예전에 우리 연구소가 발송한 자료의 한 부분을 수정, 편집한 글입니다. 참고 바랍니다.

신규분양 아파트가 대량 미분양이 되는 이유는 아주 간단한 시장경제 원리 또는 경제학적 원리에 근거하고 있다.

우선, 개발소재 등을 내세워 건설업체들이 신규 분양가를 높여 투기적 수익이 커지면 커질수록 다른 건설업체들도 엄청난 투기적 고수익을 기대하여 수급 사정을 고려하지 않고 경쟁적으로 투기적 분양에 나서게 된다. 그 결과 순식간에 그 일대에 과다 분양으로 인해 공급과잉이 발생하게 되는 것이다. 즉, 가격이 오르면 공급은 증가한다는 가장 간단한 시장경제 또는 경제학의 기본원리가 작동하는 것이다.  

한편, 수요 측면에서는 분양가가 오르면 오를수록 수요자의 소득으로 감당할 수 없게 되어 더 이상 신규분양 아파트를 살 수 없게 된다. 즉 가격이 오르면 수요가 줄어든다는 기본원리가 작동하게 된다.

  동시에 신규분양 아파트 분양가가 높아질수록 주변지역의 기존 아파트 가격도 호가 면에서 덩달아 오르게 되는데, 같은 가격이면 새집을 선호하지 낡은 집을 사지 않을 것이라는 것은 기본상식이라고 할 수 있다. 그 결과 신규분양 아파트 외에 기존주택 거래는 사라지게 된다.

이를 종합하면 분양가가 높아지면 높아질수록 경쟁적 분양으로 순식간에 공급과잉이 발생하게 되고 반대로 수요는 급감해 미분양이 급증하게 되며, 기존 아파트는 거래가 사라지게 된다.

이처럼 미분양이 급증하고 기존 아파트의 거래가 사라지게 되면 더 이상 자력에 의한 가격상승은 불가능해지게 된다. 투기를 지탱할 수 있는 경제적 여력이 한계에 도달하게 되면 그 때부터 가격이 본격적으로 하락하기 시작하게 된다고 할 수 있다.   

이미 각 지역별로 시차는 있으나 대략 수도권은 2007년부터, 충청지역 등은 2006년부터 투기를 지탱해줄 수 있는 투기 가능 계층(의사나 변호사 등 고소득 계층과 정치인, 공무원, 기업인 등)의 경제적 여력이 한계에 부딪히기 시작해 미분양이 늘어나고 기존 아파트 거래는 사라지면서 실거래 가격이 하락하기 시작했다.

이런 구조적 한계가 노출된 상황에서 아무리 정부와 여당이 온갖 투기조장책을 남발하고 건설업체가 분양실적 부풀리기를 하며 언론들이 투기 선동을 한다고 해도 부동산시장의 펀더멘털과 시장경제의 기본원리를 이길 수는 없는 것이다.

몇 달 전까지 '대세상승'이니 '폭등'이니 하는 단어들을 연일 쏟아내던 신문들이 이제는

'침체' '부도설' 미분양 급증' 등의 표현들을 잇따라 쏟아냅니다.

도대체 겨우 몇 달 앞을 내다보지도 못하고 소비자들을 현혹했던 지면에 대한 일말의 반성도 없이 말입니다.

그러면서도 여전히 지면 한 켠에서는 '알짜 미분양'이니 '오를 곳은 오른다'는 둥 사람들을 현혹하는

궤변들을 계속 늘어놓으며 선동하고 있습니다.

한편으로는 주택 시장 침체가 계속되니 분양가 상한제 폐지, 양도소득세 감면 혜택 연장, 심지어 dti규제 완화를

'부동산 투기 선동 전문가'들이나 건설업계의 주장을 그대로 싣습니다. 

분양가 상한제 폐지하고 양도소득세 감면 혜택을 연장해보라고 하시죠.

그러면 지금의 고분양가 아파트가 팔리는지 한 번 보죠.

이미 마른 수건 짜내듯 마지막 남은 수요까지

다 짜내 부동산 투기 부양을 한 결과 이제 지금 가격대에 집을 살 수요는 이미 거의 고갈됐습니다.

이런 판에 분양가를 내리지 않고 분양가 상한제 폐지해 계속 분양가를 올리겠다면 올려보라는 것이지요.

그리고 그동안 양도소득세 감면 혜택이 안 돼 지난해 10월 이후 대규모 미분양이 났나요?

그동안에도 효과가 없었는데, 연장한다고 해서 효과가 있을 리 없지요.

그렇게라도 해보겠다면 하라는 겁니다.

DTI규제 완화요? 이것도 선심 써서 하라고 하지요, 뭐.

사실 현재 경제 상황을 제대로 알고 있고, 정부가 제 정신이라면 지금 DTI규제는 절대

풀어서 안 될 시기라는 것을 알겠지만, 그래도 풀라고 해보지요.

대신 DTI규제 풀면 금리 인상 시기를 몇 달은 앞당기게 된다는 점을 잊어서는 안 될 겁니다.

한편으로는 주택 시장이 완연한 침체기에 접어드니 '외환위기 때처럼 부동산 부양책을 써야 한다'고 주장합니다.

예를 들어, 오늘 자 서울신문이 보도한 "2010년 봄 주택시장이 중병에 걸린 듯하다"라는 기사의 마지막에 나오는 표현처럼 말입니다. 참고로 주택산업연구원은 주택건설협회의 부설 연구소입니다. 건산연과 함께 대표적인 건설업자들 이해 대변 연구기관인 셈이지요.

주택산업연구원 권주안 금융경제연구실장은 "거래가 없고 신규 시장도 위축됐다는 것은 시장 침체가 그만큼 심화되어 있다는 것"이라면서 "외환위기 당시 각종 세제 완화 등 주택시장을 살리기 위한 대책이 나왔던 것을 되새겨볼 필요가 있다."고 지적했다.

긴 말하지 않겠습니다.

제가 몇 차례 보여드린 바 있지만 국내 주택시장 사이클을 나타낸 도표를 보십시오.

서울 한강 이남 11개구의 물가 상승률을 반영한 실질가격으로 나타낸 집값 추이입니다.

이를 보면 아시겠지만 한국의 집값은 계속 오른 것이 아니라 세계 여느 나라처럼 뚜렷한

부동산 경기 사이클을 나타내고 있습니다.

지금은 외환위기 이후 진행된 부동산 버블이 2006년말 꼭지점을 찍고 대세하락 과정에 있습니다.

부동산 중개업소들 호가 위주로 작성된 국민은행 가격지수로도 이런 흐름이 나타나고 있습니다.

자, 그런데 도표에서 외환위기 때는 사실 1996년경 이미 바닥에 이르렀다가 반등할 무렵

다시 바닥이 꺼진 경우입니다. 그때는 부동산 버블은 전혀 없었기에 부동산 부양책이 어느 정도 필요했고

효과적이었습니다.

하지만, 지금은 어떻습니까? 고점 대비로는 많이 꺾였다고 하지만 여전히 부동산 가격이 너무 높은

상태입니다. 아직은 부동산 거품을 뺄 때이지 부동산 부양책을 쓸 때가 아닙니다.

그리고 정부가 부동산 부양책을 2008년 하반기부터 무지막지하게 이미 쏟아내서 실행되고 있습니다.

그런데도 무너지는 부동산 시장을 더 이상 떠받치지 못하고 있는 것입니다.

분양가 상한제 폐지하는 등 건설업체들이 원하는 대로 하라고 해주십시오.

그 약발이 얼마나 가는지 한 번 지켜보지요.

지금이 부동산 거품을 빼야 하는지, 부동산 부양책을 써야 하는지도 모르는 정부,

부동산 정책이라고 하면 집값 올리기 정책밖에 모르는 정부는 호되게 당해봐야

정신을 차립니다. 다만 애꿎은 서민 가계들도 덩달아 무능한 정부의 잘못으로 인한 피해를

입어야 한다는 게 마음 아플 뿐입니다.

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

최근 “예일대 등록금 6000만원” 등의 기사 등을 통해 주로 미국 사립대 등록금이 언론에 주로 소개되다 보니 많은 이들이 한국의 대학 등록금은 아직 크게 높지 않은 것으로 착각하고 있다. 하지만 사실은 한국 대학 등록금은 실질적으로는 세계에서 가장 높다. 왜 그런지를 따져보자.

우선 <도표1>에서 2006/2007학년도 기준 OECD 국가별 국공립대 등록금 수준을 살펴보자. 도표에서 알 수 있듯이 구매력평가 기준 달러환산 한국의 국공립대 등록금은 4,717달러로 5,666달러인 미국을 제외한 모든 OECD 국가보다 등록금이 높았다. 한국은 사립대뿐만 아니라 국공립대의 등록금이 대부분 나라의 등록금보다 비교하기 힘들 정도로 더 높다는 것이다. 반면 스웨덴, 노르웨이, 아일랜드, 아이슬란드, 핀란드, 덴마크, 체코 등에서는 국공립대의 등록금이 전혀 없으며, 프랑스, 스페인, 이탈리아, 오스트리아 등에서도 거의 미미한 수준의 등록금을 내고 있다.

한국의 사립대 등록금 또한 OECD 국가들 가운데 미국 20,517달러에 이어 8,519달러로 두 번째로 높은 것으로 나타난다. 이 또한 핀란드, 스웨덴, 아일랜드 등에서는 사립대 등록금이 한 푼도 들지 않는 것과는 극명한 대조를 보이고 있다. 특히 한국의 경우 다른 나라에 비해 국공립 대학이 전체 대학에서 차지하는 비중이 22.0%로 OECD 국가 가운데 가장 낮은 반면 사립대 비중은 가장 높은 것으로 나타난다. 사립대의 등록금이 상대적으로 국공립대보다 훨씬 비싸다는 점을 감안하면 실제로 일반 가계가 부담하는 한국의 대학 등록금은 이미 OECD 국가 가운데 가장 높다고 봐야 한다. 명목 등록금이 세계에서 가장 높은 미국의 사립대 비중은 33% 정도에 불과해 실제로 대학생 1명당 평균 등록금은 한국이 7664달러, 미국이 1만585달러로 그 격차가 현저히 줄어든다.

<도표1> OECD 국가별 국공립대 등록금 및 공사립대학 비율

(주) OECD의 “Education at a Glance 2009” 자료로부터 KSERI 작성. 중간

도표에서 파란색은 순수 사립대를 나타내며 나머지는 정부의존형 사립대임.

액면 등록금을 비교해봐도 OECD 국가 가운데 두 번째로 높지만 경제력을 감안한 등록금 수준을 비교해보면 한국은 미국보다도 훨씬 더 높다.

아래 <도표2>를 참고로 사립대 명목 등록금이 가장 높은 미국이나, 한국처럼 사립대의 비중이 높으면서 사립대의 명목 등록금도 높은 일본의 등록금 수준과 한국의 대표적 사립대인 연세대와 고려대의 명목 및 실질 등록금 수준을 비교해 보자.

이를 알아보기 위해 연고대 및 하버드대와 게이오대의 장학금 차감 실질등록금을 1인당GNP로 나눈 비중을 비교해보았다. <도표2>에서 우선 고려대의 경우 단과대학별 2009년 평균등록금은 913만원으로 1인당GNP 대비 43%로 나타났으며, 장학금을 차감한 실질등록금은 703만원으로 1인당GNP 대비 34.9%로 나타났다. 연세대의 경우도 등록금은 935만원에 1인당GNP 대비 43.1%, 장학금을 차감한 실질등록금은 710만원으로 1인당GNP 대비 35.2% 수준으로 거의 비슷하게 나타나고 있다.

이에 비해 일본의 게이오대학은 학부별 평균등록금이 130만엔에 1인당GNP 대비 31.8%로 나타났으며 장학금을 차감한 실질등록금은 평균 70.5만엔으로 1인당GNP 대비 17.2%에 불과한 것으로 나타났다. 또 미국의 하버드대학의 경우 학부 등록금은 1인당GNP 대비 66%로 높게 나타났지만 장학금을 차감한 실질등록금은 29%로 나타났다. 이로부터 각국의 1인당GNP를 기준으로 장학금을 차감한 실질등록금의 비중을 비교해본 결과 일본 게이오대학과 미국 하버드대학이 한국의 고려대나 연세대에 비해 더 낮게 나타나고 있다. 즉 한국의 고려대와 연세대의 등록금이 미국과 일본의 최고 사학으로 불리는 대학들보다 상대적으로 훨씬 비싸다는 것이다.

<도표2> 한미일 주요 사립대의 실질 등록금 비교

     (주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

지금까지는 등록금이라는 비용(cost) 측면에서만 따져 보았지만 대학 교육서비스를 통해 학생들이 얻는 편익(benefit)을 따져보면 더 큰 차이가 난다고 할 수 있다. 단적으로 교수들의 수준이나 교수 대 학생수만 비교해보아도 큰 차이가 난다.

우선 교수 대 학생 비율을 비교해보아도 하버드대의 경우 2009년 기준으

로 학생수(학부생 및 석박사 과정생)는 20,222명인데 비해 강의교수는 3,125명(전임교수 1546명+시간강사 1579명)과 의대 협력교수 7,897명 등 총 11,022명에 이른다. 반면 연세대는 학부생 26,530명과 대학원 석박사 과정생 11,437명을 합쳐 37,967명인 반면 전임교원 1,814명과 비전임교원 974명, 시간강사 1,390명 등 4,178명에 불과하다. 학생수는 연세대가 1.8배 이상 많은 반면 교원 수는 연세대가 하버드대의 40% 수준에 불과한 것이다. 더구나 하버드 대학의 교수들은 이미 각 분야에서 노벨상을 수상했거나 노벨상 수상후보로 거론되는 교수들이 수두룩할 정도로 연세대 교수들의 평균 수준보다 훨씬 높다는 것은 자타가 공인하는 사실이다.

이 같은 대학의 질적 수준에 대해서는 각종 국제적 대학 순위 평가에서도 이미 여러 차례 드러난 바 있다. 물론 평가기관의 평가기준 등에 대해 여러 문제점을 지적할 수 있지만, 어떤 평가기관에서 조사하든 한국 대학들의 수준이 국제적으로 높이 평가 받지 못하는 것은 분명한 사실이다.

예를 들어, 국제 대학 순위 평가에서 가장 많이 인용되는 영국 QS더타임스의 2009년 세계대학순위 평가에서 한국의 경우 서울대(47위), 카이스트(69위), 포스텍(134위), 연세대(151위), 고려대(211위) 등으로 높은 순위에 기록되지 못했다. 반면 미국은 하버드대(1위), 예일대(3위), 시카고대(7위), 프린스턴대(8위), MIT(9위), Caltech(10위) 등 10위권에만 6개 대학, 20위권 안에만 13개 대학이 포진하고 있다. 또 일본의 경우 도쿄대(22위), 교토대(25위), 오사카대(43위), 도쿄공과대(55위), 도호쿠대(97위) 등으로 한국 대학들보다 훨씬 더 상위에 랭크되고 있다. 이처럼 단순 액면 비교에서든 질적 비교에서든 한국 대학의 등록금은 세계에서 가장 높은 수준임이 명백하다.

다음 글에서는 이처럼 가장 높은 한국의 대학 등록금을 낮추기 위해서는 어떻게 해야 하는지를 살펴보기로 하겠다.  

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.