본문에 앞서 이 땅의 민주화와 대북 평화 정착을 위해 헌신하신 김대중 전 대통령의 서거를 진심으로 애도하며 삼가 명복을 빕니다.

<탐욕과 공포의 게임>(지식노마드)이라는 책을 보면 이런 내용이 나옵니다. S증권 리서치센터가 삼성전자에 대해 목표주가를 내릴 때는 가상의 투자자가 주식을 사고, 목표주가를 올릴 때는 주식을 파는 ‘청개구리 투자’를 합니다. 그 결과 2년 동안 S증권이 권하는대로 투자하면 본전치기 수준이었지만, 청개구리 투자는 23%의 수익을 본 것으로 나옵니다. 이 책의 저자는 이렇게 말하는군요. “전문가들의 예상 방식은 주가를 예로 들자면, 최근까지 올랐으면 앞으로도 그러하리라 예상하고 내렸으면 앞으로도 약세를 보일 것이라고 예상하는 추세추종 또는 모멘텀 올라타기”라고 말입니다. 지금 언론에서 나오는 보도나 소위 부동산 전문가라는 사람들의 전망은 이해관계가 강하게 작용하는 탓도 있지만, 사실 눈앞의 현상만 보고 추세 추종을 하는 것에 가깝습니다. 

하지만 저는 부동산 시장의 근저에 놓인 구조를 봅니다. 그 구조를 보면 한국의 주택시장은 이제 끝물이라고 판단됩니다. 그렇게 판단하는 근거는 상당 부분 지금까지 글로 남기기도 했지만, 그것을 모두 보여드릴 수는 없는 노릇입니다. 다만 큰 틀에서 생각해보면 왜 끝물인지 대충 감 잡을 수 있습니다. 2000년대 부동산 버블은 2001~2003년의 1차 폭등, 2005~2006년의 2차 폭등을 거친 뒤 서울 강남과 경기도 대부분 지역들은 사실상 내리막길을 걷습니다. 더 이상 재미를 보기 힘들어진 투기 세력들은 2007년부터 서울 강북지역과 인천, 경기 외곽 지역으로 투기 대상을 옮겨갑니다. 그조차도 시들해지다가 2008년초 도노강과 뉴타운을 중심으로 마지막 불꽃을 태웁니다. 그러다 2008년 하반기 이후 급락세를 탔다가 올해 들어 반등세를 보이고 있습니다. 그런데 정부의 사력을 다한 부동산 부양 총력전에도 불구하고 반등기의 집값은 재건축 위주의 집값 상승입니다. 물론 재건축 집값 상승에 영향 받아 점차 호가 위주의 상승세를 나타내는 지역이 늘어가는 것 또한 사실입니다. 하지만 집값 상승의 폭과 거래량, 매도-매수세 동향, 거래동향, 실거래가 추이 등을 종합해보면 2006년 이후에는 집값 상승 움직임이 나타날 때마다 집값 상승 에너지가 갈수록 약해진다는 것입니다. 언론의 선동보도와 왜곡 과장 보도로 엄청난 집값 상승세가 일어나고 있는 것처럼 생각되지만 실제로는 상당한 괴리가 있습니다.

한 번 생각해보십시오. 지금 국민은행 가격지수 자료를 가지고 서울 강남지역 11개구의 아파트 가격 그래프를 그려보면 이미 2006년 고점 수준에 육박하는 것으로 돼 있습니다. 그런데 국토부 실거래가를 보면 여전히 2006년 고점 대비 10~30% 가량 낮은 수준입니다. 수도권으로 범위를 넓히면 그 괴리는 훨씬 더 커집니다. 이런 현상은 부동산 중개업소 등이 호가 거품을 억지로 유지하고 있지만, 이미 실제 거래가 기준으로는 계속 버블 붕괴가 진행되고 있다는 의미이기도 합니다. 물론 최근 들어 수도권에서 실거래가도 일정하게 반등하고 있습니다. 하지만 부동산 중개업소들 호가를 집계한 국민은행 가격지수나 사설 정보업체의 가격지수와는 크게 다릅니다. 심지어 지방의 경우에는 국민은행 가격지수는 오르는 것으로 나오는데 실거래가는 지속적으로 하락하고 있는 경우도 비일비재합니다. 현재와 같은 호가 거품은 절대 오래 유지할 수 없습니다.

이것도 한 번 생각해보십시오. 왜 집값이 오른다는데, 미분양물량은 쌓여 있고, 인천 청라 외에 전국에서 분양 성공하는데가 한 군데도 없는지를. 언론에서는 매일 주택 공급이 줄어 2~3년 후 집값 뛴다는 얘기밖에 없는데 왜 2009년 하반기에 수도권에서 사상 최고 수준인 20만호가 한꺼번에 대규모 분양에 나서는지를 말입니다. 지금도 미분양이 넘치는데, 2009년 하반기 수도권에서 분양되는 20만호가 제대로 소화될 수 있겠는지를 생각해보세요. 이것이 대규모 미분양으로 남게 되면 어떻게 될까요? 이것이 부실 건설업체 증가와 금융권 부실 채권 증가로 이어져 향후 한국경제에 만성적인 위기를 가지고 올 가능성이 매우 높습니다.

아무리 언론사와 정부, 건설업체들이 합작해 서민들을 속이고 선동해봐야 이미 한국의 부동산 버블은 지탱하기 어려운 한계점에 도달해 있습니다. 우리 연구소는 한국의 부동산 시장이 어떤 상황인지 속속들이 알고 있습니다. 솔직히 제가 개인적으로, 또는 우리 연구소 차원에서 분석하는 내용들을 여러분들에게 모두 공개할 수 있다면 좋겠습니다. 하지만 그것은 기술적으로도 어렵고, 저희 연구소 사정 때문에 그럴 수 없는 부분도 있습니다. 다만, 그런 연구 결과물들을 농축해 최대한 대중적 언어로 풀어서 전달할 뿐입니다. 그런데 그렇게 하니 많은 분들이 그냥 여러 주장 중의 하나 정도로 취급하는 것 같습니다. 대한민국에서 부동산 문제에 관한 한 우리 연구소처럼 올바른 방법론에 입각해 사심 없이 체계적인 조사와 분석을 하는 데는 거의 없을 것입니다. 그렇게 조사 분석한 결과 부동산 버블은 더 이상 지탱할 수 없고, 오래지 않아 다시 고꾸라질 수밖에 없다고 주장하는 것입니다. 이를 두고 어떤 분들이 너무 확신에 차서 이야기한다고 하는데, 제가 단순히 ‘강한 믿음’을 갖고 있어서가 아니라, 단단한 사실들(hard facts)을 매일 매일 확인하고 있기 때문에 그렇게 말씀드리는 것뿐입니다. 부동산 투기 선동에 휘둘리지 마시고 신중에 신중을 거듭하시기를 다시 한 번 당부드립니다.

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

2009년 상반기에는 아파트가격이 반등하는 모습을 보였다. 이처럼 반등세를 보인 것은 부동산 규제완화라는 이름 아래 정부의 각종 부동산투기 조장책에 힘입어 단기적으로 급락한 주택을 매수하는 수요가 발생했기 때문으로 보인다. 국토부에 신고된 실거래가를 살펴보면, 서울 강남3구와 경기도 주요 도시 아파트의 경우 대부분 2006년 말부터 2007년 초에 고점을 기록한 뒤 지속적으로 가격이 하락해 2008년 말에는 고점 대비 -20%~-40% 가까운 하락세를 보였다. 특히 투기가 극심한 중대형 평형의 폭락세는 더욱 컸던 것으로 나타났다. 국민은행 가격지수나 부동산 정보업체의 가격지수 상으로는 거의 변동이 없거나 -5% 안팎의 완만한 하락세를 보인 것과는 딴판으로 국토부에 신고된 실거래가는 큰 폭으로 하락했던 것이다. 올 봄부터 수도권 거래가 부진한 속에서도 거래량이 다소 늘어난 것은 서울 지역에서는 과거 고점 대비 큰 폭의 하락세를 보여 상대적으로 싸게 느껴진 아파트를 매수하려는 투기수요가 일시적으로 늘어난 점과 인천과 경기지역에서는 신규분양 입주에 의한 경우가 대부분으로 기존아파트 거래는 그다지 많지 않았다.

여기서 아래 <도표1>에서 서울, 인천, 경기 지역의 아파트 면적별 거래량을 잠시 살펴보기로 하자. 전체적으로 중소형인 85m²형(25.7평형) 이하가 전체 거래량의 80% 이상을 차지하고 있다. 또 최근 가격반등과 더불어 거래량이 증가하고 있다고는 하지만 대부분이 중소형 위주로 증가하고 있으며 투기를 선도하는 중대형 아파트 거래량이 증가하고 있다고는 보기 어렵다. 이처럼 중대형 평형의 아파트 거래량이 증가하지 않고 있는 것은 위에서 말한 것처럼 실거래가 면에서 상당 폭의 가격조정이 일어나고 있으며, 또한 과거의 고점 수준으로 회복하거나 추가적인 가격상승을 기대하기 어렵다고 보고 있기 때문이라고 할 수 있다. 이미 중대형 평형을 소유한 상당수 사람들은 지난 2005년 이후의 고점 가격으로는 거래가 사라진 지 오래되었다는 사실을 알고 있다.

<도표1> 수도권 아파트 면적별 거래량 추이

                         (주) 국토부 자료로부터 KSERI 작성

  서울의 경우, 분양권 전매 완화로 인해 재개발지역의 중소형 평형을 중심으로 일부 분양권 전매 등 투기적 거래가 증가하고 있으나 2006년의 투기적 거래 급증 때와는 거리가 먼 상태라고 할 수 있다. 즉 최근의 거래량 증가 정도로 또다시 투기적 가격급등을 기대한다는 것은 너무나도 거리가 멀다고 할 수 있다. 적지 않은 언론들이 부동산가격 급등을 보도하여 투기를 선동하고 있는 양상을 볼 때 언론이 투기꾼 그 자체라고 하지 않을 수 없다. 올 5월 현재 서초구에서 미분양 아파트가 149가구 남아 있는 것을 비롯하여 강남구에서 19가구, 송파구 12가구, 그리고 양천구에서는 191가구 아직도 남아 있다. 이런 상황에서 투기적 가격급등을 운운한다는 사실 자체가 서울지역 부동산시장의 현실을 왜곡하는 것이라고 할 수 있다.

인천과 경기도의 아파트 거래량 역시 서울과 비슷한 패턴을 보이고 있으나, 서울에 비하면 거래량 증가도 상대적으로 적을 뿐만 아니라 증가세마저도 이미 크게 둔화되거나 꺾이는 모습을 보이고 있다. 뿐만 아니라 인천과 경기도의 아파트 거래량 증가의 상당부분은 신규입주에 의한 것이다. 예컨대 인천의 경우 송도 더샵퍼스트월드 1,596가구가 올 봄에 신규입주를 시작했다. 이미 설명한 바와 같이, 국토부가 발표하는 아파트 거래량 통계를 보면 신규분양은 거래량으로 잡히지 않지만 분양권 전매는 거래량으로 잡히며, 또 준공후 신규입주 시 소유권 이전등기와 동시에 거래량으로 잡힌다. 이처럼 인천과 경기도의 거래량 증가의 상당부분은 분양권 전매와 신규입주 증가에 기인한 것이며, 기존 아파트 매매는 여전히 미미한 수준에 머물러 있다. 또한 이미 다 아는 바와 같이 미분양 아파트 물량은 인천이 5월 현재 2,016가구에 달하고 있으며, 경기지역은 무려 2만3,200가구에 이르고 있다.

2000년대 국내 부동산 투기는 소수의 다주택 투기자들이 거액의 은행 담보대출을 바탕으로 투기적 가격 상승을 주도해왔다. 하지만 이 같은 다주택 투기자들의 투기수요조차도 이미 한계를 넘어선 상태로 보인다. 최근 서울 등 수도권 지역의 국지적 반등 속에서도 거래량이 여전히 미진한 것이 이를 잘 보여주는 확실한 증거라고 할 수 있다. 더구나 2009년 상반기에 주택을 구매한 사람들도 2006년 폭등기 당시에 버금가는 거액의 주택 대출을 일으켜 집을 산 탓에 주택 가격이 추가로 오르지 않는 상황에서는 이들 가운데 상당수도 오래 버티기 어려울 것으로 보인다.

이런 점을 감안할 때 2009년 들어 일어난 수도권 집값 반등은 지속되기 어려울 것으로 보인다. 일시적으로 단기 급등한 상태에서 이를 받쳐주는 강력한 거래량 증가가 없을 경우에는 급등한 가격을 지탱할 수 없기 때문이다. 그런데 위 <도표1>에서 본 바와 같이 수도권 지역의 거래량은 투기가 극성이었던 2006년에 비해 절대적으로 부족한 상태이며 이미 증가세도 꺾이고 있다.

집값은 시간이 지나면서 다시 하락할 가능성이 높다. 실제로 2006년 집값이 폭등한 뒤 추격 매수세가 따라붙지 않고 거래가 급감하면서 실거래가 기준으로 서울 강남지역과 경기 남부축 및 1기 신도시 지역의 집값은 실제로 상당폭 하락했다. 아래 <도표2>에 나타난 경기도 성남시 분당구 정자동과 경기도 용인시 수지구 죽전동의 경우가 대표적인 경우라고 할 수 있다. 추가 투기수요마저 이미 거의 소진된 상황에서는 단기 급등 후 거래가 끊어지면서 집값이 하락하는 현상이 언제든지 다시 재현될 수 있다.

<도표2> 수도권의 대표적 국토부 실거래가 추이 사례

     (주) “최근의 국내 부동산시장 동향 분석”, 경제보고서(2009, KSERI)

  이런 가운데 적자국채 남발 등으로 인한 화폐적 인플레이션에 대한 우려로 한국은행이 지난해 말 확대했던 공개시장조작 대상 증권사를 축소하는 한편 조만간 은행에 대한 총액대출한도도 축소할 것이라고 언론들이 보도하고 있다. 또한 기획재정부도 부동산 시장의 움직임을 보아가며 추가 대출 규제를 내놓을 것이라고 보도하고 있다. 물론 부동산 투기를 조장한 뒤 다시 투기를 잡겠다는 식의 정부 태도는 정말 한심하기 짝이 없지만, 이처럼 대출규제가 다시 강화될 경우 부동산 가격의 추가 상승은 어려워 보인다.

사실 정부의 대출 규제 강화가 아니더라도 투기수요의 고갈이나 2010년대 만성적인 주택공급 과잉, 경기침체 장기화 가능성, 향후 인구 및 가구구조의 변화로 인한 수요 위축 등으로 현재의 집값은 유지되기 어려운 구조라고 할 수 있다. 일반인들은 이런 점을 충분히 감안하여 주택거래에 신중을 기할 필요가 있다. 정부도 막대한 주택담보대출 등 가계부채를 그대로 두고서는 결코 안정적인 경제성장을 할 수 없는 만큼 부동산 거품을 빼 가계들이 부채를 청산하고 건전한 가계생활을 꾸려갈 수 있는 조치를 지금이라도 취하지 않으면 안 된다.

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