시세를 기준으로 한 판교신도시 25,000가구의 총 시세는 13조원 가량으로 추산되었다. 이 경우, 판교신도시 개발에서 발생하는 총 개발이익은 주택건설 개발이익 2조원(분양가 8조원- 개발비용 6조원)과 분양 시세차익 6조원(=13조원-8조원)의 합계인 8조원이 된다.

 

공익사업자로 지정 받은 금융투자기관 등은 전체 개발비용 6조원의 투자재원을 투입해 판교신도시에 공급되는 전체 영구임대주택을 소유하게 된다. 대신 공익사업자인 금융투자기관은 개발이익 8조원을 영구임대아파트에 입주하는 무주택서민들의 임대료 인하로 환원해주는 것이다. 대신 공익사업자인 투자기관들은 자신들이 투자한 6조원에 대한 적정 투자수익률만 확보하면 된다. 이렇게 하면 정부는 민간 금융기관 등의 투자재원을 활용해 충분히 저렴한 임대료의 영구임대주택 공급을 확대할 수 있다. 건설업체는 적정마진을 보장 받는 주택건설 물량을 확보할 수 있게 된다. 모두가 윈-(win-win) 할 수 있는 사업구조인 것이다 

 

공익사업자로서 국민연금기금을 가정하여 영구임대아파트의 사업성에 대해 구체적인 시나리오 분석을 해보자.

 

2006년 당시 국민연금 전체의 평균투자수익률은 5% 정도였다. 이를 바탕으로 공익사업자인 국민연금의 영구임대아파트 투자수익률을 5%로 간주하고, 은행예금이자율은 4%로 가정하자. 공익사업자의 평균투자수익률과 예금이자율은 상호 연동하는 관계에 있다고 할 수 있으며, 그때그때 경기사정에 따라 바뀔 수 있는 변수다. 즉 은행 예금이자율이 높아지면 공익사업자의 평균투자수익률도 높아지고, 반대로 이자율이 낮아지면 투자수익률도 낮아지는 구조인 것이다. , 논란이 있을 수 있으나 여기서는 판교신도시 지역의 아파트 매매시세 및 전세가는 분당지역과 동일한 것으로 가정하기로 한다.

   이 같은 조건 하에서 공급되는 집값을 얼마나 낮출 수 있는지 살펴보자. 결론부터 말하면
기존의 택지 공급 및 시공 과정을 근본적으로 고친다면 일반인들은 도저히 상상하기 힘든 수준까지 싼 값의 주택을 얼마든지 공급할 수 있다
 

우선, 택지비를 얼마나 낮출 수 있는지를 한 번 살펴보자. 토지공사가 밝힌 판교신도시 토지조성원가는 용지보상비 3.7조원과 택지 조성비 4.3조원으로 총 8조원으로 나타나고 있다. 사실 용지보상비도 감정평가제도의 개선과 토지수용 및 보상체계를 바꾸면 더 낮출 수 있지만, 일단 토지공사의 용지보상비를 그대로 인정하기로 하자. 판교신도시의 총 개발면적이 약 281만평이므로 평당 용지보상비는 약 132만원 정도다. 하지만 용지조성비 4.3조원은 터무니없이 부풀려진 것이다. 용지조성비 4.3조원 가운데는 판교신도시와 서울 등을 연결하는 교통인프라 건설비용이 2.1조원 포함돼 있으므로 실제 용지 조성비는 2.2조원인 셈이다. 이를 판교신도시 총 개발면적 281만평으로 나눠보면 평당 약 78.3만원가량이다. 그런데 실제로 민간토목업체를 이용해 용지를 조성하면 해당 업체에 충분한 마진을 인정해주고도 평당 25만원이면 충분하다. 결국 토지공사가 방만한 조직 유지를 핑계로 용지조성 과정에서 가져가는 개발이익만 평당 53.3만원, 판교신도시 전체 용지에서만 약 1.5조원이나 되는 셈이다.

 

사실은 용지 조성비는 단 한 푼도 안 들어가도 된다. 왜냐하면 대지를 메우고 복토하는 등의 용지조성 작업 자체가 불필요하기 때문이다. 정부가 업체에 제공하는 토지는 당초에는 거의 다 논밭으로 연약지반이다. 그런데 이 연약지반을 메운다면서 토공은 야산을 깎는 등 환경을 파괴해가면서 농지를 메운 다음 건설업체에 판매한다. 그런데 건설업체들은 이처럼 정부가 잔뜩 메워놓은 흙을 도로 파내는 터파기 공사를 진행한 다음 지하골조 공사부터 시작한다. 한 마디로 토공은 전혀 필요 없는 대지조성 공사를 해 막대한 개발이익을 취하는 핑계로 삼는 한편 택지비용만 올리고 있는 셈이다. 사실 토공 등이 용지조성 작업을 하지 말고 용도별로 일정한 구획을 표시해 택지를 공급하면 되는 것이다. 또한 토지공사가 용지조성비에 포함한 교통인프라 건설 비용도 이용자 부담으로 교통인프라 건설을 추진한다면 사실 한 푼도 들일 필요가 없는 돈이다 

 

이렇게 따질 경우 판교신도시의 용지조성원가는 용지보상비 3.7조원이면 된다. 이럴 경우 평당 132만원에 택지를 공급할 수 있다. 여기에 판교신도시 아파트 단지의 평균 용적률 165%를 적용하면 아파트 평당 공급되는 용지비는 80만원에 불과하다. 즉 용지개발이익을 모두 공공 임대료로 환원한다면 평당 용지비는 80만원이면 된다는 얘기다. 위에서 예를 든 32평형 아파트의 경우라면 택지비로 불과 2,560만원밖에 들지 않는다는 것이다.

 

이번에는 건축비를 살펴보자. 정부는 2006년 판교신도시에 적용되는 기본형 건축비를 소형주택의 경우 평당 341만원, 중대형주택은 평당 369만원으로 고시했다. 각종 가산비용까지 감안할 경우 민간 건설업체들이 평당 500만원까지 건축비를 부풀릴 수 있도록 허용해준 것이다. 실제로 판교신도시에서 민간 건설업체들이 분양한 아파트들이 밝힌 건축비의 대부분은 평당 400만원대 후반이었다 

 

하지만 이 같은 건축비는 터무니없이 부풀려진 것이다. 실제로 현재 시중에서 아파트 건축하도급 공사를 발주하면 평당 250만원이면 공사를 하겠다는 업체들이 줄을 선다. 이들 하도급 업체들은 평당 250만원에도 최소 20% 이상의 마진을 남길 수 있다고 자신한다. 흔히 말하는 웬만한 강남 고급아파트에 사용하는 각종 마감재를 다 사용해도 그렇다는 말이다. 또한 이 같은 건축비에는 지하층이나 주차장, 주변 조경공사 비용 등을 모두 포함한 것이다. 건설업계 사정을 잘 모르는 일반인들은 삼성이나 현대 같은 건설대기업이 짓는 것과 하도급 업체가 짓는 것에는 아파트 품질에서 차이가 있지 않느냐고 할 수 있다. 하지만 건설대기업들도 아파트를 직접 짓는 게 아니라 결국 하도급업체를 선정해 시공을 맡긴다는 점을 감안하면 전혀 다를 것이 없다. 따라서 평당 건축비를 250만원으로 잡는다면 32평형의 경우 8,000만원이면 된다.

 

이처럼 32평형 아파트의 경우 택지비 2,560만원에 건축비 8,000만원을 더한 다음 감리비와 설계비 등 기타 비용 10% 정도를 더 감안할 경우 32평형 아파트의 총 분양가는 11,616만원이면 충분하다. 이 같은 분양원가를 바탕으로 영구임대사업을 전개할 경우 아래 <도표2>에서 확인할 수 있는 것처럼 상상을 초월할 정도의 임대사업 수익이 발생한다. 국민연금은 영구임대주택을 소유하는 순간 곧바로 43,919만원의 시세차익을 누릴 수 있으며, 이 시세차익을 임대료로 환원할 경우 입주자 임대료는 월 -134.6만원까지 낮출 수 있다. 이론적으로는 입주자에게 임대료를 받는 것이 아니라 월 134.6만원까지 생활비를 지급해도 손해가 나지 않는다는 의미다.

 

이 경우 정부는 입주자에게 저렴한 수준의 임대료를 받은 돈까지 합쳐 향후 지속적으로 영구임대주택사업을 확대해갈 수 있는 막대한 기금을 축적할 수 있다. 또는 여기에서 발생한 재원을 축적해 영구임대주택 입주 혜택을 받지 못하는 저소득층을 대상으로 상당액의 주거보조비를 매월 지급해줄 수도 있다.  

또한 향후 집값이 대폭 하락해 시세차익이 준다고 해도 여전히 임대주택사업이 성립하게 된다.

 

                       <도표2>

 

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  위 사례에서 성남 분당의 32평형 아파트 시세가 2억 원까지 하락하고 전세임대료가 매매 시세의 60% 수준인 1 2,000만원까지 하락한다고 가정해보자. 그 경우에도 아래 <도표 3>에서 볼 수 있는 것처럼 충분히 사업이 성립함을 알 수 있다. 이론적으로는 주변 시세가 약 15,000만원까지 떨어져도 사업이 성립하는 것으로 나타난다. 주변 주택시세가 떨어지면 일반적으로 용지 보상비 또한 떨어져 분양원가를 더욱 낮출 수 있다는 점을 감안하지 않더라도 그렇다. 설사 시세가 15,000만원 이하로 폭락한다고 해도 이미 집값 안정이 필요 없을 만큼 시세가 충분히 낮아졌다는 것을 의미하므로 적절한 시점에 국민연금이 임대주택을 주택시장에 매매용으로 내놓아도 무방하다.

 

                 <도표3> 주택가격 폭락시의 사업성 분석

 

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  위에서 본 것처럼 정부와 정치권이 공공주택정책의 목표를 분명히 하고 공익성을 강화하면서 그 목표를 달성할 최적의 방법을 찾는다면 저렴하고 쾌적한 영구임대주택을 얼마든지 공급할 수 있다. 물론 이 같은 사업구조를 만들기 위해서는 공익사업자에 대한 법적 근거 마련과 토지보상, 감정평가, 감리제도, 금융기관 공사보증 제도, 하도급 구조, 건설업역 제도 등 건설산업 제도 전반의 개혁이 병행된다면 그 효과는 엄청나게 확대된다.

 

노무현정부도 그랬지만, 지금의 이명박정부는 더더욱 그럴 의지도, 그래야 한다는 문제의식조차도 없어 보인다. 이렇게 집값 거품을 완전히 뺄 수 있는 방법이 있는데도 말이다. 이들의 무지가 엉터리 정책남발과 도덕적 해이의 근원이다. 무지하면 정치를 하지 말아야 하며 관료 짓을 그만 두어야 한다. 그런데 현 정부는 도시계획에 대한 조금의 고려도 없이 마구잡이로 그린벨트를 해제하고 무작정 용적률을 올려 분양가를 겨우 15% 내리겠다는 것으로 생색을 낸다. 한나라당 준표 원내대표는 이미 수십 년 전 서울시 시유지에 지은 서울 회현동이나 용강동 시민아파트 사례를 볼 때 실패한 것으로 드러난 토지임대부 분양주택을 반값 아파트라고 떠벌리며 국민들을 기만하고 있다.

 

이들에게는 한국경제의 성장잠재력 확충과 자식세대의 미래는 안중에도 없다. 오로지 자신들의 권력욕과 사리사욕 그리고 무지를 부끄럽게 생각하지 않는 후안무치만이 있을 뿐이다.

 


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  최근 정부 여당은 부동산 문제와 관련해 겉보기에는 정반대 방향의 정책들을 잇따라 내놓고 있다. 한편에서는 한나라당 홍준표 원내대표가 ‘반값 아파트’로 포장한 토지임대부 정책을 다시 들고 나왔고, 이명박 대통령이 나서 “집값은 지금보다 더 내려가야 한다”고 말하기도 했다. 하지만 다른 한 편에서는 양도소득세 완화와 투기지역 해제, 강남 재건축 규제 완화, 미분양 아파트 매입 등 집값 거품을 떠받치기 위한 부동산 투기 조장책들을 계속 남발하고 있다. 심지어 3불정책을 사실상 무력화해 서울 강남 학군이 상대적으로 유리하도록 만드는 등 교육정책까지 집값 거품 떠받치기에 이용하고 있을 정도다. 그러다 보니 일부 아고라 네티즌들조차 현 상황을 어떻게 봐야 할지 헛갈리는 것 같다.


우선, 이 문제에 대해 언급하기 전에 홍준표 의원이 재발의한 이른바 ‘반값아파트’ 법안이 얼마나 기만적인지부터 살펴보자. 이 법안의 실제 효과를 알 수 있어야 겉으로는 무주택 서민을 위하는 척 포장하는 현 정권의 속내를 알 수 있고, 진짜 의도는 결국 집값 거품 떠받치기라는 것을 알 수 있기 때문이다.


이른바 ‘반값 아파트’라고 불리는 ‘토지임대부 분양주택 공급 촉진을 위한 특별조치법(이하 토지임대부 주택법)’이 2월 임시국회에서 국회 본회의까지 상정됐으나 여야간 밀고당기기 끝에 결국 통과하지 못했다. 하지만 이 법안을 발의한 홍준표 의원이 여당 원내대표라는 점을 감안하면 이 법안은 4월 임시국회에서는 통과될 가능성이 높아 보인다.


토지임대부 분양방식이란 토지 소유권은 국가 또는 토공 등 공공단체가 갖고 그 토지 위에 짓는 주택만 개인에게 분양하도록 하는 주택 공급방식을 말한다. 이 경우 사람들은 아파트 건물만을 소유하고 토지 임대료를 내게 된다. 그런데 이 같은 토지임대부 분양방식은 주택 투기를 막거나 주택가격 하락에 전혀 기여하지 못한다. 왜냐하면 토지임대부 분양방식은 로또식의 시세차익을 없애는 방안이 결코 아니기 때문이다. 오히려 경우에 따라서는 투기를 더욱 부추길 수 있다. 


그 이유를 보자. 토지임대부 분양방식이란 A와 B가 공동 투자하여 아파트 한 채를 지어 ‘공동소유’ 하는 것과 마찬가지다. 예컨대 100m2(30평형) 아파트의 택지가격이 1억5,000만원이고 아파트 건축비가 1억5,000만원이라고 하자. 그 경우 아파트 분양가는 3억원이 된다. 토지임대부 분양방식은 B가 단지 토공으로 바뀔 뿐으로 주택에 대한 공동소유 방식에 불과하다는 것을 알 수 있다.


  그런데 A와 B가 공동 소유한 아파트의 바로 옆에 사실상 똑같은 아파트 매매가가 5억원이라고 하자. 그러면 A와 B가 공동 소유한 아파트의 시세는 얼마일까? 당연히 옆집 C가 소유한 아파트의 매매가인 5억원이 될 것이다. 만일 두 아파트 가격이 다르다면 무위험 차익을 얻기 위한 재정거래(arbitrage)가 생길 것이다. 뿐만 아니라 토지임대부 주택을 분양 받은 사람은 주택건물에 대한 지분만 소유한 채 매월 토지 사용 임대료를 내야 한다. 이런 점에서 토지임대부 분양은 주거비용을 싸게 해주는 방식도 아니다. 이런 점에서 토지임대부 분양주택은 주택 가격을 낮추는 효과가 전혀 없다고 할 수 있다. 바로 이런 이유 때문에 반값 아파트 방식은 ‘반쪽 사과’라는 비판이 나온 것이다.


더구나 토지임대부 분양주택은 주택을 분양 받은 사람이 소유권을 행사할 수 있도록 되어 있다. 이런 점에서 시세차익을 노리는 투기를 억제하는 효과도 없다. 경우에 따라서는 오히려 투기를 더 조장할 수도 있다. 토지임대부 분양방식의 경우 토지에 대한 토공의 권리 행사는 제한되는 반면 주택에 대한 시세차익이 발생할 경우 그 권리는 A가 일방적으로 행사할 가능성이 높기 때문이다.


또한 가치가 그대로 보전되는 토지와 달리 시간이 갈수록 주택 가치는 감소할 수밖에 없다. 이 경우 10년, 20년 후에 주택을 전매한다고 할 때 시세는 어떻게 나누어야 할까? 또 약 40년 후에 건물의 내구연한이 다 되어 건물가치가 0이 된다고 하면 그때 주택소유주의 권한을 어느 정도 인정해야 할까? 결국 모든 토지임대부 분양주택의 매매 시 토지가격 및 시세차익 배분과 관련해 극심한 혼란과 분쟁에 빠지지 않을 수 없다.


사실 토지임대부 주택법안을 발의한 홍준표 의원의 그간 행태를 생각하면 토지임대부 분양방식의 미래는 쉽게 미루어 짐작할 수 있다. 홍의원은 지난해 총선 이후 당분간 뉴타운 추가지정을 하지 않겠다는 오세훈 서울시장에 맞서 뉴타운 추가지정을 강력히 압박했던 대표적 인물이다. 당시 홍의원은 “뉴타운은 원래 주거환경 개선을 통해 집값을 올리기 위한 사업”이라고 주장했다. 그는 또 “뉴타운 개발을 하면 부동산 값이 오르는 것은 당연하다. 강남은 규제하더라도 강북 부동산 값은 좀 더 올려 키를 맞춰야 한다”고 주장하기도 했다. 홍의원이 지역구로 있는 서울 동대문구 주민들을 비롯해 강북 주민들 처지에서 들으면 반겼을지도 모르겠다. 하지만 이는 그가 서민 주거 안정과 집값 안정이라는 주택정책의 목표에 대한 최소한의 인식조차 갖지 않고 있음을 단적으로 보여주는 발언이라고 할 수 있다.


집값을 올려 시민들의 불로소득을 늘리는 것이 공공 주택정책의 목표인 것처럼 주장하는 사람이 여당의 중진이라니 한심할 뿐이다. 주택정책의 목표가 무엇인지도 제대로 이해하지 못하고 지역 유권자들의 탐욕만을 부추기는 데에만 급급한 홍의원이 집권 여당의 원내대표라는 것은 지난 몇 년 동안 한국의 부동산 정책이 왜 실패에 실패를 거듭했는지를 단적으로 보여주는 증거라고 할 수 있다.


주지하는 바와 같이 이명박 대통령과 한나라당은 글로벌 부동산버블 붕괴와 금융위기가 진행되고 있는 상황에서도 아파트 값을 올리겠다는 사기적 공약으로 대통령과 집권당이 되었다. 그리고 지난 1년 동안 거의 오로지 부동산가격을 올리거나 지탱하는데 모든 정책을 올인 해왔다. 그런 한나라당과 홍의원이 이제 와서 ‘반값 아파트’를 다시 들고 나온 것이다. 또 이명박 대통령이 나서 “집값은 지금보다 더 내려가야 한다”는 정책 기조와는 전혀 아귀가 맞지 않는 발언을 쏟아내기도 한다.


그리고 다른 한 편에서는 양도소득세 완화와 투기지역 해제 등 각종 투기 조장책을 남발하고 있다. 이들은 오른쪽에서는 부동산가격 올리기 공약과 온갖 부동산투기 조장책 남발로 이미 부동산투기에 물려버린 사람들을 자신들의 지지세력으로 붙잡아두면서 왼쪽에서는 아파트값이 더 내려야 한다느니 ‘반값 아파트’ 운운하며 반대파 세력을 기만하려 하고 있는 것이다. 이른바 양다리 걸치기 술수를 써서 또다시 국민들을 기만하려 하고 있는 것이다.


이명박 정부와 한나라당이 이처럼 양다리 걸치기의 기만적 술수를 쓰는 저의는 이미 부동산시장의 대세가 버블붕괴 쪽으로 급속히 기울어져 가고 있기 때문이다. 부동산 버블이 붕괴되어 버리면 부동산투기에 물려 싫든 좋든 어쩔 수 없이 ‘아파트값을 올려주겠다’는 자신들을 지지해줄 수밖에 없었던 사람들이 모두 이탈해버리기 때문이다. 그래서 이번에는 집값을 떠받치는 각종 부동산 정책 방향과 달리 ‘아파트값이 더 내려야 한다’는 말을 내놓거나 ‘반값 아파트’와 같은 기만책을 또다시 들고 나와 아파트가격 폭락에 대비한 기만적 술수를 동원하는 것이다.


정말로 정부 여당이 주택가격 하락을 원한다면 기만적인 부동산경기 부양책을 쓰지 않으면 된다. 지금처럼 버블이 붕괴되는 상황에서 그냥 가만히 놔두면 부동산가격은 저절로 하락할 것이기 때문이다. 그야말로 정부 여당이 잘도 부르짖는 시장논리에 맡기면 된다.


이것 하나만으로도 이명박 대통령과 홍의원을 비롯한 정부 여당이 얼마나 국민들을 기만하는 행태를 보이는가를 쉽게 알 수 있다. 이들에게는 국민의 주거안정과 경제의 성장잠재력 증대란 안중에도 없다. 오로지 권력욕과 사리사욕에만 사로잡혀 끊임없이 대국민 사기극을 되풀이하고 있을 뿐이다. 

 

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by 선대인 2009. 3. 16. 11:32
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