이재명 경기 성남시장이 12일 판교특별회계 전입금 지급유예를 선언한 사실이 큰 파장을 부르고 있다. 그는 판교특별회계에서 차용해 일반회계 예산으로 사용한 돈 5200억원을 당장 갚을 능력이 안돼 지급유예 선언을 한다고 말했다. 물론 성남시의 재정자립도는 70%를 넘고 지급 불능 상태라기보다는 분할 납입을 요청한 것이어서 과거 일본이나 미국 주정부들처럼 당장 성남시가 파산할 가능성은 희박하다. 하지만 그럼에도 불구하고 이번 성남시의 판교특별회계 전입금 지급유예 선언은 갈수록 취약해지는 지자체 재정 기반 위에서 부동산 막개발을 통한 재정 탕진이 지자체 재정 위기를 부를 수 있다는 경각심을 심어주는 사례라고 할 수 있다. 특히 중앙정부의 재정 상황 악화에 가리워져 있었지만, 지자체의 재정 상황 또한 급속히 악화되고 있었던 게 사실이다. 더구나 향후 부동산 거품이 꺼질 경우 관련 세수 및 지자체 차원의 개발사업들이 타격을 입어 재정 위기를 겪을 지자체들이 속출할 가능성이 적지 않다. 왜 그런지를 살펴보자.

우선 국내 지자체들의 전반적인 세입 구조부터 살펴보자. 전국 지자체의 총세입은 순계 기준으로 2000년 65.1조원이던 것이 갈수록 급증해 2008년에는 144.5조원까지 이르렀으나 2009년에는 137.5조원으로 상승세가 꺾였다. 이는 전반적인 경기침체 여파로 세외수입이 줄어드는 한편 감세정책 등의 영향으로 지방교부세가 줄어들고 국고보조금 증가도 주춤해진 데 따른 것으로 보인다. 특히 이명박정부의 감세 정책에 따른 내국세 세수 감소와 종합부동산세 감면에 따른 부동산교부금 감소 때문으로 추정된다.

<도표1> 지방세 세목별 세수 현황 및 전국 아파트 거래량 추이

이처럼 지자체 총세입 가운데 지방세 비중은 커지고 있으나 향후 지방세 수입은 줄어들 가능성이 높다. 이를 <도표1>에서 광역시도에서 걷는 지방세 총액의 세목별 세수 추이를 통해 설명해보자. 참고로 지방세수는 광역지자체 세입과 기초지자체 세입으로 나눠 잡히는데 광역지자체 세입이 매년 전체 지방세수의 80% 가량을 차지하고 있다.  그런데 광역지자체 지방세수를 세목별로 보면 취득세와 등록세가 매년 전체 광역지자체 지방세수의 40% 이상을 차지할 정도로 큰 비중을 차지하고 있다. 그리고 지방교육세와 주민세, 재산세 등이 그 뒤를 잇고 있다.

그런데 취득세와 등록세는 주택 등 부동산 거래가 일어날 때마다 부과되는 세금인데 이미 부동산가격이 대세하락 흐름을 보이는 가운데 부동산 거래 또한 장기간 위축될 가능성이 상당히 높다.

2009년에는 현 정부의 인위적인 부동산 부양책으로 거래가 다소 증가했지만 2008년 7월 대구시부터 시작되어 전국 각 지자체로 확산되고 있는 취등록세 한시 감면(50% 감면) 혜택 시행으로 취득세와 등록세 수입은 더욱 감소할 것으로 보인다. 게다가 일시적 반등을 보였던 2009년의 아파트 거래량도 2010년에 들어서면서 크게 위축되고 있다. 실제로 도표에서 보는 것처럼 전국 아파트 거래량은 2009년 9월 이후부터 꺾이기 시작해 상당한 침체를 보이기 시작하고 있다.

이 같은 재정 악화에 따라 각 지자체의 지방채 발행도 급증하고 있다. <도표2>를 참고로 보면, 2007년 이후 지금까지 모두 11. 47조원의 지방채가 발행됐다. 연도별로 살펴보면 2007~2008년 연속 2.62조원을 기록했던 발행 물량이 2009년에는 4.73조원으로 급증했다. 이는 부동산거래 침체 등으로 지방세수가 감소한 데다 막대한 적자재정을 편성한 중앙정부의 기조에 편승해 지자체들도 경기부양 명목으로 각종 사업을 벌이는 과정에서 부족한 재원을 지방채 발행으로 조달 하고 있기 때문으로 보인다. 올해에는 4월 7일 현재까지 약 1.65조원이 발행돼 이런 추세가 지속된다면 올해 지방채 발행은 지난해보다 30% 가량 늘어날 것으로 예상된다.

<도표2> 지방채 발행 현황

광역 지자체별로 지방채 발행액 현황을 살펴보면, 서울이 2.77조원으로 가장 많고, 이어 경기 2.0조원, 인천 1.52조원을 기록하고 있다. 서울, 경기, 인천 등 수도권 3개 지자체의 지방채 발행이 전체의 54.8%를 차지하고 있다.

그런데 일견 지자체의 지방채 발행액이 많지 않은 것처럼 보인다. 하지만 지자체들이 각종 대규모 개발사업을 벌이면서 산하 개발공기업들을 통해 차입을 크게 늘리고 있기 때문이다. 특히 지자체들은 지방재정법에 따라 지방채 발행한도를 해당 지자체의 2년 전 예산액의 10% 이내로 제한하고 있어 지자체들이 지방채 발행을 늘리는 데는 한계가 있다. 따라서 상대적으로 지방채 발행이 여의치 않은 지자체들은 지방공기업을 통해 채권을 발행하여 대규모 개발사업을 벌이고 있다. 이는 중앙정부가 겉으로 드러나는 국가채무 증가를 눈속임하게 위해 4대강 사업 등을 추진하면서 수자원공사가 사업비 8조원을 부담하게 하는 것과 같은 행태라고 할 수 있다.

<도표3> 지방 공기업 채권 발행 현황

<도표3>을 보면 지방공기업들의 무분별한 채권 발행 행태가 여실히 드러난다. 지방공기업이 2007년 이후 지금까지 발행한 물량은 모두 16.17조원으로 지방채 발행 규모보다 더 많음을 알 수 있다. 연도별로는 2007년 0.67조원에 불과하던 채권 발행액이 2008년 2.59조원으로 늘어난 뒤 2009년에는 11.39조원까지 기하급수적으로 늘어나고 있다. 연도별로 만기 도래액을 살펴보면, 올해 1.99조원을 시작으로 2011년에는 4.11조원, 2012년에는 5.13조원으로 늘어나 정점에 달하는 것으로 나타난다. 하지만 이들 공기업의 채권 만기가 보통 3년물을 중심으로 2~4년 정도라는 점을 감안하면 향후 채권 발행이 현 상태로 지속된다면 2013년 이후 만기 도래 채권 물량도 계속 커지는 것은 명약관화하다. 지방공기업들이 지출 구조조정을 서둘지 않으면 2011년 이후로는 4조~5조원 대의 채권 상환 부담이 만성화될 가능성이 높다.

당장 2012년이 되면 이들 지방 공기업들이 발행한 채권의 만기가 한꺼번에 도래해 지방공기업들에 큰 부담이 될 가능성이 높다. 특히 이들 지방공기업들은 대규모 개발사업과 이를 배경으로 한 각종 주택단지 개발사업이 많은데, 부동산시장의 장기침체가 가시화되는 시점에서 이들 주택단지들이 제대로 분양되지 않을 경우 재무구조가 급속히 악화될 가능성이 높다. 지난 몇 년 동안 무리하게 각종 주택사업을 벌이다가 돈이 묶여 연쇄부도 위기에 몰린 중견건설업체들과 같은 상황이 지방공기업에서도 나타날 수 있다는 말이다.

실제로 인천도시개발공사의 경우 2006년 착공한 송도국제도시 내 임대단지인 ‘웰카운티 3차’ 사업에서 대규모 미분양을 냈고, 김포도시개발공사가 참여하고 있는 김포한강신도시에서도 지난해 하반기 대규모 미분양 물량이 생겨나고 있다. 또 이명박 대통령의 서울시장 시절에 추진돼 1조3000억여원이 투입된 동남권유통단지사업(가든파이브)에서도 거의 분양이 되지 않아 대규모 ‘유령상가’로 전락한 가운데 에스에이치공사에 향후 막대한 손실이 돌아올 것으로 예상된다.

이런 상황에서도 중앙 정부는 무분별하게 감세 정책을 펼치고 있고, 상당수의 자치단체장들은 호화청사를 지어 올리는 등 무분별한 과시형 개발사업을 벌이는 등 세출 구조조정은 뒷전이다. 저출산 고령화의 여파로 경제활력이 떨어지고 지방 세수도 계속 줄어들 가능성에 대비해 사전에 지역 주민들의 삶의 질을 끌리는데 적극 투자해야 하고 주민들의 문화, 교육 및 복지 인프라에 대한 수요도 급증하고 있는데도 당장 ‘뒷돈’을 마련하고 건설업계 유착에만 골몰하고 있는 것이다. 이미 많은 전국 지자체장들이 각종 뇌물 수수 등 비리에 휘말려 검찰 수사를 받거나 유죄 판결을 받은 것은 이를 단적으로 보여주는 것이라고 할 수 있다. 민선 5기 지자체의 핵심 과제 중 하나는 토건남발형 전시행정을 끝내고 주민들의 삶의 질을 높이는데 주력하는 것이다. 새로 출범한 지자체들의 환골탈태를 기대한다. 

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한국은행이 17개월 만에 기준금리를 2%에서 2.25%로 0.25% 포인트 인상했다. 이미 본 시사경제에서도 주장했듯이 경기회복 속도나 생활물가 상승폭, 그리고 저금리의 장기화로 인한 예금가계와 부채가계의 경제적 형평성 문제 등을 감안할 때 뒤늦었지만 그나마 다행스러운 조치라고 할 수 있다. 또 한국은행의 기준금리 인상 조치는 부동산버블 붕괴의 시장 압력을 정부의 힘으로 떠받치기 힘들다는 점을 단적으로 보여준다.

잘 알다시피 16개월간 지속된 2.0%의 저금리는 2008년 말 경제위기 이후 경기 급락과 부동산버블 붕괴를 막기 위해 정부와 한국은행이 인위적으로 지탱해온 사상 최저 수준의 금리였다. 하지만 이 같은 저금리와 정부의 막대한 재정적자 그리고 미분양주택 매입 등 버블 떠받치기에 가까운 부동산 부양책에도 불구하고 지난해 말 이후 시간이 지날수록 주택가격은 가파르게 떨어지고 있다. 기준금리를 인상하면 부동산대출 가계의 이자부담이 커질 것이고, 부동산 부자들을 핵심 지지 기반으로 하는 현정부 또한 이를 모를 리 없다. 그럼에도 불구하고 이제 더 이상 기준금리를 인상하지 않을 수 없는 상황에 온 것이다.

이는 물가안정을 최우선으로 하는 물가당국의 당연한 선택으로 볼 수도 있겠지만, 6월까지 최근 3개월의 소비자물가 상승률은 전년동월대비 2%대 후반으로 한은의 물가관리 목표치인 3~4% 이내를 유지하고 있다. 그럼에도 불구하고 한은은 향후 경기호조가 지속될 것이며 물가상승 압력도 높아질 것이라는 전망을 근거로 기준금리를 인상한다고 했다. 하반기에 예정된 각종 공공요금 인상을 염두에 두고 있는 것으로 보인다.

그러나 이번 한은의 기준금리 인상은 현 정부의 의중이 반영된 것이라고 할 수 있다. 주지하는 바와 같이 현정부는 기획재정부를 통해 한은 금통위의 금리인상 시도를 계속 견제해왔기 때문이다. 국민들의 체감물가는 1,2년 전에 비해 수십%씩 오른 것으로 느껴질 정도로 오를 만큼 다 올라 버렸기 때문에 이제 와서 새삼스럽게 물가상승을 이유로 금리를 인상한다는 것은 말이 안 된다.

현정부가 한은의 기준금리 인상을 허용한 이유는 두 가지로 추정해 볼 수 있다. 첫째는 한은 발표대로 하반기에도 경기호조가 지속되고 그로 인해 물가상승이 가속화될 것으로 전망하여 금리를 인상했을 수 있다. 물론 이는 부동산시장에 대한 충격이 크지 않을 것이라는 점을 전제로 하고 있다. 0.25% 포인트 정도 금리를 인상해도 당장에 부동산시장이 혼란에 빠지지는 않을 것으로 본다는 것이다.

둘째는 부동산시장에 미치는 충격이 다소 우려되기는 하지만 그보다는 재정적자 급증 문제가 더 시급하다는 것이다. 현 정부 출범 이후 최근까지 정부 및 공기업을 포함하여 250조원에 가까운 공공부문 지출 증가로 재정적자와 국가채무 급증 문제가 심각해지고 있다는 사실은 이미 여러 차례 설명한 바와 같다. 그런 가운데 현 정부는 내년에도 300조원이 넘는 예산편성을 벌써부터 예고하고 있다. 재정적자가 기하급수적으로 늘어날 것으로 예상되는 것이다. 이에 현정부는 재정적자 폭증을 줄이기 위해 하반기에 공공요금 인상을 통해 일반가계에 부담을 떠넘기려 하고 있다. 이는 현 정부 단독으로 결정한 문제라기보다는 지난 6월 캐나다에서 열린 G20정상회담에서 각국이 재정적자 감축을 추진하기로 합의한 데 따른 것이라고 수도 있다.

그러나 현정부가 재정적자 감축을 위해 금리를 인상했다면 정책적 일관성이나 논리 면에서 앞뒤가 맞지 않는 황당한 것이라고 할 수 있다. 재정적자 감축이 필요하다면 정부의 불요불급한 사업이나 지출을 줄이면 된다. 인플레를 우려할 정도로 경기 호조가 지속될 것으로 전망하면서 왜 한편에서는 여전히 막대한 적자재정 확대로 정부지출을 끊임없이 늘리는가. 전혀 앞뒤가 맞지 않는 이야기다. 또 정말로 재정적자 감축이 필요하다면 형편이 좋은 부자들의 감세 혜택을 줄이면 된다. 왜 공공요금 인상이라는 편법으로 돈 없는 일반서민들에게 전가하는 편법을 사용하는가 말이다. 정책이란 정도(正道)를 바탕으로 해야 하지 국민들을 속이는 기만책이어서는 결코 안 된다.

부동산 버블기에 그 동안 소위 부동산 재테크 전문가(라고 쓰고 부동산 투기 선동가라고 읽는다)라는 사람들이 각광을 받았다. 특히 이들은 부동산 광고에 목을 맨 상당수 언론들이 확성기 노릇을 해줘 더욱 큰 영향력을 가졌다. 하지만 앞으로 그들과 그들의 말을 쏟아내는 언론 보도를 액면 그대로 믿다가는 낭패보기 십상이다. 부동산 대세하락기인데도 불구하고 그들은 자신들의 이해관계 때문에 집값이 오르는 방향으로, 일반 가계들이 집을 사게 하는 방향으로 유도할 가능성이 많기 때문이다.

물론 이들도 집값에 대해 무턱대고 오를 거라고 말하지는 않는다. 여러 가지 그럴 듯한 근거를 갖다 붙인다. 하지만 이들의 선동은 조금만 뒤돌아보면 금방 허튼소리임이 탄로난다. 이미 그들이 내뱉은 주장의 상당 부분이 거짓임이 밝혀졌다. 그 레파토리들을 정리해보자.

1. 토지보상금 40조가 유입돼 올해 집값이 뛴다(올 초 이후): 지금까지 집값을 움직인 동력은 가계부채였다. LH공사는 적자에 허덕이며 토지보상을 제대로 못하고 있다.

2. 부동자금 800조원이 움직이면 금방이라도 집값이 폭등한다.(지난해 중반기 이후): 부동자금은 언론이 만들어낸 거짓말이다. 그 많던 800조원이 1년 만에 모두 어디로 사라졌길래 수도권 집값이 가라앉나?

3. '보금자리 로또'로 주변 집값이 뛴다(지난해 9,10월): 지금은 보금자리 때문에 집값이 떨어진다고 말을 바꾼다.

4. DTI규제를 도입해도 이미 대세상승기이기 때문에 집값 안 꺾인다.(지난해 9월 DTI규제 재도입 시점): 지금은 DTI 규제 때문에 집값 침체 왔다고, DTI규제 풀라고 아우성이다.

5. 경기가 회복하면 외환위기 직후처럼 집값이 V자형으로 반등한다 (지난해 상반기 이후 계속): 올 1분기 GDP 성장률이 전분기 대비 8%대가 넘어도 집값 하락세는 가팔라지고 있다.

6. 전세가가 계속 상승하는 것은 실수요자가 그만큼 많다는 증거로 매매가도 다시 뛴다.(지난해 하반기~올초): 전세가 상승은 매매 포기 또는 매매후 전세 전환 수요 증가로 일어나는 일시적 병목현상으로 부동산 버블 붕괴의 전조다

7. 다른 곳은 몰라도 서울 강남 등 오를 곳은 오른다. (지난해 이후): 지금은 ‘강남도 필패할 수 있다’고 말을 바꾼다. 강남3구는 고점 대비 실거래가로 이미 15% 가량 하락했고, 수도권 주택가격 하락세는 강남3구와 용인, 분당, 평촌, 등 ‘버블 세븐’이 주도하고 있다.

8. 중대형은 몰라도 중소형은 오른다(2,3년 전부터): 중대형 투기가 끝나자 중소형 투기로 올라가면서 나온 주장. 하지만 용머리가 내리면 용꼬리도 따라 내리듯 이미 중소형 집값의 하락세가 가파르다.

9. 주택공급이 부족해 집값이 폭등한다(지난해 이후): 미분양 적체와 입주 대란 등으로 오히려 공급 과잉 현상이 심각하다. 입주 물량이 없는 상반기의 집값 하락세도 이런데, 입주가 몰려 있는 하반기에는 어떨까?

10. 부동산은 심리다. 투기심리가 확 쏠리면 한 방에 오른다 (2000년대 내내): 강남 자산가들도 ‘부동산은 끝났다’는 응답이 다수인 시기에도?

11. 정부정치권이 집값 부양을 위해 인플레를 유발하고, 인플레가 오면 집값이 오른다(지난해 이후): 본격적인 인플레가 오지도 않았지만, 급격한 인플레가 오더라도 금리 인상으로 집값 하락은 가속화한 게 역사적 경험이다.

12. 5만원권 화폐 발행하면 집값이 오른다.: 신사임당을 더 이상 욕되게 하지 마라.

13. 지방은 몰라도 수도권 집값은 인구 증가로 계속 오른다 (2008년 이후): 수도권의 인구 증가세는 매년 3만호 정도만 지으면 모두 흡수할 수 있다. 버블 붕괴의 압력은 미약한 인구 증가로 막을 수 있는 게 아니다.

14. 인구가 줄어도 1인가구는 증가하기 때문에 집값이 오른다.(2008년 이후): 1인가구의 평균 소득이 일반 가계의 40% 수준으로 수억원씩 하는 수도권의 매매용 아파트 수요층이 아님은 드러났다.

15. 지방선거에서 각종 개발 공약이 쏟아져 집값이 뛴다(올 초 이후): 오히려 개발 공약 쏟아낸 후보는 떨어졌고, 집값도 떨어지고 있다.

이 말고도 많지만, 여기에서 일단 마무리하자. 이미 거짓으로 드러난 레파토리를 언론은 고장난 축음기처럼 계속 틀고, 이들 선동가들을 여전히 ‘부동산 전문가’로 대접하고 있다. 그들은 최소한의 염치도 없는가?