긴 말 드리지 않겠습니다. 5월 미분양 물량에 관한 아래 두 개 기사를 읽어보기만 하면 첫번째 기사가 얼마나 왜곡된 보도인지 잘 알 수 있을 것입니다. "미분양, 불티나게 팔렸다"는 게 정확한 제목일까요?

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http://realestate.daum.net/news/news_content?type=all&sub_type=&docid=MD20090703110112722&section=recent&limit=20&t__nil_estate=news&nil_id=3

미분양 "불티나게 팔렸다"...1만1918가구 줄어 아시아경제 | 입력 2009.07.03 11:01

미분양 주택이 한달새 1만가구 이상 줄어들었다.

국토해양부는 5월말 기준 전국 미분양주택이 15만1938가구로 전월에 비해 1만1918가구 줄었다고 밝혔다.

수도권은 1812가구 줄어든 2만7344가구였으며 지방은 1만106가구 줄어든 12만4594가구였다.

지방에서는 광주에서 전월대비 24.8%(2819가구) 줄어 최대 감소폭을 기록했으며 △경남 -16.3%(2355가구) △울산 -12.0%(1093가구) 등 3개 지역이 두자릿수 감소세를 보였다.

또 △부산-8.0%(1188가구) △충북 -7.9%(582가구) △서울 -6.9%(159가구) △인천 -6.5%(141가구) △경기 -6.1%(1512가구) 등지에서도 미분양이 많이 팔려나갔다.

이에비해 전남 5.7%(355가구), 경북 0.4%(58가구) 등 2개 지역에서는 미분양이 늘어났다.

국토부는 미분양 주택이 중도금 혜택이나 분양가 할인 등의 판촉마케팅에 힘입어 상당폭 팔려나가며 미분양주택이 크게 줄어들었다고 해석했다.

그러나 줄어든 물량 중 절반 정도는 지방 사업장의 분양승인을 취소한 것으로 나타났다. 감소폭이 큰 광주와 경남, 울산 등지에서 분양에 나섰던 건설업체들이 분양승인을 취소한 것으로 알려졌다.

준공후 미분양은 5만4141가구로 지난달보다 1476가구 늘어났다. 수도권에 2185가구의 준공후 미분양이 남아있으며 지방에는 5만1956가구가 남아있다.

◆5월말 현재 전국 미분양주택 현황

소민호 기자 smh@asiae.co.kr

http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=200907031759465&code=920202

국토부 “5월 미분양 급감”… 내막 살펴보니

박재현기자 parkjh@kyunghyang.com

ㆍ“전국서 1만여가구 올 최대규모 감소” 발표

ㆍ불황에 지방 승인물량 취소탓…“숫자놀음”

전국의 미분양 주택이 올 들어 최대 감소폭을 보이면서 11개월 만에 최저치를 기록했다.

국토해양부는 “5월 말 기준으로 전국의 미분양 주택은 15만1938가구로, 전달보다 1만1918가구 줄었다”고 3일 밝혔다. 4월에 이은 2개월 연속 감소세다. 한 달 새 1만가구 넘게 줄어들면서 전국의 미분양주택은 지난해 6월(14만7230가구) 이후 11개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 수도권은 1개월 새 1812가구가 줄었고, 지방은 1만106가구가 줄었다.

전국의 미분양주택은 올 들어 소폭 감소세를 보이다가 지난 3월 양도소득세 한시면제 혜택을 보기 위한 신고 물량이 급증해 사상 최고치(16만5641가구)를 기록했다.

흥미로운 점은 1개월 새 미분양 물량이 갑자기, 그것도 대량으로 줄어든 원인이다.

국토부는 5월 미분양이 감소한 것은 미분양주택 구입시 양도세를 한시 면제해주기로 하는 등 정부의 미분양대책이 효과를 발휘하고, 부동산시장도 점차 회복된 데 따른 것이라고 풀이하고 있다. 물론 이 같은 이유도 일정부분 역할을 했을 것으로 분석된다.

그러나 더 큰 이유는 건설사들이 기존 분양승인 물량을 취소한 데 따른 것이다.

지방 건설사들은 요즘 분양승인을 받았던 아파트에 대해 잇달아 승인 취소 작업을 벌이고 있다. 지방 부동산 경기가 얼어붙으면서 분양이 되지 않는다는 이유 때문이다.

5월 미분양주택 감소폭이 수도권보다는 지방에서 훨씬 컸다는 것이 이를 입증한다. 4월에 비해 2819가구가 줄어 미분양 감소폭이 가장 컸던 광주의 경우 건설사 구조조정에서 D등급을 받은 대주건설이 대거 분양 취소를 한 게 가장 큰 원인이었다. 이어 경남 2355가구, 경기 1512가구, 부산 1188가구가 각각 감소했다.

결과적으로 국토부의 이번 미분양 주택의 대폭 감소는 ‘수치 놀음’인 셈이다.

‘악성’ 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양아파트는 더욱 늘어나면서 역대 최대치를 경신해 시장의 실제 분위기는 훨씬 엄혹하다는 것을 보여줬다. 준공 후 미분양은 수도권 2185가구, 지방 5만1956가구 등 총 5만4141가구로 전달보다 1476가구 증가했다. 수도권은 250가구가 줄었지만 지방에서 1726가구가 늘었다.

이는 수도권의 분양 시장에는 다소 온기가 돌고 있지만 지방에서는 여전히 한겨울이라는 것을 의미한다. 미분양이 가장 많은 곳은 경기도로 2만3192가구였다. 이어 대구(1만9851가구), 충남(1만7229가구), 경북(1만4929가구), 부산(1만3602가구), 경남(1만2124가구) 등의 순이었다.

<박재현기자 parkjh@kyunghyang.com>

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 기획재정부는 지난해 9월1일자로 ‘일자리 창출을 위한 경제재도약 세제’라는 제목으로 감세안을 발표했다. 이 감세안에 따르면 당시 정부는 2012년까지 총 33.9조원의 세수 감소가 발생한다고 밝혔다.  그런데 올해 2월 국회 예산정책처는 정부의 감세정책 추진으로 2009년 13.5조원, 2010년 24.6조원 등 2012년까지만 무려 96.1조원의 세수가 줄어든다고 주장했다. 또 예산정책처에 이어 대표적인 국책연구소인 한국개발연구원(KDI)조차 얼마전 총 세수 감소 규모가 99조원에 이른다며 정부에 반기를 들었다.

만약 KDI나 국회 예산정책처 추산대로 감세 규모가 커지면 향후 재정적자는 걷잡을 수 없이 커질 수 있다. 따라서 기획재정부와 국회 예산정책처/KDI의 주장 가운데 어느 쪽이 맞는지 한 번 따져볼 필요가 있다.

기획재정부 발표에 따르면 이명박정부의 감세정책에 따른 감세 규모는 2008년부터 2012년까지 약 33.9조원으로 추산되었다. 연도별로는 2008년 6.2조원, 2009년 10.2조원, 2010년 13.2조원, 2011년 3.9조원, 2012년 0.4조원 등이다. 반면 KDI가 2009년 6월 2009~2013년 국가재정운용계획 토론회에서 발표한 자료에 따르면 2012년까지 재정부 추산보다 63.5조원 더 많은 98.9조원에 이르는 것으로 추산됐다. 연도별 추이에서도 2008년 6.2조원, 2009년 12.0조원, 2010년 24.2조원, 2011년 28.1조원, 2012년 28.4조원으로 분석됐다.

왜 이처럼 양쪽 추산상의 엄청난 차이가 발생할까. 이는 세수감소액을 추산하는 기준을 달리 적용한 때문이다. 재정부는 세수감소를 매년마다 전년대비 세수 감소폭을 합계한 데 반해, KDI는 기준년도를 기준으로 세수감소를 계산했기 때문이다. 설명의 편의를 위해 감세정책 시행 전 250조이던 세수가 감세정책의 효과로 이후 4년간에 걸쳐 매년 240조 230조 220조 210조원으로 줄어든다고 가정하자. 재정부는 매년 전년 대비 감소분의 합계액인 40조원(=10조원 x 4년)의 감세효과가 발생한다고 추산하는 것이다. 반면 KDI 방식으로는 감세정책 실시 전 기준년도 세수(250조원) 대비 세수 감소액의 합계인 100조원(10조원+20조원+30조원+40조원)으로 추산하는 것이다.

여기에서 누가 옳은 지는 너무나도 자명하다. 당연히 예산정책처가 옳다. 기준년도 방식을 사용해야 감세정책의 영향이 매년 누적되는 폭을 추산할 수 있기 때문이다. 감세정책이 없었다면 정책 시행 후 4년차에도 원래 250조원의 세수가 들어왔을 것이기 때문에 40조원의 감세 효과가 발생한다고 보는 게 정상이다. 그런데 이를 전년에 대비해서 10조원의 감세효과만 발생한다고 추산하는 것은 넌센스에 가깝다.

재정부의 과소 추산이 무지의 산물인지, 아니면 대규모 ‘강부자 감세’에 대한 여론의 반발을 의식한 의도적인 속임수인지는 분명치 않다. 만약 재정부가 이런 기본적인 계산조차도 제대로 하지 못한 채 감세정책과 같은 중대한 결정을 내렸다면, 국민의 한 사람으로서 소름이 끼친다. 미국 의회예산처(CBO) 등도 국회 예산정책처나 KDI 등이 추산한 방식처럼 기준연도 방식을 사용해 세수 변화 효과를 추산하고 있다. 이것은 너무나도 기본적인 상식에 속하는 문제라고 할 수 있다. 이 경우라면 무식함으로 나라를 말아먹는다는 비난을 들어도 변명의 여지가 없다. 만약 의도적인 속임수라면 정부가 국민들을 상대로 대사기극을 벌인 것으로 사악한 기득권 정부라는 비판을 피할 수 없다. 어느 쪽이든 이 나라 국민이라는 것이 부끄러워질 수밖에 없다.

이명박 정부나 재정부의 세수감소 추정치가 나름대로 설득력을 지닐 수 있는 경우가 딱 한 가지 있다. 그것은 이명박정부가 2012년까지 낭비성 예산을 줄여 정부 재정규모를 세수감소분에 비례하여 매년 축소해가는 경우다. 그러나 이미 2009년만 해도 정부 총지출이 302조원을 넘어 관리대상수지 적자가 무려 51.5조원에 이르고 있다. 더구나 ‘작은 정부’를 내세우지만 실제로는 왜 하는지 국민들이 납득하지 못하는 4대강 정비사업에만 30조원 이상의 예산을 퍼부으려 하고 있다. 오죽했으면 여당 소속인 한나라당 이한구의원이 4대강사업과 자전거도로 사업은 국가채무로 하는 사업이라고 언론에 대고 공개적으로 비판했을까.

 어쨌거나 감세정책 만으로 2010년 이후 매년 25조원 전후의 재정적자 발생 요인이 발생하게 된다. 이만큼 세수가 줄어들게 되면 그만큼 어디에선가는 다른 세수를 확보할 수밖에 없다. 직접세를 깎아줬으니 추가 세원의 대부분은 모두 간접세에서 충당될 수밖에 없다. 아래 <도표1>을 보면 2008년 기준으로 소득세와 법인세, 부가가치세 수입이 전체 국세 수입의 약 72% 가량을 차지하고 있다. 따라서 소득세와 법인세를 대폭 감세하면 부가가치세 등 다른 세목에서 세수를 늘릴 수밖에 없는 구조다.

실제로 기획재정부가 부인하기는 했지만, 부가가치세 인상 방안이 거론되는 한편 정부가 180여개 비과세 감면제도 중 올해 일몰시기가 도래하는 86개를 중심으로 비과세 혜택을 없애겠다고 하는 것도 이 때문이다. 결국 자신들의 사리사욕에 눈이 멀어 앞뒤 재지 않고 추진하는 감세안 때문에 재정 건전성이 악화되는 한편 서민들의 부담이 커지는 꼴이라고 할 수 있다. 이렇게 부자들에게는 거의 80조원(감세액 99조원* 부유층 감세혜택 귀착률 80%)을 퍼주고 상당 부분을 서민들 호주머니에서 강탈하는 꼴이다. 현 정부가 아무리 말로만 '서민정부'를 내세우고, 이전에 하던 사업들 긁어모아 억지로 생색내기용 '친서민정책'을 발표한다 한들 호박에 줄긋기다. 기득권과 특권층을 위한 정부가 포장만 바꾼다고 하루 아침에 서민정부가 되지 않는다.

많은 사람들이 잘 모르는데, 2008년 경기 남부 시장을 얼어붙게 했던 ‘입주 물량 폭탄’ 사태가 2009년 하반기부터 재연될 가능성이 높다. 아직 거품 붕괴 초기인데다 반등 국면까지 겹쳐 있어 많은 이들이 수도권 주택시장의 수급 상황에 대해 착각하고 있다. 여전히 주택 수요 대비 공급이 부족하다는 식으로 말이다. 하지만 2009년 하반기부터 시작될 수도권 물량폭탄이 터지기 시작하면 그 위력을 실감하게 될 것이다.

 
<도표1>

<도표1>에서 볼 수 있는 것처럼 지금까지는 뉴타운과 재개발재건축 지역에서 기존 주택을 대거 밀어내니 오히려 주택공급을 줄이는 효과가 있었다. 특히 서울시는 2006~2008년 3년 동안 중소형 주택들을 대거 밀어낸 자리에 중대형을 대거 공급했다. 이것이 2008년초 중소형 위주의 강북발 집값 급등과 하반기 강남 집값 하락과 역전세난의 한 원인이 됐다. 이 같은 사태는 2009년 하반기부터 다시 시작될 가능성이 높다.

이제 아래 <도표2>에서 부동산 포털업체인 ‘닥터아파트’가 집계한 전국과 수도권 입주 물량 추이를 보자. 이 물량은 전국의 대단지 아파트만을 집계하므로 전체 입주물량보다 크게 적지만 입주물량의 추이를 보는데는 큰 문제가 없다고 판단된다. 도표를 보면 전국의 입주물량은 2009년 상당히 줄어들었다. 이것이 주로 부동산 투기 선동 기사로 전해지는 내용이다. 이런 보도들 때문에 일반인들은 현재 주택 공급이 계속 부족하다는 느낌을 갖는다. 지방의 경우 이미 몇 년 전부터 막대한 공급물량 초과 상태였기에 입주물량이 줄어드는 것은 너무나 당연하다. 중요한 것은 수도권 입주물량이다. 그런데 수도권 입주물량은 오히려 늘어나고 있다.

<도표2> 

이를 좀 더 자세히 보기 위해 수도권 입주물량을 반기별로 살펴보자. 수도권 입주물량은 대체로 상반기보다 하반기에 늘어나는 계절성을 보인다. 2008년 하반기 9.7만호까지 늘어난 입주물량 폭탄 서울 강남과 남부축의 역전세난을 부추겼다. 마찬가지로 2009년 상반기 5.5만호까지 줄어든 물량 폭탄이 집값 반등세에 일정한 영향을 미쳤을 것으로 짐작할 수 있다. 그 같은 물량폭탄이 2009년 하반기에 11.2만호까지 쏟아진다. 물량폭탄을 일으킨 2008년 하반기보다 1.5만호 가량, 2006~2008 3년간 평균치(8.73만호)보다 2.46만호나 많은 물량이다. 2009년 대단지 입주 물량의 약 3분의 2가량이 하반기에 몰려 있는 것이다. 그것도 연말로 갈수록 물량은 더욱 늘어나 10월과 12월에 집중돼 있다. 물량폭탄은 이어져 2010년 상반기에는 8.4만호가 공급된다. 2009년 하반기보다는 줄지만 2006~2009년 4년간 상반기 입주물량 평균치(6.15만호)보다 2.25만호나 많은 물량이다. 이 같은 입주물량의 급증은 2007년 분양가 상한제 시행을 앞두고 대규모 밀어내기 분양(분양은 보통 건설 인허가 절차 후 수개월 내에 이뤄진다) 물량이 급증했던 때문이다. 2007년 하반기의 분양 물량 급증이 2009년 하반기와 2010년 상반기의 물량폭탄 급증으로 이어지는 것이다. 여러 요인과 함께 고려해야 하겠지만, 이 같은 물량폭탄이 집값에 주는 영향은 너무나 명백하다.

그런데 여기에서 끝날까. 전혀 그렇지 않다. 물량폭탄의 시작일 뿐이다. <도표3>에서 서울시정개발연구원이 2006년 뉴타운 사업에 따른 멸실(滅失)주택 규모를 추정한 결과를 보면, 뉴타운 사업에 따른 멸실주택 규모는 2008년 이후 급감하는 것으로 돼 있다. 이 같은 멸실주택 규모 추정치는 불경기와 사업 지연 등으로 2년 가량 연장된다고 쳐도 2010년까지는 크게 줄어들 것으로 추정된다. 반면 이 같은 뉴타운사업과 재개발 재건축 등 주택정비사업을 통해 공급(완공 기준)되는 호수는 2011년부터 급증할 것으로 추정된다. 서울시 추정에 따르면 2011년 5.2만호, 2013년 4.1만호 등 2011~2013년 동안에만 약 10.5만호가 공급될 것으로 추산된다. 2010년까지는 뉴타운 사업 등을 통해 멸실주택이 늘어나 주택이 순감(純減)하는 시대라면 2011년부터는 순증(純增) 주택 수가 급증하는 시기가 될 것으로 보인다.

수도권 전체는 어떨까. 서울시가 집계한 수도권 신도시와 공공택지개발지역, 뉴타운 등 정비사업 지역의 주택공급물량(완공 기준)을 <도표3>의 아래 오른쪽 그래프를 참고로 보자. 2011년 28.7만호, 2012년 23.0만호, 2012년 20.8만호가 쏟아진다. 그런데 이는 이명박정부가 추진중인 수도권 보금자리 주택 공급 호수와 수도권 지자체 재량으로 벌일 수 있는 지구단위 계획상의 공동주택사업 물량과 민간택지사업 물량, 준공업지역 등에서 향후 공급될 물량은 모두 제외된 수치다. 따라서 이 같은 수도권 아파트 공급량은 전체 공급 물량의 약 3분의 2 정도 수준으로 상당히 보수적으로 산정한 수치라고 할 수 있다. 기타 공급 물량을  모두 합쳤을 때 추산 공급 물량은 2011~2013년간 43.0만호, 34.6만호, 31.2만호로 각각 증가한다. 위에서 2007년을 제외한 2004년 이후 수도권의 연 평균 주택건설 인허가 실적이 20만호 전후(실제 2~3년 후 입주물량은 이보다 더 줄어든다)에 그치는 것과 비교해도 막대한 물량이다. 물론 이 같은 공급 물량은 향후 주택경기침체가 지속될 경우 일정하게 줄어들거나 지연될 수 있다. 그럼에도 불구하고 이들 물량의 대부분은 토지 보상이나 관리처분 인가 등 대부분 일정한 행정적 절차를 마친 상태여서 그대로 공급될 가능성이 높다. 건설업체에 일감을 만들어주기 위해 혈안이 된 이명박 정부와 주거정비사업을 공공주도로 하기로 해 사업 추진 속도를 높이는 서울시 정책 때문에 더더욱 그렇다.

<도표3>

이것이 단순한 어림짐작이 아니라 현실이 될 것임을 분명히 보여주는 것이 <도표3>의 아래왼쪽 그래프다. 이 그래프는 부동산 포털업체 ‘스피드뱅크’가 집계한 2009년 하반기 1000가구 이상 대단지 분양현황을 나타낸 것이다. 이 자료는 1000가구 이상 대단지 분양 물량만 집계한 것이지만 향후 주택 공급 추이는 짐작해볼 수 있다. 그런데 2009년 대단지 분양 물량은 17.6만호로 2006~2008년 평균치의 2.5배가 넘는다. 조합원 분양분을 뺀 일반분양 물량도 마찬가지다. 물론 이들 물량은 모두 수도권 물량은 아니지만 현재 건설업체들 대부분이 침체된 지방분양시장을 피해 수도권에 집중하고 있다는 점에서 대부분 수도권 물량으로 추정된다. 이 같은 추세는 2010년에도 이어질 가능성이 높다. 그런데 이처럼 늘어나는 분양물량은 2~3년 후 입주물량 폭탄으로 돌아오게 돼 있다. 2007년 하반기 분양가 상한제 시행을 앞두고 발생한 대규모 밀어내기 분양물량이 2009년 하반기와 2010년 상반기 입주물량폭탄으로 돌아오듯이 말이다. 마찬가지로 2009년의 대규모 분양물량은 2011~2012년 이후 대규모 입주물량 폭탄으로 돌아오게 돼 있다. 역으로 앞서 살펴본 수도권의 완공기준 공급물량이 2011~2012년에 급증하는 것이 2009년의 대규모 분양 물량 급증으로 예고되고 있는 것이다. 아직 구체적으로 산정하기 어려워서 그렇지 2013년 이후에도 수도권 2기 신도시와 대규모 정비사업, 초고층 빌딩 추진 등으로 수도권 주택 공급은 매우 큰 폭으로 늘어난다. 1990년대 초 5개 신도시를 조성할 때보다 훨씬 더 많은 물량이 쏟아지게 돼 있다. 그것도 향후 주택유효수요 계층 인구가 정체기를 지나 빠르게 감소하기 시작하는 시대에 말이다. 이에 따라 2010년대 주택시장은 만성적인 공급 과잉 상태가 될 가능성이 아주 높다.

이런 설명을 들으면 독자들은 어리둥절할지도 모르겠다. 신문지면에서 "주택건설(인허가)실적이 줄어 2~3년 후 집값이 뛸 것"이라는 엉터리 보도가 난무했기 때문이다. 그러면서도 이런 대규모 입주물량이나 분양 물량 때문에 집값이 내릴 것이라는 경고는 본 적이 없을 것이다. 기자들이 이런 기사를 쓸 때는 “대단지 아파트는 블루칩이니 지금 사두면 돈이 된다”는 식의 광고성 기사로밖에 취급하지 않기 때문이다.