이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Lost in Seattle님께서 띄워주신 글입니다. 미국의 사례이지만, 최근 한국 부동산시장 상황에 대해 시사점을 주는 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다.

2005년 봄, 30대 가장 팀(Tim)은 집 사는 것을 포기하고,

www.seattlebubble.com 이라는 블로그를 만들었다.

시애틀 지역은 2000년대 초반 닷컴버블의 영향으로

부동산 시장의 냉각기를 맞았다.

그러다, 2003년이 되자 서서히

부동산 시장이 오르기 시작했다.

2004년을 거쳐, 2005년이 되면서는

본격적으로 주택가격이 급등하기 시작했다.

당시 2005년은 호가(Listing Price)에 몇만불을 더 붙여야만

겨우 자신이 원하는 집을 살수 있는

그야말로, 엄청난 공급자시장(Seller's Market)이었던 것이다.

그렇게 다들 부동산에 미쳐 날뛰고 있을때

Tim은 단호히 집구입을 포기하고,

시애틀이 버블이라는 블로그를 개설했다.

2005년은 LA의 경우,

거품이 꺼질 조짐이 보일 시기였다.

(실제로 LA는 2006년 부터 거품이 꺼지기 시작했다.)

Tim은 자신의 블로그를 통해

캘리포니아의 거품은 물론, 시애틀의 거품도 꺼질것이라고

명쾌한 통계자료와 더불어

곧 닥쳐올 버블 붕괴를 경고했다.

2006년이 되고, 캘리포니아의 거품은 드디어 꺼지기 시작했다.

하지만, 시애틀은 Tim의 예측을 비웃기라도 하듯이 더욱더 상승했다.

부동산전문가들 블로그에서는 그를 비웃는 글들이 난무했다.

내가 Tim의 블로그를 처음 접한 것은

바로 2007년 봄이었다.

당시 나는 재계약하려는 아파트측에서

너무나 높은 렌트(월세)를 책정하는 바람에

이제는 정말 집을 사야겠다고 마음먹고

부동산 시장과 융자시장에 본격적으로 발을 디딜 때였다.

그의 블로그를 보면서

솔직히 반신반의 했다.

그가 그 블로그를 만든 시점은 바로 2005년 초반.

내가 그 블로그에 처음 들어간 때는, 2007년 초반.

그 2년동안 시애틀의 부동산은 엄청나게 올랐던 것이다.

(2005년, 2006년, 2007년은 시애틀의 부동산 상승율이 제일 높았던 시기이다.)

하지만, 시간이 흐르고, 많은 자료를 찾아보고,

점차 그의 이론에 공감하면서

나는 집을 구입하는 것을 포기했다.

(그 당시 2007년도 엄청나게 집이 오르던 시기였다.)

그래도 나는 시애틀의 부동산 가격이

2005년 그 당시로 과연 돌아갈수 있을지 그때도 의심했었다.

2007년 당시, 내가 시애틀 부동산의 25% 하락을 주장했을때

많은 사람들이 입에 거품을 물고 말도 안되는 소리라고 말했다.

(30% 하락은 상승기의 50% 상승과 맞먹는 수치이다.)

2005년 이후 시애틀 부동산은 50% 이상 올랐다.

(미국에서는 정말 엄청난 수치이다.)

결국 2005년 이전으로 돌아가려면,

최하 25% 이상 하락해야, 상승기의 50%를 상쇄할수 있는 것이다.

도대체 Tim은 무슨 생각으로 그 당시 2005년에 집을 사지 않았단 말인가?

내가 2007년에 집을 사지 않은 것은 너무나 올랐기 때문에 그랬다고 치지만

그가 블로그를 개설한 2005년은, 2007년에서 바라 보기엔 너무나 싼,

도저히 돌아갈수 없는 가격대로 보였던 것도 사실이다.

위 그래프는 시애틀의 2000년 부터 현재까지의 케이스쉴러 지수이다.

현재 이 수치는 정확히 2005년 봄시세와 동일하다.

드디어 Tim이 집사기를 포기했던 그 싯점의 시세로 내려앉은 것이다.

예상대로 2005년 이후 상승했던 50%의 상승을 상쇄시키는 25% 이상의 하락이 발생했던 것이다.

그렇다면,

Tim이 그 당시에 집을 사나,

지금 집을 사나 같은 가격인데,

뭐.. 별 볼일 없지 않느냐는 반문이 나올수 있다고 본다.

하지만, 양치기 소년 Tim은 세가지 측면에서 성공했다.

첫째, 2005년 당시에는 수리되지 않은, 업그레이드 되지 않은 집 조차도

엄청난 프리미엄을 주고서야 살수 있었다.

하지만, 지금은 같은 가격을 주고 사는데도

최소 몇만불이상 업그레이드된 집을 마음껏 고를수가 있다.

(부동산 붐때 가장 돈많이 번 사업 중의 하나가 주택리모델링 사업이었다.)

실제는 더 높은 가치의 집을 같은 가격으로 살수 있다는 말이다.

둘째, 상승기에는 실제 통계보다 더 많은 돈을 주어야 살수있다.

하지만 하락기에는 실제 통계보다 더 낮은 가격에 살수가 있다.

실제로, 지금 시장에는 2004년 이전 가격, 심지어 2000년 가격에도

팔리는 물건들이 널려있다. (통계는 통계일 뿐이다.)

세째, 제일 중요한 것은 아직도 하락하고 있다는 말이다.

최근 오바마의 8천불 택스리턴으로 실수요가 증가하면서

가격은 답보상태를 보이지만, 이 플랜이 끝나는 연말부터

또다시 주택시세는 약세를 면치 못할 것이라는 주장이 일반적이다.

이렇게...

Tim은 부동산 상승론자들에게 공격받으면서도

2005년 2006년 2007년 폭등기를 꿋꿋하게 넘어왔고

결국 그는 성공했다.

그리고, 덤으로 나도 성공했다.

제가 '부동산 대폭락 시대가 온다'에 이어 1년 만에 새로 쓴 책 '위험한 경제학1-부동산의 비밀편'이 얼마전 출간됐습니다. 부동산 광고에 목을 맨 기득권 언론들이 전하지 않는 진실을 담으려 밤을 지새워 가며 노력했습니다. 저는 아마 한동안 한국 부동산 시장의 양치기 소년 취급을 받을지도 모릅니다. 하지만 그럼에도 불구하고 저는 계속 경고할 수밖에 없습니다. 지금의 부동산 가격 반등이 지속가능하지 않으며 오히려 오래지 않아 길고 긴 내리막길을 다시 걷게 될 가능성이 높기 때문입니다. 돈 많은 투기꾼들은 걱정하지 않습니다. 그들은 자기 책임하에 투자든 투기든 하면 됩니다. 나중에 집값 떨어질 때 무주택 서민들의 세금까지 포함된 돈으로 자신들의 집값을 부양해달라고 정부에 댕댕거리지만 않는다면 말입니다. 다만 저는 가족들이 오순도순 살아갈 집 한 채 마련하는 것이 목표인 일반 서민가계가 현재 부동산 시장의 위험 구조를 모르고 언론의 선동보도와 부동산 투기 선동가들의 요설에 휩쓸려 자칫 그릇된 판단을 하게 될까 걱정할 뿐입니다. 신중하시기를 당부드립니다. 

 정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

오늘은 국내 부동산 시장에서 잠시 눈을 돌려 미국 주택 경기에 대해 살펴보자. 미국발 금융위기와 세계 경제위기의 단초는 부동산 버블 붕괴였다는 점을 고려할 때 미국 주택 경기는 세계경제의 향방을 가늠하는데 매우 중요하다. 특히 미국 주택 가격이 계속 하락할 경우 금융권의 부실 채권은 계속 늘어나 경기 회복을 지연시키게 된다.

그런데 2009년 초 미국 주택 경기와 관련해서도 섣부른 낙관론이 불거졌다. 2월 신규주택착공 및 신규주택 허가, 주태 거래량 등이 일시 상승세로 돌아서면서다. 2009년 2월 미국 주택허가 건수는 54만 7000채로 전월 대비 5.0% 급등했다. 또 주택 착공 건수도 2009년 2월 57만 2000채로 전월 대비 19.9%나 증가했다. 또 2월의 기존주택 판매 실적치가 472만 채로 전월대비 5.1% 증가하고, 1가구 신규주택 판매량도 1월 32만2000호에 비해 다소 늘어난 33만 7000호를 기록한 것도 주택경기 바닥론이 나온 한 배경이 됐다. 하지만 기존 주택 거래량이 증가한 것은 차압주택 및 부실 채권 관련 주택 거래가 다소 증가하고 모기지 금리 하락으로 저금리로 갈아타기 위한 거래가 일시적으로 늘어난 때문이었다. 또 전체 모기지대출의 11% 이상이 연체 또는 차압 상태에 있다는 점 등을 들어 우리 연구소는 일시적 반등에 불과하다고 진단했다. 그럼에도 불구하고 이 같은 일시적 반등을 근거로 미국과 한국 등 전세계 주가지수는 상승세를 지속했다.

이후 결과는 어떻게 됐을까? 주택 착공 허가 건수는 전월 대비로 3월 6.2%, 4월 3.3% 각각 감소했고, 주택 착공 건수도 3월 10.8%, 4월 12.8% 급락했다가 5월에 다시 3월 수준으로 회복했다. 주택 압류 건수도 2009년 1분기 80만 3000건으로 전분기대비 9.0%(전년동기대비 24.0%) 증가했다. 이는 미국 주택 경기가 바닥에 근접하고 있다는 낙관적인 기대와는 달리 여전히 미국 주택시장의 거품 붕괴가 지속되고 있음을 시사한 것이었다.

그런데 미국 주택 경기와 관련해서도 성급한 낙관론은 최근 다시 고개를 들고 있다. 미국의 대표적 주택가격지수인 S&P 케이스실러지수의 20개 도시 지수가 하락한지 34개월만인 2009년 5월 아주 미미하나마 반등한 것으로 8월 발표되면서다. (케이스실러지수는 3개월 후에 발표된다) 기존 주택 거래도 7월까지 3개월 연속 늘어났다. 이에 따라 주택 경기가 바닥을 쳤다는 보도가 또 다시 국내외에서 이어졌다. 특히 국내 부동산 투기 선동가들은 이를 근거로 ‘거 봐라. 이미 미국 부동산도 이제 반등하는데, 국내 부동산이 오르는 게 뭐가 이상하냐’라는 식의 엉터리 논리를 인터넷 공간에서 전파하고 있다.

하지만 속을 들여다보면 상황은 여전히 섣부른 낙관을 불허한다. 우선 이 같은 지표들이 상당 부분 단기적 요인이 작용한 때문이다. 예를 들어, 오바마 행정부의 경기부양책에 포함된 첫 주택 구입자를 위한 세액공제 혜택이 일정하게 도움이 된 것으로 보인다. 5월 이후 주택거래 회복이 대부분 저가 주택 중심으로 이뤄진 것이 이를 방증한다. 하지만 첫 주택 구입자 세액공제 혜택은 11월말까지 거래가 종료되는 경우에만 주어지므로 10월 이후가 되면 그 효과는 다시 줄어들 가능성이 높다.

주택시장 안팎의 상황도 조기 회복을 점치기 어렵게 한다. 앞에서 본 것처럼 미국의 실업률은 계속 상승하고 있는데, 실업률이 상승하게 되면 주택 수요를 위축시키게 되는 것은 물어보나 마나다. 주택 모기지 대출 상황도 주택가격 상승을 어렵게 하고 있다. 미국 연방주택금융공사인 패니메이와 프레디맥은 신규 대출 기준을 강화했고, 다른 금융기관들도 신규 모기지 대출을 여전히 꺼리고 있다. 여전히 점증하는 기존의 주거용 모기지 부실과 씨름하는 것만도 벅차기 때문이다. 주택 가격 폭락세를 진정시키는데 도움이 됐던 주택 모기지 금리도 다시 조금씩 오르고 있다. FRB가 금리를 억누르고 있지만, 미국 재정지출이 급증하면서 미 재무부 채권 금리가 조금씩 오르고 있기 때문이다.

무엇보다 주택 모기지 대출 연체율이 계속 높아지고 있다는 점이 미국 주택경기 회복의 최대 난제다. 미국 모기지은행가협회에 따르면 2009년 2분기 모기지 대출자 가운데 약 13%가 1회 이상 대출금 상환을 연장했거나 주택 압류 조치를 당한 것으로 집계됐다. 주택모기지대출 7~8건 가운데 1건꼴로 원리금 상환에 문제가 발생하고 있는 것이다. 특히 압류 주택 수는 1분기보다 4.3% 증가해 30년 만에 가장 큰 증가폭을 나타냈다. 이처럼 미국 가계가 주택모기지대출 원리금을 제대로 상환하지 못하는 가장 큰 이유는 고용과 가계소득이 줄고 있기 때문이다.

이 같은 압류주택이 꾸준히 주택시장에 쏟아지면서 주택가격을 계속 끌어내리는 압력으로 작용한다. 2007년 초 전체 주택거래의 약 10%를 차지하던 압류주택의 거래 비중은 2009년 상반기에는 25%에 육박하고 있다. 압류 전단계인 경매등록 공지(notice of trustee sales) 건수도 계속 증가하고 있어 주택 압류 건수는 더 늘어날 공산이 크다. 또한 압류주택 가운데 상대적으로 우량 대출인 프라임과 준우량 대출인 알트-A 대출 비중이 점점 증가하고 있는 점도 우려되는 부분이다. 미국 부동산 버블 붕괴를 촉발한 서브프라임론은 어느 정도 정리가 됐지만, 주택 가격 하락세가 지속되면서 상대적으로 우량한 모기지 대출로 불이 옮겨 붙고 있는 것이다.

또한 주택가치가 향후 갚아야 할 모기지대출 금액보다 낮아진 ‘깡통(underwater)주택’의 비중이 점점 늘어나고 있는 것도 문제다. 도이체 방크에 따르면 깡통주택의 비중은 2011년까지 전체 모기지 대출 주택의 48%에 이를 수도 있다고 경고한다. 이처럼 ‘깡통주택’이 늘어나면 대출자들은 그 집에 그냥 눌러 앉거나 은행에 집을 넘기게 되므로 주택 수요를 위축시키거나 경매를 통한 주택 공급을 늘리게 된다. 이 또한 주택 가격을 끌어내리는 압력으로 계속 작용하게 되는 것이다. 이 때문에 미국 전문가들은 “주택압류 문제가 해결되지 않는 한 주택시장의 바닥론은 성급한 것”이라고 말하고 있다.

따라서 현재 상황을 두고 미국 주택가격이 바닥을 친 것처럼 보도하는 것은 매우 성급한 것이다. 오히려 케이스-실러 지수의 창안자 가운데 한 사람인 로버트 실러 예일대 교수 등 상당수 전문가들은 미국 주택가격이 앞으로도 10~15% 이상 더 떨어질 가능성이 높다고 전망하고 있다.

필자가 누누이 이야기하지만 이번 세계의 주택 경기 침체는 오래갈 것이다. 보통 주택시장의 경기 사이클은 일반적인 경기 사이클보다 훨씬 더 긴 10~20년 주기를 보인다. 부동산 거품이 크면 클수록 사이클은 길어진다. 2000년대 한국의 부동산 거품이 컸던 만큼 부동산 가격의 하락세가 본격화되면 10년 전후의 긴 하락기를 겪을 가능성이 높다.

다른 나라의 부동산 거품이 어떤 식으로 빠졌는지를 살펴보는 것은 현재 상황을 이해하는 데 참고가 된다. 그런 점에서 인구가 수도권에 집중되고 부동산 신화가 강했던 점 등에서 한국과 비슷하다고 여겨지는 일본의 부동산 거품 붕괴 패턴을 살펴보자.

대부분 사람들이 1980년대 후반 부풀어 올랐던 일본의 부동산 거품이 1991년 하반기부터 전국적으로 일시에 폭락한 것으로 착각한다. 하지만 실제 상황은 일반적 통념과 사뭇 다르다. 오히려 현재 한국의 부동산 상황과 비슷한 패턴이 나타나기도 한다. 

아래 <도표1>을 참고로 살펴보자. 우선, 일본 도쿄시내 23개구의 지가지수(명목지수) 추이를 보자. 참고로, 일본은 땅값(지가)을 중심으로 통계를 내므로 상업지와 주택지 지가를 따져보는 게 정확하다. 일본의 경우 상업지의 부동산 거품이 심했는데, 상업지에 비해 주택지 부동산 가격 상승폭이 작지만 상승-하락 패턴 자체는 거의 일치한다. 도쿄시내의 경우 이미 전국의 부동산 거품이 정점에 이른 1991년보다 4년 전인 1987년에 폭등세를 마무리하고 거의 정점에 이르러 1988년에 고점을 찍었음을 알 수 있다. 이듬해인 1989년 도쿄시내 집값이 소폭 하락했으나, 1990~1991년까지 다시 소폭 반등했다. 하지만 1988년의 정점 수준까지는 이르지 못했다.

(주) 각종 일본 정부자료로부터 KSERI 작성

다음으로 한국의 수도권과 비슷한 지역이라고 볼 수 있는 광역도쿄권 지가 추이를 보자. 광역도쿄권은 도쿄 23구와 근교 시나가와현, 치바현 등의 도시들을 모두 포함한 지역을 말한다. 이들 지역을 보면 상승폭이 도쿄시내 23개구에 비해 완만한 편이지만 비슷한 상승-하락 패턴을 보이고 있다. 1989년 상승이 주춤하다가 1991년까지 연속 2년 정도 완만하게 상승했다가 1992년부터 폭락하는 것으로 나타난다. 도쿄 23개구의 상승분을 제외하고 생각해보면 도쿄 23개구가 상승한 뒤 외곽 지역의 지가가 뒤늦게 따라 올라갔음을 짐작할 수 있다. 도쿄 외에 오사카, 나고야 등 일본 6대 도시 및 6대 도시 이외 도시지역의 지가 추이를 보면 도쿄권과는 달리 1990년까지 지속적으로 지가가 상승한 뒤 1991년까지 상승세가 꺽이다가 폭락하는 것으로 나타난다. 도쿄의 상승이 마무리된 1988년 이후 다른 도시들이 뒤늦게 따라 올랐음을 알 수 있다.

이를 종합해보자. 집값 상승기 때는 도쿄 외곽을 비롯한 전국 도시의 부동산 가격이 도쿄 23구의 패턴을 2년 정도 시차를 두고 따라 올랐다. 반면 하락기에는 함께 폭락세로 접어든 것으로 나타난다.

도쿄 23구를 서울 강남으로 보고, 광역도쿄권을 수도권으로 보면 한국도 비슷한 양상을 보인다. 아래<도표2>를 참고로 서울 강북지역과 강남지역, 수도권 지역의 집값 추이를 보자. 서울 강남 지역이 먼저 올라 고점에서 멈춰 있는 사이 강북지역 집값도 따라 오르고 있음을 확인할 수 있다. 한편 경기도는 서울에 비해 상승폭은 완만하지만 서울 강남 집값과 연동성이 강한 분당, 과천, 평촌, 용인 등 ‘버블 세븐’ 지역이 포진해 서울 강남지역 집값과 비슷한 상승 패턴을 보였다. 서울 강남 지역과 버블 세븐 중심의 경기도 집값 상승이 멈추자 투기 수요는 좀 더 외곽지역인 서울 강북과 인천으로 옮겨갔다. 겉으로는 뉴타운과 재개발 재건축 등 각종 개발계획을 소재로 삼았다. 그래서 서울 강북과 인천은 2007년 이후부터 2008년 상반기까지 계속 상승세를 이어갔다. 일본 도쿄가 상승세를 멈춘 3년 동안 도쿄 외곽 지역이 오른 것과 비슷한 패턴인 것이다. 필자는 서울 강남을 용머리로, 주변부를 용꼬리로 비유해 집값 상승과 하강 패턴을 설명하는데 그 이유도 바로 이 때문이다.

                         (주)국민은행 자료로부터 KSERI 작성

하지만 2008년 하반기 이후 수도권 집값은 동시에 급락세를 나타냈다. 사실 이 상태로 집값이 죽 떨어지는 것이 정상이다. 하지만, 부동산 부양에 정권의 사활을 걸고 있는 정권의 힘으로 소폭의 반등세가 연출되고 있는 것이다. 이 같은 반등세가 얼마나 지속될지는 현재로선 속단하기 어렵다.

다만 이 점만은 염두에 둬야 한다. 일본에서도 부동산 거품이 쉽게 꺼지지 않았다. 도쿄의 부동산 가격도 정점에서 3~4년가량 버텼지만, 결국 거품 붕괴의 압력에 무너지고 말았다. 2007년부터 계산해서 서울 강남이 1년반을 버티다 하락했다가 일시 반등했다고 해서 다시 상승할 것으로 기대하는 것은 터무니없다. 아무리 길어도 1,2년 안에는 서울 강남 집값은 다시 내리막길을 걸을 가능성이 높다. 서울 강북이나 다른 수도권 지역도 함께 내리막길을 걸을 것임은 불문가지다. 일시적으로 하락세가 주춤하거나 소폭 반등했다고 대세가 바뀐 것으로 착각하면 낭패 보기 십상이다.

*제가 '부동산 대폭락 시대가 온다'에 이어 1년 만에 새로 쓴 책 '위험한 경제학1-부동산의 비밀편'이 출간됐습니다. 부동산 광고에 목을 맨 기득권 언론들이 전하지 않는 진실을 담으려 노력했습니다.   

 정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.