부동산시장에 큰 변화가 없는데도 지금 부동산 찌라시들이 '집값 바닥'이라고 난리부르스인 건 바로 이것 때문입니다. 분양 광고 유치해야 하는 대목이거든요.

2월 분양물량, 14년만에 최대
http://land.naver.com/isale/isaleNewsTrendRead.nhn?artcl_tp_cd&page&atcl_seq=467

올해 2월 사상 최대 분양 앞두고 온갖 언론이 '집값 바닥'이니 바람잡고 있지만, 이게 현실에 가까운 기사입니다.

"호가만 2000만~3000만원 정도 올랐죠. 실제 거래는 거의 없어요. 자꾸 오른다고 하니까 저희도 오르는 것 같은 느낌이 들 정도라니까요. 1월 실거래 결과가 집계되는 3월이면 알겠지만, 정말 거래는 없습니다." (서울 강남구 개포로(개포동) 개포주공1단지 E공인중개소 대표)

http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2014012215434167023&outlink=1

<감사의 말씀>

어제까지 저희 연구소 새해맞이 이벤트에 참여해 주신 많은 분들께 감사드립니다. 많은 분들 성원과 기대에 부응할 수 있도록 노력하겠습니다. 1년반 전 연구소를 처음 시작할 때는 정말 막막했는데, 이제 많은 분들 응원에 힘입어 조금씩 연구소를 키울 수 있게 됐습니다. 많은 분들 구독료 덕에 직원도 한 명 더 늘려 보고서의 질도 높이고 공익적 연구도 좀 더 확대할 수 있을 것 같습니다. 10년 후 삼성경제연구소를 능가하지는 못할지라도 최소한 충분한 견제력을 발휘할 수 있는 수준까지 올라서도록 계속 노력하겠습니다. 감사합니다.

* 마지막날인 어제 회원 가입과 문의가 폭주해 저희가 제때 응대하지 못했습니다. 혹시 미처 회원 가입 못하신 분들께서는 오늘 오후 6시까지 가입하시면 이벤트 대상자로 포함하겠습니다.

http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 

아래 기사 제목 가관이네요. 박근혜정부 코드 맞춘 정부 산하연구소 '희망사항'일 뿐, 올해 집값-거래량 모두 떨어질 겁니다. 참고로, 국토연구원 원장은 예전에 부동산투자사 이사로 있던 양반.

'문턱 낮춘' 정책-집값 바닥론...부동산 시장은 설렌다

최근 삼성전자 ‘어닝쇼크’는 외환위기 이후 극한까지 지속돼온 재벌독식구조의 정점인 ‘삼성전자 일극 경제’가 한계에 이르고 있음을 상징하는 사건이다. 재벌→4대그룹→삼성그룹→삼성전자→삼성전자 IM부문으로 한국경제의 부와 자원이 집중된 결과 삼성전자의 스마트폰 실적을 꼭지점으로 해서 거꾸로 선 피라미드처럼 위태로운 포트폴리오 구조를 갖게 된 한국경제가 한계를 맞고 있다는 것이다. 실제로 삼성전자 실적을 사업부문별로 살펴봐도 스마트폰을 생산하는 IM부문 실적 비중이 급증했으나 더 이상 지속되기 어려운 한계에 이르렀다. 또한 2008년 경제위기 이후 인위적 고환율에 따라 삼성전자 영업이익 가운데 수십 %씩을 차지해온 환율효과도 점점 소진되고 있다.

이처럼 삼성전자에 매달려 온 성장 방식도 한계에 이르고 있는 가운데, 삼성전자 착시효과 때문에 제대로 된 구조개혁과 일반가계 중심의 정책 대응을 소홀히 한 측면이 적지 않다. 대표적인 것이 주가 착시효과다. 이미 우리 연구소가 2012년 12월 발표한 ‘디플레에 빠져드는 주식시장과 삼성전자 왜곡효과’ 보고서에서 지적한 바 있지만, 삼성전자의 시가총액을 제외하면 당시 종합주가지수는 지금보다 약 330포인트 아래로 떨어지며 2011년 초부터 사실상 주가가 하락세를 걸어온 것으로 나타났다.

<그림1>

주) 한국은행 및 KRX자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

그런데 삼성전자로 인한 착시현상은 여기에서 그치지 않는다. 일례로 삼성전자의 수출 비중이 워낙 높아서 삼성전자의 수출액이 늘어나는 때문에 전반적으로 상품수출 상황이 양호한 것으로 나타난다. 이 문제를 삼성전자 수출액을 제외한 상품수출액을 나타낸 <그림2>를 참고로 살펴보자. 참고로, 기존의 상품수출을 포함한 국제수지 통계에서는 수출기업들이 해외에서 생산해서 판매하는 금액은 그 일부가 서비스수지의 가공무역 금액으로 잡히기는 했으나, 상품수출액으로 잡히지는 않았다. 따라서 기존 국제통계를 기준으로 할 경우에는 삼성전자가 국내에서 생산해 수출하는 금액(대략 매출액의 35% 수준)만을 제외한 경우를 당초 상품수출액 추이와 비교해 보았다. 반면 IMF가 권고하는 새 통계기준인 BPM6(Balance of Payment Manual6)에는 해외 생산분을 포함 수출기업의 모든 수출액이 잡히는데, 아쉽지만 한국은행이 통계정비 과정에서 아직 2012년 4분기까지 통계만 집계해 발표해놓은 상태다. 따라서 BPM6 기준 통계에서는 삼성전자 수출액 추정치를 모두 제외한 경우와 비교해 보았다.

<그림2>

주) 삼성전자 각종 공시자료와 한국은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

그 결과 기존 통계 기준으로도 상품수출은 2011년 2분기 이후 분기별로 1400억 달러 전후 수준에서 계속 정체 상태를 보이고 있다. 하지만, 삼성전자의 국내생산 수출액을 제외하자 같은 시기 1296억 달러 수준에서 점진적으로 하락해 지난해 3분기에는 1223억 달러 수준까지 줄어드는 것으로 나타난다. BPM6 기준으로 살펴보면 이 편차는 더욱 크게 나타난다. 2011년 2분기 1501.7억 달러 수준이던 상품수출액이 2012년 4분기에는 1587.9억 달러로 소폭이나마 늘어난 것으로 나타난다. 하지만, 여기에서 삼성전자의 추정 수출액을 제외하자 같은 기간 1210억 달러 수준이던 상품수출액이 1177억 달러 수준으로 오히려 줄어들었다. 이처럼 삼성전자 수출액을 제외하면 상품수출 규모가 크게 줄어들 뿐만 아니라 상품수출의 증가 추세도 정반대로 나타날 정도인 것이다.

수출보다 수입이 더 줄어서 생기는 ‘불황형 흑자’일망정 정부는 경상수지 흑자가 사상 최대치를 기록했다며 너스레를 떨었지만 그나마도 삼성전자 실적을 제외하면 수출은 지속적으로 줄어들고 있는 것이다. 더 나아가 순수출(수출-수입)이 GDP의 주요한 구성 부분이므로 그 동안 삼성전자의 수출 호조 덕에 따라 GDP조차도 실제 일반인들이 체감하는 것보다 더 좋은 것처럼 착시효과를 낳고 있다고 볼 수 있다.

지난 몇 년 동안 삼성전자가 사상 최대 실적을 기록하는 동안에도 서민경제는 지속적으로 악화됐다. 이런 상황에서도 기득권 언론들은 재벌그룹들에 대한 지원을 강화하자는 보도들을 일삼고 있지만, 더 이상 재벌독식구조, 더 나아가 ‘삼성 일극 경제’로는 대다수 가계들이 잘 먹고 잘 살 수 있는 지속 가능한 경제는 만들 수 없다. 재벌 대기업 중심의 독과점 구조와 담합을 제어하고 중견기업과 중소기업들이 활발히 성장하는 경제구조를 만들어야 박근혜정부가 말하는 ‘창조경제’도 가능하고 좋은 일자리와 가계소득도 늘어난다. 이번 삼성경제 어닝쇼크를 계기로 삼아 이제라도 ‘낙수효과’라는 환상에서 벗어나서 일반가계와 서민들의 삶의 질을 높일 수 있는 지원하는 ‘분수효과’를 만드는 정책기조로 전환해야 한다. 삼성전자 등 수출대기업만을 위한 인위적인 고환율 정책을 포기하는 한편 삼성전자 착시현상에서 벗어나 대다수 일반가계와 기업들이 체감하는 지표를 만드는 것이 그 첫걸음일 수 있다.

선대인경제연구소 새해 특별이벤트가 오늘(1월 15일) 끝납니다.

 http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 

선대인경제연구소 새해 이벤트 오늘(1월15일) 종료합니다.

선대인경제연구소가 2014년 새로운 도약을 위해 진행하고 있는 이번 이벤트에 많은 분들이 호응해 주고 계십니다. 1월 15일까지 가입하시는 모든 분들에게 <2014년 경제전망보고서> PDF판 제공 등 다양한 혜택을 드립니다. 또한 SDI리포트플러스 이상의 회원으로 가입하시는 분들께는 <선대인, 미친 부동산을 말하다>나 말콤 글래드웰 신작 <다윗과 골리앗>(선대인소장 번역) 중 한 권을 보내드립니다. 자세한 내용과 경제전망보고서의 목차에 대해서는 아래 링크한 공지사항을 참고해 주십시오.

http://www.sdinomics.com/data/notice/1642

http://www.sdinomics.com/data/notice/1677

선대인경제연구소의 정직한 정보로 불확실성이 높은 경제상황에 대비도 하시고 저희 연구소에 힘을 실어주십시오. 정직하고 정확한 정보로 보답하겠습니다. 감사합니다.

지난 8일 조선일보는 새해 우려했던 부동산 거래 절벽은 없었다고 보도했다. 조선일보는 ‘서울시 부동산 정보 광장에 따르면 서울 아파트 거래량(8일 기준)은 총 897건이었다. 지난해 1월 거래량(1134건)의 79% 수준이다. 2012년 1월(1451건) 대비로는 61.8% 수준이다. 올해 1월 거래량은 예년 수준을 훌쩍 넘어설 것으로 보인다.’라고 보도했다.

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2014/01/08/2014010802995.html 

그렇다면 조선일보의 주장처럼 올해 1월에 거래절벽이 없었을까? 거래절벽은 부동산 거래량이 전월에 비해 급격하게 감소하는 현상을 말한다. <그림 2>에서 서울시 아파트 거래건수 추이를 보면 2011년 말 이후 취득세 감면 종료 등 정부의 부동산 부양책 실시에 따라 아파트 거래량이 특정기간에 몰리면서 거래절벽 현상이 발생했다. 

정부의 부동산 부양책 혜택이 종료되어 아파트 거래절벽이 발생한 때를 보면 2012년 1월에는 아파트 거래량이 전월 대비 -74.3%가 감소했으며 2012년 1월에는 -73.4%, 2013년 1월에는 -83.4%, 2013년 7월에는 -78.8% 각각 감소했다.

다음으로 올해 1월 8일까지 신고된 거래량으로 서울 아파트 1월 거래량을 환산해보면 대략 3476건으로 예상되며 이러한 1월 아파트 예상 거래량은 전월 대비 -46.5% 감소한 것이다. 

그런데 조선일보는 정부의 부동산 부양책 때문에 거래량이 일시적으로 몰리면서 거래절벽 현상이 발생했던 2012년 1월 및 2013년 1월의 서울시 거래량과 정부의 부동산 부양책 종료가 없는 2104년 1월의 거래량을 비교했다. 비교 대상이 잘못된 것이다. 물론 조선일보의 보도처럼 올해 1월 서울 아파트 거래량은 2012년이나 2013년 1월 서울 아파트 거래량보다 많을 것으로 예상된다. 하지만 2012년 1월과 2013년 1월 거래량 감소는 취득세 감면 종료와 같은 정부의 부동산 부양책 종료를 앞두고 거래가 전월로 앞당겨지면서 발생한 현상에 불과하다. 따라서 올해 1월 아파트 거래량을 2012년과 2013년에 비교하는 것은 무리가 있다. 기저효과에 따른 착시현상이 발생하기 때문이다.

그렇다면 부동산 부양책 종료와 관련이 없는 2010년 1월과 2011년 1월의 서울시 아파트 거래량을 보면 전월 대비 각각 -10.5%, -20%씩 감소했다. 1월은 보통 아파트 거래 비수기이기 때문에 아파트 거래량이 감소한 것이다. 그런데 2014년 1월의 아파트 거래량은 전월 대비 -46.5% 감소할 것으로 예상된다. 즉, 정부의 부동산 부양책에 영향을 받지 않았던 2010년이나 2011년에 비해 2014년 1월의 전월 대비 아파트 거래량 감소폭이 2~4배 이상 증가한 것이다. 또한  <그림 1>에서도 올해 1월 아파트 거래량이 급감하는 거래절벽 현상을 직관적으로 확인할 수 있다.

<그림 1>

주) 서울시 부동산 정보 광장 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

조선일보는 불과 8일 동안 신고된 서울시 아파트 거래건수를 통해 올해 1월에 아파트 거래절벽 없었다고 보도했다. 또한 조선일보는 정부의 부동산 부양책 종료로 인해 거래량이 급감했던 2012년 1월 및 2013년 1월 거래량과 올해 1월 거래량을 비교했다. 그러나 조선일보는 기저효과 등 통계 자료에 담긴 의미와 배경을 해석하지 않고 단순 수치만을 비교하는 잘못을 저질렀다. 또한 올해 1월에 서울 아파트 거래량에 거래절벽 현상이 발생하지 않는다는 조선일보의 엉터리 주장과 달리 올해 1월 거래량은 전월보다 급감해 거래절벽 현상이 발생할 것으로 예상된다.

사실 이런 식의 보도는 조선일보에 그치지 않는다. 아래 소개하는 아시아경제신문 기사도 마찬가지다.

응답하다, 주택시장..'부동산의 봄' 임박 징후

 http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20140113112613033.daum

징후,호가, 문의, 분위기가 주된 표현인 기사이고, 조선일보가 제시한 것과 같은 취득세 감면 종료 후 최악의 거래절벽이었던 2013년 1월 수치와 비교해 늘었다는 것이다. 아무리 기득권언론들이 소설을 써도 '부동산의 봄'은 아직 한참 멀었다. 제발 속지들 마시길!

선대인경제연구소 새해 특별이벤트가 내일(1월 15일) 끝납니다.

<2014년 경제전망보고서>와 <선대인, 미친 부동산을 말하다> 등 제공 

 http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 

<2014년 경제전망보고서> 목차 안내 http://www.sdinomics.com/data/notice/1677

2014년 새해를 맞아 이 곳 저 곳에서 경제전망이 쏟아져 나옵니다. 정부는 올해 3.9% 정도 성장하며 상당한 경기 회복세를 나타낼 것이라고 주장합니다. 박근혜 대통령이 474를 내세운 것도 그런 연장선상이겠지요. 

이처럼 정부나 상당수 언론은 미국 경제 회복에 따라 우리 경제도 회복될 것처럼 말하는데, 한국은 경기를 회복하기 어려울 겁니다. 이른바, '경기 회복의 탈동조화'라고 할 수 있겠죠. 오히려 선제적으로 가계와 기업 부채를 줄인 미국이 양적완화 축소에 나서면서 그 동안 구조개혁은 미룬 채 빚을 쌓아올린 한국은 타격을 입을 가능성이 높습니다. 즉, 세계경제위기 이후 우리는 온갖 형태의 부양책을 모두 소진해버린 데다 필요한 구조개혁을 늦춘 탓에 한국은 오히려 불안한 한 해를 보낼 가능성이 높아 보입니다. 

조금 더 구체적으로 들어가면,

-우선, 미국 출구전략에 따른 시장금리 인상 효과 예상되는데 다른 나라 부채 다이어트 할 때 한국은 가계, 기업, 공공이 다 잔뜩 부채를 늘려놓았죠. 이에 따라 가계의 소비 여력이 추가로 늘어날 가능성이 크게 없고, 공기업과 정부 등 공공부문도 재정부양책 동원이 한계에 이른 상황(세수 부족에 따른 국채 발행 증가/지난 5년 여 늘어난 공기업 부채 감축해야 하는 상황-최근의 '공기업 개혁' 생쑈의 이면은 바로 그런 뜻입니다)

-구조개혁 지연시킨 탓에 건설, 조선, 해운 등 3대 부실 업종을 중심으로 기업 부채 문제도 올해 더 지속되거나 확산될 가능성이 커보입니다. (연초에 부동산시장 회복될 거라는 기대감에 건설주 오르는 건 '기대 섞인 희망'임이 곧 드러날 겁니다.) 한편으로는 한국 주가, GDP, 수출실적 등에서 큰 착시효과를 만들어온 삼성전자의 성장성도 한계가 뚜렷해지고, 일본의 엔저 공세에 따라 현대-기아차 등의 수출 실적도 개선되기 어려울 겁니다. 특히 한국의 최대 교역국인 중국 경제가 올해도 7%대 정도의 성장률에 머무는 가운데, 미국이 과거처럼 왕성한 수입을 하지 않는 회복세를 보일 것이기에 '중국을 통한 우회 수출'도 크게 늘지 않을 듯.

-무엇보다 한계에 이른 부동산 거품과 가계부채 문제가 3월 이후 다시 불거질 공산 크고, 부동산 가격 하락이 수도권을 중심으로 하반기에 본격화될 수도 있을 듯. 집값 하락세에 따라 전세가 상승세도 한 풀 꺾일 듯. 삼성전자, 현대차 등의 실적 정체와 일부 기업들의 부실 확산, 출구 전략에 따라 국내 증시에 들어와 있던 단기 투자자금의 유출 등으로 주가는 올해도 정체되거나 하락세를 걸을 가능성이 높으며 최소한 급등할 가능성은 없어 보입니다.

-기업 부실 확산과 가계부채 부실화 지속 여부에 따라 은행, 카드사, 보험사 등 금융권 실적은 올해도 저조할 것으로 보입니다. 부동산 가격의 급락 여부 등에 따라 상당한 타격이 발생할 수도 있고요.

-정부는 내년 경제성장률을 3.9%로 전망하는데요, 2012, 2013년의 저성장 기저효과를 생각해도 너무 높게 잡은 것으로 보이고 우리 연구소는 대략 3% 초반 정도로 봅니다. 다만, 기업 부실이나 부동산 거품과 연계된 가계부실 등이 표면화될 경우엔 2%대 이하로 추락할 가능성도 꽤 있다고 봅니다. 안타깝지만, 이게 올해 경제에 대한 저희 연구소의 냉철한 전망입니다. 

선대인경제연구소 새해 특별이벤트 1월 15일까지

<2014년 경제전망보고서>와 <선대인, 미친 부동산을 말하다> 등 제공 

 http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 

가계부채가 1000조원을 돌파했다는 소식으로 연일 떠들썩하다. 난리칠 것 없다. 우리가 몰랐던 것도 아니고, 뻔히 예상하고 있었던 것 아닌가. 그런데도 정부는 ‘빚 내서 집 사라’고 하고 있고, 다수 언론은 ‘집값 바닥론’을 선동하기에 바빴다. 가계부채 문제가 악화일로를 걷고 있어 ‘한국경제의 최대 뇌관’이라고 떠들면서 한쪽에서는 빚 내서 집 사라고 유도하는 정부와 언론이 제 정신인가. 그들은 지금 가계부채가 왜 늘어나는지 정녕 모르는 것일까.

정부의 연착륙론으로 포장된 부양책이야말로 실은 가계부채를 계속 늘려온 주범이자, 길게 보면 경착륙 대책이었다. 실제로 연착륙을 지속한 결과 가계부채는 얼마나 증가했을까. 한국은행이 집계하는 가계신용 기준으로 가계부채는 1996년 1분기 147.7조원에서 2013년말 현재 1000조원을 돌파한 것으로 추정되는 것이다. 노무현정부의 투기 억제잭에 따라 부동산 시장이 침체하면서 처음 연착륙론이 나왔던 2004년 1분기의 가계부채는 470조원이었다. 그 때에 비해 가계부채가 두 배 이상 증가한 것이다.

특히 부동산 침체기라고 할 수 있는 2008년 경제위기 이후 오히려 가계부채 증가 속도는 가팔라졌다. 노무현정부 5년 동안 가계부채가 202조원 증가했는데, 이명박정부 5년 동안에만 292조원 증가했다. 부동산 활황기였던 노무현정부 때보다 부동산 침체기였던 이명박정부에서 더 많은 가계부채가 늘어났다는 것은 심각한 문제다. 집을 살 여력이 안 되는 사람들에게 억지로 빚을 내 집을 사게 만들었다는 뜻이기 때문이다. 잘 알다시피 이 같은 추세는 박근혜정부 들어서도 지속되고 있다. 아니, 이제는 ‘전세수요를 매매수요로 전환한다’는 그럴듯한 표현을 사용하지만 결국 세입자들까지 물귀신처럼 끌어들이는 정책을 구사하고 있다.

4.1부동산대책이 나온 이후 2013년 2분기에 가계부채 16.9조원이 늘어난 것이나 8.28대책 이후 지난해 10~12월에 가계부채가 급증한 것으로 추정되는 것도 같은 흐름이다. 이것만 보더라도 정부의 부동산 부양책이 연착륙대책이라는 포장에도 불구하고 실은 얼마나 위험하고 무모한 ‘폭탄 돌리기’ 대책인지 확인할 수 있다. 또한 정부의 주장대로 집을 살 수 있는 유효수요층이 금융규제 때문에 집을 사지 못한다는 주장이 얼마나 허구인지도 알 수 있다. 정말 구매력 있는 유효수요층이 많다면 거래량이 크게 늘지도 않았는데, 가계부채와 주택담보대출이 급증하겠는가.

이처럼 부동산 대세하락기에 접어든 2008년 이후 가계부채가 늘어난 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫째, 정상적으로 빚을 내 집을 살 수 없는, 소득 여력이 적은 사람들에게 정부가 무리하게 빚을 내 집을 사도록 부추긴 때문이다. 주택 거래량은 줄었어도 주택 거래당 부채 크기는 더 커진 것이다. 바로 연착륙론이라는 미명 아래 부동산 부양책을 지속한 결과인 것이다. 둘째, 고환율-저금리에 따른 고물가와 재벌편중 경제 심화로 가계 소득이 늘지 않아 가계들이 빚을 내 생활할 수밖에 없게 만든 때문이다. 노무현정부 때 평균 경제성장률은 4.3%였고 가계소득이 꾸준히 성장했다. 이명박정부의 평균 경제성장률은 2.8% 수준으로 낮아졌다. 더구나 실질 가계소득은 대기업 편중 성장과 고물가부담 때문에 거의 정체됐다. 그 결과 이명박정부 기간 동안 누적 경제성장률이 12%를 넘지만 가계가처분소득 성장률은 7.5% 수준에 그쳤다. 그런데 가계부채는 같은 기간 동안 30% 가량 급증했으니 절대액뿐만 아니라 상대적 부담 측면에서도 가계부채는 훨씬 더 커졌다고 봐야 한다.

더구나 가계부채의 절대액뿐만 아니라 가계소득 대비 상대적 크기도 훨씬 커졌다. 한미일 3국의 개인 가처분소득 대비 개인 부문 가계부채 비율 추이를 살펴보자. 2008년 133.7%에서 올해 1분기 현재 107.3% 수준까지 내려온 미국의 경우 주택 거품의 배경이 됐던 가계부채 문제가 어느 정도는 해소됐다고 할 수 있다. 하지만, 같은 시기 한국은 145.7% 수준에서 163.8% 수준까지 오히려 이 비율이 크게 증가했다. 더구나 2004년 이 비율이 122.1%였던 것에 비하면 이미 매우 높은 수준으로 올라와 있음을 알 수 있다. 부채비율 163.8%는 이미 부동산거품이 꺼진 미국이나 남유럽국가들을 모두 포함한 OECD국가 평균 130%대보다 훨씬 높다. 대다수 국가가 경제위기를 맞아 공공부채는 늘리더라도 가계부채는 다이어트를 유도했다. 하지만 한국은 당장의 위기를 모면하겠다는 심산으로 공공부채 뿐만 아니라 가계부채를 계속 늘리는 위험천만한 역주행을 지속하고 있는 것이다. 가계부채가 지금 속도로 계속 늘게 되면 박근혜정부 임기 말인 2017년에는 약 1218조원에 이르게 된다. 부채 비율은 180% 수준에 육박할 수도 있다. 가계가 버는 소득이 5000만원이라고 가정할 경우 9000만원의 빚을 지게 된다는 뜻이다.

그런데 가계부채 문제는 1000조원이라는 양적 문제뿐만 아니라 질적으로 악화돼 있다는 게 훨씬 더 심각한 문제다. 특히 2008년 이후 가계부채 문제는 질적으로도 더욱 악화됐다. 보험사, 대부업체, 신용카드 할부까지 대출금리가 높은 악성 부채가 늘어났다. 또한 부산, 대전 등 지방 부동산까지 가격이 부풀어 상대적으로 가계부채 문제가 심각하지 않던 지방의 가계부채까지 크게 늘리고 악화시켰다.

더구나 한국의 경우 주택담보대출의 90% 이상이 거치기간 동안 이자만 내다가 나중에 원리금을 함께 내거나 일시상환해야 하는 구조다. 처음에는 풍선의 바람구멍처럼 이자만 조금 내다가 원리금을 내는 시기가 도래하면 부담이 풍선 몸통처럼 확 커진다고 해서 이를 풍선식 대출(balloon payment)이라고 한다. 이 같은 풍선식 대출 구조는 미국 대공황을 불렀던 금융상품 구조여서 미국에서는 이후 거의 사라졌다. 그런데 한국에서는 선분양제와 맞물려 3~5년간의 거치기간을 가진 주택대출 상품이 오히려 일반화돼 주택투기의 진폭을 키우는 기폭제 역할을 해왔다. 그런데 당장의 집값 급락을 막겠다고 2008년부터 거치기간 연장을 5년째 실시하며 폭탄 돌리기를 하고 있다. 이로 인해 70% 이상의 주택대출 가계가 이자만 내고 있는데도, 이 부담조차 견디지 못해 수도권 중심으로 집값이 가라앉은 것이다.

그런데 가계부채 문제는 이게 다가 아니다. 한국의 가계부채나 주택담보대출의 규모는 한국에만 있는 전세제도 때문에 상대적으로 작아 보이는 착시현상을 불러일으킨다. 국내 전세금 규모는 최소 600조원으로 추산된다. 이 가운데는 집 주인이 투기적 목적이 아니라 여유 있는 주거공간을 세입자에게 전세로 준 경우도 있겠지만, 전세를 끼고 금융권에서 대출을 받아 집을 여러 채 산 경우도 허다할 것이다. 따라서 전세금의 절반인 300조원을 주택 소유자가 금융회사 대신 세입자에게 빌린 돈이라고 보면 현재 가계부채는 1000조원 수준에서 1300조원 수준으로 증가하게 된다. 주택대출의 경우도 마찬가지로 과소평가되는 착시현상을 일으키고 있다. 지금 주택대출액은 415조원 수준이지만 전세금의 절반만 포함해도 바로 715조원 수준으로 급증하게 된다. 또한 가계부채는 아니지만, 금융권 전체의 부동산 담보대출은 훨씬 더 많다. 금융권 전체의 기업 및 상업용 부동산 담보대출 및 PF대출 잔액 등을 포함하면 전체 부동산담보대출 규모는 700조원에 육박한다. 여기에 다시 전세금 규모를 더하면 곧바로 부동산 관련 부채가 1000조원을 넘어선다는 계산이 나온다. 실로 어마어마한 규모가 아닐 수 없다.

이처럼 이미 가계부채가 폭발 직전 상황인데도 정부는 마른 수건 쥐어짜듯 생애 첫 주택구입자와 전세입자까지 무리하게 빚을 내서 집을 사라고 유도하고 있다. 그것이 마치 그들을 도와주기 위해 선심 쓰듯이 말이다. 사실은 저명한 경제학자인 라구람라잔(현재 인도은행 총재)이 ‘폴트라인’에서 소득이 안 되는 가계에 빚을 내서 집을 사게 하는 정책이야말로 최악의 포퓰리즘 대책이라고 지적한 바 있다. 하지만 OECD국가들 가운데 복지 지출 비중이 가장 낮은 수준인 한국에 대해 ‘망국적인 복지 포퓰리즘’이라고 떠드는 기득권 언론들 가운데 정부의 ‘비 내서 집 사라’ 대책을 포퓰리즘이라고 비판하는 언론은 단 하나도 없다. 이 정도면 부동산 떠받치기와 가계부채 폭탄 돌리기에만 혈안이 돼 정신이 나간 정부요, 언론이라고 할 수밖에 없다.

어쨌든 지금부터라도 단계적으로 가계부채 다이어트를 유도하고 부동산 거품을 빼서 충격을 분산해야 그나마 일시에 충격이 몰리는 최악의 상황을 피할 수 있다. 지금 시중은행은 재무상태가 괜찮은 편이다. 지금 단계적으로 대출규제를 강화해 고부채 가구들 중심으로 가계부채 다이어트를 적극적으로 실시하고, 만기 대출액을 분할해 거품을 빼나가면서도 시스템 차원의 금융위기는 피해가면서 충격을 흡수할 수 있다. 필자가 주장하는 이른바 펌랜딩(firm landing), 즉 견착륙 대책이다.

지금 정부는 부동산 연착륙이 불가능한데도, 무리하게 연착륙을 시도하면서 오히려 경착륙 가능성을 키우는 모양새다. 단기적으로는 일정한 충격을 받더라도 지금 국내 부동산 시장은 펌 랜딩을 선택할 수밖에 없는 때다. 그나마 펌 랜딩의 기회도 그리 많이 남지 않았다. 정부와 토건족들의 바람에도 불구하고 한국 부동산이 착륙해야 할 공항의 기상 상태는 점점 더 악화되고 있다. 그나마 비행기가 하늘에 떠 있는 것도 가계부채라는 아주 위험한 폭탄을 연료로 태우고 있기 때문이다. 이마저도 곧 바닥을 드러낼 것이다. 이대로 가면 머지않아 비상착륙 말고는 선택할 여지가 없는 상황이 올 수도 있다.

마지막으로 미래학자 최윤식소장이 저서 <2030 대담한 미래>라는 책에서 쓴 구절을 인용하며 이 글을 마친다.

“위기는 대부분 오래 전에 시작되고 오랜 시간을 거치면서 악화되지만, 겉으로 터져 나오는 것은 한순간이다. 터져 나온 후에는 어떤 정책을 시도해도 막을 수 없다. 위기를 통제할 수 있는 타이밍을 이미 놓쳤기 때문이다.”

  선대인경제연구소 새해 특별이벤트 1월 15일까지

<2014년 경제전망보고서>와 <선대인, 미친 부동산을 말하다> 등 제공 

 http://www.sdinomics.com/data/notice/1642 

<선대인, 미친 부동산을 말하다> 서울(1월23일), 대구/부산(1월25일) 무료 강연

http://ch.yes24.com/Culture/SalonEvent/2710

연구소 회원 대상 새해 첫 보고서를 쓰면서 살펴보니 삼성전자 수출액을 빼면 한국의 수출액은 2011년 2분기부터 줄고 있는 것으로 나타난다. 결국 경상수지 흑자네, 뭐네 하는 것도 삼성전자만 빼버리면 곧바로 적자 날 듯.

또 삼성전자를 주가에서 제외하면 지금보다 400포인트 아래이고, 2년 반쯤 전부터는 주가지수는 내리막길을 걷고 있다. 이게 대다수 개인 투자자들이 체감하는 종합주가지수에 가까울 것이다.

또 정상환율을 얼마에 가정하느냐에 따라 다르겠지만, 1달러당 천원으로 가정하면 2009년 이후 삼성전자 영업이익의 20~40%는 환율효과 때문인 것으로 추정. 반면 국민들은 고환율에 따른 수입물가+소비자물가 상승으로 생고생.

이처럼 삼성 쏠림(+삼성 몰아주기)가 너무 심각한 상황. 이미 삼성전자 사상 최대 실적이 진행되는 동안 서민경제는 불황이었다는 걸 생각하면 더 이상 재벌독식구조는 안 된다. 그래서 경제민주화가 절실. 그런데 박근혜는 공약 쌩까고 있다. 이제부터라도 재벌 독식보다는 서민들 직접 지원하는 분수효과 만들어야.

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삼성전자 영업익 8조3000억원 '어닝쇼크'

http://media.daum.net/digital/others/newsview?newsid=20140107085510550

결국 올 것이 오는군요. 삼성전자 스마트폰을 꼭지점으로 한 역피라미드 구조의 위태로운 한국경제에 대해 저를 비롯해 많은 분들이 우려했는데, 이제 그 여파를 보게 될 것 같은 예감이 드네요.

그리고 이 기사에서 환율효과 때문에 삼성전자 실적이 줄어들었다는 건 뭘 뜻할까요? 그 동안 환율효과로 삼성전자 등 수출대기업이 엄청난 덕을 봤다는 뜻입니다. 국민들은 수입 물가 인상으로 고물가에 시달리는 동안.

이제라도 수출대기업에 퍼주는 '낙수효과'보다는 중소기업과 골목상권 살리며 서민들 소득 증대가 일어나는 '분수효과'에 기대는 경제구조 만들어야 할 때. 그런데 이 정부가 말은 그럴 듯 하게 해도 전혀 그런 방향으로 갈 거라는 생각이 안 드네요.

미국 오바마정부는 미국의 내수 증대를 위해 대폭적인 최저임금 인상을 적극적으로 추진. 그런데 경제력 대비 세계 최저수준 최저임금 올릴 생각은 없고, 기업들 인건비 부담만 운운하는 정부가 어떻게 내수를 살릴까요?

또 한국 대기업은 국내에서는 소비자 등치고 해외에서는 헐값에 판다는 거 삼척동자도 압니다. 이 정부가 정말 국민 위한 경쟁 원한다면 애꿎게 코레일 말고, 재벌대기업 독과점 담합 처벌 강화해 이들부터 경쟁시켜야 하지 않을까요?

그리고 이것도 한 번 생각해 봅시다.

-지난해 여름 JP모건의 삼성전자 실적 부정 전망 보고서로 주가 출렁.

-최근 BN파리바의 삼성전자 4분기 실적 악화 보고서로 또 주가 급락.

-BNP파리바 보고서 이후 삼전 4분기 영업이익 10조~11조로 잡았던 국내 증권사들 줄줄이 9조원대 전망. (삼전 실제 영업이익 8.3조원)

-어제 한국 기준금리 인하 가능성 언급한 골드만삭스 보고서로 환율 급등

도대체 무슨 나라가 이렇게 제대로 된 정보 하나 못 내놓고 외국계 금융업체에 휘둘릴까요? 이해관계나 집단사고에 사로잡혀 맨날 장밋빚 엉터리 보고서들 양산하니 정보주권조차 흔들리는 것 아니겠습니까? 이래서 신뢰할 수 있는 독립 연구기관과 정직한 전문가들이 많이 필요한 겁니다.

마지막으로, 이 아침에 갑자기 생각 나네요. <부자 삼성, 가난한 한국>이라는 책 일독 권합니다. 일본인의 시각이지만, 한국경제의 문제를 단단한 팩트로 들여다본 좋은 책입니다.