최근 서울을 중심으로 전세 가격이 오르자 상당수 언론에서는 이 또한 주택 공급이 부족해 전세 가격이 오르는 것으로 호도하고 있다. 물론 뉴타운이나 재개발 재건축 사업 등이 진행되면서 기존주택이 철거되고 이주민이 발생해 국지적으로 전월세 수요가 늘어나는 현상은 실제로 발생하고 있다. 또한 상대적으로 2009년 상반기 입주 물량이 2008년 상반기나 하반기에 비해 줄어들었던 것 또한 사실이다. 특히 서울 강남권의 경우 2008년 하반기 송파구 잠실 재건축 단지들이 대규모로 입주한 뒤 전세 물량이 상당 부분 소진되면서 전세가가 상승한 측면이 없지 않다. 하지만 이 같은 수급 상황이 전세가가 오르고 있는 근원인 것처럼 설명하는 것은 무리한 주장이다. 
 

아래 <도표1>을 보더라도 최근의 전세 가격 상승세가 주택 수급의 영향으로 나타난 것으로 보는 것이 무리라는 점을 알 수 있다. 이 자료에 따르면 뉴타운 사업으로 인한 멸실주택 수는 2007년 1.7만호, 2008년 3.23만호, 2009년 2.74만호로 추정되고 있다. 주택경기 침체로 뉴타운 사업이 당초보다 지연되고 있다는 점을 고려하면 2009년의 멸실주택 추정치가 이보다 더 많지는 않을 것이다. 이처럼 2009년의 멸실주택 추정치는 2008년 멸실주택 수보다 결코 많다고 할 수 없다. 따라서 2008년 전세가가 떨어졌다가 2009 년 들어 전세가가 오른 것이 단순히 멸실 주택의 증가 때문이라는 것은 설득력이 없다.

<도표1> 서울 및 수도권 주택수급 현황

(주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

물론 2009년 상반기 서울의 주택 입주물량은 예년에 비해 상대적으로 적었던 것이 사실이다. 하지만 2009년 상반기 수도권 입주물량은 5.5만호로 2008년 상반기 6.4만호보다 줄어들기는 했지만, 현재의 전세가 상승을 불러올 만큼 대폭적인 감소세라고 보기는 어렵다. 더구나 올해 하반기부터 내년 상반기까지 1년 동안에만 약 19.5만호 가량의 신규 입주물량이 쏟아질 것으로 추정된다는 점에서 연간 주택공급 규모가 줄고 있다는 주장도 매우 잘못된 것이라고 할 수 있다.

이번에는 좀더 구체적으로 서울 권역별로 전세가격 변화를 살펴보도록 하자. 위 <도표2>에 따르면 2008년 대비 2009년에 멸실 주택 수가 가장 많이 늘어난 곳은 서남권이라고 할 수 있다. 또 절대적인 수치로 볼 경우 지난해에 이어 올해에도 동북권과 서북권의 주택멸실 수가 가장 많다. 주택 철거가 일어나면 약 70% 가량의 원주민들이 해당 구나 인접 구로 이주하기 때문에 주택 철거에 따른 주택공급 부족과 이주수요 증가로 인한 전세가격 상승은 서남권 및 동북궈, 서북권의 전세 가격이 더 뚜렷하게 나타나야 한다.

하지만 서울의 권역별 전세가격을 대표하는 4개 구의 전세가격 변화 그래프를 보여주는 <도표2>를 살펴보면 이 같은 흐름을 찾아보기 어렵다. 각 권역을 대표하는 4개 구의 전세가격을 도표로 나타냈는데, 올 들어 전반적인 권역별 추이는 이들 4개구의 전세가 추이와 비슷하다. 이를 보면 주택 멸실이 가장 많이 늘어난 서남권의 구로구 전세가는 거의 오르지 않았다. 또 뉴타운 사업이 가장 활발하게 이뤄지고 있는 동북권의 도봉구나 서북권의 은평구 전세가도 미미한 오름세에 그치고 있다. 반면 강동구를 포함한 강남 4구를 대표하는 서초구의 전세가가 다소 가파르게 상승하고 있을 뿐이다.

<도표2> 서울 권역별 대표 지역의 전세가 추이

(주) 국민은행 자료로부터 KSERI 작성

사실 이 같은 전세가 추이는 서울 각 구별 아파트 매매가 추이와 거의 비슷한 모양새를 나타내고 있다. 한 마디로 전세가격이 매매가에 연동돼 같이 움직이고 있는 것일 뿐 주택 수급 때문에 변동하는 것이 아님을 시사하고 있다.

서울의 매매가는 2008년 12월까지 소형, 중형, 대형 순으로 올랐고, 올 들어서도 마찬가지 순으로 반등하고 있다. 2006년까지 주택 가격이 폭등한 뒤 가계 소득으로 감당하기 어려운 중대형 평형보다는 소형 평형 위주로 주택가격이 상승하고 있으며, 올 들어서도 상대적으로 가격이 싼 소형 위주로 집값이 반등하고 있는 것으로 추정된다. 또 서울의 전세가도 2008년 12월까지는 소형, 중형, 대형 순으로 올랐다. 그런데 2009년 1월부터는 서울의 전세가가 중형, 대형, 소형 순으로 오르고 있다. 이는 주택 구매와 전세 거래의 기로에서 주택 구매를 포기하거나 주택을 매도한 사람들이 전세를 살되 집 살 돈으로 차라리 전세를 넓혀가는 현상이 일어나고 있기 때문으로 추정된다.

이런 흐름을 고려할 때 최근의 전세가격 상승이 집값 상승으로 이어질 것으로 당연시하는 것은 큰 잘못이다. 지금까지 본 것처럼 최근 언론에서 보도되고 있는 전세 가격의 상승이 뉴타운 사업 본격화에 따른 멸실주택 증가와 신규 주택 공급 부족 때문이며, 이 때문에 향후 집값이 지속적으로 상승할 것이라는 식의 선동보도를 일삼는 것은 엉터리 언론과 부동산 투기 선동가들이 만들어낸 기만일 뿐 현실과는 큰 괴리가 있다.

 
*제가 지난 몇 달 동안 밤잠을 설쳐가며 집필해온 ‘위험한 경제학 1권-부동산의 비밀편’이 드디어(?) 출간됐습니다.  ‘위험한 경제학2-서민경제의 미래(가제)편’은 9월 20일경에 출간될 예정입니다. 많은 분들의 관심과 성원을 바랍니다.

 정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오. 그리고 혹시 트위터를 하시는 분들께서는 아래 링크를 타고 제 트위터를 follow해주시면 감사하겠습니다. 제가 우리 연구소 포럼이나 블로그, 아고라에 쓰는 모든 글들을 아래 트위터에서 함께 소개하겠습니다.

http://twitter.com/kennedian3

최근 서울을 중심으로 전세 가격이 오르자 상당수 언론에서는 이 또한 주택 공급이 부족해 전세 가격이 오르는 것으로 호도하고 있다. 물론 뉴타운이나 재개발 재건축 사업 등이 진행되면서 기존주택이 철거되고 이주민이 발생해 국지적으로 전월세 수요가 늘어나는 현상은 실제로 발생하고 있다. 또한 상대적으로 2009년 상반기 입주 물량이 2008년 상반기나 하반기에 비해 줄어들었던 것 또한 사실이다. 특히 서울 강남권의 경우 2008년 하반기 송파구 잠실 재건축 단지들이 대규모로 입주한 뒤 전세 물량이 상당 부분 소진되면서 전세가가 상승한 측면이 없지 않다. 하지만 이 같은 수급 상황이 전세가가 오르고 있는 근원인 것처럼 설명하는 것은 무리한 주장이다. 
 

아래 <도표1>을 보더라도 최근의 전세 가격 상승세가 주택 수급의 영향으로 나타난 것으로 보는 것이 무리라는 점을 알 수 있다. 이 자료에 따르면 뉴타운 사업으로 인한 멸실주택 수는 2007년 1.7만호, 2008년 3.23만호, 2009년 2.74만호로 추정되고 있다. 주택경기 침체로 뉴타운 사업이 당초보다 지연되고 있다는 점을 고려하면 2009년의 멸실주택 추정치가 이보다 더 많지는 않을 것이다. 이처럼 2009년의 멸실주택 추정치는 2008년 멸실주택 수보다 결코 적다고 할 수 없다. 따라서 2008년 전세가가 떨어졌다가 2009 년 들어 전세가가 오른 것이 단순히 멸실 주택의 증가 때문이라는 것은 설득력이 없다.

<도표1> 서울 및 수도권 주택수급 현황

(주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

물론 2009년 상반기 서울의 주택 입주물량은 예년에 비해 상대적으로 적었던 것이 사실이다. 하지만 2009년 상반기 수도권 입주물량은 5.5만호로 2008년 상반기 6.4만호보다 줄어들기는 했지만, 현재의 전세가 상승을 불러올 만큼 대폭적인 감소세라고 보기는 어렵다. 더구나 올해 하반기부터 내년 상반기까지 1년 동안에만 약 19.5만호 가량의 신규 입주물량이 쏟아질 것으로 추정된다는 점에서 연간 주택공급 규모가 줄고 있다는 주장도 매우 잘못된 것이라고 할 수 있다.

이번에는 좀더 구체적으로 서울 권역별로 전세가격 변화를 살펴보도록 하자. 위 <도표2>에 따르면 2008년 대비 2009년에 멸실 주택 수가 가장 많이 늘어난 곳은 서남권이라고 할 수 있다. 또 절대적인 수치로 볼 경우 지난해에 이어 올해에도 동북권과 서북권의 주택멸실 수가 가장 많다. 주택 철거가 일어나면 약 70% 가량의 원주민들이 해당 구나 인접 구로 이주하기 때문에 주택 철거에 따른 주택공급 부족과 이주수요 증가로 인한 전세가격 상승은 서남권 및 동북궈, 서북권의 전세 가격이 더 뚜렷하게 나타나야 한다.

하지만 서울의 권역별 전세가격을 대표하는 4개 구의 전세가격 변화 그래프를 보여주는 <도표2>를 살펴보면 이 같은 흐름을 찾아보기 어렵다. 각 권역을 대표하는 4개 구의 전세가격을 도표로 나타냈는데, 올 들어 전반적인 권역별 추이는 이들 4개구의 전세가 추이와 비슷하다. 이를 보면 주택 멸실이 가장 많이 늘어난 서남권의 구로구 전세가는 거의 오르지 않았다. 또 뉴타운 사업이 가장 활발하게 이뤄지고 있는 동북권의 도봉구나 서북권의 은평구 전세가도 미미한 오름세에 그치고 있다. 반면 강동구를 포함한 강남 4구를 대표하는 서초구의 전세가가 다소 가파르게 상승하고 있을 뿐이다.

<도표2> 서울 권역별 대표 지역의 전세가 추이

(주) 국민은행 자료로부터 KSERI 작성

사실 이 같은 전세가 추이는 서울 각 구별 아파트 매매가 추이와 거의 비슷한 모양새를 나타내고 있다. 한 마디로 전세가격이 매매가에 연동돼 같이 움직이고 있는 것일 뿐 주택 수급 때문에 변동하는 것이 아님을 시사하고 있다.

서울의 매매가는 2008년 12월까지 소형, 중형, 대형 순으로 올랐고, 올 들어서도 마찬가지 순으로 반등하고 있다. 2006년까지 주택 가격이 폭등한 뒤 가계 소득으로 감당하기 어려운 중대형 평형보다는 소형 평형 위주로 주택가격이 상승하고 있으며, 올 들어서도 상대적으로 가격이 싼 소형 위주로 집값이 반등하고 있는 것으로 추정된다. 또 서울의 전세가도 2008년 12월까지는 소형, 중형, 대형 순으로 올랐다. 그런데 2009년 1월부터는 서울의 전세가가 중형, 대형, 소형 순으로 오르고 있다. 이는 주택 구매와 전세 거래의 기로에서 주택 구매를 포기하거나 주택을 매도한 사람들이 전세를 살되 집 살 돈으로 차라리 전세를 넓혀가는 현상이 일어나고 있기 때문으로 추정된다.

이런 흐름을 고려할 때 최근의 전세가격 상승이 집값 상승으로 이어질 것으로 당연시하는 것은 큰 잘못이다. 지금까지 본 것처럼 최근 언론에서 보도되고 있는 전세 가격의 상승이 뉴타운 사업 본격화에 따른 멸실주택 증가와 신규 주택 공급 부족 때문이며, 이 때문에 향후 집값이 지속적으로 상승할 것이라는 식의 선동보도를 일삼는 것은 엉터리 언론과 부동산 투기 선동가들이 만들어낸 기만일 뿐 현실과는 큰 괴리가 있다.

 
*제가 지난 몇 달 동안 밤잠을 설쳐가며 집필해온 ‘위험한 경제학 1권-부동산의 비밀편’이 드디어(?) 출간됐습니다.  ‘위험한 경제학2-서민경제의 미래(가제)편’은 9월 20일경에 출간될 예정입니다. 많은 분들의 관심과 성원을 바랍니다.

 정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오. 그리고 혹시 트위터를 하시는 분들께서는 아래 링크를 타고 제 트위터를 follow해주시면 감사하겠습니다. 제가 우리 연구소 포럼이나 블로그, 아고라에 쓰는 모든 글들을 아래 트위터에서 함께 소개하겠습니다.

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정부와 정치권 그리고 언론 너나 할 것 없이 앞뒤 안 가리고 사기를 치니 원래부터 투기가 횡행했던 일부 지역에서는 가격이 과거 고점 수준까지 반등세를 보이고 있는 것도 사실입니다. 그러나 투기가 그리 심하지 않은 지역에서는 여전히 실거래가 면에서 하락세를 보이고 있습니다. 예컨대 강남구의 경우 재건축 대상인 개포동과 재건축이 추진되고 있는 압구정동은 투기적 수요로 인해 과거 고점수준까지 단기 급등했습니다. 그러나 투기가 있다고 떠들고 있는 대치동과 도곡동의 주상복합아파트, 삼성동, 역삼동, 수서동, 일원동, 청담동 등은 과거 고점대비 여전히 큰 폭 하락한 상태에 있습니다.

예컨대 도곡동 도곡렉슬의 135m2형의 경우 2006년 말 28.8억원에서 올 7월 현재 20.4억원으로 떨어졌습니다. 그런가 하면 도곡동의 타워팰리스I의 165m2의 경우에도 2007년 33.4억원에서 올 7월 현재 21.8억원으로 떨어져 있습니다. 도곡동의 삼성래미안 역시 123m2의 경우 2007년 18억원에서 올 초 13.3억원까지 떨어졌다가 7월 현재 15.4억원으로 다소 반등한 정도입니다. 그런가 하면 삼성동 아이파크는 워낙 고가여서 아예 거래가 거의 없다시피 하지만 196m2의 경우 2008년 57억원이던 것이 올 5월에 44억원에 거래가 있었습니다. 역삼동 e편한세상은 2006년 11.8억원에서 올 초 8.5억원까지 떨어졌다가 7월 현재 9.8억원으로 다소 반등한 정도입니다. 역삼래미안 역시 81m2의 경우 2006년 11.8억원에서 2009년 초 8.5억원까지 떨어졌다가 9.4억원으로 반등한 정도입니다. 지난 2006년부터 최근까지 강남구 주요 아파트단지의 실거래가격 변동을 요약해보면 고점대비 작년 연말~올 연초에 평균 -28%까지 떨어졌다가 올 7월 현재 -13.2% 하락한 상태까지 다소 반등한 모습을 보이고 있습니다. 현정부가 온갖 투기조장 정책을 쏟아내고 이렇게 언론들이 삐끼질까지 해대는데도 대한민국 부동산투기 1번지라고 하는 강남구의 실거래가 상황이 이런 정도인 것입니다. 그러니 다른 지역은 굳이 말해 무엇 하겠습니까?

대한민국 부동산투기 1번지라고 하는 강남구가 왜 이런 정도에 불과하겠습니까? 이미 우리 연구소포럼의 ‘연구소한담’란에 올린 글에서도 설명한 바와 같이 투기할 여력이 있는 사람들은 이미 끌어댈 수 있는 은행 빚을 다 끌어대서 투기를 해버려서 더 이상 투기할 수 있는 여력이 없기 때문입니다. 서울지역 아파트 다주택 투기자의 평균 보유수가 4채를 넘을 정도로 실수요 거래가 아닌 투기적 가수요 거래가 판을 쳤기 때문입니다. 그래서 이미 물릴 대로 물려 버려서 투기하라고 해도 더 이상 투기를 할 수 있는 형편이 되지 못하기 때문입니다. 건설업체들이 아무리 신규분양을 하려고 삐끼질을 해대도 미분양이 쏟아지는 이유가 바로 이 때문인 것입니다. 투기할 수 있는 돈 있는 사람들이 대부분 이미 물려 있기 때문입니다. 전국 주요 도시마다 빈 아파트가 넘쳐나는 유령도시가 생겨나고 있는 까닭이 왜이겠습니까?

암과 같이 중병에 걸린 사람은 진실을 외면하려고 합니다. 두렵기 때문입니다. 그러나 아무리 현실을 부정하려 한들 암이 치유되거나 사라지지는 않습니다. 오히려 현실을 직시하고 암과 맞서 싸워야만 암을 치유할 수 있는 것입니다. 그런데 암에 걸린 사람이 현실을 올바로 직시하지 않고 오히려 암에 걸리지 않은 사람에게 와서 같이 암에 걸리라고 강짜를 놓고 있는 것입니다. 자식세대들에게까지도 암에 걸려야 한다고 황당한 주장을 하고 있는 것입니다. 정부와 정치권이 그리고 건설업계와 언론들이 그런 짓거리를 해대고 있는 것입니다. 나라와 자식세대를 말아먹고 있는 것입니다. 이런데 우리 연구소가 가만히 앉아 바라보고만 있어야 합니까? 절대로 그럴 수는 없습니다. 저 역시 자식을 키우는 부모입니다. 부모 입장에서 제 자식들이 황당한 집값 때문에 평생을 집 문제를 암처럼 안고 살아가게 할 수는 없습니다. 적어도 제 자식들에게만은 양질의 저렴한 주택에서 건강하고 편하게 살 수 있도록 할 수 있는 모든 일을 다 할 것입니다. 우리 연구소가 포럼을 만들어서 자식세대 중심으로 세대교체를 해야 된다고 주장하는 이유도 바로 여기에 있습니다.

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.