제가 며칠 전 부동산 포털 업계 관계자조차 강남 재건축 위주의 일시 집값 반등은 “2차 폭탄돌리기이자 마지막 폭탄 돌리기가 될 가능성이 높다”고 한 말을 전해드렸습니다. 이번에는 부동산 담당 기자의 말을 전해드리면 어떨까요? 그것도 3대 메이저 신문의 부동산 담당 기자 중 한 명이면 좀 더 신뢰가 갈까요? 어제 개인적으로 친분이 있는 그 기자와 통화했습니다. 저도 기자 생활을 해봐서 알지만, 기자가 깊이는 알지 못하지만 적어도 담당하고 있는 영역에 대한 현장의 이야기는 두루 들을 수 있는 장점이 있습니다. 그 기자가 열린 자세만 갖고 있다면 말입니다.

그 친구에게 제 의견을 말하지 않고 먼저 최근 집값 상황에 대해 어떻게 보는지 물어봤습니다. “물론 단기 과열 국면이죠. 지금 실물경제가 계속 죽어가고 있는데, 집값이 이렇게 뛴다는 것은 말이 안 되죠.” 이런 ‘과열 국면’이 언제까지 계속 될 거라고 보느냐라고 한 번 물어봤습니다. “부동산 쪽 전문가라는 사람들 이야기를 죽 들어보면 대세 상승으로 간다는 사람은 거의 없어요. 이 사람들 이야기를 종합해서 제가 판단해보건대는 빠르면 6월, 늦어도 3분기 시작 전(9월 이전)에 빠지지 않을까 싶어요.”

그러면 지금 들어가는 사람들은 폭탄돌리기에 완전히 물리는 것인데, 경고하는 기사를 자주 써야 하는 것 아니냐고 물었습니다. (솔직히 저 그 신문 안 보지만 지레 짐작해서 물어본 것입니다.) “아이고, 왜 안 써요. 나름대로는 과열됐다고 여러 차례 기사를 썼는데, 아직도 사람들이 과거와 분위기 다르다는 것을 잘 모르는 것 같아요.”

그리고 다른 여담을 좀 하다가 그 기자가 이런 얘기도 하더군요. “정말 우리나라에 제대로 된 부동산 전문가들이 없는 것 같아요. 사람들에게 정말 중요한 영역인데, 가지고 오는 보도자료 보면 ‘지하철 9호선 개통으로 주변 집값 들썩’ 이런 자료나 갖고 오고, 또 일부 기자들은 그런 기사들 그대로 써대니 말입니다. 도대체 한국 경제나 세계 경제가 어떻게 흘러가는지도 모르고, 향후에 인구구조 변화가 어떤 영향을 미칠지 생각도 안 하고. 그런데 그런 사람들 외에는 취재원이 잘 없으니 전혀 안 쓸 수도 없고 참 갑갑해요.”

이상 그 기자의 말입니다. 이 글을 쓰려고 그 기자와 통화한 것은 아닌데, 오늘 아침 출근길에 생각해보니 다른 사람들에게도 이 말을 전해줘야 겠다는 생각이 들어서 쓰는 겁니다. 그 기자에게 사전에 양해를 구하지 못한 점에 대해서는 사과의 말을 드립니다.

지난 번에도 그랬지만, 제가 다른 사람들 얘기를 옮기는 이유는 경고하기 위해서입니다. 저는 원래 장기 대세 하락을 주장했던 사람이라서 아무리 논리적이고 구체적인 근거를 가지고 이야기하니 원래 저 사람은 저럴 거야라고 생각하는 분들이 많은 듯합니다. 그래서 일반인의 통념상 부동산 하락을 얘기할 것 같지 않은 사람들의 이야기를 전하는 것입니다. 이번 집값 반등 국면은 대세 하락장에서 나타나는 전형적인 단기 반등 국면입니다. 주식시장의 베어마켓 랠리쯤에 해당하는 것입니다. 그런데 정부의 투기 조장책과 투기성 짙은 자금의 유입으로 집값이 잠깐 들썩이자 ‘집값이 다시 폭등하는 것 아니냐’고 불안해하는 분들이 많습니다. 심지어 우리 포럼은 건전한 민주주의 시장경제를 건설하기 위한 다양한 경제 사회 문제들을 토론하는 곳인데도, 답답했던지 투자 상담을 요청하는 경우가 최근 몇 건 있었습니다. 그런데 그런 회원들의 사정을 보면 모두 대출을 50% 가량 받아야 한다고 하고, 대출 액수를 보면 모두 중소형 평형으로 보입니다. 본인들은 어떻게 생각할지 모르겠지만, 이 정도면 이미 실수요라고 보기 어렵습니다. 집값이 더 뛸까 불안해서 무리하게 집을 사는 것이지 이것을 어떻게 실수요라고 할 수 있을까요?

그런데 이런 분들이 돈 많은 부자들도 아니고 월급 모아가며 빠듯하게 살아가는 우리 주위의 평범한 서민들로 보입니다. 이런 불황기에 토지보상금을 받았든지 아니면 돈이 넘쳐나 주체를 못하는 부자라면 '그래, 들어가서 한 번 깨져봐라' 하겠는데 이런 서민들이 부동산시장 언저리를 맴도니 아찔하게 느껴져서 경고를 안 할 수 없습니다. 도대체 상황이 얼마나 엄혹한지도 모르고 투기 세력과 이를 비호하는 투기꾼 정부의 투기 조장책으로 단기 반등한 부동산 시장에 뛰어들까 고민하나요? 제가 재무 상담사도 아니고 딱 잘라 사라, 팔라는 안 하는데 이런 분들은 제 주변 사람이라면 정말 말리고 싶습니다. 더욱이 아직 노후 걱정을 할 나이가 아닌 40대 전반 이전의 젊은 세대라면 더더욱 그렇습니다. 길게 보면 앞으로 충분히 싸게 집을 살 수 있는 시기가 얼마든지 있을 텐데 왜 그렇게 빚을 내 거품 잔뜩 묻은 아파트를 사려고 안달인지 이해할 수가 없습니다. 주식시장처럼 넉넉잡아 몇 달 안에 치고 빠질 수 있는 것도 아니고, 몇 년간은 보유해야 할 텐데 도대체 최소한의 계산은 해보고 들어가는지 이해가 안 됩니다.

하긴 이런 분들 특성이 있습니다. 논리적으로는 저 같은 사람이 설명하면 다 맞다고 하면서도 결국 돌아서면 ‘집값은 또 오를지도 몰라’라고 합니다. 저는 이런 분들을 ‘부동산 이중인격자’라고 하는데, 이런 분들 주변에 많습니다. 지난 몇 년 동안 정부와 정치권의 거듭된 정책 실패로 집값이 계속 오르다 보니 사람들 나름대로 생긴 학습효과인지 모르겠습니다. 또한 부동산 투기 조장꾼들의 선동 때문이기도 할 것입니다. 이런 분들이 제 말을 얼마나 귀담아들을지 모르겠지만, 저는 그래도 경고를 계속할 수밖에 없습니다. 다시 한 번 말하지만, 실수요자도 아닌 사람이 부화뇌동해서 이번 단기 반등 국면에 들어가서 물리면 향후 매우 큰 경제적 고통을 겪게 될 것입니다. 빚을 많이 내면 낼수록 그렇습니다. 이번 외에도 한, 두 번 정도 단기 반등 국면이 더 있을지 모르겠습니다만, 마찬가지입니다.

다시 한 번 말씀드리지만 이제 대세는 꺾였습니다. 그저께 한국은행이 발표한 ‘금융안정보고서’에서도 “서울지역의 주택 가격이 과대 평가돼 있다”며 서울지역의 경우 주택가격 하락압력이 높아진 것으로 평가된다”고 밝혔습니다. 이어 “경기침체 심화에 따른 가계의 소득여건 악화, 미분양 주택 누적 등을 감안하면 앞으로 주택가격은 미국과 영국처럼 장기에 걸쳐 큰 폭의 하락세를 지속할 가능성도 배제할 수 없다”고까지 덧붙였습니다. 물론 저금리 기조와 정부의 부동산 규제 완화 등은 주택가격 하락을 ‘제약’할 수 있다고 했지만, 이는 어디까지나 제약일 뿐 집값 하락을 막을 수는 없다는 뜻으로 읽어야 합니다.

한국은행 같은 권위 있는 기관의 말보다도 ‘부동산 투기 조장 전문가’들의 말에 더 귀를 기울이시렵니까? 하기는 과거 일본에서도 버블 붕괴 후 수년 동안 ‘부동산 불패 신화’가 완전히 사그라들지 않았던 점을 생각하면 지금 일반인들의 불안감은 이해할 만합니다. 하지만 부동산 투기 조장가들과 부동산 광고에 목을 맨 일부 언론의 엉터리 기사에 현혹되지 마시고, 국민경제 전체 입장에서 사안을 분석, 평가하는 저희 같은 독립적인 전문 연구기관의 말에 귀를 기울이십시오. 향후 집값은 단기적 등락이 있겠지만, 결국 대세하락으로 갈 수밖에 없습니다. 혹시 못 읽어본 분들을 위해 제가 최근 쓴 글들을 아래에 링크하니 읽어보시고 판단해보시기 바랍니다.  

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

KBS 뉴스라인에서 다 말 못한 최근 부동산 상황
http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=619465


최근 부동산시장, 큰 그림을 보라
http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=95415


일본에서 다 나왔던 각종 부동산 불패론의 말로
http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=627656

부동산 포털 관계자도 "지금은 마지막 폭탄 돌리기 국면"

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=96940

집값 IMF 직후처럼 반등할 수 없는 이유 http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=632973&RIGHT_DEBATE=R8&RIGHT_DEBATE=R10

제목 그대로입니다. 아래 도표들을 참고로 간단히 설명하겠습니다. 우선 <도표1>을 봅시다. 외환위기 전 한국경제는 연 평균 8% 가량의 고속성장을 했고, 외환위기 직후인 99년에는 10% 가까운 성장을 했습니다. 당시에는 동아시아만 외환위기를 겪었고, 미국 등 세계경제는 IT버블 등을 중심으로 견조한 성장세를 보였습니다. 하지만 이번 위기는 대공황 이래 전세계가 가장 심각한 경제위기를 겪고 있고, 한 동안 과거와 같은 성장세를 보이기 어렵습니다. 한국이 외환위기와 같은 V자형 급성장으로 갈 수 있을까요? 수출로 먹고 사는 나라가 다른 나라가 회복되지 않는데, 우리가 먼저 회복된다는 것은 어불성설입니다. 참고로, 일본이 1990년대 버블 붕괴 후 GDP 성장세가 한 단계 더 낮아지고 있음을 확인할 수 있을 것입니다.

가계 순저축율 추이를 보시면 외환위기 때는 25%에 이를 정도로 가계가 얼마든지 각종 투자에 나설 여력이 있었습니다. 하지만 이 저축을 몇 년만에 부동산에 지르고 나서 순저축율이 크게 떨어져, 가계 순저축율이 세계적으로 가장 낮다는 미국 수준에 육박하고 있습니다. 가계가 자기 호주머니에서 부동산에 다 지르고 나자 부동산 담보 대출을 엄청나게 받아 부동산에 지르기 시작하는 단계에 들어갔습니다. 그래서 예금 대비 대출을 나타내는 예대율이 2004년 100을 넘어 지난해에는 140을 넘다가 정부의 각종 지원책으로 겨우 136정도까지 끌어내렸습니다. 외환위기 직후 이 비율은 78정도였네요. 외환위기 직후에 은행들은 불확실성이 일정하게 해소되자 얼마든지 부동산시장에 펌프질을 할 여력이 있었습니다. 하지만 지금은 은행들이 예대율을 100%정도까지만 끌어내리려 해도 갈 길이 멉니다. 이런 상태의 은행들이 앞으로 얼마나 추가로 부동산 담보대출을 해줄 수 있을까요? 이미 국민은행은 사실상 추가 부동산 담보대출을 해주지 말 것을 지시했습니다. 모두 예대율 과잉을 해소하기 위한 조치입니다. 은행의 예대율 급증은 가계 대출 및 주택담보대출 급증으로 연관돼 있습니다. 가계 대출 잔액이 외환위기 직후 166조원에서 649조원으로 늘어 있습니다. 부동산 담보대출 잔액은 외환위기 당시는 알 수 없지만 추세를 볼 때 이 또한 매우 크게 늘었음을 알 수 있습니다.

 <도표1>

(주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

이제 아래 <도표2>를 보도록 합시다. 먼저, 서울 아파트 가격 지수 추이를 한 번 볼까요? 외환위기 때는 1991년 고점에서 7년 동안 떨어져 바닥도 이만저만한 바닥이 아니었을 때였습니다. 가격지수로 77.1이었군요. 그런데 지금은 2007년초 고점을 찍고 거품 붕괴가 서서히 진행중입니다. 고점에서 좀 빠지기는 했지만 여전히 매우 높은 가격 상태입니다. 여기에서 다시 오를 것이라고 생각하십니까? 설사 그렇다 한들 얼마나 더 오를 수 있을까요?

향후 자연인구가 감소한다는 것은 잘 아실 것입니다. 경제활동인구층의 주력인 30~40대 인구는 2006년을 정점으로 줄어들고 있습니다. 인구 감소 추세는 잘 알고 있으므로 생략하겠습니다. 그런데 많은 분들이 그래도 수도권의 인구는 계속 증가한다고 알고 있지요? 물론 인구가 주는 지방에 비하면 느는 것은 사실입니다. 하지만 그 추세를 한 번 볼까요? 수도권 인구 순유입 추이에서 1970~1980년대야 급속한 도시화와 공업화로 수도권으로 사람들이 몰려들던 때이니까 비교할 바 아니고요. 2000년대를 보면 수도권 인구는 부동산이 폭등하던 2002년 21만명을 고점으로 계속 줄어 지난해에는 연간 5.2만명 수준으로 줄었습니다. 이미 수도권의 인구가 포화상태에 이르러 더 이상 과거처럼 순유입 인구도 증가하기 어려움을 나타냅니다.

미분양 물량 추이를 볼까요? 1990년대 제1기 신도시를 중심으로 한 주택 과잉공급으로 1995년 15.2만호였던 미분양 물량이 조금씩 줄어들다 외환위기 때 경제위기로 일시 증가한 뒤 다시 줄어들었습니다. 그런데 현재 미분양 물량은 수도권 약 2만5000호 포함, 16.3만호 가량 됩니다. 이것도 정부가 약 1만3000호가량 미분양 물량을 매입해준 덕입니다. 더구나 현재 미분양 물량은 1990년대와는 달리 건설업계가 금융권으로부터 자금 지원을 받지 못할까봐 축소 보고한 물량으로 실제로는 25만호에 육박할 것입니다. 1990년대 미분양 물량이 해소돼 집값이 반등하는데 4~5년 이상 걸렸는데, 이번에는 얼마나 걸릴 것 같은가요? 

저금리로 돈이 확 풀리면 집값이 뛴다고요? 과연 그럴까요? 외환위기 직후에는 물론 과오가 많았지만 초기에 금융권과 건설업계 구조조정 등이 일어난 뒤 불확실성이 일정하게 해소되면서 돈이 돌았습니다. 지금은 금리를 계속 낮추는데도 금융권에서 신용창조가 계속 위축되고 있습니다. 본원통화 대비 M2의 비율을 나타내는 통화승수가 외환위기 때는 31.2까지 올라갔는데, 지난해 하반기부터는 27 수준에서 급전직하해 23.1까지 내려와 있군요. 아직까지는 금리가 낮아져서 생긴 유동성이 부동산으로 몰려 집값이 확 뛴다고 보기에는 매우 어려운 상황입니다.  

 <도표2>

(주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

이외에도 지금 상황이 왜 외환위기 때와 다른지 설명할 수 있는 지표는 훨씬 더 많습니다. 하지만 그 모든 것을 일일이 다 설명할 수는 없습니다. 사실 지금 부동산시장을 둘러싸고 있는 국내외 경제 상황을 지표로 다 나타낼 수도 없습니다. 그런데도 제가 상황을 단순화할 수 있는 위험을 무릅쓰고라도 이렇게 보여드리는 이유는 다시 한 번 말하지만 ‘강부자정권’과 부동산업자들, 부동산 광고로 먹고 사는 일부 언론의 선동질에 속지 말기를 바라기 때문입니다. 지금 당장 고통이 따르더라도 부동산 거품을 빼고 한국경제의 근본적인 구조개혁을 해야 할 때입니다.

<도표3>에서 출산율과 인구 증가율, 65세 노령인구 비중을 한 번 보십시오. 저출산 고령화의 충격이 2020년이 되면 걷잡을 수 없이 폭발할 것입니다. 그런데도 노후를 대비한 공공 및 민간 연금 규모를 보면 선진국들에 비하면 형편없습니다. 세계에서 가장 급속한 저출산 고령화 추세가 진행되는 나라가 완전 무방비 상태인 것입니다. 이 같은 충격에 전략적으로 대비할 수 있는 시간이 10년도 채 안 남았습니다. 그런데도 여전히 무능과 부패, 도덕적 해이로 넘쳐나는 정부와 정치권 때문에 국민들은 아직 부동산 거품에서 헤어나지 못하고 있습니다. 한국 경제의 지속가능한 발전을 위해, 우리 자녀들에게 밝은 미래를 보장해주기 위해 지금이라도 부동산 거품을 빼나가지 않으면 안 됩니다. 

                                                 <도표3>

                             (주)OECD 자료로부터 KSERI 작성

 모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

최근 강남 재건축 위주의 호가 위주 집값 반등 현상을 계기로 집값 재상승에 대한 불안감이 커지는 모양입니다. 이는 제가 여러 차례 말씀드렸지만, 앞으로 최소 5년 이상 지속될 가능성이 높은 장기 대세 하락 국면에서 보면 매우 일시적이고 국지적 현상에 불과합니다. 그리고 주택 가격 지수를 보면 여전히 집값이 하락하고 있음은 명백한 사실입니다. 그런데도 많은 분들이 불안해하는 것은 정부의 사실상 투기 조장책과 투기를 선동하는 언론의 엉터리 과장 보도 때문이라고 봅니다. 겉으로 드러나는 경제 현상 이면의 본질을 꿰뚫어 보기 힘든 일반인들 입장에서는 이 같은 선동보도에 휩쓸리기 쉽습니다. 최근에 그런 모습들이 많이 감지되기 때문에 제가 이를 경계하는 글을 자주 올리고 있는 것입니다. 그런데 제가 자꾸 이렇게 이야기하니 저는 원래 그렇게 말하는 사람으로 생각할지도 모르겠습니다.

그래서 오늘은 제 이야기가 아닌 다른 사람들의 이야기를 옮겨볼까 합니다. 최근 부동산 포털 업계의 한 관계자에게 들은 바로는 자신들도 집값 대세 하락은 불가피하다고 보고 있다고 합니다. 다만 최근 경기 급락세가 약간 멈춘 상황에서 정부와 서울시의 부동산 부양책 효과가 집중된 강남 일부 지역을 중심으로 다시 투기적 거래가 일어난 것으로 보더군요. 이 관계자는 이번 강남 중심의 호가 위주 반등이 ‘제 2차 폭탄 돌리기’라고 규정하더군요. 2007년말 분양가 상한제 ‘밀어내기’ 때와 2008년 초 강북 뉴타운 중심의 집값 상승이 대세하락 전 ‘1차 폭탄 돌리기’였고, 지금이 2차 폭탄돌리기 국면이라는 것입니다. 그런데 이 연구원은 이번 2차 폭탄 돌리기가 마지막 폭탄돌리기가 될 것이라고 보더군요. 이 연구원은 이렇게 직접적인 이야기는 공개적으로 잘 못하고, 다만 ‘대세상승으로 보기 어렵다’ ‘집을 살 생각이라면 신중해야 한다’는 등으로 돌려 말한다고 하더군요.

이 연구원뿐만 아닙니다. 얼마 전 주택학회에서 만난 한 부동산 포털의 대표도 인구 및 유효수요 감소 등의 영향으로 앞으로 집값은 장기 대세하락할 것으로 본다고 말했습니다. 저한테 출연이나 인터뷰를 요청하기 위해 전화를 걸어오는 방송국 관계자들의 전언도 비슷합니다. 자신들이 출연이나 인터뷰 섭외를 위해 사전에 간단히 소위 전문가라는 사람들의 의견을 들어보면 정도의 차이는 있지만, 대부분 집값이 지금 상황에서 대세 상승하기는 어렵다고 한다고 합니다. 지난 주 제가 인터뷰에 응했던 MBN(매일경제TV)의 경우 “오히려 대세 상승한다고 주장하는 분이 거의 없어서 섭외하기 어렵다”고 말할 정도였습니다. 그렇게 해서 섭외할 수 있었던 사람이 모 은행 지점장으로 있는 고모씨라고 했습니다.

그뿐입니까? 주변에 있는 사람들 가운데 최근 2~3년 동안 잔뜩 빚을 지고 주택을 구입했던 많은 사람들 가운데 지금 국면에서 기회가 되면 팔려고 하는 사람들이 아마 훨씬 많을 것입니다. 제 주변에도 그런 분들이 상당수 있습니다. 이는 이미 앞서 쓴 글(http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=627656)에서 제가 매수/매도세 동향을 통해 이미 보여드린 바와 같습니다. 또한 1~3월에 강남 주택시장에 들어간 사람들 가운데 최근 거래량이 끊기고 가격이 제자리걸음을 치면서 지금 좌불안석 아닌 사람이 거의 있을까 싶습니다.

이런 상황에서도 일부 엉터리 언론의 선동보도가 잇따르고 있습니다. 예를 들어, 오늘 각 포털 대문에 걸린 ‘집값 폭락한다더니...실수요자 당혹’이라는 제목이 달린 머니투데이 기사( http://media.daum.net/economic/view.html?cateid=100019&newsid=20090427073604204&p=moneytoday)가 대표적일 것입니다. 이 기사에서 소위 ‘폭락론’에 대해 코멘트를 받은 사람은 딱 두 사람입니다. 건국대 손모 교수와 위에 언급한 고모씨 말입니다. 손교수는 제가 지난해 하반기 책을 냈을 때 출판사(한경BP) 사장의 주선으로 한국경제신문에서 대담을 했던 교수입니다. 솔직히 그 대담에서 제게 제대로 반박을 못했다고 생각했던 탓인지 나중에 한경에다가 제 주장을 반박하는 기고문을 따로 쓰기까지 했던 사람입니다. 제가 출연했던 SBS 여론조사 결과에서 전국민의 93%가 부동산 거품이 있고, 그 가운데 3분의 2가량이 부동산 거품이 많다고 인식하는 상황에서도 여전히 ‘부동산 거품이 없다’고 주장하는 사람입니다. 고모씨도 부동산 버블이 붕괴하면 가장 어려움에 처할 수밖에 없는 시중은행의 지점장입니다. 자신이 처한 이해관계 때문이라도 부동산 거품이 빠진다고 말하기 어려운 사람입니다. (마지막에 인용된 박원갑 소장은 위의 두 사람과 시각이 다릅니다. 박 소장 말의 뉘앙스를 잘 한 번 생각해보십시오. 이 양반은 지난해 말 이후 집값이 앞으로 떨어질 가능성이 높다고 제 입장에 수렴해왔던 사람입니다.)

기사를 작성한 기자는 이런 두 사람의 말을 인용해 일부 사례를 거론하며 마치 소설 쓰듯 기사를 쓰고 있습니다. 기사 내용을 봐도 지금의 집값 상승세가 지속된다는 것을 보여주는 어떤 논리적 근거도 제시하지 못하고 있습니다. 사람들을 혹세무민하는 이런 무책임한 엉터리 보도가 한국의 부동산 거품을 키운 주범 가운데 하나임은 부인하기 어려울 것입니다. 부동산 거래가 다시 얼어붙고, 집값이 재하락할 때 이 기자가 어떤 기사를 쓰는지 저는 계속 주목하겠습니다. 또한 지금 경기 불황으로 부동산 광고 매출에 목을 매다는 머니투데이가 앞으로 어떤 식의 보도를 하는지도 계속 주시하겠습니다. 

그리고 정말 지금의 집값 상황이 일시적 국면이 아니라 재상승으로 이어질 것으로 믿는다면 위 기사에서 언급된 손교수와 고모씨부터 집을 사야 할 것입니다. 그 분들 시각에 따르면 지금이야말로 떼돈 벌 기회인데, 자신들은 안 사고 집값 앞으로 오른다고 주장한다면 무책임한 것 아닐까요? 마찬가지로 기사를 작성한 기자부터 이것이 무책임한 선동 보도가 아님을 입증하기 위해 집을 한 채 사는 것은 어떨지요? 지금 시중은행에서 추가 부동산 담보 대출을 잘 안 해주겠지만, 기사에 인용한 고모씨가 은행 지점장이니 대출이 가능하겠군요. 자신들은 정말 이런 ‘호기’에 집을 안 사면서 저런 이야기를 한다면 다른 사람들을 호구로 안다는 얘기밖에 더 될까요?

제가 이번 국면이 왜 일시적일 수밖에 없는 지는 여러 차례 말씀드렸습니다. 그리고 앞으로도 계속 말씀드릴 것입니다. 적어도 제가 그 동안 쓴 글들과 앞으로 쓸 글들을 읽어보고 신중하게 판단하시길 부탁드립니다. 이런 선동적인 언론 보도와 소위 전문가라는 사람들의 말에 속지 말기를 다시 한 번 당부드리며 글을 마칩니다. 

경인운하 공사가 착공식도 없이 시작됐다. 경인운하 사업을 맡고 있는 수자원공사측은 얼마 전 경인운하 관련 공청회에 일반인의 출입을 막는 ‘자물쇠 공청회’를 연 바 있다. 환경영향평가도 요식행위처럼 뚝딱 3개월만에 해치웠다. 현 정권이 내세우는 것처럼 그렇게 꼭 해야 하는 사업이라면 왜 이렇게 떳떳하지 못한지 모르겠다. 마치 부잣집 담을 넘는 ‘밤손님’의 행태처럼 느껴진다. 

지난달에는 경인운하 사업에 지난 1월 확정된 정부 추정 사업비보다 3800억원 정도가 더 들어갈 것으로 추정된다는 기획재정부의 내부보고서 내용이 보도됐다. 재정부 내부 보고서대로라면 이 사업의 비용편익(B/C) 비율이 1이하로 떨어져 사업의 경제성이 없다는 결론이 나온다. 고속도로로 한 시간 거리인 곳에 물류를 수송하기 위해 운하를 판다는 사업에 애초부터 경제성을 따지는 것부터가 한심스러운 일이다. 

거꾸로 어떻게든 경인운하 사업을 하기로 작정한 ‘불도저 정부’에게 경제성을 따지는 것부터가 무의미한 일이다. 다만 이 같은 토건사업을 통해 현 정부가 얼마나 많은 국민 세금을 낭비하는지, 그리고 그 속내가 무엇인지는 국민들이 알아야 한다. 결론부터 말하면 정부는 현재 예정된 경인운하사업 6개 공구의 총공사비 추정가격 1조 3500억원의 약 30% 정도인 4000억원을 낭비하게 된다. 경인운하사업을 턴키입찰(설계 시공 일괄입찰) 방식으로 발주하기 때문이다.

왜 그럴까? 짧은 지면에 자세히 설명하기는 어렵지만, 턴키입찰 방식은 현재 예산 낭비와 건설업체간 담합구조의 핵으로 자리 잡고 있다. 상위 10개 재벌건설사들은 설계비용에 들어가는 거액의 선투자 비용을 시장 진입장벽으로 활용, 지금까지 턴키 입찰 물량을 거의 싹쓸이해왔다. 그러면서 그들은 각종 턴키입찰에서 철저한 가격 담합을 통해 경쟁입찰에 비해 평균 30% 가량 높은 추정공사비의 95~98% 수준에서 공사를 수주했다. 건설업체들간 경쟁하게 하면 아낄 수 있는 돈 30%를 낭비했다는 뜻이다. ‘떡고물’이 워낙 많다 보니 담합과 뇌물 수수 등 부패의 온상이었다.  

이명박 대통령은 서울시장 재임 시절에도 턴키사업을 남발했다. 청계천사업, 동남권 유통단지(가든파이브), 지하철 9호선, 지하철 7호선과 지하철 3호선 연장구간 등을 모두 턴키로 발주했다. 심지어 일반 주택단지를 만드는 은평뉴타운사업조차 턴키로 발주했다. 그 결과 부작용도 심각했다. 7000억원에 할 수 있었던 가든파이브에 1조원 이상이 들어간 결과 고분양가 때문에 상가 입점이 극히 부진한 상태다. 은평뉴타운은 과다한 토지보상금과 더불어 턴키 입찰을 통한 사업비 과용으로 후임자였던 오세훈 시장 초기 고분양가 논란을 불러일으켰다. 이렇게 진행됐던 지하철 9호선, 지하철 7호선 연장구간 등에서는 업체들간 담합이 드러났고, 청계천사업과 가든파이브 사업에서는 각종 비리 사건이 불거지기도 했다. 심지어 청계천 사업 추진 과정에서 양윤재 전 서울시 부시장(현 정부 들어 이명박 대통령의 특별사면으로 풀려난 뒤 장관급 대우를 받는 국가건축정책위원회 위원으로 임명됐다)이 구속되기도 했다. 이런 과정에서 낭비된 예산만 줄잡아 1조원 가량은 될 것이다. 그렇기에 이 대통령이 서울시장 시절 예산을 절감했다는 주장을 들으면 헛웃음밖에 나오지 않는다.

이명박 대통령은 서울시장 시절 행태를 이제 전국 단위에서 되풀이하고 있다. 당장 경인운하사업뿐만 아니라 새만금사업, 울산-포항간 고속도로, 호남고속철도 등 대규모 토목사업 대부분이 턴키 공사로 예정돼 있다. 재벌건설업체들은 벌어진 입을 다물지 못하고 있다. 고분양가로 마구잡이 주택사업을 벌였다가 미분양에 물려 극심한 자금난에 시달리던 건설업체들이 시장의 채찍질은커녕 정부의 퍼주기 예산으로 희희낙락하고 있는 것이다.

현 정부가 말로는 ‘서민경기 부양’이니 ‘일자리 창출’이니 내세우지만, 결국 세금으로 재벌건설업체들을 위해 차리는 푸짐한 잔칫상이라는 것을 건설업계는 너무나 잘 안다. 이처럼 현 정부 ‘삽질경제’의 이면은 바로 부패경제, 반칙경제, 불공정경제인 것이다. 이 같은 이면을 들키지 않으려니 사업 추진 과정이 밤손님 행태를 닮아 가는지도 모르겠다.

 미국 명문 사립대인 하버드 대학과 일본의 명문 사립대인 게이오대학 그리고 한국의 연세대의 학생 1인당 실질등록금을 비교해보면 다음과 같습니다.

    <하버드대학>

              - 학생수(학부+석박사) 20,114명

              - 계절학기 및 청강생 5,664명

              - 강의교수 2,558명(전임교수 1,984명 + 시간강사 574명) + 연구/보직교수 7,605명 

                              = 총 10,163명

              - 2006년 총 수입 " 30억 달러

              - 2006년 총수업료(입학금+등록금+실습비+기숙사비) 수입 : 6.3억 달러(총수입의 21%)

              - 기숙사비 차감 총수업료 : 5억 달러(장학금 지급액 1억 달러 차감한 수치)

              - 2006년 학생 1인당 실질수업료 : 31,300달러(원화환산 2,993만원)(=총수업료/학생수)

              - 기숙사비 차감 학생 1인당 실질수업료 : 25,000달러(원화환산 2,388만원)

              - 계절학기 및 청강생 차감 학생 1인당 실질수업료 : 21,000달러(원화환산 2,000만원) 추정

    <게이오대학>

              - 학생수 : 50,672명

                         유치원+초중고 : 7,412명

                         대학 : 43,260명

                                 학부+석박사 : 32,312명

                                 방통대 : 9,903명

                                 외국인학교+어학연수 :  1,045명

              - 전임교수 1,750명 + 시간강사 317명 = 2,067명 

              - 2006년 총수입 : 2558.6억엔

              - 2006년 수업료(입학금+등록금+실습비+기타) 수입 : 441.4억엔(총수입의 17.3%)

              - 2006년 학생 1인당 실질수업료 : 87.2만엔(원화환산 716만원)(=총수업료/학생수)

                                                                102만엔(원화환산 837.4만원)(=총수업료/대학생 이상)

              - 게이오는 유치원 및 초중고등학교 수업료와 대학의 수업료가 크게 차이나지 않음 

     <연세대>

              - 학생수 : 35,554명 

              - 전임교수 1,739명 + 비전임 794명 +시간강사 1,548명 = 4,081명

              - 2006년 총수입 : 5,424억원(2007년 7,173.5억원) 

              - 2006년 총수업료 : 3,105억원(2007년 3,436억원)(총수입의 57.2%)

              - 2006년 학생 1인당 실질수업료 :  848만원(2007년 966.4만원) 

하버드대학이나 게이오대학 모두 명목등록금은 매우 높습니다만, 장학금이나 면제, 보조금 지급 등을 차감한 학생 1인당 실질수업료는 미국 하버드대학, 한국 연세대, 일본 게이오대학의 순으로 나타나고 있습니다. 한미일 3국의 소득수준을 감안한다면 한국의 연세대가 일본에 비해 압도적으로 높다고 할 수 있습니다. 또 교육의 질을 감안한다면 한국의 연세대가 하버드대학보다도 훨씬 비싸다고 할 수 있을 것입니다.

상기 한미일 3국의 주요 사립대학의 학생 1인당 실질등록금 비교결과와 3국간 차이의 원인에 대한 상세한 설명은 생략하겠습니다. 상기 실질등록금 비교자료를 보시고 한국 대학의 경우 무엇이 문제인지 회원 여러분들의 많은 토론을 기대하겠습니다.    

요즘 서울 강남 재건축을 중심으로 집값이 호가 위주로 반등하자 각종 인터뷰 요청이 잇따르고 있습니다. 실제로 그동안 지난해 하반기부터 집값이 계속 떨어질 것이라고 믿었던 분들 가운데는 집값이 다시 급등하지 않을까 불안해하는 것 같습니다. 하지만 이럴 때일수록 ‘큰 그림(big picture)’을 보셔야 합니다. 부동산시장을 둘러싼 국내외 거시경제 흐름을 이해하고(이건 일일이 여기서 다 말씀드리지 못하지만, 우리 연구소의 경제시평을 꾸준히 정독하신 분이라면 잘 아실 것입니다) 시기적으로도 길게 보시면 최근 일부 지역의 반등은 그야말로 매우 일시적이고, 국지적인 반등에 불과하다는 것을 알게 될 것입니다. 예를 들어, 며칠 전 쓴 글(http://unsoundsociety.tistory.com/entry/KBS-뉴스라인에서-못다-말한-최근-부동산-상황-진단)에서 수도권의 주택 거래량을 그래프를 통해 보여드렸습니다만, 전월 대비 30% 급증했다는 서울 거래량이 여전히 2006년말 고점 대비 5분의 1 수준에 불과합니다. 여전히 거래 침체 양상 속에서 일어나는 부침 현상을 벗어나지 못하고 있고요. 이미 말씀드렸으니 되풀이해서 말씀드릴 필요는 없다고 봅니다.

오늘은 실질 가격 지수 추이를 통해 현 상황을 한 번 살펴보도록 합시다. 아래 <도표>에서 알 수 있듯이 2000년대 주택 투기는 사실 아파트에 국한된 투기였습니다. 아파트의 경우 위치와 평수 등에 따라 가격이 대체로 표준화돼 있고 환금성이 좋았던 덕에 투기의 대상으로 삼기에 딱 좋았던 때문입니다. 물론 사람들의 아파트에 대한 선호도 한몫했겠지만 그 선호도조차 투기와 맞물려 한껏 커졌다고 봅니다. 그런데 서울 아파트의 명목가격 지수만 보면 집값은 계속 상승하는 것처럼 보입니다.

                      (주) 각종 자료로부터 KSERI 작성 

하지만 정말 집값은 계속 상승하기만 하는 것일까요? 매년 물가 수준을 반영한 서울 아파트의 실질가격을 나타내는 아래 그래프를 한 번 살펴보십시오. (물론 국민은행의 주택가격 지수도 문제가 많은 통계인데다 물가지수조차도 현실과 상당한 괴리를 보이고 있어 사실 실질가격으로 나타내는 게 무리가 있을 수 있지만, 큰 그림을 보는 데는 문제가 없을 것으로 봅니다.) 이 그래프를 보면 서울의 아파트 가격이 상승(1987~1991년 5월) → 하강(1991년 6월~1998년 11월) → 상승 (1998년 12월~2007년 2월) → 하강 (2007년 3월~ 현재)의 파동을 그리고 있음을 알 수 있을 것입니다.

제 책에서도 설명드렸지만, 2000년대 서울의 부동산(아파트) 거품은 1991년 초의 실질가격 지수인 152.6을 훨씬 넘는 175.3을 기록했다가 올해 3월 현재 161.5까지 내려온 상태입니다. 고점 대비 가격이 조금 떨어지기는 했습니다만, 여전히 1991년초 버블기 때보다도 더 높은 상태입니다. 여러분들은 어떻게 생각하시나요? 여기에서 서울 강남 재건축 지역의 투기성 집값 반등을 중심으로 집값이 다시 대세 상승할 것 같나요? 아마 그렇게 된다면 한국은 아마 냉엄한 시장의 법칙을 이탈한 유일한 사례로 기록될 것입니다.

물론 지금의 정부의 각종 투기조장책 등에 따라 지금의 일시적 반등기가 경우에 따라서는 몇 달 더 갈 수도 있을 것입니다. 하지만, 그런 경우에도 얼마 가지 않아 다시 주저앉을 것입니다. 한국 경제의 체력이 지금의 높은 집값을 도저히 지탱할 수 없기 때문입니다. 이에 대해서는 제가 여러차례 되풀이했으니 또 말씀드리지는 않겠습니다.

많은 분들이 아직도 외환위기 직후의 V자형 급반등 상황을 생각하는 것 같습니다. 하지만 그때와는 대내외 상황이 너무나 다릅니다. 외환위기 이전에는 우리 가계 순저축율이 20%에 육박했고 부채는 적었으며 세계 경기도 동아시아를 제외하고는 좋았습니다. 외환위기 때 꼴아박았지만 90년대 초중반 내내 6~8%대의 고도 성장을 했고, 외환위기 직후인 99년에는  때마침 미국을 중심으로 IT버블까지 일어나 우리도 거기에 편승할 수 있었습니다.

하지만 지금 한국 가계는 순저축율이 2% 수준으로 떨어졌고, 가계 부채는 740조원에 이릅니다. 부동산 담보대출만 약 310조원에 이릅니다. 전세계가 대공황 이후 최악의 경기 침체를 맞고 있습니다. 수출로 먹고사는 나라가 다른 나라 경기가 좋아지지 않는데 먼저 회복한다는 것은 어불성설입니다. 올해 경제성장률은 -5% 전후가 될 것으로 예상되고, 내년에도 올해 수준보다 크게 나아지지 못할 것입니다. 은행의 예대율은 여전히 135% 전후 수준이어서 부동산 버블기 때처럼 마구잡이로 펌프질을 할 수 없는 상황입니다. 오히려 과잉 대출을 계속 줄여나가야 하는 상황입니다. 그런 상황을 무시하고 정부의 강압에 못이겨 다시 부동산 대출을 늘여나간다면 정말 이 나라는 절단 나는 상황이 오겠지요.

사실 이렇게 구구한 설명을 드리기 전에 외환위기 때인 1998년 11월과 지금의 실질가격지수만 보더라도 어떤 상황인지는 충분히 짐작되실 겁니다. 용수철에 비교하자면, 외환위기 때는 용수철이 극도로 수축돼 언제든지 되튀어오를 수 있는 에너지가 응축된 상황이었습니다. 하지만 지금은 튀어올랐던 용수철이 도로 수축되는 국면의 초기입니다. 많은 분들이 90년대 초중반처럼 연착륙을 생각하시는 모양인데, 아마 여러 여건상 그때와 같은 연착륙도 쉽지 않을 것입니다. 주식 격언에 산이 높으면 골도 깊다고 하는데 부동산시장도 마찬가지입니다. 90년대 초중반보다는 하락폭도 더 크고 하락기간도 더 길 것으로 보고 있습니다.

더구나 제가 누누이 말씀드리지만, 2010년대 한국의 부동산시장은 저출산 고령화의 충격이 본격적으로 나타나는 시기입니다. 그 충격은 세계 다른 어느 나라보다 깊고 클 것입니다. 우리가 미리 그 충격에 전략적으로 대비하지 않았기 때문입니다. 아마도 1990년대 버블 붕괴기의 일본과 비슷한 양상이 전개될 가능성도 상당히 높아 보입니다. 이에 대해서는 예전에 썼던 글을 참고하시기 바랍니다. (http://unsoundsociety.tistory.com/entry/90년대-일본과-비슷해질-2010년대-한국-부동산) 

요즘 방송 인터뷰를 하면 PD들이 결국 꼭 묻는 질문이 있습니다. “그럼 지금 집을 사야 하나요, 말아야 하나요?” 그런 질문을 받으면 참 곤혹스럽습니다. 저는 그냥 ‘큰 그림’을 보여줄 뿐입니다. 저도 사람인 이상 100% 정확하게 예측하기 힘든데, 더구나 투기성 자금에 의해 움직이는 단기적 흐름은 더더욱 예측하기 어렵습니다. 또한 개개인에 따라 사정은 얼마든지 다를 수 있습니다. 극단적으로 소득이 충분하고 빚을 안 져도 되고 당장 거동이 불편한 노모를 모시기 위해 일정한 지역에 집이 필요한 사람과 수억원의 부채를 일으켜 투자용으로 집을 사려는 사람의 판단은 판이하게 다를 수 있습니다. 제가 그런 사정도 모르고 어찌 감히 팔라, 마라 할 수 있을까요? 또 설사 그런 사정을 안다 하더라도 제가 소위 재무 컨설턴트도 아니고 그런 말은 하지 않습니다.

다만, 제가 할 수 있는 것은 부동산 가격이 대세하락에 접어든 이 순간에도 ‘부동산 불패 신화’에 빠져 있는 분들에게 큰 그림을 보여드리는 것입니다. 일시적 흐름만 보고 가볍게 움직였다가 큰 낭패를 볼 수 있다고 경고하는 수준일 뿐입니다. 제가 보여드리는 큰 그림을 참고로 하되 결국 결정은 각 개개인 스스로가 하는 것일 뿐입니다. 그리고, 좀더 욕심을 부리자면 단순히 개인 가계 차원의 고민에만 머무르지 마시고 부동산 거품의 폐해를 인식하고 많은 분들이 집값 걱정 없이 안정적인 주거생활을 할 수 있는 나라를 만드는데 생각과 지혜를 모을 수 있기를 바랄 뿐입니다.

제가 그래서 요즘 PD들의 질문에 답하는 핵심내용은 이런 것들입니다.

“지금은 집값 대세하락기 초기에 나타나는 전형적인 ‘폭탄 돌리기’ 국면이다. 지금 잘못 주택시장에 들어갔다가 도화선에 불이 붙은 폭탄을 떠안는 격이 될 수 있다.”

“실수요자도 아니면서 지금 주택 투자에 나서겠다면 굳이 안 말린다. 다만, 그렇게 한다면 길게 잡아 수개월 안에 치고 빠질 준비를 해야 할 것이다. 하지만 주택시장이 주식시장도 아니고 기획부동산 같은 조직화된 투기세력이 아닌 개인이 그렇게 할 수 있는 가능성은 극히 낮을 것이다. 제때 빠져나오지 못하면 결국 폭탄을 떠안게 되는 꼴이다.”

“일희일비하지 말고 길게 보라. 5년 후인 2013년에도 지금보다 집값이 올라 있을 것이라고 생각하는가?”

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

최근 OECD가 2009년 통계연보(Factbook 2009)를 발표했다. OECD회원국의 주요 경제, 사회, 환경 관련 지표들을 국제적으로 비교하는 한편 OECD 회원국 전체의 변화 추세를 읽을 수 있는 자료라고 할 수 있다. OECD 통계연보는 인구와 이민, 거시경제 트렌드, 경제의 세계화, 물가, 에너지, 노동, 과학기술, 환경, 교육, 재정, 삶의 질, 불평등 등 총 12개 주제 아래 관련된 세부 지표들을 소개하고 있다.


한 국가의 실상은 여러 측면에서 살펴볼 수 있지만, 국제적인 비교를 통해 살펴보는 것이 크게 도움이 된다. 우리가 세계 다른 나라에 비해 뛰어난 점은 무엇이고, 뒤떨어진 점은 무엇인지 한 눈에 파악할 수 있어 향후 한국이 개선하거나 대비해야 할 문제가 무엇인지 잘 드러나기 때문이다. 예를 들어, 아래에서 소개할 저출산과 인구 고령화도 다른 나라와 함께 놓고 비교해보면 얼마나 상황이 심각한지를 더욱 여실히 알 수 있다. 이번 OECD 통계연보에 나타난 한국 사회경제의 실상을 국가간 비교를 통해 7~8회에 나눠 소개하기로 하겠다.

이번에는 첫번째 저출산고령화 문제(http://unsoundsociety.tistory.com/entry/10%EB%85%84%EB%8F%84-%EC%95%88-%EB%82%A8%EC%9D%80-%EC%A0%80%EC%B6%9C%EC%82%B0-%EA%B3%A0%EB%A0%B9%ED%99%94-%EC%B6%A9%EA%B2%A9-OECD%ED%86%B5%EA%B3%84%EB%A1%9C-%EB%B3%B8-%ED%95%9C%EA%B5%AD%EC%82%AC%ED%9A%8C%EA%B2%BD%EC%A0%9C1)에 이어 삶의 질의 문제에 대해 살펴보기로 하자. 아래 <도표>에서 인구 100만 명당 도로 사망자 수 추이를 보면 한국은 사망자 수가 빠른 속도로 줄고 있으나 여전히 미국을 제외한 대부분 국가들보다 높은 상태이다. 특히 EU 27개국 전체 평균의 도로 사망자 수 60명과 비교하면 여전히 매우 높은 수준임을 알 수 있다.

또 인구 10만 명당 자살자 수를 보면 한국은 18.7명으로 조사 대상국 중 세 번째로 높다. 성별로 보면, 남성의 경우 28.1명으로 네 번째로 높고, 여성의 경우 11.1명으로 가장 높은 것으로 나타났다. 한국은 외환위기 이후 10여년 동안 계속된 경제사회적 충격과 엄청난 스트레스로 인해 자살자 수가 급증했는데, 이미 세계에서 가장 높은 수준에 이르고 있는 것이다. 여기서 상론하기는 어렵지만, 한국의 자살률 급증은 앞서 살펴본 심각한 저출산과 함께 한국 경제사회 내부에 심각한 구조적 문제가 계속 악화되고 있음을 시사한다. 한국 국민들은 사회적 또는 경제적으로 가장 심각한 고통과 스트레스를 받고 있는 것이다.

<도표> 삶의 질에 관한 OECD 통계

(주) OECD자료로부터 KSERI 작성

이는 각국 국민들에 대한 표본 설문조사를 통해 긍정적 또는 부정적 경험을 겪은 경험을 지수화한 긍정/부정적 경험 지수를 살펴봐도 어느 정도 확인할 수 있다. 한국의 긍정적 경험 지수는 최고치를 100으로 할 때 23.1로 OECD 평균인 54.3에 크게 못 미치는 것으로 나타나고 있다. 반면 한국의 부정적 경험 지수는 61.5로 OECD 평균인 35.6을 크게 웃돌고 있다. 그런가 하면 자신의 현재 삶에 대해 긍정적으로 평가한 응답자의 비율을 봐도 한국의 경우 38.7%로 OECD 평균의 62.4%에 크게 못 미치고 있다. 반면 스웨덴, 네덜란드, 덴마크 등 북유럽 국가들은 80%를 넘는 응답률을 기록하고 있다.


한편 세계 2위의 경제대국임에도 불구하고 90년대 버블 붕괴로 장기불황에 시달린 일본 국민의 경우는 현재와 미래의 삶에 대해 상대적으로 비관적으로 보고 있는 것으로 나타나고 있다. 이는 한국의 경제사회적 모순이 현재와 같이 계속될 경우 머지않아 일본 국민들과 같이 현재의 삶에 지치며 미래에 대한 희망과 꿈을 잃게 될 수 있음을 예고하고 있다.

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

최근 OECD가 2009년 통계연보(Factbook 2009)를 발표했다. OECD회원국의 주요 경제, 사회, 환경 관련 지표들을 국제적으로 비교하는 한편 OECD 회원국 전체의 변화 추세를 읽을 수 있는 자료라고 할 수 있다. OECD 통계연보는 인구와 이민, 거시경제 트렌드, 경제의 세계화, 물가, 에너지, 노동, 과학기술, 환경, 교육, 재정, 삶의 질, 불평등 등 총 12개 주제 아래 관련된 세부 지표들을 소개하고 있다.

한 국가의 실상은 여러 측면에서 살펴볼 수 있지만, 국제적인 비교를 통해 살펴보는 것이 크게 도움이 된다. 우리가 세계 다른 나라에 비해 뛰어난 점은 무엇이고, 뒤떨어진 점은 무엇인지 한 눈에 파악할 수 있어 향후 한국이 개선하거나 대비해야 할 문제가 무엇인지 잘 드러나기 때문이다. 예를 들어, 아래에서 소개할 저출산과 인구 고령화도 다른 나라와 함께 놓고 비교해보면 얼마나 상황이 심각한지를 더욱 여실히 알 수 있다. 이번 OECD 통계연보에 나타난 한국 사회경제의 실상을 국가간 비교를 통해 7~8회에 나눠 소개하기로 하겠다.

 
우선 첫 번째로 인구 구조의 변화에 대해 먼저 살펴보도록 하자. 익히 알고 있다시피 한국의 출산율은 가파르게 떨어지고 있다. 15~49세의 가임 여성이 출산한 평균 출산아 수를 나타내는 출산율 추이를 보면 한국의 경우 1970년 4.53명에서 15년 후인 1985년 1.67명 수준까지 가파르게 떨어지고 있다. 이 같은 출산율은 2006년 1.13명 수준까지 떨어져 OECD국가들 가운데 가장 낮은 출산율을 기록하고 있다. 아래 <도표1>에 나타난 것처럼 1970년대부터 출산율이 비교적 안정기에 접어들었던 일본이나 미국은 말할 것도 없고, OECD 평균과 비교해도 훨씬 더 가파르게 출산율이 감소하고 있다. 감소율 측면에서 유일하게 비슷한 추이를 보이는 국가는 OECD 비회원국인 중국 정도이다.

<도표1> OECD 인구증가 및 고령화 추이

하지만 중국은 과거 인구의 폭발적 증가로 국가 차원에서 매우 엄격한 산아제한 정책을 지속해왔으며 1990년대 이후 감소율이 크게 둔화돼 2006년 현재 1.78명 수준에 이르고 있다. 한국의 경우 출산율이 1990년대 이후에도 지속적으로 떨어져 최근에는 정부의 적극적인 출산장려 정책에도 불구하고 인구 자연대체율 수준인 2.1명을 크게 밑돌고 있다. 한국의 출산율 감소 지속은 아이 출산과 보육에 관해 사회경제적 면에서 심각한 구조적 문제가 해결되지 않은 채 지속되고 있음을 시사하고 있다.

한국의 출산율 감소는 당연히 인구증가율 급감으로 이어지고 있다. 한국전쟁 직후부터 인구증가율이 급증해 1950년대 후반~1960년대 초 3%대 증가율을 보였으나 1996년 이후에는 1% 아래로 떨어졌고 2009년 현재 0.29%에 머문 것으로 추산되고 있다. 이 같은 추세가 지속될 경우 2019년부터는 인구가 감소하는 시대에 접어들게 된다. 특히 한국의 인구증가율은 경제가 성장하던 1980년대 중반부터 1990년대 중반까지 1% 선에서 안정세를 보였으나, 90년대 후반 외환위기를 전후로 다시 급감하고 있다. 고령화 사회의 대명사인 일본의 인구증가율보다 더 빠르게 감소하고 있는 것이다. 이에 비해, 미국의 경우 자연대체율 수준의 출산율 유지와 지속적인 이민 유입 등으로 향후에도 안정적인 인구증가가 계속될 것으로 보인다. 미국정부는 2050년까지 5억 명까지 인구가 증가할 것으로 전망하고 있다.

출산율 저하와 인구증가율 감소로 인해 고령화도 가속화되고 있다. 이미 2000년대 이후 65세 이상 인구비율이 가파르게 상승해 2009년 현재 12.9%에 이른 것으로 추정되고 있다. 하지만 현재대로라면 노령인구 증가 속도는 2020년대 이후 훨씬 더 가속되어 일본을 능가하게 되고, 결과적으로 2050년경에는 일본과 거의 맞먹는 수준의 노령인구 비율(38.2%)에 이르게 될 것으로 예상되고 있다. 전체 경제활동(노동)인구 대비 65세 이상 노령인구 비율도 2005년 19.1%에서 기하급수적으로 급증할 것으로 전망되고 있다.

이처럼 급속한 고령화와 노동인구의 고령화는 한편으로 심각한 노후문제를 초래할 것으로 예상된다. OECD 주요국별 공공연금 및 민간연금 지출 비율을 보면 GDP대비 한국의 연금 지출은 2007년 현재 매우 낮은 수준임을 알 수 있다. 이는 한국의 연금제도가 전국민을 대상으로 시작된 것은 1999년 IMF사태 직후부터이기 때문이다. 즉 OECD 선진국에 비해 매우 늦게 연금제도가 도입되었기 때문에 연금납부자는 많은 반면 연금지급 대상자는 미미하기 때문이다. 그러나 이미 우리 연구소가 여러 차례 지적한 바와 같이 한국도 급속한 고령화와 더불어 머지않아 본격적으로 연금수령자가 급증하기 시작하게 되면 연금재정 파탄 위험에 직면해있다고 할 수 있다.

이상에서 한국은 세계에서 유례를 찾아보기 힘들 정도로 급격한 인구감소와 고령화가 진행되고 있다. 현재 상태가 계속될 경우 이 같은 추세는 향후 더욱 가속화될 것으로 전망되고 있다. 특히 2020년대 이후 노령인구 급증에 따른 경제활력의 감소와 노후연금 및 의료보험 등 사회보장 및 복지관련 비용의 급증이 예상되며 그로 인해 재정파탄 및 각종 사회경제적 문제가 심각하게 발생할 것이 예상되고 있다. 이런 점을 감안하면 급속히 진행되는 저출산을 저지하고 고령화 추세에 걸맞은 교육, 주택, 노동, 보육 여건을 마련하는 한편 국민연금 개혁과 경제력에 걸맞은 사회안전망 구축 등 한국 경제사회 전반에 걸친 구조개혁이 시급한 상태라고 할 수 있다.

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

어제(15일) 오후 KBS 뉴스라인 제작진에서 갑자기 출연 요청을 해서 뉴스라인의 대담 코너에 출연하게 됐습니다. 11시 10분쯤부터 약 4분여 동안 최근 서울 강남권을 시발로 한 호가 위주의 집값 반등 상황에 대해 진단하는 시간을 가졌습니다. 하지만 생방송 출연은 처음이어서 약간 긴장한데다 시간이 절대적으로 부족하다 보니 하고 싶은 말을 충분히 못했다는 생각이 듭니다. 특히 마지막에 하기로 했던 질의응답(아래 5번 질문)은 시간 부족으로 아예 하지도 못하고 말았습니다. 아쉬운 생각이 들어 어제 대담의 질문 내용을 바탕으로 제 생각을 글로 한 번 정리해보았습니다. 참고 바랍니다.

질문 1> 3월 아파트 실거래 자료를 보니까 서울 강남 등 일부지역 거래가 활발하군요?

거래량이 조금 는 것은 사실이지만, 결론부터 말하면 큰 흐름을 보지 못하고 일시적인 국면을 보고 ‘착시현상’에 속으면 안 됩니다. 극심한 거래 부진을 보이던 지난해 하반기와 연초에 비해서 올 1, 2월에 이어 3월에도 거래량이 일부 늘어난 게 사실입니다. 전국 3만 7398건, 수도권 1만 3256건으로 2월에 이어 약 30% 가량 증가했다고 국토해양부는 발표했습니다.

하지만 큰 틀에서 보면 2006년 말 정점 대비 수도권의 경우 여전히 5분의 1 수준에 불과한 거래 침체 양상이 계속되고 있습니다. 또한 국토부 실거래가 거래 사례를 보면 가격이 급락했던 지난해 말에 비해 올해 1,2월 약간 반등했으나, 오히려 3월 거래 사례는 가격이 더 이상 오르지 않고 있음을 보여줍니다. 또한 이번 집값 반등을 주도했던 서울 강남 지역의 경우 거래량이 2월에 비해 오히려 줄어들었습니다. 정부의 온갖 부동산 투기 조장책으로 만들어진 일시적 반등도 이제 다시 꼬꾸라질 조짐을 보이는 것입니다. 2006년말의 정점과 대비할 경우 수도권 대부분 지역의 국토부 실거래 가격은 여전히 20% 이상 낮은 가격입니다.

(주) 국민은행 자료로부터 KSERI 작성

질문 2> 왜 강남권 재건축 아파트 가격이 오른다고 보십니까?

우선, 전제해야 할 것이 이번 가격 상승은 실거래 위주가 아닌 호가 위주의 상승입니다. 일부 언론에서는 일부 강남 부동산 중개업소들이 조직적으로 호가조작을 하고 있다고 보도하기도 했습니다. 어쨌든 이유를 살펴보자면, 당연히 정부의 재건축 규제 완화 방침과 투기지역 해제 움직임, 그리고 서울시의 한강변 초고층 재건축 허용 방침 등 정책당국의 부동산 규제 완화 움직임이 일부 투기수요를 부추긴 것이라고 할 수 있습니다. 또 최근 성급한 ‘바닥론’이 일부 언론에서 보도되면서, 잘못된 ‘외환위기 학습효과’ 때문에 일부 가계가 외환위기 때처럼 금방 집값이 뜀박질할 것으로 불안해 거래에 가담했다고 할 수 있습니다.

특히 강남 재건축 지역의 경우 지난해말 집값이 단기간에 많이 하락한 상태인데다, 정부가 각종 제도적 혜택을 통해 1,2억씩 더 얹어준 것이나 마찬가지여서 어찌 보면 단기적으로는 안 오르는 게 오히려 비정상이라고 할 수 있습니다. 특히 강남 재건축 지역에 집을 산 사람들을 보면 거주율이 12~20% 정도에 지나지 않고, 평균 3억~5억원 정도의 거액 대출을 일으켜 집을 산 사람들입니다. 투기성이 매우 강한 특성을 보이고 있는데 이런 구조에서는 집값이 조그만 흐름에도 급등락할 수 있습니다. 따라서 지금초럼 집값이 급등할 수도 있지만, 향후 집값 추세가 다시 꺾이면 바로 급락할 수 있는 매우 위험한 시장입니다. 한편 강남이 수도권 집값의 기준점이다 보니 강남 집값 상승에 이어 일부 지역에서 덩달아 호가를 올리고 있습니다. 하지만 이같은 호가 위주의 상승은 현재 부동산 시장을 둘러싼 대내외 상황을 고려할 때 지속되기 어렵습니다.

(주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

질문 3> 많은 분들이 집값이 또 오르니까 집을 사야하나 말아야 하나해서 긴가민가하시는 분들이 많은데 집값 전망 어떻게 보십니까?

미국이나 과거의 일본에서도 집값이 대세 하락할 때 일시적이고, 국지적 반등은 언제든 생겨났습니다. 이번 강남 재건축 위주의 집값 상승도 대세 하락기에 일시적으로 나타나는 반등 현상에 그칠 가능성이 높습니다. 특히나 과다한 가계 부채와 실질 소득의 감소, 실물 경기 침체에 따른 실업 급증 그리고 은행의 높은 예대율과 연체율 및 부실 채권 증가 등으로 인해 부동산 버블의 붕괴는 피할 수 없을 것입니다. 다만 한국의 경우 현 정부가 부동산 부양 총력전 때문에 부동산 버블 붕괴가 매우 지연되고 있습니다. 또 기준금리 2%의 사상 유례없는 저금리와 가계 대출 만기 연장 등의 조치로 부채를 잔뜩 지고 집을 산 가계들이 버틸 여력을 주고 있지만, 결국 장기간 버티기는 어렵습니다. 정부의 각종 부동산 부양책이 모두 소진될 경우에도 집값이 대세 상승한다는 것을 확인하지 못하면 집값은 재급락할 가능성이 높습니다. 사실 지금 거래량이 늘어나는데도 집값 하락세가 주춤할 뿐 전반적으로는 상승하지 못하고 있는 것도 이 같은 징후라고 할 수 있습니다.

한편 이처럼 정부가 지나치게 높은 집값을 억지로 떠받치며 시장을 교란하는 바람에 주택시장이 장기침체로 이어질 가능성이 높아지고 있습니다. 요요를 해보신 분들은 다 아실 겁니다. 요요가 풀려났다가도 다시 오므라드는 과정이 있어야 다시 풀려날 수 있는 것입니다. 그런데 오므라들어야 할 시점인데 오므라드는 것을 방해하고 계속 요요를 풀려나게 하면 결국 다시 수축하지 못하고 결국 멈춰버립니다. 주택시장이 10~20년 과정에 걸쳐 파동을 그리는 것도 부동산 시장 내외부에서 이같은 수축과 팽창을 일으키는 힘이 작용한 결과라고 할 수 있습니다. 그런데 지금 엄청나게 부풀어올랐던 부동산 거품이 이제 꺼지는 시기에 이를 억지로 막으면 결국 집값은 꺼지지 않을지는 모르지만 크게 더 튀어오르기도 어렵습니다. 그리고 장기간 계속되는 침체로 이어질 수도 있습니다. 더구나 앞으로는 인구 감소 시대여서 더더욱 그렇게 전개될 가능성이 높아지고 있습니다. 사실 과거 일본에서 90년대초 부동산 버블 붕괴 이후 10여년의 장기침체를 겪은 것도 정부가 무리한 부양책 등으로 시장의 자연스러운 조정 과정을 방해하고, 구조개혁을 지연시킨 탓이 큽니다. (이에 대한 자세한 내용은 제가 어제 블로거뉴스에 올린 글 '2010년대 한국 주택시장, 일본 판박이될까? http://unsoundsociety.tistory.com/entry/90%EB%85%84%EB%8C%80-%EC%9D%BC%EB%B3%B8%EA%B3%BC-%EB%B9%84%EC%8A%B7%ED%95%B4%EC%A7%88-2010%EB%85%84%EB%8C%80-%ED%95%9C%EA%B5%AD-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0 를 참조해주세요.)

따라서 이런 긴 흐름을 인식한다면 정말 실수요자가 아니라 일반 가계가 시세차익을 노리고 잔뜩 빚을 지고 집을 사는 것은 ‘폭탄 돌리기’ 국면에서 폭탄을 떠안는 격이라고 할 수 있습니다. 실수요자라면 일희일비하지 말고 길게 보면서 크게 빚지지 않고도 지금보다 훨씬 집을 싸게 살 수 있는 기회가 앞으로 수년 내에 얼마든지 있을 것입니다.

질문 4>양도세 완화도 그렇고 소평평형 의무 비율 완화도 그렇고 정부정책이 오락가락한다고 느끼는데 시장엔 어떤 영향을 줄까요?

사실 현 정부 들어 부동산 정책은 부동산 규제 완화 일변도였습니다. 사실 현 정부가 규제라고 부르는 부분은 보유세와 양도세 등 건전한 주택시장 질서를 형성하기 위한 기초 제도가 많고 이런 것을 바꾸기 위해서는 매우 신중해야 합니다. 그런데 이런 것조차 자신들과 자신들의 지지기반을 위한 부동산 부양책을 대대적으로 펼치는 가운데 마구잡이로 해체하고 있는 것입니다.

다만 최근 양도세 중과세 폐지나 소형평형 의무비율 완화책의 경우 정부가 여당인 한나라당이나 여당 자치단체장이 수장으로 있는 서울시와도 제대로 정책 방향을 조율하지 않고 마구잡이로 정책을 추진한 과정에서 나타난 현상이라고 할 수 있습니다. 즉, 정부가 제대로 된 여론 수렴은 고사하고 ‘같은 편’끼리 의견 조율도 제대로 하지 않고 독선적으로 일을 추진하다가 여당이나 서울시의 반발이나 이견에 부딪히자 우왕좌왕하는 것으로 비치는 것입니다. 현 정부가 과거 권위주의적 정부처럼 얼마나 일방적으로 정책을 입안하고 운용하고 있는지를 보여주는 사례라고 할 수 있습니다. 이런 정부 정책의 혼선은 당연히 시장의 예측력을 떨어뜨려서 시장에 혼선을 초래하게 됩니다.

필자는 현재 정부 부동산 정책 기조에 찬성하는 것은 아니지만, 어차피 현 정부가 기조를 바꿀 것으로 기대하기는 어렵습니다. 그렇다면 차라리 정부가 마지막 남은 규제라도 풀 것이라면 빨리 풀어서 사람들이 더 이상 미련을 갖게 하지 않는 것이 좋겠습니다. 설사 정부가 그렇게 한다고 해서 부동산 가격의 대세하락을 막지는 못할 것이기 때문입니다.

질문 5>외국에선 부동산 거품이 빠지는데 우리만 오히려 거품이 다시 낀다면 경제에 부담이 되는 건 아닐까요?

당연히 큰 문제가 됩니다. 극심한 자금난에 시달리던 건설업계나 금융권이 정부의 천문학적인 각종 부양책과 지원책으로 급한 불은 껐지만, 수면 아래에서 부실은 계속 커지고 있는 형국입니다. 이런 상황에서 현 정권이 자신들 임기 내에 충격을 최소화하려는 속셈으로 단기적으로 부동산 급락을 막는다는 명목아래 부동산 거품을 더 키우고 있는 것입니다. 하지만 그렇게 해봐야 ‘밑 빠진 독에 돈 붓기’일 뿐입니다. 몸 속에서 종양이 자라고 있는데, 아픔이 따르더라도 이 종양을 제거하는 수술을 해야 하는데 현 정부는 자신들 임기 내에는 수슬을 안 하려고 미루면서 종양을 더 키우고 있습니다.

하지만 이대로 가면 종양이 더욱 자라나 한국경제는 말기암에 이를 수도 있습니다. 특히 부동산 담보대출 급증에 따른 금융권의 130%가 넘는 높은 예대율이 전혀 해소되지 않고 은행의 연체율과 부실채권은 더욱 커지고 있습니다. 그런데도 정부가 이를 해소하기 보다는 임기응변식 대응을 통해 문제 해결을 뒤로 미루면 수면 아래 잠재적 부실이 계속 커져 향후 금융권의 부실 규모를 더욱 키울 수 있습니다. 그 결과 향후 한국 경제는 조그만 충격에만 노출돼도 언제든 금융 시스템 위기로 이어지는 한편 만성화된 경기 부진을 겪을 수밖에 없습니다.

길게 보더라도 한국경제가 언제까지나 부동산 거품을 잔뜩 안고 살 수는 없습니다. 부동산 가격이 잔뜩 부풀어오른 2000년대 한국 경제가 나라 빚과 가계 빚으로 성장한 것을 빼고 나면 무슨 성장을 했습니까? 오히려 부동산 값은 금값이 되는 과정에서 사람 값은 똥값이 돼 실업자와 비정규직이 양산되고 빈부 격차는 더욱 커졌습니다. 이 같은 충격은 청년실업 급증과 '88만원세대' 양산, 만혼화 현상 등에서 알 수 있듯이 당장 사회에 첫발을 내딛는 젊은 세대들에게 더 크게 다가왔습니다.

하지만 부동산 거품의 고통은 젊은 세대에서만 끝나지 않습니다. 당장 부모세대들이 자녀를 출가시키려고 해도 양가에서 1,2억씩 빚을 지지 않고는 집 한 채 사주기 힘든 상황입니다. 물론 부동산 거품이라는 악성 종양을 제거하는 수술을 하더라도 수술 도중 환자가 숨져서는 안 됩니다. 즉, 부동산 거품을 꺼뜨리더라도 한국 경제가 파탄나는 상황은 막아야 하겠습니다. 하지만 현 정부처럼 수술을 계속 미루고 부동산 거품기에 희희낙락했던 건설업계와 금융권에 막대한 지원을 하면서 도덕적 해이를 부추겨서는 과거 일본처럼 ‘좀비 기업’만 양산할 뿐입니다. 그렇게 해서 결국 한국 경제 성장의 복원력을 무너뜨리고 가뜩이나 양극화된 사회를 더욱 극단으로 치닫게 할 뿐입니다. 단기적으로는 고통이 따르더라도 한국 경제의 장래를 위해 집값 거품을 빼나는 것은 피할 수 없는 과제입니다. 언제까지나 부동산 거품에 취해 경제활동을 영위해나갈 수는 없는 것입니다.