부동산 광고에 목을 맨 언론에서도 도저히 속일 수 없는 사태가 계속 벌어지고 있네요.

손바닥으로 하늘을 가리는 것도 한계가 있는 법입니다.

제가 <위험한 경제학>에서 경고했던 내용이 매우 빠른 속도로 현실화하고 있네요.

현 정부가 지능적인 DTI규제로 이번 하반기 분양시장에 마지막 남은 투기 가수요를 몰아주고 있는데도

신규 분양시장을 떠받치지 못하고 있네요. 

아래 링크들을 보십시오. 미달 행진이네요.

현 정부가 이번 하반기 분양시장의 바람몰이 '치어리더'로 내세운

보금자리 주택도 강남권을 제외하고는 사전예약에서 모두 미달이랍니다.

일부 언론의 표현으로는 '청약 과열을 빚은' 강남 세곡, 우면지구 경쟁률도 2~3대 1 수준이랍니다.

2006년 판교 분양할 때와 한 번 비교해보세요. 이게 얼마나 낮은 수준인지.

보금자리뿐만 아니라 수도권에서 일부 1순위에 마감했다는 단지들도 겨우 청약 경쟁률이 2~3대 1 수준입니다.

자사 임직원들과 그 일가 친인척까지 바람잡이로 동원해 '바지계약'한 것까지 포함해서 이 정도입니다.

2005~2006년 무렵에 수백대 1, 수천대 1이 여사였던 것을 생각하면 정말 처참한 수준인데도,

이런 것을 두고 일부 언론들은 여전히 '청약 과열'이랍니다.

웃기지도 않지요. 

순위 내 마감했다고 해서 이게 그대로 모두 계약으로 이어지기나 하나요?

아마 순위 내 마감한 곳도 계약으로 이어지지 않아 실제로는

미분양되는 곳이 적지 않을 겁니다.

물론 겉으로는 분양 다 됐다고 하면서 뒤로는 계속 몰래 분양하겠지요.

이런 가운데 삼성 현대 대림 등 4대 건설사가 연말까지 공급하는 물량이 3.3만호로 작년 동기 대비 2.7배라고 하네요.

이런 표현 거의 안 쓰던 이데일리마저도 '미분양 우려'라는 표현을 쓰고 있습니다.

또한 아래 매일경제가 정리한 11월 분양 물량 기사 한 번 보세요.

저 물량들을 누가 다 받아줄 수 있을까요?

그런데 매일경제 제목이 '수도권 알짜분양 많다 많아!'

알짜라면 자기네들부터 사재기하지 건설업체들 판촉이나 해주고 있답니까?

헤럴드경제의 '11월 4만6000여 가구 물량폭탄....어떤 청약통장 써볼까'기사도 마찬가지입니다.

지네들 말대로 '물량 폭탄'이면 집값 떨어질 텐데 청약통장 쓰기는 뭘 쓴답니까?

이런 신문들은 건설업체들 분양이 잘 돼야 자기네들 분양광고 수입이 많아진다는 얘기는 절대 안하죠.

우리 연구소가 있는 고양시 이야기 한 번 해볼까요?

고양시에는 아직 미분양 물량이 약 4500가구 정도 있습니다.

수도권에서 용인 다음으로 미분양 물량이 많은 곳입니다.

그런데 이 판에 11월, 12월 두 달 동안에만 건설사들이 약 5600가구를 신규 분양한답니다.

건설업체들도 뻔히 분양 안 될 줄 알면서도 어쩔 수 없습니다. 그게 유일하게 살아남는 방법이니까.

현 정부가 억지로 부동산 시장을 떠받쳐 구조조정이 안 된 탓에 이제 모두 살아남아

자기들끼리 '좀비놀이'할 수밖에 없습니다.

자신들이 좀비로 전락시킬 수 있는 일반 가계들을 찾는 꼴이지요.

이런데도 아직도 '공급 부족으로 집값 오른다'는 낭설이 버젓이 언론 지면을 장식합니다.

한 눈을 감고 봐도 현재 부동산시장이 저렇게 보이지는 않을 텐데 부동산 담당 기자들은 딴나라에 사나 봅니다.

다시 말씀드리지만 지금 공급이 부족한 것은 8000만원 이하 전월세 서민 주거가 부족한 것이지

최소 3~4억 이상 가는 매매용, 투기용 주택은 엄청난 공급 과잉입니다.

뉴타운 재개발에서 서민용 소형 주택은 줄어들지만 중대형 매매용 주택은 잔뜩 늘어납니다.

서민용 주택 줄어든다는 얘기는 하면서 중대형 매매용 주택이 엄청난 공급과잉이라는 사실은

전혀 보도하지 않지요.

더군다나 서민 전월세 시장과 중대형 매매용 주택시장은 완전히 다른 주택시장인데,

찌라시 신문들은 서민 전월세 주거가 줄어드니 투기용 주택의 매매가가 오른답니다.

일고의 가치도 없는 선동 보도일 뿐입니다.

제가 누누이 말씀드렸지만 지금 남아있는 수요로는 현재 수준의 집값을 아무리 떠받치려 해봐야

도저히 떠받칠 수 없는 한계 상황에 이르러 있는 것입니다.

수도권 버블세븐 지역에서 2006년말 이후 그랬던 것처럼

기존 주택 시장의 거래가 끊긴 가운데 실거래가가 꾸준히 떨어지는 현상이 조만간 나타날 것입니다. 

그때 이런 부동산 광고에 영혼을 판 언론들이 어떤 식으로 보도할지 한 번 지켜봅시다.

오늘 제 설명은 여기에서 마치고 아래에 링크된 기사들 참고하시기 바랍니다. 

보금자리 주택 기대와 달리 미달

http://www.heraldbiz.com/SITE/data/html_dir/2009/10/27/200910270813.asp

김포한강신도시 청약 1순위 대거 미달

http://stock.mt.co.kr/view/mtview.php?no=2009102821290383164&type=1&outlink=2&EVEC

고양식사 벽산블루밍 주상복합 1순위 미달(3% 청약)

http://media.daum.net/economic/estate/view.html?cateid=100019&newsid=20091028223805451&p=moneytoday

'영종 한라비발디' 1순위 대거 미달(7% 청약)

http://media.daum.net/economic/estate/view.html?cateid=100019&newsid=20091028225813490&p=akn

대형건설사 연말까지 3.3만호 공급 -작년 동기비 2.7배

http://realestate.daum.net/news/news_content?type=main&sub_type=&docid=MD20091029091504373&section=recent&limit=20&nil_profile=estatetop&nil_newssubright=estatenews5

11월 아파트 분양-수도권 알짜분양 많다 많아!

http://news.mk.co.kr/outside/view.php?year=2009&no=556660

11월 4만6000여 가구 물량폭탄… 어떤 청약통장 써볼까

http://www.heraldbiz.com/SITE/data/html_dir/2009/10/29/200910290424.asp

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

지난주에 'KBS 뉴스풀이'라는 프로그램에서 저를 인터뷰했습니다.

약 50분 가량 인터뷰를 했었는데, 약 35분 정도로 편집돼 어제(24일)부터 네이버의

KBS 뉴스캐스트 탑화면에 노출돼 있네요.

제 얼굴이 너무 크게 노출돼 있어서 저도 깜짝 놀랐습니다.

제가 출연한 것을 스스로 광고하듯이 올리는 것이 무척 쑥스럽습니다만 한 번 보시기 바랍니다.

짤막한 코멘트나 10분 안에 쫓기듯이 인터뷰하는 라디오 인터뷰가 아니어서

비교적 제 생각이 충실히 전달됐다는 느낌이 들어서입니다. 

제 스스로 보기에도 쑥스러울 정도로 여전히 여러 대목에서

버벅대고 있습니다만, 그래도 한 번 보시라고 권할 수준은 되는 것 같습니다.

특히 두 차례에 걸쳐 열렸던 제 강연회에 와보지 못하신 분들께는

이 동영상 인터뷰가 상당히 도움이 될 듯 합니다.

모두 휴일 편안히 잘 보내시길 빕니다.

 http://news.kbs.co.kr/article/economic/200910/20091023/1870990.html/

 

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

올해의 집값 상승이 수도권 전반의 집값 상승인 것처럼 부동산 정보업체들이 바람을 잡고 언론들이 나팔을 불었습니다.

과연 그런가요? 수도권 모든 아파트 단지 모든 평형의 실례를 보여드릴 수는 없지만 몇 군데만 추려서 보여드리겠습니다.

한 번 판단해보세요. 아래에서 보여드리는 것은 올해 9월까지 국토해양부 실거래가 추이를 매월 거래의 평균가격으로 정리한 것입니다. DTI 주택 대출 규제 이후의 여파는 제대로 반영되지 않은 것으로 보셔야 합니다.

먼저, 강남구 개포동 주공1단지 실거래가입니다. 흠, 정말 올해 들어 가파른 상승세를 나타냈군요.

'폭등'이라고 표현할 만도 하네요. 그리고 과거 고점을 거의 회복했군요.

 그런데 같은 강남구 재건축 단지인데 대치동 은마아파트는 과거 고점보다는 아직 많이 낮군요. 어쨌든 상당한 수준 가격이 '급등'한 것은 사실인 듯 합니다.

다음은 과거 '명품 아파트'의 대명사 가운데 하나였던 강남구 대치동 동부센트레빌. 올해 들어 오르긴 했으나 과거의 영화를 회복하기에는 거리가 너무 머네요. 그나마도 5~6월 이후로는 다시 추세가 꺾이고 있네요. 불과 3~4년 전까지 강남불패의 상징이었던 동부센트레빌이 이 지경인데 뭐가 '강남불패'라는 말인가요? 위의 재건축단지들 경우에도 올해 많이 급반등하기는 했으나 그것은 정부가 강남 재건축 규제 완화 등을 통해 총력전을 펼친 영향이 큽니다. 어쨌거나 그런 재건축 단지들 또한 2006년말 고점 대비 지난해말~올초 -30~40%까지 떨어졌던 게 사실이고요. 그런데도 부동산 투기 선동가들은 '오를 곳은 오른다'고 말하지요? 하지만 이들은 '오를 곳은 오른다'고 하는 그 지역들이 사실은 불과 2~3년 사이에 폭락했다는 사실은 거의 언급하지 않지요?

이번에는 강북으로 한 번 가보겠습니다. 같은 강북이라도 노원구 등 비교적 꽤 상승폭이 큰 곳도 있습니다. 하지만 마포구, 동작구, 영등포구, 종로구, 중구 등은 거의 오르지를 못했습니다. 아래 보여드리는 은평구 수색동 대림한숲 아파트를 보시면 5~6월 이후 상승세가 꺾이면서 이미 더 이상 상승하지 못하고 있습니다. 오히려 시간이 지나면서 다시 가격이 조금씩 떨어지고 있습니다.

노도강 3구는 '뉴타운 바람' 때문에 2008년 상반기가 고점이었는데요. 지난해 하반기 이후로 상당히 떨어졌다가 조금씩 오르고는 있지만 여전히 지난해 상반기 수준을 회복하지 못하고 상승세도 미약합니다.

이번에는 경기도로 한 번 가보죠. 과거 강남3구와 함께 '버블세븐' 아파트 단지의 대표격이었던 분당파크뷰. 이게 웬 일입니까? 강남은 그래도 기라도 써보는데 분당파크뷰는 2006년말 고점 대비하면 여전히 -30% 가량 빠진 수준이네요. 그나마도 올해 초 약간 반등하는 듯 했다가 꼬리를 내리고 있네요.

2006년 투기 광풍의 또 다른 지역 용인 수지. 저점일 때 비해서는 조금 반등했지만 여전히 2006년말 고점 대비하면 -30% 가량 낮은 가격이고, 추가 상승세도 그렇게 커보이지 않는군요?

인천요? 인천도 지역별로, 평형별로 다르지만 아래에서 보시는 것처럼 반등세가 상당히 미미해 보이지 않나요?

현 정부가 사력을 다해 부동산 부양책을 펼쳤고, 언론들이 집값 거품 띄우기에 목을 매달았는데도 겨우 이 정도입니다.

상당수 언론에서는 수도권 전반에서 엄청난 상승세가 일어나고 있는 것처럼 보도하지 않았나요? 

그런데 이 정도 수준입니다. 아마 집값에 관한 한 지금 대한민국의 많은 분들은 '매트릭스'에 갇혀 있는지도 모릅니다.

어쨌거나 여러분 생각에는 앞으로 얼마나 집값이 더 뛸 수 있을 것이라고 생각하시나요? 좀더 추이를 지켜봐야 하겠지만, 그나마도 폭등했다던 강남 재건축조차 다시 고꾸라지고 있는 마당에 말입니다.

실제로 지표금리인 국고채 3년물 금리가 2009년 초부터 바닥을 찍고 계속 상승하고 있는 가운데 6월초 이후 미동도 하지 않던 CD금리도 두 달 만인 8월 6일부터 오르고 있습니다. 이에 따라 시중 주택대출의 90% 이상을 차지하는 변동금리 대출의 금리도 올라가고 있습니다. 향후 기복은 있겠지만, 이런 식으로 시중 주택대출 금리는 올라갈 가능성이 상당히 큽니다. 그리고 은행이 시중의 실제 리스크를 반영하고 저금리로 인한 낮아진 마진을 상쇄하기 위해 가산금리를 이미 상당히 올린 상태입니다. 이런 상태에서 시장금리가 야금야금 올라가면 무리하게 빚을 진 고부채 가구에는 상당한 부담이 될 것입니다. 물론 다주택 투기자들도 말할 바 없구요. 

제가 약간은 심심풀이로 1995년 이후 국고채와 CD 금리간의 스프레드 추이를 그래프로 그려봤습니다. 그랬더니 아래 <도표>처럼 나타나는군요. 추이를 보면 역사적으로 국고채와 CD 금리간의 스프레드가 2000년 3월 2.06%를 기록한 뒤 그 이상 올라간 적이 없더군요. 2000년 3월 이후로 두 금리간 스프레드는 올해 8월 1.94%까지 올라 고점을 기록한 뒤 9월에 1.76%를 기록하고 있군요. 억지로 눌러놓은 CD금리가 따라 오르면서 금리 스프레드가 줄고 있는 것이지요.

                                       <도표>

저는 이 같은 추세가 기복이 있겠지만 계속 지속될 가능성이 높다고 봅니다. 적어도 CD금리는 한국은행의 기준금리 인상 여부와 상관 없이 일정하게 상승할 것이라고 봅니다. 우선, 저는 부동산 거품이 해소되지 않았기 때문에 진정한 의미의 경기회복이 아니라고 생각하지만, 어쨌거나 시장에서는 경기가  회복 추세가 지속될 것이라고 보고 있기도 하고요. 무엇보다 올해 말까지 월 평균 6조원 가량의 국채가 채권 시장에 쏟아지는데 이는 지난해 같은 기간 월 평균 4조원보다 물량이 크게 늘어나는 것입니다. 그만큼 물량 증가에 따른 국고채 금리 상승 압력이 확대될 가능성인 높습니다. 국고채 금리가 상승하면 CD금리도 일정하게는 따라 상승할 수밖에 없을 것입니다. 그렇게 되면 변동금리 주택대출 금리도 따라 상승할 것은 불문가지이고요. 그냥 가볍게 써본 것이니 가볍게 참고만 하세요. 

참, 얼마 전 제가 쓴 '정부 주택대출 규제, 기준금리 인상 저지 위한 고육책'도 읽어보시길 바랍니다. ^^

  http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=789773

*아직도 부동산 광고에 목을 맨 기득권 언론의 보도 때문에 '매트릭스'에 갇혀 계신 분들이 많은 것 같습니다. 제가 최근 펴낸 '위험한 경제학1-부동산의 비밀편'과 에 이어 '위험한 경제학2-서민경제의 미래편'을 참고하시면 '매트릭스'를 탈출하는데 많은 도움이 될 것입니다. 더 나아가 정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼 (http://cafe.daum.net/kseriforum) 을 방문해주십시오.

어제(14일) 연합뉴스는 ‘한국 집값 거품 없다“라는 제목으로 기사를 띄웠다. 로열 뱅크 오브 스코틀랜드(RBS)의 도미니크 드로르-프레콧 시니어 이코노미스트가 14일자 월스트리트 저널에 기고한 내용을 소개한 것이다. 그런데 이날 연합뉴스 보도는 한 눈에 보기에도 편파적인 방식으로 기사를 소개했다.

문제의 기사는 하루 앞선 13일 재스퍼 김 이화여대 국제학대학원 교수가 월스트리트저널에 기고한 ‘다가오는 한국의 거품’이라는 글에 대한 반박 글이다. 만약 재스퍼 김 교수의 13일 기고문을 연합뉴스가 보도한 뒤 다시 이날 도미니크 이코노미스트의 반박을 소개했다면 형평성에 큰 문제가 없다. 그런데 아무리 검색을 해봐도 연합뉴스가 재스퍼 김의 기고문을 기사로 작성한 흔적조차 보이지 않았다.

물론 13일 재스퍼 김 교수가 기고를 했을 때까지는 연합뉴스로서는 기사 가치가 없다고 판단해 기사화하지 않았을 수도 있다. 그런데 14일 김교수의 기고문에 대한 반박문까지 나오자 이 시점에서는 기사 가치가 있다고 판단해 기사화했을 수 있다. 그 경우 연합뉴스는 기사화할 때 재스퍼 김의 기고문 내용과 도미니크 이코노미스트의 글을 비슷한 분량으로 차례로 소개하는 것이 정석이다. 필자는 곽거 기자 시절 국제부 기자로 일한 경험도 있는데 이런 경우 양쪽 입장을 나란히 소개하는 것은 기본 중의 기본이다.

그런데 아래 링크에서 연합뉴스 기사를 한 번 읽어보라.

http://www.yonhapnews.co.kr/economy/2009/10/14/0304000000AKR20091014073900009.HTML

재스퍼 김 교수의 글은 제목만 언급돼 있을 뿐 내용은 하나도 소개돼 있지 않은 반면 반박문의 내용만 자세히 소개하고 있다. 독자가 이 논쟁을 온전히 이해하려면 김교수의 원문 내용을 전혀 모르고 반박문 내용만 읽는다면 어떻게 되겠는가? 한 마디로 한쪽 입장만 일방적인 내용만 전해듣는 셈이 된다. 연합뉴스가 작정하고 편파적인 기사를 쓰지 않는 한 이런 식의 기사를 쓰는 것은 말이 되지 않는다. 이 기사를 작성한 기자와 연합뉴스는 기자와 언론사의 기본을 망각한 파렴치한 행태를 보인 것으로 비난받아 마땅하다.

문제는 여기에서 그치지 않는다. 이날 연합뉴스 기사는 포털 다음의 탑화면에 노출돼 수많은 독자들이 읽었다. 사정을 잘 모르는 많은 일반 독자들에게 외국의 전문가가 ‘집값 거품이 없다’고 판단하는 일방적인 정보만 전해지고 있는 것이다. 이 같은 기사를 보고 일반 가계들은 올해의 집값 반등이 정부 관료들 말대로 ‘정상으로 회복하는 것’이고 지금의 집값 거품은 아무런 문제가 없는 것으로 오해하기 십상이다. 그리고 개중 일부는 이런 기사들을 보고 ‘지금의 집값은 정상이니 이참에 빚을 내서라도 집을 사야겠다’고 한 번 더 마음을 다잡을지도 모른다. 그것이 한국의 부동산 기득권 세력들이 일반 가계를 제물로 삼아 마지막 남은 잠재 수요를 쥐어짜내고 있는 과정이라는 것도 모른 채 말이다.

아래에서 김교수의 13일자 기고문의 주요 내용을 소개한다. 기고문 내용은 우리 김광수경제연구소포럼의 ‘별똥아빠’님이 올린 내용으로 기고문의 주요 내용을 번역한 것이다. 필자가 직접 번역하면 좋겠지만, 필자가 오늘 강연을 앞두고 있어서 직접 번역할 시간이 여의치않은 까닭에 ‘별똥아빠’님의 번역문으로 대신하고자 하니 양해를 바란다. 김교수의 글에 대한 반박 내용은 위의 연합뉴스 기사를 참고하기 바란다.

주요 내용 소개에 앞서 필자는 김교수의 결론에는 대체로 동의하지만 이 분이 우리 연구소처럼 부동산 문제에 대해 깊이 연구한 전문가는 아니기 때문에 세세한 부분에서는 몇 가지 오류들이 있다. 서울 부동산 가격 상승폭 등은 호가 중심인 국민은행 가격지수를 인용하고 있는 것으로 보이고, 올해의 집값 상승 이유에 대해 1인 가구 증가나 멸실주택 증가로 인한 이주수요 증가에서 일부 원인을 찾고 있는 것은 잘못된 판단이다. 하지만 한국의 부동산 거품이 심각하고, 이것이 한국경제에 큰 위기 요소라는 점을 강조했다는 점에서 대체로 방향에 있어서는 올바른 지적이라고 할 수 있다.

끝으로 도미니크 이코노미스트 주장의 문제점을 지적하는 것은 필자로서는 하도 되풀이해 입이 아플 정도다. 하지만 어쩌랴. 아직도 이 같은 엉터리 주장이 계속 나오고 언론이 이를 걸러내기는커녕 계속 위의 연합뉴스 보도처럼 확대 재생산하고 있으니 필자라도 계속 대응을 하지 않을 수 없는 팔자인 것을.

다른 곁다리는 모두 집어치우고 딱 한가지만 지적하겠다. 국내외를 막론하고 ‘한국에는 부동산 거품이 없다’는 주장은 거의 하나도 예외없이 ‘전국의 모든 주택 유형의 가격 상승폭’을 근거로 삼고 있다. 쉽게 말해 강원도 산골의 농가 주택이나 경북 울진의 어촌 주택까지 모두 포함해 한국의 집값 상승폭이 크지 않다고 주장하는 것이다. 얼마 전 IMF가 한국 정부와의 연례협의보고서에서 ‘한국에는 부동산 거품이 없다’고 주장한 것도 마찬가지 근거에 바탕을 두고 있다. 이들은 2000년대 한국의 부동산 버블이 전국적인 현상이라기보다는 지역적으로는 수도권, 주택 유형으로는 아파트 위주의 버블이라는 사실을 의도적으로 깡그리 무시하고 있다. 전국의 모든 주택 유형으로 주택 가격을 살펴보면 2000년대 들어서도 가격 상승폭이 크지 않은 것으로 나타나지만, 수도권 아파트를 기준으로 하면 세계에서도 상위권에 속할 정도로 가격 상승폭이 크다. 즉, 이들은 ‘집값 거품이 없다’는 결론을 이끌어내기 위해 주택가격 통계의 범위와 기준을 짜맞추고 있는 것이다.

미국에서 가장 신뢰받는 주택 가격지수로 불리는 케이스-쉴러 지수가 기본적으로 미국 10대 도시나 20대 도시를 기준으로 작성돼 있다. 많은 전문가들이 그 같은 지수를 기초로 부동산 가격 수준을 판단하는 것과 비춰봐도 국내 부동산 가격 수준을 ‘전국의 모든 주택 유형’을 기준으로 잡아 설명하는 것은 말이 안 되는 작태다.

물론 국내이든 국외이든 이처럼 도저히 일반 가계가 납득하기 어려운 주장이 난무하는 근본 원인은 정부가 이처럼 기본적으로 잘못된 통계정보를 국제기구나 금융기관 등에 제공하고 있기 때문이다. 그렇게 해서 ‘한국에는 집값 거품이 없으니 거품 붕괴 우려가 없고 그러니 투자금을 빼내가지 말라’는 여론을 발신하고 있는 것이다. 정부가 이처럼 엉터리 정보를 내놓은 단초는 서강대 경제학과의 모교수가 한 작업이다. 이에 대해서는 필자가 몇 달 전 아고라에 소개했던 아래 글을 참고하기 바란다.

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?sortKey=depth&bbsId=D115&searchValue=&searchKey=&articleId=791841&pageIndex=1

*제가 쓴 책 '위험한 경제학1-부동산의 비밀편'에 이어 '위험한 경제학2-서민경제의 미래편'이 출간됐습니다. 부동산 광고에 목을 맨 기득권 언론들이 전하지 않는 진실을 담으려 밤을 지새워 가며 노력했습니다. 저는 가족들이 오순도순 살아갈 집 한 채 마련하는 것이 목표인 일반 서민가계가 현재 부동산 시장의 위험 구조를 모르고 언론의 선동보도에 휩쓸려 자칫 그릇된 판단을 하게 될까 걱정할 뿐입니다. 신중하시기를 당부드립니다.  
 

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

주지하다시피 한국경제는 여전히 매우 위험한 상황에 놓여 있다. 현재의 경기회복은 인위적인 저금리와 막대한 재정투입, 감춰진 부실과 유동성 과잉 등으로 만들어진 자산시장 버블형의 회복일 뿐 지속 가능하지 않다. 그런 면에서 설사 경기가 다소 회복된다고 하더라도 ‘경기가 회복하면 집값이 오른다’는 주장은 현재 상황을 제대로 이해하지 못한 가운데 나오는 매우 순진한 생각이다.  

집값에 영향을 미치는 요소들은 매우 다양하다. 금리, 소득, 시중 유동성, 주택 가격 수준과 주택 수급, 인구동태변화 등 매우 다양한 요인들이 집값에 영향을 미친다. 경기는 일반적으로 국민소득 증가라는 형태로 집값에 영향을 미친다. 국내 경기가 회복되고 있다고 하지만 이는 환율효과와 정부의 막대한 재정적자 부양책에 의한 것이다. 서민경제는 여전히 침체돼 있다.

더구나 수출 대기업 위주의 경기회복이 주택 수요자인 가계부문의 소득증가와 직결되지 않는다는 점은 아래 <도표1>을 보면 확인할 수 있다. 이 도표에서 국민처분가능소득 가운데 법인과 정부 부문의 비중은 꾸준히 늘어왔음을 알 수 있다. 특히 법인의 비중은 외환위기 이후 크게 늘어왔다. 하지만 개인(가계) 부문의 비중은 1975년 81.8%에서 지난해 64.1%로 크게 줄었고, GDP 대비로도 같은 기간 74.9%에서 56.0% 수준까지 줄었다. 개인 처분가능소득의 연간 증감률을 보더라도 1970년대에는 20~30%대, 1980년대에는 10%대 후반의 높은 증가율을 보였으나 점점 낮아져 외환위기 이후인 1999년 이후에는 년간 5% 전후의 증가율에 그치고 있다.

이처럼 해를 거듭할수록 경제성장의 결실이 주택 수요주체인 일반 가계의 소득 증가로 이어지는 비중이 점점 낮아지고 일반 가계의 처분가능소득 증가율 또한 계속 줄어들고 있음을 확인할 수 있다. 이 같은 추세는 올해에도 지속될 가능성이 높다. <도표1>에서 도시가구 및 도시 근로자가구의 실질소득 추이를 분기별로 나타낸 자료를 보면 도시가구 및 도시근로자가구의 실질소득이 지난해 4분기 이후 계속 줄어들고 있다는 사실에서 간접적으로 확인할 수 있다. 현 정부와 상당수 언론에서 경기회복이 완연한 것처럼 조장하고 있지만, 실제로 일반가계 소득은 오히려 줄고 있는 것이다.

<도표1> 부문별 처분가능소득 및 도시가구 실질소득 추이

 

이런 상황에서는 가계소득 증가를 통한 주택구매력 증가 또한 기대하기 어려운 것은 물론이다. 올해 서울 강남 재건축 위주의 집값 반등도 가계들이 막대한 금융권 부채를 끌어와 무리하게 투기에 가담하거나 집을 산 때문이어서 장시간 지속되기 어렵다. 실제로 국민처분가능소득 대비 가계부채 비율은 139% 수준으로 서브프라임론 사태가 터진 미국에 비해서도 높고 세계적으로도 높은 수준이다. 더 이상 가계 부채를 더 늘려 집을 사기도 어려운 한계 상황에 와 있는 것이다.

집값이 고점에 비해서는 조금 내려왔다고는 하지만 여전히 일반 가계가 자기 소득은커녕 빚을 내서라도 집을 사기에는 터무니없이 높은 수준이다. 이런 상황에서 지금처럼 수출대기업과 저금리와 유동성과잉을 배경으로 자산시장 버블로 경기가 일시 회복되는 것처럼 보인다고 해서 집값이 향후 지속적으로 오를 것으로 생각하는 것은 현재 한국경제의 구조적 현실을 제대로 이해하지 못하고 있는 것이다. 설사 경기가 회복된다고 하더라도 현 상황에서 집값이 오를 것이라고 보는 것은 과거 경험을 보더라도 사실이 아니다. 한국경제가 여전히 매년 8~9%대의 높은 경제성장률을 기록했던 1990년대 초중반에도 실질가격 기준으로 집값은 지속적으로 떨어졌기 때문이다. 설사 향후 경기가 회복된다고 해도 잠재성장률은 우리 연구소뿐만 아니라 대부분 연구소에서도 2000년대의 평균 수준인 4~5% 대에서 3%대로 떨어질 것으로 전망하고 있다. 이런 상황에서 경기가 회복되면 집값이 자동적으로 오를 것이라는 주장은 너무나 순진한 생각이다.

*'위험한 경제학1-부동산의 비밀편'에 이어 '위험한 경제학2-서민경제의 미래편'을 출간했습니다. 부동산 광고에 목을 맨 기득권 언론들이 전하지 않는 진실을 담으려 밤을 지새워 가며 노력했습니다. 저는 가족들이 오순도순 살아갈 집 한 채 마련하는 것이 목표인 일반 서민가계가 현재 부동산 시장의 위험 구조를 모르고 언론의 선동보도에 휩쓸려 자칫 그릇된 판단을 하게 될까 걱정할 뿐입니다. 신중하시기를 당부드립니다.  

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

이명박 정부는 부동산 가수요를 잔뜩 부풀게 한 뒤 부동산투기를 억제한다는 명분으로 또다시 엉터리 공급확대 처방을 내놓는 식의 패턴을 보이고 있다. 조작과 사기가 판치는 투기 시장의 문제를 마치 공급 부족으로 생긴 문제인 것으로 포장해 자금난에 시달리는 건설업체들에게 일감을 만들어주기 여념이 없다. 그래서 수도권에서만 2만호가 넘는 미분양 물량 적체가 보여주듯이 지금도 넘쳐나는 매매용, 투자용 주택을 더 짓겠다며 투기판을 더 키우는 정책을 교묘히 쓰는 것이다. 그러면서도 마치 이것이 서민 주거 안정을 위한 정책인 것처럼 포장한다. ‘병 주고 약 주는’ 격이라도 되면 다행인데, 병을 주고 난 뒤 병이 낫는 약을 주는 것처럼 하면서 사실은 병을 더 키우는 약을 처방하고 있는 것이다. 대표적인 것이 지난달 27일 발표된 ‘서민주거 안정을 위한 보금자리주택 공급 확대 및 공급체계 개편방안’이 바로 그것이다. 정부는 보금자리주택 공급대책이 단기적으로 반등하는 집값을 잡고 서민들의 전세 부담을 덜어주는 직접적인 대책인 것처럼 포장하고 있지만 이는 기만에 가깝다.

왜 그런지를 구체적으로 살펴보자. 우선, 젊은 신혼부부들 대부분이 전세에서부터 시작한다. 그런대도 불구하고 분양주택을 공급한다는 것 자체가 현실을 전혀 무시한 처사이다. 둘째로, 신혼부부 등을 대상으로 하는 보금자리 주택은 비록 주변지역에 비해 상대적으로 저렴하게 공급한다고 하지만 다름 아닌 로또 분양이다. 저렴하게 분양한다고 해도 3,4억원 정도 돈이 있어야 한다. 신혼부부가 어디서 그런 큰 돈을 만들 수 있겠는가 말이다. 이런 것이 어찌 전세가격 안정과 부동산투기 억제를 위한 정책이라고 할 수 있겠는가.

이미 우리연구소는 주택가격 안정과 서민 주거안정을 위해 공영임대주택 공급확대를 계속 주장해오고 있다. 주택공급에 있어서 정부의 역할은 공영개발택지에서 공공부문이 공급하는 장기임대/전세주택을 늘리는 것이어야 한다. 이미 민간이 하고 있는 것에 더해 정부가 나서서 활용 중심의 임대주택이 아닌 매매용 분양주택의 공급을 확대하면 부동산 가격이 안정될 것이라는 착각은 여전히 정부가 자신의 역할이 무엇인지 깨닫지 못하고 있다는 고백밖에 되지 않는다. 더구나 8.27대책은 서울 시내에서 각종 주거정비사업이 본격화되면서 생겨난 이주수요 때문에 서민들의 전월세난이 가중된다는 언론 보도가 잇따르면서 나온 조치이기도 하다.

서민들의 전월세난을 해소하기 위해서는 분양용 주택이 아닌 공공임대주택을 대규모로 공급해야 한다. 중장기적으로 서민들의 전월세난을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법은 장기공공임대주택을 대규모로 공급하는 것이다. 공공임대주택의 비중이 20% 이상으로 높은 유럽 국가들에서 서민들의 주거난을 겪는 일이 거의 없다는 점에서도 이는 분명히 드러난다. 또한 여러 보완책이 필요하지만 노무현 정부 때 추진한 국민임대주택이나 서울시가 시행하고 있는 장기전세 주택의 세입자들이 전월세 가격 폭등으로 고통 받는 경우가 없다는 점만 봐도 이는 분명하다.

그런데도 현 정부는 출범 이후 아래 <도표>에서 보는 것처럼 임대주택 공급을 오히려 줄이고 대신 분양용 보금자리 주택 공급을 늘리고 있다. 국토해양부 자료에 따르면 이명박정부 출범 첫해인 지난해 11만6,908가구로 전년 대비 20.5%나 줄었다. 또한 2009년의 목표치는 지난해보다 더 줄어든 10.6만 가구에 불과한 실정이다. 그런가 하면 현 정부는 한쪽에서는 갖가지 부동산 부양책을 써서 부동산 가격을 떠받치면서 다른 한쪽에서는 중장기적 도시균형발전을 무시한 채 그린벨트를 풀어 막대한 예산으로 보금자리 주택을 건설하겠다고 하고 있으니 엇박자도 이런 엇박자가 있을 수 없다.

                                  (주) 국토해양부 자료로부터 KSERI 작성

보금자리 주택의 구체적인 추진 방법도 문제라고 할 수 있다. 현 정부는 서울 강남 세곡과 서초 우면의 전용면적 85㎡형 보금자리주택 분양가를 3.3㎡당 1,150만원으로 책정하겠다고 밝히고 있다. 이는 인근 서울 강남 지역의 3.3㎡당 주택가격에 비해서는 반값 정도에 불과할지 모르지만, 정부가 그린벨트를 풀어서 공급한다는 점에서 실제 원가 구조를 따져보면 매우 높은 가격에 공급하는 것이라고 할 수 있다.

더구나 실제로는 정부가 책정하겠다고 하는 분양가 수준을 계속 유지할 수 있을지도 의문이다. 정부는 주택공급 부족 문제를 조기에 해결하기 위해 보금자리 주택을 앞당겨 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 이처럼 주택공급 시기를 당기기 위해서는 토지 보상가가 올라갈 수밖에 없다. 실제로 정부가 판교신도시 계획을 발표한 초기에는 분양가를 3.3㎡당 800만~900만원 수준으로 거론했지만, 결국 투기가 일어나 대상지의 땅값이 뛰면서 1,200만원 대까지 상승한 전례가 있다.

또한 현 정부는 주택 공급을 앞당긴다는 명목으로 설계 및 시공 동시 입찰 방식인 턴키 입찰 방식을 적용키로 했다. 하지만 이는 기만술에 불과하다. 턴키 입찰 방식을 사용한다고 하더라도 이론적으로 별도의 설계 발주에 걸리는 3개월 정도의 기간을 단축할 수 있는 게 고작이다. 또한 실제로는 턴키입찰 방식을 통해 사업기간을 단축하고 있음을 보여주는 실증적 자료는 거의 없다. 더구나 이미 지난 노무현 정부에서 주택공사의 시범사업을 통해 아파트 건설 기간을 CM(Construction Management. 건설사업관리)기법을 이용해 종래 26~30개월 정도이던 아파트 건설기간을 20개월 정도로 대폭 단축한 전례가 있다. 이미 이런 사례를 가지고도 그런 방안을 활용하지 않고, 턴키 입찰 방식으로 보금자리 주택 건설을 추진하겠다는 것은 결국 현 정부가 보금자리주택 사업을 통해 자금난에 시달리는 건설업체들에게 유동성을 대규모로 공급해주겠다는 의도가 숨어 있는 것으로 판단된다. 이미 여러 차례 설명한 것처럼 턴키 입찰은 상위 10개 건설업체들의 담합을 기정사실화해 비슷한 품질의 아파트를 짓는데 30% 정도의 예산을 건설업체들에게 더 얹어준다는 것을 의미하기 때문이다.

이처럼 현 정부가 보금자리주택의 조기 공급을 위해 추진하는 방식은 향후 정부가 현재 발표한 분양가보다 실제 분양가를 더 높일 가능성이 높다.  이 같은 가능성을 명확히 보여주는 전례가 이명박 대통령이 서울시장 시절 추진했던 은평뉴타운 사업이라고 할 수 있다. 은평뉴타운 사업지구는 이명박 대통령이 서울시장 취임 직후 강북 표심을 잡기 위해 ‘강남북 균형개발’이라는 명분을 내세워 추진한 시범 뉴타운사업 가운데 하나다. 이 대통령은 당시에도 자신의 시장 임기 안에 가시적인 성과를 보여주기 위해 그린벨트를 풀어서 사업 추진 속도를 가장 높일 수 있는 은평뉴타운을 시범사업으로 정한 것이다. 당시에도 시장 임기 내에 사업 진척을 가시화하려다 보니 원주민들의 반발을 무마하기 위해 서울시 산하 SH공사는 토지 보상비를 매우 후하게 집행했다. 이렇게 해서 평당 토지 보상비가 판교신도시의 평균 3.5배 가량에 이를 정도로 치솟았다. 또한 사업기간을 줄이고 재벌급 건설업체의 참여를 유도한다는 명목 아래 턴키 방식으로 발주해 건설업체들에게 엄청난 폭리를 취할 수 있게 했다.

그 결과 오세훈 서울시장 임기 초기인 2006년 가을 은평뉴타운 고분양가 사태로 주변 집값을 오히려 들썩이게 만들었다. 실제로 당시 은평뉴타운 인접 서대문구나 은평구의 아파트 가격은 3.3당 700만~800만원이던 시세가 불과 몇 달 만에 1,200만~1,300만원으로 수직 상승하게 만들었다. 물론 강남권 그린벨트 지역의 경우 인근 지역의 집값이 워낙 높은 상태이기 때문에 그보다 더 분양가가 치솟을 가능성은 낮다. 하지만 하남 미사나 고양 원흥 등지에서는 경우에 따라 은평뉴타운 사태와 같은 효과를 낳을 가능성도 배제할 수 없다.

한편 강남권 보금자리 주택의 경우 정부가 현재 발표한 분양가 수준대로 주택을 공급하고 입주 당시 주변 집값이 분양가보다 상당히 높은 수준이 유지될 경우에는 또 다른 문제가 발생한다. 이미 ‘판교 로또’ 사태에서 경험한 것처럼 개발이익의 상당 부분을 분양 당첨자에게 넘겨주는 상황이 벌어지게 되는 것이다. 이는 앞에서도 설명했듯이 공공택지를 조성해 장기공공임대주택이 아닌 투자용 매매 주택을 대량 공급하게 되면 필연적으로 발생할 수밖에 없는 구조다. 정부가 복권 추첨하듯이 운 좋은 일부 분양 당첨자들을 골라 그들의 재산 형성을 도와주는 꼴로 정책의 형평성 차원에서 수긍하기 어려운 방안이라고 할 수 있다.

물론 정부는 이 같은 가능성을 줄이기 위해 전매제한 기간을 7~10년으로 늘리고 실제 5년 이상 거주하는 방안 등을 제시하고 있다. 하지만 판교신도시의 경우에도 그런 식의 전매제한 기간을 설정했지만 ‘로또 차익’을 노린 투기적 가수요의 준동은 사라지지 않았다. 또한 지난해 하반기 이후 수도권 집값이 급락하면서 정부가 전매제한 기간을 상황에 따라 풀어준 사례들이 있어 이 같은 전매제한 기간이 철저히 지켜질 것으로 믿는 사람들은 거의 없다. 앞에서 보았듯이 정부가 자신의 역할을 분명히 인식하고 장기임대주택을 공급하면 이런 불필요한 규제 자체가 필요 없다. 말 끝마다 ‘규제 완화’를 외치는 정부이지만, 실제로는 이처럼 정부 스스로 투기세력에게 먹잇감을 제공하면서 투기를 막는다는 핑계로 이중삼중의 규제로 다시 옭아매고 있는 것이다.

서민들의 전월세난을 가장 크게 가중시킨 장본인은 바로 이명박 대통령 자신이다. 그가 서울시장 시절 서울 강북 지역 주민들의 표심을 얻기 위해 서울시 전체 시가지 면적의 약 7.5%에 이르는 33개 뉴타운 지역을 자신의 임기 내에 한꺼번에 지정한 때문이다.  이는 서울시가 1970년대 이후 30여 년 동안 추진해온 각종 재개발 사업 면적의 1.5배를 넘는 면적이었다. 이 정도로 드넓은 지역을 한꺼번에 뉴타운으로 지정할 경우 대규모 이주 수요의 발생으로 서민 주거난이 심해질 수 있다는 문제점은 사업 초기부터 여러 전문가들이 경고한 바 있다.

이처럼 무더기 뉴타운 지정으로 서울의 집값이 폭등하도록 하고 뉴타운 원주민의 70% 이상을 차지하는 전월세 세입자들의 주거난을 심화시킨 이명박 대통령은 대통령 취임 이후 이 같은 과오를 바로잡기는커녕 더욱 악화시키고 있다. 강남 재건축 규제를 대폭 완화하고 용적률을 상향 조정하는 등의 조치를 통해 강남 재건축의 수익성을 높여준 결과 뉴타운 이주 수요에 더해 재건축 수요 등이 한꺼번에 몰리도록 만들었다. 그런 과정에서 기존 임대 및 중소형 주택공급 의무비율도 대폭 낮춰 서민주택 공급 비중을 크게 낮췄다. 또한 현 정부 출범 이후 임대주택 공급 물량도 계속 줄이고 있다. 이처럼 현 정부는 말로는 늘 ‘친서민’을 외치지만 실제 정책은 오히려 ‘반서민’인 경우가 많다. 특히 다주택 투기자들을 위한 부동산 부양책을 정부 주택정책의 기본 틀로 삼고 있기에 현 정부의 주택정책은 여러 정책 분야 중에서도 가장 반서민적인 정책 분야라고 할 수 있다.  

최근 부동산 투기 조장꾼들 사이에서는 '한국에서는 전세제도가 있어서 집값이 폭락하는 것이 불가능하다'는 주장이 나오고 있습니다. 그런데 최근에는 이른바 '진보적 성향'이라는 학자들도 이런 주장을 답습하고 있다고 합니다. 답답한 노릇이다.
 

국내의 경우 전세를 끼고 사는 경우가 많아 겉으로는 GDP 대비 부동산대출 비중이 낮아보이는 착시현상을 일으킵니다. 하지만 전세도 결국 레버리지라고 봐야 합니다. 특히 국내에서는 다주택투기자들 가운데 전세 끼고 빚을 내 차례로 여러 채를 산 경우가 많았습니다. 결국 전세제도 때문에 다주택 투기가 훨씬 용이해졌고, 결과적으로 그만큼 부동산 버블이 커진 것이라고 할 수 있습니다. 한 마디로 전세제도 때문에 오히려 고소득 다주택자들을 중심으로 레버리지가 매우 커져버린 상태입니다. 레버리지가 커지면 부동산 버블이 꺼질 때, 즉 디레버리지 상황으로 들어갈 때 그만큼 충격은 커지는 것입니다. 집값이 하락할 때 은행 빚은 갚아도 세입자에게 전세금은 안 내줘도 된다면 모를까, 세입자가 요구하면 전세금을 반환해야 하는 것 아닌가요? 결국 전세금도 빚입니다.

그리고 '전세제도가 있어서 폭락하지 않는다'는 주장은 부동산시장의 가격 결정 메커니즘을 전혀 이해하지 못하고 있다는 증거입니다. 제가 여러 차례 썼지만 집값은 전체 주택 재고의 단 1%만 거래돼도 전체 집값이 결국 1%가 거래된 가격에 수렴되는 것입니다. 이미 지난해 하반기 이후 올초까지 강남3구 등 수도권 주요 지역에서 거래량이 극히 저조한 가운데 단기간에 20~30%씩 급락한 것도 바로 그런 경우입니다. 지금 정확한 계산은 안 해봤지만 수도권의 경우 전체 주택 재고 (약 700만호) 가운데 1만호 정도가 매월 거래돼 가격이 급락한 것입니다. 전체 주택 재고의 약 1/700이 거래돼 그런 시세가 형성되는 것입니다. 대세 하락 초기에 폭락 양상이 나타나는 경우가 많은 것은 자신의 소득 대비 레버리지 정도가 큰 사람들이 부채 청산을 하기 위해 투매를 하기 때문입니다. 이른바 '폭락의 도화선' 같은 존재들입니다. 부동산 거품에 만취한 사람들이 스스로 부동산 폭락을 초대하는 꼴이니 참 역설적이지요?

제가 최근 출간한 '위험한 경제학' 에서도 인용했지만, 한국은행 연구자들 분석에 따르면 이 같은 고위험, 고부채 가구 비율이 5% 이상으로 상당히 높습니다. 이들 고위험, 고부채 가구의 대부분이 전세 끼고 무리하게 빚 얻어 다주택 투기를 한 사람들일 가능성이 높습니다. 그들은 지금 부동산 덫에 가장 심각하게 물려 있는 사람들입니다. 부동산 시장 내외부의 조그만 충격만 가해져도 그들은 더 버티기 어렵습니다. 사실 지난해 하반기 이후의 급락세가 불과 몇 달만 더 지속됐어도 국내 집값도 확연한 폭락세가 지속됐을 것입니다. 폭락의 임계점 직전에 정부의 각종 부동산 투기 조장책과 유동성 폭격으로 집값 폭락세를 저지시킨 것일 뿐이지요.

더구나 우리는 지난해 하반기 이후의 급락세를 통해 이미 '전세제도 때문에 집값이 폭락하지 않는다'는 것은 말짱 허구임을 알고 있습니다. 지난해 하반기 이후 급락한 지역들에서 주택 소유자들이 전세를 안 끼고 있어서 급락했나요? 예를 들어, 지난해 하반기 집값 급락을 주도했던 강남 재건축 단지들 경우에는 실제 소유자가 거주하는 비율이 20% 정도에 불과합니다. 거꾸로 전월세 비율이 80%나 된다는 것입니다. 부동산 투기 선동꾼이나 변교수 등의 주장 대로라면 그들 지역 집값이 왜 급락했나요? 한 마디로 말도 안 되는 주장입니다. 강남 3구나 분당, 용인의 집값 급락세가 가장 심했던 것은 그만큼 레버리지 비율이 높았던 것이 주요인 가운데 하나입니다. 전세든, 은행 빚을 냈던 레버리지는 레버리지입니다. 이렇게 말하면 그들은 '그때 집값은 정상적인 가격이 아니다'라고 또 주장하겠지요. 도대체 말도 안 되는 궤변으로 이리저리 둘러대며 사람들을 현혹하기에 바쁜 집단입니다. 부동산 투기꾼들이 그런 주장을 하면 그러려니 하겠는데, 이른바 양심적인 교수라는 분들도 이런 주장을 한다면 정말 서글퍼집니다.

부동산 버블 붕괴의 양상은 집값의 절대적 수준과 부동산 버블의 규모, 그중에서도 레버리지의 규모와 가장 상관도가 높습니다. 제가 지금의 부동산 버블이 붕괴하면 1990년대 초중반처럼 연착륙하기 어렵다고 보는 가장 큰 이유도 지금의 집값이 상대적으로 그때보다 훨씬 높고, 소득이 뒷받침되지 않은 상태에서 막대한 가계 부채를 통해 이룬 모래성 같은 집값 거품이기 때문입니다. 지금 현 정부의 부동산 부양 총력전으로 지난해 말의 집값 폭락 양상은 저지했지만, 그것은 연기됐을 뿐 결코 해소된 것이 아닙니다. 이런 경험을 통해 부동산 투기꾼들이 '역시 한국의 특성상 집값은 폭락 안 해' 이런 식으로 선동하고 있습니다. 그 같은 '한국 특성론'의 최근 변종 가운데 하나가 '전세제도' 운운하는 것입니다. 하지만 위에서 본 것처럼 설득력 있는 근거가 없습니다.

우리 연구소는 부동산 시장에 관련된 매우 구체적인 분석과 진단을 통해 부동산시장 안팎의 구조를 샅샅이 파악하고 있습니다. 그래서 부동산 투기 선동가들이 어떻게 현실을 조작하고 왜곡하며 선동하는지를 너무나 잘 알고 있습니다. 그들의 사기술이 우리 연구소 때문에 점점 힘을 잃어간다는 것을 그들 스스로 느끼고 있습니다. 그러다 보니 그들이 입에 게거품을 물고 저나 우리 연구소를 공격하고 매도하는 것입니다. 하지만 우리 연구소가 그런 엉터리 투기 선동꾼들의 공격에 위축될 정도라면 처음부터 시작도 하지 않았겠지요. 제 개인도 마찬가지입니다. 부동산 거품이 완전히 해소될 때까지 부동산 시장의 제대로 된 현실을 알리고, 그들의 사기와 조작, 허구를 끊임없이 폭로할 것입니다. 저는 줄기차게 글을 쓸 것이고, 발언할 것입니다. 그런 면에서는 저는 한 치의 물러섬이 없을 것입니다.

이 글을 읽는 모든 분들 추석 연휴 잘 보내시기 바랍니다. 돌아와서 뵙겠습니다.^^

*제가 쓴 책 '위험한 경제학1-부동산의 비밀편'에 이어 '위험한 경제학2-서민경제의 미래편'이 출간됐습니다. 부동산 광고에 목을 맨 기득권 언론들이 전하지 않는 진실을 담으려 밤을 지새워 가며 노력했습니다. 저는 가족들이 오순도순 살아갈 집 한 채 마련하는 것이 목표인 일반 서민가계가 현재 부동산 시장의 위험 구조를 모르고 언론의 선동보도에 휩쓸려 자칫 그릇된 판단을 하게 될까 걱정할 뿐입니다. 신중하시기를 당부드립니다.