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많은 사람들이 잘 모르는데, 2008년 경기 남부 시장을 얼어붙게 했던 ‘입주 물량 폭탄’ 사태가 2009년 하반기부터 재연될 가능성이 높다. 아직 거품 붕괴 초기인데다 반등 국면까지 겹쳐 있어 많은 이들이 수도권 주택시장의 수급 상황에 대해 착각하고 있다. 여전히 주택 수요 대비 공급이 부족하다는 식으로 말이다. 하지만 2009년 하반기부터 시작될 수도권 물량폭탄이 터지기 시작하면 그 위력을 실감하게 될 것이다.
<도표1>
<도표1>에서 볼 수 있는 것처럼 지금까지는 뉴타운과 재개발재건축 지역에서 기존 주택을 대거 밀어내니 오히려 주택공급을 줄이는 효과가 있었다. 특히 서울시는 2006~2008년 3년 동안 중소형 주택들을 대거 밀어낸 자리에 중대형을 대거 공급했다. 이것이 2008년초 중소형 위주의 강북발 집값 급등과 하반기 강남 집값 하락과 역전세난의 한 원인이 됐다. 이 같은 사태는 2009년 하반기부터 다시 시작될 가능성이 높다.
이제 아래 <도표2>에서 부동산 포털업체인 ‘닥터아파트’가 집계한 전국과 수도권 입주 물량 추이를 보자. 이 물량은 전국의 대단지 아파트만을 집계하므로 전체 입주물량보다 크게 적지만 입주물량의 추이를 보는데는 큰 문제가 없다고 판단된다. 도표를 보면 전국의 입주물량은 2009년 상당히 줄어들었다. 이것이 주로 부동산 투기 선동 기사로 전해지는 내용이다. 이런 보도들 때문에 일반인들은 현재 주택 공급이 계속 부족하다는 느낌을 갖는다. 지방의 경우 이미 몇 년 전부터 막대한 공급물량 초과 상태였기에 입주물량이 줄어드는 것은 너무나 당연하다. 중요한 것은 수도권 입주물량이다. 그런데 수도권 입주물량은 오히려 늘어나고 있다.
<도표2>
이를 좀 더 자세히 보기 위해 수도권 입주물량을 반기별로 살펴보자. 수도권 입주물량은 대체로 상반기보다 하반기에 늘어나는 계절성을 보인다. 2008년 하반기 9.7만호까지 늘어난 입주물량 폭탄 서울 강남과 남부축의 역전세난을 부추겼다. 마찬가지로 2009년 상반기 5.5만호까지 줄어든 물량 폭탄이 집값 반등세에 일정한 영향을 미쳤을 것으로 짐작할 수 있다. 그 같은 물량폭탄이 2009년 하반기에 11.2만호까지 쏟아진다. 물량폭탄을 일으킨 2008년 하반기보다 1.5만호 가량, 2006~2008 3년간 평균치(8.73만호)보다 2.46만호나 많은 물량이다. 2009년 대단지 입주 물량의 약 3분의 2가량이 하반기에 몰려 있는 것이다. 그것도 연말로 갈수록 물량은 더욱 늘어나 10월과 12월에 집중돼 있다. 물량폭탄은 이어져 2010년 상반기에는 8.4만호가 공급된다. 2009년 하반기보다는 줄지만 2006~2009년 4년간 상반기 입주물량 평균치(6.15만호)보다 2.25만호나 많은 물량이다. 이 같은 입주물량의 급증은 2007년 분양가 상한제 시행을 앞두고 대규모 밀어내기 분양(분양은 보통 건설 인허가 절차 후 수개월 내에 이뤄진다) 물량이 급증했던 때문이다. 2007년 하반기의 분양 물량 급증이 2009년 하반기와 2010년 상반기의 물량폭탄 급증으로 이어지는 것이다. 여러 요인과 함께 고려해야 하겠지만, 이 같은 물량폭탄이 집값에 주는 영향은 너무나 명백하다.
그런데 여기에서 끝날까. 전혀 그렇지 않다. 물량폭탄의 시작일 뿐이다. <도표3>에서 서울시정개발연구원이 2006년 뉴타운 사업에 따른 멸실(滅失)주택 규모를 추정한 결과를 보면, 뉴타운 사업에 따른 멸실주택 규모는 2008년 이후 급감하는 것으로 돼 있다. 이 같은 멸실주택 규모 추정치는 불경기와 사업 지연 등으로 2년 가량 연장된다고 쳐도 2010년까지는 크게 줄어들 것으로 추정된다. 반면 이 같은 뉴타운사업과 재개발 재건축 등 주택정비사업을 통해 공급(완공 기준)되는 호수는 2011년부터 급증할 것으로 추정된다. 서울시 추정에 따르면 2011년 5.2만호, 2013년 4.1만호 등 2011~2013년 동안에만 약 10.5만호가 공급될 것으로 추산된다. 2010년까지는 뉴타운 사업 등을 통해 멸실주택이 늘어나 주택이 순감(純減)하는 시대라면 2011년부터는 순증(純增) 주택 수가 급증하는 시기가 될 것으로 보인다.
수도권 전체는 어떨까. 서울시가 집계한 수도권 신도시와 공공택지개발지역, 뉴타운 등 정비사업 지역의 주택공급물량(완공 기준)을 <도표3>의 아래 오른쪽 그래프를 참고로 보자. 2011년 28.7만호, 2012년 23.0만호, 2012년 20.8만호가 쏟아진다. 그런데 이는 이명박정부가 추진중인 수도권 보금자리 주택 공급 호수와 수도권 지자체 재량으로 벌일 수 있는 지구단위 계획상의 공동주택사업 물량과 민간택지사업 물량, 준공업지역 등에서 향후 공급될 물량은 모두 제외된 수치다. 따라서 이 같은 수도권 아파트 공급량은 전체 공급 물량의 약 3분의 2 정도 수준으로 상당히 보수적으로 산정한 수치라고 할 수 있다. 기타 공급 물량을 모두 합쳤을 때 추산 공급 물량은 2011~2013년간 43.0만호, 34.6만호, 31.2만호로 각각 증가한다. 위에서 2007년을 제외한 2004년 이후 수도권의 연 평균 주택건설 인허가 실적이 20만호 전후(실제 2~3년 후 입주물량은 이보다 더 줄어든다)에 그치는 것과 비교해도 막대한 물량이다. 물론 이 같은 공급 물량은 향후 주택경기침체가 지속될 경우 일정하게 줄어들거나 지연될 수 있다. 그럼에도 불구하고 이들 물량의 대부분은 토지 보상이나 관리처분 인가 등 대부분 일정한 행정적 절차를 마친 상태여서 그대로 공급될 가능성이 높다. 건설업체에 일감을 만들어주기 위해 혈안이 된 이명박 정부와 주거정비사업을 공공주도로 하기로 해 사업 추진 속도를 높이는 서울시 정책 때문에 더더욱 그렇다.
<도표3>
이것이 단순한 어림짐작이 아니라 현실이 될 것임을 분명히 보여주는 것이 <도표3>의 아래왼쪽 그래프다. 이 그래프는 부동산 포털업체 ‘스피드뱅크’가 집계한 2009년 하반기 1000가구 이상 대단지 분양현황을 나타낸 것이다. 이 자료는 1000가구 이상 대단지 분양 물량만 집계한 것이지만 향후 주택 공급 추이는 짐작해볼 수 있다. 그런데 2009년 대단지 분양 물량은 17.6만호로 2006~2008년 평균치의 2.5배가 넘는다. 조합원 분양분을 뺀 일반분양 물량도 마찬가지다. 물론 이들 물량은 모두 수도권 물량은 아니지만 현재 건설업체들 대부분이 침체된 지방분양시장을 피해 수도권에 집중하고 있다는 점에서 대부분 수도권 물량으로 추정된다. 이 같은 추세는 2010년에도 이어질 가능성이 높다. 그런데 이처럼 늘어나는 분양물량은 2~3년 후 입주물량 폭탄으로 돌아오게 돼 있다. 2007년 하반기 분양가 상한제 시행을 앞두고 발생한 대규모 밀어내기 분양물량이 2009년 하반기와 2010년 상반기 입주물량폭탄으로 돌아오듯이 말이다. 마찬가지로 2009년의 대규모 분양물량은 2011~2012년 이후 대규모 입주물량 폭탄으로 돌아오게 돼 있다. 역으로 앞서 살펴본 수도권의 완공기준 공급물량이 2011~2012년에 급증하는 것이 2009년의 대규모 분양 물량 급증으로 예고되고 있는 것이다. 아직 구체적으로 산정하기 어려워서 그렇지 2013년 이후에도 수도권 2기 신도시와 대규모 정비사업, 초고층 빌딩 추진 등으로 수도권 주택 공급은 매우 큰 폭으로 늘어난다. 1990년대 초 5개 신도시를 조성할 때보다 훨씬 더 많은 물량이 쏟아지게 돼 있다. 그것도 향후 주택유효수요 계층 인구가 정체기를 지나 빠르게 감소하기 시작하는 시대에 말이다. 이에 따라 2010년대 주택시장은 만성적인 공급 과잉 상태가 될 가능성이 아주 높다.
이런 설명을 들으면 독자들은 어리둥절할지도 모르겠다. 신문지면에서 "주택건설(인허가)실적이 줄어 2~3년 후 집값이 뛸 것"이라는 엉터리 보도가 난무했기 때문이다. 그러면서도 이런 대규모 입주물량이나 분양 물량 때문에 집값이 내릴 것이라는 경고는 본 적이 없을 것이다. 기자들이 이런 기사를 쓸 때는 “대단지 아파트는 블루칩이니 지금 사두면 돈이 된다”는 식의 광고성 기사로밖에 취급하지 않기 때문이다.
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