미국 양적완화 종료와 관련해 한국 언론들 대부분이 '상당 기간 저금리 유지'라는 표현을 달았다. 정부로부터 막대한 예산을 지원받는 연합뉴스의 첫 보도가 그런 제목으로 나가니 후속 언론보도들이 거의 대부분 비슷한 제목을 달았다.

상당기간(for a considerable time)이라는 표현은 FRB가 구체적 금리 인상 시기를 미리 특정할 수 없어서 쓴, 매우 모호한 표현. 이번에 처음 쓴 것도 아니어서 어쩌면 큰 의미가 있는 표현도 아니었다. 그런데 국내 언론들 대부분이 이 표현을 제목에 넣어 미국 금리가 오를 때까지 상당히 오랜 기간 더 걸릴 것과 같은 인상을 주고 있다.

하지만 이건 의도했든 그렇지 않았든 사실 왜곡에 가깝다. 미국 기준금리 인상 시기에 대한 전문가들 의견 분분하지만, 대체로 내년 상반기~2016년 초 정도로 예상한다. 국내 신문들 제목의 '상당 기간'이라는 표현이 그런 시간 범위를 전달할 수 있을까. 그런데 굳이 제목으로 뽑아서 국내 신문들이 그걸 강조하면 '아직 금리 오르기 전까지 시간이 많이 남았다'는 시그널을 주게 된다. 그건 잘못된 시그널이 될 공산이 크다.

참고로, 미국, 영국, 호주, 프랑스, 중국, 일본 등의 주요 언론들의 관련 보도를 보면 미국이 양적완화의 종지부를 찍었다는 내용을 팩트로 전달하거나 기준금리 인상이 다음 수순이라는 것을 강조하는 제목을 달았다. 국내 언론들처럼 '상당 기간'을 제목에 사용한 보도는 없었다. 왜? 큰 의미 없기도 하고, 이미 연준이 여러 차례 사용했던 표현이라 뉴스도 아니니까. 내가 보기에 어제 연준 발표 가운데 더 뉴스 가치가 있었던 것은 “연준이 현재 예상하는 고용, 물가 목표에 더 빨리 접근한다면 금리 인상도 예상보다 빨라질 수 있다”는 문장이다. 해외 언론들 가운데는 그 표현에 주목한 경우가 많았다. 당연히 우리도 그 표현에 주목하고, 그럴 가능성에 일정하게 대비해야 한다.

초유의 실험이었던 양적완화가 드디어 끝난다. 양적완화라는 돈의 힘에 많이 기댔던 나라일수록 양적완화가 끝나는 과정에서 통증이 클 것이다.

연준, 양적완화 종료 선언.."상당기간 초저금리"

http://media.daum.net/economic/others/newsview?newsid=20141030040411291

지난 번 글에서 간단히 지적한 바 있지만, 미국의 양적완화가 마무리되면서 한국경제에 발생할 수 있는 리스크는 적지 않다. 2008년 경제위기 이후에도 공공과 민간부문 가리지 않고 엄청나게 폭증한 부채(이자성 총부채 3400조원)과 외국인 투자자금의 급격한 유출 가능성(증시 투자 자금 억 달러)이 대표적이다. 그만큼 한국경제가 대내외 상황 변화에 매우 취약한 구조이기 때문이다.

양적완화 종료는 자동차 운전에 비유하자면 그 동안 극심한 침체에 빠진 세계경제를 구하기 위해 밟았던 가속페달에 가하던 힘을 단계적으로 줄여 이제 완전히 떼는 단계에 이르렀음을 의미한다. 그런데 이제 이 단계를 벗어나 2015년 이후에는 기준금리 인상이라는 브레이크를 밟게 될 가능성이 높다. 앞서 소개한 기사에서 '상당기간 초저금리'라는 표현 때문에 미국 금리 인상까지 많은 시간이 남았다고 생각하면 오산이다. 기사에도 나오듯이 그래봐야 미국의 금리 인상 시기의 대략적 범위가 내년 상반기에서 2016년 초에 걸치는 정도일 뿐이니까. 물론 미국이 금리를 인상한다고 해서 무조건반사처럼 한국 금리가 곧바로 따라움직일 거라는 얘기는 아니다. 하지만 양적완화에 따라 전세계에 뿌려졌던 달러캐리트레이드 자금들이 결국 미국으로 환류할 수밖에 없다.

2014년 2분기 현재 외국인의 국내 투자 총액은 1조 51.9억 달러인데, 이 가운데 주식이나 채권 등 증권시장에 투자된 금액이 6471.5억 달러에 이를 정도로 압도적으로 많다. 이는 전체 외국인 투자 총액 가운데 61.5%를 차지한다. 이 가운데 4019억 달러(달러당 1055원 적용시 424조원)가 글로벌 금융위기 이후인 2009년 1분기 이후 다시 늘어났다. 이들 가운데 상당 부분이 미국의 저금리 자금을 빌려 해외의 상대적 고금리 자산에 투자한 달러캐리트레이드 자금이다. 이들 자금은 미국의 기준금리가 인상될 경우 상당 부분 빠져나가면서 한국의 주가와 환율, 시장금리를 요동치게 만들 공산이 크다. 결국 이 같은 급격한 자본유출을 완화하기 위해 한국은행 또한 ‘울며 겨자먹기’로 기준금리를 끌어올려야 할 처지에 놓이게 될 공산 또한 따라서 커지게 된다. 이 같은 시기가 언제가 될 것인지 속단하기는 어렵다. 하지만 미국 금리 인상 이후 적어도 1~2년 안에는 국내 금리도 따라오르는 등의 파장이 발생할 가능성이 높아 보인다. 결국 길게 잡아야 2~3년 정도의 시간이 우리 앞에 남아 있는 셈이다.

이 시기 동안 한국경제가 어떻게 대응하느냐에 따라 앞서 말한 리스크 요인들이 현실화하면서 전면적인 위기로 치달을 수도 있고, 반대로 일정하게 통제 가능한 수준의 충격을 겪는 정도에 그칠 수도 있다. 이미 한국경제는 부채 구조조정을 너무나 오랫동안 미뤄왔다. 따라서 지금이라도 주택대출 규제완화와 각종 ‘빚 내서 집 사라’른 식의 대책을 거둬들이고 주택대출 규제를 점진적으로 강화하는 등의 조치를 통해 부채 다이어트를 유도하고 부동산 거품을 빼나가야 한다. 또한 조선과 해운, 건설 등을 중심으로 좀비업체처럼 살아 있는 부실기업들에 대한 구조조정과 퇴출 등의 정리작업을 서둘러야 한다. 부실 계열사에 대한 처리를 미뤄 이미 그룹해체로 이어지다시피 한 STX그룹이나 웅진그룹, 동양그룹은 말할 것도 없고, 부실 계열사 정리를 미룬 일부 중견 재벌사들도 다시 위기의 사정권에 들어갈 수 있다. 이처럼 가계부채 다이어트와 부실기업들의 신속하고 체계적인 구조조정을 이뤄내지 못하고 미국 출구전략의 여파를 한꺼번에 겪게 되면 한국경제는 또 한 번 큰 위기에 봉착할 수도 있다. 지금 많은 시간이 주어져 있지 않다는 점을 정부당국과 기업 및 가계들은 깨달아야 한다.

IMF "韓, 미국 금리인상 충격오면 亞국가중 가장 큰 타격"
http://media.daum.net/economic/others/newsview?newsid=20141027145012659&RIGHT_COMM=R9

국제통화기금이 이런 경고를 하는데도 미국이 기준금리를 인상해도 별 문제 없다는 정부 당국, 정말 별 문제 없을까요? 이미 저나 저희 연구소는 여러 차례 경고했습니다. 국내 증시에 들어와 있는 550조원 이상의 글로벌 투자자금이 미국 금리 인상을 계기로 빠져나갈 때 주가 하락과 환율 급등 등 충격파가 만만치 않을 겁니다. 이런데도 정부 당국은 미국의 출구전략에도 미국 경기가 회복함에 따라 수출이 늘어나니 경제 전체적으로는 괜찮다고 한가한 소리를 했지요. 삼성전자, 현대차 지금 괜찮나요? 다른 요인도 있지만 환율 효과 소진되는 가운데 엔저 등으로 수출은 오히려 정체를 넘어 감소 상태입니다.

더구나 기사에는 제대로 언급되지도, 국제통화기금이 제대로 알기도 어렵겠지만, 부동산 거품이 꺼지면서 가계부채 문제가 위기의 도화선을 만들 가능성도 적지 않습니다. 지금 국내의 이자를 내야 하는 총부채(가계+기업+공공)만 대략 3300조원. 금리가 1%만 올라가도 이자부담이 33조원 증가합니다. 33조원은 GDP의 2.5%에 해당하는 규모.

그런데 최대 투자은행인 골드만삭스는 2017~2018년경 미국 기준금리가 현재 제로금리에서 4% 수준으로 상승한다고 예측. 한국이 지금 금리에서 미국 예상 인상폭의 절반인 2%만 상승해도 큰 충격이 있을 겁니다. 큰 흐름에서 미국의 경기 회복은 지속되고, 이에 따른 기준금리 인상은 내년 하반기 이후 시기의 문제일 뿐 기정사실에 가깝습니다. 뻔히 보이는 이런 판에도 구조개혁과 부채 다이어트를 유도하기는커녕 '빚 내서 집 사라'는 정부, 제 정신일까요?

이미 외환위기 이후 거듭된 정부정치권의 정책 실패와 무책임한 '폭탄 돌리기' 행태로 문제는 커질 만큼 커져 있습니다. 문제가 커질 수밖에 없는 구조적 환경을 만들어놓은 다음에 결국 문제가 불거졌을 때 그 문제를 단번에 해결할 방법은 없습니다. 일이 커지기 전에 문제를 미연에 방지하거나 문제가 불거지는 초기에 문제를 최소화하는 게 가장 좋은 방법입니다. 그에 관해서 저는 시종일관 부채 다이어트와 '시장청소'가 일어나는 구조개혁을 얘기했습니다. 위기 관리 시나리오도 갖춰야 한다고 했고요. 특히 부동산과 부채문제와 관련해서는 '펌랜딩 전략'을 제안했습니다. 저의 책 등에서도 줄기차게 그런 경고와 해법을 제시해왔습니다. 

하지만 지금의 최고 리더십이나 정부당국자들은 그런 말을 듣지 않습니다. 지금까지 기획재정부나 금융감독원, 한국은행 등에서 관련 당국자나 실무자들을 대상으로 세미나나 강연을 진행하면서 같은 메시지를 전달했으나, 그들의 정책기조는 바뀌지 않았습니다. 그들의 기본 모드는 '내 임기 안에만 아니면 괜찮아"이니까요. 하긴 그런 모드는 정권을 가진 자들이 가장 강하긴 합니다. 당장 주택대출규제를 대폭 풀어버린 최경환부총리가 가장 대표적인 경우라고 할 수 있겠지요.

그러니 안타깝지만 제가 드릴 수 있는 조언은 이렇습니다. 정부의 말을 너무 신뢰하지 마세요. 정부와 언론은 계속 ‘가만히 있으라’고 방송을 해도 부채가 많은 분들은 절대 가만히 있으면 안 됩니다. 수단방법 가리지 않고, 사상 최저 금리인 지금 부채를 줄여놓으세요. 보험, 사교육비, 소비습관 등 모든 부분을 다시 한 번 점검해 보세요. 그래야 그나마 새 출발할 여력이라도 갖게 됩니다.

안녕하세요. 선대인경제연구소입니다. 부쩍 추워진 날씨에 건강 잘 챙기시고, 좋은 한 주 맞으시길 바랍니다. 

많은 분들의 신청이 쇄도하고 있는 <부동산 3대시장 분석과 전망> 특강을 원활히 준비하기 위해 신청을 10월30일(목)까지만 받기로 하였습니다. 10월 27일 현재 이미 650석 가운데 약 600석의 신청이 마감됐기에 10월 30일 이전에도 마감될 가능성이 있습니다. 신청을 계획하고 있는 분들은 서두르시기 바랍니다. 

이미 공지해드린 바와 같이 이번 특강에서는 재건축시장(+리모델링), 아파트 분양시장, 수익형부동산시장 등 3대 부동산시장에서 정부 정책의 영향과 이에 따른 수익성을 분석하고 향후 시장 흐름을 전망합니다. 이번에 소개되는 자료들은 저희 연구소가 이번 특강을 위해 별도로 분석하는 내용으로 다른 곳에서는 볼 수 없을 정도로 정보의 가치가 매우 높으니 꼭 참석해 보시기 바랍니다. 

시간:11월 4일 저녁 7시20분부터 10시40분까지

장소: 건국대 새천년관

수강료: 3만원 

자세한 내용 확인 및 강연 신청 바로가기 http://www.sdinomics.com/apply/17

*이번 특강에는 연구소 평생회원과 서포터즈회원 및 언론사 취재진 등을 포함해 모두 700명 이상이 참석할 것으로 예상됩니다. 따라서 특강 당일 매우 붐빌 것으로 예상되니 특강의 원활한 진행을 위해 늦어도 강연 시작 30분 전에는 도착해주시면 감사하겠습니다. 마찬가지 이유로 불가피한 사유가 아닌 한 현장접수는 받지 않습니다. 또한 행사의 정시 진행과 비신청자의 무단 입장을 막기 위해 신청자들께는 신청확인용 8자리 특수일련번호와 안내 문자를 특강 1~2일 전에 일괄적으로 보내드리니 신청자들께서는 특강 당일 강연장 입구에서 보여주시기 바랍니다. 11월 3일 오후 2시까지 일련번호와 안내 문자를 받지 못하신 분들께서는 저희 연구소로 연락주시기 바랍니다. 

그 동안 국토부가 내놓은 대부분의 정책은 비판할 수밖에 없었지만, 어제 내놓은 중개수수료 체계 개선 방안은 적극 찬성한다. 실은 내가 <미친 부동산을 말하다>와 방송 등에서, 그리고 국토교통위 의원들을 만나서 줄기차게 제기했던 문제이기도 하다.

http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2014/10/23/0200000000AKR20141023116300003.HTML?input=1179m

그동안 집값, 전세값은 대폭 올랐는데, 중개수수료율은 그대로여서 일반가계들의 수수료 부담이 급증했다. 특히 수도권에서 3억원 이상 전세가 급증했는데도 3억원 이상 전세를 고급 주택으로 보던 기존 중개수수료 체계 때문에 3억~6억원 전세 수수료가 같은 가격대 매매 수수료보다 더 높은 상황이 계속됐다. 더구나 매매 거래가 줄어든 대신 늘어난 전세 거래의 수수료를 늘리려는 중개인들이 수수료 수입을 더 챙기려고 전세가를 3억원 이상으로 끌어올리려는 바람에 전세가가 올라가는 한 요인이 되기도 했다. 이런 과정에서 일부 지역에서는 중개인들간 담합을 해서 엄연히 '상한 요율'인 것을 마치 '적정 요율'인 것처럼 받기도 했다. 이제라도 이 체계를 손봐서 전세 세입자들을 중심으로 수수료 부담을 크게 낮추기로 한 것은 정말 다행이다. 만시지탄의 감이 없지 않지만 말이다.

끝으로, 중개업자들이 수수료 수입이 줄어든다고 결사항전 태세라고 한다. 지난 몇 년 동안 엄청난 전세난으로 서민들이 고통받을 때 늘어나는 수수료 수입을 즐겼던 대다수 중개업자들이 무슨 염치로 그러는지 모르겠다. 서울을 기준으로 할 때 3억원 이상 전세만 2000년에 비해 40배가 늘어났다. 수수료 수입이 기본적으로 거래 가격 x 요율이라는 점을 감안하면 전세가 인상 자체로 수수료 수입이 크게 늘어나는 효과가 생긴다. 이미 지난 10여 년 동안 지속적으로 오르는 전세가 때문에 엄청나게 덕을 봤고, 달라진 수수료 체계에서도 전세가가 급등하기 이전과 비하면 결코 수입이 줄어들지 않는데 '결사항전' 운운하는 것은 설득력이 없다.

모두가 그랬던 것은 아니겠지만, 대부분의 매매 거래자들보다 상대적으로 소득이 적은 전세와 월세 세입자들에게 매매 거래자들보다 더 비싼 수수료 수입을 받아챙겼던 중개업자들이 무슨 염치로 그렇게 얘기하나. 부동산 거품기를 거치며 엄청나게 늘어난 부동산 중개업소들 모두를 국민들이 먹여살려야 할 의무는 없다. 그리고 수수료 수준이 적절해야 거래도 더 활발하게 일어나서 가계도 살고, 길게 보면 중개업소도 살 수 있다는 점을 인식하기 바란다.

최경환 경제부총리가 취임 100일을 맞았다. 그런데 최부총리 취임 초기 일본 ‘아베노믹스’에 빗대며 호평과 찬사를 쏟아내던 기득권 언론들의 입이 요즘 쏙 들어갔다. 대신‘최경환노믹스 약발 다했나’ 등의 제목을 단 기사들이 심심찮게나온다. 취임 100일을 맞은 시점에서의 평가도 취임 초기의환호 일성과는 많이 달라졌다. 이런 국내 기득권언론들의 표변하는 행태를 보고 있으니 한심하기 짝이 없다. 간장을 통째로 들이켜봐야 짠 줄 아나.

나는 최경환부총리취임 초기부터 나꼽살이나 정봉주의 전국구 등에서 이른바 '최경환노믹스'가 단기적으로는 경제가 좋아지는 착시효과를 낼 줄 몰아내 길게 보면 한국경제를 더 큰 위험으로 몰고갈 것이라고 진단한 바 있다. 또한 최부총리가 ‘일본의 잃어버린 20년과 같은 장기침체를 피하기 위해 대책을 내놓다고 하지만, 오히려길게 보면 일본식 장기침체를 조장하는 효과를 낼 것이라고 경고했다. 이에 대해서는 얼마 전 김종인 전의원이 “최경환 경제부총리가 말로는 ‘일본의 잃어버린 20년을 답습하지 않겠다’고 하는데, 딱 일본처럼 하고 있다”고 내가 지적한 내용과 거의 똑같은 내용으로 꼬집은 바 있다.

(http://www.hani.co.kr/arti/politics/politics_general/660563.html)

단순히 그 사이 주가가큰 폭으로 떨어지고 환율이 급등하는 한편 잠시 뛰는 듯 했던 주택시장의 거래가 다시 주춤해지는 등의 단기적 흐름을 갖고 하는 얘기가 아니다. 최경환노믹스의 본질은 공공과 민간의 부채를 늘려서 쏟아붓는 단기부양책이기 때문이다. 이는 한국경제의 구조개혁과는 거리가 멀며, 단기적으로는 부양책이될 수 있으나 길게 보면 한국경제의 위기를 심화시키는 ‘폭탄 돌리기’가될 수 있다. 이런 점 때문에 겉보기에는 일본의 아베노믹스를 따라한다는 최경환노믹스가 상황적 맥락으로는일본이 장기침체에 빠져들 때 부실 구조조정을 지연시켰던 정책과 비슷하다는 것이다. 그래서 오히려 일본식장기침체를 부를 수도 있다고 하는 것이다.

왜 그런지 좀 더자세히 살펴보자. 잘 알려진 대로 일본의 아베노믹스는 일본은행의 양적완화를 통한 통화팽창,건설사업 발주 등을 통한 재정총출동, 산업 구조개혁이라는 세 개의 화살을 주축으로 하고 있다. 최근 일본 경기가 다시 가라앉는 등 여러 문제점에도 불구하고 일본 수출기업 실적 증가와 일본 주가 상승 등 단기적으로 아베노믹스는 일정한 효과를 내기도 했다. 하지만 이런 정책은 일본이 부동산 거품이 붕괴한 1991년 이후에 쓴 정책과도 크게 다르지 않다. 다만 그때는 일본의 부동산 거품이 빠지지 않았고, 상업용 부동산과 연계된 금융권의 부실 채권 문제가 남아 있었다. 시장 청소와 구조개혁을 시행하지 않은 상태에서 돈을 들이붓다 보니 오히려 시장 불안과 경기 침체를 장기화한 것이다.

어쨌거나 지금의 일본 아베신조가 하고 있는 정책은 자의든 타의든 그런 거품기가 끝나고, 오랜 가뭄에 시달려 메말라버린 논바닥에 물을 대주는 조치로 볼 수 있다. 그래서 아베노믹스가 국가 부채 폭증과 소비자 부담 가중이라는 위험 요인이 있음에도 불구하고 단기적으로는 일정 부분 효과를 나타낸 것이다. 물론 그 효과조차도 이제 약발이 거의 다해가고 있지만 말이다. 

이런 상황에서 이른바 ‘최경환노믹스’는 41조 원 규모의 재정 투입,LTV, DTI 등 주택대출규제 완화, "근로소득 증대세제"와 "배당소득 증대세제","기업소득 환류세제"등 3대 세제 도입, 그리고 한은을 압박해 얻어낸 기준금리 인하 등이라고 할 수 있다. 이들 정책들은 제목은 그럴 듯 하지만, 속 빈 강정이거나 효과가 제한적인 정책들이다.예를 들어, 이명박정부 시절의 재정적자 증가와 감세정책 기조를 크게 수정하지 않아 세수가 부족해 추경편성도 못하고 있는 상황이다. 이런 상황에서 정부는 각종 신용보증과 무역보험 지원 등 기금과 산업은행, 기업은행, 수출입은행 등을 동원한 정책금융 및 외화대출 지원 등을 동원해41조원의 돈을 풀기로 했다. 하지만 이런 식의 돈풀기 정책은 사실상 공공 부문의 자금 대출이 대부분이어서 경기가 침체된 상태에서 얼마나 많은 가계와 기업들이 자금을 빌려쓸지 의문이다.수요가 충분하지 않은데 정부의 밀어내기식 정책 기조에 따라 무리한 정책자금이 집행됐을 대 향후 가계와 기업들이 부실해지면서 자금 회수가 어려워질 가능성이 커진다. 이런 식의 자금 집행은 효과를 발휘하기 어렵다.

기업 소득을 가계소득으로 환류시킨다는 명분을 내건 3대 세제도 ‘빛 좋은 개살구’에 불과하다. 기업들의 세후 이익 가운데60~80%에 해당하는 금액에서 해당 연도 투자액과 배당액, 임금 증가분을 차감한 금액에서 10% 세율로 과세하겠다는 기업소득환류세제가 대표적이다. 이미 10대그룹 계열사 91곳 가운데 60곳 이상이 낼 세금이 하나도 없다는 분석이 언론에 보도된 바 있다. 기획재정부 스스로 발표한 내용을 보면 이들 3대 세제 도입으로 2015년 550억 원으로 시작해 모두 5680억원에 그칠 것으로 추정됐다. 우리 연구소가 추정한 결과 이명박정부 시절 도입된 법인세 감세 혜택만 철회해도 연간 5조~7조원 가량의 추가 세수가 늘어나는 판에 5~6년에 걸쳐 겨우5680억원의 세수가 늘어나는 정책을 내놓고 가계소득을 늘리는 조치라고 생색내고 있는 것이다.

사실 최경환노믹스의 핵심은 온갖 미사여구에도 불구하고 주택대출규제 완화를 통한 집값 띄우기일 뿐이다.LTV, DTI 한도를 높여 빚을 더 내서 집을 사라고 하지만, 빚을 더 낼 수 있는 수요가 많이 남아 있지도 않다. 고작 3~4개월 가량의 ‘반짝 효과’는 있겠지만, 그 효과가 이후에도 지속될 가능성은 거의 없다. 오히려 실질적으로 이 같은 대출규제 완화가 노리는 것은 제2 금융권의 상대적 고금리 대출을 가진 하우스푸어 가계들이 1 금융권의 저금리 대출상품으로 갈아타도록 하겠다는 것으로 보인다. 이런 식의 거치기간 연장이나 대출 갈아타기로 하우스푸어들에게 5~6년을 버텨오게 했는데, 더 버티라고 하는 시그널을 주는 것뿐이다. 위험한 폭탄돌리기를 다시 연장하는 것이다.

이처럼 최경환부총리가 직면한 한국은 부동산 거품과 가계부채 문제를 해소하지도 않았고, 건설업계 구조조정을 제대로 진행한 상태도 아니다. 이런 점에서 최경환노믹스는 오히려 가계부채를 양적, 질적으로 악화시키는 한편 건설업계 등의 구조조정을 지연시키는 효과를 낳게 된다.

요약하자면 최경환노믹스의 본질은 빚 내서 경기 띄우기를 새롭게 포장한 것일 뿐이다. 일본의 아베노믹스를 흉내낸다고 하지만, 실제로는 부실 구조조정을 지연시켜 ‘잃어버린 20년’을 초래한 시절의 일본 정부의 정책과 더 닮아 있다. 그만큼 위험한 정책이다.지금 필요한 것은 오히려 주택대출 규제를 점진적으로 조여 ‘부동산 폭탄’의 뇌관을 제거하고 시장퇴출이 실제로 일어나는 건설업계와 조선업계 등의 산업 구조조정이어야 한다. 이 같은 구조조정을 게을리한 채 부채 늘리기를 통한 경기 부양이 핵심인 최경환노믹스는 단기적으로는 몰라도 장기적으로는 실패한 정책으로 기록될 공산이 크다.

수십 년 된 아파트 관리비 비리 문제, 선분양제 하의 아파트 부실시공, 아파트 층간소음, 판교붕괴사고로 인한 인명 피해…국토교통부가 건설업자 편이 아니라 국민들 편이었다면 이미 얼마든지 바로잡을 수 있는 문제였다. 언제까지 국민들 목숨을 희생시키고, 바가지 쓰게 하고, 고통받게 할 것인가.

무슨 사고만 터지면 '안전불감증'이라는 표현 쓰는 언론들. 일리야 있지만, 그게 부패나 유착, 직무유기, 그리고 잘못된 제도나 정책결정, 관리감독의 부실, 정치적 무책임 등을 덮고 가리는 표현이 되지는 말아야 한다. 더구나 그런 문제들에 앞서서 사고 희생자들의 '안전불감증' 탓부터 하는 건 정말 수준 이하의 진단이다. 도대체 보도의 일부분인 환풍구 위를 걸으며 그게 위험할 수 있다고 생각하는 사람들이 얼마나 될 것인가. 시민들이 안전할 수 있는 구조를 만드는 게 우선이다. 환풍구를 쉽게 올라갈 수 없도록 높인다든지, 환풍구 지지대를 매우 안전하게 한다든지 하는 작업들 말이다. 그런 작업들도 하지 않고, 위험할 수 있다는 어떤 교육과 안내도 하지 않은 상태에서 시민들의 안전불감증을 탓하는 것이 온당한 지적인가. 

세월호사고에서도 선령 연한 완화 등과 같은 규제 완화와 있는 안전규정조차 제대로 관리감독하지 않는 유착구조가 사고의 한 원인이 됐다. 이번 판교 환풍구 붕괴사고에서는 관련한 안전규정 자체가 거의 없는 상태였다. 연세대 조원철교수 인터뷰를 보면 관련 전문가들은 사고 가능성을 사전에 제기하고 개선을 요구했다.

http://media.daum.net/issue/762/newsview?issueId=762&newsid=20141020091202741

이를 보면, 이건 시민들의 안전불감증을 탓하기 이전에 행정기관들과 시공업자들의 직무유기와 부패의 문제다. 이런 마당에도 규제완화라고? 국민의 불편을 해소하는 규제 완화는 거의 없고, 기업들 특혜성 돈벌이 기회를 만들거나 비용 부담을 완화해주는 규제완화가 판을 치고 있다. 그 결과 우리는 시도 때도 없이 언제 죽을지 모르는 위험에 처해 있다!

참고로, 아래의 다음 아고라 글이 다른 건 몰라도 설계-시공의 부실함에 대해서는 정확히 짚은 것 같다.

말로는 온갖 그럴듯한 미사여구를 가져다 붙였지만 이른바 ‘최경환노믹스’의 핵심은 ‘집값 떠받치기’였다. 최부총리가 취임하기도 전에 주택대출규제를 대폭 완화할 것이라고 큰소리쳤고, 실제로 주택대출규제를 과감히 풀었다. 재건축허용연한 완화와 신도시 택지개발 중단 등을 내세운 9.1대책도 그 연장선상에 있었다.

속내는 늘 지금의 집값을 떠받치는 것이었지만, 정부는 ‘서민 주거 안정’을 명분으로 내세웠다. 이 속내와 명분을 이어주는 논리가 ‘집값 상승에 따른 전세 안정화론’이었다. 즉, 사람들에게 집값 상승 기대감을 심어주면 전세수요가 매매시장으로 이동해서 전세값이 떨어진다는 게 정부주장이었다. 이는 건설업계와 부동산업계, 그리고 이들의 이해를 대변하는 이른바 ‘부동산 전문가’들의 주장이었는데 이를 정부가 받아들인 것이다. 이른바 ‘인지 포획’이 일어난 것이다. 그런데 이 주장이 정말 맞는 것일까.

그렇지 않다. 주택대출규제를 풀고 ‘9.1대책’이 나온 뒤 서울 강남 재건축단지 등 일부 지역 집값이 올랐지만 전세가가 과연 안정됐나. 오히려 가파른 상승세를 보이고 있다. 최근의 전셋값 상승세를 전하는 한 신문이 '9.1대책에도 불구하고'라고 썼는데, 내가 보기에는 오히려 정부 대책 '때문에' 전세값이 오르는 거다.

시장의 가격조절 기능에 따라 일정한 수준까지 부동산 거품을 빼면 전세가도 따라서 빠지게 돼 있다. 지금 전세가가 오르는 것은 보증금을 안전하게 확보할 수 있는 '안전한 전세' 공급이 부족한 탓이 크다. 전세 물량은 많아 보여도 실제로 세입자들이 세를 들 수 있는 진짜 물량은 크게 줄어 있다는 뜻이다. 이런 가운데, 정부의 집값 떠받치기로 빚을 가진 많은 집주인들이 이자 부담을 상쇄하기 위해 반전세나 월세로 돌리는 것이 전세 물량 축소를 더욱 부추기고 있다. 이 과정에서 집주인의 빚 부담을 세입자에게 전가하는 현상도 나타난다.

사실 정부가 부동산시장의 가격 조정 압력을 교란하지 않고, 가계의 부채 다이어트를 적극 유도하면 지금 생기는 전월세난 문제는 상당 부분 풀리게 된다. 그런데 그 같은 시장의 가격조정을 정부가 억지로 가로막으니 주택시장 침체는 길어지고, 전월세난으로 서민들의 고통은 더욱 가중될 뿐이다. 물론 주택 가격이 폭락하면서 금융시스템 위기로 치닫는 것은 최대한 막아야 하지만, 지금처럼 집값 떠받치기로 일관하는 정책은 문제만 악화시킬 뿐이다.

따라서 정부의 근본적인 태도 전환이 무엇보다 필요하다. 지금처럼 부동산업계나 건설업계, 다주택자 등 부동산 부자들을 위해 억지로 집값을 떠받치려는 시도는 서민들의 고통만 낳을 뿐이다. 지금이라도 집값이 일정한 수준까지 하락하고 그 과정에서 가계부채 다이어트를 유도하는 것이 전세난을 완화하고 인구감소 및 저출산고령화 시대에 걸맞은 주택정책을 마련하는 첫 걸음이다. 그것이 또한 길게 보면 부동산 거래도 살리고 전세가도 안정시키며 한국경제를 살리는 길이다. 지금 정부처럼 하면 매도자와 매수주의 기대가격 괴리만 커져서 부동산시장 침체가 길어지고 부동산 버블의 에너지인 가계부채만 늘어날 수밖에 없다.

하지만 이대로 계속 갈 수 있나. 이미 지난 2분기 미국의 분기 성장률이 크게 호전되면서 미국 경기 회복세는 빨라지는 가운데 내년 하반기 미국 금리 인상 가능성이 한층 높아지고 있다. 최근 며칠 새 국내 증시에 들어와 있던 외국인 자금이 빠져나가면서 주가가 떨어지고 환율이 급등하는 것이 벌써 미국 금리 인상 전망을 반영하는 현상이다. 미국 금리 인상에 대한 가능성이 높아진 것만으로도 이런 반응을 보이는데, 여전히 '빚 내서 집 사라'는 정책기조를 답습하는 한국정부, 정말 위험하기 짝이 없다. ‘내 임기 안에만 탈 없으면 된다’는 식의 생각에 젖어 위험한 폭탄 돌리기를 하는 꼴이다. 하지만 그 폭탄 돌리기가 국민을 위한 것인가, 정권을 위한 것인가.

주택대출 규제완화와 재건축 허용연한 완화 등 부동산정책에서 큰 변화가 나타나고 있습니다. 저희 연구소의 제한된 인력으로 쏟아지는 문의와 상담에 일일이 응하기 어려워 많은 가계들이 부담 없는 수준에서 현실을 이해할 수 있도록 특강을 마련합니다. 

지난해 말과 올해 3월 개최한 1,2차 부동산특강 때는 전반적인 주택시장 흐름과 가계의 대응법을 개괄적으로 설명했습니다. 이번3차 특강에서는 재건축시장(+리모델링), 아파트 분양시장, 수익형부동산시장 등 3대 부동산시장에서 정부 정책의 영향과 이에 따른 수익성을 분석하고 향후 시장 흐름을 전망합니다. 

특히 대표적인 재건축(+리모델링) 단지의 시나리오별 사업성을 구체적으로 분석해 보여드리고, 2009년 이후 분양시장에서 큰 관심을 끌었던 대표적인 아파트들의 실거래가 흐름을 정리해 보여드립니다. 이번에 소개되는 자료들은 저희 연구소가 이번 특강을 위해 별도로 분석하는 내용으로 다른 곳에서는 볼 수 없을 정도로 정보의 가치가 매우 높으니 꼭 참석해 보시기 바랍니다. 

시간:11월 4일 저녁 7시20분부터 10시40분까지

장소: 건국대 새천년관

수강료: 3만원 

*모든 신청자들께는 강연PPT자료를 제공하고, 10월 23일까지 조기신청하시는 분들께는 연구소가 직접 제작한 <부동산 10대 선동주장 해부>(2만2천원) PDF판을 특강 직후 메일로 보내드립니다.

자세한 내용 확인 및 강연 신청 바로가기 

http://www.sdinomics.com/apply/17