수도권을 중심으로 부동산 시장 침체가 극심해지자 한국이 일본식 부동산 거품 붕괴를 겪을 것인지가 다시 논란이 되고 있다. 과도한 가계부채와 소득 정체, 저출산·고령화 여파 등으로 국내 부동산 시장은 2008년 하반기부터 장기 대세 하락 흐름에 들어갔다고 진단해왔다. 그 과정에서 과도한 가계부채를 감당하지 못해 주택 가격이 폭락할 가능성도 배제할 수 없다는 의견이었다. 이를 두고 부동산 업계와 기득권 언론 등에서 ‘좌빨’ 딱지 붙이듯 ‘폭락론자’라는 딱지를 붙이기도 했다. 하지만 전문가로서 상당한 가능성이 있는 일을 경고하지 않을 수 없다.

일부에서는 일본의 부동산 거품은 일시에 폭락했는데 한국은 맥주 거품 빠지듯 서서히 빠질 것이라고 한다. 실제로 국내 대부분의 사람들은 일본의 부동산 거품이 1991년 하반기부터 전국적으로 일시에 폭락한 것으로 착각한다. 하지만 자세히 뜯어보면 실상은 우리가 생각하는 것과 좀 다르다.

<그림1>을 참고로 살펴보자. 우선, 일본 도쿄 시내 23개 구의 지가지수(명목지수) 추이를 보자. 참고로, 일본은 땅값(지가)을 중심으로 통계를 내므로 상업지와 주택지 지가를 따져보는 게 정확하다. 일본의 경우 상업지의 부동산 거품이 심했는데, 상업지에 비해 주택지 부동산 가격 상승폭이 작지만 상승·하락 패턴 자체는 거의 일치한다. 도쿄 시내는 이미 전국의 부동산 거품이 정점에 이른 1991년보다 4년 전인 1987년 폭등세를 마무리하고 거의 정점에 이르러 1988년에 고점을 찍었음을 알 수 있다. 이듬해인 1989년 도쿄 시내 집값이 소폭 하락했으나, 1990~91년에 다시 소폭 반등했다. 하지만 1988년의 정점 수준에까지는 이르지 못했다.

다음으로 한국의 수도권과 비슷한 지역이라고 볼 수 있는 광역도쿄권 지가 추이를 보자. 광역도쿄권은 도쿄 23구와 근교 시나가와현, 지바현 등의 도시를 모두 포함한 지역을 말한다. 이들 지역은 상승폭이 도쿄 시내 23개 구에 비해 완만한 편이지만 비슷한 상승·하락 패턴을 보이고 있다. 1989년 상승이 주춤하다가 1991년까지 연속 2년 정도 완만하게 상승한 뒤 1992년부터 급락하는 것으로 나타난다. 도쿄 23개 구의 상승분을 제외하고 생각해보면 도쿄 23개 구가 상승한 뒤 외곽 지역의 지가가 뒤늦게 따라 올라갔음을 짐작할 수 있다. 도쿄 외에 오사카·나고야 등 일본 6대 도시 및 그 외 도시 지역의 지가 추이를 보면 도쿄권과 달리 1990년까지 지속적으로 지가가 상승한 뒤 1991년 무렵부터 상승세가 꺾이다가 폭락한다. 도쿄의 상승이 마무리된 1988년 이후 다른 도시들이 뒤늦게 따라 올랐음을 알 수 있다.

이를 종합해보자. 집값 상승기 때는 도쿄 외곽을 비롯한 전국 도시의 부동산 가격이 도쿄 23구의 패턴을 2년 정도 시차를 두고 따라 올랐다. 그리고 도쿄 지역의 부동산 가격이 빠지기 시작하자 다른 지역도 시차가 있지만 대체로 동반 하락한 것으로 나타난다. 비유하자면, 용머리(핵심지역)가 치솟아오르면 용꼬리(비핵심지역- 지방)가 따라 오르다가 용머리가 떨어지기 시작하면 다시 용꼬리가 떨어지는 식의 패턴을 보이고 있다.

도쿄 23구를 서울 강남으로 보고, 광역도쿄권을 수도권으로 보면 한국도 비슷한 양상을 보인다. 2007년 초까지 서울 강남 등 버블세븐 지역은 폭등한 뒤 고점 상태에 있었다. 버블세븐의 폭등세가 마무리된 뒤 2008년 중반까지 경기도와 인천, 서울 외곽까지 급등세가 확산됐다. 이후 2008년 말 세계적 경제위기로 수도권 지역이 일시 급락했으나, 이후 주택 가격이 2009년 상반기부터 일정하게 회복되기 시작했다. 하지만 수도권 주택시장은 침체기를 그렸고, 그간 상대적으로 덜 오른 지방으로 주택 가격 오름세가 번져갔다. 처음에는 부산·대전 등 대도시로 번져가더니 이후에는 충남·경남·전북 등 대도시가 아닌 지역까지 번져나갔다. 하지만 지난해 말을 기점으로 이런 지방의 주택 가격 상승세가 일단락되는 분위기다. 그사이 서울 강남의 재건축 등을 중심으로 집값은 꽤 가파른 하락세를 보이고 있다. 이것이 지금까지 진행돼온 과정이다. 일본에서 일어난 용머리·용꼬리의 상승·하락 패턴이 국내에서도 비슷하게 진행돼온 양상이다. 물론 이런 흐름이 향후 일본식의 급락세로 이어질지, 상대적으로 완만한 하락세의 지속으로 나타날지는 미지수다. 하지만 어떤 경우든 장기 대세 하락 흐름은 피해갈 수 없다는 게 나의 생각이다.

향후 주택 가격이 어떤 식으로 흘러가든 이 점만은 염두에 둬야 한다. 일본에서도 부동산 거품이 일순간에 꺼졌던 것은 아니다. 도쿄의 부동산 가격도 정점에서 3~4년가량 버텼지만, 결국 거품 붕괴의 압력을 이기지 못했다. 지금까지 진행돼온 과정만 보고서 한국에서는 일본식 폭락은 일어나지 않을 거라고 속단하기는 아직 이르다는 것이다.

그리고 더 중요한 것은 이미 국내 부동산 거품이 심각한 상태에서 부동산 거품을 키우지 않고, 하우스푸어를 양산하지 않는 것이다. 그런데 안타깝게도 지난 몇 년 동안 부동산 시장이나 이에 대한 정부 대응은 큰 틀에서 내가 경고하거나 우려한 대로 흘러왔다. 그사이 나는 조금이라도 일찍 시작해 단계적으로 부동산 거품을 빼나가자고 제안해왔다. 하지만 현 정부는 ‘연착륙’을 부르짖으면서도 사실상 부동산 거품을 키우는 정책을 펼쳐왔다. 그 결정판이 얼마 전 청와대에서 장장 9시간여에 걸쳐 진행한 ‘끝장토론’ 직후 총부채상환비율(DTI) 규제 부분 완화와 골프장 개별소비세 인하 등이었다. 자기 임기 안에만 가계부채, 부동산 거품 폭탄이 터지지 않으면 된다는 식의 사고방식에서 나온 임기응변적 대응이었다. 그 결과 이명박 정부는 폭탄을 다음 정권에 떠넘길 수 있을지 모르겠다. 하지만 부동산 거품과 가계부채는 더더욱 부풀어오를 수밖에 없을 것이다. 무서운 일이다.

"억압 받는 자들에게 약간의 위안이라도 주기 위해, 내가 직접 본 그대로의 진실을 쓰기 위해, 나 자신의 무능력에 의한 한계를 빼놓고는 그 밖의 어떤 것과도 타협하지 않기 위해, 나 자신의 충동을 빼놓고는 그 어떤 주인도 따르지 않을 자유를 누리기 위해, 진정한 언론인이란 어떠해야 하는가라는 나 자신의 이상을 실천하기 위해, 그리고 내 가족의 생계를 책임지기 위해, (나는 글을 쓴다.) 이 밖에 바랄 것이 뭐가 있겠는가." (미국 독립저널리스트 I.F. 스톤)

"글을 쓰는 나의 유일한 목적은 진실을 추구하는 그것에서 시작하고 그것에서 그친다. 우리에게는 현실의 가려진 허위를 벗기는 이성의 빛과 공기가 필요하다. 진실은 한 사람의 소유물일 수가 없고 이웃과 나누어야 하는 생명인 까닭에, 그것을 알리기 위해서는 글을 써야 했다. 쓴다는 것은 우상에 도전하는 이성의 행위다. 그것은 언제나 어디서나 고통을 무릅써야 했다. 과거에도 그랬고 지금도 그렇고 앞으로도 영원히 그러하리라고 생각한다. 그렇지만 그 괴로움 없이는 인간의 해방과 행복, 사회의 진보와 영광은 있을 수 없다." (고 리영희 선생님)

실수로 이 글을 열었으면 저의 트친들 대다수는 지금이라도 읽지 말고 닫아 주십시오. 그래도 궁금해서 이 글을 읽겠다고 생각하시면 읽으시되, 여러분들께 하는 말씀이라고는 절대 생각하시면 안 됩니다. 엉뚱한 헛소리하는 일부 분들에게 제가 일일이 대응할 여력도, 시간도 없어서 이렇게 일괄해서 답변하는 건데, 대상을 구분해서 전달할 방법이 없네요.

이하 어제 문재인후보 출연 섭외 과정에 대한 제 트윗에 대해 수준 이하의 댓글을 보낸 분들에게:

제가 웬만하면 참고 넘어가려 했는데, 정말 너무들 하시네요. 병신아, 정신나간 선대인, 찌질이, 초딩스럽다는 막말 멘션에 뜬금없이 ‘오세훈과의 관계는 정리됐나?’라는 질문. 그리고 방송에서 농담으로 하는 얘기를 다큐로 받아서 ‘두 사람의 구직방송으로 들린다’고요? 여보슈, 우띨형님과 제가 할 일 없고, 쪽 팔리는 줄도 몰라서 방송에서 대놓고 대선 주자들한테 줄 댑니까?

그리고 하도 다구리를 붙길래 내가 지는 게 다른 트친들께 폐를 안 끼치는 거겠다 싶어 “제가 오버했습니다...”라는 식으로 트윗까지 했습니다. 그러고 나서도 계속 수준 이하의 막말을 일삼으며 덤벼드는 분들 좀 너무 하지 않나요? 제 트윗 읽어보면 이해가 안 됩니까? 제가 단순히 문후보 출연 안 한다는 걸 문제 삼나요? 정치공학적 이유로 출연 안 하는 것과 캠프측의 성의 없는 매너에 대해 제가 비판한 것 아닙니까? 제가 일부러 과도한 표현 삼가며 최대한 두루뭉술하게 표현했을 뿐인데 그걸 두고 억측이라느니, 지어냈다느니 하는 건 또 뭡니까? 제가 사감으로 없던 일을 지어낼 사람이란 말입니까? 그러면 저에 대해 그런 억측을 일삼는 님들은 뭡니까?

님들 하도 그러니 저간의 사정 소개하지요. 나꼽살팀이 대선후보들 시리즈 기획한 건 야권 주자들 하도 분위기가 안 뜨니 우리라도 그 분들 모셔서 분위기를 한 번 만들어보자, 그리고 언론의 단편적 보도 외에 유권자들이 후보의 생각과 비전을 육성으로 직접 들어볼 기회 없으니 그런 기회를 만들자, 그러면 막연한 느낌이나 언론의 단편적 보도를 통해서만이 아니라 후보의 구상을 직접 비교해보고 선택할 수 있는 기회를 유권자들에게 줄 수 있지 않겠나, 그런 취지로 시작한 겁니다. 후보별로 접촉창구의 통일성을 갖기 위해 섭외는 주로 제가 맡았고요.

그렇게 후보별 일정 조율 위해 한 달여 전부터 네 후보 모두 동시에 섭외 들어갔습니다. 이미 출연한 앞의 세 후보는 섭외 시작한지 며칠 안에 다 실무자들과 연락돼 일정 조율 들어갔고요. 하지만 문재인 후보 캠프에서는 감감 무소식. 그래서 제가 처음 연락 부탁했던 중간 인사 통해 거듭 부탁. 그 사람도 “제가 캠프의 A씨에게 전달했는데, 아직 그 쪽에서 연락 안 갔나요?”라고 되묻더군요. 그래서 “출연 날짜는 못 박지 않아도 되니 출연 여부만이라도 알려 달라”고 거듭 요청했습니다. 그렇게 이후로도 몇 차례 부탁했는데도 여전히 소식이 없었죠. 그래서 또 다른 지인에게도 캠프쪽에 연락해달라고 부탁하고, 최근에는 우띨형님까지 나서 캠프와 접촉 시도. 하지만 여전히 답변은 없었습니다.

우역곡절 끝에 지난주 녹음 끝나고 제가 보는 앞에서 나꼽살 멤버중 한 명이 캠프의 A씨와 통화 성사. 그런데 통화 끝나고 A씨가 ‘one of them으로 비칠 것 아니냐?’는 말을 했다는 얘기를 전해 듣고, 지금까지 연락 없었던 게 그런 이유 때문이었나 하는 생각에 씁쓸했죠. 어쨌든 나꼽살 청취자들 위해 후보 출연이 급선무이니 최대한 설득하기로 생각하고, A씨가 ‘내일 캠프에서 상의해 보고 알려주겠다’고 한 말에 희망을 가졌습니다. 그 다음날 A씨로부터 전화가 왔습니다. 최대한 문후보 모시기 위해 기획 취지 자세히 설명하고 후보의 구상을 많은 유권자에게 전할 기회이니 꼭 나와 주십사 부탁. A씨는 “캠프 안에서 논의해보고 10분 후 전화 주겠다”고 답변. 하지만 30분이 흘러도 다시 답변 없고, 어쩔 수 없어 제가 전화했더니 다시 금요일까지 논의한 뒤 알려주겠다고 하더군요. 문후보 출연 안 될 경우 나꼽살팀도 다음 주 방송 준비해야 하니 출연 여부를 금요일까지는 꼭 좀 알려달라고 부탁했습니다. 그런데 다시 금요일 오후 늦게까지 연락이 오지 않아서 제가 다시 먼저 전화했죠. 이 때도 회의중이라며 바로 통화 안 됐고, 한참 후 전화가 와서는 아직 논의를 충분히 못했으니 주말까지 또 기다려달라고 하더군요.

이제 저희도 동분서주할 수밖에 없었습니다. 문후보 안 나올 경우 대비해 주제 정하고, 게스트 섭외하고 내용 콘티 짜고 작가가 대본 구성하고 등등 할 일들이 많아 시간이 촉박한 상황이 된 겁니다. 이런 상황에서 다른 통로로 문후보 캠프쪽에 연락. 그 결과 ‘정책팀쪽은 문후보에게 나꼽살 출연 응하자고 하는데, 공보팀쪽은 지금 응할 이유가 없다’는 식의 반응이라는 전언을 또 전해 듣게 됐습니다. 어쨌거나 토요일 저녁 ‘사정상 이번에는 출연이 어렵고, 몇 주 미뤄 사정을 보자’는 식의 A씨 문자가 왔습니다. 한 달여 동안 연락했던 사람에 대한 성의가 있지 몇 번을 미뤄가며 답을 준 게 겨우 문자 한 통이라니. 후보가 출연 안 할 수도, 못할 수도 있지만 이런 경우라면 직접 전화를 해서 사정을 설명해주는 게 기본 예의 아닌가요?

여기까지가 전말입니다. 다시 말하지만, 제가 단순히 문후보 출연 안 한 게 서운해서 그러는 게 아닙니다. 사정에 따라 출연 안 할 수 있죠. 저도 제 사정 따라 출연 거부한 프로그램들 많습니다. 하지만, 기본적으로 어떤 일이든 매너가 있습니다. 그런데 이번 일과 관련한 문후보 캠프 대응은 솔직히 실망입니다. 한 달여 전부터 출연 가능 여부라도 알려달라고 했는데 묵묵부답이었고, 저희 의사 캠프에 전달된 뒤에도 캠프 담당자와 통화 한 번 하는 것도 그토록 어려웠습니다. A씨와 통화가 성사된 뒤에도 답변해주겠다는 시간을 어길 뿐만 아니라 미루기도 거듭했고요. 그리고 자세한 설명도 없이 거의 통보에 가까운 문자. 이명박대통령이 불통이라서 욕 먹고 있고, 그래서 다음 대선 후보의 주요 자질로 소통을 강조하는데 캠프가 외부와의 소통을 이런 식으로 하면 되나요?

그래도 이해하자면 이해할 수 있죠. 대선주자 캠프가 좀 바쁘겠습니까? 그런데 다른 후보 캠프는 안 바빴을까요? 정도의 차이는 있겠지만 어느 후보 캠프나 다 바쁜 게 사실입니다. 그리고 단순히 바빠서라면 좋은데, 앞서 소개한 A씨의 표현이나 전해들은 캠프내 반응을 보면 사실 ‘지금 출연해봐야 득 될 게 없다’는 정치공학적 판단이 작용한 걸로 보입니다.

물론 저는 문재인후보가 직접 이런 판단을 했다고 생각지 않습니다. 아마 후보 본인은 전말을 잘 모를 겁니다. 그리고 저는 딴 건 몰라도 문후보 인품은 훌륭한 분으로 알고 있습니다. 하지만 아무리 좋은 후보라 할지라도 캠프 보좌진들이 이런 식의 대응을 하게 되면 후보가 오해를 받기 십상입니다. 후보가 일일이 대중을 접촉할 수 없기 때문에 그만큼 캠프가 잘 움직여야 하는 겁니다. 일반 게스트라면 제가 이런 사정 밝힐 이유 없겠지만, 소통이 시대의 화두로 떠오르는 시대에 유력 대선주자의 캠프가 이런 식으로 움직인다는 건 대략적으로라도 유권자들이 아는 게 좋겠다고 생각했습니다. 저는 기본적으로 유권자가 알 가치가 있는 건 공개되는 게 정상이라고 생각합니다. 어제 트윗도 그런 취지로 한 겁니다. 그런데 그런 건 깡그리 무시하고 제 멘션을 제대로 읽어보거나 이해하려고 하기도 전에 막말을 해대면 저도 사람인데 기분 좋을 리 없죠. 저에 대한 비판 의견 있으면 정중하게 비판하세요. 그러면 제가 수용할 건 수용합니다. 그런데 이런 식으로 막말 태클에 인신공격 들어오면, 피차 생산적 대화 안 일어나죠. 서로 매너 신경 좀 씁시다.

끝으로 어제 말씀드린 대로 저는 개인적으로는 문후보 인품에 호감 갖고 있고, 우리가 기획했던 이번 대선주자 시리즈의 취지상 문후보님이 나꼽살에 나와 청취자들께 자신의 구상 들려주시길 여전히, 강력히 희망합니다.