중국전문가인 니콜라스 라디 피터슨연구소 수석 연구원의 뉴욕타임스 기고문인데요. 제가 번역할 시간은 없지만, 여력(?) 되는 분들은 한 번 읽어보시면 좋겠네요. 그 동안 국내와 서구 언론에서 '중국 붕괴론' 등 험악한 시나리오들이 많이 나왔는데, 제가 볼 때는 현재 중국 상황을 가장 합리적으로 진단한 칼럼이 아닌가 합니다. 우리 연구소가 그 동안 중국 경제에 대해 짚은 맥락과도 대체로 비슷하고요. 

http://www.nytimes.com/2015/08/26/opinion/false-alarm-on-a-crisis-in-china.html?partner=socialflow&smid=tw-nytimesbusiness&smtyp=cur&_r=1

이 칼럼의 핵심을 담은 두 문장만 번역하자면 다음과 같습니다.

<슈퍼차이나 리포트> 론칭 기념 이벤트(~9/15)

 http://www.sdinomics.com/data/notice/4328

여전히 향후 집값 향방에 대해 많은 이들이 관심을 갖고 있다. 결론부터 말하자. 단기 시세차익을 노리는 사람이 아니라 자신이 살아갈 공간이 필요한 사람들이라면 지금의 반짝 반등세에 부화뇌동하지 말기 바란다. 지금과 같은 반짝 상승세는 오래 지속되기 힘들기 때문이다. 개인적으로는 올해말~내년초 정도가 되면 주택시장의 분위기가 많이 바뀔 것이라고 보고 있다. 이유는 간단하다. 지금의 집값 상승세는 모두 빚의 힘이고, 국내외 경제 상황을 고려할 때 연말로 갈수록 무리하게 주택담보대출을 내는 것이 어려워질 것이기 때문이다. 

아래 <그림1>에서 수도권과 지방으로 나눠 주택매매거래량과 주택담보대출 증감액 추이를 살펴보면, 이 같은부채에 기반한 주택 가격 상승세가 오래가기 어려울 것임을 더욱 분명히 알 수 있다.수도권의 경우 이미 2008년이전에 부채를 동원한 주택 가격 상승이 거의 마무리된 상태여서 2008년 중반이후 막대한 주택담보대출을 일으켜도 주택 거래량이 크게 늘어나지 않는 상황이 지속됐다.반면 2008년이전 수도권 상승기 동안 주택 가격이 정체했던 지방의 경우에는 2011년 중반무렵까지는 비교적 적은 대출 증가로도 거래가 일어났으나 이후에는 대출 증가를 동반하지 않으면 거래가 일어나지 않는 상황에 이르렀다. 

<그림1>

주) 국토교통부와 한국은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성 

특히 2013년이후에는 수도권과 지방 모두 대출 증가가 동반되지 않고서는 거래량이 늘어나지 않는 양상이다.주택매매거래당 주택담보대출 증감액 추이를 보면 지방이든,수도권이든 거래를 할 때마다 증가하는 대출액이 커지고 있다. 지방의경우에는 더 이상 빚을 늘릴 수 없는 수준까지 증가했으며, 이미부채를 상당 부분 소진한 수도권의 경우에도 크게 증가하기 어려운 상황이다. 

더구나 미국 금리 인상은 시기의 문제일 뿐 거의 기정사실화돼 있다. 이  경우 한국도 일정한 시차를 두고 내년부터 기준금리를 올리게 될가능성이 높으며 시장금리는 그보다 일찍 반응할 가능성이 크다.  최근 한국을 포함해 신흥국에서 막대한 자금이 빠져나가면서 주가가 요동치는 것도 미국 금리 인상 가시화 파장 가운데 하나로 볼 수 있다. 이에 대한 우려를 반영해 정부도 주택대출규제를 푼지 1년 만에 다시 가계부채관리대책을 내놓은 것이다. 이에  따라 올해 말~내년상반기부터 국내 주택시장도 서서히 다시 침체기에 빠져들 가능성이 높을 것으로 보이다. 

특히 가계부채 문제가 심각하고, 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 주택담보대출이 급증했던 국내 주택시장에는 금리 인상의 여파가 상당한 충격파를 던질 가능성이 높다. 특히금리 인상 여파가 커지면 심각한 규모의가계부채와 주택담보대출이 부실화하면서주택가격이급락할 가능성도배제할 수 없다. 주택대출의연체율이 증가하고, 폭탄돌리기식 대출 만기연장에장애가 발생할 가능성이 높기 때문이다.

이에 따라국내 건설업체들은 하반기에도 이 같은 여파가 미치기 전 서둘러 분양물량을 쏟아내려 할 것이다.하지만 주택시장은투기거품으로 급등한 주택가격과 건설사들의 무분별한 주택건설로 인해 공급과잉에 처해 있다. 반면주택의 주수요연령대인30~55세인구는 2012년을정점으로 감소하고 일반 가계는 이미 막대한 부채를 지고 있어 주택 구매력은 거의 고갈된 상태다.이런 가운데 건설업체들이 쏟아내는주택 분양 물량은 향후 2,3년 안에입주물량 폭탄으로 돌아올 수 있어 일반 가계들은 무리하게 빚을 내 분양 받는 것에 매우 신중해야 한다. 

특히 지금과 같은 부동산 불패신화에 기댄 가격 거품,주택 공급과잉, 급격한 저출산-고령화, 신규주택수요층 감소 등은 1990년대초중반 일본의 상황과 유사하다. 이에 따라 국내 부동산 시장이 일본식 장기침체에 빠질 가능성이 적지 않으며 현재 그 초기 양상을 보이고 있다. 현재 국내 주택시장은 그 같은 장기침체로 가기 전 마지막 불꽃을 불사르는 단계에 가까워 보이며 올해 말~내년상반기 정도를 기점으로 해서 정체기에 접어든 뒤 이후로는 다시 내리막길을 걸을 가능성이 높아 보인다. 

참고로, 이미 주택시장은 그 전조를 보이고 있다는 점에 유념하기 바란다. 아래 기사들 참고.

한풀 꺾인 주택시장 "당분간 침체 불가피"

http://m.media.daum.net/m/media/economic/newsview/20150824114105777

분양시장 "빨간불"..공급 과잉에 미분양 "우려"

http://m.media.daum.net/m/media/economic/newsview/20150824165856826

선대인경제연구소가  출범 3주년과 <슈퍼차이나 리포트> 론칭을 기념하여 <요동치는 세계경제의 위기와 기회> 특집보고서 등 다양한 혜택을 드리는 이벤트(~9/15)를 실시하고 있습니다. 이번 기회에 선대인경제연구소의 정직하고 정확한 정보로 험난한 경제의 파고를 헤쳐가시기 바랍니다.

 http://www.sdinomics.com/data/notice/4328

지난주 금요일 발간한 우리 연구소 회원들 대상 보고서에서 자세히 설명했지만, 최근 주가 급락 단순히 잠깐 지나갈 이벤트 아니다. 주가 급락의 배경을 보면 상당 기간 지속될 국내외 경제의 변화가 배경에 깔려 있다. 이미 기정사실화되고 있는 연내 미국 금리 인상과 중국 경기 하락과 자산시장 침체, 삼성전자와 현대차 등 주력 산업의 실적 악화 등이다.

이에 더해 삼성물산-제일모직 합병안 통과 이후 "코리아 디스카운트"의 핵심 요인인 재벌 지배구조 리스크가 작동하고 있다. 합병안 통과 이후 삼성물산, 제일모직은 30% 전후 떨어졌고, 삼성의 다음 타깃이 될 것으로 예상되는 삼성전자도 같은 시기 16% 이상 떨어졌다. 올초 코스피와 코스닥시장의 유동성장세를 떠받쳤던 외국인자금과 개인 신용주식거래 자금도 썰물처럼 빠져나가고 있다. 특히 외국인자금은 지난달 1.9조원 가까이 빠져나간데 이어 이번 달에는 이미 지난 금요일(21일)까지 비슷한 자금이 빠져나갔다. 이 영향으로 환율이 급등하고, 이 같은 환율 급등(원화가치 급락)의 영향으로 환차손을 우려한 외국인 자금의 이탈이 다시 가속화하고 있다. 여기에 갈피를 못잡는 대북정책과 메르스 늑장 대응으로 북한 리스크와 정부 무능 리스크까지 겹쳤다. 이 영향으로 최근 주가는 2008년 경제위기 파장에서 어느 정도 벗어났다고 평가되는 2012년 이후 사상 최장 기간(4개월간), 사상 최대 폭(300포인트)으로 하락했다.

이렇게 보면 최근의 주가 급락의 배경에는 한국경제 위기의 요인들이 작동하고 있다. 이런 점들을 감안하면 주가 급락세는 어느 시기 멈출 수 있으나 2013년 5월의 "버냉키 쇼크" 때나 지난해 10월 양적완화 종료 시점의 일시적 급락에 이은 반등 같은 양상이 나타나기는 어려울 것이다. 주가 하락이 멈추더라도 침체 양상이 상당 기간 지속될 가능성이 높다.

그런데 문제는 아직 미국의 금리 인상이 시작도 하지 않았다는 점이다. 그런데 상당수 국내 언론들 보도를 보면 "중국 경기 하락으로 연준 금리 인상 시기가 늦춰질 것"이라는 보도가 쏟아지고 있다. 미국 프랑스 일본 등 대다수 외국 언론들이 "연준 금리 인상이 예정대로 이뤄질 가능성에 더 중점을 두고 보도하는 것과 대조적이다. 이렇게 "희망사항"을 보도하면 현실이 달라지나. 한심하기 짝이 없다.

한편으로는 이런 위기 요인들을 반영해 환율이 급등하는데도, 환율효과로 대기업들 실적이 개선돼 한국경제는 괜찮을 것이라는 정부 당국자나 언론들의 인식도 문제다. 서민들은 이미 작살나고 있는데, 수출대기업들만 좋아지면 한국경제가 괜찮은 건가. 그렇다고 수출대기업들이 2009~2012년 무렵까지 누렸던 환율효과를 누리기도 어렵다. 그 때는 달러약세 기조여서 다른 주요국 화폐가치가 달러 대비 강세를 시현할 때 한국 원화만 약세여서 환율효과가 강하게 작용했다. 하지만 지금은 달러강세로 귀환하면서 대다수 국가들의 화폐가치가 동반 약세를 띠고 있다. 우리의 수출 경쟁국인 중국과 일본은 우리보다 더 가파른 자국 화폐 약세를 시현중이다.

또한 최근 수출대기업의 실적 악화는 스마트폰 시장의 성장 정체와 경쟁 격화(삼성전자), 환율효과를 등에 업은 일본 자동차 업체의 약진과 중국자동차시장의 구조적 변화(현대차) 등 몇 년 전과는 완전히 다른 상황을 배경으로 하고 있다. 이런 상황에서 수출대기업들이 누릴 수 있는 환율효과가 없지는 않지만, 과거에 비해서는 제한적이다. 이미 원달러 환율이 오르는데도 삼전과 현대차 실적이 나빠지거나 크게 개선되지 않는 모습에서 나타나고 있다.

주식시장을 포함해 경제의 거의 모든 영역들이 죽을 쑤고 있는데도, 현상적으로는 부동산시장만 살아난 것처럼 보인다. 이는 뒤집어서 보면 된다. 정부의 "부동산 부양 총력전"으로 부동산시장은 겉으로 잠깐 살아난 것처럼 보일지 모르지만, 실제로는 부동산을 살리기 위해 다른 모든 경제를 죽인 셈이다. 그런데 사상 최대의 주택담보대출 증가를 배경으로 하는 주택시장 반짝 호황이 얼마나 오래갈까. 이미 말한 것처럼 올해말~내년 초가 되면 주택시장의 분위기도 확연히 달라질 것이다. 그 전조가 나타나고 있다. 두 달 연속 미분양이 증가하고, 거래도 줄고 있다. 위기감을 느낀 정부도 가계대출을 다시 조이는 상황에 들어섰다. 경제부총리도 "빚 내서 집 사라고 발언한 적 없다"고 발을 빼고 있다.(장난하나? 꼭 말로 해야 하나. 정부 정책만큼 확실한 발언이 어디 있나. 예를 들어 외환시장에서 정부가 개입할 때는 구두개입을 통해 시사하고 이게 안 될 때 실제 물량 투입을 한다. 이미 부동산시장에서 집값 띄우겠다고 시사하는 발언 계속하고 실제 주택대출 규제 완화 등 온갖 부양책 다 사용해놓고 무슨 헛소리인가. 경제 수장이라는 작자가 몇 달 앞도 못 내다볼 정도로 무능한데다 무책임하기까지 하니 서민들이 죽어나는 것이다.)

사실 이런 상황들은 이미 내가 개인적으로 또는 연구소 차원에서 숱하게 경고했던 내용이다. 이미 지난 연말, 올초에 나꼽살과 전국구, 파파이스 등 팟캐스트에서, 그리고 우리 연구소 경제전망보고서 및 각종 보고서에서 미국 회복과 다른 모든 경제권 침체 속에서 한국경제에 닥칠 위기적 상황들을 전망한 바 있다. 대단한 예측력이 있어서가 아니라 이해관계를 떠나 사심을 버리고 큰 흐름을 보면 누구든지 볼 수 있는 흐름이다. 그런데도 아직까지 정부 당국자들은 "괜찮다. 가만히 있으라"로 일관하고 있다. 그들은 괜찮을지 모른다. 하지만 내 보기에 대다수 서민들은 절대 괜찮지 않다. 정부를 너무 신뢰하지 마라. 메르스 대처도 못 하는 정부가 경제위기 대응이라고 제대로 할까. 미국 금리 인상 여파가 한국경제에본격적인 영향을 미칠 기간은 이제 일년 남짓 남았다고 보면 된다. 남은 기간에라도 고부채 가구들은 피눈물나게 부채 다이어트를 하기 바란다.


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