전국 전세 보증금 476조원… 집값 떨어지면 ‘대형 폭탄’

http://bizn.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201504231800005&code=920202&med=khan

경향신문이 중요한 기사를 썼네요. 주택담보대출과 합하면 이미 1000조원에 육박합니다. 전세보증금이 평상시에는 별 문제 없는 것처럼 보일지 모르지만, 외환위기와 2008년 경제위기 상황 때처럼 역전세난 벌어지면서 거래가 동결되면 큰 부담으로 작용합니다. 일례로, 최악의 경우 세입자가 전세보증금반환 청구소송을 해서 경매에 들어가면 집값 추가 하락 위험으로 이어질 수 있습니다. 

수도권 전세보증금 비중은 전국의 78.7%에 이르네요. 수도권의 주택 가격 비중이 대략 70%로 추정되는데, 그보다 더 높다는 뜻. 즉, 수도권의 전세난이 매우 심각하다는 뜻이기도 하고요. 

경향 기사에는 안 나옵니다만, 우리 연구소 보고서에서 같은 자료를 바탕으로 분석해 보니 정부가 집값 부양책을 내놓을 때마다 오히려 전세보증금이 뜀박질합니다. 이는 제가 누누이 얘기했지만, 전세가는 집값에 연동하기 때문에 당연한 현상입니다. 데이터로도 너무 간단히 입증되는 게 수도권 집값이 떨어진 2012년에 전세가가 거의 뛰지 않았고, 전국 기준으로도 2010년 이후 집값이 많이 뛴 충북 대구 경남 지역에서 전세가도 많이 뛰었습니다. 물론 2009~2010년처럼 대세하락 초기에는 집값 상승에 대한 기대감이 꺾이면서 전세가가 뛸 수 있으나, 이는 일시적인 병목현상으로 끝날 수 있었던 것입니다. 집값이 본격적으로 하락하면 집값과 전세값이 연동해서 따라 내려가는데, 정부가 억지 부양책으로 떠받치니 전세난이 장기화된 겁니다. 

즉, 정부의 집값 부양책이 오히려 전세난을 조장하고 있을 가능성이 매우 높다는 겁니다. 이런데도 부동산 부양책을 "서민 주거 안정 대책"으로 포장하는 정부 정책을 비판하거나 "집값 상승에 대한 기대감이 없어서 전세가가 뛴다"는 부동산업계 등의 황당한 거짓말을 제대로 검증하는 언론들이 없다는 게 서글플 뿐입니다. 이런 식의 이해관계에 오염된 정보들만 난무하니 일반 가계들만 힘들어지죠. 올바른 정보를 생산하고 확산하는 게 중요한 이유이기도 합니다.   

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‘짬짜미’로 얼룩진 4대강…벌써 4번째 적발. 

http://www.hani.co.kr/a…/economy/economy_general/687862.html

왜 재발 되느냐? 얻는 이익에 비해 솜방망이 처벌이니까. 4차례 담합으로 건설업체들이 얻은 이익만 최소 1조원을 넘는다. 그런데 네 차례 과징금 다 합쳐봐야 1500억원이 안 된다. 그나마 검찰 수사와 법원 재판 과정에서 최종적으로는 더 줄어들 가능성이 높고. 이러니 계속 담합과 부패가 계속되는 것 아닌가. 엄청난 이익이 생겨나는 것을 해먹기 위해 정치권과 정부, 심사위원들(관련 학계 교수와 학자들)에 로비하는 것이고. 성완종 사건도 다른 각도에서 보자면 결국 이런 건설부패가 쌓인 것이다. 이런 부패 행위가 발각돼도 두 차례 특사를 받고 실질적인 처벌을 안 받으니 간뎅이가 부어서 계속 비자금을 만들고 정치권에 뇌물을 제공한 것 아닌가. 제발 다른 건 안 바라니 처벌할 때 제대로 처벌이라도 좀 하자. 그러면 이 나라경제가 당장은 몰라도 10년 후쯤에는 훨씬 더 좋아질 거다. 선진국일수록 왜 부패가 적은지 아직도 모르나. 

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아래는 이번 주에 발간한 글로벌모니터 내용의 일부를 발췌요약한 것이니 참고하시기 바랍니다.

<중국 자본시장 개방에 따른 산업별 1등주 및 유망주 분석(4) : 완결> 中

지금까지 3회에 걸쳐 중국의 부문별 1등주들을 살펴보았다. 중국이 자본시장개방 초기에 있다는 점에서 이들 기업들은 상당한 성장가능성을 지니고 있으며 투자대상으로서 주목할만한 가치가 있다. 그러나 중국의 방대한 시장규모와 사회주의 체제라는 특성 등을 감안하면 무조건 1등주에만 주목하는 것만이 능사는 아니다. 실제로 앞에서 본 것처럼 ‘후강통’이라는 호재에도 불구하고 일부 1등주들이 오히려 부진한 모습을 보이는 경우도 있었다. 또한 중국정부가 추진하고 있는 국유기업 개혁에 따라 1등주들이 타격을 입는 경우도 있다. 주지하듯이 중국의 산업별 1등 기업들 가운데에는 국유기업들이 다수 포진해 있는데, 국유기업들은 부패와 비효율의 온상으로 지목되고 있어 중국정부가 이들에 대한 개혁을 추진하고 있는 중이다. 따라서 중국에 대한 투자는 1등주에 대한 막연한 믿음보다는 중국경제 및 중국 주식시장의 특성과 변화과정에 대한 이해가 선행되어야 한다. 이러한 맥락에서 이번 보고서에서는 1등주는 아니지만, 성장 가능성이 높은 몇몇 우량주들에 관해 살펴보았다.

먼저 이리(伊利)는 앞에서 소개했던 멍니우와 유제품업계 1,2위를 다투는 기업이다. 원래 유제품업계 1위 기업이었으나 2008년 멜라민 파동으로 기업 이미지가 급격히 나빠지면서 1위 자리를 멍니우에게 내주었고 2012년 6월에 영유아용 분유에서 수은 함량이 기준치를 초과한 제품이 발견되면서 또 다시 타격을 입었다. 그러나 최근 경영실적이 빠르게 상승하면서 주가도 상승하고 있다.

두 번째는 중국 제약업계 2위 기업인 상하이의약그룹이다. 매출액은 1위인 시노팜의 절반 수준이지만 영업이익 면에서는 훨씬 실속있는 기업이다. 현재 추진되고 있는 중국의 의료개혁 역시 상하이의약그룹에 유리하게 작용할 것으로 보인다.

세 번째는 중국 환경업계 2위인 중국광대국제유한공사이다. 국내에 거의 알려지지 않은 기업으로 중국의 환경문제가 중요한 이슈로 부각되면서 빠르게 성장하는 기업 중 하나이다. 중국광대국제유한공사 역시 매출액 면에서는 업계 1위인 베이징수도그룹에 비해 작지만 영업이익 면에서는 오히려 훨씬 뛰어난 모습을 보이고 있다.

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아래는 이번 주에 발간한 SDI리포트 내용의 일부를 발췌요약한 것이니 참고하시기 바랍니다.


[이슈인터뷰] 중국투자에 대하여: 하나대투증권 조용준리서치센터장 中

Q : 국내에서는 예전처럼 고성장하는 시기도 아니고, 어디든 투자하면 고수익을 누릴 수 있는 시대도 저물었다. 국내에서 그렇게 수익을 얻기 힘드니까 해외로 눈을 돌리자는 주장이 많이 나온다. 그 가운데 이웃 나라 중국이 있다. 과거에 비하면 한 단계 성장 속도가 가라앉았다고는 하더라도 여전히 빠르게 경제대국으로 성장하고 있고, 기업들도 빠르게 성장하고 있다. 그런 기업들에 장기적 관점에서 투자하면 저성장-저수익 시대에 접어든 국내에서 찾을 수 없는 기회를 얻는 것 아닌가, 하는 게 최근 많이 나오고 있는 ‘중국투자대망론’의 배경인 것 같다.
국내에서 저성장-저수익 시대로 접어들었다고 해서 왜 꼭 중국 기업에 투자해야 하나?

A : 두 가지를 이야기하고 싶다. 우선, 중국의 기업이익이 매년 17%씩 늘고 있다. 그런데도 밸류에이션이 높지 않기 때문에 충분히 기회가 있다. 반면 국내 기업들은 지금 이익이 늘지 않고 있다. 그리고 우리가 중국에 접근하기 편한 것은, 계속 고성장하고 있는 트렌드이기 때문이다. 과거 10%대 고성장기에 비하면 낮아졌지만 여전히 7%대 성장을 하고 있다. 한 국가가 매년 7% 성장한다는 것은 상당히 높은 성장률이다. 그것이 여러 해 동안 지속될 수 있다면 상당히 매력적인 상황인 것은 분명하다. 물론 투자자가 어떻게 스스로 리스크를 관리하느냐는 다른 문제다. 어쨌든 가장 큰 것은 중국의 기업이익 증가율이 시장 전체로 좋고, 특히 소비재 기업들은 연간 30% 이상 영업이익이 나고 있다. 경제규모와 기업규모가 크고 리스크를 관리할 수 있을 정도로 꾸준히 성장한다는 게 큰 메리트다. 이런 중국의 우량기업들에 투자하는 것은 한국 사람들에게는 투자의 기회다. 과거에 영국인들이 미국이 고성장할 때 투자해서 돈을 많이 벌었고, 금융국가가 됐다. 마찬가지다. 지금 한국과 중국의 관계가 그런 상황이라고 보는 거다. 우리나라는 더더욱 중국에 붙어있기 때문에 조금 더 편하게 중국에 투자할 수 있는 것 아닌가. 더구나 위안화 환율이 상당히 안정되어 있다는 점도 장점이다.

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기준금리가 1%대로 떨어졌다. 이에 따라 금리 효과를 둘러싼 보도들이 쏟아지고 있다. 금리 효과를 잘 보여주는 것으로  ‘72법칙’이라는 것이 있다. 일정한 수익률 또는 이자율이 유지될 때 원금이 당초보다 두 배가 되는데 걸리는 시간을 구하는 방법인데, 72를 수익률로 나누면 해당 기간이 나오게 된다. 예를 들어 보자. 시중 금리가 15%일 때 원금이 두 배가 되는 기간은 대략 4.8년(=72/15)이 된다. 시중 금리가 3%이면 24년이 걸리게 된다. 20년 전 금리 수준에서는 5000만원을 1억원으로 만드는데 5년 밖에 안 걸렸으나, 요즘과 같은 금리 수준에서는 무려 24년도 넘게 걸리는 것이다. 즉, 불과 20년 만에 원금을 두 배로 불리는데 다섯 배의 시간이 더 걸리는 금리 수준으로 변화한 것이다. 

그런데 자금 증식의 논리에서 보자면 여기에서 끝나지 않는다. 금리 15%가 A가 누리는 수익률이라고 보고, 3%가 B가 누리는 수익률이라고 생각해보자. A가 5년 동안 원금을 두 배로 불린 뒤 가만히 있을까. 그렇지 않을 것이다. B가 24년 동안 자금을 굴리게 되므로 A도 똑같이 24년을 굴리는 상황을 생각해보자. 그 경우 처음에 똑같이 5000만원을 넣은 두 사람이 24년 후 보유하게 되는 자금은 훨씬 더 큰 차이가 발생한다. B의 돈은 24년 뒤에 1억원으로 불어난 것에 그치겠지만, A는 같은 자금을 두 배로 만드는 것을 다섯 번 되풀이할 수 있다. 즉, 5000만원에서 1억원 → 2억원 → 4억원 → 8억원 → 16억원으로 불어나게 된다. 금리는 다섯 배 차이에 그치지만, 복리 효과에 따라 같은 기간 두 사람의 자산 규모는 16배나 달라질 수 있다. 

이처럼 고금리 시대와 저금리 시대의 차이는 매우 극명하다. 하지만 불과 20년 만에 경제성장률과 금리 수준이 급감하다 보니 많은 이들이 여전히 고성장-고금리 시대의 상식(?)에 사로잡혀 있다. ‘집이든 땅이든 사두면 오른다’는 공식이 통했던 시대의 사고방식에 따라 여전히 부동산 투자에 열을 올리는 경우가 대표적 사례다. 또한 예전에는 임금을 받아 열심히 저축하면 높은 금리 때문에 생활하고 노후를 대비할 수 있는 자금도 어느 정도 모을 수 있었다. 하지만 이제 그런 일들은 과거가 되고 말았다.  

고성장기였던 1986~1992년 고성장기 6년과 저성장기인 2008~2014년 6년의 투자수익률을 비교해보면 명확히 드러난다. 고성장기에는 어디에 투자를 했든 최소 두 배에서 심지어 주식의 경우 한 때 5.8배의 수익률을 올릴 수도 있었다. 하지만 저성장기에는 어떤 곳에 투자를 하던 같은 기간 30% 이상의 수익률을 올리기가 어려웠다. 특히 이 기간 동안 누적 이율 상승률이 20% 가량이었으므로 실제로는 투자 대상에 따라 은행 이자율에 못 미쳤던 경우도 있다. 물론 이 또한 2008년 세계 경제위기 이후의 특수한 상황으로 치부할 수도 있다. 하지만, 이 같은 특수한 상황이 그다지 특수하지 않은 시대라는 점을 깨달을 필요가 있다. 따라서 저금리라고 해서 무턱대고 돈을 빌려 투자하지 않으면 손해라는 생각에 사로잡혀 위험한 투자를 감행해서는 안 된다. 

그런데도 상당수 언론들은 저금리 상황에서 풀린 돈들이 자산시장으로 이동해 자산가격이 과거처럼 뛸 것처럼 선동하고 있다. 전반적인 경제 흐름을 제대로 이해하지 못한 가운데 나오는 단견이자 착시현상일 뿐이다. 저금리이기 때문에 자산 가격이 뛸 것이라는 건 착각이다. 온갖 경기 대책도 먹히지 않으니 1%대 저금리까지 온 것이라고 이해해야 한다. 잘못된 ‘저금리 환상’에 빠지지 않도록 조심해야 한다. 

*그래도 꼭 투자하고 싶다는 분들은 아래 10계명을 꼭 꼼꼼히 따져보신 다음에 하시길 권합니다.

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어제 안심전환대출이 왜 고부채가구를 대상으로 할 수밖에 없었는지, 그리고 왜 추가로 확대하기 어려운지, 향후 시장금리 인상을 왜 자극할 가능성이 높은지 짚었다. 

안심전환대출, 안심할 수만은 없는 이유. 

http://www.sdinomics.com/data/blog/3940

이제야 일부 언론들이 이 문제를 지적하기 시작하는 것 같다. 

은행 - 주금공 안심대출 `40조 MBS폭탄` 떠넘기기 ?
http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2015&no=305392