삼성경제연구소가 9월 29일 ‘부동산 시장, 대세하락 가능성 점검’이라는 보고서를 발표했다. 이 보고서의 결론은 ‘집값이 급락하거나 대세하락할 가능성이 낮다’는 것으로 상당수 언론을 통해 보도됐다. 총평부터 하자면, 삼성경제연구소 보고서는 기존의 부동산-건설업계가 ‘부동산 가격이 오른다’며 마르고 닳도록 써온 레파토리를 짜깁기한 수준의 엉터리 보고서로 논거들이 빈약하고, 여러모로 현실을 왜곡하고 있는 보고서다. 우리 연구소가 그 동안 발표해온 내용을 꾸준히 읽어본 독자들은 그 보고서의 수준을 충분히 짐작할 수 있을 것이다. 하지만, 현실적으로는 삼성경제연구소가 한국 사회에서 매우 큰 영향력을 가진 연구기관인 반면 일반 가계들 모두가 삼성경제연구소 보고서의 문제점을 가려낼 안목을 가지고 있다고 보기는 어렵다. 솔직한 심정으로는 길게 되풀이해서 설명하기도 싫지만, 삼성경제연구소가 가지는 영향력을 고려해 다시 한 번 설명한다. 따라서 이번 주 시사경제에서는 삼성경제연구소 보고서의 문제점을 살펴보자. 설명의 편의상 보고서의 주요 주장을 요약해 소개하고, 이에 대해 정확한 현실을 설명하는 방식으로 전개했다.

보고서 주장 1: 한국은 LTV(담보인정비율)를 40~60%로 제한하는 등 엄격한 대출규제를 시행해 다른 선진국에 비해 주택가격 변동성이 상대적으로 작게 나타나는 등 대출부실화 위험이 적고, 앞으로도 위험대출군에 대한 과도한 대출을 막아 부동산가격 급락 가능성을 낮출 수 있다.

설명1: LTV는 은행들의 대출자산 건전성을 살필 수 있는 기본 지표다. 그런 점에서 한국 은행들의 LTV 비율이 상대적으로 낮게 관리되고 있다는 사실은 다행이다. 적어도 미국처럼 금융권, 특히 제1금융권의 급격한 시스템 붕괴 위험이 현재로서는 상대적으로 낮다고 볼 수 있기 때문이다.

하지만 이 사실만을 가지고 부동산 가격의 대세하락 가능성이 낮다고 말할 근거는 못 된다. 왜냐하면 LTV비율이 낮다는 것은 금융권에 대한 보호막은 되지만 일반 가계에 대한 보호막은 되지 못하기 때문이다. 더구나 일반 가계 입장에서 주택 자산가치 대비 차입 비율이 어떤지를 국제적으로 비교하려면 한국의 경우 전세금의 비중도 고려해야 한다. 다른 나라에는 전세 제도가 없고, 이로 인해 전세보증금을 레버리지로 삼아 집을 사는 현상은 없기 때문이다. 그런데 전세금은 무이자 차입이기는 하지만 분명히 계약 만료 시에 주택 소유주는 세입자에게 상환해야 하는 차입금이다.

2005년 기준 328만호인 전세 가구 수에 전세보증금 1억원만 쳐도 328조원에 이른다. 현재 금융권 주택담보대출액이 올해 2분기 현재 341.6조원에 이르는데, 전세보증금을 감안하면 주택소유자들의 주택자산가치 대비 레버리지 비율은 평균 두 배나 늘어나게 되는 것이다. 특히 2000년대 부동산 거품이 부풀어오르는 동안 전세를 끼고 두세 채씩 집을 사는 방식의 투자(또는 투기)가 극성을 부렸던 만큼 전세금 가운데 상당부분은 부동산투기에 동원된 차입금이라고 봐야 한다. 그만큼 전세보증금을 합산한 일반 가계의 주택 차입 비율은 매우 높고, 주택 가격 하락기에 주택 하락 악순환을 부르는 요인이 될 가능성이 높다.

주택가격 하락세가 지속되면 지금은 비교적 안정권인 LTV비율 또한 계속 올라갈 수밖에 없다. 이미 ‘시사경제’에서 소개한대로 은마아파트 등 서울 강남권 재건축 대상 단지와 판교신도시 등 2000년대 부동산 투기를 주도했던 아파트 단지의 경우 전세보증금을 포함할 경우 평균 레버리지는 60%를 넘는 경우가 허다하다. 그런데 주택가격은 상대적으로 소수의 거래에 의해 이뤄진다는 점을 고려하면, 과다 차입 가계가 버티지 못하고 매물을 내놓게 되면 결국 주택 가격은 떨어질 수밖에 없게 되고 얼마든지 급락할 수 있다. 강남3구를 비롯해 수도권 주요 도시에서 실거래가 기준으로 고점 대비 30% 이상 떨어졌던 2008년 말 경제위기 당시 이미 나타났던 현상이기도 하다. 또한 아래 <도표1>에서 강남구의 실거래가 추이를 예시했지만, 2010년 6월 기준으로 이미 2006년 말(수도권 핵심지역) 또는 2008년 중반(수도권 외곽) 이후 강남 3구를 비롯한 서울 전역의 실거래가도 15~20% 가량 하락한 상태다. 용인, 분당, 평촌, 일산, 김포, 파주 등 상당수 수도권 도시들에서는 2008년 말 수준인 30~40% 가량 하락해 있다.

또한 삼성경제연구소가 인용한 LTV 평균 비율은 이미 상당 폭 떨어진 실거래가와는 달리 고점 수준을 유지하고 있는 국민은행 호가를 근거로 하고 있어 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다. 실거래가를 기준으로 할 경우 이미 제2금융권 주택대출액 가운데 2006년 이후 대출액의 상당부분은 이미 LTV 비율 80~100%에 이르고 있다. 이들 대출액을 일반 가계가 연체해 경매처분에 들어가면 금융기관은 대출원금을 회수하지 못하는 사례가 급증할 수 있다.

 
(주) KSERI 작성

제1금융권의 경우에도 국민은행 가격 대신 실거래가를 기준으로 할 경우 수도권의 평균 LTV 비율이 이미 10% 가량 높아져 있을 가능성이 높다.

더구나 <도표2>에서 볼 수 있는 것처럼 금융권의 주택대출 만기 상환 연장 등의 조치로 이자만 내는 상태인 가계들이 전체 주택대출의 79.0%에 이른다. 7개 시중은행 주택담보대출액 230.5조원 가운데 182조원 가량의 대출에 대해서 해당 가계들이 이자만 내고 있다는 뜻이다. 이는 1990년대부터 이뤄진 주택담보대출 잔고 전체를 대상으로 한 것이지만, 2005년 이후 주택 가격 고점기에 발생한 주택대출의 경우 이 비율은 95%에 육박할 것으로 추정된다. 이처럼 사상 최저금리에 이자만 내고 있는

<도표2> 7대 시중은행의 주택담보대출 및 이자만 갚는 비율 현황
 

(주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

상황에서도 과도한 차입을 한 가계들이 버티지 못해 주택 가격이 떨어지고 있는 것이다. 이미 설명한 바 있듯이 2012년경에 이르면 주택대출 만기 도래액이 2009년의 두 배 규모에 이를 정도로 급증하게 된다. 만약 그 시점에 시중금리가 오르고, 주택 가격 하락이 지속되면서 금융권이 만기를 연장해주기 어려운 국면에 접어들면 금융시스템에 큰 충격이 올 수도 있다. 따라서 금융권 등의 주택대출 만기 연장 등의 조치로 주택담보대출 부실이 현실화하는 것을 감추고 있어서 수면 위로 드러나지 않을 뿐, 수면 아래에서 주택담보대출의 잠재적 부실 규모는 빠른 속도로 커지고 있는 상황이라고 할 수 있다. 

보고서 주장 2: 베이비 붐 세대의 은퇴로 주택처분이 급증하고 인구감소로 부동산 수요가 위축돼 침체가 장기화될 것이라는 우려가 있지만, 노후세대는 주택보유에 대한 니즈(needs)가 높고 주택수요의 기본 단위인 가구수가 지속적으로 증가하기 때문에 수요위축 가능성이 낮다.

설명2: 지금 당장 수도권 주택 가격이 떨어지고 있는 것은 인구 감소 요인 때문이 아니다. 소득 대비 주택 가격이 지나치게 부풀어오른 가운데 이미 빚을 내서 집을 살 사람들까지 거의 다 사버렸기 때문에 주택 가격이 떨어지고 있는 것이다. 즉, 가격 상승에 따른 수요 감소, 공급 과잉이 현재 수도권 주택시장의 현실이다. 이런 상황에서 그 동안 현재의 주택 가격을 떠받쳐 왔던 투기적 가수요마저 가라앉자 주택시장의 가격메커니즘에 따라 가격 하락이 진행되고 있는 것이다.

인구감소는 당장 현재 주택시장에 영향을 미치는 요인이라기보다는 이미 대세하락 흐름에 접어든 주택시장의 침체를 장기화하게 되는 중장기적인 요소라고 할 수 있다. 통계청 추계에 따르면 국내 인구는 2018년을 기점으로 줄어드는데, 이를 근거로 부동산-건설업계나 이번 삼성경제연구소 보고서는 향후 주택시장 수요가 한동안 늘어나기 때문에 주택가격이 떨어지지 않는다고 주장하고 있다. 하지만 주택수요는 단순히 인구나 가구수가 늘어난다고 생겨나는 것이 아니라, 주택을 살 수 있는 구매력을 동반해야 한다. 그런 점에서 본다면 전체 인구보다는 경제활동인구나 주택구매수요 연령대인 35~54세 인구가 향후 주택수요 추이를 좀더 잘 보여줄 수 있다. 그런데 통계청 추계에 따르면 경제활동인구는 2016년, 35~54세 사이의 주택구매수요 연령층은 당장 2011년에 정점을 찍고 이후 감소하게 된다. 주택구매수요 연령층의 감소가 당장 내후년부터 현실화되는 것이다.

주지하다시피 일본의 부동산 버블 붕괴 또한 기본적으로는 플라자합의 이후 인위적인 저금리 기조에 기반한 투기 광풍으로 폭등한 주택가격이 1991년부터 급락하면서 발생했다. 다만 1990년대 이후 한국의 베이비붐 세대에 해당하는 ‘단카이세대’가 은퇴하고 주택구매연령층인 35~54세 인구가 90년대 초반부터 감소하기 시작하면서 그 충격이 증폭되고 장기화된 측면이 있다. 만약 삼성경제연구소의 주장대로라면 일본의 경우에도 전체 인구가 정점을 기록한 2006년까지는 버블이 붕괴하지 않았어야 할 것이다. 따라서 총인구가 향후 일정 시점까지 늘어난다는 것을 근거로 주택수요가 계속 늘어나 집값이 떨어지지 않는다는 주장은 설득력이 없다.

한편 향후 가구수가 지속적으로 증가한다는 것은 주로 저소득 1인가구가 늘어나기 때문이다. 저소득 1인가구는 고령화에 따른 독거노인이나 일자리가 없는 가운데 집값은 높아져 결혼을 못하고 있는 노처녀노총각 그룹이 대부분을 차지한다. 전체 가구 평균 소득의 43% 정도에 불과한 1인가구가 최소 4억~5억 이상 되는 수도권의 아파트를 사줄 수요라는 것은 부동산업계의 희망사항일 뿐 이치에 닿지 않는다. 급속한 고령화 등으로 한국보다 앞서 1인가구가 급증했던 일본 정부도 버블 붕괴 후 1인가구를 대상으로 매매용 주택을 공급하는 게 얼마나 터무니없는 짓인지를 깨닫고 공공임대주택 공급 확대로 전환했다. 그런데도 국내 부동산업계나 건설업계, 그리고 삼성경제연구소는 이웃나라의 역사적 경험으로부터 아무것도 배운 것이 없어 보인다.

또한 노후세대의 주택보유에 대한 니즈가 높다고 해서 이들이 신규 주택 수요가 될 수 있는 것은 아니다. 이들 노후세대는 기존 주택을 계속 보유하겠다는 것일 뿐 40~50대 전반처럼 부동산 투기의 핵심이었던 중대형 고가 아파트를 신규로 사줄 수요는 아니다. 현재 부동산 투기거품을 주도해온 중대형 고가 아파트를 사줄 수요층이 줄면 지금의 부동산 버블은 무너지게 돼 있는데, 노후세대 증가는 바로 이 수요층이 줄어든다는 것을 의미한다.

또한 이들 노후세대는 기존 주택을 그대로 보유하는 게 아니라, 규모를 줄여가는 경향이 높다. 상식적으로도 자녀 출가 후 소득이 줄어드는 상태에서 관리비가 많이 드는 40~50평형 이상 고가 아파트를 유지하는 것은 경제적으로 비효율적이다. 더구나 현재의 니즈 조사는 주택가격이 계속 올랐던 2000년대의 경험을 가진 가계들에 대한 조사이므로 향후 주택가격 대세하락에 대한 인식이 확산되면 이 같은 니즈는 급감하기 마련이다. 이는 세계 각국에서 주택버블이 붕괴한 후 공통적으로 주택에 대한 니즈가 급감하고, 주택소유율이 비교적 단기간에 급락하고 있는 것이 이를 잘 보여주고 있다. 노후세대의 주택보유 니즈에 관한 주장은 인구 감소에 의한 주택가격 하락 전망을 반박하기 위해 최근 부동산업계나 관련 학계에서 내놓는 주장인데, 설득력이 너무 약해 정색하고 반박하기도 민망할 정도다.

보고서 주장3: 자가보유비율이 낮아 잠재적 수요기반이 존재하기 때문에 가격하락에 대한 기대심리가 부동산 시장 전반의 위축을 초래하지 않을 것이다. 지난 2005년 기준 한국의 자가보유비율은 55.6%로 세계 주요국 중 최저 수준이다. 추가적인 가격하락 기대를 갖고 있는 무주택자의 경우 주택가격이 낮아졌다는 인식이 확산되면 실수요로 전환될 것이다.

설명3: 현실을 정반대로 왜곡하는 주장이다. 일반적으로 주택보급률이 주택총량에 관한 거시정책 지표라면 주택 자가소유율은 주택가격과 가구 소득수준을 반영한 시장지표라고 할 수 있다. 가구수에 비해 주택총량이

<도표3> 주택보급률 및 자가소유율 연황

 
(주) 국토해양부 자료로부터 KSERI 작성

많아 주택보급률이 아무리 높더라도 주택가격이 높거나 주택가격에 비해 가구소득 수준이 상대적으로 낮을 경우에는 주택 자가소유율이 낮아지게 된다. 반대로 주택가격이 낮거나 가구 소득수준이 높을수록 주택 자가소유율은 높아진다고 할 수 있다. <도표3>에서 보는 것처럼 1995년 이후 주택보급률이 전국과 수도권에서 모두 20% 이상 급증했다. 반면 주택 자가소유율은53.3%에서 2005년 55.6% 증가하는 것에 그쳤다. 2010년의 경우 57% 전후 수준일 것으로 추정된다. 즉, 주택보급률은 급증했으나 자가소유율은 같은 기간 3~4% 정도 증가한 데 그친 셈이다.

이처럼 주택보급률이 큰 폭으로 상승했으나 자가소유율 증가가 낮다는 것은 소득수준에 비해 주택가격이 지나치게 높았기 때문이다. 또한 자가소유율 증가율이 이렇게 낮다는 것은 그 동안 공급된 주택의 대부분이 2주택 이상 다주택 투기자들에게 돌아갔다는 것을 의미한다. 특히 2005년 수도권의 자가소유율은 50.2%에 불과한데, 이는 주택 가격이 지나치게 높아 절반 가까운 가계가 집을 사고 싶어도 살 수 있는 소득이 없다는 것을 뜻한다. 이처럼 주택보급률이 100%에 이르렀는데도 주택 자가소유율이 절반 정도에 불과하다는 것은 현재의 주택가격 수준에서 집을 사줄 수 있는 수요가 이미 거의 없다는 뜻이다. 이런 가운데 이미 투기적 가수요마저도 거의 고갈돼 버렸기 때문에 더 이상 현재의 주택 가격이 유지되지 못하고 큰 폭으로 떨어질 가능성이 높음을 나타낸다. 물론 주택가격이 낮아지면 수요가 일정하게 늘 수 있으나 최소 5년 이상에 걸쳐 현재보다 대폭 떨어진 주택 가격이 형성돼야 생겨날 수 있는 현상이다.

이처럼 한국의 주택 시장이 얼마나 투기시장으로 변질돼 있었는지, 그래서 투기거품 붕괴가 일정하게 불가피함을 나타내는 지표를 삼성경제연구소는 거꾸로 유효수요가 충분하다는 근거로 삼고 있는 것이다. 이는 자가소유율과 주택보급률의 의미를 제대로 이해하지 못한 무지의 소치이거나, 부동산 기득권에 봉사하기 위한 의도적 왜곡일 뿐이다.

보고서 주장4: 가계채무부담 확대가 주택처분 증가, 주택가격의 추가적 하락, 금융부실로 이어질 것이라는 우려가 있지만, 대출자산 건전성이 개선되고 이자 지급부담 완화 등으로 주택담보대출 리스크는 하락할 것이다. 지난해 주택담보대출의 평균 LTV는 34.5%로 전년보다 1.5%포인트 하락했고, LTV 50% 이상인 대출 비중도 16.6%로 전년보다 2.2% 떨어졌다. 지속적인 대출규제로 LTV 비율이 낮아지는 등 대출건전성이 개선된 때문이다.

설명4: 자료를 아전인수격으로 사용해 눈속임을 하고 있다. 알다시피 2008년은 수도권 전반에서 주택가격이 급락했던 시기다. 반면 2009년은 주택가격이 반등해 국민은행 호가지수로는 상당 지역에서는 급락 전 고점을 회복했다. 이 같은 집값 반등을 이끌어내기 위해 정부는 가계대출 상환 만기를 연장해주고 DTI규제를 해제하는 등 가계 부채를 부추겨 2009년 한 해에만 45조원의 가계부채가 늘어났다. 정부 스스로도 이 기간 국공채만 200조원 이상 발행하는 등 막대한 공공부채를 동원해 건설 및 부동산 부양책을 쏟아냈다. 결국 2009년은 삼성경제연구소의 주장과는 달리 정부와 금융권이 가계의 주택대출 다이어트를 유도하기보다는 오히려 주택대출을 급격히 늘려 부동산 거품의 에너지를 더욱 키웠던 시기다.

다만 2008년에 비해 2009년의 주택자산가치가 일시적으로 급반등하다 보니 자산가치 대비 대출액 비중을 나타내는 LTV 비율이 개선된 것으로 나오는 것은 당연했다. 하지만 자산가치는 현재 부동산시장 상황이 보여주듯이 얼마든지 급락할 수 있다. 주택대출이 줄거나 대출 상환 구조가 개선되지 않았는데, 단지 일시적으로 자산 거품이 발생해 LTV비율이 개선된 것을 근거로 대출건전성이 개선됐다고 주장하는 것은 한심하기 짝이 없는 주장이다. 일례로 이미 올 들어 실거래가 기준으로 주택가격이 급락해 LTV 비율은 이미 상당 폭 상승했다. 그런데 이 같은 실상은 도외시하고 2009년 상황을 2008년과 비교해 대출자산 구조가 개선됐다고 주장하는 것은 의도적인 속임수라고 할 수 밖에 없다.

또한 평균 LTV는 상대적으로 완만하게 높아졌다고 하지만, 이른바 부실 위험이 커지는 고 LTV비율의 비중이 빠른 속도로 커지고 있다. 실제로 이에 따라 주택대출 연체율이 빠른 속도로 높아지고 있습니다. 금융감독원이 최근 발표한 주택대출 연체율이 7월 0.53%에서 8월 0.64%로 한 달 만에 0.11%포인트 상승했습니다. 이는 2009년 초 금융위기 이후 가장 높은 연체율로 손실처리를 하기 전의 실질 연체율은 이보다 훨씬 더 높은 수준으로 추정된다.

보고서 주장 5: 다주택 보유자의 양도세 중과를 폐지해 재고 주택시장의 거래 활성화를 유도하고, 중장기적으로는 양도세제의 시장왜곡 현상을 해소하기 위해 복잡한 세제를 단순화하고 일반소득과 함께 종합과세하는 방안을 검토할 필요가 있다.

설명5: 지금의 주택거래 침체가 가계소득 대비 지나치게 높아진 주택가격 때문이므로 이 같은 주택가격을 조정하지 않는 가운데 양도세 중과 폐지 등 임시방편책을 내세워봐야 주택시장의 장기침체만 부를 뿐이다. 위의 양도세 중과 폐지 등의 주장은 삼성경제연구소가 왜 부동산부자와 삼성물산과 같은 건설재벌 등 기득권의 입장에 서 있음을 여실히 보여주는 사례일 뿐이다.
 
이외에도 삼성경제연구소의 해당 보고서는 일일이 거론하기 힘들 정도로 엉터리 주장으로 가득 차 있지만, 지면 관계상 여기에서 줄이도록 하자. 어쨌거나 이번 삼성경제연구소 보고서는 얼마 전 발표한 G20회의의 경제적 효과가 24조원에 이른다는 주장의 보고서에 이어 삼성경제연구소가 얼마나 엉터리인지, 또한 기득권 이해관계를 옹호하는 연구소인지 잘 보여주는 사례다.  '정직한 지식의 생산기관'을 자임하는 우리 연구소가 하루빨리 성장하여 삼성경제연구소처럼 일부 기득권의 이해를 대변하는 연구소가 한국 정치, 사회, 경제를 좌우하는 현실을 바꿀 필요가 있는 이유다. 많은 분들의 지속적인 성원과 격려를 부탁드린다.