글
수도권 아파트 가격이 상당히 빠른 속도로 떨어지고 있습니다. 이미 우리 연구소가 지난해부터 경고했던 대로입니다. 우리 연구소는 이미 지난해 반등기에 대해 정부가 막대한 부양책을 써서 만들어낸 일시적 반등기일 뿐 지속될 수 없다고 경고했습니다. 사실상 2008년 말 경제위기와 더불어 국내 부동산 시장도 계속 내리막길을 걷는 것이 정상적인 시장 흐름이었지만, 정부가 자신들의 정치적 기반을 위해 ‘폭탄 돌리기’ 국면을 만들어낸 것이었습니다. 하지만 그 같은 정부의 억지 부양책에도 불구하고 수도권 주택시장은 또 다시 경제위기 초기 상황과 비슷한 수준까지 꺾이고 있습니다. 그러는 가운데 지난 한 해에만 가계 부채 45조원이 늘어나고 51조원 가량의 토건 부양책을 사용하는 등 국민경제 전체적으로 천문학적인 기회비용이 소진되고 있습니다. 이 같은 막대한 자원을 소진하면서도 부동산 거품의 붕괴를 막기는 어렵습니다.
그런데 아직도 이 같은 부동산시장의 흐름을 부인하면서 ‘집값이 떨어진 지금이 집을 살 적기’라는 식으로 선동하는 사람이나 언론이 적지 않습니다. 그들이 그렇게 선동할 때는 매도호가 위주로 작성된 사기적인 가격 정보를 이용해 그렇게 주장합니다. 실제 시장에서 가격이 크게 떨어졌음에도 불구하고 매도호가 위주로 가격을 떠받치면서 ‘조정 기간’이나 ‘약보합 시기’가 지나면 다시 오를 것처럼 일반 가계들을 선동합니다.
하지만 국토해양부 실거래가 흐름을 보면 이미 대세 하락 흐름에 들어 있음이 명확히 드러납니다. 그 동안 우리 연구소는 수도권 각 지역의 시세 흐름을 주도하는 대표적 아파트 단지 수천 곳의 실거래가 흐름을 조사해 왔습니다. 그 같은 실거래가 추이를 바탕으로 부동산정보업체들의 사기적 호가 지수가 아닌 실제 가격으로는 이미 대세하락 흐름에 접어들어 있음을 강력히 주장해온 것입니다. 하지만 저희 연구소가 축적해온 그 방대한 데이터를 제한된 지면을 통해 모두 보여드릴 수는 없었습니다. 저희 나름대로 개별 아파트 단지의 실거래가 사례를 보여드리기는 했습니다만, 아무래도 일반인들이 몇몇 사례만을 보고 대세하락 흐름을 알기에는 어려웠을 것입니다. 그런데 마침 6월 9일 방영된 KBS 추적60분 <아파트 실거래가 분석 보고, 대세하락 시작됐나?>편의 제작을 돕는 과정에서 그 동안 저희 연구소가 축적해온 실거래가 자료들을 바탕으로 가격 패턴을 만들게 됐습니다.
설명에 앞서 두 가지 전제를 달고자 합니다. 우선, 이번에 정리한 실거래가는 일반적으로 사람들이 가장 많이 거주하는 면적형인 60㎡, 85㎡, 115㎡형 전후의 아파트들을 기준으로 잡아 분석했습니다. 사실 가격 비중이 크고 고점 대비 낙폭이 큰 115㎡형 이상 아파트의 실거래가들을 포함했다면 실거래가 하락폭은 더 커졌을 가능성이 높습니다. 둘째, 이 글에서 공개하는 실거래가 분석 자료는 가격지수가 아닌 가격패턴 정도로 봐야 합니다. 추적60분팀으로부터 갑작스럽게 작업 의뢰를 받게 되다 보니 시간 제약상 가격지수라고 할 정도로 매끈한 모양을 만들지는 못했습니다. 하지만, 큰 흐름에서는 가격 패턴의 움직임과 가격지수가 거의 비슷하게 움직인다고 봐도 전혀 무리는 없을 겁니다.
이제 이렇게 실제 가격패턴을 산출한 결과를 아래 <도표1>을 통해 보면서 설명 드리겠습니다. 분석 결과 몇 가지 두드러진 특징이 나타났습니다. 우선, 실제 부동산정보업체의 호가 지수가 실제 가격을 부풀리는 현상이 매우 명확하게 나타났습니다. 서울 강남 3구와 수도권 주요 도시들의 경우에는 그 편차가 매우 크게 나타납니다. 특히 호가와 실거래가의 흐름을 비교해보면 실거래가가 오르기 전에 호가를 끌어올려 선동하고, 이를 언론이 사실인 양 대서특필하면서 이에 휘둘린 가계들의 추격 매수로 실거래가가 뒤따라 오르는 패턴이 나타납니다. 하지만 2007년 이후 추격 매수세가 끊어지면서 실거래가가 지속적으로 하락할 때는 국민은행이나 부동산정보업체의 호가 지수는 하락 폭이 상대적으로 미미합니다. 실제 집값 하락 현상을 ‘거래량이 적다’는 핑계를 대며 호가를 조정하지 않고 일반인들을 눈속임한 것입니다. 어떻게 보면 호가 위주의 가격 정보로 투기를 선동하고 부동산 거품을 떠받치고 있었던 것입니다. 한마디로 부동산정보업체가 부동산 투기 선동대 역할을 했음이 명확히 드러납니다.
<도표 1> 수도권 주요 지역 아파트 가격 추이 비교
(주) 각종 자료로부터 KSERI 작성
둘째, 이미 아파트 불패, 강남 불패는 이미 깨졌다는 사실입니다. 위의 도표에서 실거래가 기준으로는 2006년 말에서 2007초의 고점대비 서울 강남3구의 경우 이미 11.6%, 수도권 도시의 경우 25~30% 가량 떨어진 상태입니다. 명목가격으로 이만큼 하락했는데, 물가상승률을 반영한 가격으로는 훨씬 더 많이 떨어진 셈이 됩니다. 2006년 이후 국내 누적 물가상승률은 약 15%에 이릅니다. 따라서 아파트 실질 가격으로는 강남 3구의 경우 26.6%, 수도권 도시들의 경우 40~45% 가량 떨어진 셈이 됩니다.
그런데 위에서 보여드린 실거래가 패턴 추이는 올 4월 초까지 신고된 아파트 실거래가를 바탕으로 한 것이어서 이미 두 달 이상 지난 현재 시점에서는 하락폭이 이보다 더 커졌을 것으로 보입니다. 예를 들어, <도표2>에서 올 5월까지 위에서 가격패턴을 보여드린 수도권 주요 도시의 대표적 아파트단지 실거래가 추이를 보면 2009년 말부터 최근으로 올수록 실거래가가 더욱 가파르게 떨어지고 있습니다. 이 상태로 두 달 가량 지나면 2008년 말 경제 위기 수준으로 가격대가 떨어지게 될 가능성이 높습니다. 지난해 하반기까지 ‘대세상승’을 외쳤던 부동산 투기 선동가들도 이제는 올해 말까지는 주택 가격이 떨어질 가능성이 높다고 말합니다. 물론 주택 시장이 그렇게 단기간에 회복될 것이라고 생각지 않지만 그 사람들의 ‘희망사항’대로 올해 말까지만 이 추세로 떨어진다고 해도 그 사람들이 조작하는 호가 가격이 아닌 실거래가로는 어떻게 될까요? 상상에 맡겨봅니다.
<도표2> 수도권 주요 아파트단지 실거래가 추이
(주) 국토해양부 자료로부터 KSERI 작성
셋째, 제가 여러 차례 말씀 드렸지만, 서울 강남3구를 포함한 수도권 주요 도시에서는 2006년 말~2007년 초가 고점이었습니다. 이미 2006년 말~2007년 초를 기점으로 수도권 주요 도시들의 경우 이미 대세 하락 흐름에 들어있었다는 말입니다. 물론 서울 강북 지역이나 인천과 경기도 동북부 등 수도권에서 상대적으로 외곽 지역은 2008년 중반기가 고점으로 나타납니다. 이는 2006년 말까지 ‘버블 세븐’ 등 수도권 핵심 지역의 가격 상승이 일단락되면서 남은 투기 수요가 뉴타운과 재개발 등을 투기 소재로 삼아 인천과 경기도, 서울 외곽으로 침투해 들어갔기 때문입니다. 하지만 일정한 시차가 있지만, 집값 거품이 심했던 곳은 집값이 결국 떨어지게 돼 있습니다. 미국과 일본에서도 지역별로 상승과 하강의 시차는 있었지만, 결국 대부분 지역에서 주택 가격이 떨어졌습니다. 용머리가 내려오면 용꼬리도 따라 내려오기 마련입니다.
위에서 보여드린 것처럼 이미 대세하락은 전망이 아닌 현실입니다. 이런 상황에서도 일부 부동산 투기 선동가들은 실거래가 기준으로 대폭 떨어진 주택 가격을 인정하지 않고, 자신들의 호가 가격지수로 투기 거품을 떠받치면서도 다른 한편에선 “집값이 떨어진 지금이 집을 살 적기”라는 식으로 간교한 이중플레이를 하고 있습니다. 지금이 집을 살 적기라면 그런 ‘고급 정보’를 흘리지 말고 남 몰래 주택 사재기를 통해 떼돈을 벌면 될 텐데 왜 그렇게 동네방네 떠들고 다닐까요? 사실은 자신들이 직접 집을 사기보다는 남들이 자신들의 선동을 믿고 집을 많이 사주어야 자신들의 부동산 정보업이 번성하기 때문일 것입니다. 그런 속내가 아니라 정말 다른 사람들이 모두 부자되기를 바라는 선량한 마음씨 때문이라면 자신들부터 집을 몇 채씩 사서 인증샷이라도 올리면 좋을 것입니다.
누누이 말씀드리지만 주택시장의 사이클은 주식시장처럼 짧지 않습니다. 2000년대 부동산 거품이 심하고 오랜 기간 지속됐던 만큼 거품 해소 기간도 그만큼 심하고 오래 지속될 것입니다. 그것이 순리입니다. 그런 주택시장 사이클의 관점에서 보면 지금은 겨우 머리에서 어깨 정도 내려온 수준입니다. 아직도 장시간에 걸쳐 발바닥까지 내려갈 일이 남아 있습니다. 개별 가계에 집을 사라 마라 할 생각은 없으나, 적어도 투기 선동에 휘둘려 무리하게 빚을 내 집을 사는 일은 없기를 바랍니다. 무리하게 빚을 내 집을 사게 되면 빚 부담에 허리가 휘어져 집은 가지고 있지만 삶의 질은 빈곤계층 수준인 ‘하우스 푸어’로 전락할 수도 있기 때문입니다.
끝으로 부동산 투기 선동을 하는 한 부동산정보업체 대표의 글에 짧게 코멘트하겠습니다. 사실 대응을 안 하려다가 혹시라도 잘 모르시는 분들은 휘둘릴 수도 있겠다 싶어 코멘트합니다. 그 사람은 주택 거래량과 집값의 상관관계를 이용해 향후 주택 가격을 전망한 제 주장에 대해 제가 쓰지도 않은 ‘폭락’이라는 표현까지 써가며 제 주장을 왜곡하는 한편 거래량이 줄어든다고 집값이 꼭 떨어지지는 않는다고 주장했습니다.
과연 그럴까요? 현재의 주택 거래가 침체된 것은 아주 간단한 시장 경제 원리로 이해할 수 있습니다. 모든 재화와 마찬가지로 주택도 가격이 올라가면 수요량은 줄고 공급량은 늘어납니다. 그 동안은 집값이 오르는 가운데도 투기적 가수요를 불러일으켜 이 같은 간극을 메워왔으나 이제는 현재처럼 높은 집값 수준에서 집을 사줄 수 있는 투기적 가수요마저도 거의 고갈돼 버렸습니다. 가계부채가 한계까지 이르러 더 이상 빚을 내서 집을 사줄 수도 없는 지경에 이르렀습니다. 이 경우 주택 가격은 수요와 공급이 일치하는 지점까지 내려와 새로운 시장 균형 가격을 형성하는 게 정상입니다. 하지만 아직 정부의 부동산 부양책이나 부동산정보업체들의 호가 거품 선동으로 아직 잠재적 매도자들이 버티고 있기에 이 같은 가격 조정이 지연되고 있는 것입니다. 이처럼 가격 조정이 지연될수록 잠재적 매도자와 잠재적 매수자 사이의 기대가격 차이로 거래는 줄어들 수밖에 없습니다. 그 사람 표현대로 “매도자들이 손실 회피를 위해 버티고 있는” 국면입니다. 하지만 대부분 무리한 부채 부담을 가진 잠재적 매도자들이 얼마나 버틸 수 있을지는 미지수입니다.
한편 이 사람은 “집값이 대세하락 또는 폭락으로 이어지려면 시세 보다 낮게 매매가 활발해져 거래량이 지금보다 크게 늘어나야 한다”고 주장합니다. 주택 시장 사이클에 대해 뭘 몰라서 하는 소리입니다. 미국이나 일본 등 세계 어느 나라에서든 주택 가격 대세하락 또는 폭락의 전 단계와 초기 단계에는 거래량이 확 줄어드는 현상이 생깁니다. 더 이상 집을 사줄 수요가 충분치 않고, 많은 이들이 주택 가격이 더 떨어질 것으로 예상하는데 어떻게 거래량이 많겠습니까. 미국과 일본을 비롯해 세계 어느 나라든 거래량이 확 줄어드는 가운데 주택 가격은 대세하락 또는 폭락했습니다. 이런 사정도 모르는 ‘우물 안 개구리’들이 ‘부동산 전문가’라는 타이틀을 달고 곳곳에서 떠들고 있으니 일반 가계들은 늘 조심, 또 조심하시기 바랍니다.
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