<선대인, 미친 부동산을 말하다>가 출간 단 3일, 서점 배포 단 이틀 만에 예스24 종합 순위 87위, 교보문고 경제경영 9위 안에 들 정도로 뜨거운 반응을 얻고 있습니다. 많은 분들 성원에 감사드립니다. 이번 책을 먼저 읽은 분들이 "궁금해하던 모든 내용들이 알차게 모두 들어있는 책"이라고 호평하는 트위터 멘션을 전해 오기도 했습니다. 책의 구체적인 내용을 궁금해하시는 분들이 계셔서 책의 자세한 목차를 소개하니 참고하시기 바랍니다. 좋은 하루들 되세요. 감사합니다.

<책 목차>

프롤로그 _ 앞으로 어떻게 바뀔 것인가

1부 두 개의 거대한 전환기가 시작되다

1장 대세하락기는 시작되었다

부동산시장, 이미 하락 사이클에 들어섰다

용꼬리까지 떨어지기 직전이다

집값 바닥론은 왜 끊임없이 등장하는가

Focus: 호가 지수의 함정

Focus: 취득세 감면, 효과가 없는 이유

2장 빚내서 집 사라는 마지막 유혹

효과 없는 부양책, 연착륙론으로 포장되다

정부의 해결책이 질이 나쁜 이유

전월세대책, 또 한 번의 ‘빚내서 집 사라’

3장 연착륙론이 더 위험하다

집값 하락 막으려다 가계부채만 더 키운다

거품 빼기, 지금 놓치면 20년 동안 답이 없다

4장 대한민국 부동산, 견착륙! 펌 랜딩!

Focus: 10년 전 삼성경제연구소의 경고

2부 한국 부동산의 또 다른 핵, 전세

5장 전월세 대책, 없나? 안 내놓나?

전셋값 상승의 직격탄, 누구를 향하나

전세가의 변화에도 사이클이 있다

거래는 없는데 전세가 뛴다?

6장 토끼몰이에 당하지 마라

안전한 전세, 깡통전세

이런 임대차시장은 한국밖에 없다

전셋값과 집값, 어그러진 함수 관계

7장 전세, 그 근본 구조가 바뀐다

전세는 정말 없어질까?

전세자금대출의 나비효과

Focus: 전월세 세입자들, 조금만 버텨라

3부 부동산 빚더미가 경제에 미칠 영향

8장 2차 충격을 앞두고 있는 건설업

건설업계가 숨기고 있는 비밀

정부정책, 하루 빨리 건설업계의 조정을 유도해야

9장 은행권으로 불이 옮겨 붙는다

은행의 수익성 지표에 주목하라

부채폭탄 위기관리의 3대 허점

10장 부동산 시나리오별 금융위기 전망

시나리오 1: 부동산 완만한 하락과 경기 회복 시

시나리오 2: 부동산 완만한 하락과 경기 침체 시

시나리오 3: 부동산 급락과 경기 침체 시

4부 대한민국 부동산을 예측하다

11장 주택 시장, 어떻게 변해갈 것인가

주택 사이클상 하락 단계: 향후 2~3년

Focus: 2차 급락 방아쇠를 당기는 외부 요인은?

부채폭탄 폭발 단계: 3~4년 지속

인구폭탄과 만성적 공급 과잉 단계: 2010년대 후반 이후

Focus: 경제 예측 시, 인구 변화에 주목해야

12장 10년 후 주택시장에서 펼쳐질 10대 현상

1. 전세는 사라지고 월세는 증가한다

2. 부동산, 투자가 아닌 사용 중심으로

3. 신축주택이냐 노후주택이냐가 가격 결정

4. 아파트 시대 저물고 다유형 소량생산 시대로

5. 중대형 수요는 급격히 줄 것이다

6. 집이 남아도는 시대가 온다

7. 거품이 꺼지면, 부동산에도 품질이 중요해진다

8. 선분양제가 사라진다

9. 자비 리모델링 급증과 공동화되는 수도권 외곽 신도시

10. 대규모 개발사업 추진이 어려워진다

5부 대세하락기, 이렇게 대응하라

13장 주거유형에 따른 일반가계의 대응법

집이 두 채지만 빚에 시달리고 있다면

담보대출에 쪼들리는 1주택 소유주라면

심각한 전세난에 집을 살까 고민한다면

‘전세형아파트’를 고려하고 있다면

결혼을 앞두었다면, 전세냐 매매냐

1인 가구 독신자, 월세냐 전세냐

노후 대비책으로 오피스텔 투자를 생각한다면

Focus: 전세보증금, 어떻게 하면 안전하게 지킬까?

14장 부동산 대세하락기에 가져야 할 10가지 자세

1. 무주택자라면 조급해하지 마라

2. 집으로 돈 버는 시기는 지났다. 모험적 투자는 하지 마라

3. 전세 대신 집 사라는 ‘토끼몰이’에 당하지 마라

4. 가계부채가 일정하게 해소된 뒤 움직여라

5. 환금 가능성을 철저히 따져야 한다

6. 사회경제적 변화를 반드시 이해하라

7. 내 부동산, 정기적으로 평가하고 보유 여부 결정하라

8. 시세 착시현상에서 벗어나라

9. 집값 상승기 때의 상식을 버려라

10. 지방 거주자들은 수도권의 흐름을 주시하라

Focus: 집, 과연 언제 사야 하나?

15장 거품 붕괴에 대응하려면, 어떤 길을 선택해야

스웨덴의 길 vs 일본의 길

한국, 어떤 길을 선택할 것인가

16장 효과적인 견착륙을 위한 필수 전략

부실 부동산에 대한 정리 신호를 주어야

주택대출 규제  

<선대인, 미친 부동산을 말하다> 출간을 기념해 선대인경제연구소에서 특별한 혜택을 드리고 있으니 참고하시기 바랍니다.

http://www.sdinomics.com/data/notice/1507

저자가 자신의 책 가운데 어느 것 하나 안 아끼는 책이 없겠지만, 이번 <선대인, 미친 부동산을 말하다>에 대한 제 마음은 참 간절합니다. 제가 보기에 부동산시장이 정말 위험합니다. 지금 부동산 거품을 단호하게 빼는 펌랜딩(firm landing) 전략을 쓰지 않으면 2~3년 안에 부채폭탄이 폭발하는 큰 충격을 맞게 될 걸로 보입니다. 그런데도 정부는 “빚 내서 집 사라”고 하고, 언론들은 “집값 바닥론”을 부르짖고 있고 일부 가계들은 혹하고 있으니 정말 안타깝고 위태로워 보입니다.

전환기의 생존법> 특강에서 저와 우석훈박사와 함께 강연에 나서셨던 미래학자 최윤식소장님은 현재의 부동산시장 상황을 2003년 대구지하철 참사 때의 상황에 비유를 하셨습니다. 대구 지하철 참사에서 전동차 안에 연기가 자욱하게 들어오는데도 "곧 출발할 테니 앉아서 기다리라"고 했던 그 기관사의 메시지들 때문에 많은 이들이 탈출하지 못하고 참사를 당했습니다. 지금 정부와 언론들은 연기가 뭉게뭉게 스며드는 전동차 안에 있는 승객들에게 계속 “괜찮다, 괜찮다"라고 하는 상황입니다. 이럴 때 누군가는 “곧 큰 불이 나게 되니 빨리 탈출하라”고 소리를 질러야 한다고 생각합니다. 한 사람이라도 더 불필요한 희생을 피할 수 있도록 말입니다. 제가 현실을 모르면 모를까, 부동산시장의 위험한 현실을 뻔히 알면서 어떻게 가만히 있을 수 있겠습니까. 그런 사회적 책무감으로 이 책을 썼습니다.

저는 2008년말 세계 경제위기에 따른 부동산 폭락을 경고했고, 2009년 정부의 대대적 부양책이 한창일 때 인천 송도, 청라 등의 분양에 들어가지 말라고 말했습니다. 부산, 대전 등 지방 부동산이 부풀어오를 때 2~3년 이상 지속되지 않으니 추격 매수하지 말라고 했습니다. 전세값이 치솟을 때도 이것은 대세하락기의 전조이니 빚 내서 집 사면 위험하다고 말했습니다. 부동산 거품 빼기를 미루면 미룰수록 가계부채가 늘어나 더 위험한 폭탄돌리기가 될 거라고 했습니다. 4.1부동산대책, 8.28대책의 약발도 몇 달 가지 않을 거라고 했습니다. 제가 경고하고, 전망한 것이 한 치의 오차도 없이 들어맞은 것은 아니겠지만, 지금까지 대한민국의 어느 누구보다 정확하게 전망해왔다고 자부합니다. 반면 부동산 전문가로 포장된 이해관계자들이나 그들의 스피커 역할을 하는 기득권 언론들은 2009년 이후 매년 ‘지금 집값이 바닥이니 집을 사라’고 외쳐왔습니다. 번번이 양치기소년의 거짓말임이 드러났는데도, 아직 많은 분들이 매년 ‘집값 바닥론’에 팔랑귀가 되어 그릇된 판단을 합니다. 그렇게 매년 속아 넘어갔던 분들은 지금 빚더미에 올라 고생하고 있습니다. 4.1대책, 8.28대책, 그리고 이와 연관된 언론의 선동보도에 넘어간 이들은 또 다시 하우스푸어가 될 가능성이 높습니다. 언제까지 이런 안타까운 상황을 지켜봐야 합니까.

제가 예측력이 뛰어나다고 자화자찬하는 게 아닙니다. 이건 예측능력보다 누가 정직한가, 정직하지 않은가의 문제에 가깝습니다. 어떤 평범한 사람이라도 냉철하게 살펴보면 지금 부동산시장은 전동차 안에 연기가 모락모락 스며드는 시기라는 걸 알 수 있습니다. 그런데 그 정상적 판단을 방해하는 정부, 언론, 이해관계자들이라고 하는 부동산 기득권세력이 있는 겁니다. 그런데 그들이 훨씬 많은 힘과 돈과, 스피커를 갖고 있습니다. 이해관계에 물든 그들의 정보에 많은 가계들이 피해를 입고 있습니다. 저는 이 안타까운 상황을 도저히 지켜볼 수 없습니다. 그들과 다시 일전을 벌이기 위해 이번 책을 썼습니다. 그 일전에서 당당히 맞서고 좀더 많은 이들에게 저의 경고가 전달될 수 있도록 여러분들께 부탁드립니다. 제가 꽤 알려진 저자라고 해도 그들이 가진 영향력과 힘, 파급력에 비하면 정말 조족지혈입니다. 이 일방적으로 기울어진 게임에서 최소한의 힘의 균형이라도 이룰 수 있는 것은 오직 진실과 정직, 그리고 제 진심을 알아주는 많은 분들의 선한 응원이라고 믿습니다. 제발 부탁드립니다. 이 책 많이들 읽어주시고 주변 분들에게도 많이들 알려주십시오. 그 성원, 애정 저버리지 않고 더욱 많은 사회적 기여를 하도록 저도 최선을 다하겠습니다. 감사합니다.

<선대인, 미친 부동산을 말하다> 출간을 기념해 저희 선대인경제연구소에서 특별한 혜택을 드리고 있으니 참고하시기 바랍니다.

http://www.sdinomics.com/data/notice/1507

제가 근 4년 만에 부동산을 주제로 한 책 <선대인, 미친 부동산을 말하다>를 출간했습니다. 제가 보기에 부동산시장이 정말 위험한데, 정부는 "빚 내서 집 사라"고 하고 언론은 "집값 바닥"을 부르짖으니 저라도 경고를 해야겠다는 책무감으로 책을 썼습니다. 한 번 읽어보시고 주위 많은 분들께 알려 주시면 좋겠습니다.

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지금 이 나라에서는 집 문제로 거의 모두가 고통을 겪고 있다. 하우스푸어는 하우스푸어대로, 세입자는 세입자대로 큰 고통을 겪고 있다. 수도권을 중심으로 집값은 내리는데, 전세값은 치솟으니 모두가 혼란스럽고 힘겹다. 부동산시장의 패러다임이 근본적으로 바뀌고 있는데, 사람들이 이를 잘 이해하지 못하니 ‘부동산이 미쳤다’고 표현한다.

사람들 눈에는 부동산이 미친 것으로 보이겠지만, 정작 미친 것은 탐욕에 사로잡힌 부동산 기득권세력이다. 미야자키 하야오의 애니메이션에서 볼 수 있듯이 진짜 위험한 것은 자연이 아니라 사람들의 탐욕이다. 자연이 치유력을 갖듯이 부동산시장도 치유력을 갖는다. 그 치유 과정에서 생기는 과도한 충격은 막아야 하지만, 치유 과정 자체를 가로막으면 종래는 더욱 위험해질 뿐이다. 그 결과 자욱한 안개 속에 뾰족뾰족한 암초가 곳곳에 널려 있는 형국이다. 그런데도 정부든 언론이든 전문가(=실은 특정 업계의 대변자들)든 ‘빚내서 집 사라’는 말뿐이다. 어둠 속에서 헤매는 사람들을 낭떠러지 쪽으로 안내하는 꼴이다.

이 위태로운 상황을 그냥 두고 볼 수 없어서 이 책을 쓰게 됐다. 이 책을 읽는 독자들이 크게 네 가지를 얻을 수 있기를 기대한다. 첫째, 혼란스럽게 느껴지는 부동산시장의 현실을 이해할 수 있을 것이다. 특히 얼마나 위태로운 상황인지 이해하게 될 것이다. 둘째, 건설업계-부동산업계의 논리에 사로잡힌 정부나 언론 보도를 맹신하면 자신의 삶에 위기가 닥칠 수 있음을 알게 될 것이다. 셋째, 앞으로 부동산시장이 어떻게 전개될지 가늠할 수 있게 될 것이다. 넷째, 주택문제와 관련해 내가 어떻게 해야 할지, 그리고 공동체로서 우리가 어떻게 해야 할지 판단할 수 있을 것이다.

개인적 차원에서든 연구소 차원에서든 부동산에만 초점을 맞춘 책은 근 4년 만이다. 이 책은 그 동안 고민하고 연구해온 결과물이 농축돼 있다. 그러면서도 독자들이 최대한 쉽게 읽을 수 있도록 노력했다. 도표가 많은 책은 어려울 거라는 선입관을 갖는 분들이 많은데, 이 책이 그 선입관을 깨줄 것이라고 믿는다.

2008년 말 부동산시장 급락을 경고한 이래로 국내 부동산시장의 흐름을 가장 정확히 분석하고 전망해왔다고 자부한다. 그 덕에 많은 이들에게 감사의 말씀도 들었다. 이 책은 그 연장선상에서 현재 상황을 분석하고 미래를 전망하고 우리가 나아갈 길을 제언했다. 이 책에 담은 내용이 많은 이들에게 도움이 될 수 있기를 진심으로 바란다. 그리고 우리 사회가 새로운 주거의 미래를 열어 가는데 조그만 힘이라도 되기를 바라는 마음 간절하다.  

2013년 11월  

재헌, 재인, 그리고 우리 모두의 아이들을 생각하며