안녕하세요. 선대인경제연구소입니다. 부쩍 추워진 날씨에 건강 잘 챙기시고, 좋은 한 주 맞으시길 바랍니다. 


많은 분들의 신청이 쇄도하고 있는 <부동산 3대시장 분석과 전망> 특강을 원활히 준비하기 위해 신청을 10월30일(목)까지만 받기로 하였습니다. 10월 27일 현재 이미 650석 가운데 약 600석의 신청이 마감됐기에 10월 30일 이전에도 마감될 가능성이 있습니다. 신청을 계획하고 있는 분들은 서두르시기 바랍니다. 


이미 공지해드린 바와 같이 이번 특강에서는 재건축시장(+리모델링), 아파트 분양시장수익형부동산시장 등 3대 부동산시장에서 정부 정책의 영향과 이에 따른 수익성을 분석하고 향후 시장 흐름을 전망합니다이번에 소개되는 자료들은 저희 연구소가 이번 특강을 위해 별도로 분석하는 내용으로 다른 곳에서는 볼 수 없을 정도로 정보의 가치가 매우 높으니 꼭 참석해 보시기 바랍니다. 

 

시간:11월 4일 저녁 720분부터 10시40분까지

장소건국대 새천년관

수강료: 3만원 



자세한 내용 확인 및 강연 신청 바로가기 http://www.sdinomics.com/apply/17


*이번 특강에는 연구소 평생회원과 서포터즈회원 및 언론사 취재진 등을 포함해 모두 700명 이상이 참석할 것으로 예상됩니다. 따라서 특강 당일 매우 붐빌 것으로 예상되니 특강의 원활한 진행을 위해 늦어도 강연 시작 30분 전에는 도착해주시면 감사하겠습니다. 마찬가지 이유로 불가피한 사유가 아닌 한 현장접수는 받지 않습니다. 또한 행사의 정시 진행과 비신청자의 무단 입장을 막기 위해 신청자들께는 신청확인용 8자리 특수일련번호와 안내 문자를 특강 1~2일 전에 일괄적으로 보내드리니 신청자들께서는 특강 당일 강연장 입구에서 보여주시기 바랍니다. 11월 3일 오후 2시까지 일련번호와 안내 문자를 받지 못하신 분들께서는 저희 연구소로 연락주시기 바랍니다. 

 

by 선대인 2014. 10. 27. 07:58




그 동안 국토부가 내놓은 대부분의 정책은 비판할 수밖에 없었지만, 어제 내놓은 중개수수료 체계 개선 방안은 적극 찬성한다. 실은 내가 <미친 부동산을 말하다>와 방송 등에서, 그리고 국토교통위 의원들을 만나서 줄기차게 제기했던 문제이기도 하다.



http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2014/10/23/0200000000AKR20141023116300003.HTML?input=1179m



그동안 집값, 전세값은 대폭 올랐는데, 중개수수료율은 그대로여서 일반가계들의 수수료 부담이 급증했다. 특히 수도권에서 3억원 이상 전세가 급증했는데도 3억원 이상 전세를 고급 주택으로 보던 기존 중개수수료 체계 때문에 3억~6억원 전세 수수료가 같은 가격대 매매 수수료보다 더 높은 상황이 계속됐다. 더구나 매매 거래가 줄어든 대신 늘어난 전세 거래의 수수료를 늘리려는 중개인들이 수수료 수입을 더 챙기려고 전세가를 3억원 이상으로 끌어올리려는 바람에 전세가가 올라가는 한 요인이 되기도 했다. 이런 과정에서 일부 지역에서는 중개인들간 담합을 해서 엄연히 '상한 요율'인 것을 마치 '적정 요율'인 것처럼 받기도 했다. 이제라도 이 체계를 손봐서 전세 세입자들을 중심으로 수수료 부담을 크게 낮추기로 한 것은 정말 다행이다. 만시지탄의 감이 없지 않지만 말이다.


끝으로, 중개업자들이 수수료 수입이 줄어든다고 결사항전 태세라고 한다. 지난 몇 년 동안 엄청난 전세난으로 서민들이 고통받을 때 늘어나는 수수료 수입을 즐겼던 대다수 중개업자들이 무슨 염치로 그러는지 모르겠다. 서울을 기준으로 할 때 3억원 이상 전세만 2000년에 비해 40배가 늘어났다. 수수료 수입이 기본적으로 거래 가격 x 요율이라는 점을 감안하면 전세가 인상 자체로 수수료 수입이 크게 늘어나는 효과가 생긴다. 이미 지난 10여 년 동안 지속적으로 오르는 전세가 때문에 엄청나게 덕을 봤고, 달라진 수수료 체계에서도 전세가가 급등하기 이전과 비하면 결코 수입이 줄어들지 않는데 '결사항전' 운운하는 것은 설득력이 없다.


모두가 그랬던 것은 아니겠지만, 대부분의 매매 거래자들보다 상대적으로 소득이 적은 전세와 월세 세입자들에게 매매 거래자들보다 더 비싼 수수료 수입을 받아챙겼던 중개업자들이 무슨 염치로 그렇게 얘기하나. 부동산 거품기를 거치며 엄청나게 늘어난 부동산 중개업소들 모두를 국민들이 먹여살려야 할 의무는 없다. 그리고 수수료 수준이 적절해야 거래도 더 활발하게 일어나서 가계도 살고, 길게 보면 중개업소도 살 수 있다는 점을 인식하기 바란다.



요동치는 세계경제와 한국경제, 새롭게 개편된 선대인경제연구소의 보고서를 통해 안목을 키우세요. 


www.sdinomics.com  

 


 

by 선대인 2014. 10. 24. 09:26



최경환 경제부총리가 취임 100일을 맞았다. 그런데 최부총리 취임 초기 일본 아베노믹스에 빗대며 호평과 찬사를 쏟아내던 기득권 언론들의 입이 요즘 쏙 들어갔다. 대신최경환노믹스 약발 다했나 등의 제목을 단 기사들이 심심찮게나온다. 취임 100일을 맞은 시점에서의 평가도 취임 초기의환호 일성과는 많이 달라졌다. 이런 국내 기득권언론들의 표변하는 행태를 보고 있으니 한심하기 짝이 없다. 간장을 통째로 들이켜봐야 짠 줄 아나.


나는 최경환부총리취임 초기부터 나꼽살이나 정봉주의 전국구 등에서 이른바 '최경환노믹스'가 단기적으로는 경제가 좋아지는 착시효과를 낼 줄 몰아내 길게 보면 한국경제를 더 큰 위험으로 몰고갈 것이라고 진단한 바 있다. 또한 최부총리가 일본의 잃어버린 20년과 같은 장기침체를 피하기 위해 대책을 내놓다고 하지만, 오히려길게 보면 일본식 장기침체를 조장하는 효과를 낼 것이라고 경고했다. 이에 대해서는 얼마 전 김종인 전의원이 “최경환 경제부총리가 말로는 ‘일본의 잃어버린 20년을 답습하지 않겠다’고 하는데, 딱 일본처럼 하고 있다”고 내가 지적한 내용과 거의 똑같은 내용으로 꼬집은 바 있다.

(http://www.hani.co.kr/arti/politics/politics_general/660563.html)


단순히 그 사이 주가가큰 폭으로 떨어지고 환율이 급등하는 한편 잠시 뛰는 듯 했던 주택시장의 거래가 다시 주춤해지는 등의 단기적 흐름을 갖고 하는 얘기가 아니다. 최경환노믹스의 본질은 공공과 민간의 부채를 늘려서 쏟아붓는 단기부양책이기 때문이다. 이는 한국경제의 구조개혁과는 거리가 멀며, 단기적으로는 부양책이될 수 있으나 길게 보면 한국경제의 위기를 심화시키는 폭탄 돌리기가될 수 있다. 이런 점 때문에 겉보기에는 일본의 아베노믹스를 따라한다는 최경환노믹스가 상황적 맥락으로는일본이 장기침체에 빠져들 때 부실 구조조정을 지연시켰던 정책과 비슷하다는 것이다. 그래서 오히려 일본식장기침체를 부를 수도 있다고 하는 것이다.


왜 그런지 좀 더자세히 살펴보자.  알려진 대로 일본의 아베노믹스는 일본은행의 양적완화를 통한 통화팽창,건설사업 발주 등을 통한 재정총출동, 산업 구조개혁이라는  개의 화살을 주축으로 하고 있다. 최근 일본 경기가 다시 가라앉는  여러 문제점에도 불구하고 일본 수출기업 실적 증가와 일본 주가 상승  단기적으로 아베노믹스는 일정한 효과를 내기도 했다. 하지만 이런 정책은 일본이 부동산 거품이 붕괴한 1991 이후에  정책과도 크게 다르지 않다. 다만 그때는 일본의 부동산 거품이 빠지지 않았고, 상업용 부동산과 연계된 금융권의 부실 채권 문제가 남아 있었다. 시장 청소와 구조개혁을 시행하지 않은 상태에서 돈을 들이붓다 보니 오히려 시장 불안과 경기 침체를 장기화한 것이다.


어쨌거나 지금의 일본 아베신조가 하고 있는 정책은 자의든 타의든 그런 거품기가 끝나고, 오랜 가뭄에 시달려 메말라버린 논바닥에 물을 대주는 조치로   있다. 그래서 아베노믹스가 국가 부채 폭증과 소비자 부담 가중이라는 위험 요인이 있음에도 불구하고 단기적으로는 일정 부분 효과를 나타낸 것이다. 물론 그 효과조차도 이제 약발이 거의 다해가고 있지만 말이다. 


이런 상황에서 이른바 최경환노믹스 41  규모의 재정 투입,LTV, DTI  주택대출규제 완화, "근로소득 증대세제" "배당소득 증대세제","기업소득 환류세제" 3 세제 도입, 그리고 한은을 압박해 얻어낸 기준금리 인하 등이라고   있다. 이들 정책들은 제목은 그럴  하지만,   강정이거나 효과가 제한적인 정책들이다.예를 들어, 이명박정부 시절의 재정적자 증가와 감세정책 기조를 크게 수정하지 않아 세수가 부족해 추경편성도 못하고 있는 상황이다. 이런 상황에서 정부는 각종 신용보증과 무역보험 지원  기금과 산업은행, 기업은행, 수출입은행 등을 동원한 정책금융  외화대출 지원 등을 동원해41조원의 돈을 풀기로 했다. 하지만 이런 식의 돈풀기 정책은 사실상 공공 부문의 자금 대출이 대부분이어서 경기가 침체된 상태에서 얼마나 많은 가계와 기업들이 자금을 빌려쓸지 의문이다.수요가 충분하지 않은데 정부의 밀어내기식 정책 기조에 따라 무리한 정책자금이 집행됐을  향후 가계와 기업들이 부실해지면서 자금 회수가 어려워질 가능성이 커진다. 이런 식의 자금 집행은 효과를 발휘하기 어렵다.


기업 소득을 가계소득으로 환류시킨다는 명분을 내건 3 세제도  좋은 개살구 불과하다. 기업들의 세후 이익 가운데60~80% 해당하는 금액에서 해당 연도 투자액과 배당액, 임금 증가분을 차감한 금액에서 10% 세율로 과세하겠다는 기업소득환류세제가 대표적이다. 이미 10대그룹 계열사 91 가운데 60 이상이  세금이 하나도 없다는 분석이 언론에 보도된  있다. 기획재정부 스스로 발표한 내용을 보면 이들 3 세제 도입으로 2015 550 원으로 시작해 모두 5680억원에 그칠 것으로 추정됐다. 우리 연구소가 추정한 결과 이명박정부 시절 도입된 법인세 감세 혜택만 철회해도 연간 5~7조원 가량의 추가 세수가 늘어나는 판에 5~6년에 걸쳐 겨우5680억원의 세수가 늘어나는 정책을 내놓고 가계소득을 늘리는 조치라고 생색내고 있는 것이다.


사실 최경환노믹스의 핵심은 온갖 미사여구에도 불구하고 주택대출규제 완화를 통한 집값 띄우기일 뿐이다.LTV, DTI 한도를 높여 빚을  내서 집을 사라고 하지만, 빚을    있는 수요가 많이 남아 있지도 않다. 고작 3~4개월 가량의 반짝 효과 있겠지만,  효과가 이후에도 지속될 가능성은 거의 없다. 오히려 실질적으로  같은 대출규제 완화가 노리는 것은 2 금융권의 상대적 고금리 대출을 가진 하우스푸어 가계들이 1 금융권의 저금리 대출상품으로 갈아타도록 하겠다는 것으로 보인다. 이런 식의 거치기간 연장이나 대출 갈아타기로 하우스푸어들에게 5~6년을 버텨오게 했는데,  버티라고 하는 시그널을 주는 것뿐이다. 위험한 폭탄돌리기를 다시 연장하는 것이다.


이처럼 최경환부총리가 직면한 한국은 부동산 거품과 가계부채 문제를 해소하지도 않았고, 건설업계 구조조정을 제대로 진행한 상태도 아니다. 이런 점에서 최경환노믹스는 오히려 가계부채를 양적, 질적으로 악화시키는 한편 건설업계 등의 구조조정을 지연시키는 효과를 낳게 된다.


요약하자면 최경환노믹스의 본질은  내서 경기 띄우기를 새롭게 포장한 것일 뿐이다. 일본의 아베노믹스를 흉내낸다고 하지만, 실제로는 부실 구조조정을 지연시켜 잃어버린 20 초래한 시절의 일본 정부의 정책과  닮아 있다. 그만큼 위험한 정책이다.지금 필요한 것은 오히려 주택대출 규제를 점진적으로 조여 부동산 폭탄 뇌관을 제거하고 시장퇴출이 실제로 일어나는 건설업계와 조선업계 등의 산업 구조조정이어야 한다.  같은 구조조정을 게을리한  부채 늘리기를 통한 경기 부양이 핵심인 최경환노믹스는 단기적으로는 몰라도 장기적으로는 실패한 정책으로 기록될 공산이 크다.





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by 선대인 2014. 10. 23. 11:32