2014년 새해를 맞아 이 곳 저 곳에서 경제전망이 쏟아져 나옵니다. 정부는 올해 3.9% 정도 성장하며 상당한 경기 회복세를 나타낼 것이라고 주장합니다. 박근혜 대통령이 474를 내세운 것도 그런 연장선상이겠지요. 

이처럼 정부나 상당수 언론은 미국 경제 회복에 따라 우리 경제도 회복될 것처럼 말하는데, 한국은 경기를 회복하기 어려울 겁니다. 이른바, '경기 회복의 탈동조화'라고 할 수 있겠죠. 오히려 선제적으로 가계와 기업 부채를 줄인 미국이 양적완화 축소에 나서면서 그 동안 구조개혁은 미룬 채 빚을 쌓아올린 한국은 타격을 입을 가능성이 높습니다. 즉, 세계경제위기 이후 우리는 온갖 형태의 부양책을 모두 소진해버린 데다 필요한 구조개혁을 늦춘 탓에 한국은 오히려 불안한 한 해를 보낼 가능성이 높아 보입니다. 

조금 더 구체적으로 들어가면,

-우선, 미국 출구전략에 따른 시장금리 인상 효과 예상되는데 다른 나라 부채 다이어트 할 때 한국은 가계, 기업, 공공이 다 잔뜩 부채를 늘려놓았죠. 이에 따라 가계의 소비 여력이 추가로 늘어날 가능성이 크게 없고, 공기업과 정부 등 공공부문도 재정부양책 동원이 한계에 이른 상황(세수 부족에 따른 국채 발행 증가/지난 5년 여 늘어난 공기업 부채 감축해야 하는 상황-최근의 '공기업 개혁' 생쑈의 이면은 바로 그런 뜻입니다)

-구조개혁 지연시킨 탓에 건설, 조선, 해운 등 3대 부실 업종을 중심으로 기업 부채 문제도 올해 더 지속되거나 확산될 가능성이 커보입니다. (연초에 부동산시장 회복될 거라는 기대감에 건설주 오르는 건 '기대 섞인 희망'임이 곧 드러날 겁니다.) 한편으로는 한국 주가, GDP, 수출실적 등에서 큰 착시효과를 만들어온 삼성전자의 성장성도 한계가 뚜렷해지고, 일본의 엔저 공세에 따라 현대-기아차 등의 수출 실적도 개선되기 어려울 겁니다. 특히 한국의 최대 교역국인 중국 경제가 올해도 7%대 정도의 성장률에 머무는 가운데, 미국이 과거처럼 왕성한 수입을 하지 않는 회복세를 보일 것이기에 '중국을 통한 우회 수출'도 크게 늘지 않을 듯.

-무엇보다 한계에 이른 부동산 거품과 가계부채 문제가 3월 이후 다시 불거질 공산 크고, 부동산 가격 하락이 수도권을 중심으로 하반기에 본격화될 수도 있을 듯. 집값 하락세에 따라 전세가 상승세도 한 풀 꺾일 듯. 삼성전자, 현대차 등의 실적 정체와 일부 기업들의 부실 확산, 출구 전략에 따라 국내 증시에 들어와 있던 단기 투자자금의 유출 등으로 주가는 올해도 정체되거나 하락세를 걸을 가능성이 높으며 최소한 급등할 가능성은 없어 보입니다.

-기업 부실 확산과 가계부채 부실화 지속 여부에 따라 은행, 카드사, 보험사 등 금융권 실적은 올해도 저조할 것으로 보입니다. 부동산 가격의 급락 여부 등에 따라 상당한 타격이 발생할 수도 있고요.

-정부는 내년 경제성장률을 3.9%로 전망하는데요, 2012, 2013년의 저성장 기저효과를 생각해도 너무 높게 잡은 것으로 보이고 우리 연구소는 대략 3% 초반 정도로 봅니다. 다만, 기업 부실이나 부동산 거품과 연계된 가계부실 등이 표면화될 경우엔 2%대 이하로 추락할 가능성도 꽤 있다고 봅니다. 안타깝지만, 이게 올해 경제에 대한 저희 연구소의 냉철한 전망입니다. 

선대인경제연구소 새해 특별이벤트 1월 15일까지

<2014년 경제전망보고서>와 <선대인, 미친 부동산을 말하다> 등 제공 

 http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 

가계부채가 1000조원을 돌파했다는 소식으로 연일 떠들썩하다. 난리칠 것 없다. 우리가 몰랐던 것도 아니고, 뻔히 예상하고 있었던 것 아닌가. 그런데도 정부는 ‘빚 내서 집 사라’고 하고 있고, 다수 언론은 ‘집값 바닥론’을 선동하기에 바빴다. 가계부채 문제가 악화일로를 걷고 있어 ‘한국경제의 최대 뇌관’이라고 떠들면서 한쪽에서는 빚 내서 집 사라고 유도하는 정부와 언론이 제 정신인가. 그들은 지금 가계부채가 왜 늘어나는지 정녕 모르는 것일까.

정부의 연착륙론으로 포장된 부양책이야말로 실은 가계부채를 계속 늘려온 주범이자, 길게 보면 경착륙 대책이었다. 실제로 연착륙을 지속한 결과 가계부채는 얼마나 증가했을까. 한국은행이 집계하는 가계신용 기준으로 가계부채는 1996년 1분기 147.7조원에서 2013년말 현재 1000조원을 돌파한 것으로 추정되는 것이다. 노무현정부의 투기 억제잭에 따라 부동산 시장이 침체하면서 처음 연착륙론이 나왔던 2004년 1분기의 가계부채는 470조원이었다. 그 때에 비해 가계부채가 두 배 이상 증가한 것이다.

특히 부동산 침체기라고 할 수 있는 2008년 경제위기 이후 오히려 가계부채 증가 속도는 가팔라졌다. 노무현정부 5년 동안 가계부채가 202조원 증가했는데, 이명박정부 5년 동안에만 292조원 증가했다. 부동산 활황기였던 노무현정부 때보다 부동산 침체기였던 이명박정부에서 더 많은 가계부채가 늘어났다는 것은 심각한 문제다. 집을 살 여력이 안 되는 사람들에게 억지로 빚을 내 집을 사게 만들었다는 뜻이기 때문이다. 잘 알다시피 이 같은 추세는 박근혜정부 들어서도 지속되고 있다. 아니, 이제는 ‘전세수요를 매매수요로 전환한다’는 그럴듯한 표현을 사용하지만 결국 세입자들까지 물귀신처럼 끌어들이는 정책을 구사하고 있다.

4.1부동산대책이 나온 이후 2013년 2분기에 가계부채 16.9조원이 늘어난 것이나 8.28대책 이후 지난해 10~12월에 가계부채가 급증한 것으로 추정되는 것도 같은 흐름이다. 이것만 보더라도 정부의 부동산 부양책이 연착륙대책이라는 포장에도 불구하고 실은 얼마나 위험하고 무모한 ‘폭탄 돌리기’ 대책인지 확인할 수 있다. 또한 정부의 주장대로 집을 살 수 있는 유효수요층이 금융규제 때문에 집을 사지 못한다는 주장이 얼마나 허구인지도 알 수 있다. 정말 구매력 있는 유효수요층이 많다면 거래량이 크게 늘지도 않았는데, 가계부채와 주택담보대출이 급증하겠는가.

이처럼 부동산 대세하락기에 접어든 2008년 이후 가계부채가 늘어난 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫째, 정상적으로 빚을 내 집을 살 수 없는, 소득 여력이 적은 사람들에게 정부가 무리하게 빚을 내 집을 사도록 부추긴 때문이다. 주택 거래량은 줄었어도 주택 거래당 부채 크기는 더 커진 것이다. 바로 연착륙론이라는 미명 아래 부동산 부양책을 지속한 결과인 것이다. 둘째, 고환율-저금리에 따른 고물가와 재벌편중 경제 심화로 가계 소득이 늘지 않아 가계들이 빚을 내 생활할 수밖에 없게 만든 때문이다. 노무현정부 때 평균 경제성장률은 4.3%였고 가계소득이 꾸준히 성장했다. 이명박정부의 평균 경제성장률은 2.8% 수준으로 낮아졌다. 더구나 실질 가계소득은 대기업 편중 성장과 고물가부담 때문에 거의 정체됐다. 그 결과 이명박정부 기간 동안 누적 경제성장률이 12%를 넘지만 가계가처분소득 성장률은 7.5% 수준에 그쳤다. 그런데 가계부채는 같은 기간 동안 30% 가량 급증했으니 절대액뿐만 아니라 상대적 부담 측면에서도 가계부채는 훨씬 더 커졌다고 봐야 한다.

더구나 가계부채의 절대액뿐만 아니라 가계소득 대비 상대적 크기도 훨씬 커졌다. 한미일 3국의 개인 가처분소득 대비 개인 부문 가계부채 비율 추이를 살펴보자. 2008년 133.7%에서 올해 1분기 현재 107.3% 수준까지 내려온 미국의 경우 주택 거품의 배경이 됐던 가계부채 문제가 어느 정도는 해소됐다고 할 수 있다. 하지만, 같은 시기 한국은 145.7% 수준에서 163.8% 수준까지 오히려 이 비율이 크게 증가했다. 더구나 2004년 이 비율이 122.1%였던 것에 비하면 이미 매우 높은 수준으로 올라와 있음을 알 수 있다. 부채비율 163.8%는 이미 부동산거품이 꺼진 미국이나 남유럽국가들을 모두 포함한 OECD국가 평균 130%대보다 훨씬 높다. 대다수 국가가 경제위기를 맞아 공공부채는 늘리더라도 가계부채는 다이어트를 유도했다. 하지만 한국은 당장의 위기를 모면하겠다는 심산으로 공공부채 뿐만 아니라 가계부채를 계속 늘리는 위험천만한 역주행을 지속하고 있는 것이다. 가계부채가 지금 속도로 계속 늘게 되면 박근혜정부 임기 말인 2017년에는 약 1218조원에 이르게 된다. 부채 비율은 180% 수준에 육박할 수도 있다. 가계가 버는 소득이 5000만원이라고 가정할 경우 9000만원의 빚을 지게 된다는 뜻이다.

그런데 가계부채 문제는 1000조원이라는 양적 문제뿐만 아니라 질적으로 악화돼 있다는 게 훨씬 더 심각한 문제다. 특히 2008년 이후 가계부채 문제는 질적으로도 더욱 악화됐다. 보험사, 대부업체, 신용카드 할부까지 대출금리가 높은 악성 부채가 늘어났다. 또한 부산, 대전 등 지방 부동산까지 가격이 부풀어 상대적으로 가계부채 문제가 심각하지 않던 지방의 가계부채까지 크게 늘리고 악화시켰다.

더구나 한국의 경우 주택담보대출의 90% 이상이 거치기간 동안 이자만 내다가 나중에 원리금을 함께 내거나 일시상환해야 하는 구조다. 처음에는 풍선의 바람구멍처럼 이자만 조금 내다가 원리금을 내는 시기가 도래하면 부담이 풍선 몸통처럼 확 커진다고 해서 이를 풍선식 대출(balloon payment)이라고 한다. 이 같은 풍선식 대출 구조는 미국 대공황을 불렀던 금융상품 구조여서 미국에서는 이후 거의 사라졌다. 그런데 한국에서는 선분양제와 맞물려 3~5년간의 거치기간을 가진 주택대출 상품이 오히려 일반화돼 주택투기의 진폭을 키우는 기폭제 역할을 해왔다. 그런데 당장의 집값 급락을 막겠다고 2008년부터 거치기간 연장을 5년째 실시하며 폭탄 돌리기를 하고 있다. 이로 인해 70% 이상의 주택대출 가계가 이자만 내고 있는데도, 이 부담조차 견디지 못해 수도권 중심으로 집값이 가라앉은 것이다.

그런데 가계부채 문제는 이게 다가 아니다. 한국의 가계부채나 주택담보대출의 규모는 한국에만 있는 전세제도 때문에 상대적으로 작아 보이는 착시현상을 불러일으킨다. 국내 전세금 규모는 최소 600조원으로 추산된다. 이 가운데는 집 주인이 투기적 목적이 아니라 여유 있는 주거공간을 세입자에게 전세로 준 경우도 있겠지만, 전세를 끼고 금융권에서 대출을 받아 집을 여러 채 산 경우도 허다할 것이다. 따라서 전세금의 절반인 300조원을 주택 소유자가 금융회사 대신 세입자에게 빌린 돈이라고 보면 현재 가계부채는 1000조원 수준에서 1300조원 수준으로 증가하게 된다. 주택대출의 경우도 마찬가지로 과소평가되는 착시현상을 일으키고 있다. 지금 주택대출액은 415조원 수준이지만 전세금의 절반만 포함해도 바로 715조원 수준으로 급증하게 된다. 또한 가계부채는 아니지만, 금융권 전체의 부동산 담보대출은 훨씬 더 많다. 금융권 전체의 기업 및 상업용 부동산 담보대출 및 PF대출 잔액 등을 포함하면 전체 부동산담보대출 규모는 700조원에 육박한다. 여기에 다시 전세금 규모를 더하면 곧바로 부동산 관련 부채가 1000조원을 넘어선다는 계산이 나온다. 실로 어마어마한 규모가 아닐 수 없다.

이처럼 이미 가계부채가 폭발 직전 상황인데도 정부는 마른 수건 쥐어짜듯 생애 첫 주택구입자와 전세입자까지 무리하게 빚을 내서 집을 사라고 유도하고 있다. 그것이 마치 그들을 도와주기 위해 선심 쓰듯이 말이다. 사실은 저명한 경제학자인 라구람라잔(현재 인도은행 총재)이 ‘폴트라인’에서 소득이 안 되는 가계에 빚을 내서 집을 사게 하는 정책이야말로 최악의 포퓰리즘 대책이라고 지적한 바 있다. 하지만 OECD국가들 가운데 복지 지출 비중이 가장 낮은 수준인 한국에 대해 ‘망국적인 복지 포퓰리즘’이라고 떠드는 기득권 언론들 가운데 정부의 ‘비 내서 집 사라’ 대책을 포퓰리즘이라고 비판하는 언론은 단 하나도 없다. 이 정도면 부동산 떠받치기와 가계부채 폭탄 돌리기에만 혈안이 돼 정신이 나간 정부요, 언론이라고 할 수밖에 없다.

어쨌든 지금부터라도 단계적으로 가계부채 다이어트를 유도하고 부동산 거품을 빼서 충격을 분산해야 그나마 일시에 충격이 몰리는 최악의 상황을 피할 수 있다. 지금 시중은행은 재무상태가 괜찮은 편이다. 지금 단계적으로 대출규제를 강화해 고부채 가구들 중심으로 가계부채 다이어트를 적극적으로 실시하고, 만기 대출액을 분할해 거품을 빼나가면서도 시스템 차원의 금융위기는 피해가면서 충격을 흡수할 수 있다. 필자가 주장하는 이른바 펌랜딩(firm landing), 즉 견착륙 대책이다.

지금 정부는 부동산 연착륙이 불가능한데도, 무리하게 연착륙을 시도하면서 오히려 경착륙 가능성을 키우는 모양새다. 단기적으로는 일정한 충격을 받더라도 지금 국내 부동산 시장은 펌 랜딩을 선택할 수밖에 없는 때다. 그나마 펌 랜딩의 기회도 그리 많이 남지 않았다. 정부와 토건족들의 바람에도 불구하고 한국 부동산이 착륙해야 할 공항의 기상 상태는 점점 더 악화되고 있다. 그나마 비행기가 하늘에 떠 있는 것도 가계부채라는 아주 위험한 폭탄을 연료로 태우고 있기 때문이다. 이마저도 곧 바닥을 드러낼 것이다. 이대로 가면 머지않아 비상착륙 말고는 선택할 여지가 없는 상황이 올 수도 있다.

마지막으로 미래학자 최윤식소장이 저서 <2030 대담한 미래>라는 책에서 쓴 구절을 인용하며 이 글을 마친다.

“위기는 대부분 오래 전에 시작되고 오랜 시간을 거치면서 악화되지만, 겉으로 터져 나오는 것은 한순간이다. 터져 나온 후에는 어떤 정책을 시도해도 막을 수 없다. 위기를 통제할 수 있는 타이밍을 이미 놓쳤기 때문이다.”

  선대인경제연구소 새해 특별이벤트 1월 15일까지

<2014년 경제전망보고서>와 <선대인, 미친 부동산을 말하다> 등 제공 

 http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 

<선대인, 미친 부동산을 말하다> 서울(1월23일), 대구/부산(1월25일) 무료 강연

http://ch.yes24.com/Culture/SalonEvent/2710

연구소 회원 대상 새해 첫 보고서를 쓰면서 살펴보니 삼성전자 수출액을 빼면 한국의 수출액은 2011년 2분기부터 줄고 있는 것으로 나타난다. 결국 경상수지 흑자네, 뭐네 하는 것도 삼성전자만 빼버리면 곧바로 적자 날 듯.

또 삼성전자를 주가에서 제외하면 지금보다 400포인트 아래이고, 2년 반쯤 전부터는 주가지수는 내리막길을 걷고 있다. 이게 대다수 개인 투자자들이 체감하는 종합주가지수에 가까울 것이다.

또 정상환율을 얼마에 가정하느냐에 따라 다르겠지만, 1달러당 천원으로 가정하면 2009년 이후 삼성전자 영업이익의 20~40%는 환율효과 때문인 것으로 추정. 반면 국민들은 고환율에 따른 수입물가+소비자물가 상승으로 생고생.

이처럼 삼성 쏠림(+삼성 몰아주기)가 너무 심각한 상황. 이미 삼성전자 사상 최대 실적이 진행되는 동안 서민경제는 불황이었다는 걸 생각하면 더 이상 재벌독식구조는 안 된다. 그래서 경제민주화가 절실. 그런데 박근혜는 공약 쌩까고 있다. 이제부터라도 재벌 독식보다는 서민들 직접 지원하는 분수효과 만들어야.

선대인경제연구소 새해 특별이벤트 1월 15일까지

<2014년 경제전망보고서>와 <선대인, 미친 부동산을 말하다> 등 제공 

 http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 

삼성전자 영업익 8조3000억원 '어닝쇼크'

http://media.daum.net/digital/others/newsview?newsid=20140107085510550

결국 올 것이 오는군요. 삼성전자 스마트폰을 꼭지점으로 한 역피라미드 구조의 위태로운 한국경제에 대해 저를 비롯해 많은 분들이 우려했는데, 이제 그 여파를 보게 될 것 같은 예감이 드네요.

그리고 이 기사에서 환율효과 때문에 삼성전자 실적이 줄어들었다는 건 뭘 뜻할까요? 그 동안 환율효과로 삼성전자 등 수출대기업이 엄청난 덕을 봤다는 뜻입니다. 국민들은 수입 물가 인상으로 고물가에 시달리는 동안.

이제라도 수출대기업에 퍼주는 '낙수효과'보다는 중소기업과 골목상권 살리며 서민들 소득 증대가 일어나는 '분수효과'에 기대는 경제구조 만들어야 할 때. 그런데 이 정부가 말은 그럴 듯 하게 해도 전혀 그런 방향으로 갈 거라는 생각이 안 드네요.

미국 오바마정부는 미국의 내수 증대를 위해 대폭적인 최저임금 인상을 적극적으로 추진. 그런데 경제력 대비 세계 최저수준 최저임금 올릴 생각은 없고, 기업들 인건비 부담만 운운하는 정부가 어떻게 내수를 살릴까요?

또 한국 대기업은 국내에서는 소비자 등치고 해외에서는 헐값에 판다는 거 삼척동자도 압니다. 이 정부가 정말 국민 위한 경쟁 원한다면 애꿎게 코레일 말고, 재벌대기업 독과점 담합 처벌 강화해 이들부터 경쟁시켜야 하지 않을까요?

그리고 이것도 한 번 생각해 봅시다.

-지난해 여름 JP모건의 삼성전자 실적 부정 전망 보고서로 주가 출렁.

-최근 BN파리바의 삼성전자 4분기 실적 악화 보고서로 또 주가 급락.

-BNP파리바 보고서 이후 삼전 4분기 영업이익 10조~11조로 잡았던 국내 증권사들 줄줄이 9조원대 전망. (삼전 실제 영업이익 8.3조원)

-어제 한국 기준금리 인하 가능성 언급한 골드만삭스 보고서로 환율 급등

도대체 무슨 나라가 이렇게 제대로 된 정보 하나 못 내놓고 외국계 금융업체에 휘둘릴까요? 이해관계나 집단사고에 사로잡혀 맨날 장밋빚 엉터리 보고서들 양산하니 정보주권조차 흔들리는 것 아니겠습니까? 이래서 신뢰할 수 있는 독립 연구기관과 정직한 전문가들이 많이 필요한 겁니다.

마지막으로, 이 아침에 갑자기 생각 나네요. <부자 삼성, 가난한 한국>이라는 책 일독 권합니다. 일본인의 시각이지만, 한국경제의 문제를 단단한 팩트로 들여다본 좋은 책입니다.

박근혜 신년사 단편적 소감. 여느 신년사들처럼 늘 말은 그럴 듯 하다. 하지만 구체적 현실인식과 진단, 정책 방향 등을 뜯어보면 실망스럽거나 의구심이 든다. 몇 가지만 예를 들면,

1. 공기업 개혁과 관련, 정부 정책 잘못도 있었다면서도 공기업 방만경영과 후한 복리후생 탓이 더 크다고? 당장 LH공사 빚이 두 배로 늘어난 게 지난 5년 여 동안 무리하게 부동산시장, 건설시장 부양하는 과정에서 늘어났고, 4대강사업에 동원된 수자원공사도 마찬가지. 지금 문제되는 코레일도 정부의 통행량 예측 실패로 적자철된 인천공항철도 인수(1조2천억원)하고, 장밋빛으로 일관한 용산국제업무개발지구 개발사업(8조원) 무산 때문에 부채가 급증했다. 이처럼 부채가 급증한 배경과 이유 등을 고려하면, 그리고 대통령 된 자라면 정부 정책에 대한 과오를 더 철저히 반성하고 이런 부채 급증에 책임있는 관료들과 낙하산 경영진부터 문책하겠다고 해야 하는 것 아닌가.

2. 창조경제 추진 위해 "민관합동 창조경제추진단" 발족한단다. 창조경제가 그런 추진단 발족으로 하는 건가? 그런 발상부터가 매우 비창조스럽다. 또한 원전 의존도가 지금도 세계 최고인데, 그걸 더 높인다면서 한 쪽에선 "친환경에너지 타운"을 만든다고? 돌겠다. @@

3. 부동산시장을 정상화한다고? 그러기 위해 규제, 세금 다 풀었고 공적 모기지대출 올해도 계속 확대한다고? 부동산 가격이 지금도 비정상적으로 높은데 이걸 떠받치고 마른 수건 쥐어짜듯 ‘빚 내서 집 사라’는 게 부동산시장을 정상화하는 것인가? 더구나 하우스푸어는 바로 정부의 ‘빚 내서 집 사라’는 식의 대책에 혹해서 무리하게 집을 샀던 사람들. 그 사람들 문제 해결하겠다면서 다른 한 쪽에서 하우스푸어 양산하는 대책이 ‘정상’인가?

4. 연관해서 수출과 함께 내수도 활성화하겠다고? 부동산에 돈이 묶여 있고, 은행에 이자 내면서 가계지출 줄이느라 내수가 위축되는데, 이 문제 해소하기는커녕 집값 떠받치면서 어떻게 내수를 살린다는 건지?

5. 서비스산업을 육성하겠다고? 그런다면서 의료 영리 법인 허용하겠다는 건가? 그렇게 대기업 진출하게 해 골목상권 죽이듯이 동네 의원, 약국 다 죽이면서 서비스산업 육성이 될까?

노벨경제학상 수상자인 폴 크루그먼교수가 이런 말을 했다. "정부가 내세우는 정책안이 표면적인 목표에 부합한다고 가정하지 마라." 이명박정부 때도 그랬지만, 박근혜정부도 겉으로 내세우는 미사여구와 이들의 실제 지향점이 부합하지 않는다는 건 똑같다. 수서발 KTX분리가 겉으로는 경쟁을 내세우지만, 결국 나중에 대기업에게 넘길 특혜성 사업체 하나 만들어내는 것으로 귀결되는 것처럼.

선대인경제연구소 새해 특별이벤트 1월 15일까지

<2014년 경제전망보고서>와 <선대인, 미친 부동산을 말하다> 등 제공 

 http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 

‘3가지 대못’ 뽑힌 부동산시장 전망은?

http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20140103060104921.daum

1월 3일자로 나온 세계일보 기사다. 기사 첫 머리에는 “전문가들은 작년 계사년 뱀띠해엔 부동산시장이 뱀처럼 느리게 회복됐다면, 올 갑오(甲午)년 말띠해에는 달리는 속도가 빠른 '말(馬)'처럼 시장 회복이 빨라질 것으로 예상하고 있다”라는 표현이 나온다. 이 정도면 기사가 아니라 문학상을 줘도 되겠다. 장르는 판타지소설로 말이다. 도대체 띠가 부동산가격과 무슨 상관이 있다고 저런 표현을 하는지 어이가 없다.

사람들 이목을 끌자고 재미있게 표현한 거라고 애교로 봐주겠다. 그렇다고 해서 취득세 인하와 수직증축 리모델링, 다주택자 양도세 중과까지 폐지됐다고 부동산시장이 달라질 것은 없다. 국내 부동산시장은 빚을 내서 집을 살 사람들도 거의 다 사버려 구조적 침체기에 들어가 있는 상태다. 이런 상태에서 세 가지 법안이 통과됐다고 해서 부동산시장이 ‘말처럼 뛰어오를 것’이라고 생각하면 오산이다.

그 동안 기득권 언론들은 8.28대책 이후 다시 부동산시장이 위축되자 ‘국회에서 부동산 관련 입법이 통과되지 않아 그렇다’는 식으로 핑계를 댔다. 8.28대책 이후 언론들이 ‘집값 바닥론’ 군불을 때던 두 달 여 전에 2009년 이후 계속돼온 언론보도패턴이 또 다시 되풀이될 거라고 말한 바 있다. : 부동산 대책→집값 꿈틀→집값 바닥론→집값 재하락→"정부정치권이 필요한 조치 안 해서 부동산 무너진다"→"새 대책 내놔라" →정부 새 대책.

그래서 나는 정책적 당위성 측면에서는 동의하지 않지만, 차라리 빨리 그들 법안들을 통과시키기를 바랐다. 어차피 통과될 법안들이라면 빨리 통과돼 부동산시장이 더 이상 반등하지 못한다는 것을 확인해야 사람들이 조금이라도 일찍 미련을 버릴 수 있을 거라고 믿었기 때문이다. 결국 불행인지, 다행인지 기득권언론들의 선동주장에 편승해 부동산 기득권세력이 요구한 안들이 정부여당의 힘으로 모두 관철됐다.

하지만 결국 이 같은 부동산 대책들로도 현재의 부동산시장을 떠받치는 건 불가능에 가깝다. 오히려 2~3개월 정도 지나면 이 같은 대책으로도 집값 하락을 막지 못한다는 사실을 알게 되면 급매물이 늘어나면서 오히려 부동산시장 가격은 지속적으로 미끄러질 것이다. 사실, 이건 조금만 생각해봐도 이해할 수 있을 것이다. 지금 몇 가지 입법조치가 안 돼 주택시장이 침체인가? 그럼 지금보다 세금이 더 높았고, 더 많은 부동산 규제가 도입됐던 노무현정부 때는 왜 폭등했나? 그 동안 이 몇 가지 부동산 입법이 안 돼 주택시장이 침체에 빠졌을 것 같으면 주택시장은 이명박정부 이래로 마음만 먹었으면 벌써 살아났을 것이다.

구체적으로 따져 봐도 마찬가지다. 취득세 인하 효과는 거래 활성화효과가 하나도 없다는 점을 이미 여러 차례 설명한 바 있지만 다시 한 번 <그림1>을 참고로 간략히 살펴보자. 올해 4.1부동산대책에서 취득세 감면을 실시한 뒤 잠시 급증했던 주택 거래량은 감면이 종료되고 나자 거래절벽 상태에 빠졌다. 이후 시간이 지나면서 거래량이 조금 회복되다가 정부 8.28대책이 나온 뒤 다시 일시 거래량이 늘어나는 것처럼 보였으나 다시 11월부터 거래량이 꺾이고 있는 것이다. 아직 12월의 전국 주택거래량은 나오지 않아 12월 주택거래량이 집계된 서울 주택거래량을 봐도 거래량이 더 늘어나지 못하고 있음을 알 수 있다. <그림1>의 위의 그래프에서 취득세 감면기간 전후 4개월의 거래량을 나타낸 수정 거래량을 보면 알 수 있듯이 취득세 감면으로 인한 거래량 증가 효과는 거의 없는 것이다.

<그림1>

주) 온나라통합부동산정보포털과 서울부동산광장 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

더구나 11월에 정부여당이 취득세 영구 인하 소급 적용 시기를 8.28대책 시점으로 확정해줬는데도 이후 거래량은 오히려 줄어들었다. 특히 양도소득세 5년간 면제, 생애최초 주택구입자 취득세 면제 등의 기한이 지난해 12월에 종료됐는데 막달에 거래가 몰리는 효과조차 나타나지 않았다. 미 더 이상 수요가 고갈되다시피 했는데도, 억지로 마른 수건 쥐어짜기를 해서 대책이 나온 직후 일시적으로 거래가 조금 늘었지만 이제는 그나마도 거의 소진돼 버린 것이다. 없는 수요일 망정 향후 1~2년에 나눠서 일어날 거래량을 억지로 2013년에 당겨 써버린 바람에 올해부터는 거래가 더욱 위축될 공산만 높아졌다.

수직 증축리모델링 문제도 마찬가지다. 우리 연구소가 수직증축리모델링의 사업성을 이미 지난해 하반기에 분석해 보고서를 낸 바 있지만, 결론만 소개하면 이렇다. 수직증축 리모델링 허용 방침에도 불구하고 수직증축 리모델링 사업의 대부분은 사업성이 떨어진다. 지면 관계로 자세히 소개하지는 못하지만, 우리 연구소가 한 신문에 소개된 안양시 평촌동 A아파트 전용면적 58m²의 사례를 분석해본 결과 수직증축 리모델링을 해도 가구당 분담금이 1억원이 넘었다. 이보다 넓은 아파트일수록 분담금은 더 커져 대형 아파트의 경우 2억~3억원에 이를 수도 있다. 이렇게 리모델링해서 얻을 수 있는 예상 시세 차익은 현재 가격 수준에서도 4500여만 원에 불과했다. 향후 집값이 더 내린다고 생각하면 시세차익은 없이 분담금 비용만 커질 수 있다. 물론 이 정도 비용과 예상 차익에도 불구하고 리모델링을 추진하려는 사람들도 있을 것이다. 하지만 거기에 반대하는 사람들도 많아 사업 추진은 지지부진할 것이다.

양도세 중과폐지는 더더욱 아무런 효과가 없다. 양도세 중과제도는 노무현정부 때 제정됐으나 이명박정부 이래로 계속 적용이 유예됐다가 이번에 폐지된 것이다. 한 번도 적용된 적이 없었던 제도가 ‘그냥 없던 일’로 하기로 한 셈인데 이게 무슨 영향을 미친단 말인가? 양도세 중과 폐지 때문에 집값이 오를 거라면 그 동안 적용되지 않았을 때는 왜 집값이 안 올랐나? 또한 집값이 오를 기미도 없는데 양도세 중과폐지를 해본들 양도차익이 거의 발생하지 않는데 무슨 약발이 있겠는가? 결국 이는 이번에 함께 실시한 단기 보유 양도세율을 인하해 준 것과 결합해 다주택 투기자들이 사실상 투기 차익을 노리고 치고 빠지게 해준 것뿐이다. 하지만 이미 다주택 투기도 사람들이 사람들이 따라와 줘야 가능한 것이다. 그런데, 이미 수요가 고갈돼 버린 마당에 투기 거품을 만들려 해봐야 얼마나 가능하겠는가. 이미 수도권 부동산시장이 고꾸라지자 지방으로 건너간 투기세력도 이제 대구에서 정점을 찍고 끝물로 치닫고 있다. 부동산기득권 세력들이 지푸라기라도 잡고 싶은 심정은 알겠지만, 지푸라기 잡는다고 물에서 나올 수 있나? 결국 무너지는 부동산 거품은 떠받치지 못한다.

지금 정부는 부동산 연착륙이 불가능한데도, 무리하게 연착륙을 시도하면서 오히려 경착륙 가능성을 키우는 모양새다. 단기적으로는 일정한 충격을 받더라도 지금 국내 부동산 시장은 펌 랜딩을 선택할 수밖에 없는 때다. 그나마 펌 랜딩의 기회도 그리 많이 남지 않았다. 정부와 토건족들의 바람에도 불구하고 한국 부동산이 착륙해야 할 공항의 기상 상태는 점점 더 악화되고 있다. 그나마 비행기가 하늘에 떠 있는 것도 가계부채라는 아주 위험한 폭탄을 연료로 태우고 있기 때문이다. 이마저도 곧 바닥을 드러낼 것이다. 이대로 가면 머지않아 비상착륙 말고는 선택할 여지가 없는 상황이 올 수도 있다.

점점 가까이 몰려오는 경제 참사의 먹구름 앞에서 나는 계속 강한 경고음을 울릴 수밖에 없다. 기적적으로 날씨가 맑아지기를 바라면서 연착륙에만 집착하는 기장만 넋 놓고 바라보고 있을 수는 없지 않은가. 같은 비행기를 탄 승객들이 사태를 직시하고, 다가올 충격에 대비하도록 최소한의 노력은 해야 한다. 더 나아가서 기장에게 ‘더 늦기 전에 펌 랜딩을 시도하라’고 강하게 요구해야 한다.

선대인경제연구소 새해 특별이벤트 1월 15일까지. <2014년 경제전망보고서>와 <선대인, 미친 부동산을 말하다> 등 제공 

 http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 

"저소득층 빚 내서 집 살 때 고소득층은 현금 챙겼죠"
http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0001943298&PAGE_CD=ET000&BLCK_NO=1&CMPT_CD=T0000

오마이뉴스 인터뷰. 저더러 화재경보기라네요. 이 표현 좋네요^^ 과거 조선일보는 '집값 떨어질 때까지 제사 지내는 인디언제사장'이라고 하더군요. 나 원 참.

선대인경제연구소 새해 특별이벤트 http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 

<선대인, 미친 부동샅을 말하다> 출간 기념 서울(1월 23일), 대구/부산(1월 25일) 무료 강연 합니다. 취득세 인하에 수직증축리모델링에 양도세 중과폐지까지 토건족들이 원하는 건 다 통과됐습니다. 하지만 2~3개월만 지나면 약발 없음을 확인하게 될 겁니다. 지금 부동산시장은 언론의 '집값 바닥론' 선동보도와는 달리 매우 위험합니다. 그런 위험을 경고하기 위해 책을 냈습니다만, 책값이 부담스럽다는 분들은 이 날 무료 강연에라도 오시기 바랍니다. 그리고 언론 보도에 혹하는 주위 분들께도 널리 알려 주세요. 아래 링크 게시판에 신청 댓글만 달면 됩니다.  

http://ch.yes24.com/Culture/SalonEvent/2710?Gcode=000_003_3

안녕하세요? 선대인소장입니다. 갑오년 새해에 여러분 모두 건강하시고 행복하시길 기원합니다.

지난 1년 반 동안 저희 연구소는 꾸준히 성장을 이뤄왔습니다. 연구소를 처음 시작할 때 “10년 안에 삼성경제연구소를 능가하겠다”고 야심차게 내뱉었지만, 속으로는 막막한 기분이 들었습니다. 그런데 이제는 10년 안에 충분히 견제력을 발휘하는 수준까지는 연구소를 키울 수 있겠다는 근거 있는 자신감을 갖게 됩니다. 이 과정에서 많은 분들의 정성과 응원이 큰 힘이 됐습니다. 깊이 머리 숙여 감사드립니다.

연구소는 올 한 해도 꾸준히 발전하도록 노력하겠습니다. 이를 위해 크게 세 가지 일을 하려고 합니다.

첫째, 보고서의 품질을 향상시키겠습니다. 지난해 하반기 시작한 보고서 개편이 아직 완전히 안착되지는 못했습니다. 회원 여러분들의 의견을 수렴해 회원님들의 관심사에 맞게 좀 더 적시에, 정확하고 좋은 분석을 꾸준히 내놓아 기대에 더욱 부응하겠습니다.

둘째, 공익적 연구를 강화하겠습니다. 그 동안 연구소 사업을 키우는데 급급하다 보니 이 목표를 상대적으로 소홀히 했던 것 같습니다. 유료 회원제 보고서와는 별도로, 사회경제적 약자들의 권익을 옹호하고 세금낭비 고발 등 국민 대다수 입장에서 필요한 공익적 연구를 좀 더 활발히 진행해 무료로 공개할 생각입니다.

셋째, 첫째와 둘째 목표를 공고히 한 뒤에 점진적으로 연구소 사업 확대에도 나설 생각입니다. 노후 불안에 시달리는 정년퇴직자들을 위한 정보 제공, 기득권 논리에 무방비로 노출된 청소년과 대학생들을 위한 경제교육, 선동성 정보가 아닌 정직한 정보를 제공하는 부동산정보사업 등을 가급적 올해 안에 시작하려 합니다.

이렇게 하는 데는 많은 분들의 도움이 필요합니다. 특히, 여러분 한 분 한 분이 연구소 연간구독회원으로 가입해 주시면 연구소의 정직한 목소리를 응원하는 한편 경제적 안목을 키우실 수 있을 겁니다. 참고로, 1월 15일까지 ‘2014년 경제전망보고서’ PDF판을 제공하는 등 특별한 혜택을 드리고 있으니 관심 있는 분들께서는 활용하시기 바랍니다.

(공지사항 참조 http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 )

아무쪼록 건강하고 복된 한 해 되시기를 다시 한 번 바랍니다. 감사합니다.

*후기: 연말에 나꼽살 종방 1주년 기념 공개방송을 했는데, 혹시 못 들으신 분들은 들어보시길 바랍니다. http://www.podbbang.com/ch/7047 팟캐스트 공개 직후 팟빵과 아이튠즈 팟캐스트에서 종합 1위까지 오를 정도로 반응이 뜨거웠습니다. 참고로, 많은 분들 요청에 따라 나꼽살 시즌2 진행을 멤버들간에 논의하고 있습니다. 자세한 사항은 다시 알려드리겠습니다.

2014년 1월 2일 선대인경제연구소 소장 선대인 삼가 올림

많은 분들의 성원에 힘입어 무럭무럭 성장해온 선대인경제연구소가 2014년 새로운 도약을 위해 연말연시 특별 이벤트를 마련했습니다. 정직한 정보로 불확실성이 높은 경제상황에 대비도 하시고 저희 연구소에 힘을 좀 더 실어주십시오. 더욱 정직하고 높은 품질의 정보로 보답하겠습니다. 자세한 내용은 아래 공지사항을 참고해 주십시오.

http://www.sdinomics.com/data/notice/1642

아울러 2014년 1월 18일(토) 백범기념관에서 <2014년, 새로운 미래를 만나다> 특강을 진행합니다. 미래학자 최윤식소장, IT융합전문가 정지훈교수, 그리고 선대인소장과 함께 2014년 새해에 미래를 전망하고, 그 위에서 새로운 삶을 설계해 보는 기회를 가지세요.

http://www.sdinomics.com/data/notice/1644

연말연시 건강하고 즐겁게 보내시길 바랍니다. 감사합니다.