정부정치권과 대다수 언론은 여전히 근시안적인 부동산 부양책에 매몰돼 있을 뿐 중장기적으로 국내 부동산 시장의 투기거품을 빼고 건전하고 지속적인 부동산 시장을 정상화하는 조건에 대해서는 아무런 언급도 하지 않고 있습니다. 한 국가의 책임 있는 제도화된 권력과 올바른 여론 조성의 책임자들이 그 일을 하지 않는다면 저라도, 저희 연구소라도 그런 노력을 계속하겠습니다. 그 같은 노력의 일환으로 <부동산 시장 정상화의 조건>이라는 기획을 앞으로 여덟 차례에 걸쳐 연재하겠습니다. 오늘은 그 두번째 순서입니다. 많은 관심과 성원을 바랍니다.

 

<글 싣는 순서>(*실제 글 제목과 연재 순서는 달라질 수 있습니다)

1.       금리 본격 인상 전 가계부채 다이어트 유도

2.       정치적 탐욕에 따른 부동산 막개발 줄이고 기존 무리한 사업 정리

3.       시장퇴출이 실제로 일어나는 건설업체와 저축은행에 대한 강력한 구조조정

4.       부동산 거품의 진폭을 키우고 투기를 부추겼던 선분양제 폐지하고 후분양제로 전환

5.       3년 거치 일시 상환식 대출구조 근본적 개혁해야

6.       투기에 강한 내성을 가지는 부동산 보유세제 강화 등 부동산 세제 정비

7.       공공임대주택 공급 획기적 증대

8.       수도권 과밀해소-국토 균형 발전 

 

 

부동산 버블이 꺼지면서 주택시장과 오피스시장이 함께 무너지고 있으며, 각종 대규모 PF사업들도 좌초위기로 치닫고 있다. 이런 가운데 부동산 거품 붕괴로 인한 여파가 한국토지주택공사(LH)공사 부채 위기와 지자체 및 산하 개발공기업의 재정 위기로까지 번지고 있다. 이미 2008년 이후 부동산 거품이 붕괴하고 있었으나 현 정부는 저금리와 세금, 각종 토건사업 남발 등 수백 조원 가량의 직간접적인 건설 및 부동산 부양책을 통해 부동산 거품을 떠받쳐 왔다. 하지만 부동산 거품이 다시 빠른 속도로 꺼지고 있다. 그런 부양책들은 결과적으로 막대한 기회비용만 소진했을 뿐이다.

이미 국내에서는 중앙정부와 지방정부가 부동산 거품을 제어하기는커녕 부동산 거품기에 정치적 탐욕에 각종 부동산 막개발과 무분별한 토건개발사업을 소재로 부동산 거품을 조장하고 이런 개발사업을 추진한다며 막대한 재정을 불요불급한 개발사업에 탕진해왔다. 하지만 부동산 시장 침체로 지방세수에서 가장 큰 비중을 차지하는 취득세, 등록세 수입이 급감해 지방 재정난으로 이어지고 있다. 심지어 그나마 재정이 가장 탄탄하다는 서울시의 올해 취등록세 수입은 세수 목표를 달성하지 못한 지난해에 비해서도 절반에 채 못 미치는 것으로 나타났다.

하지만 무엇보다 지역 주민들의 부동산 개발 욕구에 편승한 정치적 탐욕으로 무리한 부동산 막개발로 빚더미에 올라앉은 것이 인천시의 사례라고 할 수 있다. 전임 안상수 인천시장은 각종 개발사업을 예산으로 추진하는데 한계를 느끼자 지방공기업인 인천도시개발공사를 2003년에 설립해 무분별한 개발사업을 벌이기 시작했다. 인천도시개발공사를 앞세워 서구 검단신도시, 영종하늘도시, 아시안게임 경기장, 151층짜리 쌍둥이 빌딩, 도시철도 2호선 건설 등 대규모 개발사업을 벌였던 것이다. 그런데 부동산 거품이 꺼지기 시작하면서 이들 개발사업들이 지지부진하거나 분양에 실패하기 시작하자 빚더미에 안게 된 것이다. 그 결과 <도표1>에 나타난 것처럼 인천도시개발공사의 현재 부채는 6.64조원까지 폭증해 인천시까지 재정 위기로 몰리고 있다. 반면 부동산 거품이 꺼지면서 인천도시개발공사의 영업이익은 급감하고 있어 개발사업에서 발생하는 수익으로 부채를 갚는 일이 요원해지고 있음을 알 수 있다.

 

<도표1> 인천도시개발공사 재무 현황

 

(주) 지방공기업경영정보시스템 자료로부터 KSERI 작성. 현재 부채는 언론보도 인용

 

사실 인천시뿐만 아니라 상당수 지자체의 개발 공기업들이 빚을 끌어와 부동산 거품에 편승해 각종 주택건설 및 지역개발 사업에 무분별하게 투자했다. 그러나 이제 부동산 거품이 꺼지면서 이 같은 무분별한 투자의 상당 수가 부실로 이어질 위험에 처해 있다.

또한 겉으로는 민간사업인 각종 PF사업들의 상당수가 좌초 위기에 몰린 것도 사실은 부동산 거품기에 ‘부동산 가격 올리기 경쟁’에 나선 토건형 지자체장들이 무리하게 사업을 추진한 탓이 크다. 가장 사업규모가 큰 용산역세권 개발사업을 비롯해 판교 알파트돔시티, 인천도화지구 프로젝트, 고양시 한류월드 2구역 사업 등 굵직굵직한 대규모 PF사업들이 대표적 사례다. 모두 부동산 가격 올리기를 염원하는 지역주민들과 이를 정치적으로 대변한 자치단체장, 그리고 이 같은 사정을 활용해 자본력도 확보하지 않은 채 손쉽게 고수익을 추구하려 한 건설업체들의 탐욕이 빚어낸 결과라고 할 수 있다.

하지만 모두가 ‘부동산 불패 신화’라는 장밋빛 환상에 빠져 계획한 사업들이 제대로 진행되기란 어렵다. 부동산 거품이 빠지면서 그 같은 사업들이 하나둘씩 좌초 위기로 몰리고 있는 것이다.

문제는 공공이 추진한 개발사업이든, 민간이 추진하되 공공이 뒷받침하는 PF사업이든 이제는 정치적 탐욕이 빚어낸 부동산 막개발 사업들을 하나하나 재검토해 정리해야 한다. 이른바 정치적 탐욕에 따른 부동산 막개발에 대한 강력한 구조조정이 필요한 것이다. 그렇게 하면 당장에는 일정한 충격이 불가피하겠지만 그나마 그렇게 하는 것이 현 시점에서 중장기적으로 경제적 충격을 최소화하는 길이다.

용산개발사업을 예로 들어 설명해 보자. 용산개발사업이야말로 2007년 무렵 한창 들끓었던 ‘두바이 모델’을 본 따 부동산 불패신화라는 환상 위에 성립된 사업이다. 애초부터 ‘부동산 가격은 지속적으로 오른다’는 것을 전제로 수립된 사업이기에 부동산 거품이 꺼지면 사업성이 성립하기 어려운 구조라고 할 수 있다. 따라서 용산개발사업은 본격적인 사업에 들어가기 전인 지금 원점에서 재검토하는 것이 그나마 사업 좌초로 인한 파장을 줄이는 길이다. 그렇지 않고, 성공 가능성이 매우 낮은 현 상태에서 무리하게 사업을 진행해 10조, 20조원 단위의 자금이 투입된 상태에서 사업이 좌초될 경우 건설업계와 재무적 투자자들에게 돌아가는 피해는 더욱 커지게 된다.

하지만 정치적 탐욕에 따른 부동산 막개발로 인한 부동산 위기를 가장 극명히 보여주는 사례는 뭐니뭐니해도 LH공사의 부채 위기라고 할 수 있다. 따라서 토지주택공사를 사례로 삼아 정부의 무리한 개발 정책이 어떻게 토지주택공사의 재무 위기를 부르고, 결국 국가채무 및 부동산 시장 위기를 부르는지 살펴보자.

이를 위해 토지주택공사의 재무 현황을 <도표2>를 참고로 살펴보자. 먼저 자산부채 현황을 보면, 토지주택공사의 자산은 2004년 40.3조원에서 130.1조원까지 급증했다. 이 가운데 만기 1년 미만의 유동자산이 26.1조원에서 82.3조원으로 비유동자산에 비해 증가 폭이 훨씬 컸다. 또 이 기간에 부채는 28.1조원에서 109.2조원으로 급증했다. 불과 5년 만에 81.1조원이나 증가한 것이다. 언론 보도에 따르면 부채가 올해 6월 현재 2009년 말의 109.2조원보다 다시 9조원 가량 늘어난 118조원까지 급증한 것으로 알려졌다. 같은 기간 자산이 89.8조원 늘어났음을 고려할 때 자산의 거의 대부분이 부채 증가에 의한 것임을 알 수 있다. 각종 개발사업을 추진하기 위해 부채를 마구잡이로 끌어다가 사업을 벌이는 과정에서 부채와 자산이 동시에 급증한 것이다.

 

<도표2> 한국토지주택공사 재무 현황

 

(주) 공공기관경영정보시스템 자료로부터 KSERI 작성

 

이 과정에서 채권발행 및 금융기관 차입을 포함한 장단기 차입금도 급증하고 있는데 2004년 17.1조원에서 75.1조원까지 급증하고 있다. 특히 2007년 1.69조원 수준이던 단기차입금이 2009년에는 6.71조원까지 급증하는 등 차입금 구조도 악화되고 있다. 이중 장기채권 만기가 1년 이내로 도래한 액수만 5.9조원을 넘고 있다.

이처럼 부채가 급증하더라도 토지주택공사가 추진하는 각종 개발사업이 성공리에 진행돼 분양수입이나 임대수익 등이 꾸준히 발생한다면 상대적으로 큰 문제가 아니라고 할 수 있다. 하지만 사정은 전혀 그렇지 않다. 2008년까지 매출이 빠르게 늘어나면서 당기순이익도 1조1,669억원까지 늘어났으나 2009년 미분양 아파트 매입과 환매조건부 토지 재매입 등 현 정부의 부동산 거품 떠받치기와 보금자리주택 사업 등에 대대적으로 동원되면서 매출이 급감하는 가운데 당기순이익은 4,973억원까지 급감했다. 자산 130조원을 가진 거대기업이 올린 당기순이익이라고 하기에는 초라하기 짝이 없는 실적이라고 할 수 있다. 더구나 토지주택공사의 하루 이자만 84억원 정도로 알려져 있는데, 불과 60일치 이자도 채 안 되는 수준의 당기순이익이라고 할 수 있다.

이처럼 토지주택공사가 부채를 돌려 막기 위해 채권 발행액도 급증하고 있다. <도표3>에서 토지주택공사의 2010년 7월말 현재 연도별 채권 발행잔 고를 보면 2007년부터 토지주택공사의 채권 발행액이 급증해 2007년 5.1조원이던 것이 2009년에는 17.3조원까지 늘어난 것으로 나타났다. 2010년 들어서는 연환산 13.6조원으로 다소 줄어들고는 있으나 여전히 채권 발행액이 매우 많은 상태임을 알 수 있다. 물론 이미 상당량 만기가 도래했을 가능성이 높은 2006년 이전의 채권 발행액 물량은 매우 적은 것으로 나타난다. 하지만 채권 만기가 거의 대부분 3~5년 이상으로 길게는 10여 년에 걸친다는 점을 고려하면 2007년 이후의 채권 발행 잔고는 비교적 실제 연도별 발행액과 거의 비슷할 것으로 추정된다. 현 정부 들어 채권 발행이 급증하고 있음을 짐작할 수 있는 것이다.

 

 

<도표3> 토지주택공사 채권 발행 및 만기도래 추이

 

(주) 한국증권거래소 자료로부터 KSERI 작성

 

이어 채권상환 만기 도래 물량을 보면, 향후 지속적으로 늘어나 2013년에10.4조원으로 정점을 찍고 줄어드는 것으로 나타난다. 하지만, 2010년 7월까지 발행된 채권의 만기상환물량을 나타낸 것이어서 매년 같은 추세로 채권을 발행할 경우 2013년 이후 채권 만기 도래 물량은 2013년 수준에서 상당 기간 지속될 가능성이 농후해 보인다. 사실 국채와 비금융공기업들의 특수채 발행 물량이 현 정부 들어서만 200조원 이상 급증한 상태에서 향후 기준금리 인상에 따라 국공채 금리도 올라갈 경우 이자 부담 또한 매우 커질 것으로 전망된다. 이미 빚이 빚을 만드는 악순환의 고리에 접어들었다고 해도 과언이 아니다.  

토지주택공사가 이처럼 빚더미에 앉게 된 것은 정부와 토지주택공사의 무분별한 각종 개발사업 추진이 일차적 이유다. 토지주택공사의 사업 구성을 보면 주택 및 대지 분양이 사업의 거의 대부분이라고 할 수 있을 정도다. 더구나 사업비의 규모가 부동산 시장이 침체되고, 이로 인한 민간건설업체들의 미분양 및 토지 재매입 등에 치중했던 지난해를 제외하고는 매우 가파르게 늘어왔다. 명백한 투기적 현상을 ‘공급 부족 때문에 집값이 오른다’는 건설업계의 논리에 놀아나면서 택지 및 주택공급에 박차를 가한 정부 정책상의 문제도 있었지만, 토지주택공사 스스로 부동산 버블에 편승해 거액의 빚을 내 무분별하게 토지 및 주택개발사업을 펼쳐온 것이다.  

이 같은 사실은 2000년대 택지지정 현황을 살펴보면 짐작할 수 있다. 2000년대 초반 부동산 1차 폭등기 때는 정부의 택지 지정이 상대적으로 적었으나 주택공급 부족론이 기승을 부린 2004년 이후 택지 지정이 급증했다. 특히 택지지정 면적 기준으로 보면 2004~2007년까지 택지 지정이 연간 5000만~6000만㎡에 이를 정도로 과도한 택지 공급이 이뤄졌다. 이후 주택시장 침체 양상이 심각했던 2008년에는 택지 공급이 급감했다가 2009년 현 정부의 보금자리주택 사업 본격 추진에 따라 다시 증가했다. 특히 현 정부가 보금자리주택사업을 본격 추진함에 따라 2009년 말 현재 33개 지구, 4659만㎡가 보금자리 사업지구로 지정돼 있다. 이는 올 들어 2차, 3차 보금자리주택사업 등이 지정된 것을 제외한 것으로 2009년 말 기준으로도 이미 택지공급 과잉기 때 1년치 택지가 공급돼 있음을 알 수 있다. 이미 지방뿐만 아니라 수도권 곳곳에서도 미분양과 미입주 물량이 넘쳐나는 가운데, 이른바 ‘이명박표 주택정책’인 보금자리주택사업을 위해 또 다시 막대한 택지개발사업을 펼치고 있는 것이다.

토지주택공사뿐만 아니다. 부채가 17조원에 육박하는 SH공사나 인천도시개발공사, 경기도시공사 등도 부동산 버블기에 무리하게 추진한 각종 주택개발사업 때문에 막대한 빚더미에 올라 있음이 언론을 통해 보도되고 있다. 이들 지방공기업들도 향후 부채 구조조정을 통해 각종 주택개발 사업을 줄여갈 수밖에 없는 상황이다. 그런데 이들 수도권 도시개발공사들은 주로 뉴타운이나 재개발사업 등에 상대적으로 더 치중하고 있어 이들 사업의 상당 부분이 무산되거나 지연되는 과정에서 뉴타운이나 재개발 지역에 형성됐던 투기 거품 붕괴가 가속화될 공산이 크다.

토지주택공사의 부채 급증과 사업 부실화는 이미 공기업을 통한 국가채무 분식회계도 한계에 이르렀고, 이들 개발공기업을 통한 부동산 경기 부양도 한계에 이르렀음을 명확히 보여주는 징표라고 할 수 있다. 오히려 이들 공기업들이 부실화되면서 부동산 버블 붕괴 속도가 가속화될 개연성이 한층 높아지고 있는 것이다.

문제는 각종 엉터리 정책으로 공기업들의 부채를 늘리고 부동산 거품을 키워온 역대 정부와 정치권이 정책 실패에 대해서 아무도 책임지는 사람들이 없다는 점이다. 더구나 이처럼 부동산 거품이 꺼지면서 공기업들의 부채 위기가 가속화되는 상황에서 부동산 거품을 떠받친다는 핑계로 LH공사 등 개발공기업들의 사업 구조조정을 가로막고 정부가 무분별한 지원에 나선다는 점이다. 당장 성남시 재개발 사업만 하더라도 집값 하락을 염려하는 지역 정치권의 압박으로 ‘사업 포기’에서 ‘사업 유보’로 전환하고 있다. 이 같은 정치적 압력은 정상적인 사업 구조조정을 막아 길게 보면 부동산 거품 붕괴 충격을 키울 가능성이 높다.

이런 상황에서도 현 정부는 여전히 정치적 탐욕에 따른 무분별한 사업을지속하고 있다. 수자원공사가 8조원의 사업자금을 부담해야 하는 4대강 사업이나 국토부의 인천공항철도 사업 실패로 생겨난 부채를 떠안은 코레일이 부채를 해소하기 위해 무리하게 끌고나가려는 용산개발사업 등이 대표적이다. LH공사의 경우에는 보금자리 사업이 대표적이라고 할 수 있다. 이미 LH공사 채권 발행액에서 알 수 있듯이 부채의 상당 부분이 현 정부의 무리한 개발사업 때문에 발생하고 있는데도, 마치 전적으로 전임정부의 탓인 양 몰아가면서도 ‘보금자리사업’에는 절대 손댈 생각을 안 하는 것도 같은 맥락이다.

지금까지 본 것처럼 부동산 거품을 떠받치기 위해 무리하게 적자재정을 남발하고 산하 공기업들의 재정을 악화시키는 것은 부동산 거품 붕괴의 충격을 오히려 더욱 키울 뿐이다. 기존의 부동산 거품이 꺼지는 것에서 멈춰야지 막지도 못할 거품을 막는다는 핑계로 미래세대의 빚을 잔뜩 끌어오거나 공기업 등을 통한 분식회계로 국가 전체의 빚을 늘리고 있는 형국인 셈이다. 그렇게 해서 생겨난 추가적인 부동산 거품은 결국 거품 붕괴의 충격을 더욱 키울 뿐이다. 그런 점에서 이런저런 정치적 욕심으로 각종 무분별한 토건사업을 벌이는 행태를 중단하는 것이야말로 부동산 거품을 빼고 부동산 시장을 정상화하기 위한 기본 과제라고 할 수 있다.

선대인 트위터 http://twitter.com/kennedian3 

김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)

 기획의도
총부채상환비율(DTI) 한시적 폐지를 주요 내용으로 하는 8·29 부동산 대책의 후폭풍이 거셉니다. 특히, 이번 대책의 실효성과 부작용을 놓고 논란이 크게 일고 있습니다. 이에 오마이뉴스와 김광수경제연구소는 다수의 트위터 사용자가 참여하는 트위터 토론회를 통해 이번 대책의 실효성과 부작용을 조망할 예정입니다. 특히, 이번 대책에 대해 개별 실수요자의 주택구입 입장 변화와 수도권 각 지역의 현장 분위기를 파악할 수 있도록 합니다.


1. 토론회는 9월 3일(금) 오후 2시부터 2시간 동안 트위터에서 진행합니다.(스마트폰보다는 웹상에서 글쓰기가 편하기 때문에 토론회 참석자 다수가 웹으로 트위터에 접속할 수 있도록, 저녁이 아닌 오후 시간에 토론회를 개최합니다)

2. 트위터 토론회 해시태그는 '#오마이집_'으로 합니다.

3. 토론회 사회자는 제가 맡고 오마이뉴스 경제부는 주요 토론자로 참석합니다.

4. 토론은 ▲8·29 부동산 대책에 전반적인 평가 ▲대책 발표 후 수도권 각 지역 분위기 및 각 개인의 주택구입입장 변화 파악 ▲ 대책 부작용 및 대안 마련 등의 순서로 진행합니다. 특히, 토론회는 주최측의 의견을 전하기보다는 일반 트위터 토론자의 얘기를 듣는 것에 중점을 둘 생각입니다.

5. 저 @kennedian3 나 오마이뉴스 김종철기자 @jcstar21 선대식기자 @justgoworld 를 팔로우하시면 토론회에 좀더 원활히 참여하실 수 있을 겁니다.

5. 토론회가 끝난 후, 토론회 내용은 오마이뉴스가 기사로 작성할 예정입니다. 몇 달 전 열렸던 주택문제 토론회에 참여해주신 분들을 포함해 많은 분들의 적극적인 참여를 바랍니다.

 

 

 

정부가 DTI 규제 해제를 핵심내용으로 하는 8.29부동산 대책을 내놨습니다. 현 정부 들어 아홉 번째 대책이지만, 지금까지 그래왔던 것처럼 부동산 부양책과 투기 조장책이라고 할 수밖에 없습니다. 한마디로 지금도 집값이 높고 가계부채가 과도한 상황인데 중산층과 서민들에게 ‘빚을 더 내서 집 사라’는 식의 대책을 내놓고 '실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원방안'이라고 포장하고 있습니다.

 

잔뜩 부푼 부동산 거품을 빼는 한편 중장기적으로 국민들이 저렴하면서도 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있는 주택 및 부동산 정책 방향을 제시하는 정부 본연의 자세는 찾아볼 수 없습니다. 오히려 정부부터 서민들은 쳐다보기도 어려운 지금의 집값을 떠받치고 가계 부채 증가를 조장하고 있습니다.

 

부동산 광고에 목을 맨 상당수 언론들도 건설-부동산업계 이익을 대변하는 부양책 요구와 선동에 여념이 없습니다. 또한 정부의 엉터리 대책에 매몰돼 근시안적이고 지엽말단적인 보도로 부동산 문제에 대한 여론을 왜곡하고 있습니다.

 

현재의 부동산 거품과 같은 예고된 위기에 대처하는 방식으로는 위기를 미연에 방지하는 것이 상책이며 위기가 예고되는 초기에 개선하는 게 중책입니다. 위기가 터지고 나서야 온갖 난리법석을 떨면서 막는 게 하책, 위기가 불거져도 계속 대처를 미루다 어느 시점에 손쓰지 못하고 파국으로 치닫는 게 최하책이라고 할 수 있습니다.

 

우리 연구소는 그 동안 재테크 차원의 문제가 아닌 ‘경제위기’로서 부동산 거품의 폐해와 심각성에 대해 정부가 상책과 중책을 쓸 수 있는 단계부터 경고해왔습니다. 하지만 거듭된 정부정치권의 정책실패와 아파트 광고에 목을 맨 상당수 언론들의 선동보도 때문에 대처를 미뤄 이제 선택지가 하책 또는 최하책 밖에 안 남은 상황이 됐습니다. 이미 많이 그르친 상태에서 지금의 부동산 위기를 아무 일도 없었던 양 되돌릴 방법은 없습니다. 그래도 최하책에 이르는 것은 막아야 하지 않겠습니까. 

 

하지만 정부정치권과 대다수 언론은 여전히 근시안적인 부동산 부양책에 매몰돼 있을 뿐 중장기적으로 국내 부동산 시장의 투기거품을 빼고 건전하고 지속적인 부동산 시장을 정상화하는 조건에 대해서는 아무런 언급도 하지 않고 있습니다. 한 국가의 책임 있는 제도화된 권력과 올바른 여론 조성의 책임자들이 그 일을 하지 않는다면 저라도, 저희 연구소라도 그런 노력을 계속하겠습니다. 그 같은 노력의 일환으로 <부동산 시장 정상화의 조건>이라는 기획을 앞으로 여덟 차례에 걸쳐 연재하겠습니다. 많은 관심과 성원을 바랍니다.

 

<글 싣는 순서>(*실제 글 제목과 연재 순서는 달라질 수 있습니다)

1.       금리 본격 인상 전 가계부채 다이어트 유도

2.       정치적 탐욕에 따른 부동산 막개발 줄이고 기존 무리한 사업 정리

3.       시장퇴출이 실제로 일어나는 건설업체와 저축은행에 대한 강력한 구조조정

4.       부동산 거품의 진폭을 키우고 투기를 부추겼던 선분양제 폐지하고 후분양제로 전환

5.       3년 거치 일시 상환식 대출구조 근본적 개혁해야

6.       투기에 강한 내성을 가지는 부동산 보유세제 강화 등 부동산 세제 정비

7.       공공임대주택 공급 획기적 증대

8.       수도권 과밀해소-국토 균형 발전 

 

 

정부가 8월 29일 이른바 '실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원방안'을 내놓았다. 이번 대책은 제목부터가 기만적이다. 총부채상환비율(DTI) 규제를 풀어 투기적 가수요를 자극하면서 이를 실수요로 포장하고 있다. 또 DTI규제를 풀 경우 서민·중산층의 대출 한도가 늘어나는 것을 마치 혜택인 것처럼 포장하지만, 실제로는 부동산 부양을 위해 서민·중산층을 제물로 삼겠다는 뜻에 다름 아니다. 미국발 경제위기를 부른 서브프라임론 사태처럼 서민·중산층을 약탈적 대출(predatory lending) 위험에 노출시키는 위험천만한 행태다. 이처럼 실제와는 정반대되는 표현으로 자신들의 정책을 미화하는 언어파괴능력이야말로 이명박 정부의 요체라고 할 수 있다.

 

현 정부는 출범 이후 모두 아홉 차례 부동산 대책을 내놓았다. 양도소득세와 종합부동산세, 취등록세 감면, 주택담보대출 원리금 상환 만기 연장, 재건축 규제 완화, 수도권 전매제한 완화, 미분양아파트 매입, DTI 해제 등 대부분 건설 및 부동산 부양책, 심지어 투기 조장책 일색이었다. 잔뜩 부푼 부동산 거품을 빼는 한편 중장기적으로 국민들이 저렴하면서도 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있는 주택 및 부동산 정책 방향을 제시하는 정부 본연의 자세는 찾아볼 수 없었다. 오로지 부동산 거품 떠받치기에 급급했다. 

 

이번 대책도 그 연장선상에 있음은 말할 나위가 없다. 현 정부 들어 국공채 발행액만 200조원을 늘리는 등 막대한 공공부채를 동원한 부동산 부양책의 약발이 다하자 다시 가계부채로 돌려막으려는 시도인 셈이다. 이미 가계부채 위기에 대한 경고음이 점점 커지고 있는데도 불구하고 정부는 부동산경기 부양이라는 명목 아래 마지막 금융소비자 보호제도라고 할 수 있는 DTI규제를 해제한 것이다. 가계부채 다이어트를 유도해야 할 시기에 오히려 주택가격을 떠받치기 위해 가계로 하여금 계속 빚을 내 거품 잔뜩 묻은 아파트를 사라고 부추기고 있는 것이다. 한마디로 정신 나간 정부라고 하지 않을 수 없다.   왜 그런지를 살펴보기 위해 국내 가계부채 문제가 얼마나 심각한 상황인지 정리해보기로 하자.

 

우선, <도표1>에서 금융기관의 가계신용 증가 추이를 살펴보자. <도표1>에서 보는 것처럼 가계신용은 2000년 1분기 222조원에서 2010년 2분기에 755조원으로 늘어나고 있다. 가계신용에서 카드사 등의 신용판매를 제외한 가계대출은 같은 기간 200조원에서 712조원으로 증가하고 있다. 이 가운데 예금취급기관 대출액은 137조원에서 568조원으로 증가했다. 이들 대출의 증감 추이를 보면 부동산경기 진폭과 상당 부분 맞물려 변동하고 있음을 뚜렷이 확인할 수 있다. 2000년대 부동산 거품기에서 1차 폭등기인 2001~2002년까지 2년 동안 가계대출이 급증했다. 노무현정부 출범 초기인 2003~2004년에는 다소 가계대출 증가 폭이 줄어들었으나 이후 2005~2006년 수도권 2차 폭등기 때 비교적 큰 폭으로 가계부채가 다시 증가했다. 이후 가계부채는 2008년 말 경제위기 시기를 제외하고는 일정한 진폭을 보이면서도 꾸준히 늘고 있다.

 

<도표1> 가계신용 추이

(주) 한국은행 자료로부터 KSERI 작성

 

이어 주택담보대출 증가 추이를 살펴보면, 가계대출의 상당 부분이 주택담보대출 때문에 발생하고 있다. 예금은행 주택담보대출 집계가 시작된 2003년 4분기 이후 주택담보대출이 전체 예금은행 가계대출액의 약 61~64%를 차지하고 있다. 또한 비은행예금취급기관의 주택담보대출액이 집계되기 시작한 2007년 4분기 이후 주택담보대출이 차지하는 비중은 42~46% 정도를 차지하고 있다. 다만 주택담보대출 집계는 부동산 버블이 발생한 이후 한참 지난 시점부터 집계되기 시작했기 때문에 그 이전의 대출 추이를 파악하기는 어렵다. 따라서 그 이전에 발생한 주택담보대출 추이를 개략적으로 살펴보기 위해예금은행 대출액의 60%, 비은행예금취급기관 대출액의 40%를 주택담보대출액으로 잡아 그 추이를 살펴보자. 다만 주택담보대출 집계 이후 최근으로 올수록 주택담보대출 비중이 조금씩 높아지고 있다. 이 같은 개략적 추정에 따라 산출한 주택담보대출액은 2001년부터 급증하기 시작해 부동산경기 부침에 따라 등락을 보이면서 꾸준히 늘어나 올 2분기에는 342조원까지 급증했다.

 

이어 신용카드사, 할부금융사 등 여신전문기관 및 백화점, 자동차회사 등에서 제공한 신용 규모를 나타내는 판매신용 증가 추이를 보면, 2000년 1분기 22조원이던 판매신용액이 2001~2003년 전반기의 카드 버블기에 편승해 2002년 4분기에는 48조원까지 증가했다가 이후 카드채 버블이 꺼지면서 급감했다. 하지만 2004년 하반기 이후 다시 그 규모가 꾸준히 증가하다가 2008년 말 경제위기 때 일시 감소했다가 다시 늘어나는 추세를 보여 2분기 현재 43조원 수준까지 늘어났다.

 

이 같은 가계부채 증가가 전반적인 경제규모나 가계 가처분소득 증가에 비해 얼마나 빠른 것인지를 <도표2>를 통해 살펴보자. 우선, 가계신용의 GDP비중 추이를 살펴보면, 가계신용은 GDP 대비 2000년 44.2%에서 2009년 69.0%로 증가했다. 개인가처분소득 대비로는 같은 기간 73.3%에서 122.7%로 훨씬 더 가파르게 증가했다. 주택담보대출 비중의 증가는 훨씬 더 가파르다. 같은 기간 주택담보대출은 GDP 대비로는 14%에서 30.9%로 약 2.2배 증가했고, 개인가처분소득 대비로는 23.2%에서 55.0%로 2.4배나 증가했다. 참고로, 자금순환표상 개인부문 대출금의 비중은 같은 기간 GDP대비로는 55%에서 80.2%로 증가했고, 개인가처분소득 대비로는 91%에서 142.7%로 증가했다. 국민경제 차원에서든 가계소득 측면에서든 가계부채와 주택담보대출이 급증했음을 한 눈에 알 수 있다.

 

<도표2> GDP 및 가처분소득 대비 가계부채 비중 추이

(주) 한국은행 자료로부터 KSERI 작성

 

이를 <도표3>을 참고로 같은 기간 미국의 가계 대출액 및 모기지대출 추이와 비교해보자. 우선 미국의 개인가처분소득 대비 가계대출액은 2000년 85.6%에서 금융위기가 본격화되기 전인 2007년 139.8%로 정점을 기록했다가 2009년에는 134.7%로 약간 감소했다. 이어 개인가처분소득 대비 모기지 대출액의 비율은 같은 기간 58.8%에서 2007년 106.7%로 정점을 찍은 뒤 2009년 102.3%로 소폭 감소하고 있다. 이를 한국 가계와 비교해보면, 한국은 이미 극심한 부동산 버블로 큰 고통을 겪고 있는 미국보다 개인가처분소득 대비 비율이 더 높게 나타나고 있다. 물론 한국의 주택담보대출 비중은 일견 상대적으로 미국보다 낮은 것처럼 보일지 모른다. 하지만 이는 한국의 경우 타인자본인 전세금을 안고 주택을 구입하는 비율이 매우 높고, 미국의 경우 일반적으로 장기 모기지대출을 안고 주택을 구입하는 경우가 일반적이어서 나타난 착시현상일 뿐 결코 낮다고 하기 어렵다.

 

 

<도표3> 미국 가계대출 및 모기지대출 비중 추이

(주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

 

실제로 2005년 인구총조사 결과 전국 주택 수는 1568만여 호 가운데 전세로 사는 경우는 328만호 가량에 이르렀다. 평균 전세가를 1억원으로 잡으면 전세에 들어가 있는 돈만 328조원에 이른다. 주택 소유자는 전세입자로부터 전세계약 기간만큼 무이자로 돈을 빌리는 셈이므로 이만큼 사실 주택담보대출 수요가 줄어드는 것이라고 할 수도 있다. 하지만 전세금은 아무리 무이자라고 하더라도 주택 가격이 하락해 세입자가 전세금 반환을 요구하면 돌려줘야 하는 돈으로 결국 레버리지에 일종이라고 할 수 있다. 따라서 만약 전세금을 주택담보대출액과 합산하면 2009년 말 기준 주택소유자의 레버리지는 656조원에 이른다. 이를 개인 가처분소득 대비 비율로 보면 109.9%에 이르러 미국의 모기지대출 비중을 넘어선다. 더구나 보증부 월세 234만호로부터 빌린 보증금까지 포함하면 이 액수는 더욱 늘게 된다. 이처럼 국내 주택담보대출액 규모는 국내의 전세제도나 보증부 월세제도 때문에 겉으로는 과소평가되는 부분이 있지만, 실질적으로는 매우 심각한 수준이라고 할 수 있다.

 

더구나 한국의 경우 주택담보대출이 매우 빠르게 늘어나는 점이 문제라고 할 수 있다. 미국의 경우 개인가처분소득 대비 2000년부터 2009년까지 모기지대출이 1.7배 가량 늘어나는데 그쳤으나 한국은 이보다 훨씬 높은 2.4배나 늘어난 것이다. 미국의 경우 주택시장 안정기인 1990년대부터 개인가처분소득 대비 모기지대출 비중이 40%를 넘어설 정도로 모기지대출을 통한 주택 구매가 제도화돼 있고 2000년대 모기지대출 광풍이 불었음을 감안한다면 한국의 주택담보대출의 증가속도가 얼마나 가파른 것인지 짐작할 수 있다.

 

이상에서 본 것처럼 한국의 가계대출과 주택담보대출은 폭증하고 있다. 그런데도 현 정부는 부동산 거품을 떠받치기 위해 DTI규제 해제 등 부동산 부양책에 목을 매고 있다. 가계부채 다이어트를 유도해야 할 시기에 가계가 더욱 빚을 내도록 부추기고 있으니 결코 제정신인 정부라고 하기 어렵다.

 

우리 연구소는 이미 오래 전 상책이나 중책을 쓸 수 있는 단계부터 이들 ‘예고된 위기’들에 대해 숱하게 경보음을 울려왔다. 그러나 정부와 정치권의 거듭된 정책실패와 아파트 광고에 목을 맨 상당수 언론들의 선동보도 때문에 대처를 미뤄 이제 하책 밖에 안 남은 상황이 됐다. 이미 많이 그르친 상태에서 지금의 부동산 위기를 아무 일도 없었던 양 되돌릴 방법은 없다. 그래도 최하책에 이르는 것은 막아야 하지 않겠는가. 

 

  그것은 저금리 상황에서 이자 부담이 적을 때 가계부채 다이어트를 유도하는 것, 정치적 탐욕에 따른 각종 부동산 막개발을 줄이고 기존의 무리한 사업을 정리하는 것, 시장퇴출이 실제로 일어나는 건설업체와 저축은행에 대한 강력한 구조조정 등이다. 또한 부동산 거품을 키우고 투기를 부추겼던 악성 제도인 선분양제와 3년거치 일시 상환식 대출구조를 근본적으로 개혁해야 한다. 투기에 강한 내성을 가지는 부동산 보유세제 강화와 공공임대주택 재고를 획기적으로 늘리는 일 등도 부동산시장 건전화를 위한 기본 과제다. 또한 수도권 과밀화를 더욱 부추기는 현 정부의 정책기조와 달리 제대로 된 국토균형발전을 통해 수요를 분산시켜 나가야 한다.  

 

그런데 이명박정부는 이런 과제들은 방기하면서 근시안적인 부동산 부양책에 골몰하고 있는 것이다. 문제는 이렇게 계속 미룰수록 부동산 버블 붕괴의 충격은 더욱 커진다는 점이다. 정부의 부동산 부양책과 투기 조장책에 힘입어 지난해 가계부채가 45조원 가량 늘어난 것이 대표적 예다. 주택대출 거치기간 만기를 계속 연장하면 2012년에는 분기별로 지난해의 두 배 가까운 만기 도래액이 한꺼번에 밀어닥치게 된다. 하지만 정부도, 금융권도, 가계도 계속 책임회피 식의 미루기를 선택해 90% 이상의 주택대출이 재연장되고 있다. 계속 이런 식으로 미루다가는 결국 걷잡을 수 없는 사태에 이를 가능성이 매우 높다.

 

그런데도 현 정부는 온갖 공적채무 폭증이라는 강력한 모르핀주사로 ‘세계에서 가장 빠른 경기회복’이라고 국민들을 현혹시키면서 임기 내에만 무탈하면 된다는 식으로 거품빼기를 미루고 있다. 하지만 현 정부 들어서만 200조원 이상이나 공적채무 증가를 통해 쏟아 부었는데도 부동산 거품 붕괴를 막지 못하고 있다. 이제는 중앙 및 지방정부, 공기업 가리지 않고 씀씀이와 부채를 줄여야 할 수밖에 없는 상황이다. 각종 국공채 만기는 2012~2013년에 몰리고 있다. 그 때는 빚을 갚아나가는 것만 해도 정신 없게 된다. 지금부터라도 거품을 빼서 충격을 분산해야 그나마 일시에 충격이 몰리는 것을 피할 수 있다.

 

과도했던 주택 가격의 자기 정상화 과정을 정부가 억지로 막으려 하면 할수록 국민경제 전체적으로 막대한 기회비용만 누적된다. 언제까지 정부가 비정상적으로 높은 집값을 떠받치고 가계에 빚을 권할 것인가. 그리고 언제까지 세금 한 푼 받지 않는 우리 연구소 같은 곳에서 집값 거품을 빼고 가계부채 다이어트를 유도해야 한다고 목소리를 높여야 하는가. 정부는 지금부터라도 잘못 든 길을 벗어나 가계부채 다이어트를 적극 유도해야 한다.

 

 

 

선대인 트위터 http://twitter.com/kennedian3 

김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)