지난주에 'KBS 뉴스풀이'라는 프로그램에서 저를 인터뷰했습니다.

약 50분 가량 인터뷰를 했었는데, 약 35분 정도로 편집돼 어제(24일)부터 네이버의

KBS 뉴스캐스트 탑화면에 노출돼 있네요.

제 얼굴이 너무 크게 노출돼 있어서 저도 깜짝 놀랐습니다.

제가 출연한 것을 스스로 광고하듯이 올리는 것이 무척 쑥스럽습니다만 한 번 보시기 바랍니다.

짤막한 코멘트나 10분 안에 쫓기듯이 인터뷰하는 라디오 인터뷰가 아니어서

비교적 제 생각이 충실히 전달됐다는 느낌이 들어서입니다. 

제 스스로 보기에도 쑥스러울 정도로 여전히 여러 대목에서

버벅대고 있습니다만, 그래도 한 번 보시라고 권할 수준은 되는 것 같습니다.

특히 두 차례에 걸쳐 열렸던 제 강연회에 와보지 못하신 분들께는

이 동영상 인터뷰가 상당히 도움이 될 듯 합니다.

모두 휴일 편안히 잘 보내시길 빕니다.

 http://news.kbs.co.kr/article/economic/200910/20091023/1870990.html/

 

정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

올해의 집값 상승이 수도권 전반의 집값 상승인 것처럼 부동산 정보업체들이 바람을 잡고 언론들이 나팔을 불었습니다.

과연 그런가요? 수도권 모든 아파트 단지 모든 평형의 실례를 보여드릴 수는 없지만 몇 군데만 추려서 보여드리겠습니다.

한 번 판단해보세요. 아래에서 보여드리는 것은 올해 9월까지 국토해양부 실거래가 추이를 매월 거래의 평균가격으로 정리한 것입니다. DTI 주택 대출 규제 이후의 여파는 제대로 반영되지 않은 것으로 보셔야 합니다.

먼저, 강남구 개포동 주공1단지 실거래가입니다. 흠, 정말 올해 들어 가파른 상승세를 나타냈군요.

'폭등'이라고 표현할 만도 하네요. 그리고 과거 고점을 거의 회복했군요.

 그런데 같은 강남구 재건축 단지인데 대치동 은마아파트는 과거 고점보다는 아직 많이 낮군요. 어쨌든 상당한 수준 가격이 '급등'한 것은 사실인 듯 합니다.

다음은 과거 '명품 아파트'의 대명사 가운데 하나였던 강남구 대치동 동부센트레빌. 올해 들어 오르긴 했으나 과거의 영화를 회복하기에는 거리가 너무 머네요. 그나마도 5~6월 이후로는 다시 추세가 꺾이고 있네요. 불과 3~4년 전까지 강남불패의 상징이었던 동부센트레빌이 이 지경인데 뭐가 '강남불패'라는 말인가요? 위의 재건축단지들 경우에도 올해 많이 급반등하기는 했으나 그것은 정부가 강남 재건축 규제 완화 등을 통해 총력전을 펼친 영향이 큽니다. 어쨌거나 그런 재건축 단지들 또한 2006년말 고점 대비 지난해말~올초 -30~40%까지 떨어졌던 게 사실이고요. 그런데도 부동산 투기 선동가들은 '오를 곳은 오른다'고 말하지요? 하지만 이들은 '오를 곳은 오른다'고 하는 그 지역들이 사실은 불과 2~3년 사이에 폭락했다는 사실은 거의 언급하지 않지요?

이번에는 강북으로 한 번 가보겠습니다. 같은 강북이라도 노원구 등 비교적 꽤 상승폭이 큰 곳도 있습니다. 하지만 마포구, 동작구, 영등포구, 종로구, 중구 등은 거의 오르지를 못했습니다. 아래 보여드리는 은평구 수색동 대림한숲 아파트를 보시면 5~6월 이후 상승세가 꺾이면서 이미 더 이상 상승하지 못하고 있습니다. 오히려 시간이 지나면서 다시 가격이 조금씩 떨어지고 있습니다.

노도강 3구는 '뉴타운 바람' 때문에 2008년 상반기가 고점이었는데요. 지난해 하반기 이후로 상당히 떨어졌다가 조금씩 오르고는 있지만 여전히 지난해 상반기 수준을 회복하지 못하고 상승세도 미약합니다.

이번에는 경기도로 한 번 가보죠. 과거 강남3구와 함께 '버블세븐' 아파트 단지의 대표격이었던 분당파크뷰. 이게 웬 일입니까? 강남은 그래도 기라도 써보는데 분당파크뷰는 2006년말 고점 대비하면 여전히 -30% 가량 빠진 수준이네요. 그나마도 올해 초 약간 반등하는 듯 했다가 꼬리를 내리고 있네요.

2006년 투기 광풍의 또 다른 지역 용인 수지. 저점일 때 비해서는 조금 반등했지만 여전히 2006년말 고점 대비하면 -30% 가량 낮은 가격이고, 추가 상승세도 그렇게 커보이지 않는군요?

인천요? 인천도 지역별로, 평형별로 다르지만 아래에서 보시는 것처럼 반등세가 상당히 미미해 보이지 않나요?

현 정부가 사력을 다해 부동산 부양책을 펼쳤고, 언론들이 집값 거품 띄우기에 목을 매달았는데도 겨우 이 정도입니다.

상당수 언론에서는 수도권 전반에서 엄청난 상승세가 일어나고 있는 것처럼 보도하지 않았나요? 

그런데 이 정도 수준입니다. 아마 집값에 관한 한 지금 대한민국의 많은 분들은 '매트릭스'에 갇혀 있는지도 모릅니다.

어쨌거나 여러분 생각에는 앞으로 얼마나 집값이 더 뛸 수 있을 것이라고 생각하시나요? 좀더 추이를 지켜봐야 하겠지만, 그나마도 폭등했다던 강남 재건축조차 다시 고꾸라지고 있는 마당에 말입니다.

실제로 지표금리인 국고채 3년물 금리가 2009년 초부터 바닥을 찍고 계속 상승하고 있는 가운데 6월초 이후 미동도 하지 않던 CD금리도 두 달 만인 8월 6일부터 오르고 있습니다. 이에 따라 시중 주택대출의 90% 이상을 차지하는 변동금리 대출의 금리도 올라가고 있습니다. 향후 기복은 있겠지만, 이런 식으로 시중 주택대출 금리는 올라갈 가능성이 상당히 큽니다. 그리고 은행이 시중의 실제 리스크를 반영하고 저금리로 인한 낮아진 마진을 상쇄하기 위해 가산금리를 이미 상당히 올린 상태입니다. 이런 상태에서 시장금리가 야금야금 올라가면 무리하게 빚을 진 고부채 가구에는 상당한 부담이 될 것입니다. 물론 다주택 투기자들도 말할 바 없구요. 

제가 약간은 심심풀이로 1995년 이후 국고채와 CD 금리간의 스프레드 추이를 그래프로 그려봤습니다. 그랬더니 아래 <도표>처럼 나타나는군요. 추이를 보면 역사적으로 국고채와 CD 금리간의 스프레드가 2000년 3월 2.06%를 기록한 뒤 그 이상 올라간 적이 없더군요. 2000년 3월 이후로 두 금리간 스프레드는 올해 8월 1.94%까지 올라 고점을 기록한 뒤 9월에 1.76%를 기록하고 있군요. 억지로 눌러놓은 CD금리가 따라 오르면서 금리 스프레드가 줄고 있는 것이지요.

                                       <도표>

저는 이 같은 추세가 기복이 있겠지만 계속 지속될 가능성이 높다고 봅니다. 적어도 CD금리는 한국은행의 기준금리 인상 여부와 상관 없이 일정하게 상승할 것이라고 봅니다. 우선, 저는 부동산 거품이 해소되지 않았기 때문에 진정한 의미의 경기회복이 아니라고 생각하지만, 어쨌거나 시장에서는 경기가  회복 추세가 지속될 것이라고 보고 있기도 하고요. 무엇보다 올해 말까지 월 평균 6조원 가량의 국채가 채권 시장에 쏟아지는데 이는 지난해 같은 기간 월 평균 4조원보다 물량이 크게 늘어나는 것입니다. 그만큼 물량 증가에 따른 국고채 금리 상승 압력이 확대될 가능성인 높습니다. 국고채 금리가 상승하면 CD금리도 일정하게는 따라 상승할 수밖에 없을 것입니다. 그렇게 되면 변동금리 주택대출 금리도 따라 상승할 것은 불문가지이고요. 그냥 가볍게 써본 것이니 가볍게 참고만 하세요. 

참, 얼마 전 제가 쓴 '정부 주택대출 규제, 기준금리 인상 저지 위한 고육책'도 읽어보시길 바랍니다. ^^

  http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=789773

*아직도 부동산 광고에 목을 맨 기득권 언론의 보도 때문에 '매트릭스'에 갇혀 계신 분들이 많은 것 같습니다. 제가 최근 펴낸 '위험한 경제학1-부동산의 비밀편'과 에 이어 '위험한 경제학2-서민경제의 미래편'을 참고하시면 '매트릭스'를 탈출하는데 많은 도움이 될 것입니다. 더 나아가 정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼 (http://cafe.daum.net/kseriforum) 을 방문해주십시오.