거대한 사기판이 벌어지고 있다. 국내 주택시장을 두고 최근 각종 언론에서 연일 쏟아지고 있는 ‘집값 바닥론’ 얘기다. 안타깝지만, 이렇게 표현할 수밖에 없다. 실체가 거의 없는데도 거의 조작이나 왜곡에 가까운 보도로 일반인들의 착각을 유도하기 때문이다. 이 같은 보도는 2009년 이후 수도 없이 쏟아졌던 ‘집값 바닥론’ 보도와 마찬가지로 수많은 하우스푸어를 또 다시 양산하는 ‘양치기소년의 거짓말’이 될 가능성이 높다.

집값 바닥론의 주요 근거로 삼고 있는 올해 1월 거래량에 대한 보도부터가 문제다. 1월의 거래량 5만 8846호는 지난해 12월의 거래량 9만 3188호에 비해 약 36.9% 가량 줄어든 수치다. 분명히 거래가 다시 위축되고 있는 현상이다. 하지만 이런 내용을 강조한 언론은 거의 없었다. 대신 전년 동월 대비로 117.4% 급증했다는 제목만이 난무했다. 주택 거래가 일정하게 계절성을 띤다고는 하지만 최근 몇 년 동안에는 정부 정책 개입이 잦아지면서 정책 개입에 따른 거래량 진폭이 매우 커졌다.

그런데도 정부는 이런 고려 없이 ‘전년동월대비 거래량 117.4% 급증’이라는 제목의 보도자료를 냈고, 대다수 언론도 거의 그대로 받아썼다. 하지만 지난해 1월은 2012년말 취득세 감면이 종료되면서 심각한 거래절벽 현상이 일어난 때였다. 최근 5년간 평균 거래량과 비교해도 문제다. 그 5년 가운데 2009년 1월은 글로벌 금융위기 직후 사상 최악의 거래량을 기록한 때였고, 2012년 1월도 지난해 1월과 똑같은 이유로 취득세 감면 종료에 따른 사상 최악 수준의 거래절벽이 발생한 해였다. 외부 경제여건이나 정부 정책개입에 따라 거래량이 비정상적으로 낮았던 3개년이 포함된 5년간의 거래량과 비교하는 것이 올바른 비교일까.

<그림1>

주)온나라부동산 통합포털 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

주택 거래 침체가 시작된 2007년 이후 비정상적으로 거래가 위축된 3개년을 제외한 1월의 평균 거래량은 6만 8612호이다. 이미 거래 위축 단계에 들어선 때의 평균 거래량보다 올해 1월의 거래량이 14.2% 정도 더 줄어들었다는 얘기다. 그런데도 거래량이 늘고 있다고 정부는 발표하고, 대다수 언론은 거의 그대로 보도한 셈이다. 이 정도면 사슴을 가리켜 말이라고 했다는 지록위마(指鹿爲馬)의 고사가 생각날 수밖에 없다.

주택가격은 크게 오르고 있을까. 박근혜정부의 최우선 정책의제가 부동산 부양이었다는 점을 감안하면 너무나 미약한 수준이다. 실거래가는 지난해 10월까지밖에 발표돼 있지 않아 올해 1월 지수까지 발표된 국민은행 지수를 들여다보자. 매도호가 위주의 국민은행 가격지수로도 지난해 하반기 이후 내내 주택가격이 상승한 폭이 1% 남짓에 머무르고 있다. 이마저도 뒤늦게 투기 에너지가 몰린 대구, 광주 등지의 가파른 상승세가 큰 영향을 끼치고 있을 뿐이다. 이미 수도권의 주택가격 상승률은 4개월째 둔화되고 있어서 오히려 곧 마이너스로 반전할 가능성이 높아 보인다. 정부가 들인 공이나 언론들의 대대적인 선동보도에 비하면 약발이 너무나 미약한 수준이다.

최근에는 수도권 아파트 경매 낙찰가율이 80%를 넘어선 것이 ‘집값 바닥론’의 근거로 제시됐다. 하지만 이 또한 일면만을 의도적으로 부각시킨 과장 보도다. 수도권의 아파트 평균 낙찰가는 오히려 점점 떨어지고 있고, 아파트를 포함한 전체 부동산의 경매 낙찰가율은 오히려 계속 하락하고 있다. 이런 전반적 실태를 놓고 보면 ‘집값 바닥’의 근거로 삼기 어렵다.

이처럼 주택시장이 회복되고 있다고 단정하기 어려운데도 2월부터 몇 달 내에 2000년대 이후 사상 최대 규모의 분양 물량이 쏟아진다. 시장에서 퇴출돼야 할 건설업체들이 좀비처럼 살아남아 있다 보니 부동산 활황기 때보다 더 많은 아파트 분양 물량이 쏟아지는 것이다. 건설업체든, 아파트 분양 광고에 혈안이 된 신문사들이든 없는 집값 바닥이라도 만들고 싶을 것이다. 그 탐욕과 이해관계가 최근 집값 바닥론의 배경이라고 할 수 있다. 

건설업체들의 상반기 분양 대전이 진행되는 동안 정부-건설업계-언론 등은 온갖 통계 조작이나 왜곡 또는 선동보도 등을 통해 가계를 물귀신처럼 끌어들이려 할 것이다. 이에 따라 실제로 몇 달 동안은 호가 위주로 주택 가격이 오르는 등 일시적으로 주택시장이 회복되는 듯한 착시효과를 만들어낼 수도 있다. 하지만 그 흐름은 결코 오래 지속될 수 없다. 아마도 상반기 분양 시즌이 끝나면 부동산시장이 다시 빠르게 침체할 가능성이 높다. 따라서 이 같은 부동산 기득권구조의 사기판에 걸려들어 피해를 보지 않도록 일반가계들은 더더욱 경각심을 가져야 한다.

선대인경제연구소 연간 구독회원이 되시면 경제를 보는 안목을 키우고 연구소의 정직한 목소리를 응원하실 수 있습니다. www.sdinomics.com   

어제 모 방송사 기자를 만났는데, 최근 "집값 바닥론" 보도를 하라는 주문이 윗선에서 내려왔다고 하네요. 그 윗선이 어디에서부터 시작되는지는 알 수 없으나 집단적으로 서민들 등쳐먹는데 총력전을 벌이는, 대단한 나라라는 건 분명하군요.

이러니 "집값 바닥"의 징후가 사실상 거의 없는데도 집값 바닥론이 난무하고 있는 겁니다. 집값 거품보다 "집값 바닥론" 거품이 더 심각하게 느껴질 정도네요. 하지만 그 언론보도의 거품 이면에 놓인 현실은 여전히 차갑기 그지 없습니다. 상대적으로 현실을 정확히 짚어낸 아래 기사가 잘 보여줍니다. (일일이 제가 자세하게 설명드리고 싶지만, 요즘 제가 일이 많아 그나마 정직한 기사를 소개하는 것으로 갈음합니다)

"주택시장 살아났다고? 거래는 왜 줄었지?"

http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2014020515192926183&outlink=1

실제 주택시장이 근본적으로 변한 것은 아무것도 없고, 집값 상승을 염원(?)하는 건설업체들이 집단환각에 빠져 아래 기사의 표현처럼 " 수도권 주택경기가 올해 들면서 회복세가 뚜렷해졌다고" 보고 분양물량을 마구 쏟아낼 계획이라고 하네요. 하지만 아파트 분양 광고 유치에 목 마른 언론사들과 정권에 장악된 방송이 "빚 내서 집 사라" 선동해도 결국 대규모 미분양 물량만 더 쌓아올릴 가능성이 높습니다. 

올 "빅6" 건설사 7만8577가구 쏟아낸다
http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20140211171811233.daum

건설업체들이 이러는 데는 그동안 정부 부양책과 언론의 선동보도로 근근이 버텨왔으나 더 이상 버틸 수 없는 상황까지 몰린 때문입니다. 아래 인용한 기사에서 그 동안 감춰오던 손실을 더 이상 감출 수 없는 단계에 온 점만 봐도 알 수 있습니다.

건설사 ‘빅 배스’ 착수… 줄줄이 어닝쇼크
http://www.munhwa.com/news/view.html?no=2014021001071724272002

올해 정도까지 어떤 수를 쓰든 민간 주택시장이 살아주지 않으면 건설업체들은 살아날 방법이 없는 거죠. 이런 상황에서 언론은 "집 사라"고 엄호사격을 하고 증권업계는 지금 현재 영업실적은 안 좋지만, 집값 회복에 따라 실적이 개선될 테니 "건설주 사라"고 외치고 있는 겁니다. 광고 수입 급감한 신문사들이나 주식거래량이 3분의 1토막난 증권사들이나 쫄쫄 굶고 있으니 어떤 식으로든 먹고 살아남기 위해 일반가계들을 속이려 합니다. 한편으로는 자신들의 이해관계에 맞춰 만들어낸 이런 엉터리 주장들을 서로 주거니 받거니 하며 스스로 자신들도 간절히 믿게되는 현상, 즉 집단 환각에 빠져듭니다. 물론 이들 세력이 워낙 막강하니 이들의 집단환각이 일시적으로는 영향을 미치기도 할 겁니다. 하지만 결코 오래 지속될 수 없습니다. 시간이 말해 줄 것입니다.

다만, 걱정은 일반가계들입니다. 온갖 언론들을 동원해 부동산기득권세력을 거짓말을 합창하면 진실로 둔갑해버리는 나라에서 많은 이들이 속을 가능성이 높아지기 때문이니까요. 다시 한 번 강조하지만, 속지 마시고 제발 신중하게 판단하시기 바랍니다.  

선대인경제연구소 연간 구독회원이 되시면 경제를 보는 안목을 키우고 연구소의 정직한 목소리를 응원하실 수 있습니다. www.sdinomics.com

2000년대 이후 최대 규모인 2,3월 약 2만 5천호 가량 대규모 분양 물량을 떠넘기려고 언론이 혈안이 돼 있네요. 아파트 분양 물량이 쏟아지는 이 대목에 분양 광고를 잘 유치해야 신문사들도 먹고 살거든요. 하지만 여기에 걸려들어 빚 내서 집 사는 사람들은 '하우스푸어'로 전락할 확률 거의 100%라고 장담합니다.

최근 상황 보면 2009년 5~10월의 한국 부동산시장이나 1994년 일본 부동산시장 데자뷰 같습니다. 2008년 말 부동산시장이 와장창 깨진 뒤  이명박정부가 재건축 규제완화와 DTI규제 해제,  아파트 분양권 전매 제한 해제 등 온갖 부양책을 내놓습니다. 그리고 이에 편승해 그 동안 미뤄왔던 아파트 분양을 대규모로 실시하죠. 그 때 많은 분들이 아파트 분양을 받았지만, 결국 대부분 하우스푸어로 전락하고 말았죠.

지금 벌어지는 모습은 박근혜판 2009년이라고 보시면 될 듯 합니다. 지난해 그토록 부동산 대책 내놓으면서 분위기 띄우려고 용 쓴 것도 바로 건설업체들 분양 해결사를 자처한 측면도 있습니다. 실제 대책을 내놓는 과정에서 건설업계의 민원이 굉장히 많이 반영됐고, 실제로 많은 세제 혜택 등이 모두 신규 분양 받는 경우에 적용됐죠. 하지만 현재의 부동산시장 상황을 보면 2009년처럼 주택시장을 밀어올릴 힘이 없습니다. '공기업 부채 감축'을 위한 '공기업 개혁' 코스프레에서 알 수 있듯이 동원할 수 있는 공공재원도 소진됐고, 빚 내서 집을 사줄 가계도 거의 고갈된 상태입니다.

그런 면에서는 1994년의 일본과 더 닮아 있는 게 아닐까 합니다. 1991년 일본 부동산 버블이 붕괴한 뒤 일본정부의 대규모 토건부양책 등 '재정호흡기'로 건설업체들을 좀비처럼 연명하게 해줬습니다. 하지만, 그 과정에서 정부채무가 급증하고 효과도 없자, 이번에는 각종 금융완화와 세제 혜택을 통해 가계를 재물로 삼아 주택 분양을 받게 합니다. 몇 년 간 분양 물량을 쌓아뒀던 일본 건설업계도 물량을 잔뜩 쏟아내 '물량 버블'이 일어납니다. 그리고 "고점 때 비해 분양가가 많이 떨어졌다" "이제는 집값이 더 안 떨어지니 집을 사둘 때다" 이런 선동이 넘쳐났죠. 하지만 결과는 그 당시 무리하게 집을 샀던 사람들 대다수가 '하우스푸어'가 됐습니다. 그리고 집값은 그 당시 분양 가격에서 다시 반토막 이하로 떨어졌고요. 

지금 한국 상황도 비슷합니다. 정부의 재정 여력 등이 모두 소진되자 각종 세제 혜택과 1%대 초저금리 모기지대출 등 각종 금융완화책으로 "빚 내서 집 사라"고 사탕발림하는 겁니다. 그 동안 쌓아놓았던 분양 물량 한꺼번에 털어내려니 별 생쇼를 다 하며 가계를 재물로 삼아 건설업계를 살리려는 겁니다. 하지만 오늘 대우건설의 1조원대 분식회계 의혹 사건에서 알 수 있듯이, 지금 건설업계는 손실과 부채 규모가 엄청납니다. 이들 모두가 좀비 상태에서 살아남으려 대규모 분양을 할 수밖에 없고, 가계를 물귀신처럼 끌어들이는 겁니다. 하지만 지나고 나면 결국 또 대규모 미분양만 잔뜩 쌓일 겁니다. 그래도 혹하시는 분들 꽤 계실 겁니다. 경고의 목소리는 없고, 정권에 장악되고 자본에 매수된 언론들의 선동의 메아리만 울려퍼지니까요. 그래도 제발 그들의 '물귀신 작전'에 걸려들지 마시길 바랍니다. 이제 거의 마지막 고비입니다. 이번 분양 시즌 끝나면 아마도 부동산시장이 매우 빠르게 다시 식을 겁니다. 제발 한 치 앞이라도 내다 보시길.

선대인경제연구소 연간 구독회원이 되시면 경제를 보는 안목을 키우고 연구소의 정직한 목소리를 응원하실 수 있습니다. www.sdinomics.com  

연초에 삼성전자 잠정 실적이 발표된 직후 저희 연구소 보고서 통해 환율효과에 따른 삼전 실적 하락분이 6000억~8000억원 가량 될 거라고 추정했습니다. 그런데 1월말 확정 발표 때 삼전이 7000억원 규모라고 스스로 털어놓았군요. 사실 1년 반전 우리 연구소 출범하면서 첫 보고서로 삼전이 누리는 환율효과를 추정해본 적 있는데, 그 때 그 추정 결과가 비교적 정확했다는 걸 다시 한 번 확인하게 됩니다.

우리 연구소가 대단해서가 아닙니다. 사심 없이 들여다보면 얼마든지 뻔히 보이는 문제입니다. 그런데 지금까지 거의 어떤 증권가 애널들이나, 언론들도 언급하지 않았죠. 인위적 고환율로 국내 소비자들이 고물가 및 대외 구매력 약화로 엄청난 피해를 입는데도 이를 제대로 거론하는... 언론이나 전문가라는 사람들도 드물었죠. 삼전 또한 금융위기 직후 고환율에 따라 1조~2조원대가 넘는 실적 상승 효과를 볼 때는 아무말 없다가 이제 와서야 환율 핑계를 대는 꼴입니다.

책을 읽어보니 짐 로저스가 금융위기 이후 달러 약세를 유도하는 미국 통화정책을 신랄하게 비판했더군요. 그런데 한국 원화는 약세가 진행되는 달러에 비해 더욱 약세가 됐는데도, 어느 언론 하나 비판하지 않고 수출대기업들 위해 환율을 떠받쳐야 한다고 주장하고 있으니 정말 답없는 나라입니다. 진정한 기업의 경쟁력을 키우기보다 환율효과를 통해 손쉽게 대외 가격 경쟁력 확보에 기댄 결과 이제는 부메랑을 맞고 있는 꼴입니다. 아래 기사를 읽다가 생각나서 짧게 써봤습니다.

http://media.daum.net/economic/newsview?newsid=20140205021511256
제조업 라이벌 한국. 일본 환율로 희비 교차

그리고 두 권의 책을 소개합니다.

우선, <플루토크라트> 일독을 권합니다. 세계 자본주의 흐름을 선도하는 수퍼리치들의 실상을 적나라하게 그린 책인데, 현실의 세계경제를 이해하는데 도움이 많이 됩니다. 뻔한 내용이지 않을까 했는데, 새롭게 알게 된 내용이 많습니다. 조금 두껍긴 하지만 좋은 책입니다.

그리고 투자업계의 거물 짐 로저스의 신간<세계경제의 메가트렌드에 주목하라>도 재미있네요. 별 기대 없이 집어들었는데, 의외로 공감 가는 내용이 꽤 있네요. (물론 동의하기 어려운 내용도 있습니다만) 정부 당국자와 정치인, 유명 경제전문가들을 실명으로 직공하는 맛이 통쾌합니다. 특히 거품과 경제위기를 초래하고, 또 다시 무너지는 기업들을 무차별적으로 구제해준 관료들과 정치권에 대한 비판이 신랄합니다.

그런 점에서는 저와 시각이 비슷한 셈인데, 저는 한국에서 '좌파'로 분류되는군요. 기득권의 탐욕과 위선, 몰상식을 걔네들이 흔히 말하는 이른바 '시장원리'에 맞춰 비판하면 '좌빨'로 취급되는 이상한 나라입니다.

그래도 굴하지 맙시다. "일시적 안전을 조금 얻으려고 본질적인 자유를 포기하는 사람들은 자유도 안전도 누릴 자격이 없다." 짐 로저스가 인용한 벤저민 프랭클린의 말입니다.

선대인경제연구소 연간 구독회원이 되시면 경제를 보는 안목을 키우고 연구소의 정직한 목소리를 응원하실 수 있습니다. www.sdinomics.com