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- 2015.08.26 집값? 계속 빚 내서 집 살 수 있는지만 생각해보라
- 2015.08.26 선대인경제연구소 출범 3년과 <슈퍼차이나 리포트> 론칭에 즈음하여
글
여전히 향후 집값 향방에 대해 많은 이들이 관심을 갖고 있다. 결론부터 말하자. 단기 시세차익을 노리는 사람이 아니라 자신이 살아갈 공간이 필요한 사람들이라면 지금의 반짝 반등세에 부화뇌동하지 말기 바란다. 지금과 같은 반짝 상승세는 오래 지속되기 힘들기 때문이다. 개인적으로는 올해말~내년초 정도가 되면 주택시장의 분위기가 많이 바뀔 것이라고 보고 있다. 이유는 간단하다. 지금의 집값 상승세는 모두 빚의 힘이고, 국내외 경제 상황을 고려할 때 연말로 갈수록 무리하게 주택담보대출을 내는 것이 어려워질 것이기 때문이다.
아래 <그림1>에서 수도권과 지방으로 나눠 주택매매거래량과 주택담보대출 증감액 추이를 살펴보면, 이 같은부채에 기반한 주택 가격 상승세가 오래가기 어려울 것임을 더욱 분명히 알 수 있다.수도권의 경우 이미 2008년이전에 부채를 동원한 주택 가격 상승이 거의 마무리된 상태여서 2008년 중반이후 막대한 주택담보대출을 일으켜도 주택 거래량이 크게 늘어나지 않는 상황이 지속됐다.반면 2008년이전 수도권 상승기 동안 주택 가격이 정체했던 지방의 경우에는 2011년 중반무렵까지는 비교적 적은 대출 증가로도 거래가 일어났으나 이후에는 대출 증가를 동반하지 않으면 거래가 일어나지 않는 상황에 이르렀다.
<그림1>
주) 국토교통부와 한국은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성
특히 2013년이후에는 수도권과 지방 모두 대출 증가가 동반되지 않고서는 거래량이 늘어나지 않는 양상이다.주택매매거래당 주택담보대출 증감액 추이를 보면 지방이든,수도권이든 거래를 할 때마다 증가하는 대출액이 커지고 있다. 지방의경우에는 더 이상 빚을 늘릴 수 없는 수준까지 증가했으며, 이미부채를 상당 부분 소진한 수도권의 경우에도 크게 증가하기 어려운 상황이다.
더구나 미국 금리 인상은 시기의 문제일 뿐 거의 기정사실화돼 있다. 이 경우 한국도 일정한 시차를 두고 내년부터 기준금리를 올리게 될가능성이 높으며 시장금리는 그보다 일찍 반응할 가능성이 크다. 최근 한국을 포함해 신흥국에서 막대한 자금이 빠져나가면서 주가가 요동치는 것도 미국 금리 인상 가시화 파장 가운데 하나로 볼 수 있다. 이에 대한 우려를 반영해 정부도 주택대출규제를 푼지 1년 만에 다시 가계부채관리대책을 내놓은 것이다. 이에 따라 올해 말~내년상반기부터 국내 주택시장도 서서히 다시 침체기에 빠져들 가능성이 높을 것으로 보이다.
특히 가계부채 문제가 심각하고, 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 주택담보대출이 급증했던 국내 주택시장에는 금리 인상의 여파가 상당한 충격파를 던질 가능성이 높다. 특히금리 인상 여파가 커지면 심각한 규모의가계부채와 주택담보대출이 부실화하면서주택가격이급락할 가능성도배제할 수 없다. 주택대출의연체율이 증가하고, 폭탄돌리기식 대출 만기연장에장애가 발생할 가능성이 높기 때문이다.
이에 따라국내 건설업체들은 하반기에도 이 같은 여파가 미치기 전 서둘러 분양물량을 쏟아내려 할 것이다.하지만 주택시장은투기거품으로 급등한 주택가격과 건설사들의 무분별한 주택건설로 인해 공급과잉에 처해 있다. 반면주택의 주수요연령대인30~55세인구는 2012년을정점으로 감소하고 일반 가계는 이미 막대한 부채를 지고 있어 주택 구매력은 거의 고갈된 상태다.이런 가운데 건설업체들이 쏟아내는주택 분양 물량은 향후 2,3년 안에입주물량 폭탄으로 돌아올 수 있어 일반 가계들은 무리하게 빚을 내 분양 받는 것에 매우 신중해야 한다.
특히 지금과 같은 부동산 불패신화에 기댄 가격 거품,주택 공급과잉, 급격한 저출산-고령화, 신규주택수요층 감소 등은 1990년대초중반 일본의 상황과 유사하다. 이에 따라 국내 부동산 시장이 일본식 장기침체에 빠질 가능성이 적지 않으며 현재 그 초기 양상을 보이고 있다. 현재 국내 주택시장은 그 같은 장기침체로 가기 전 마지막 불꽃을 불사르는 단계에 가까워 보이며 올해 말~내년상반기 정도를 기점으로 해서 정체기에 접어든 뒤 이후로는 다시 내리막길을 걸을 가능성이 높아 보인다.
참고로, 이미 주택시장은 그 전조를 보이고 있다는 점에 유념하기 바란다. 아래 기사들 참고.
한풀 꺾인 주택시장 "당분간 침체 불가피"
http://m.media.daum.net/m/media/economic/newsview/20150824114105777
분양시장 "빨간불"..공급 과잉에 미분양 "우려"
http://m.media.daum.net/m/media/economic/newsview/20150824165856826
선대인경제연구소가 출범 3주년과 <슈퍼차이나 리포트> 론칭을 기념하여 <요동치는 세계경제의 위기와 기회> 특집보고서 등 다양한 혜택을 드리는 이벤트(~9/15)를 실시하고 있습니다. 이번 기회에 선대인경제연구소의 정직하고 정확한 정보로 험난한 경제의 파고를 헤쳐가시기 바랍니다.
글
안녕하세요. 선대인경제연구소 출범한지 이제 3년이 됐습니다. 연구소 출범 때 "10년 후 삼성경제연구소를 능가하겠다"고 큰소리쳤지만, 사실 속으로는 무척 막막했습니다. 컨텐츠를 유료로 본다는 개념이 희박한 국내 풍토에서 많은 분들 십시일반의 힘으로 연구소가 굴러갈 수 있을까, 걱정을 안 할 수 없었습니다. 그래서 처음 한 분이 구독을 신청하셨을 때는 어찌나 설레고 감사하든지 그 기분을 잊을 수가 없네요. 출범 초기 한시적으로 모집했던 연구소 평생회원으로 10여 분이 가입해주신 데 대해서도 감사한 마음을 내려놓을 수 없었습니다. '도대체 이 분들은 뭘 믿고 내가 '평생' 연구소를 운영할 것이라고 믿는 걸까' 거기에는 저에 대한 믿음도 믿음이겠지만, 격려와 후원의 마음이 들어있었다고 생각합니다.
늘 그 마음을 잊지 않으려고 노력했습니다. 물론 저도 사람인데다 여전히 충분치 않은 자본과 자원으로 연구소를 운영하고 각종 활동을 하다 보니 기대에... 충분히 부응하지 못했던 때도 있었던 것 같습니다. 하지만 많은 분들이 그런 허물들을 눈감아주시고 아낌없는 관심과 애정을 보내주셨습니다.
그 같은 성원과 정성에 힘입어 지난 3년 동안 연구소가 그래도 꾸준히 성장해왔습니다. (물론 아직 갈 길이 멀긴 합니다만^^) 출범 첫 해인 2012년 말까지 수백 명에 불과했던 구독회원수가 이제 10배 이상 늘었고, 많은 분들 요청에 따라 올초에는 선대인교육아카데미도 출범해 700명 이상 모이는 대규모 행사도 치렀습니다. 처음에 <SDI리포트> 한 종류로 출발했던 보고서도 2년 전 <글로벌모니터> 론칭에 이어 이번에 드디어 <슈퍼차이나 리포트>를 론칭하게 됐습니다. 여기까지 오는데 큰 힘이 돼준 분들께 머리숙여 감사드립니다.
연구소 출범 3년과 <슈퍼차이나 리포트> 론칭을 기념해 그 동안 성원해주신 분들께 감사드리고, 연구소의 새로운 도약을 위한 발판을 마련하고자 각종 혜택을 드리는 특별 이벤트를 마련했습니다. 기간은 오늘(8월25일)부터 9월 15일까지입니다. 한 번 살펴보시고 아직 저희 연구소 연간구독회원으로 가입하지 않은 분들은 이번에 가입해서 요동치는 국내외 경제의 파고를 헤쳐갈 안목을 키우고 연구소의 독립적인 목소리에 좀 더 힘을 보태주시면 감사하겠습니다. 저희 연구소도 이해관계에 오염되지 않은 더욱 정직하고 정확한 정보로 보답하겠습니다. 감사합니다. 꾸벅^^
http://www.sdinomics.com/data/notice/4328
