연구소에서 부동산 거품이 빠르게 꺼지고 있는 국내 부동산 시장을 종합 진단하고 미래를 전망하는 <특집이슈보고서: 10년후 한국 부동산> 을 작성중입니다. 보고서 작성 과정에서 사용하고 있는 전국 시군구별 아파트 단지의 실거래가 가운데, 강남구와 노원구의 주요 아파트 실거래가 추이를 공개합니다. 이 추이를 보면 이미 서울의 강남과 강북의 주택 가격 상승을 주도했던 지역의 아파트 가격이 빠른 속도로 하락하고 있음을 알 수 있을 겁니다.

지금처럼 부동산 가격이 대세하락기에 접어들었을 때는 실거래가를 살펴보는 것이 부동산시장 현실을 올바로 이해하는데 매우 중요합니다. 언론이나 정부당국이 주로 보도하거나 참고하는 국민은행과 부동산정보업체들의 가격 지수는 모두 호가 위주의 지수여서 현재 국내 부동산 시장의 실태를 제대로 반영하고 있지 못하기 때문입니다.

부동산 가격이 상승할 때에는 호가와 매매가격이 거의 일치하지만 부동산 가격이 하락할 때에는 호가와 매매가격 간에 상당한 괴리가 발생합니다. 일례로, 2008년 말 금융위기 직후 경기지역 아파트가격은 불과 6개월 사이에 실거래가 기준으로 -14.9% 하락한 반면 같은 시기 호가 위주로 작성되는 국민은행 아파트가격 지수는 -4%밖에 하락하지 않았습니다.

알다시피 부동산 가격이 상승할 때에는 시세차익을 얻기 위한 매물이 거의 호가 그대로 거래가 되니다. 하지만 부동산 가격이 하락할 때에는 매도자가 원하는 호가대로 거래가 이루어지지 않습니다. 잠재적 매수자가 기다리면 더욱 싼 가격에 집을 구입할 수 있기 때문에 결국 가격을 많이 낮춘 급매물 위주로만 거래가 성사되기 때문입니다. 이 때문에 거래량도 줄게 되며, 부동산 가격 하락기에는 급매물은 더 이상 급매물이 아닌 정상적인 매물의 성격을 가지게 되는 것입니다.

이 점 참고하셔서 부동산 거래를 할 때 꼭 실거래가를 확인해 보시기 바랍니다.
일반인이 큰 흐름을 보기에는 다소 불편하지만 국토해양부 실거래가를 확인하려면 다음 링크로 가시면 됩니다 http://rt.mltm.go.kr/
저희 연구소의 정남수 자산시장팀장이 해설하는 지역별 부동산시장 점검 보고서에서 주요 아파트 단지의 실거래가 도표를 소개하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

선대인경제연구소(www.sdinomics.com) 는 정부와 재벌기업의 눈치를 보지 않겠습니다. 한국경제의 진실만을 정면으로 응시하겠습니다. 99%가 1%에 속지 않도록정직한 정보를 제공하겠습니다. 연구소에서 실시중인 <8.15 정보독립> 이벤트 많은 활용 바랍니다. http://t.co/eQs8luWt

지금 한국 경제의 밑바닥은 소리 없이 무너지고 있다. 자영업대란이다. 변변한 일자리를 찾기 힘들어 자영업을 시작했건만, 장사는커녕 빚더미에 오르는 경우가 헤아릴 수 없다. 거의 쑥대밭이 되고 있다. 이미 과포화 상태인 자영업 경기는 최악이다. 장사가 안 돼 문만 열고 있거나, 아예 장사를 포기한 자영업자들이 속출한다. 그런데도 거대한 자영업을 하겠다는 사람들이 끊임없이 밀려든다. 영화에서 괴수에 쫓겨 막다른 절벽에 이른 군중들 같기도 하다. 뒤로는 더 이상 물러날 곳이 없는데, 퇴로가 막힌 군중들이 계속 밀어닥친다. 앞쪽에서 밀려드는 군중들의 미는 힘을 이기지 못하고 절벽의 가장자리에 선 군중들은 버티다 못해 결국 절벽 아래로 떨어지고 있는 꼴이다.

지금 이런 상황을 알면서도 자영업 시장에 뛰어드는 사람들의 대부분은 베이비부머들이다. 베이비부머들의 선두세대가 50대 전반에 이르면서 대거 은퇴하고 있다. 이들 사정은 뻔하다. 기대 수명은 길어졌고, 자녀들은 대학생이어서 한창 학비가 들어갈 나이다. 그런데 어느날 꼬박꼬박 월급을 받던 직장에서 짐을 싸야 하는 상황이 됐다. 아직 살아갈 날은 많고, 돈 들어갈 곳은 천지다. 그렇게 직장에서 짐 싸고 나온 50대가 선택할 수 있는 게 뭐가 있겠는가. 자영업이다. 이미 기존 자영업자들의 시체가 즐비한 곳으로 말이다. 높은 부동산 임대료와 골목상권까지 파고든 재벌유통업체들의 횡포로 이미 자영업 기반이 붕괴한데 이어 이명박정부 들어서는 인위적 저금리-고환율 정책으로 고물가로 자영업이 더욱 힘들어졌다.

그런데 더 큰 문제는 근본적 변화가 일어나지 않는다면 이런 추세는 향후 20~30년간 지속될 가능성이 높다는 점이다.

1958~1971년 사이에 연간 100만 명씩 태어난 베이비붐 세대가 50대 은퇴기에 이르러 지속적으로 고용시장에 쏟아질 수밖에 없기 때문이다. 통계청 추계에 따르면 50대 연령대 인구가 2011년부터 700만 명을 넘어서 2023년 845.8만 명으로 정점을 찍은 뒤 2040년에 가서야 다시 700만 명 아래로 떨어지게 된다. 베이비부머 쇼크가 고용시장에 밀어닥친 2011년 수준의 은퇴 인구가 약 30년간 지속된다는 얘기다.

따라서 지금이라도 장기간 이어질 가능성이 높은 ‘자영업 대란’에 대비한 정책과 제도를 하루 빨리 마련해야 한다. 그런데도 정부는 자영업 증가로 겉으로 나타나는 실업률이 오히려 떨어지는 현상을 보며 ‘고용대박’이라고 떠들며 희희낙락하고 있다. 이런 식으로 가서는 머지않은 시점에 50대 이후 노후세대들이 노후자금마저 바닥나 사회복지 서비스에 의존해 살아가야 하는 저소득층으로 전락할 가능성이 커진다. 이른바 ‘자영업 푸어’가 되는 것이다.

주) 통계청 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

이 같은 베이비붐 세대의 은퇴에 따른 자영업 및 서비스직 대란을 막기 위해서는 정부의 적극적 대응과 정책 전환이 필수적이다. 무엇보다 부동산 거품을 빼서 자영업자의 임대료 부담을 줄여야 한다. 법적 성격이 명확하지 않은 권리금 문제도 정리해야 한다. 또한 재벌 독식구조를 없애 산업생태계를 살아나게 해 중소기업이 숨을 쉴 수 있도록 해야 한다. 그렇게 해야 비교적 내실 있는 안정적 일자리들이 생겨나 생계형 서비스업이나 이미 과포화 상태인 자영업으로 유입되는 은퇴자들을 흡수할 수 있다. 더불어 현재 SSM과 대형마트들의 입점 및 영업일 규제를 강화해 영세 서비스업과 자영업 기반이 붕괴되는 것을 막아야 한다. 한편 대기업 프랜차이즈 업체들의 과도한 인테리어 비용 및 가맹비 등을 줄일 수 있도록 규제해야 한다. 이와 관련한 부당한 본사의 요구에 대해서는 불공정거래 행위로 제재할 수 있도록 해야 한다.

지금 자영업 문제의 해법을 마련하지 못하면 이들이 장기간에 걸쳐 한국 사회의 신빈곤층으로 전락할 가능성이 높다는 점을 정부 당국은 유념해야 한다.

미국발 경제위기를 정확히 경고했던 누리엘 루비니 교수는 ‘위기경제학’에서 이렇게 말한다. “최근의 재앙은 돌발상황이 아니었다. 그것은 충분히 발생할 수 있는 상황이었으며 심지어 예측도 가능했다. 왜냐하면 금융위기란 일반적으로 비슷한 경로를 따라 되풀이되는 것이기 때문이다. 취약점이 쌓이다 보면 결국에는 정점을 찍게 된다.” 미국발 경제위기는 제도적 미비와 정책 실패들이 누적돼 발생한 ‘예고된 위기’로 조기에 제대로 대응했다면 피할 수 있거나 충격을 최소화할 수 있었다는 것이다.

사실 국내 부동산 거품 위기도 국내 주택가격이 무섭게 부풀어오를 때 이미 예고된 것이었다. 현 정부 들어 400조원 이상 늘어난 공공부채와 각 지자체 재정난 및 산하 개발공기업들의 부채 위기, 늘어나는 하우스푸어, 이미 900조원을 넘겨버린 가계부채, 끝없는 저축은행 부실 위험 등도 모두 과거부터 예고되었던 위기다. 그리고 이들 위기는 모두 부동산 거품 위기에서 파생된 위기다.

예고된 위기에 대처하는 방식으로는 위기를 미연에 방지하는 것이 상책이며, 위기가 예고되는 초기에 개선하는 게 중책이다. 위기가 터지고 나서야 온갖 난리법석을 떨면서 막는 게 하책, 위기가 불거져도 계속 대처를 미루다 어느 시점에 손쓰지 못하고 파국으로 치닫는 게 최하책이라고 할 수 있다.

나는 적어도 상책이나 중책을 쓸 수 있는 단계부터 이들 예고된 위기들에 대해 숱하게 경보음을 울려왔다. 그러나 거듭된 정부·정치권의 정책실패와 아파트 광고에 목을 맨 상당수 언론들의 선동보도 때문에 대처를 미뤄 이제 선택지가 하책 또는 최하책밖에 안 남은 상황이 됐다. 이미 많이 그르친 상태에서 지금의 부동산 위기를 아무 일도 없었던 양 되돌릴 방법은 없다. 그래도 최하책에 이르는 것은 막아야 하지 않겠는가.

그것은 저금리 상황을 이용해 가계부채 다이어트를 유도하는 것, 정치적 탐욕에 따른 각종 부동산 막개발을 줄이고 기존 무리한 사업을 정리하는 것, 시장 퇴출이 실제로 일어나는 건설업체와 저축은행에 대한 강력한 구조조정 등이다. 또한 부동산 거품의 진폭을 키우고 투기를 부추겼던 양대 제도인 선분양제와 3년 거치 후 원리금 상환식 대출구조를 근본적으로 개혁해야 한다. 투기에 강한 내성을 가지는 부동산 보유세제 강화와 공공임대주택 재고를 획기적으로 늘리는 일 등도 부동산 시장 건전화를 위한 기본 과제다. 단기적으로는 하우스푸어들을 위해 공공부문이 주도해 대대적인 재무상담을 진행해야 한다. 그렇게 해서 과도한 빚을 지고 있으면, 생활의 다른 부분들을 조정해서 부채를 줄일 수 있는 플랜들을 마련하도록 해야 한다.

그런데도 현 정부는 ‘연착륙’이라는 미명 아래 거품 빼기를 지연시키며 공공부채와 가계부채를 동원해 부동산 부양책을 남발했다. 최근 총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 포함한 추가 부양책 움직임을 보이는 것도 그 연장선상이다.

문제는 이렇게 계속 미룰수록 부동산 거품 붕괴의 충격은 더욱 커진다는 점이다. 정부의 부동산 부양책과 투기 조장책에 힘입어 2008년 이후 가계부채가 240조원 이상 늘어난 것이 대표적 예다. 주택대출 거치기간 만기를 지금처럼 계속 연장하면 분기별 대출 만기 도래액은 눈덩이처럼 커지게 돼 있다. 이런 판에 하지만 정부도, 금융권도, 가계도 계속 미루기를 선택해 90% 이상의 주택대출이 재연장되고 있다. 계속 이런 식으로 미루다가는 정말 걷잡을 수 없는 사태를 부를 수 있다. 그런데도 최근 금융위는 대출자의 LTV(주택담보대출비율)을 초과하게 돼 은행에서 회수해야 하는 부분을 신용대출로 돌리도록 하겠다고 밝혔다. 주택담보대출 5% 이자도 못 갚는 사람들이 8~9% 이상의 신용대출 이자를 어떻게 상환할 수 있다고 보는 것인가. 당장 급한 불을 끄는 것처럼 보일지 모르겠지만 길게 보면 이 사람들을 계속 빚의 노예로 만들고 하우스푸어로서 고통을 심화시키는 것이다. 결국에는 위기의 순간 금융권에도 더 큰 부담으로 돌아오게 된다.

그런데도 현 정부는 온갖 빚을 동원해 만든 강력한 모르핀주사로 국민들을 현혹하면서 임기 안에만 무탈하면 된다는 식으로 거품 빼기를 미루고 있다. 하지만 현 정부 들어 막대한 공공부채를 풀고 가계부채를 조장해 부동산 거품을 떠받쳤는데도 부동산 거품이 꺼지는 것을 막지 못하고 있다. 더구나 이제는 중앙 및 지방정부, 공기업 가리지 않고 씀씀이와 부채를 줄여야 할 수밖에 없는 상황이다. 지금부터라도 거품을 빼서 충격을 분산해야 그나마 일시에 충격이 몰리는 것을 피할 수 있다. 지금 저축은행을 제외한 제1금융권, 시중은행은 재무상태가 괜찮은 편이다. 지금 단계적으로 분할해서 부동산 거품을 빼나가면 시스템적인 금융위기는 피해가면서 충격을 흡수할 수 있다. 하지만 그렇게 하지 않고 또 다시 폭탄돌리기에 나선다면 다음에는 진짜 큰 충격을 받을 수밖에 없다. 이미 많이 늦었지만, 그나마 지금이 마지막 기회라는 점을 정부는 명심해야 한다.

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